Zarządzanie czy administrowanie ?

[bwilkon]

Dwudziestu właścicieli zawiązało wspólnotę mieszkaniową i wybrało jednoosobowy
zarząd wspólnoty, który zawarł umowę o administrowanie nieruchomością z PGKiM.
Mamy od tego momentu następujące wątpliwości :
- kto ma zwoływać i prowadzić roczne zebranie właścicieli oraz przedstawiać
sprawozdanie finansowe - administrator czy zarząd wspólnoty,
- komu właściciele udzielają absolutorium - administratorowi czy zarządowi
wspólnoty,
Te pytania wynikają z różnej interpretacji obowiązujących przepisów prawa.

[babczyk]

bwilkon napisał:

> Dwudziestu właścicieli zawiązało wspólnotę mieszkaniową .....

Wybacz, ale wspólnoty się nie zawiązuje lecz powstaje ona, z mocy prawa.

> - kto ma zwoływać i prowadzić roczne zebranie właścicieli ......

Zapoznaj sie dobrze z Art.30.3, 31, 32, ustawy o własności lokali.

Tak więc PGKiM nie jest waszym zarządcą lecz administratorem, który wykonuje
wszystkie polecenia, zarządu. Zalecane jest aby zebranie prowadziła osoba
najbardziej kumata wybrana spośród właścicieli. Administrator w tym przypadku,
może służyć dodatkowymi informacjami i pomocą osobie, składającej sprawozdanie.

Sprawozdanie musi pochodzić od zarządu innymi słowy, zarząd musi je podpisać
gdyż regułą we wspólnotach jest to że robi je zwykle administrator a zarząd
tylko zatwierdza swoim podpisem to, że sprawozdane roczne składane właścicielom
jest zgodne z materiałem źródłowym.

> - komu właściciele udzielają absolutorium - administratorowi czy zarządowi
> wspólnoty,

Zarządowi.

> Te pytania wynikają z różnej interpretacji obowiązujących przepisów prawa.

Raczej nie, gdyż trzeba i to wielokrotnie przeczytać Ustawę aby zrozumieć takie
słowa jak Zarząd czy zarządca lub administrator.
Dopiero wtedy będzie się wiedziało czym te słowa i znaczenia, sie różnią.

[babczyk]

babczyk napisał:

> Raczej nie, gdyż trzeba i to wielokrotnie przeczytać Ustawę aby zrozumieć
> takie słowa jak Zarząd czy zarządca lub administrator.
> Dopiero wtedy będzie się wiedziało czym te słowa i znaczenia, sie różnią.

Właśnie. Trzeba zrozumieć znaczenie słów Zarząd, zarządca czy też administrator.

Większość pytających, idzie na skróty myślowe i szuka dziury w całym.

Jak sądzę, w wielu postach były omawiane te słowa nawet, z podanymi w tym
temacie orzeczeniami sądowymi niezastąpionego w tym przypadku, serafina666

[xxxll]

bwilkon napisał:

> - kto ma zwoływać

Zebranie zwołuje Zarząd WM

> i prowadzić roczne zebranie właścicieli

Przewodniczącym zebrania może być każdy z obecnych na zebraniu osób - członek
zarządu, właściciel lokalu , pełnomocnik własciciela lokalu czy przedstawiciel
administratora.
Problem w tym, aby przewodniczacy zanał sie na zarządzaniu nieruchomościami, a
zwłaszcza znał przepisy dotyczące wspólnot (ustawa owl i k.c.)

> oraz przedstawiać sprawozdanie finansowe - administrator czy zarząd wspólnoty,

Sprawozdania przedstawia Zarząd WM: z działalności WM i sprawozdanie finasowe .
Dokumenty te przygotowuje na podstawie dokumentacji przedłożonej przez
administratora.
Dobrą praktyką jest by Zarząd WM wcześniej sie spotkał z "administratorem" czy
Zarządcą NW w celu omówieniu dokumentów i organizacji zebrania. Zawiadomienia
wysyła administrator lub Zarządca NW.


> - komu właściciele udzielają absolutorium - administratorowi czy zarządowi
> wspólnoty,

Zarządowi WM.

> Te pytania wynikają z różnej interpretacji obowiązujących przepisów prawa.
czyjej interpretacji : właścicielskiej czy pofesjonalistów?

[ola19801]

Witam.
Pozwolę sobie na nie zgodzenie się z treścią postów xxxl i babczyka w kilku
punktach.
ad Babczyk - w Uwl brak jest pojęcia -administrator i dlatego trudno go
zdefiniować.
AD xxxl - "czy przedstawiciel administratora" jeżeli przjąć że brak definicji
administratora tym bardziej trudno mówić o jego przedstawicielu.
- "komu właściciele udzielają absolutorium - administratorowi czy zarządowi
wspólnoty ?"
"Zarządowi WM ".
Moja wersja to komu chcą mogą nawet udzielić absoluturium "cieciowi" ale mają
obowiązek pdjęcia uchwały w sprawie udzielenia absoluturium dla zarządu ( grupa
osób fizycznych) wspólnoty mieszkaniowej

[nk45]

ola19801 - wszyscy wiedzą, że pewne sprawy we Wspólnotach ktoś prowadzi
pomagając lub wyręczając Zarząd Wspólnoty. Wszyscy wiedzą, że umownie nazywamy
tego kogoś "Administratorem". Jak zwał - tak zwał. Większość Właścicieli woli
aby mówiono do nich prosto i zrozumiale nie czepiając się słówek.
babczyk i xxxll mają rację.

ola19801 - proszę oodpowiedź jak nazywasz kogoś, kogo pozostali nazywają
administratorem ?

[xxxll]

nk45 napisał:
> jak nazywasz kogoś, kogo pozostali nazywają administratorem ?

Mozna "tytułować" - zarządca nieruchomości wspólnej lub opiekunem nieruchomości
wspólnej.
Administrator to stanowisko w firmie zarzdzającej, a nie funkcja w strukturze
wspólnot mieszkaniowych.
Administrator wystepuje w spółdzielczości mieszkaniowej oraz strukturach
komunalnych.

[xxxll]

ola19801 napisała:

> Moja wersja to komu chcą mogą nawet udzielić absoluturium "cieciowi" ale mają
> obowiązek pdjęcia uchwały w sprawie udzielenia absoluturium dla zarządu (
> grupa osób fizycznych) wspólnoty mieszkaniowej

No, to juz mam jasność skąd twoje problemy *ola19801*..."dla zarządu (grupa
osób fizycznych) wspólnoty mieszkaniowej" a jak Zarząd WM będzie jednoosobowy
to nie będa mogli? hihihihi;)

[ola19801]

Witam.
Chyba źle odczytałeś to, co napisałam albo byłam zbyt mało precyzyjna. Użyłam
słowa zarząd w odniesieniu do sprawowanej funkcji w powiązaniu z treściami
wynikającymi z art. 30 ust. 2 pkt. 3 Uowl. A czy to będzie jedna osoba fizyczna
czy sto jest w tym przypadku nieważne. Oczywiście zarządem może być także osoba
prawna. Najważniejszym w moim poscie jest to, że właściciele muszą podjąć
uchwałę w sprawie absolutorium dla zarządu a dla „ciecia” mogą i im nikt tego
nie zabroni.

[majkowa]

ola19801 napisała:
Oczywiście zarządem może być także osoba prawna.


Osoba prawna nie może być członkiem zarządu wybranego w trybie art. 20 UWL.


Art. 20. 1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi,
jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o
wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być
wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

[xxxll]

ola19801 napisała:

> AD xxxl - "czy przedstawiciel administratora" jeżeli przjąć że brak definicji
> administratora tym bardziej trudno mówić o jego przedstawicielu.
>

Widzisz *olu19801* ty masz jeden "problem" ja widzisz słowo *administrator*
którego tu użyłem, żeby więcej osób zrozumiało ze chodzi o podmiot zarządzający
nieruchomością wspólną WM. Poniżej użyłem właściciwszej nazwy wynikającej z
uowl - Zarządcy nieruchomości wspólnej.

Tam gdzie zarządy właścicielskie zlecają posczególne części obowiązków osobom
trzecim (np; prowadzenie ksiegowści WM biurom rachunkowym czy zatrudniją
księgową) to należy użyć w domyśle innego określenia.

[muanta]

xxxll,
wyjaśnij skąd bierzesz te terminy i będzie można zrozumieć.

ola 19801 powołuje się na prawo (UOWL), a ty przedstawiasz własne
interpretacje. Podaj dla nich podstawę prawną.

W UoWL jest mowa wyłącznie o Zarządzie lub Zarządcy. Podmioty te zarządzają
wyłącznie nieruchomością wspólną.

NAprawdę przedstaw podstawę swoich interpretacji, powołując się na konkretne
przepisy.

[desidero1]

to juz było na tym forum !!
jak znajdę to dołączę link.

[xxxll]

muanta napisał:
> ola 19801 powołuje się na prawo (UOWL), a ty przedstawiasz własne
> interpretacje. Podaj dla nich podstawę prawną.

Ja się powołuję na uowl (Art. 18.1
....określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą
powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej) bo tylko ta część nieruchomości
ma zbiorowego właściciela - właścicieli poszczególnych lokali,
a tak na marginesie, pokaż mi choc jedno zdanie w uowl, gdzie występuje słowo
administrator?

Piszesz:
> W UoWL jest mowa wyłącznie o Zarządzie lub Zarządcy. Podmioty te zarządzają
> wyłącznie nieruchomością wspólną.

Sam sobie odpowiedziałeś. Administrator to stanowisko pracy w strukturach
Zarządcy Nieruchomości Wspólnej.
Czy Zarząd WM zatrudnia podmiot czy osobę na taka funkcje i opłaca go z własnej
kieszeni. NIE.
To właściciele powierzają ...itd

[babczyk]

forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=523&w=59179496&a=59231959

GG 1869715

Zarząd - zarządca - administrator

[gosiakz]

Najważniejszą funkcją języka jest wyrażanie myśli i przekazywanie informacji
innym członkom społeczeństwa. Język jest narzędziem, którym różni ludzie
posługują się z różną sprawnością. Są i tacy, którzy operują nim niczym kowal 5-
kilogramowym młotem przy naprawie zegarka. Niemało problemów przysparza
posługiwanie się terminami: zarząd, zarządca i administrator.

--------------------------------------------------------------------------------

Terminy bliskoznaczne

Takimi elementami w zestawie narzędzi językowych dla osób zajmujących się
zarządzaniem nieruchomościami są pojęcia "zarząd", "zarządca"
i "administrator", a także "zarządzanie" i "administrowanie". Są to terminy
bliskoznaczne, ale czy synonimy? A jeżeli nie synonimy, to jaka jest między
nimi różnica? O tym, że ich użycie i/lub zrozumienie sprawia kłopoty, świadczą
listy od czytelników, jak chociażby poniższy.

"Zarząd Domów Mieszkalnych uprzejmie informuje, że Administracja Domów
Mieszkalnych nr 2 zaprzestaje zarządzania budynkiem przy ul. Wesołej 37 z dniem
31 marca 2004 r. Zgodnie z decyzją nowo wybranego zarządu wspólnoty
mieszkaniowej w ww. budynku, od 1 kwietnia 2004 r. nowym zarządcą nieruchomości
został [....]. We wszystkich sprawach związanych z administrowaniem tą
nieruchomością należy się zwracać do [...]".

Z kolei inna czytelniczka pyta, czy właściwe jest sformułowanie zawarte w
uchwale "w sprawie wyboru zarządu nieruchomości wspólnej przy ul. Kordeckiego
7".

Przykłady tekstów zawierających nie w pełni zrozumiałe terminy lub ich
niewłaściwe użycie można by mnożyć. Nie o to jednak chodzi. "Chodzi mi o to,
aby język giętki powiedział wszystko, co pomyśli głowa". I na dodatek, aby
odbiorca wypowiedzianych słów odebrał takie ich znaczenie, jakie chciał im
nadać autor wypowwypowiedzi. Czy przy takim galimatiasie językowym, jaki panuje
w dziedzinie zarządzania nieruchomościami, jest to w ogóle możliwe?

Zarządzanie a administrowanie

Terminy "zarządzanie" i "administrowanie" wiele osób stosuje zamiennie. Czy
jednak słusznie?

Trudność wynika przede wszystkim z tego, że język prawa "odjechał" daleko od
języka stosowanego na co dzień. Budynkami, w których mieszkamy -
spółdzielczymi, komunalnymi czy też wspólnot mieszkaniowych zajmują
się "administratorzy". W przypadku jednostek komunalnych pracują oni w ADM-ach,
czyli w "administracjach domów mieszkalnych" lub jednostkach o podobnej nazwie.
W dużych miastach kilka administracji lokalnych wchodzi w skład zakładu
budżetowego, niekiedy o nazwie "Zakład Administrowania Nieruchomościami" lub
podobnej.

Wynikałoby z tego, że "administrowanie" istnieje. Tymczasem prawo zdecydowanie
go nie lubi, ba, nawet nie uznaje. Jest co prawda "prawo administracyjne", lecz
odnosi się ono do "administracji publicznej", tj. urzędów i jednostek
pełniących w ich imieniu funkcje administracji państwowej i samorządowej, a nie
do administrowania nieruchomościami.

Terminu "administrowanie" używają sami politycy - twórcy prawa. Ostatnio w
mediach często można usłyszeć lub przeczytać ich wypowiedzi, że "rząd, który
nie uzyskał votum zaufania w sejmie, nie ma prawa zarządzać krajem, lecz
powinien ograniczyć się do administrowania". Znaczenie terminu administrowanie
różni się od słowa "zarządzanie". To ostatnie jest terminem szerszym, bardziej
pojemnym.

Niekiedy w ustawach używane są terminy bardzo ogólne: "gospodarowanie"
lub "gospodarka". Ustawa o samorządzie terytorialnym zawiera zapis, iż: "Do
zadań zarządu (gminy) należy gospodarowanie mieniem komunalnym". Istnieją też
takie akty prawne, jak ustawa o gospodarce komunalnej czy też ustawa o
gospodarce nieruchomościami. Ta ostatnia zawiera m.in. Dział II o
nazwie "Gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa
oraz własność gminy". Pod tym terminem, zgodnie z treścią ustawy, należy
rozumieć sprzedaż i oddawanie w użytkowanie wieczyste, oddawanie w trwały
zarząd, przekazywanie i zagospodarowanie nieruchomości. Natomiast scalanie,
podział i zwrot wywłaszczonych wcześniej nieruchomości, zgodnie z ustawą, nie
mieszczą się w pojęciu "gospodarowanie". Dlaczego?

Ustawa o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczpospolitej Polskiej, która powołała
do życia Wojskową Agencję Mieszkaniową, zawiera m.in. następujące
zapisy: "Zadaniami własnymi Agencji są w szczególności: gospodarowanie
powierzonym mieniem Skarbu Państwa" oraz "Oddziały rejonowe Agencji wykonują
zadania własne i zlecone [...] związane w szczególności z obrotem i remontami
nieruchomości... (i) z utrzymaniem nieruchomości pozostających w zasobach
Agencji". Zatem, z punktu widzenia tej ustawy, gospodarowanie nieruchomościami
(lub szerzej - mieniem) obejmuje całokształt spraw związanych z
nieruchomościami, a leżących w kompetencjach Agencji.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 184-190 stanowi też o zarządzaniu
nieruchomościami. Zgodnie z art. 185 ust. 1, "Zarządzanie nieruchomością, w
rozumieniu niniejszej ustawy, polega na podejmowaniu wszelkich decyzji i
wykonywaniu wszelkich czynności, zmierzających do utrzymania nieruchomości w
stanie nie pogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do
uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość". Ponadto, według art. 184 ust. 1
ustawy, "Zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną
przez zarządców". Czy te określenia są słuszne, najlepiej ocenią właściciele
nieruchomości sami zarządzający własnym mieniem, którzy nie korzystają z usług
profesjonalnych zarządców, a w szczególności ci, którzy doszli do wniosku, że
nie opłaca się inwestować w stary budynek, lecz należy go "wyeksploatować do
końca" i rozebrać. Takich działań ustawa w ogóle nie przewiduje lub
przynajmniej nie uznaje za zarządzanie.

Ustawa o własności lokali jedynie mimochodem wspomina o "zasadach prawidłowego
zarządzania nieruchomością wspólną" (art. 25 ust. 1). Ustawa o spółdzielniach
mieszkaniowych stwierdza natomiast, że "Spółdzielnia ma obowiązek zarządzania
nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie
jej członków".

Jak wobec tego stosować terminy "administrowanie" i "zarządzanie"?

Próby szukania wskazówek w innych językach nie na wiele się zdadzą. W
szczególności w języku angielskim, gdzie termin "management" oznacza
zarówno "zarządzanie", jak i "administrowanie", "administration" zaś odnosi się
niemal wyłącznie do urzędów i organów zarządzających. Natomiast w językach
francuskim ("gestion" i "administration"), czy też niemieckim ("Verwaltung"
i "Administration") istnieje sytuacja podobna do języka polskiego - drugi z
terminów oznacza zarówno kierowanie, zarządzanie, administrowanie, jak i organ
zarządzający.

Jeszcze gorsza sytuacja występuje w języku rosyjskim, gdzie "pravlienije"
czy "upravlienije", a także "administracija" lub "administrirovanije" mają
obydwa powyższe znaczenia, a na dodatek pierwsza para tych terminów oznacza
jeszcze siedzibę władz.

Pożyteczne definicje

W tej sytuacji konieczne jest podanie definicji powyższych terminów,
tj. "administrowania" i "zarządzania". Proponuję, aby - za Włodzimierzem
Witakowskim - przyjąć, że:

Zarządzanie nieruchomością to podejmowanie wszelkich decyzji i wykonywanie
wszelkich czynności odnoszących się do nieruchomości, wynikających z praw
przysługujących właścicielowi, w tym decyzje związane z dysponowaniem
nieruchomością (jak sprzedaż, darowizna, wynajem czy likwidacja), jej
utrzymaniem i zmianą standardu technicznego. W przypadku zarządzania nie przez
właściciela, lecz przez osobę go reprezentującą, prawa decyzyjne mogą być
częściowo ograniczone (np. mogą nie obejmować prawa do sprzedaży nieruchomości
lub jej części czy też prawa likwidacji nieruchomości), obejmują jednak prawo
dysponowania nieruchomością (prawo wynajmu), prawo reprezentowania właściciela
(np. przy podpisywaniu