Zgoda na przebudowę

[mieszkanie.i.wspolnota]

Do Stowarzyszenia "Wspólnota Mieszkaniowa" przyszło pytanie:

Od pewnego czasu noszę się z zamiarem przeznaczenia części mojego
mieszkania (znajdującego się na parterze) na lokal handlowy. Po zasięgnięciu
opinii Urzędu Miasta udałem się do współwłaścicieli kamienicy celem uzyskania
od nich zgody na przeprowadzenie adaptacji mieszkania. Na 8 właścicieli
(łącznie ze mną ) 7 (siedem) osób wyraziło zgodę na przedstawiony przeze mnie
projekt. Jedna osoba kategorycznie odmówiła podpisania stosownego dokumentu (
uchwała wspólnoty). I tu jest problem. Ponieważ jakiś czas temu, na zebraniu
wspólnoty, zapadła uchwala, ze wszystkie decyzje dotyczące spraw wspólnoty
musza być głosowane JEDNOMYSLNIE (czyli 8/8). Ale, czytałem, ze taka
uchwala wspólnoty musi być potwierdzona notarialnie i wpisana do rejestru
(czy tez może gdzieś indziej ). Pytanie więc...: jak mogę ( i czy )
przeprowadzić te inwestycje na którą uzyskałem prawie pełną akceptacje
wspólnoty?

Odp.:
Przebudowa samego lokalu nie wymaga zgody wspólnoty. Wystarczy zgoda
organów nadzoru budowlanego.
Sądzę więc, że w tym przypadku chodzi o przebudowę części nieruchomości
wspólnej - np. o nowe wejście do lokalu bezpośrednio z ulicy, a więc z
naruszeniem elewacji. Ta zaś stanowi współwłasność, o której decydują
współwłaściciele. W "dużej" wspólnocie (więcej niż siedem lokali) podejmują
oni stosowną uchwałę.
Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali - liczoną udziałami
albo - jeśli wcześniej tak zadecydowano - na zasadzie "jeden właściciel = 1
głos" (art.23 UWL). Właściciele mogą zmienić zasady podejmowania uchwał - ale
mogą to uczynić wyłącznie uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza. Byłaby to
bowiem "zmiana sposobu zarządu" - czyli, mówiąc po polsku, zmiana zasad
zarządzania nieruchomością wspólną - określona przepisami art. 18 UWL.
Jeżeli uchwała właścicieli wprowadzająca dla wszystkich dalszych głosowań
zasadę jednomyślności nie była zaprotokołowana przez notariusza - to jest ona
nieważna, jako sprzeczna z ustawą (art. 58 Kodeksu cywilnego).
Jeżeli więc za uchwałą, wyrażającą zgodę na przebudowę, głosowało 7
spośród 8 właścicieli (zakładam, że ta siódemka posiada także większość
udziałów), to uchwała została podjęta, jest ważna, i może Pan przystąpić do
przebudowy - oczywiście pod warunkiem posiadania zgody organu nadzoru
budowlanego, o której mowa na początku tej odpowiedzi.

[iga35]

mieszkanie.i.wspolnota napisał:

> Do Stowarzyszenia "Wspólnota Mieszkaniowa" przyszło pytanie:
>
> Od pewnego czasu noszę się z zamiarem przeznaczenia części mojego
> mieszkania (znajdującego się na parterze) na lokal handlowy. Po zasięgnięciu
> opinii Urzędu Miasta udałem się do współwłaścicieli kamienicy celem
uzyskania
> od nich zgody na przeprowadzenie adaptacji mieszkania. Na 8 właścicieli
> (łącznie ze mną ) 7 (siedem) osób wyraziło zgodę na przedstawiony przeze
mnie
> projekt. Jedna osoba kategorycznie odmówiła podpisania stosownego dokumentu
(
> uchwała wspólnoty). I tu jest problem. Ponieważ jakiś czas temu, na zebraniu
> wspólnoty, zapadła uchwala, ze wszystkie decyzje dotyczące spraw wspólnoty
> musza być głosowane JEDNOMYSLNIE (czyli 8/8). Ale, czytałem, ze taka
> uchwala wspólnoty musi być potwierdzona notarialnie i wpisana do rejestru
> (czy tez może gdzieś indziej ). Pytanie więc...: jak mogę ( i czy )
> przeprowadzić te inwestycje na którą uzyskałem prawie pełną akceptacje
> wspólnoty?
>
> Odp.:
> Przebudowa samego lokalu nie wymaga zgody wspólnoty. Wystarczy zgoda
> organów nadzoru budowlanego.
> Sądzę więc, że w tym przypadku chodzi o przebudowę części nieruchomości
> wspólnej - np. o nowe wejście do lokalu bezpośrednio z ulicy, a więc z
> naruszeniem elewacji. Ta zaś stanowi współwłasność, o której decydują
> współwłaściciele. W "dużej" wspólnocie (więcej niż siedem lokali) podejmują
> oni stosowną uchwałę.
> Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali - liczoną
udziałami
> albo - jeśli wcześniej tak zadecydowano - na zasadzie "jeden właściciel = 1
> głos" (art.23 UWL). Właściciele mogą zmienić zasady podejmowania uchwał -
ale
> mogą to uczynić wyłącznie uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza. Byłaby
to
> bowiem "zmiana sposobu zarządu" - czyli, mówiąc po polsku, zmiana zasad
> zarządzania nieruchomością wspólną - określona przepisami art. 18 UWL.
> Jeżeli uchwała właścicieli wprowadzająca dla wszystkich dalszych głosowań
> zasadę jednomyślności nie była zaprotokołowana przez notariusza - to jest
ona
> nieważna, jako sprzeczna z ustawą (art. 58 Kodeksu cywilnego).
> Jeżeli więc za uchwałą, wyrażającą zgodę na przebudowę, głosowało 7
> spośród 8 właścicieli (zakładam, że ta siódemka posiada także większość
> udziałów), to uchwała została podjęta, jest ważna, i może Pan przystąpić do
> przebudowy - oczywiście pod warunkiem posiadania zgody organu nadzoru
> budowlanego, o której mowa na początku tej odpowiedzi.
>
Art. 12. 1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości
wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków
związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby
przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym
stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem
nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych
przychodach.

3. (1)Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu
właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych
lokali.

[mieszkanie.i.wspolnota]

iga35 napisała:

> Art. 12. 1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości
> wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.
>
> 2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu
wydatków
> związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby
> przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym
> stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem
> nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych
> przychodach.
>
> 3. (1)Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu
> właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych
> lokali.

Dziękuję za ważne uzupełnienie.
Rzeczywiście, konsekwencją tej przebudowy może być zwiększenie przez wspólnotę
obciążeń finansowych właściciela lokalu. Dodatkowe wejście od ulicy (jeżeli o
to chodzi) to pogorszenie warunków bezpieczeństwa a może i termiki budynku, a
więc wzrost wydatków na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Zwiększenie kosztów
wspólnoty spowoduje także (zapewne) prowadzenie w lokalu działalności
handlowej - wiecej śmieci, dodatkowe koszty sprzątania itd. Wszystkimi tymi
dodatkowymi kosztami może wspólnota (w uchwale na podstawie art.12 ust.3 UWL)
obciążyć właściciela lokalu.

[jarek.mrozik]

mieszkanie.i.wspolnota napisał:

> Do Stowarzyszenia "Wspólnota Mieszkaniowa" przyszło pytanie:
>
> Od pewnego czasu noszę się z zamiarem przeznaczenia części mojego
> mieszkania (znajdującego się na parterze) na lokal handlowy. Po zasięgnięciu
> opinii Urzędu Miasta udałem się do współwłaścicieli kamienicy celem uzyskania
> od nich zgody na przeprowadzenie adaptacji mieszkania. Na 8 właścicieli
> (łącznie ze mną ) 7 (siedem) osób wyraziło zgodę na przedstawiony przeze mnie
> projekt. Jedna osoba kategorycznie odmówiła podpisania stosownego dokumentu (
> uchwała wspólnoty). I tu jest problem. Ponieważ jakiś czas temu, na zebraniu
> wspólnoty, zapadła uchwala, ze wszystkie decyzje dotyczące spraw wspólnoty
> musza być głosowane JEDNOMYSLNIE (czyli 8/8). Ale, czytałem, ze taka
> uchwala wspólnoty musi być potwierdzona notarialnie i wpisana do rejestru
> (czy tez może gdzieś indziej ). Pytanie więc...: jak mogę ( i czy )
> przeprowadzić te inwestycje na którą uzyskałem prawie pełną akceptacje
> wspólnoty?
>
> Odp.:
> Przebudowa samego lokalu nie wymaga zgody wspólnoty. Wystarczy zgoda
> organów nadzoru budowlanego.
> Sądzę więc, że w tym przypadku chodzi o przebudowę części nieruchomości
> wspólnej - np. o nowe wejście do lokalu bezpośrednio z ulicy, a więc z
> naruszeniem elewacji. Ta zaś stanowi współwłasność, o której decydują
> współwłaściciele. W "dużej" wspólnocie (więcej niż siedem lokali) podejmują
> oni stosowną uchwałę.
> Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali - liczoną udziałami
> albo - jeśli wcześniej tak zadecydowano - na zasadzie "jeden właściciel = 1
> głos" (art.23 UWL). Właściciele mogą zmienić zasady podejmowania uchwał - ale
> mogą to uczynić wyłącznie uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza. Byłaby to
> bowiem "zmiana sposobu zarządu" - czyli, mówiąc po polsku, zmiana zasad
> zarządzania nieruchomością wspólną - określona przepisami art. 18 UWL.
> Jeżeli uchwała właścicieli wprowadzająca dla wszystkich dalszych głosowań
> zasadę jednomyślności nie była zaprotokołowana przez notariusza - to jest ona
> nieważna, jako sprzeczna z ustawą (art. 58 Kodeksu cywilnego).
> Jeżeli więc za uchwałą, wyrażającą zgodę na przebudowę, głosowało 7
> spośród 8 właścicieli (zakładam, że ta siódemka posiada także większość
> udziałów), to uchwała została podjęta, jest ważna, i może Pan przystąpić do
> przebudowy - oczywiście pod warunkiem posiadania zgody organu nadzoru
> budowlanego, o której mowa na początku tej odpowiedzi.
>



Odpowiedź Pana nie dotyczy przedstawionej sprawy.



Jarek M