wspólnota + garaż

02.12.02, 14:18
Mam budynek, w piwnicy którego jest garaż wielostanowiskowy. Stanowi on
odrębną nieruchomość, tak jest napisane w aktach notarialnych (a właściciele
poszczególnych stanowisk mają akty notarialne na swoje garaże, ustalone
udziały w garażu itd.). Czy w związku z tym na zebraniu wspólnoty z budynku
nad garażem:
a) mam zajmować się garażem ? (jestem administratorem tej wspólnoty nad
garażem)
b) czy garaż powinien mieć osobny zarząd i wszystko inne jak w "normalnej"
wspólniocie ?
c) czy na zebraniu wspólnoty powinienem mieć właścicieli mieszkań i
właścicieli garaży (właścicielami części garaży są mieszkańcy z zupełnie
innych budynków) ? A jeśli tak, to czy mam sumować udziały w budynku z
udziałami w garażu ?

LK
    • zarzadca Re: wspólnota + garaż 02.12.02, 16:42
      To są ciekawe pytania.
      Myslę,że można uzyskać odpowiedź na te
      pytania na warsztatach szkoleniowych lub
      na seminariach organizowanych dla zarządców.
      W końcu wiedza jest tez kapitałem.
      Pozdrawiam

      aloe
      • wygralem Re: wspólnota + garaż 02.12.02, 19:41
        A jeśli na takich seminariach pan Kowalski powie,że jest tak-a-tak, A pan
        Nowak coś innego ? Mnie interesuje podstawa prawna takiego czy innego
        stanowiska, przecież spory na tym tle mogą kończyć się w sądzie. Problem
        polega na tym, że uwl ma mocno "kompaktową" formę, potrzebne jest jakieś
        orzecznictwo, wykładnia. A tak naprawdę nie ma zbyt wielu fachowców umiejących
        odpowiedzieć na tego typu pytania.

        pozdrawiam@wp.pl
        Lech Kowalewski
    • abcd17 Re: wspólnota + garaż 02.12.02, 17:02
      wygralem napisał(a):

      > Mam budynek, w piwnicy którego jest garaż wielostanowiskowy. Stanowi on
      > odrębną nieruchomość, tak jest napisane w aktach notarialnych (a właściciele
      > poszczególnych stanowisk mają akty notarialne na swoje garaże, ustalone
      > udziały w garażu itd.). Czy w związku z tym na zebraniu wspólnoty z budynku
      > nad garażem:
      > a) mam zajmować się garażem ? (jestem administratorem tej wspólnoty nad
      > garażem)

      Niekoniecznie, bo tak jak garazem nie musi sie Pan zajmowac lokalem
      Kowalskiego, czy Nowakowny. Moze byc Pan wynajety jako facility manager do
      garazu (podobnie jak do lokalu handlowego na parterze itp.) - ale niezbedna
      jest u umowa z wspolwlascicielami garazu (wlascicielami udzialow), a ci
      niekoniecznie musza byc czlonkami wspolnoty.

      > b) czy garaż powinien mieć osobny zarząd i wszystko inne jak w "normalnej"
      > wspólniocie ?

      Nie jak we wspolnocie, bo to jest chyba lokal z pewna liczba wspolwlascicieli
      (tak?). Nie podchodzi to pod uwl - tylko pod kc.

      > c) czy na zebraniu wspólnoty powinienem mieć właścicieli mieszkań i
      > właścicieli garaży (właścicielami części garaży są mieszkańcy z zupełnie
      > innych budynków) ? A jeśli tak, to czy mam sumować udziały w budynku z
      > udziałami w garażu ?

      Te kwestie reguluja umowy, o ktorych powyzej. Racjonalniej jest rozdzielic te
      kwestie na dwa zebrania:
      a) wspolnoty, na ktorym pojawi sie pelnomocnik wspolwlascicieli garazu oraz
      b) wspolwlascicieli garazu,
      w ww. kolejnosci.

      Udzialy lokali mieszkalnych i uzytkowych w budynku sumuje Pan z udzialem lokalu
      garazowego do wyznaczenia zaliczki w poczet kosztow zarzadu. Na drugim zebraniu
      dzieli Pan zaliczke przypadajaca na lokal garazowy na jego udzialowcow.

      Pozdrawiam Pana Lecha serdecznie i gratuluje "ostania" sie na budynku :-).
      • wygralem Re: wspólnota + garaż 02.12.02, 19:14
        Jak zwykle można na Panu polegać. Dziękuję za info i za gratulacje (właśnie
        kończę naprawianie bałaganu po Gestorze i po GZN, chyba z pozytywnym
        skutkiem). A garaż ma 40 stanowisk i tyluż właścicieli. Z tego co Pan pisze
        wynika, że powinno się z nim przejść całą drogę związaną z zakładaniem
        wspólnoty. Czy dobrze zrozumiałem ?

        pozdrawiam@wp.pl
        Lech Kowalewski
        • zarzadca Re: wspólnota + garaż 02.12.02, 20:22
          Jak może Pan Maciej Tertelis
          wyjasnic panu dokładnie ten
          problem, jeżeli w swojej ostatniej
          wypowiedzi w dodatku do miesiecznika
          "Nieruchomości" miejsce postojowe
          traktuje jako pomieszczenie przynależne
          do lokalu.

          Pozdrawiam

          aloe
          • wygralem Re: wspólnota + garaż 02.12.02, 21:03
            Mówimy o sytuacji, gdy jest to odrębna nieruchomość z własną KW, aktami
            notarialnymi właścicieli poszczególnych garaży itd. A więc jest to
            wyodrębniona nieruchomość (lokal użytkowy - garaż wielostanowiskowy).

            pozdr./LK
            • abcd17 Re: wspólnota + garaż 02.12.02, 22:56
              wygralem napisał(a):

              > Mówimy o sytuacji, gdy jest to odrębna nieruchomość z własną KW, aktami
              > notarialnymi właścicieli poszczególnych garaży itd. A więc jest to
              > wyodrębniona nieruchomość (lokal użytkowy - garaż wielostanowiskowy).

              OK. Potwierdzam moje opinie w tej kwestii.
              Pozdrawiam,
        • abcd17 Re: wspólnota + garaż 02.12.02, 20:23
          wygralem napisał(a):

          > A garaż ma 40 stanowisk i tyluż właścicieli. Z tego co Pan pisze
          > wynika, że powinno się z nim przejść całą drogę związaną z zakładaniem
          > wspólnoty. Czy dobrze zrozumiałem ?

          Garaz bylby wspolnota, gdyby mial np. dziesiec poziomow i kazdy poziom
          stanowilby osobny lokal.
          W przypadku Pana garaz jest nieruchomoscia lokalowa a poszczegolni wlasciciele
          miejsc parkingowych maja udzial w lokalu wynikajacy z stosunku powierzchni
          posiadanych miejsc parkingowych do sumy powierzchni wszystkich miejsc. To nie
          jest wspolnota bo nie ma wyodrebnionej wlasnosci lokali. To nieruchomosc
          wspolwlasnosciowa. Jak nia zarzadzac? Zawrzec umowe z administratorem. Nie ma
          jednolitej opinii jak uznac te czynnosc - czy jako zwykly zarzad czy jako
          przekraczajaca zw.z. Roznica jest kluczowa - bo w pierwszym przypadku ze strony
          wspolwlascicieli musza sie podpisac wszyscy, w drugim - udzialowcy majacy ponad
          50%. Ze zrozumialych wzgledow najczesciej przyjmuje sie, ze zawarcie umowy o
          administrowanie jest czynnoscia zwyklego zarzadu.
          Jezeli lokal garazowy stanowi czesc nieruchomosci wspolnotowej (sa jeszcze inne
          lokale mieszkalne i uzytkowe) trzeba wybrac pelnomocnika, ktory reprezentowac
          bedzie wspolwlascicieli na zebraniu wspolnoty. Troche jest z tym zabawy, jak
          zawsze w przypadku rozdrobnionej wspolwlasnosci.
          Pozdrawiam,
          • wygralem Re: wspólnota + garaż 02.12.02, 21:07
            Nie ma administratora, jest zarząd i administrator budynku (wspólnoty
            mieszkaniowej), w którym mieści się również i ten garaż.

            pozdr./LK
            • zarzadca Re: wspólnota + garaż 02.12.02, 22:52
              wygralem napisał(a):

              > Nie ma administratora, jest zarząd i administrator budynku (wspólnoty
              > mieszkaniowej), w którym mieści się również i ten garaż.
              >
              > pozdr./LK

              Pan prosi o poradę prawną.
              Proszę się zwrócić do osób uprawnionych.

              Pozdrawiam

              aloe
              • wygralem Re: wspólnota + garaż 03.12.02, 07:16
                To świetny pomysł ! Dziękuję bardzo za taką pomoc na forum.

                pozdr./LK
                • j666 Re: wspólnota + garaż 03.12.02, 12:51
                  Czy Szanowni Panowie wszyscy wczoraj lewą nogą wstali?
                  Jak garaż pod budynkiem może być odrębną nieruchomością??
                  Księgę wieczystą to może mieć każdy lokal, jak i lokal garażowy, ale przecież
                  jeszcze grunt jest na którym to wszystko jest posadowione !
                  Z uporem godnym zaiste lepszej sprawy bezpodstawnie wmawiacie ludziom, że jak
                  dwie siostry albo babcia z wnuczkiem mają współwłasność mieszkania (a czym niby
                  miałoby się to różnić od współwłąsności garażu?) to stosunki (babci z
                  wnuczkiem, żeby nie było o kompleksie Edypa ;-) reguluje jakopby KC zamiast
                  UOWL.
                  JaC


                  > To świetny pomysł !
                  > Dziękuję bardzo za taką pomoc na forum.
                  • abcd17 Re: wspólnota + garaż 03.12.02, 13:20
                    j666 napisał:

                    > Jak garaż pod budynkiem może być odrębną nieruchomością??

                    A dlaczego nie moze? Moze stanowic samodzielny lokal uzytkowy.

                    > Z uporem godnym zaiste lepszej sprawy bezpodstawnie wmawiacie ludziom, że jak
                    > dwie siostry albo babcia z wnuczkiem mają współwłasność mieszkania (a czym
                    niby > miałoby się to różnić od współwłąsności garażu?) to stosunki (babci z
                    > wnuczkiem, żeby nie było o kompleksie Edypa ;-) reguluje jakopby KC zamiast
                    > UOWL.

                    Tak, podtrzymuje zdanie. Wspolwlasciciele lokalu, w odroznieniu od
                    wspolwlascicieli nieruchomosci wspolnej, nie dysponuja odrebna wlasnoscia
                    lokalu. Uwl nie reguluje wiec relacji pomiedzy babcia i wnuczka niezaleznie czy
                    sa one wspolwlascicielkami garazu czy mieszkania.

                    Pozdrawiam,
                    • j666 Re: wspólnota + garaż 03.01.03, 07:24
                      > > Jak garaż pod budynkiem może być odrębną nieruchomością??

                      > A dlaczego nie moze? Moze stanowic samodzielny lokal uzytkowy.

                      Kto jak kto, ale Pan odróżnia przecież pojęcia nieruchomości i lokalu??

                      > Uwl nie reguluje wiec relacji pomiedzy babcia i wnuczka niezaleznie czy sa
                      one wspolwlascicielkami garazu czy mieszkania.

                      Pan tak uwielbia odwracać kota ogonem?
                      Nie chodzi przecież o relacje pomiędzy współwłaścicielami lokalu (jak
                      przykładowa babcia z wnuczką), tylko pomiędzy [współ]właścicielem, a
                      otoczeniem - czyli wspólnotą w naszym przypadku.
                      JaC
                  • zarzadca Re: wspólnota + garaż 03.12.02, 14:58
                    j666 napisał:

                    > Czy Szanowni Panowie wszyscy wczoraj lewą nogą wstali?
                    > Jak garaż pod budynkiem może być odrębną nieruchomością??
                    > Księgę wieczystą to może mieć każdy lokal, jak i lokal garażowy, ale przecież
                    > jeszcze grunt jest na którym to wszystko jest posadowione !
                    > Z uporem godnym zaiste lepszej sprawy bezpodstawnie wmawiacie ludziom, że jak
                    > dwie siostry albo babcia z wnuczkiem mają współwłasność mieszkania (a czym
                    niby
                    >
                    > miałoby się to różnić od współwłąsności garażu?) to stosunki (babci z
                    > wnuczkiem, żeby nie było o kompleksie Edypa ;-) reguluje jakopby KC zamiast
                    > UOWL.
                    > JaC
                    >
                    >
                    > > To świetny pomysł !
                    > > Dziękuję bardzo za taką pomoc na forum.


                  • zarzadca Re: wspólnota + garaż 03.12.02, 15:11
                    j666 napisał:

                    > Czy Szanowni Panowie wszyscy wczoraj lewą nogą wstali?
                    > Jak garaż pod budynkiem może być odrębną nieruchomością??
                    > Księgę wieczystą to może mieć każdy lokal, jak i lokal garażowy, ale przecież
                    > jeszcze grunt jest na którym to wszystko jest posadowione !
                    > Z uporem godnym zaiste lepszej sprawy bezpodstawnie wmawiacie ludziom, że jak
                    > dwie siostry albo babcia z wnuczkiem mają współwłasność mieszkania (a czym
                    niby
                    >
                    > miałoby się to różnić od współwłąsności garażu?) to stosunki (babci z
                    > wnuczkiem, żeby nie było o kompleksie Edypa ;-) reguluje jakopby KC zamiast
                    > UOWL.
                    > JaC
                    >
                    >
                    > > To świetny pomysł !
                    > > Dziękuję bardzo za taką pomoc na forum.

                    Przepraszam Wszystkich, a szczególnie Autora listu,
                    za takie moje podejscie do sprawy.
                    Jestem jednak pod wrazeniem artykułku Pana WK,
                    który przestrzega nieuprawnionych przed udzielaniem
                    odpowiedzi, które moga być traktowane jako porady
                    prawne. Mysle, ze WK w części ma rację. Nie wiem tylko dlaczego
                    Pan MT z tak duzą swoboda oglasza swoje porady.

                    W koncu, doradzanie to nie moj biznes. To Panowie Eksperci siedzą
                    chyba na tej jednej "gałęzi"...

                    Pozdrawiam

                    aloe
                  • wygralem Re: wspólnota + garaż 04.12.02, 18:01
                    Proszę podać swój adres mailowy, to wyślę Panu(i) skan aktu notarialnego z
                    garażem jako odrębną nieruchomością.

                    LK
                  • wygralem Re: wspólnota + garaż 04.12.02, 18:04
                    Proszę podać swój adres mailowy, to wyślę Panu(i) skan aktu notarialnego z
                    garażem jako odrębną nieruchomością.

                    LK
                    • j666 Re: wspólnota + garaż 03.01.03, 07:12
                      Bardzo prosze o wysłanie dla mnie.
                      JaC

                      > Proszę podać swój adres mailowy, to wyślę Panu(i) skan aktu notarialnego z
                      garażem jako odrębną nieruchomością.
            • abcd17 Re: wspólnota + garaż 02.12.02, 22:59
              wygralem napisał(a):

              > Nie ma administratora, jest zarząd i administrator budynku (wspólnoty
              > mieszkaniowej), w którym mieści się również i ten garaż.

              Musi Pan wiec uswiadomic czlonkom zarzadu, ze zajmuja sie rozliczeniami garazu
              na poszczegolnych wspolwlascicieli lokalu bezprawnie. Nalezy przygotowac tekst
              umowy i wprowadzic ja w zycie. Zarzad wspolnoty moze choc nie musi
              reoprezentowac wspolwlascicieli garazu. Czy Prezes zarzadu ma miejsce garazowe?

              Pozdrawiam,
              • wygralem Re: wspólnota + garaż 04.12.02, 18:04
                Ma

                LK
                • abcd17 Re: wspólnota + garaż 04.12.02, 18:29
                  wygralem napisał(a):

                  > Ma

                  To jest dobrym kandydatem na przedstawiciela wspolwlascicieli garazu.
                  Powinien jednak zawrzec z nimi odpowiednia umowe precyzujaca zakres praw i
                  obowiazkow.
                  Pan tez, jezeli uczestniczy w rozliczaniu kosztow utrzymania lokalu garazowego
                  powinien pokusic sie o zawarcie odpowiedniej umowy. Jezeli wspolnota placi Panu
                  za czas poswiecony koordynacji spraw zwiazanych z utrzymaniem nieruchomosci
                  wspolnej, moze ktos postawic zarzut, ze zajmuje sie Pan bezprawnie sprawami,
                  ktore nie mieszcza sie w zakresie Panskich obowiazkow.
                  Pozdrawiam,
                  • wygralem Re: wspólnota + garaż 04.12.02, 18:39
                    Bardzo dziękuję za tę radę, skorzystam z niej.

                    pozdr./LK
    • mieszkanie.i.wspolnota Re: wspólnota + garaż 02.01.03, 22:53
      wygralem napisał(a):

      > Mam budynek, w piwnicy którego jest garaż wielostanowiskowy. Stanowi on
      > odrębną nieruchomość, tak jest napisane w aktach notarialnych (a właściciele
      > poszczególnych stanowisk mają akty notarialne na swoje garaże, ustalone
      > udziały w garażu itd.). Czy w związku z tym na zebraniu wspólnoty z budynku
      > nad garażem:
      > a) mam zajmować się garażem ? (jestem administratorem tej wspólnoty nad
      > garażem)

      Może Pan łatwo sam odpowiedzieć na to pytanie. Jest Pan administratorem
      nieruchomości wspólnej. A czy garaż wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, czy
      też jest odrębną nieruchomością lokalową?
      Nie oznacza to, że właściciele nieruchomości jaką jest garaż nie mogą zlecić
      administrowania ta nieruchomością. Jest to jednak sprawa odrębna od
      administrowania nieruchomością wspólną.

      > b) czy garaż powinien mieć osobny zarząd i wszystko inne jak w "normalnej"
      > wspólniocie ?

      Podobnie jak w przypadku mieszkania, które ma wielu spadkobierców, o sposobie
      administrowania czy zarządzania garażem decyduja jego współwłaściciele. Garaż
      nie ma nic wspólnego ze wspólnotą (nie ma w nim wyodrębnionych lokali i części
      wspólnej).

      > c) czy na zebraniu wspólnoty powinienem mieć właścicieli mieszkań i
      > właścicieli garaży (właścicielami części garaży są mieszkańcy z zupełnie
      > innych budynków) ? A jeśli tak, to czy mam sumować udziały w budynku z
      > udziałami w garażu ?
      >
      Tak. Współwłaściciele garażu (jednego z lokali w nieruchomości budynkowej) mają
      udziały w nieruchomości wspólnej. Przysługują im zatem wszystkie uprawnienia
      właścicieli lokali, w tym prawo udziału w podejmowaniu decyzji. Winni także
      spełniać swoje obowiązki, w tym ponosić odpowiednią część kosztów utrzymania
      nieruchomości wspólnej.

      W styczniowy numerze miesięcznika Mieszkanie i Wspólnota ma się ukazać mój
      artykuł n.t. hal garażowych, w którym przede wszystkim omówione będą sprawy
      związane ze sprzedażą stanowisk w halach garażowych, lecz także szereg innych.

      Pozdrawiam
Pełna wersja