kilka pytań do eksperta

[pciucha]

Wczoraj w mojej wspólnocie odbyło się zebranie roczne i w związku z tym mam
kilka pytań:
1. w jaki sposób rozwiązkujecie w swoich wspólnotach (na jakiej postawie
prawnej) nliczanie wyzszych opłat dla lokali użytkowych. jak wiadomo robi sie
je po to aby na nich zarabiać. My mamy dwa lokale i obydwa chca zaskarżyc
uchwałę która nakłada 2-krotność opłaty za ekspoloatacje.
2. W samochodzie zaparkowanym na miejscu parkingowym na terenie osielda
(miejsce będące własniością właściciela auta) wyłamano lusterko, właścicxiel
zażądał od firmy ochroniarskiej zwrotu kosztów zakupu i wymiany lusterka
(płaci za ochrone tego miejsca - pozycjha w naliczeniach czynszu), firma
wypięła sie zasłaniając sie umową wg której ponosi odpowiedzialnośc tylko w
przypadku uszkodzenia samochodu w wyniku wlamania - czy jest sposób aby
wyegzekwować zwrot kosztów lusterka, jesli nie to czy może właściciel
zrezygnować z ochrony skmoro i tak nic z niej nie ma - tym bardziej że wg
umowy forma ochroniarska może się wykpić ze wszystkiego - tak umowa jest
skonstruowana.
3. Czy ciepłomierze (elektroniczne, zainstalowane na klatkach schodowych) i
wodomierze (dla każdego mieszkania osobno) sa własnością mieszkjańca czy
wspólnoty? W tym roku wymieniamy ciepłomierze, w kolejnym wodomierze - Zarząd
twierdzi że sa one własnością wspólnoty i dlatego koszty bedą rozłozone na
metry powierzchni mieszkania, wg mieszkańców należałoby koszty rozłożyc
sprawiedliwie i każde mieszkanie pokrywa koszt zakupu ciepłomierza dla
sowjego mieszkania. Przy rozliczaniu od metra małe mieszkania zapłacą za 1/2
ciepłomierza, a duże za 2 ciepołomierze - jak to rozwiazać (podstawa prawna)
zeby płacic od mieszkania
z góry serdecznie dziekuję za pomoc

[miro_mx]

Ad.1
Piszesz: „jak wiadomo robi się je po to aby na nich zarabiać” – Nie mylnego, to
bzdura co napisałeś. Ustawodawca napisał; art. 12.3 „Uchwała właścicieli może
ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych,
jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali”. Jak coś takiego
wpisaliście w uchwałę to jesteście w kaczej D!
Ad. 2
Już dawno wspominałem, że ten twór, jest tylko po to, aby zarabiać na naiwnych
WM (tylko w nielicznych, specyficznych sprawach może być inaczej). Efekt już
znasz. A co się tyczy pozbycia darmozjada, to jeśli WM podjęła w tej sprawie
uchwałę masz dwa wyjścia. Po pierwsze; przekonać właścicieli, że są zbyteczni,
a po drugie; pogodzić się z tym! Niepłacenie kwoty (części) na ochronę może
skutkować pozwem dla twojej osoby!
Ad. 3
W sprawie wodomierza zakładam, ze jest to podlicznik i słusznie WM decyduje o
nim, sam mam taki zapis w Statucie. Co do sprawy ciepłomierza należałoby podjąć
uchwałę, która określi stan „prawny” zakupu! Ja osobiście uregulowałem podobną
sprawę a dotyczy grzejników C. O, gdzie w Statucie mam zapis, że koszty wymiany
grzejnika, obciąża się Właściciela lokalu, natomiast Administracja wykonuje
montaż z demontażem. Zalecam podobne rozwiązanie.
Pozd.
Miro

[pciucha]

serdecznie dzięki za szybka reakcję.
ad. 1. nie myle sie, lokale usługowe robi sie po to aby w praktyce na nich
zarabiac i wiem, ze niektóre wspołnoty całkiem nieźle zarabiaja, teoretycznie
natomiast i w zgodzie z przytoczonym przez Ciebie art. ponosza zwiekszone
obciążenia......
ad. 2. wiem ze to darmozjady ale nie przekonam wspołwłascicieli. Dlatego szukam
innych możliwości prawnych
ad. 3 nie mam nic przeciw wymianie, chce ytylko aby każdy płacił za wymiane
swojego ciepłomierza. Jestem w tej dobrej sytuacji, ze przy obu rozwiazaniach
(płatnośc od metra lub za szt.) płace faktyczny koszt urzadzenia (taki akurat
mam metraż) ale mam na uwadzie wieksze i mniejsze metraże - tu akurat nie ma
sprawiedliwości.
dzieki

[miro_mx]

Ad. 1 Czegoś nie rozumiesz. Sądu nie interesuje, ILE kto ‘Kapuchy” zarabia na
lokalu! Rozważy tylko art. 12.3 i basta!!! Poszukaj sobie na forum, opisywałem
to kiedyś!
Ad. 3 Skorzystaj z mojej propozycji.
Pozd.
Miro

Sami widzicie1

[wprost5]

Coraz częściej współnotowicze-forumowicze dochodza do wniosku, że ślepe
trzymanie sie ustawy prowadzi do absurdów np. oplaty za wymiene ciepłomierzy i
wodomierzy -im większy lokal, tym więcej za to ma płacić? A dlaczego?
Pokrywanie czegos tam udzialami dotyczy części wspólnych, a te urządzenia
pomiarowe chyba nie są częścią wspólną!

[babczyk]

wprost5 napisał:

> Coraz częściej współnotowicze-forumowicze dochodza do wniosku, że ślepe
> trzymanie sie ustawy ................

No właśnie, tylko przez kogo bo napewno nie przez włascicieli. Bo ich
ogłupianie jest wyłączną domeną zarzadów czy zarządców tak jak jest w mej
wspólnocie gdzie straszy sie mieszkańców tym że jak mają zerwana plombę na
liczniku zapłaca 5 000 zł kary.

Gdzie karze sie ich ryczałtem z zgodnym z odpowiednim rozporzadzeniem, nie
informujac ich o tym, że to oni decydują jak sie rozliczać za pobraną wodę za,
licznikiem głównym.

Innymi słowy, to właściciele decyduja o rozliczeniach wewnątrz wspólnoty i o
tym, jak daleko dają sie robic w konia.

[ola19801]

Witam.
Przypominam i wielokrotnie o tym pisano na tym forum : że właściciele maja
prawo podejmować tylko decyzje "uchwały" w sprawach dotyczących części
wspólnej.A wodomierz czy inne urzadzenie pomiarowe w lokalu właściciela napewno
takim nie są .
Uchwałą nie można do niczego zmusić właściciela w sprawach zwiazanych z
własnoscia prywatna a taką jest lokal oraz część przynależna nawet jak to
bedzie zapisane w statucie.

[wilga52]

zgadzam się z ola19801
wodomierze i ciepłomierze nie są częścią wspólną.
Było by nie sprawiedliwe obciążanie właścicieli kwotą od 1m2 lub od udziałów.
Ale jak podjeli taka uchwałę i ją przeforsowali to tylko można ich podziwiać
za przedsiębiorczość i dbanie o własne interesy.

[miro_mx]

Ola & Wilga – Dobre to, ale niesmaczne!
Nie wiem, dlaczego urażone jest wasze EGO!
Wynika to chyba z stąd, że wiedza wasza jest dla początkująca w sprawie,
dlatego postaram się wyjaśnić, iż EGO nie idzie w parze z wiedzą.
Umowa na dostarczenie wody na budynek jest podpisana ze WM a nie z P.
Kowalskim! Więc w granica prawa WM MUSI podjąć uchwałę o sposobie rozliczania
wody (lub innej sprawy) i postawienia kilka istotnych warunków. Jednym z nich
stanowi, iż podlicznik jest Własnością WM, bo na Wspólnocie ciąży obowiązek
rozliczania wody! Słoneczko pamiętaj o jednym! Jeśli podpiszesz z wodociągami
umowę indywidualną (o czym mówi Prawo i tak powinno być), to licznik będzie
stanowić WŁASNOŚĆ wodociągów!!!!!!!! więc, dlaczego Tu widzisz swoje EGO do
własności? Nie myl pojęcia, Co To Jest Własność Właściciela! Podobna sprawa
jest z energetyką czy gazownią tam też macie swoje EGO? Z drugiej strony,
powiedzcie mi, jaką macie zawartą umowę cywilno – prawną ze WM na dostarczenie
wody do waszego lokalu? Zasady przedstawione powyżej są uczciwe dla wszystkich
z wyjątkiem EGO? To, że Polak potrafi, nikogo nie trzeba przekonywać. Są osoby,
które potrafią „przerobić” licznik w taki sposób, że będzie liczył 600 litrów
wody, zamiast 1000? Ustawa w art. 32.2 pisze: „(…) W wypadku zamierzonej zmiany
we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej
zmiany”. Warto czasem ustawę przeczytać do końca, bo tam też są ciekawe rzeczy.
W cytowanym fragmencie nie ma mowy o nieruchomości wspólnej Więc?
Pozd.
Miro

Niuniuś – ty to każdemu bez wazeliny wejdziesz w D…! Więc daruj sobie.

[ola19801]

Witam.
Coś ci się popieprzyło i to mocno.

[jefimik]

Słusznie miro_mx poruszył sprawę zakresu działania ustawy o własności lokali.

Wbrew powierzchownym, obiegowym opiniom, ustawa nie reguluje wyłącznie spraw
związanych z nieruchomością wspólną, ale dotyczy w równym stopniu samych
lokali, oraz związanych z nimi praw i obowiązków właścicieli.

Proszę uważnie przeczytać art. 1 ustawy, który mówi:
Art. 1. 1. Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych
lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli
tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.

Jak wynika z analizy tego artykułu, ustawa określa m.in. "prawa i obowiązki
właścicieli tych lokali" ORAZ "zarząd nieruchomością wspólną".

Mowiąc zatem o zmianie we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali
(art. 32 ust.2), nie możemy mieć na myśli tylko spraw związanych z
nieruchomością wspólną, ale musimy brać pod uwagę wszystkie sprawy, w których
uczestniczą właściciele lokali, tzn. np. rozliczanie wody, ciepła, śmieci, tzn.
takie sprawy, w których wspólnota wystepuje jako końcowy odbiorca usług, a
wewnętrzne rozliczanie kosztów musi uregulować sama wspólnota.

[xxxll]

Sami widzicie , ze właściciele i tak płacą za wszystko.
Problem jest jak te koszty powinno sie dzielić : sprawiedliwie czy zgodnie z
prawem.

Posiadanie przez wspólnote "Regulaminu Wspólnoty" z zapisem o rozdziale co jest
nieruchomością wspólna, a co nie , pomaga w rozliczaniu kosztów tych powstałych
i tych co dopiero powstaną (naliczaniu zaliczek).

Ja stosuję zasade , że urządzenia pomiarowe obsługujace lokal sa własnością
właściciela lokalu niezależnie, gdzie sa zamontowane ( w lokalu czy na częci
nieruchomości wspólnej). On pokrywa koszty konserwacji, legalizacji.
Natomiast WM pokrywa koszty naprawy liczników(jeżeli nie stwierdzo ingerencji
osób trzecich) , bo to jest w jej interesie i kontroluje ich działanie (raz na
kwartał).

[babczyk]

Wiec po co ja jako właściciel mam legalizować czy wymieniać licznik ( notabene
wcale tego nie muszę robić ) skoro rozliczani jesteśmy czy to wspólnota czy
spółdzielnia , z licznika głównego.

Co mi też da wymiana liczników, a niekiedy jest ich sześć w mieszkaniu, skoro i
tak zawsze będą braki wody w rozliczeniu końcowym.

Mało kiedy sprawdza sie, prawidłowośc podłączeć czy też to że nie ma lewych
podłączeń i nie działających liczników tylko dlatego, aby nie narazić sie
mieszkańcom którzy i tak w oststecznym rozliczeniu za te braki zapłacą, bo nikt
za nich tego nie zapłaci.

Tak więc, nie ma żadnej podstawy prawnej zmuszającej mieszkańców wspólnoty do
wymiany liczników w mieszkaniach, bo jeśli zostaną zmuszeni do ich wymiany to
tylko płacą za to, co wskazuje ich licznik i nic poza tym.

[kikibobo]

Babczyk, masz rację , wszyscy musimy zapłacić za wodę wg wskazań wodomierza
głownego.
Po trzech latach właścicieli w moim budynku przekonali sie do tego.
Chcą jednak wiedzieć dlaczego jest taka duża róznica wskazań.
uważam, że u nas jest to wysoce niepokojące, płacimy i płaczemy.
Ostateczne rozliczenie :
wodomierz główny wskazał za rok 2005 zużycie wody 11.436 m3
wg wodomierzy indywidulnych zużycie wody to 7.954 m3 - 250 osób( srednio
2,65m3/osobę/m-c)
wg norm ( 9 m3/osobę/m-c) 981 m3 - (7 osób w dniu 31.12)
wodomierz-ujęcie wody gospodarczej 30 m3 -
razem : 8.965 m3

Czyli różnica wody do dodatkowego obciążenia właścicieli stanowi 2.471 m3 t.j.
21,61 % zuzycia wykazanego przez wodomierz główny.
Koszt wody i kanału 7,97 zł/m3
Dlatego w czwartek na zebraniu podjeliśmy uchwałę o wymianie wszystkich
wodomierzy na (anty magnetyczne)oraz załóżenie ich w 4 lokalach bez wodomierzy.
Wspólnota wyłoży środki a właściciele spłacą koszt wodomierzy w ratach przez 9
miesiecy.
Założymy własne plomby w których tez nie będzie juz można grzebac, co podobno
się robi skutecznie oszukując.
Są jeszcze podobno jakies zaworki, które montowane przy wodomierzu nie
pozwalają na kropelkowanie?
Przykre, że zarząd bawi sie w policjantów, a jednocześnie odczuwam jako
osobistą porażkę, nie znalezienie przyczyny tak dużej różnicy wskazań.
Odczytuję wodomierz głowny nie tylko na koniec miesiąca. Porównuję zuzycia
miesięczne budynku i lokatorów.Widzę różnice w ilości zużytej wody w rodzinach
z ta sama ilościa osób, porównuje do mojej, ale to tylko stwierdzenia, które
mogą coś sugerować, a to mało.
Technicznie tez sprawdzaliśmy czy wszystkie ujęcia w lokalach sa opomiarowane i
nic.
Przepraszam, że zanudziłam, ale to jest dla mnie bardzo ważne.
Dziękuję za uwagę.

[xxxll]

a co powiesz na taka pzrypadłość:

WM 178 lokli (w 18 klatkach schodowych)+ 6 lokali uzytkowych (sklepy spożywcze)
i ...
co roku jest nadpłata ko 4900 - 5800 na wodie zimnej.
W 2005 nadpłata pobiła rekord 13800 nadpłata. Dodam że nieruchomości wewnętrzne
olicznikowana.

[kikibobo]

to XXXcud!
powiedz mi jak załatwić z RPWIK taki wspaniały wodomierz główny????!!!!

[barbek76]

My mamy podobną sytuację (25 mieszkań). Rozliczenie roczne dało nadpłatę ok
1000 zł (tj. ok 10% więcej niż wskazał licznik główny). Zasięgnęłam informacji
u znajomego hydraulika i otrzymałam odpowiedz, ze tak sie może zdarzyć. Powodem
jest różna dokładność pomiarowa liczników indywidualnych i głównego. Główny
może wogóle nie wskazywać małych przepływów wody ;).

[miro_mx]

Jaką macie instalację wodną? Czy starego typu? Omawiałem tą sprawę bardzo dawno
temu, że każda nieszczelność na „śrubunkach” w magistralach, w których ułożone
są rury stalowe tj. kropelkowanie, powoduje, iż licznik główny odczytuje jako
zużycie. Do tego należy dodać kropelkowanie na kranach gdzie liczniki są o
momencie rozruchowym 1,5 i 1,0! Ta wielkość może urosnąć do kroci, o których
wspominasz. Nie będę tu wspominał o magnesach i innych kombinacjach. Moja rada
w tej sprawie jest taka; Załóżcie na pionach głównych liczniki na idioto
odpornych i pierwszy problem z głowy. To pomoże zmaleć ewentualne krokelkowanie
na pionach poprzez odczyty wodomierzy i sprawa będzie wiadoma a złodziej będzie
już miał pietra i wyjdzie szydło z worka jakie jest jego faktyczne zużycie?
Pozd.
Miro

Niuniuś, tobie to już nic nie pomoże, nawet opary tego bimbru!!!