Korekta udziałów

[maosia1]

Witam serdecznie!
Czy ktoś może nam pomóc w sprawie korekty udziałów w częściach wspólnych
budynku oraz w sprawie korekty powierzchni lokali?
Po inwentaryzacji okazało się ,że powierzchnia naszych mieszkań jest mniejsza
od powierzchni w dniu zakupu i akcie notarialnym.Czy mamy zgodzić się na
zmianę aktów a tym samym na zmniejszenie powierzchni naszych lokali?Wydaje mi
się to niesprawiedliwe i że ktoś popełnił tu wiele błędów a teraz cichaczem
próbuje się to wszystko odkręcać kosztem niestety naszej niewiedzy.
Druga sprawa to korekta udziałów części wspólnych.Dwa pierwsze wykupione
mieszkania mają dość spore udziały w części wspólnej choć matrażem są
mniejsze od pozostałych.Gminie było chyba tak wygodnie bo ponosiliśmy większe
koszty związane z remontami.Teraz chcą to również skorygować,bo będzie
sprzedawana część strychu i będzie wykup kolejnych mieszkań,ale podobno nie
ma dla nich częśi wspólnych.Na prawdę nie wiem co mamy z tym zrobić , a
sprawa jest pilna bo właśnie zwołano zebranie w tej sprawie.Wiem że potrzebna
jest zgoda wszystkich właścicieli tylko nie wiem czy my na tym nie stracimy a
przydały by sie jakieś środki na generalny remont kamienicy.
Pozdrawiam i czekam na podpowiedż w tej sprawie.

[serafin666]

jeżeli gmina sprzedała metraż większy niż rzeczywisty - to powinna zwrócić
nabywcom nadpłatę ; musza żądać indywidualnie i na piśmie

[dobud]

To sie nie da tak na odległość, trzeba analizy wszystkich dokumentów.

[dobud]

Jak kupują kilogram ziemniaków, to się droczą o każdt dekagram, ale jak
mieszkanie za 200 000 to kupuję kota w worku. N można było sprawdzic
powierzchni przed podpisem? W akcie zapewne jest oswiadczenie kupującego, ze
zapoznał się z przedmiotem umowy, a to się okazuje nie prawdą :(. Jeszce jest
też kwestia wg jakich norm liczono powierzchnię, bo są rózne rózwnorzedne
sposoby, wszytkie dopuszczalne - kwestia umowna.

[kaja99]

dobud napisał:
> też kwestia wg jakich norm liczono powierzchnię, bo są rózne rózwnorzedne
> sposoby, wszytkie dopuszczalne - kwestia umowna.

A przy okazji - taki paradoks: kupujący mieszkanie u developera rezygnuje ze
ścianki działowej. Oczywistym, że koszty developera zmniejszają się, bo
zaoszczędza na budowie ściany, zarówno pod względem materiału, jak i
wynagrodzenia za pracę. Ale jakby tego było mało - kupujący musi jeszcze
dopłacić do interesu, bo ... zwiększyła mu się powierzchnia mieszkania :(

[dobud]

To wcale nie jest takie pewne. Jeśli miał z wykonawcą umowę ryczałtową, to
mogli się nie rozliczać powykonawczo, więc raczej zarobił wykonawca. A dopłacać
bym nie dopłacal, bo w umowie z devoleperem była kwota za lokal i za taką
należałoby zaplacić bez względu na niewielkie korekty (ile mogła ta ścianka
mieć 0,5 m2 ?). Natomiast powierzchnia w umowie sprzedaży - wyodrebnienia
lokalu powinna być podana już powykonawczo, aby nie pomieszać w udziałach.

[maosia1]

Dziękuję za odzew!Drogi Serafinie,a jakże zażądałam rekompensaty finansowej za
zmniejszony metraż mieszkania i dostałam prztyczka w nos od gminy,bo Prezydent
Miasta i jego świta wydali uchwałę,że nie chcą kasy za sprzedany nadmetraż i
tym samym nie zwrócą kasy za powstały niedometraż.Reszta wspólnoty nie chce się
kłócić, bo są to starzy ludzie lub korekta jest niewielka .
Dobud w papierach i w starym akcie notarialnym było wszystko o.k.(budynek jest
z 1949r pierwszy wykup z 1990r)Po inwentaryzacji okazało się,że jakiś magik nie
odliczył u mnie kominów tylko policzył jako proste mury(za trudne matematycznie
chyba dla niego było).Więc różnica wynosi teraz 1,1m może nie dużo ale chodzi o
zasady no i poniosłam zawsze jakieś tam koszty,które by się przydały choćby do
wymiany okien.Gmina przez 30 lat nie zrobiła nic w tym budynku tylko bałagan
więc potrzeb jest wiele.
Nie wiem co z korektą udziałów? Chcą mi je pomniejszyć o jakieś 7-8%.Nie wiem
czy dobrze myślę ? Do partycypowania w kosztach remontu dachu mamy płacić
więcej ,ale szykuje się sprzedaż części strychu więc nas "skorygują"?
No i jeszcze jedno pytanie : Co wlicza się do powierzchni budynku ogółem? Tylko
mieszkania czy strych ,klatkę ,pomieszczenia gospodarcze itp również?

[serafin666]

nie ma czegoś takiego jak " powierzchnia budynku ogółem " ; powierzchnia
rozliczeniowa to powierzchnia nopisana w art. 3 ustawy o.w.l. ;
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 1996 r. / sygnatura : III CZP 199/95 /
" Powierzchnię użytkową budynku stanowi suma powierzchni wszystkich lokali
mieszkalnych i użytkowych znajdujących się w tym budynku " ( komentarz : tak
ustalamy powierzchnię , która stanowi mianownik przy obliczaniu udziałów
poszczególnych właścicieli , licznikiem jest oczywiście powierzchnia danego
lokalu ) .

[maosia1]

Dziękuję Serafinie za oświecenie.Mam teraz nikłe pojęcie o co chodzi.Mam
kolejny "kwiatek"w naszej nieruchomości.A mianowicie ADM podaje nam
powierzchnię budynku ogółem:478,51m(poprzednio podawał:482,12m)lokali
wykupionych w budynku w sumie jest:235,7m co daje 64,4%,lokali gminnych do
wykupu ogółem jest:248,94m co stanowi 35,6% i za diabła nic mi się nie zgadza
matematycznie ani logicznie.Suma wszystkich lokali i tak przewyższa
powierzchnię budynku(nie mówiąc już o lokalach użytkowych)i zastanawiam się czy
może powinnam uwzględnić jakiś współczynnik kurczliwości budynku :)

[rwujek]

W jaki sposób dokonać pomia-ru powierzchni użytkowej oraz ja-kie uregulowania
prawne obowią-zują w tej dziedzinie pisze Włady-sław Korzeniewski w książce „Ob-
liczanie powierzchni i kubatury budynków" wydanej w 2001 r. przez Centralny
Ośrodek Informa-cji i Budownictwa. Dobrze, że uka-zała się ta bardzo potrzebna
pozycja. Autor podaje sposób obliczenia po-wierzchni kondygnacji i całkowitej
powierzchni użytkowej budynku, pre-zentuje też sposób przedstawiania wyników
obliczenia Pu (powierzchni użytkowej) w dokumentacji technicz-nej. Projektanci
znajdą w tej książce komentarze do punktów nowej normy dotyczących obliczania
kubatury bu-dynków. Publikacja jest przeznaczo-na dla szerokiego grona
odbiorców. Mogą z niej korzystać m.in. inwesto-rzy, projektanci i wykonawcy
robót budowlanych, jak również zarządcy nieruchomości i właściciele mieszkań
oraz lokali użytkowych. (Stan prawny na 1 stycznia 2001 r.)
Rozporządzenie MSWiA z 4 mar-ca 1999 r. (DzU nr 22, poz. 209) oraz z 31 maja
2000 r. (DzU nr 51, poz. 617) wprowadziło obowiązek stosowania nowej normy PN-
ISO 9836:1997 Właściwości użytko-we w budownictwie. Określanie i obliczanie
wskaźników po-wierzchniowych kubaturowych. Zastąpiła ona poprzednio obowiązu-
jące normy PN-69/B-02360 Kuba-tura budynków. Podział, określenia i zasady
obmiaru oraz PN-70/B-02365 Powierzchnia budynków. Podział, określenia i zasady
obmiaru.
Nowa norma jest tłumaczeniem angielskiej wersji normy międzyna-rodowej ISO-
9836:1992. Jej stoso-wanie utrudniają: niejednoznaczność sformułowań, błędy
tłumaczenia, brak objaśnień rysunkowych i sym-boli literowych używanych we
wcze-śniejszych polskich normach.
Zasady obliczania powierzchni użytkowej ustalone w normie PN -ISO 9836:1997
powinny być stoso-wane w projektach nowych budyn-ków. Wszystkie obliczenia po-
wierzchni budynku dokonane w okresie obowiązywania poprzedniej normy PN-70/B-
02365 zachowują ważność. Są nadal uznawane za podstawę pomiaru i obliczania
po-wierzchni, uwzględnianą w aktach prawnych (w księgach wieczystych) oraz we
wszelkich rozliczeniach fi-nansowych opartych na tych pomia-rach. Jeśli więc w
nieruchomości dokonano wyodrębnienia pierwsze-go lokalu i wpisu do księgi
wieczy-stej w oparciu o ustalenia normy PN-70/B-02365, to następne wykupywane
lokale muszą być rejestrowane (w księgach wieczystych) według tych samych
zasad. Wprowadzenie nowej normy w starym domu wymaga wykonania inwenta-ryzacji
technicznej całego budynku i nowego obmiaru wszystkich pomieszczeń i lokali
oraz powierzchni wspólnych według zasad określo-nych w tej normie. Zasady
obliczania powierzchni pomieszczeń i mieszkań różnią się bowiem w obu normach
tak dalece, że nie da się ich skorygować żadnym współczynnikiem
przeliczeniowym.
W domu wielorodzinnym po-wierzchnię użytkową tworzą: suma Pp mieszkań i lokali
użyt-kowych, suma Pd mieszkań i lo-kali użytkowych oraz powierzch-nia usługowa
(Pg), czyli po-wierzchnia pralni, suszarni, wóz-karni, rowerkowni, komórek loka-
torskich, pomieszczeń magazyno-wych lokali użytkowych, kotłow-ni lub węzła
cieplnego, wentyla-torni, komór zsypowych, garaży wbudowanych, itp..
Zasady obliczania powierzchni użytkowej określa ustawa z 12 stycznia 1991 r.
o podatkach i opła-tach lokalnych(DzU nr 9, poz 31 z późn. zm.) która stanowi:
Za po-wierzchnię użytkową budynku, w rozumieniu ustawy, uważa się po-
wierzchnię pomierzoną po we-wnętrznej długości ścian na wszystkich
kondygnacjach, z wy-jątkiem powierzchni klatek scho-dowych oraz szybów
dźwigów. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o
wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej
budynku w 50 proc., a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnie
te pomija się (art.4.2.3).
Powierzchnia użytkowa stanowi podstawę ustalenia podatku od nie-ruchomości.
Norma PN - ISO 9836:1997 tak definiuje powierzchnię użytkową: 5.1.7.1.
Powierzchnia użytkowa
jest to część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i
przeznaczeniu budynku...

Wiem że nie wszystko wyjaśniłem ale szczegóły zawarte są w przywołanych normach
i rozporządzeniach.
I jeszcze jedno
Jeżeli w wyniku ustalenia nowych udziałów zmniejszy sie twój udział to będziesz
ponosić niższe koszty a le twój głos będzie też mniej "ważył".
W mojej opinii powiniście skorygować udziały wg inwentaryzacji co wykluczy na
przyszłość szereg nieporozumień, oczywiście o ile inwentaryzacja została
wykonana wg obowiązującej nowej normy PN-ISO 9836:1997.

[maosia1]

Dziękuję serdecznie za szeroką odpowiedź rwujek.Bardzo mi pomogła.Jutro będę na
zebraniu prosiła o wyjaśnienie zaniżonej powierzchni budynku oraz wyjaśnienie
wszystkich niejasności.
Dziękuję wszystkim pozostałym fajnie,że tu jesteście na pewno będe miała
jeszcze wiele pytań i do Was się zwrócę jeszcze nie raz po pomoc.

[horacy100]

No i jeszcze jedno pytanie : Co wlicza się do powierzchni budynku ogółem? Tylko
> mieszkania czy strych ,klatkę ,pomieszczenia gospodarcze itp również?

Chciałbym się dowiedzieć coś więcej o pomieszczeniach przynależnych, w uowl
wymieniony jest garaż, czy stanowisko garażowe w podziemiu wpisane do aktu
notarialnego ma wpływ na udział części wspólnych .Czy wszelkiego rodzaju
naprawy w garażu pokrywać powinni wszyscy czy tylko właściciele stanowisk
garazowych ( oczywiście bez ścian nośnych, słupów itp)chodzi mi o posadzkę.

[sw1111]

stanowisko parkingowe nie jest pomieszczeniem przynależnym,ponieważ nie jest
pomieszczeniem wydzielonym trwłymi ścianami.