taras na dachu

[bialykamien7]

Jeden z członków wspólnoty (właściciel mieszkania na ostatniej kondygnacji)
wystąpił do zarzadu z prośbą o zgodę na adaptację dachu budynku nad jego
lokalem na taras-ogród na dachu. Podobne tarasy istnieją nad niektórymi
mieszkaniami ostatniej kondygnacji (tak budynek został zaprojektowany i
zbudowany przez dewelopera).

1. Czy można przekazać w wyłączne użytkowanie jednemu z członków fragment
dachu budynku (a więc fragment części wspólnej)?
2. Czy taką decyzję może podjąć zarząd, czy wymaga uchwały wspólnoty, czy
może zgody wszystkich członków wspólnoty?
3. Jak można załatwić stronę finansową? Oczywiście członek wspólnoty ponosi
wszelkie koszty proceduralne i techniczne, ale czy wspólnota może rządać
wynagrodzenia za udostępnienie dachu? Właściciele (właśc. użytkownicy)
tarasów, którzy kupili je wraz z mieszkaniami zapąłcili za nie (i to sporo)
deweloperowi.
4. Czy wspólnota ponosi koszty związane z utrzymaniem (np. remontami) części
wspólnych przekazanych w wyłaczne użytkowanie? To pytanie dotyczy także
innych tarasów oraz ogródków przynależnych do lokali
5. Jakie uzgodnienia techniczne należy wykonać (projekt techniczny,
architektoniczny itp.)? Czyja zgodna jest konieczna (architekt, pozwolenie na
budowę)?
6. W jakiej kolejności należy załatwiać formalności?

[serafin666]

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 15.05.1993 ( I ACr 400/93 ,
publikowany w OSA 1994/6/33 )
" Jeżeli współwłaściciele określą prawo do korzystania z wydzielonej części
rzeczy przez współwłaściciela w sposób wyłączny ( quoad usum ) istnieje
domniemanie , że temu współwłaścicielowi przypadają pożytki i dochody z rzeczy
również w sposób niepodzielny. Umowa quoad usum może kształtować stosunki
wzajemne między współwłaścicielami na tle korzystania z rzeczy wspólnej inaczej
niż wynika to z treści art. 206 kodeksu cywilnego i postanowienia takiej umowy
są wiążące. "

Podział quoad usum
Taką formę korzystania z rzeczy wspólnej mogą zastosować zainteresowani
współwłaściciele (wszyscy) w zawartej umowie albo sąd orzekający o
dopuszczeniu do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej . Z takim
podziałem „do użytkowania" spotykamy się jedynie w przypadku rzeczy podzielnej
w takim sensie, że możliwe jest rozłączne korzystanie przez poszczególnych
współwłaścicieli z wydzielonych fizycznie części rzeczy wspólnej. Spotykamy się
więc z podziałem quoad usum nieruchomości rolnych (obecnie dopuszczalnym), z
podziałem wspólnego budynku (jeżeli nie dokonano wyodrębnienia lokali), z
podziałem wspólnej działki siedliskowej, z podziałem (w granicach możliwości)
nieruchomości wspólnej funkcjonującej w razie wyodrębnienia lokali w budynku
itp. W wyniku dokonanego podziału współwłaściciele, pozostając
współposiadaczami samoistnymi rzeczy wspólnej, uzyskują posiadanie zależne
części rzeczy. W żadnym jednak razie nie wolno ich traktować
jako „użytkowników" rzeczy w rozumieniu art. 252 k.c. Nie przysługuje im
zresztą żadne prawo rzeczowe do wydzielonej części rzeczy wspólnej (por. J.
Ignatowicz (w:) Kodeks..., s. 257). Dokonanie podziału quoad usum oznacza
wewnętrzne „zorganizowanie" sposobu korzystania (przy współposiadaniu
samoistnym) z rzeczy wspólnej. Oczywiście brakuje tu również jakiejkolwiek
analogii do obligacyjnego stosunku najmu, dzierżawy czy użyczenia.