Z prasy porannej 2006-07-31

[xxxll]

Autorka:DOROTA KACZYŃSKA

SAMOWOLE PO SĄSIEDZKU Kiedy, remontując na własną rękę, łamiesz prawo

*Duże zmiany trzeba zgłosić*


Wymiana okien czy instalacji elektrycznej wymaga zgłoszenia w odpowiednim
urzędzie. Za niedopełnienie formalności grozi nawet kilkaset złotych grzywny

Generalny remont mieszkania trzeba zgłosić w nadzorze budowlanym w starostwie
powiatowym - bez względu na to, czy lokal należy do spółdzielni
mieszkaniowej, do wspólnoty, czy też w grę wchodzi domek jednorodzinny.

- Zwykle jest tak, że właściciel mieszkania składa w spółdzielni podanie, np.
o wymianę instalacji. Następnie prezes spółdzielni sam podejmuje decyzję w
tej sprawie. Tymczasem taki remont powinien być zgłoszony w nadzorze
budowlanym - mówi Wojciech Szymańczuk, szef firmy Prochem Serwis, zajmującej
się zarządzaniem nieruchomościami. - Najpierw powinniśmy uzyskać zgodę
współwłaścicieli budynku, a następnie akceptację urzędników.

Inaczej może dojść do naruszenia przepisów ustawy - Prawo budowlane. W
konsekwencji inspektor nadzoru budowlanego może wystąpić o ukaranie
remontującego grzywną za samowolę (do 500 zł) oraz nakazać przywrócenie stanu
sprzed remontu, co wiąże się z dużymi kosztami.

Formalności do załatwienia

W nadzorze budowlanym należy zgłaszać poważniejsze prace remontowe, takie jak
np. wymiana okien, instalacji wodociągowej lub elektrycznej.

- Zawiadomienia wymaga każda zmiana mająca wpływ na infrastrukturę całego
budynku lub na jego części wspólne - podkreśla Wojciech Szymańczuk.

Gdy właściciel mieszkania chce wstawić nowe okna, może to np. spowodować
zmianę w fasadzie bloku. Inny przykład to wymiana instalacji grzewczej -
samowolne zainstalowanie dodatkowego grzejnika narusza całą instalację. W
efekcie woda przestanie płynąć tak, jak to zaprojektowano. Dlatego czasem
nawet przy wymianie pojedynczego grzejnika trzeba poddać modernizacji znaczną
część instalacji.

- Nie popadajmy jednak w skrajności. Nie musimy nigdzie zgłaszać takich prac
jak np. malowanie ścian czy cyklinowanie podłogi - dodaje Wojciech
Szymańczuk.

Korytarz na wyłączność

Zdarza się, że mieszkańcy na własną rękę anektują część korytarza, aby
powiększyć swoje mieszkanie. Nagminnie też wygradzane są ogródki znajdujące
się przy lokalach na parterze lub miejsca w garażach. Są to przeważnie części
wspólne budynku, a więc należą do wszystkich jego współwłaścicieli, co jest
zapisane w akcie notarialnym. Samowolne zabudowanie takich powierzchni ma
zatem wpływ na życie innych mieszkańców.

- Zagospodarowany korytarz czy klatka schodowa może zwiększyć koszty
ogrzewania, więc w takiej sytuacji powinno dokonać się korekty opłat za nie -
twierdzi Wojciech Szymańczuk.

Zwraca też uwagę, że samodzielne wydzielanie pomieszczeń we wspólnym garażu
może prowadzić do niebezpiecznych sytuacji.

- Na przykład ktoś odgradza miejsce parkingowe, a w efekcie blokuje dostęp do
hydrantu zainstalowanego na ścianie. Z tego hydrantu nikt nie będzie więc
mógł skorzystać, jeśli w garażu wybuchnie pożar - mówi.

Wykup lub wydzierżaw

Jak zalegalizować zagospodarowanie wspólnej powierzchni? Można ją odkupić lub
wydzierżawić. Do tego potrzebna jest przede wszystkim zgoda zarządu wspólnoty
lub spółdzielni mieszkaniowej.

- Zakup części korytarza czy ogródka wiąże się ze spisaniem aktu
notarialnego, bo musi być ustalony nowy podział własności w całym budynku. Da
się to uczynić jednym aktem notarialnym - podpowiada Wojciech Szymańczuk. -
Możemy także od wspólnoty lub spółdzielni wydzierżawić zajętą powierzchnię.
Zgodę uzyskamy na mocy uchwały podjętej podczas zebrania wspólnoty lub
członków spółdzielni albo decyzji samego zarządu.

W tym drugim przypadku zarząd musi być upoważniony do tego na mocy uchwały.
Zarząd ustala także stawkę czynszu, którą trzeba będzie płacić za
zaanektowaną przestrzeń, i podpisuje umowę dzierżawy.



--------------------------------------------------------------------------

Uważaj, budujesz bez zgody


|1| Za samowolę budowlaną, według ustawy - Prawo budowlane, zostanie uznany
każdy obiekt budowlany lub jego część będący w budowie lub wybudowany bez
wymaganego przepisami prawa pozwolenia na budowę albo bez zgłoszenia, bądź
też pomimo wniesienia sprzeciwu wobec zgłoszenia.

|2| O samowoli budowlanej mówimy wtedy, gdy roboty są prowadzone pomimo
wygaśnięcia decyzji pozwolenia na budowę.

|3| Aby uznać inwestycję za samowolę budowlaną, należy najpierw ustalić, czy
wymagała pozwolenia na budowę lub zgłoszenia zgodnie z ustawą Prawo
budowlane.

|4| Do samowoli dochodzi także wówczas, gdy inwestor w sposób istotny
odstąpił od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków wydanego
pozwolenia na budowę, a nie uzyskał decyzji o ich zmianie.


------------------------------------------------------------------------

[xxxll]

Gdy gmina nie płaci


Autor : Janusz Gdański

"Nasza nieruchomość jest w coraz gorszym stanie i pilnie wymaga remontu.
Fundusz remontowy w naszej wspólnocie nie jest jednak zasilany przez wszystkich
członków. Jednym z zalegających jest gmina. Jak możemy wyegzekwować niedopłatę?

(nazwisko znane redakcji) "

Radzi Janusz Gdański z Przedsiębiorstwa Gospodarki Mieszkaniowej w Słupsku:
- Jeśli wspólnota uchwali obowiązek wpłacania zaliczek na fundusz remontowy,
muszą je uiszczać wszyscy właściciele lokali. Jest to bezdyskusyjne, choć
niektóre gminy robią wszystko, aby od tego obowiązku się uchylić. Mechanizm
wygląda zwykle podobnie. Podmiot gminny (z reguły spółka), dysponujący gminnymi
pieniędzmi, nie wpłaca fizycznie zaliczek na fundusz remontowy w imieniu gminy
jako członka wspólnoty mieszkaniowej, a jedynie je zarachowuje. Uruchamia je,
co prawda, w chwili przeprowadzania remontu, na który wspólnota środki
gromadziła, ale "dematerializuje" w momencie zbycia przez gminę lokalu, jeśli
następuje ono przed rozpoczęciem remontu.

Bywa że zarządca, wiedząc, iż w niedługim czasie niektórzy najemcy wykupią
zajmowane lokale, celowo opóźnia remont, aby koszty jego sfinansowania
przerzucić na nowych członków wspólnoty.

Aby wyegzekwować od gminy jej zobowiązania wobec wspólnoty, proponowałbym
zwrócić się pisemnie do wójta (burmistrza, prezydenta miasta) z żądaniem
natychmiastowego uregulowania zaległości i informacją o zamiarze skorzystania z
drogi sądowej. Kopię pisma należałoby skierować do przewodniczącego rady gminy
z sugestią, aby sprawą zainteresować komisję rewizyjną. Jeśli nie będzie
rezultatu, wspólnota powinna zawiadomić prokuraturę o naruszeniu prawa przez
gminę, co jest lepsze niż skierowanie pozwu do sądu, ponieważ nie wymaga
wnoszenia żadnych opłat.

[xxxll]

Zablokowany fundusz


Autor : Krzysztof Dziewior

"Czy nasz administrator, którym jest administracja budynków komunalnych, może
zablokować nam część zebranej kwoty na wyodrębnionym funduszu remontowym?

(nazwisko znane redakcji)"

Radzi Krzysztof Dziewior z Centrum Informacji i Doradztwa Mieszkaniowego:
- Nie ulega wątpliwości, że postępowanie opisanej przez czytelnika
administracji budynków komunalnych jest skandaliczne i karygodne.

Państwo jesteście wspólnotą mieszkaniową i to są wasze środki finansowe.
Roszczenie administratora dotyczy konkretnych właścicieli, a nie wspólnoty
mieszkaniowej. Domyślam się, że w tej sytuacji wzięliście państwo, jako zarząd
wspólnoty, sprawy w swoje ręce i konsekwentnie dochodzicie sum należnych wraz z
odsetkami od administratora, kontrolując jednocześnie, czy te należności się
wcześniej nie przedawniły.

[xxxll]

Podwyżka cen wody przez spółdzielnię - czy można kwestionować jej zasadność


Autor: Michał Lenarczyk

"Czy członek spółdzielni mieszkaniowej ma obowiązek zastosować się do uchwały o
podwyżce wysokości opłat za podgrzanie wody, jeżeli wszystkie organy
spółdzielni ignorują wnioski o podanie powodów zmiany wysokości opłat i
przedstawienie kalkulacji? Raczej trudno jest zaskarżyć zasadność podwyżki
opłat, jeżeli nie zna się kalkulacji i powodów tejże podwyżki. Miejski Zakład
Energetyki Cieplnej odpowiedział mi, że na podstawie obowiązujących przepisów
wysokość opłaty za podgrzanie wody ustala odbiorca, czyli w tym przypadku
spółdzielnia mieszkaniowa.

Anna Ż. "

Radzi Michał Lenarczyk, prawnik, specjalista do spraw nieruchomości:

- Uchwała o podwyżce opłat za podgrzanie wody, wydana przez walne zgromadzenie
członków danej spółdzielni, jest powszechnie obowiązująca wszystkich jej
członków (w tym i czytelnika) oraz wszystkie jej organy. Aczkolwiek uchwała
sprzeczna z ustawą jest z mocy prawa nieważna, tak samo jak sprzeczna z
postanowieniami statutu bądź dobrymi obyczajami lub godząca w interesy
spółdzielni albo mająca na celu pokrzywdzenie jej członka. Może więc być
zaskarżona do sądu.

Każdy członek spółdzielni może wnieść do sądu powództwo o uchylenie danej
uchwały, jednakże należy pamiętać, iż powyższe powództwo powinno być wniesione
w ciągu sześciu tygodni od dnia odbycia się walnego zgromadzenia.

W przypadku członka spółdzielni nieobecnego na walnym zgromadzeniu w sytuacji
wadliwego jego zwołania - w ciągu sześciu tygodni od dnia powzięcia wiadomości
o uchwale, ale nie później niż przed upływem roku od odbycia się walnego
zgromadzenia. Spółdzielnia nie ma obowiązku odpowiadać na wnioski czytelnika
dotyczące podania powodów przedmiotowej podwyżki. Należy jednak pamiętać, że
każdy członek spółdzielni - zgodnie z art. 41 § 4 ustawy o prawie
spółdzielczym - ma prawo przeglądać protokoły, sporządzane obligatoryjnie
podczas walnych zgromadzeń członków spółdzielni.

Podstawa prawna: art. 42 i inne ustawy z dnia 16 września 1982 roku - Prawo
spółdzielcze