zarzą zwykły i niezwykły

[robertkost]

Witam serdecznie.
Czy ktoś jest w stanie precyzyjnie określić jakie czynności wychodzą poza
zwykły zarząd we wspólnocie mieszkaniowej?Prawo nie jest w tej kwestii dość
precyzyjne, a szczególnie interesują mnie sprawy takie jak np. wymiana bramy
na posesji.Ewentualnie proszę o namiar na dokument, który tą sprawę
szczegółowo reguluje.

Pozdrawiam.........Robert

[serafin666]

SN w wyroku z 01.04.1955 ( III CR 1063/54 ) zaliczył „czynności potrzebne do
prawidłowego korzystnego użytkowania , do pobierania z niej pożytków i
prowadzenia spraw , które przy wykonywaniu zarządu okażą się potrzebne , do
zakresu zwykłego zarządzania nieruchomością” .

[serafin666]

2002.09.05 wyrok SN II CKN 920/00
Postulat szerokiego rozumienia zakresu czynności zwykłego zarządu nie powinien
uchodzić za wymierzony przeciwko interesom rodziny. W sytuacjach wątpliwych
pomocne mogą być następujące kryteria:
1) rozmiar i charakter majątku wspólnego,
2) wysokość zobowiązania w stosunku do wartości majątku wspólnego,
3) doniosłość czynności z punktu widzenia interesu społeczno-gospodarczego
rodziny,
4) bezpieczeństwo obrotu.

2002.04.19 uchwała SN III CZP 18/02 OSNC 2003/2/18
Instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na nieruchomości,
będącej przedmiotem współwłasności, może mieścić się w ramach zwykłego zarządu,
jeżeli nieruchomość służy współwłaścicielom wyłącznie do ułatwienia korzystania
z innych nieruchomości (wspólna droga), a wymieniona na wstępie inwestycja ma
na celu zwiększenie użyteczności jednej z nich.


2001.07.18 postanow. SN V CZ 102/01 Prok.i Pr. 2002/5/44
Przepis art. 5191 k.p.c. w brzmieniu obowiązującym do dnia 1 lipca 2000 r.
także wyłączał dopuszczalność kasacji w sprawach dotyczących zarządu związanego
ze współwłasnością lub użytkowaniem (art. 5191 § 2 pkt 1 k.p.c.). Na tle tego
przepisu Sąd Najwyższy wyjaśnił w postanowieniu z dnia 6 marca 1997 r., I CZ
7/97 (OSNC 1997, nr 8, poz. 111), że podział rzeczy quoad usum jest z reguły
czynnością zwykłego zarządu i jeżeli podstawą rozstrzygnięcia przez sąd żądanie
współwłaścicieli stanowi art. 201 k.c., kasacja jest niedopuszczalna. To
stanowisko zachowało pełną aktualność pod rządem art. 5191 § 4 pkt 2 k.p.c. w
brzmieniu obowiązującym od 1 lipca 2000 r.


Uliasz Marcin Przegląd Sądowy 2004/4/75
Czynności zachowawcze (art. 209 k.c.) w świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego.
Tezy publikacji :
1. Na ogół czynności zachowawcze [o których mowa w art. 209 k.c.] mają
charakter defensywny i podejmowane są przede wszystkim w przypadku naruszenia
prawa. Nie oznacza to jednak, iż czynności te mogą mieć miejsce tylko w
przypadku, gdy zachodzi konieczność obrony wspólnego prawa do rzeczy, które
zostało naruszone. Akty takie bowiem mogą być podejmowane już w razie potrzeby
zapewnienia współwłaścicielom stabilnej i pewnej sytuacji prawnej. Do czynności
tych zatem zaliczyć trzeba również powództwa współwłaściciela o ustalenie
istnienia lub nieistnienia prawa lub stosunku prawnego, wnioski o wpis do
księgi wieczystej, powództwa o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze
wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
2. Czynności [zachowawcze, o których mowa w art. 209 k.c.] muszą dotyczyć prawa
przysługującego niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom. Działania
współwłaściciela służące jedynie zachowaniu udziału we wspólnym prawie nie
stanowią czynności zachowawczych. Ponadto dochodzenie roszczenia tylko wówczas
może być kwalifikowane jako czynność zachowawcza, gdy owo roszczenie, ze
względu na swój charakter, może być zrealizowane tylko w całości. [...]
Czynność zachowawcza służyć powinna interesom każdego współwłaściciela, a nie
tylko tego, który czynności tej dokonuje.

3. Czynności zachowawcze dokonane przez współwłaściciela bezpośrednio wywołują
skutki w sferze prawnej pozostałych współwłaścicieli, gdyż akty te odnoszą się
do wspólnego prawa. Dlatego też należy przyjąć, że współwłaściciel działa jako
zastępca pośredni.Czynności, których dotyczy art. 209 k.c., są więc dokonywane
ze skutkami (na rzecz) wszystkich współwłaścicieli. Z tego względu wyrok wydany
w sprawie wszczętej przez jednego ze współwłaścicieli będzie powodował
jednakowe skutki zarówno wobec niego, jak i wobec pozostałych współwłaścicieli.
Nie oznacza to jednak, że pozostali współwłaściciele pozbawieni są możliwości
wytoczenia takiego samego powództwa przeciwko temu samemu pozwanemu.
4. Do czynności zachowawczych należą [...] także czynności faktyczne. A zatem
takie działania współwła-ścicieli, jak drobne naprawy lub konserwacja rzeczy
wspólnej - jako że zmierzają do zachowania wspólne-go prawa - są właśnie
czynnościami zachowawczymi. Wobec tego uprawnienie do ich podejmowania na-leży
oceniać z punktu widzenia art. 209 k.c., a nie - jak to się najczęściej
przyjmuje - na podstawie art. 201 k.c. Różnica jest zasadnicza, gdyż takie
działania w ogóle nie wymagają zgody innych współwłaścicieli i mogą być podjęte
przez każdego z nich samodzielnie. Do czynności zachowawczych należy również
zaliczyć inne działania faktyczne współwłaściciela. Obejmować to będzie również
zastosowanie obrony koniecznej i dozwolonej samopomocy przez współwłaściciela
będącego posiadaczem (współposiadaczem) rzeczy wspólnej. Instytucje te
przewidziane są w przepisach Kodeksu cywilnego, dotyczących ochrony posiadania.
5. Z samej istoty czynności zachowawczych [o których mowa w art. 209 k.c.]
wynika [...], że muszą one służyć interesom wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli
którykolwiek ze współwłaścicieli nie zgadza się na podjęcie takiej czynności,
to ów brak zgody może wyrazić tylko w formie sprzeciwu. Sprzeciw, o którym mowa
w art. 381 k.c., stosowanym mutatis mutandis do czynności zachowawczych, jest
właśnie przejawem braku zaufania biernych współwłaścicieli wobec
współwłaściciela występującego z powództwem. Odmiennie należy zaś traktować
sprzeciw wynikający stąd, że pozwany został upoważniony do korzystania z rzeczy
przez sprzeciwiającego się. Wówczas jego skutki należy oceniać w świetle art.
222 § 1 k.c. w związku z art. 209 k.c.
6. Skoro art. 209 k.c., pozwalając każdemu współwłaścicielowi na dokonywanie
[czynności zachowawczych], jest unormowaniem wyjątkowym w stosunku do regulacji
dotyczącej zasad dokonywania czynności zarządu, to nie jest uprawniona jego
rozszerzająca wykładnia. Przepisy mające charakter wyjątku muszą być bowiem
interpretowane ściśle (exceptiones non sunt extendandae).
7. Każdy ze współwłaścicieli może dochodzić od najemcy zapłaty przypadającej mu
części czynszu.
8. Nie każda utrata rzeczy wspólnej (np. kradzież) powoduje wygaśnięcie
wspólnego prawa, a przecież czynność zachowawcza służy zachowaniu wspólnego
prawa, a nie wspólnej rzeczy.
9. Roszczenie o wykup gruntu nie stanowi czynności zachowawczej, ale czynność
zwykłego zarządu, do której zastosowanie ma art. 201 k.c.