Podejmowanie uchwał

[log5]

Jak powinna wyglądać zasada podejmowania uchwał w drodze indywidualnego
zbierania głosów i kiedy ją można stosować?
Czy zarządca musie przesłać wcześniej informacje dla właścicieli czy poprostu
przygotować uchwałę i dać jednemu z zainteresowanych właścicieli?
Kto powinien a kto może zbierać podpisy na uchwale?

[serafin666]

zbiera zarząd albo notarialny zarządca albo sądowy zarządca przymusowy ( o ile
sąd go z takiego obowiązku nie zwolni ); w zasadzie każdą kwestię można
załatwiać w ten sposób ( no może za wyjątkiem procedury opisanej w art. 30 ust.
1 pkt 3 ustawy o własności lokali )

[de_la_hoya]

u nas poprzedni zarzad dawał uchwały właścicelom, oni zbierali głosy (ale zasada
była taka ze trzeba było isc do kazdego lokalu a jezeli sie kogos nie zastało to
trzeba było przyjsc kilka razy w razie nieobecnosci lokatora zrobic adnotacje na
liscie do głosania) a potem taka uchwała razem z lista podpisow byla wysylana do
wszystkich listem poleconym...

[dobud]

zgodnie z ustawą podpisy zbiera zarząd (lub zarządca), jeśli nie ma zarządu.

[marekiwacek]

dobud napisał:
> zgodnie z ustawą podpisy zbiera zarząd (lub zarządca), jeśli nie ma zarządu.

pomyliłeś podpisy z głosami, a to nie jest to samo

[mieszkanie.i.wspolnota]

Podejmowanie uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów
Jak powinna przebiegać procedura indywidualnego zbierania głosów,
przewidziana w ustawie o własności lokali? Kto przedstawia projekt uchwały? Kto
zbiera głosy?

Odp.
Ustawa dopuszcza – w głosowaniach nad uchwałami - zbieranie głosów „przez
zarząd” (USTAWA z dn. 24 czerwca 1994 r. z późniejszymi zmianami O WŁASNOŚCI
LOKALI, art.23). Nie znaczy to jednak, że zarząd wspólnoty wykonuje wszystkie
czynności związane z takim głosowaniem.
Projekt uchwały może zgłosić zarządowi każdy z właścicieli. Zarząd decyduje
o tym, czy projekt będzie poddany pod głosowanie. Jeśli jednak pod projektem
podpiszą się właściciele (właściciel) posiadający co najmniej 1/10 udziałów,
zarząd ma obowiązek przeprowadzenia głosowania. Stosuje się tu, przez analogię,
przepis art.31 ustawy o własności lokali, zobowiązujący zarząd do zwołania
zebrania na wniosek właścicieli:
„Art. 31. Zebrania właścicieli:
a) mogą być także, w razie potrzeby, zwoływane przez zarząd lub zarządcę,
któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18
ust. 1,
b) zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10
udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd
nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust.1.”
Zdarza się, że zarząd wspólnoty odmawia w takim przypadku przeprowadzenia
głosowania w drodze indywidualnego zbierania głosów, argumentując, że przepis
art.31 odnosi się wyłącznie do zwoływania zebrań, a nie do organizacji głosowań
indywidualnych. Takie postępowanie zarządu może jednak tylko opóźnić realizację
wniosku; zdeterminowani właściciele w kolejnym wniosku zażądają
przecież „zwołania zebrania w celu podjęcia uchwały w sprawie ...” – i tym
razem zarząd nie będzie już mógł odmówić, a „uchwałę w sprawie...” będzie
musiał poddać pod głosowanie na zebraniu. Opór zarządu może więc narazić
wspólnotę na wymierne straty, bo zwołanie zebrania powoduje koszty
organizacyjne i angażuje czas właścicieli – a przecież nie każda uchwała wymaga
debaty na zebraniu. Często przedmiotem uchwał są sprawy proste, nie budzące
kontrowersji i nie wymagające dłuższych wyjaśnień.
Opór zarządu wobec indywidualnego zbierania głosów jest jednak zasadny w
przypadku uchwał większej wagi, np. uchwał gospodarczych zwiększających wydatki
wspólnoty, a tym samym zaliczki na koszty zarządzania nieruchomością wspólną. W
takiej sprawie na pewno warto zwołać zebranie, gruntownie rzecz przedyskutować
i wyjaśnić. Także uchwała w sprawie odwołania zarządu lub poszczególnych jego
członków wymaga zwołania zebrania właścicieli. Sytuacja, w której zarząd
indywidualnie zbiera głosy w sprawie odwołania tegoż zarządu jest nadzwyczaj
niezręczna i może prowadzić do różnego rodzaju nadużyć.
Sama procedura indywidualnego zbierania głosów nie jest ani tak trudna, ani
tak rygorystyczna, jak się ją niekiedy przedstawia w prasie fachowej. Zarząd
sporządza kartę do głosowania, która musi zawierać:
1. projekt uchwały, w pełnym brzmieniu proponowanym przez zarząd, a w przypadku
projektu zgłoszonego przez właścicieli – w pełnym brzmieniu proponowanym przez
wnioskodawców;
2. imienną listę właścicieli lokali, zawierającą także rubryki:
- udział właściciela w nieruchomości wspólnej (wypełnia zarząd)
- głos „za” (podpis właściciela)
- głos „przeciw” (podpis właściciela)
- data (wypełnia osoba zbierająca głosy)
(Nie należy umieszczać rubryki „wstrzymuję się od głosu”. Taka informacja nie
ma żadnego znaczenia – do podjęcia uchwały potrzebne są głosy „za”,
reprezentujące ponad 50% udziałów.)
W większym budynku, obejmującym kilka lub kilkanaście klatek schodowych – a
także we wspólnocie obejmującej kilka budynków – warto sporządzić więcej takich
kart, dla każdej klatki schodowej z osobna. Ułatwi to i przyspieszy procedurę
zbierania głosów. Nadto zarząd powinien sporządzić kopie karty do głosowania (z
tekstem uchwały) – w liczbie równej liczbie właścicieli. Chodzi o to, żeby
każda osoba oddająca głos otrzymała kopię i dzięki temu wiedziała dokładnie,
kiedy i za czym (albo przeciwko czemu) głosowała.
Do zbierania głosów ustawowo upoważniony jest zarząd, ale to nie znaczy, że
muszą to wykonywać osobiście członkowie zarządu. Może to czynić dowolna osoba –
dozorca, administrator, każdy z właścicieli – na podstawie pełnomocnictwa,
udzielonego przez zarząd. Pełnomocnictwo powinno być pisemne. Zwiększy to
wiarygodność osoby zbierającej podpisy, co może być szczególnie ważne w nowych
budynkach, gdzie sąsiedzi – współwłaściciele jeszcze się dobrze nie znają. Z
drugiej strony – zapobiegnie późniejszym wątpliwościom, czy osoba zbierająca
głosy rzeczywiście była do tego upoważniona. Brak pisemnego pełnomocnictwa może
być podstawą wystąpienia do sądu o stwierdzenie nieistnienia uchwały.
Osoby zbierające głosy powinny jak najczęściej – najlepiej codziennie –
przekazywać zarządowi informację o głosach oddanych „za” i „przeciw”. Jest to
ważne, bo uchwałę można uważać za podjętą z dniem przekroczenia wymaganej
większości głosów „za”, tzn. więcej niż 50% ogółu udziałów. W tym momencie
zarząd może zakończyć głosowanie, po czym jak najszybciej powinien zebrać
wszystkie karty do głosowania, podliczyć głosy, sporządzić protokół z
głosowania nad uchwałą, w którym stwierdzi, że „uchwała następującej treści ...
(tu należy powtórzyć treść uchwały z karty do głosowania) została podjęta z
dniem ...; za podjęciem uchwały głosowali właściciele posiadający łącznie ...
udziałów; przeciwko podjęciu uchwały głosowali właściciele posiadający
łącznie ... udziałów”.
Oryginały kart do głosowania pozostają w dokumentacji zarządu: ma do nich
wgląd każdy właściciel lokalu (wynika to z przepisów art.27 i art.29 ust.3
USTAWY O WŁASNOŚCI LOKALI); jeśli właściciel chce mieć kopie kart do
głosowania, zarząd powinien je dla właściciela sporządzić – oczywiście na jego
koszt.
Protokół - zawiadomienie o podjęciu uchwały - powinien zarząd jak
najszybciej dostarczyć wszystkim właścicielom lokali, każdemu odrębnym pismem.
Wymaga tego formalnie przepis art.23 ust.3 USTAWY O WŁASNOŚCI LOKALI. Przed
sądami toczą się już spory o to, czy formalne wady procedury podejmowania
uchwały mogą spowodować jej nieważność. W jednej z taki spraw (wyrok SN z 2004-
07-08 IV CK 543/03) Sąd Najwyższy orzekł:
„Podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w drodze indywidualnego
zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione może stanowić podstawę
jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej
treść (art. 23 ust. 1 WłLokU). Niedopełnienie ustawowego obowiązku
powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w trybie
indywidualnego zbierania głosów (art. 23 ust. 3 WłLokU) nie ma wpływu na
skuteczność uchwały.”
Orzeczenie to – nawet gdyby miało być powszechnie obowiązującym wzorem
postępowania (a nie jest, bo w Polsce nie obowiązuje reguła precedensu; wyrok
sądu, także Sądu Najwyższego, obowiązuje wyłącznie w sprawie, w której został
wydany) – niewiele w gruncie rzeczy wyjaśnia. O tym, czy uchybienie
proceduralne miało wpływ na treść uchwały – a więc o kwestii pozostającej w
sferze domniemań („co by było, gdyby”) będzie w każdym przypadku musiał
zadecydować sąd. A to oznacza na ogół długotrwałe postępowanie sądowe i –
przeważnie – zawieszenie wykonania uchwały ad calendas graecas. Dlatego
bezpieczniej jest dopilnować wszystkich zapisanych w ustawach formalności, tak
aby trud podejmowania uchwały w drodze indywid

[serafin666]

nie widzę podstaw prawnych do stosowania analogii, cyt: Jeśli jednak pod
projektem podpiszą się właściciele (właściciel) posiadający co najmniej 1/10
udziałów, zarząd ma obowiązek przeprowadzenia głosowania. Stosuje się tu, przez
analogię, przepis art.31 ustawy o własności lokali, zobowiązujący zarząd do
zwołania zebrania na wniosek właścicieli

[java9]

ja zrozumiałam to tak : jeśli zarządowi zależy na przeciągnięciu sprawy
w czasie to może odmówić , wtedy właściciele wystąpią z wnioskiem o zwołanie
zebrania.

[ola19801]

Witam.
Akurat nie mam dostępu do cytowanego na tym forum wyroku SN ,w którym było
napiasane że można przystąpić do liczenia głosów( stwierdzenia czy uchwała
została przegłosowana czy nie) kiedy zostanie oddany ostatni głos.
W zwiazku z tym moje pytanie co oznacza pojęcie "ostatni głos". Bo to co pisze
pan Kalinowski tym głosem napewno nie jest.

[xxxll]

Odpowiadasz na :
ola19801

Nie rozumiem takiego pytania .
Liczenie gosów odbywa sie na bierząco i kończy sie gdy któraś z opcji Za lub
Przeciw uzyska ustawową większość.
Maruderzy mogą nie głosować wogóle, ale jak wynik Za i Przeciw idzie łeb w łeb
to i maruderów sie pogania do oddania głosów .

[finan]

a co w przypadku, gdy pomimo wniosku właścicieli posiadających co najmniej 1/10
udziałów zarząd zebrania nie zwołuje?

[serafin666]

gdy minie wyznaczony ( rozsądny ) termin :
zwołują sami ; rygory art. 32 uowl powinny być dochowane
albo
żądają zarządcy przymusowego z powodu naruszenia przez zarząd art. 31 pkt b ;

oczywiście pierwsze rozwiązanie jest szybsze, prostsze i tańsze - i jeżeli
właściciele pozytywnie zareagują - nie będzie chciał sąd w to się wtrącać ;
tak oceniam szeroko rozumiany sens wyroku SN z dnia 08.07.2004 IV CK 543/03 :
Uchybienia formalne dotyczace trybu podjęcia uchwały o odwołaniu zarządu
wspólnoty mieszkaniowej nie mogą być podstawą uchylenia jej przez sąd , jeśli
nie miały wpływu na treść tej uchwały( przeprowadzono głosowanie w trybie
indywidualnego zbierania podpisów bez udziału zarządu )

[marekiwacek]

> tak oceniam szeroko rozumiany sens wyroku SN z dnia 08.07.2004 IV CK 543/03 :
> Uchybienia formalne dotyczace trybu podjęcia uchwały o odwołaniu zarządu
> wspólnoty mieszkaniowej nie mogą być podstawą uchylenia jej przez sąd , jeśli
> nie miały wpływu na treść tej uchwały( przeprowadzono głosowanie w trybie
> indywidualnego zbierania podpisów bez udziału zarządu )

tylko że sądy nie czytają wyroków SN, ostatnio sąd wstrzymał wykonanie uchwały o
odwołaniu zarządu - forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=523&w=36856928

[amigo9]

W naszym przypadku developer-Zarząd nie zwołał zebrania mimo 4 wniosków
właścicieli posiadających ponad 1/10 udziałów. Zwołaliśmy zebranie sami,
odwołaliśmy Zarząd - developera, jakoś nie zaskarżył uchwał, mimo, iz wcześniej
pisał, iz takie działanie (zwołanie zebrania nie przez Zarząd) jest jego zdaniem
bezprawne.