Pełnomocnictwo do głosowania na zebraniu wspólnoty

[jmayol]

Witam,

Poszukuję informacji jakie przepisy regulują formę jaką powinno mieć
pełnomocnictwo udzielone przez jednego właściciela lokalu drugiemu do
głosowania w jego imieniu na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej, w szczególności
za odwołaniem zarządu wspólnoty i powołaniem nowego zarządu.

Czy musi to być jakaś specjalna treść i forma ?

Pozdrawiam,
Paweł

[ssocratesowa]

Jest to pełnomocnictwo zwykłe, powinno mieć formę pisemną - upoważnienie do
głosowania nad uchwałami, z podaniem danych osobowych, miejsca zamieszkania, nr
dow. osob. i PESEL

[ssocratesowa]

Podstawa prawna Art. 96, 98, 99 i 101 KC

[kenman]

Trzeba uściślić, że jest to wspólnota, gdzie zarząd developerski został wpisany
do aktów notarialnych przenoszących własność lokali i zebranie, które ma
zmienic ten stan, będzie protokołowane przez notariusza zgodnie z art. 18 ust.
2a ustawy o własności lokali. Istnieje obawa, że zebranie nie będzie miało
quorum, bo zainteresowanie właścicieli sprawami wspólnoty jest - jak wszędzie -
minimalne i notariusz nie będzie miał co zaprotokołować. Pełnomocnictwa do
czynnosci notarialnych powinny mieć formę notarialną, zgodnie z art. 99 par. 1
KC. No, ale niech się wypowiedzą eksperci.

[xxxll]

... i prawie masz racje . Dlatego należy tak napisać uchwałę w sprawie zarządu
nieruchomością, aby w przyszłości nie trzeba było "gonić" notariusza i wydawć
kasę - wystarczy uchwała o zmianie składu zarządu lub jego części.

[highrise]

Jeżeli powierzony zarząd wspólnoty mieszkaniowej został określony
w umowie w formie aktu notarialnego na podstawie art. 18 ust.1 na czas
określony, to zmiana tej umowy, przed wygaśnięciem terminu umowy, powinna
być dokonana w formie aktu notarialnego. Forma ta ma zastosowanie również przy
powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną w umowie notarialnej, zawartej na
czas nieokreślony. Do zmiany treści umowy zawartej w formie aktu notarialnego
wymagana jest ta sama forma umowy. Pełnomocnictwo szczególne, udzielone do
dokonania zmiany treści umowy notarialnej, powinno być również udzielonej w tej
samej formie.

[serafin666]

jeszcze musisz się sporo uczyć :

wyrok SN z 2004-01-14 I CK 108/03
1. Analiza treści ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn.
tekst: Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) prowadzi do wniosku, że pojęcie
zarządu, którym posłużył się w niej ustawodawca, występuje w dwóch różnych
znaczeniach, mianowicie w znaczeniu funkcjonalnym oraz w znaczeniu podmiotowym.
2. Przewidziany w art. 18 ust. 2a WłLokU obowiązek zaprotokołowania uchwały
przez notariusza dotyczy wyłącznie uchwały właścicieli lokali o zmianie
ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Nie dotyczy natomiast
uchwały o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, będącego organem
wspólnoty mieszkaniowej.
Tak uznał Sąd Najwyższy w wyroku z 23 lutego 2006 r.:
..... Jednak nie jest sytuacją nadzwyczajną niezachowanie formy szczególnej
(aktu notarialnego) przy podejmowaniu uchwały dotyczącej zmiany zarządu. Ta
wada powoduje nieważność względną uchwały, która ustaje, jeśli żaden z
właścicieli w ciągu sześciu tygodni jej nie zaskarżył.

[highrise]

serafin666 napisał:

> jeszcze musisz się sporo uczyć :
>
> wyrok SN z 2004-01-14 I CK 108/03
> 1. Analiza treści ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn.
> tekst: Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) prowadzi do wniosku, że
pojęcie
>
> zarządu, którym posłużył się w niej ustawodawca, występuje w dwóch różnych
> znaczeniach, mianowicie w znaczeniu funkcjonalnym oraz w znaczeniu
podmiotowym.
> 2. Przewidziany w art. 18 ust. 2a WłLokU obowiązek zaprotokołowania uchwały
> przez notariusza dotyczy wyłącznie uchwały właścicieli lokali o zmianie
> ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Nie dotyczy natomiast
> uchwały o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, będącego organem
> wspólnoty mieszkaniowej.
> Tak uznał Sąd Najwyższy w wyroku z 23 lutego 2006 r.:
> ..... Jednak nie jest sytuacją nadzwyczajną niezachowanie formy szczególnej
> (aktu notarialnego) przy podejmowaniu uchwały dotyczącej zmiany zarządu. Ta
> wada powoduje nieważność względną uchwały, która ustaje, jeśli żaden z
> właścicieli w ciągu sześciu tygodni jej nie zaskarżył.


Masz rację, jeszcze dużo muszę sie uczyć.

W swojej wypowiedzi nie poruszałem tematu - wadliwej uchwały wspólnoty
mieszkaniowej, która nie zaskarżona może stać się wiążąca.

[serafin666]

Kodeks Cywilny :
Art. 98. Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego
zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest
pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do
poszczególnej czynności.

Sąd Najwyższy :
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 04.11.1998 ( II CKN 866/97 , OSNC 1999/3 poz.
66 )
1. Pełnomocnictwo rodzajowe powinno określać rodzaj czynności prawnej objętej
umocowaniem praz jej przedmiot . Jeżeli rodzaj czynności prawnej nie jest w
pełnomocnictwie określony w sposób wyraźny , dla ustalenia rzeczywistej woli
reprezen-towanego mają zastosowanie reguły interpretacyjne obowiązujące przy
tłumaczeniu woli ( art. 56 i 65 Kodeksu cywilnego ) .
2. Przepisy Kodeksu cywilnego nie zastrzegają żadnej formy odwołania
pełnomocnictwa przez mocodawcę nawet w sytuacji , gdy forma taka była
zastrzeżona dla udzielenia pełnomocnictwa .
Obowiązuje zatem zasada wyrażona w art. 60 kc, według której wola osoby
dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej
osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny (por. wyrok Sądu Najwyższego
z dnia 4 listopada 1975 r., II CR 555/75, OSNCP 1976/10 poz. 214).
2002.10.15 wyrok SN II CKN 1479/00
Udzielone przez właściciela lokalu umocowanie do głosowania nad zmianą sposobu
liczenia większości głosów, o jakim mowa w art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 24
czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz.
903 ze zm.) wymaga dla swej skuteczności pełnomocnictwa rodzajowego.

[ssocratesowa]

jmayol napisał:
>pełnomocnictwo udzielone przez jednego właściciela lokalu drugiemu do
głosowania w jego imieniu na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej, w szczególności
za odwołaniem zarządu wspólnoty i powołaniem nowego zarządu<
czy do TEJ uchwały też potrzebne jest pełnomocnictwo rodzajowe?

rodzajowe, bez formy aktu notarialnego

[grandy]

Jeżeli przyjąć, że przedmiotem uchwał wspólnoty są czynności przekraczające zwykły zarząd, to dla reprezentowania właściciela lokalu na zebraniu wspólnoty zawsze wymagane jest pełnomocnictwo rodzajowe. Katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu został wymieniony w art. 22 ustawy o własności lokali. Odwołanie i powołanie zarządu nie zostało tam wymienione, bo jest to bez wątpienia czynność przekraczająca zwykły zarząd - zarząd nigdy nie może samodzielnie dokonać własnego wyboru.

Błędny jest pogląd kenmana, że pełnomocnictwo takie powinno mieć formę aktu notarialnego, bowiem uchwała nie będzie sporządzana w formie aktu notarialnego, a tylko będzie zaprotokołowana przez notariusza (art. 18 ust. 2a uowl).

[kenman]

Grandy, ja Cię rozumiem: jest sobota, wieczór.... ale ustawa "Prawo o
notariacie" się przez to nie zmieniła, poczytaj i nie mieszaj w głowach innym:

"USTAWA

z dnia 14 lutego 1991 r.

Prawo o notariacie.

(tekst jednolity)

Rozdział 6

Protokoły

Art. 104. § 1. Notariusz spisuje protokoły walnych zgromadzeń organizacji
społecznych, stowarzyszeń, spółdzielni, spółek i innych osób prawnych w
przypadkach prawem przewidzianych.
§ 2. Jeżeli statut osoby prawnej, o której mowa w § 1, lub przepis szczególny
nie stanowią inaczej, protokół podpisują przewodniczący zgromadzenia i
notariusz.
§ 3. Notariusz spisuje również protokoły w celu stwierdzenia przebiegu pewnych
czynności i zdarzeń wywołujących skutki prawne, a w szczególności dotyczące
stawiennictwa stron i złożonych przez nie oświadczeń, a także - na żądanie
strony stawającej - niestawiennictwa strony drugiej.
§ 4. Protokoły spisuje się w formie aktu notarialnego."

kolejny dyletant

[grandy]

Nie wystarczy umieć czytać, trzeba jeszcze rozumieć, co się czyta.

Pełnomocnik właściciela lokalu musiałby legitymować się pełnomocnictwem sporządzonym w formie aktu notarialnego, gdyby w imieniu swojego mocodwacy stawał do czynności prawnej, która na mocy ustawy wymaga zachowania formy szczególnej, czyli formy aktu notarialnego. Na gruncie przepisów ustawy o własności lokali, taką czynnością jest określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną, w sytuacji gdy nie określono tego w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali.

Natomiast w omawianym przypadku mamy do czynienia z uchwałą wspólnoty podejmowaną na zasadach określonych w ustawie o własności lokali. Czynnością prawną jest oświadczenie woli właściciela lokalu złożone poprzez udział w głosowaniu - ta czynność nie jest dokonywana w formie aktu notarialnego, a więc pełnomocnictwo do dokonia tej czynności takiej formy również nie wymaga.

Z przebiegu głosowania sporządzany jest protokół i tylko spisanie tego protokołu wymaga zachowania formy aktu notarialnego.


Spróbuj poukładać to najpierw w swojej głowie, zanim zaczniesz cokolwiek układać w innych głowach.

[kenman]

No cóż, wygładć by mogło, że mnie tym ciosem powaliłeś. W życiu jednak bywa
inaczej. Kilka miesięcy temu taki przypadek był ćwiczony w mojej wspólnocie.
Obecny na spotkaniu notariusz, dla stwierdzenia ważności uchwały o odwołaniu
zarządu developerskiego przez wspólnotę, poprosił obecnych o okazanie dowodów
tożsamości i pełnomocnictw. Penomocnictwa nie mające formy notarialnej zostały
uznane za nieważne w oparciu o przepis, który wyżej zacytowałem. W tej sytuacji
developer "sprawuje zarząd" dalej a wspólnota próbuje zmobilizować członków do
liczniejszej obecności na następnym zebraniu z udziałem notariusza. A więć
chyba lepiej dmuchać na zimne niz kolejny raz się sparzyć.

Nie wystarczy rozumieć, co się czyta, trzeba jeszcze rozumieć życie a nazywanie
każdego nie-prawnika dyletantem ma na pewno w języku prawniczym swoje
określenie.

[grandy]

Nigdy nie wierz prawnikowi, którego przyprowadził Twój przeciwnik. Zapewne notariusza zamówił deweloperski zarządca, którego będziecie odwoływać w ten sposób następne kilka lat.

Porozmawiaj ze znajomymi prawnikami i innymi notariuszami. Z pewnością znajdziesz notariusza, który nie będzie wymagał notarialnych pełnomocnictw i obecności na zebraniu tego notariusza zażądajcie.

Ja również jestem dyletantem w wielu dziedzinach - wówczas z dużą ostrożnością wypowiadam swoje opinie i sądy. Za formę swojego postu przepraszam, ale sprowokowałeś mnie lekko swoją protekcjonalną pewnością siebie.

i jeszcze jedna uwaga

[grandy]

Notariusz ma protokołować zebranie, a nie je prowadzić. To przewodniczący zebrania stwierdza, ilu członków wspólnoty bierze udział w zebraniu, którzy są reprezentowani przez pełnomocników i czy pełnomocnictwo jest sporządzone we właściwej formie, a notariusz jedynie umieszcza te stwierdzenia w protokole. Notariusz z pewnością dołączy do protokołu listę obecności, więc warto ją sporządzić w 2 egzemplarzach, ale jedynym dowodem osobistym, jaki powinien zażądać - jest dokument przewodniczącego zebrania, bowiem przewodniczący wraz z notariuszem podpisuje protokół.

W populacji notariuszy, tak samo jak w całej populacji prawników i nie-prawników zdarzają się egzemplarze mniej lub bardziej rozgarnięte. Z tym mniej rozgarnietym lub stronniczym nie ma co dyskutować - trzeba znaleźć innego.

[qix]

skąd wniosek,że protokół podpisuje przewodniczący zebrania i notariusz?Wspólnota
nie jest ani stowrzyszeniem,ani organizacją społeczną,ani tym bardziej "inną osobą
prawną"!

pozdr.

[xxxll]

grandy napisał:
> W populacji notariuszy, tak samo jak w całej populacji prawników i nie-
> prawników zdarzają się *egzemplarze mniej lub bardziej rozgarnięte*. Z tym
> mniej rozgarnietym lub stronniczym nie ma co dyskutować - trzeba znaleźć
> innego.

To jest pojęcie względne. Wszystko zależy od "punku siedzenia"....

[grandy]

Jędruś, pogłaszcz jeszcze raz łysinkę i spróbuj zwerbalizować swoją "myśl" w sposób zrozumiały dla otoczenia.

[xxxll]

grandy napisał:

>
> Jędruś, pogłaszcz jeszcze raz łysinkę i spróbuj zwerbalizować swoją "myśl" w
> sposób zrozumiały dla otoczenia

Przemuś - czyżbyś pisał ten tekst w trakcie czy po ... głaskaniu "główki" , a
może to jeszcze koszmar nocny. :)(:

[xxvll]

Jendruś, czy oczerniasz innych wrocławskich zarządców dlatego, że wyrzucili cię w listopadzie z ostatniej wspólnoty i stałeś się biedaku bezrobotny?

Co na to twoje wielkie ego rozmaru XXXLL?

[serafin666]

ja popieram stanowsko grandy'ego

[serafin666]

i dodaję pod rozwagę :

Rejent 1996/1/34 Protokół notarialny artykuł
Tezy publikacji :
1. Przy spisywaniu protokołu [notarialnego] następuje odtworzenie obiektywnej
prawdy związanej z przebiegiem czynności, niekoniecznie rozumianej jako
czynności prawnej, w świetle prawa cywilnego i zdarzeń mających znaczenie
prawne lub mogących wywrzeć określone skutki prawne. [...]
Protokół posiada domniemanie wiarygodności, które może być obalone dowodem
przeciwnym, z ograniczeniami wynikającymi z dyspozycji art. 247 k.p.c.
2. Odmowa spisania protokołu podlega ogólnym zasadom korzystania z uprawnienia
odstąpienia od niej, z konsekwencjami prawnymi dokładnie określonymi w prawie o
notariacie. Wynika z tego, że powinna być stosowana w wyjątkowych przypadkach,
gdyż może spowodować określone ujemne konsekwencje dla stron i
notariusza.Protokół korzysta z domniemania prawdziwości w tym samym rozmiarze,
co akt notarialny. Może być ono zniesione dowodem przeciwnym (art. 252 k.p.c.).

[kenman]

Panowie (Panie?) Grandy i xxxll - do rzeczy!!
Jesli nie macie nic więcej do powiedzenie w tym wątku, o własnych kompleksach
porozmawiajcie przez telefon!

[jerzyjb7]

razem z zona jestesmy wlascicielami mieszkania to kto występuje za właściciela?
czy mogę jednoosobowo głosować jak właściciel (zamiast dwóch podpisów mojego i
żony)?

JR

[serafin666]

możesz - dorozumiewa się zgodne działanie małżonków