Obniżenie zaliczki

[skaluz]

Witam,

zgodnie z art. 12 p.3 właściciele mogą zwiększyć obciążenie danego lokalu
kosztami związanymi z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
Czy analogicznie właściciele mogą podjąć uchwałę o zwolnieniu właścicieli
mieszkań na parterze z kosztów konserwacji wind?

Dzięki.
skaluz

[dobud]

nie danego lokalu, tylko lokali uzytkowych.
Zwiększyć można, ale zmnijszyć nie.
Gdzieś tu kiedyś Serafin666 cytował jakieś orzeczenie SN.

[bombonierka5]

Nie mogą. Art 14 pkt.2
Za windy powinni płacić wszyscy zgodnie z udziałem w nieruchomosci wspólnej tj.
lokale uzytkowe i mieszkania na parterach.

[xxxll]

bombonierka5 napisała:

> Nie mogą. Art 14 pkt.2
> Za windy powinni płacić wszyscy zgodnie z udziałem w nieruchomosci wspólnej
tj. lokale uzytkowe i mieszkania na parterach.

....a ja dodam, że i właściciele z innych budynków, które leżą na tej samej
działce (tworzą wiec tę samą WM), a nie są wyposażone z windy

[pciucha]

Wynikający z art. 12 ust. 2 w zw. z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca
1994 r. o własności lokali obowiązek właścicieli lokali do ponoszenia w
określonym stosunku wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali nie oznacza
konieczności określania kwot tych obciążeń w jednakowej, dla wszystkich
tożsamej kwotowo, wysokości za 1 m2 powierzchni lokalu. Konsekwencją powyższego
jest możliwość określenia w uchwale zaliczek w zróżnicowanej wysokości wobec
poszczególnych kategorii zobowiązanych.
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20.06.1997 ( II CKN 226/97)

[skaluz]

To orzeczenie dotyczy całkiem innej sprawy. Chodziło w niej o ustalenie
zaliczek w równej wysokości dla wszystkich, bez względu na wielkość udziału w
nieruchomości.
Ja pytam o zwolnenie np. lokali użytkowych z ponoszenia pewnej kategorii
kosztów, np. konserwacja wind. Jakieś inne orzeczenie?

skaluz

[pciucha]

to jest tylko wycinej orzeczenia, generalnie całość mówi, że koszty rozdziela
się wg udziału lokali w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. Skoro
parterowcy nie korzystaja nie biorą udziału w kosztach....

to błędna interpretacja

[grandy]

Właściciel lokalu jest zobowiązany do pokrywania wszystkich kosztów nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do posiadanego udziału. Nie ma znaczenia w jakim stopniu ten właściciel korzysta z nieruchomości wspólnej. W praktyce oznacza to, że obowiązek pokrywania kosztów eksploatacji wind ciąży na właścicielach lokali położonych na parterze, a nawet na właścicielach lokali położonych w klatce gdzie nie ma wind - jeżeli takie winny są w innej części budynku wspólnoty.

Co do pytania o obniżenie zaliczki, to na gruncie przepisów prawa nie ma takiej możliwości, poza przypadkiem, gdy wszyscy właściciele lokali we wspólnocie zgodnie się w tej sprawie umówią i będą trwali przy tej umowie.

Jest za to mozliwość podwyższenia zaliczki wobec określonej katerorii zobowiązanych - o tym mowa w cytowanym wyżej wyroku Sądu Najwyzszego. Dotyczy to takich przypadków, gdy dany właściciel lub grupa właścicieli eksploatuje nieruchomość wspólną w stopniu większym niż pozostali (właściciele lokalu użytkowych lub prowadzący działalność gospodarczą w miejscu zamieszkania).

[pciucha]

kontynując Twój tok myslenia - właściciele lokali na parterze eksploatują windy
w znacznie mniejszym stopniu niz ci z wyzszych pieter. W wyroku nie ma słowa ze
dotyczy to tylko lokali usługowych/prowadzących działalność gospodarczą

[grandy]

Uchwała SN z dnia 20 października 2004 r sygn. akt: II CK 98/04

Zgodnie z ustawą o własności lokali członkowie wspólnoty ponoszą ciężary utrzymania nieruchomości wspólnej odpowiednio do swoich udziałów. Uchwała właścicieli może zwiększyć obciążenia, ale nie może ich obniżyć poza ustawowe granice.

[okemot]

Ciekawe co by sąd powiedział na konstrukcję uchwały gdzie koszt bazowy zostałby
skalkulowany na poziomie minimalnym /np. tylko obowiązkowy przegląd/, a
następnie wraz ze wzrostem wysokości na właścicieli byłyby nakładane dodatkowe
koszty utrzymania windy ;^)

[jefimik]

Ustawa i orzecznictwo nie przewidują zmniejszania obciążeń właścicieli.

Przykładowy wyrok: Sygn. akt II CK 98/04 (99/04)

Uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 26.10.2004 r.

Sąd Najwyższy. Zarząd nieruchomością wspólną
Wysokość zaliczek zależna od udziału

Zgodnie z ustawą o własności lokali, członkowie wspólnoty ponoszą
ciężary utrzymania nieruchomości wspólnej odpowiednio do swoich
udziałów. Uchwała właścicieli może zwiększyć obciążenia, ale nie może
ich obniżyć poza ustawowe granice. Wobec tego nie ma podstaw do
uchylenia uchwały, która jest zgodna z tymi przepisami - stwierdził Sąd
Najwyższy.

Towarzystwo Naukowe Organizacji i Kierownictwa w Zielonej Górze
wystąpiło do sądu przeciwko wspólnocie mieszkaniowej, do którejnależy,
z dwoma pozwami o uchylenie dwóch uchwał (z różnych lat) dotyczących
wysokości zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Na
nieruchomość wspólnoty składa się wieżowiec, w którym są lokale
użytkowe, i parterowa przybudówka, którą zajmuje powód.

Towarzystwo uważa, że uchwały powinny uwzględniać stan faktyczny, tj.
faktyczne użytkowanie powierzchni wspólnych, a uchwały określiły to
udziałami. Ponieważ udział towarzystwa wynosi 7/20, koszty są zbyt duże.
Korzysta ono bowiem tylko z powierzchni w dobudówce i nie korzysta z
wind, mediów, ochrony, centralnego ogrzewania w wieżowcu, bo ogrzewa się
samo. Podnosiło także, że pożytki pobierane z wynajmu od osób trzecich
powinny pokryć koszty zarządu. Powództwa zostały wniesione na podstawie
art. 25 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z
2000 r. nr 80, poz. 94), ponieważ towarzystwo uznało, że uchwały
naruszyły zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Podstawą był także art. 12 pkt 2, w którym pozwany eksponował pierwsze
zdanie stwierdzające, że pożytki i inne przychody z nieruchomości
wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w
części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w
stosunku do ich wydatków.

Sąd I instancji uwzględnił powództwa i uznał, że powód nie powinien
partycypować w kosztach urządzeń, do których nie ma dostępu. Sąd II
instancji wyrok ten zmienił i powództwa oddalił. Ponieważ chodzi o
nieruchomość wspólną, powód ma partycypować w kosztach w stosunku do
posiadanego w niej udziału - stwierdził - a pożytki pobierane od osób
trzecich kosztów tych nie pokrywają. Towarzystwo wniosło od tych wyroków
kasacje, ale Sąd Najwyższy oddalił je. Jak podkreślił w ustnym
uzasadnieniu, wyjść trzeba od definicji nieruchomości wspólnej.

Daje ją art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, zgodnie z którymjest
to grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do
użytku właścicieli lokali. Sąd Najwyższy nie może definicji tej
zmieniać. Jeśli chodzi o wspomniany art. 12 ust. 2, to ma on także
drugie zdanie.

Stanowi on, że w takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki
i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części
nieznajdującej pokrycia w pożytkach i przychodach. I wreszcie istotny
jest ust. 3 tego artykułu, zgodnie z którym uchwałą właścicieli można
ustalić zwiększenie obciążenia, ale nie ma przepisu, który pozwoliłby na
ich obniżenie. Wobec tego uchwały były prawidłowe i nie ma podstaw do
ich uchylenia.