decyzja zarządu na temat rozliczenia zaliczek

[bogmi]

W naszej wspolnocie z rozliczenia zeszłego okresu wynika, że mamy nadpłatę w
zaliczkach na koszty administracją. Inni mieszkańcy nie płacą regularnie. W
tej sytuacji czy zarząd może podjąć decyzję o przesunięciu rozliczenia na
okres poźniejszy i o tym że nie mamy prawa sobie odliczyć nadpłaconej kwoty
od czynszu?

Pozdrawiam,
Bogdan

[mieszkanka2]

Zarząd nie ma prawa podjąć takiej decyzji. Zważywszy, iż jest to sprawa
przekraczająca zwykły zarząd, stosowną uchwałę może podjąć jedynie wspólnota
mieszkaniowa. Ponieważ Zarząd rozlicza się z finansów poprzez przedłożenie
sprawozdania finansowego na zabraniu rocznym, wówczas wspólnota powinna podjąć
decyzję co zrobić z nadpłatami. Wydaje się, że jeśli takiej decyzji nie
podjęła, Zarząd ma obowiązek zwrócić nienależną mu część zaliczek nadpłaconych
niezwłocznie po przyjęciu sprawozdania finansowego.

Pozdrawiam,
M.

[mieszkanka2]

Znalazlam przed chwila a propos ciekawe orzeczenie sądu, ktorego sentencje
zacytuje ponizej w całości:

"Wyrok sądu apelacyjnego w Warszawie z 22.02.2001 sygn akt UNI ACa 1309/00

Wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje tylko w sprawach dotyczących zarządu
nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem. Tym samym w zakresie
dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli, przekazanymi jej do rozliczenia
się, nie ma żadnych uprawnień. To nadal są pieniądze właścicieli lokali, a nie
wspólnoty i nie może ona, nawet gdy chce tego większość właścicieli, zmieniać
ich przeznaczenia, także wtedy, gdy okaże się, że wydatki, na poczet których
były uiszczane, były niższe niż przewidywano. Nadpłata stanowi własność
właściciela i tylko on może zadecydować co z tymi środkami zrobić. Może je
przeznaczyć na fundusz remontowy, ale nie musi. Wspólnota nie ma uprawnień do
podejmowania za niego decyzji w tym zakresie."

Oznaczałoby to, że przeciwnie do mojej poprzedniej wypowiedzi, że nie tylko
nie Zarząd, ale również nie wspólnota a jedynie każdy właściciel lokalu może
zdecydować co zrobić ze swoją nadpłatą. W praktyce wyobrażam to sobie w ten
sposób, że Zarząd po zatwierdzeniu sprawozdania rocznego wyszczególnia stan
zaliczek każdego z właścicieli, a właściciel oświadcza (dla bezpieczeństwa na
piśmie) co zrobić z nadpłatą: czy zwrot, czy zaliczenie na najbliższe okresy,
czy przeniesienie na fundusz remontowy.

Proszę, człowiek uczy się całe życie :-)

Pozdrawiam w dwójnasób,
M.

[abcd17]

mieszkanka2 napisała:

> W praktyce wyobrażam to sobie w ten
> sposób, że Zarząd po zatwierdzeniu sprawozdania rocznego wyszczególnia stan
> zaliczek każdego z właścicieli, a właściciel oświadcza (dla bezpieczeństwa
na
> piśmie) co zrobić z nadpłatą: czy zwrot, czy zaliczenie na najbliższe
okresy,
> czy przeniesienie na fundusz remontowy.

Sensowne jest przeznaczenie nadplaty w poczet pokrycia kosztow zarzadu w
kolejnym okresie. Zwrot przewaznie niewielkiej sumy do rak wlascicielom mija
sie z celem, bowiem beda stratni przynajmniej o oplaty bankowe towarzyszace
tej operacji. Z reguly wiec wlasciciele lokali uczestniczacy w zebraniu nie
wahaja sie by tak zrobic. Nie sadze rowniez, by w praktyce wspolnot zarzady
tracily czas na dozbieranie wszystkich "zgod" od nieobecnych na zebraniu.
Domniemuje sie ze maja podobne zdanie, chyba ze wyraza zdanie przeciwne.

Przeznaczenie na FR nie ma wiekszego sensu, bowiem wlasciciele mieliby problem
z wykazaniem ww. kwoty w zeznaniu podatkowym przy odliczeniach od PDOFu - nie
maja bowiem dowodu wplaty.

Pozdrawiam,

[mieszkanka2]

Co do sensownosci zaliczania poszczegolnych wplat na rozne fundusze nie
polemizuje. Nie moge zgodzic sie jednak z sugerowanym "domniemaniem zgody" w
przypadku braku wyraznego oswiadczenia wlasciciela lokalu. Po pierwsze, jak
juz pisalam, o przeznaczeniu nadplat nie decyduje uchwala wspolnoty, a wiec
nie moze byc mowy o jakiejkolwiek uchwale, chocby podejmowanej w trybie
obiegowym. Po wtore, i decydujace, brak jest jakichkolwiek podstaw prawnych
dla takiego domniemania. Jezeli ktos sie nie wypowie przeciwnie, lub w ogole,
powinien otrzymac nadplacone pieniadze spowrotem - wplaty maja bowiem
charakter zaliczek (UWL) rozliczanych corocznie.

Podkreslam ponownie: o nadplacie kazdy z wplacajacych decyduje indywidualnie i
dowolnie. Moze zazadac ich zwrotu lub przeznaczyc je na dowolny inny cel.

Pozdrawiam,
M.

[abcd17]

mieszkanka2 napisała:

> Co do sensownosci zaliczania poszczegolnych wplat na rozne fundusze nie
> polemizuje. Nie moge zgodzic sie jednak z sugerowanym "domniemaniem zgody" w
> przypadku braku wyraznego oswiadczenia wlasciciela lokalu.

Tak jest, oczywiscie gdy mamy oswiadczenie wlasciciela, sytuacja jest klarowna.
Problemy pojawiaja sie, jak nie bedzie Pani miala kontaktu z wszystkimi
(wieloma?) wlascicielami. Co wtedy? Jezeli Kowalski nie przychodzi na zebranie,
i nie interesuja go sprawy platnosci poza tym ile ma zaplacic i dajcie mu
swiety spokoj - uwazam ze zarzad ma prawo zalozyc, ze gdyby kowalski przyszedl
na zebranie to glosowalby "za" przeniesieniem nadwyzki w poczet pokrycia
przyszlych kosztow. Alternatywa jest "bieganie" za Kowalskim, ale czy sensowne
jest by wspolnota ponosila koszty z tym zwiazane?

Pozdrawiam,

[mieszkanka2]

Zaczne od tego, ze celowosciowo, i funkcjonalnie rozumiem Pana argumentacje.
Obawiam sie jednak,ze zgodnie z prawem nikt oprocz wlasciciela nie ma prawa
rozporzadzac jego pieniedzmi. W jakikolwiek sposob.

Jesli wlascicil lokalu nie przychodzi na zebrania i w zaden inny sposob sie
zarzadzaniem nie interesuje - jego strata. Strata w postaci kosztow przelewu
zwrotnego nadplaconych kwot, ew. nieoprocentowanie jego wplat na rachunku
wspolnoty do czasu ich odebrania. Skadinad nie zawsze - jak Pan to okreslil:
bieganie za lokatorem - naraza wspolnote na dodatkowe koszta !

Pozdrawiam - M.

[abcd17]

mieszkanka2 napisała:

> Zaczne od tego, ze celowosciowo, i funkcjonalnie rozumiem Pana argumentacje.
> Obawiam sie jednak,ze zgodnie z prawem nikt oprocz wlasciciela nie ma prawa
> rozporzadzac jego pieniedzmi. W jakikolwiek sposob.

Rzeczywiscie najbezpieczeniej bedzie zawiesic nadplate na rozrachunkach z
wlascicielami.

Inny praktyczny sposob - umowic sie na wstepie wspolpracy z wlascicielami
(uchwala jednomyslnie przyjeta, osobne umowy zarzad-wlasciciel) ze corocznie
nadwyzka przeznaczana bedzie w przyszle koszty. Takie wieloletnie
pelnomocnictwo - do odwolania.

Pozdrawiam :-)

[bogmi]

Witam!

Serdecznie dziękuję za dyskusję. To mi rozjaśniło w głowie.
Nadmienię, ze nie są to drobne kwoty bo sięgają 2 wielokrotności czynszu.
Przenoszenie tych zaliczek jest dla mnie (płacącego regularnie) niewskazane.
Pan Maciej Tertelis uzył sformułowania: (w ostatnim liście) uchwala
jednomyslnie przyjeta - więc jak sądzę przychyla sie do rozumowania, że każdy
właściciel decyduje sam co z tymi pieniędzmi zrobić.

Wniosek jest więc dla mnie jednoznaczny.
Jeszcze raz dziękuję,
pozdrawiam, Bogdan

[kaja99]

Niestety, to nie jest takie jednoznaczne. Ponadto należy pamiętać, iż w Polsce
nie obowiązują precedensy , a wyjaśnienia sądu wyrwane z kontekstu mogą zamazać
obraz całości i wpłynąć na złą interpretację. Z całą pewnością środki z
zaliczek przeznaczonych do indywidualnego rozliczenia, typu media wg liczników,
nie mogą być przeznaczane na inne cele. Natomiast kwestią dyskusyjną jest, co
można zrobić z wygospodarowaną nadwyżką na kosztach zarządu. Każda uchwała dot.
kosztów niepodejmowana jednomyślnie jest ingerencją w prywatne zasoby
poszczególnych członków.I tak będzie w przypadku uchwalenia, iż nadpłaty z tyt.
np. konserwacji przeznaczamy powiedzmy na przyszłoroczny przegląd, dodatkową
opinię techniczną, czy nawet poszerzenie zakresu ubezpieczenia; nadwyżkę na
sprzątaniu – na zagospodarowanie terenów zielonych. Dodatkowo wspólnota może
taki ‘zysk”przeznaczyć własnie na coś w rodzaju funduszu rezerwowego na
pokrycie niedopłat do czasu ich ściągnięcia przez komornika.. Ponadto jeżeli
zarząd wykaże, iż zwrot nadpłat w danym momencie wiazałby się z niemożnością
regulowania bieżących płatności, podjęcie uchwały stosowną większością jest
całkiem na miejscu, tymbardziej że za długi wspólnoty i tak odpowiada każdy z
wlaścicieli.
Oczywiście w konkretnym przypadku brak zwrotu zaliczek może być przejawem
zarówno NIEUCZCIWOŚCI, czy nieporadności zarządcy, jak i jego PRZEZORNOŚCI i
chęci zapewnienia sprawnego funkcjonowania wspólnoty. Dodam jedynie, iż zarówno
plan gospodarczy, jak i rozliczenia to „pieniądze na papierze” (z reguły), a
faktyczne wpływy w danym momencie nie pokrywają się z naliczeniami i nawet,
jeżeli konsekwencją mają być odsetki karne, trzeba myśleć o wspólnocie jako
całości, tak aby nie ucierpieli ci, co płacą regularnie. Najlepiej obserwować
działania zarządcy przez pewien czas, kontrolować wpływy, wydatki, od razu
TĘPIĆ NIEUCZCIWOŚĆ, itp., itd., a potem dopiero zastanawiać się, czy
bezwzględnie domagać się zwrotu zaliczek, po to aby np. za trzy
miesiące „oficjalnie” płacić stawkę zwiększoną dwukrotnie prawomocną uchwałą,
czy też mieć – nawet krótkotrwale – wyłączony prąd w części wspólnej.

[mieszkanka2]

Zgoadzam sie, ze w Polsce nie mamy prawa precedensow (chyba zeby traktowac tak
wyroki SN w skladzie 7 sedziow), niemniej przywolany przeze mnie ongis cytat
nie jest wyrwany z kontekstu, stanowi bowiem cala sentencje wyroku. Ponadto,
nie jest to wyrok odosobniony i potwierdza intencje ustawodawcze raczej nizli
jest contra legem.

Nadal podtrzymuje swoja opinie - inna niz Kaji - ze o nadplatach z tytulu
Zarzadu moze decydowac kazdy lokator w zakresie swoich zaliczek. Niezaleznie
od okolicznosci.m Choc oczywiscie nie sposob sie niezgodzic, ze racjonalnie
postepujac powinien kierowac sie opinia rozsadnega Zarzadcy, ktory posiada
pelnie wiedzy co do biezacych spraw wspolnoty.

Pozdrawiam,
M.

[kaja99]

Ciekawa jestem, jaka była treść uchwały, która była zaskarżana. Z przytoczonego
wyjaśnienia wynika (?), że chodzi o przeznaczenie nadwyżki na fundusz
remontowy. Czy tak? To zapewne inny jeszcze aspekt (podatkowy).
Dalej utrzymuję, iż w poszczególnych przypadkach, jesli chodzi o bieżącą
eksploatację, wyroki sądu mogłyby być całkowicie odmienne. A biorąc pod uwagę
jeszcze czas "niezbędny" (?) do rozpatrzenia sprawy, mogłaby to już być
musztarda po obiedzie. Nie pozostaje więc nic innego, jak pilnowanie na bieżąco
zarządcy, a nie trzymanie się jedynie kurczowo przepisów, które w przypadku
wspólnot, niestety, nie są ani precyzyjne, ani wyczerpujące i mogą też obrócić
się przeciwko niej.
Pozdrawiam,
Kaja

[bogmi]

To wszystko oczywiście nie jest takie proste, ale żeby wszystko zrozumieć
musiałbym przedstawić całą historie naszej wspolnoty. A tego wolałbym uniknąć.
Znajomość innych faktów jak np. wycofanie z sądu pozwu o zapłatę wobec firmy,
której własnością jest kilka lokali, mimo tego że firma ta zalega nam
kilkanaście tys złotych - nie jest działaniem, które sugerowałoby szczególną
troskę o dobro wspólnoty. Szczególnie daje do myslenia fakt, że obecny zarząd
(2/3 składu) zatrudniony jest właśnie w tej firmie.

Jak powiedziałem, znajomość tych faktów skłania mnie do podzielania opinii
Mieszkanki.

Pozdrawiam,
Bogdan

[bogmi]

Zapomniałem jeszcze: uchwała dotyczyła zatwierdzenia planu rocznego!
I właśnie w niej znalazł się zapis o treści: że nadwyżki zostaną zaliczone na
poczet przyszłych opłat administracyjnych. Nic nie było na temat funduszu
remontowego.

Ponadto warto jeszcze nadmienić skąd te nadwyżki wynikają. Otóż normalnie
opłacamy administrację budynku 50 gr/m2. Ale w okresie kilku miesięcy
administracji po prostu nie było. Z poprzedniej zrezygnowaliśmy, a nowej
jeszcze nie było - w efekcie 5 miesięcy nie powinniśmy opłacać tych składek.
Przy powierzchni mieszkalnej budynku około 2500 m2 daje to sumę 7-8 tys zł na
całą wspólnotę. To nie są małe pieniądze i wydaje mi się że warto o to walczyć.

Pozdrawiam,
B.

[kaja99]

Tak, w takiej sytuacji należy walczyć. Im wcześniej tym lepiej. A kto zajmował
się blokiem, gdy administracji nie było? Przecież ktoś chyba musiał regulować
faktury, prowadzić ewidencję, odbierać wyciągi, zapewnić sprawne funkcjonowanie
nieruchomości (sprzątanie, konserwacja, itp). Czy to aż tak bezproblemowy blok,
że przez 5 miesięcy wszystko kręciło się samo? A może wtedy te sprawy prowadził
zarząd?

[bogmi]

kaja99 napisała:

> Tak, w takiej sytuacji należy walczyć. Im wcześniej tym lepiej. A kto
zajmował
> się blokiem, gdy administracji nie było? Przecież ktoś chyba musiał
regulować
> faktury, prowadzić ewidencję, odbierać wyciągi, zapewnić sprawne
funkcjonowanie
>
> nieruchomości (sprzątanie, konserwacja, itp). Czy to aż tak bezproblemowy
blok,
>
> że przez 5 miesięcy wszystko kręciło się samo? A może wtedy te sprawy
prowadził zarząd?

Przez te 5 miesiecy zarząd w ograniczonym zakresie prowadził stary zarząd.
Mogli oni dokonywać płatności, za umowy wcześniej podpisane i media i jakoś to
się kręciło - ale jak widać wysypało sie totalnie. :(
Pozdrawiam,
B.

[asam11]

mieszkanka2 napisała:

> Znalazlam przed chwila a propos ciekawe orzeczenie sądu, ktorego sentencje
> zacytuje ponizej w całości:
>
> "Wyrok sądu apelacyjnego w Warszawie z 22.02.2001 sygn akt UNI ACa 1309/00
>
> Wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje tylko w sprawach dotyczących zarządu
> nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem. Tym samym w zakresie
> dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli, przekazanymi jej do
rozliczenia
> się, nie ma żadnych uprawnień. To nadal są pieniądze właścicieli lokali, a
nie
> wspólnoty i nie może ona, nawet gdy chce tego większość właścicieli, zmieniać
> ich przeznaczenia, także wtedy, gdy okaże się, że wydatki, na poczet których
> były uiszczane, były niższe niż przewidywano. Nadpłata stanowi własność
> właściciela i tylko on może zadecydować co z tymi środkami zrobić. Może je
> przeznaczyć na fundusz remontowy, ale nie musi. Wspólnota nie ma uprawnień do
> podejmowania za niego decyzji w tym zakresie."
>
> Oznaczałoby to, że przeciwnie do mojej poprzedniej wypowiedzi, że nie tylko
> nie Zarząd, ale również nie wspólnota a jedynie każdy właściciel lokalu może
> zdecydować co zrobić ze swoją nadpłatą. W praktyce wyobrażam to sobie w ten
> sposób, że Zarząd po zatwierdzeniu sprawozdania rocznego wyszczególnia stan
> zaliczek każdego z właścicieli, a właściciel oświadcza (dla bezpieczeństwa na
> piśmie) co zrobić z nadpłatą: czy zwrot, czy zaliczenie na najbliższe okresy,
> czy przeniesienie na fundusz remontowy.
>
> Proszę, człowiek uczy się całe życie :-)
>
Zwróć uwagę: pieniędzmi powierzonymi do indywidualnego rozliczenia są pieniądze
nie związane z zarzadzaniem nieruchomością wspólną, np. za ogrzewanie lokali
czy za wodę, wywóz śmieci. Natomiast zaliczki na koszty zarządu mogą być (mówi
o tym pierwsze zdanie orzeczenia sądu) dysponowane uchwałą wspólnoty. Po
zauważeniu tej różnicy część dyskusji staje się bezprzedmiotowa. Bogmi pisał(a)
właśnie o zaliczkach na koszty zarządu a nie o pieniądzach powierzonych na inne
cele do rozliczenia.
Pozdrawiam

[kaja99]

> Zwróć uwagę: pieniędzmi powierzonymi do indywidualnego rozliczenia są
pieniądze
>
> nie związane z zarzadzaniem nieruchomością wspólną, np. za ogrzewanie lokali
> czy za wodę, wywóz śmieci. Natomiast zaliczki na koszty zarządu mogą być
(mówi
> o tym pierwsze zdanie orzeczenia sądu) dysponowane uchwałą wspólnoty. Po
> zauważeniu tej różnicy część dyskusji staje się bezprzedmiotowa. Bogmi pisał
(a)
>
> właśnie o zaliczkach na koszty zarządu a nie o pieniądzach powierzonych na
inne
>
> cele do rozliczenia.

Bardzo trafne spostrzeżenie!

[bogmi]

kaja99 napisała:

> > Zwróć uwagę: pieniędzmi powierzonymi do indywidualnego rozliczenia są
> pieniądze
> >
> > nie związane z zarzadzaniem nieruchomością wspólną, np. za ogrzewanie loka
> li
> > czy za wodę, wywóz śmieci. Natomiast zaliczki na koszty zarządu mogą być
> (mówi
> > o tym pierwsze zdanie orzeczenia sądu) dysponowane uchwałą wspólnoty. Po
> > zauważeniu tej różnicy część dyskusji staje się bezprzedmiotowa. Bogmi pis
> ał
> (a)
> >
> > właśnie o zaliczkach na koszty zarządu a nie o pieniądzach powierzonych na
>
> inne
> >
> > cele do rozliczenia.
>
> Bardzo trafne spostrzeżenie!


Wydaje mi się że raczej nie jest to dobre spostrzeżenie. Bo w pierwszym zdaniu
wyroku nie mówi się o zaliczkach tylko o czynnościach zarządu!
Natomiast w następnym wyraźnie mówi się o zaliczkach.

ponadto zdanie:
Tym samym w zakresie
dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli, przekazanymi jej do rozliczenia
się, nie ma żadnych uprawnień.

Wyraźnie stwierdza że odnosi się to do wszystkich zaliczek. Nie ma tutaj
żadnego rozgraniczenia na środki zarządu i środki na np. media!

Pozdrawiam,
Bogdan


Pozdrawiam,
Bogdan

[pciucha]

Zgadzam się. Wszystkie opłaty wnoszone z tytułu eksploatacji są zaliczkami
(ustawa o własności lokali) w wiec podlegają rozliczeniu.
Pozdrawiam

[kaja99]

>
>
> Wydaje mi się że raczej nie jest to dobre spostrzeżenie. Bo w pierwszym
zdaniu
> wyroku nie mówi się o zaliczkach tylko o czynnościach zarządu!
> Natomiast w następnym wyraźnie mówi się o zaliczkach.
>


Tak jak wspomniałam, przytaczanie wyrywkowe wyroków może wprowadzić w błąd.
Własnie przypomniało mi się (choć pamięc bywa zawodna), że najprawdopodobniej
sdkfz przywoływał już w ktorymś wątku ten wyrok bardziej obszernie. Sąd
rozpatrywał (o ile dobrze kojarzę, proszę poszukać we wczesniejszych wątkach),
czy indywidualne nadpłaty na co,cw mogą być uchwałą wspólnoty przekazane na
fundusz remontowy. Wyrok brzmiał - nie. Jest to zupełnie inna sytuacja niż
omawiana w tym wątku.

[asam11]

bogmi napisał:
>
> > > Zwróć uwagę: pieniędzmi powierzonymi do indywidualnego rozliczenia są
>
> > pieniądze
> > >
> > > nie związane z zarzadzaniem nieruchomością wspólną, np. za ogrzewanie
> loka
> > li
> > > czy za wodę, wywóz śmieci. Natomiast zaliczki na koszty zarządu mogą
> być
> > (mówi
> > > o tym pierwsze zdanie orzeczenia sądu) dysponowane uchwałą wspólnoty.
> >
> Wydaje mi się że raczej nie jest to dobre spostrzeżenie. Bo w pierwszym
zdaniu
> wyroku nie mówi się o zaliczkach tylko o czynnościach zarządu!

Otóż nie. Sąd nie mówi o czynnosciach, sąd mówi o decyzjach:


" Wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje tylko w sprawach dotyczących zarządu
nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem. "

No więc decyduje co zrobić z nadpłatami na fundusz remontowy czy na
eksploatację. Ma do tego prawo wynikające z ustawy o własności lokali -
wspólnota decyduje o nieruchomości wspólnej.
Kiedy sąd mówi:
"Tym samym w zakresie dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli,
przekazanymi jej do rozliczenia się, nie ma żadnych uprawnień. To nadal są
pieniądze właścicieli lokali, a nie wspólnoty i nie może ona, nawet gdy chce
tego większość właścicieli, zmieniać ich przeznaczenia, także wtedy, gdy okaże
się, że wydatki, na poczet których były uiszczane, były niższe niż
przewidywano. Nadpłata stanowi własność właściciela i tylko on może
zadecydować co z tymi środkami zrobić. Może je przeznaczyć na fundusz
remontowy, ale nie musi. Wspólnota nie ma uprawnień do podejmowania za niego
decyzji w tym zakresie."

to mówi o pieniądzach, których ustawa o własniości lokali nie wymienia jako
będących w gestii wspólnoty, nie dotyczących działania wspólnoty i jako takie
będących jedynie powierzonymi do rozliczenia a więc miedzy innymi o opłatach za
ciepło dostarczone do lokali czy wywóż śmieci.

[bogmi]

> Tym samym w zakresie dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli,
przekazanymi jej do rozliczenia się, nie ma żadnych uprawnień.

Z cytatu niezbicie wynika że dotyczy to wszelkich pieniędzy przeznaczonych
zaliczkowo na opłaty. Czy są to pieniądze na media czy na zarządzanie -
wspólnota musi się z nich rozliczyć wobec każdego mieszkańca i (jak z tego
wynika) nie może sama (wspolnota czy zarząd) o tym decydować.

Pozdr,
B.

[asam11]

bogmi napisał:

> > Tym samym w zakresie dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli,
> przekazanymi jej do rozliczenia się, nie ma żadnych uprawnień.
>
> Z cytatu niezbicie wynika że dotyczy to wszelkich pieniędzy przeznaczonych
> zaliczkowo na opłaty. Czy są to pieniądze na media czy na zarządzanie -
> wspólnota musi się z nich rozliczyć wobec każdego mieszkańca i (jak z tego
> wynika) nie może sama (wspolnota czy zarząd) o tym decydować.
>
Wykazuje Pan pewną skłonność do nadinterpretacji: nie mieć uprawnień do
dysponowania to coś innego niż obowiązek rozliczenia się. Obowiązek rozliczania
się z wydatków na koszty zarządu wspólnota (a raczej jej zarząd)ma ale czy ma
uprawnienia do dysponowania nimi pozostaje przedmiotem naszego miłego sporu.
Ponadto nie przywiązuje Pan wagi do zasadniczych terminów: wspólnota rozlicza
pieniądze na zarządzanie wobec właścicieli a nie mieszkańców.
Co do meritum: prawo dysponowania zaliczkamni na koszty zarządu daje wspólnocie
ustawa o własności lokali. Jeśli upiera się Pan, że tylko w postaci planu
wydatków i poprzez ustalenie wysokości zaliczek, to przyjmijmy, że nadwyżki
pozostałe z rozliczenia kosztów zarządu wspólnota potraktuje (uchwali) jako
zaliczkę na rok następny - nigdzie nie ma nakazu, żeby wszystkie zaliczki były
równe co do wysokości przez cały rok. Przeznaczenie tych nadwyżek na inne cele
niż koszty zarządu może budzić wątpliwości ale konieczność dokonywania zwrotu
właścicielom po okresie rozliczeniowym zamiast przeznaczenia ich na rok
następny jest równie nieuzasadniona.
Pozdrawiam

[pciucha]

Wszystkie pieniadze które płacimy za mieszkanie (co, cw, zarządzanie, smiecie,
energia czy woda powierzchni wspólnych itd.) sa płacone w formie zaliczek i
wszystkie pozycje (nie tylko media indywidualnych mieszkań) podlegają
rozliczeniu, a tym samym ewentualne nadwyzki są pieniedzmi właścicieli mieszkań
i to oni - każdy indywidualnie decydują co z tymi pieniedzmi zrobić. Spór ten
dotyczy nadwyżek. Jeżeli natomiast powstałby np. niedobór (źle założone stawki
zaliczek) to w tej sytuacji każdy z właścicieli musiałby dopłacić brakującą
kwote wg udziału we współwłasności. Ponieważ wcześniej nie wiedziałam o
powyższym orzeczeniu sądu nasza wspólnota nadwyzki za poprzednie lata
przekazywała na fundusz remontowy (a były to nie małe kwoty bo kilkadziesiąt
tysiecy rocznie (mniejwiecej jednorazowy czynsz - efekt zmian administratora,
renegocjacje umów itp.). Teraz obawiam się konsekwencji jeśli wyda sie że
robilismy to bezprawnie. Domyslam sie że wiekszość wspólnot postepowała w ten
sposób...
Pozdrawiam

[bogmi]

asam11 napisał:

> bogmi napisał:
>
> > > Tym samym w zakresie dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli,
> > przekazanymi jej do rozliczenia się, nie ma żadnych uprawnień.
> >
> > Z cytatu niezbicie wynika że dotyczy to wszelkich pieniędzy przeznaczonych
>
> > zaliczkowo na opłaty. Czy są to pieniądze na media czy na zarządzanie -
> > wspólnota musi się z nich rozliczyć wobec każdego mieszkańca i (jak z tego
>
> > wynika) nie może sama (wspolnota czy zarząd) o tym decydować.
> >
> Wykazuje Pan pewną skłonność do nadinterpretacji: nie mieć uprawnień do
> dysponowania to coś innego niż obowiązek rozliczenia się. Obowiązek
rozliczania
>
> się z wydatków na koszty zarządu wspólnota (a raczej jej zarząd)ma ale czy ma
> uprawnienia do dysponowania nimi pozostaje przedmiotem naszego miłego sporu.
> Ponadto nie przywiązuje Pan wagi do zasadniczych terminów: wspólnota rozlicza
> pieniądze na zarządzanie wobec właścicieli a nie mieszkańców.

Tak rzeczywiście wyraziłem się nieprecyzyjnie, a to dlatego że w naszej
wspólnocie prawie wszyscy mieszkańcy to właściciele lokali.
Wiadomo że miałem na myśli "właścicieli". :D


> Co do meritum: prawo dysponowania zaliczkamni na koszty zarządu daje
wspólnocie ustawa o własności lokali.

Z tym się w pełni zgadzam. Ale tylko w zakresie rzeczywiście poniesionych
kosztów - a nie ich nadwyżek.

> Jeśli upiera się Pan, że tylko w postaci planu
> wydatków i poprzez ustalenie wysokości zaliczek,

Wcale tak nie twierdzę. W pełni się zgadzam z wypowiedzią Pciuchy (przepraszam
za odmianę).

> ... to przyjmijmy, że nadwyżki
> pozostałe z rozliczenia kosztów zarządu wspólnota potraktuje (uchwali) jako
> zaliczkę na rok następny - ...

Więc zapytam na jakiej podstawie ktoś ma decydować o moich pieniądzach?
Przecież właśnie o tym mówi cytowany wyrok sądu.

> ...nigdzie nie ma nakazu, żeby wszystkie zaliczki były
> równe co do wysokości przez cały rok.
> Przeznaczenie tych nadwyżek na inne cele
> niż koszty zarządu może budzić wątpliwości ale konieczność dokonywania zwrotu
> właścicielom po okresie rozliczeniowym zamiast przeznaczenia ich na rok
> następny jest równie nieuzasadniona.

No coz ale to nie wspólnota (jak widac) powinna o tym decydowac tylko
wlasciciel mieszkania :D

Pozdrawam,
Bogmi

[asam11]

bogmi napisał:

> Więc zapytam na jakiej podstawie ktoś ma decydować o moich pieniądzach?

> No coz ale to nie wspólnota (jak widac) powinna o tym decydowac tylko
> wlasciciel mieszkania :D

Ależ to jest właśnie sprawa zasadnicza: wspólnota może decydować o pieniądzach
poszczególnych właścicieli na podstawie ustawy o własności lokali. Co prawda
tylko w zakresie kosztów zarządu ale jest to przymus (szczególnie we wspólnocie
dużej) - ograniczenie wolności dysponowania własnymi pieniędzmi. Czy to jest
zaliczka czy nadwyżka zaliczki to nie zmienia tego zasadniczego faktu.

[pciucha]

Jak widać z przytoczonego cytatu orzeczenia są wyjątki w których nie może
decydować - a tym wyjątkiem sa pieniadze. Większość decyduje o stawkach
czynszu, o zakupach czy inwestycjach. Ale nie może decydować o pieniadzach
poszczególnych osób - chyba że uchwała będzie jednomyślna tzn. WSZYSTKICH
właścicieli "za".

[kaja99]

Na początku było pytanie i wątpliwości. Teraz jest próba uzyskania
przychylności forum dla własnych teorii...
No, cóż, dyskutować można, zarząd kontrolować trzeba, egzekwować należności
również powinno się, jak najbardziej upominać się o swoje. Rozumiem ból bogmi i
jego rozgoryczenie sytuacją panującą we wspólnocie, nie zmienia to jednak
faktu, że ani w powoływanym wyroku ani w UWL nie ma poparcia prawnego dla tezy
wysuwanej przez bogmi.

bogmi napisał:

> Z tym się w pełni zgadzam. Ale tylko w zakresie rzeczywiście poniesionych
> kosztów - a nie ich nadwyżek.
??? To znaczy, że najpierw są koszty ? Z czyjej kieszeni niby pokrywane?
Przecież logiczne jest, że nadwyżki muszą być, bo jakie inne źródła
finansowania wchodzą w grę?


> > ... to przyjmijmy, że nadwyżki
> > pozostałe z rozliczenia kosztów zarządu wspólnota potraktuje (uchwali) jak
> o
> > zaliczkę na rok następny - ...
>
> Więc zapytam na jakiej podstawie ktoś ma decydować o moich pieniądzach?

Na takiej podstawie, że jest się członkiem wspólnoty.
Na takiej samej, jak 51% dyktuje warunki i dysponuje pieniędzmi (tymi w
kieszeni) pozostałych.


> No coz ale to nie wspólnota (jak widac) powinna o tym decydowac tylko
> wlasciciel mieszkania :D.

Tak jak właściciel powinien decydować o miesięcznych zaliczkach, a nie
wspólnota ?????? (w końcu to jego pieniadze).
W dyskusji tej pomijam prywatne odczucia, interesuje mnie jedynie podstawa
prawna. Czasami emocje należy pozostawić z boku, bogmi.

[bogmi]

kaja99 napisała:

> Na początku było pytanie i wątpliwości. Teraz jest próba uzyskania
> przychylności forum dla własnych teorii...

Bzdura. nie będę komentował, bo to nie wymaga komentarza.

> No, cóż, dyskutować można, zarząd kontrolować trzeba, egzekwować należności
> również powinno się, jak najbardziej upominać się o swoje. Rozumiem ból
bogmi i
>
> jego rozgoryczenie sytuacją panującą we wspólnocie, nie zmienia to jednak
> faktu, że ani w powoływanym wyroku ani w UWL nie ma poparcia prawnego dla
tezy
> wysuwanej przez bogmi.
>
> bogmi napisał:
>
> > Z tym się w pełni zgadzam. Ale tylko w zakresie rzeczywiście poniesionych
> > kosztów - a nie ich nadwyżek.
> ??? To znaczy, że najpierw są koszty ? Z czyjej kieszeni niby pokrywane?
> Przecież logiczne jest, że nadwyżki muszą być, bo jakie inne źródła
> finansowania wchodzą w grę?
>

Kolejna bzdura. Najwyraźniej nie rozróznia Pan(i) pojęcia "nadwyżka" od
pojęcia "zaliczka"

> > > ... to przyjmijmy, że nadwyżki
> > > pozostałe z rozliczenia kosztów zarządu wspólnota potraktuje (uchwali
> ) jak
> > o
> > > zaliczkę na rok następny - ...
> >
> > Więc zapytam na jakiej podstawie ktoś ma decydować o moich pieniądzach?
>
> Na takiej podstawie, że jest się członkiem wspólnoty.
> Na takiej samej, jak 51% dyktuje warunki i dysponuje pieniędzmi (tymi w
> kieszeni) pozostałych.
>
Proszę konkretnie, który paragraf UWL mówi o tym, że o nadwyżkach zaliczek
decyduje wspólnota???
Prosze wskazać taki punkt UWL to podyskutujemy. W przeciwnym razie dyskusja
jest zupełnie bezcelowa.
>
> > No coz ale to nie wspólnota (jak widac) powinna o tym decydowac tylko
> > wlasciciel mieszkania :D.
>
> Tak jak właściciel powinien decydować o miesięcznych zaliczkach, a nie
> wspólnota ?????? (w końcu to jego pieniadze).
> W dyskusji tej pomijam prywatne odczucia, interesuje mnie jedynie podstawa
> prawna. Czasami emocje należy pozostawić z boku, bogmi.

To wlasnie ja pytam na jakiej podstawie prawnej mozna wysnuć tak "ciekawe"
domniemania?

Pozdrawiam wszystkich rozsądnie myślących,
Bogmi

reasumując

[dozorca1]

Szanowni Dyskutanci,

Czy całą powyższą ciekawą dyskusję należy rozumieć tak:

Zaliczka składa się z dwóch części:
a)zaliczka na poczet zarządzania nieruchomością wspólną (konserwacja,
sprzątanie itd.)
b)opłata za media (zw, cw, co, wywóz śmieci)

I jeśli tak, to co zrobić z nadwyżką w części zaliczki (a) decyduje uchwała
wspólnoty, natomiast nadwyżka w części (b) jest do bezwzględnego zwrotu
właścicielom posiadającym te nadwyżki. I tak też należy rozumieć cytowane
orzeczenie sądu oraz taka jest ostateczna konkluzja z powyższej dyskusji, czy
tak ?

Na marginesie: po raz kolejny dyskutuje się sprawy elementarne. Tu dyskutują
osoby doświadczone i posiadające dobrą wiedzę. Czy więc dożyjemy czasów, gdy
wystarczy zajrzeć do ustawy i człowiek wszystko będzie wiedział, a nie będzie
musiał zgadywać, interpretować, pytać fachowców o zdanie co do najbardziej
elementarnych kwestii ? Co stoi na przeszkodzie takiemu jednoznacznemu
sformułowaniu treści UoWL ? Pani Aleksandra Jakubowska chyba nie dotykała tej
ustawy ?

[pciucha]

dozorca1 napisała:

> Zaliczka składa się z dwóch części:
> a)zaliczka na poczet zarządzania nieruchomością wspólną (konserwacja,
> sprzątanie itd.)
> b)opłata za media (zw, cw, co, wywóz śmieci)
>
> I jeśli tak, to co zrobić z nadwyżką w części zaliczki (a) decyduje uchwała
> wspólnoty,
Na jakiej podstawie? UWL? Nie można ponieważ ustawa nie daje zarządowi ani
wspólnocie takiego prawa - wystarczy przeczytac rozdział o zarządzie. Uchwałą
mozna ustalić wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu ale nie dysponować
nadwyżkami - "Wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje tylko w sprawach
dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem."

natomiast nadwyżka w części (b) jest do bezwzględnego zwrotu
> właścicielom posiadającym te nadwyżki.
nie ulega wątpliwości.

I tak też należy rozumieć cytowane
> orzeczenie sądu oraz taka jest ostateczna konkluzja z powyższej dyskusji, czy
> tak ?

Nie zgadzam się z tą opinia. Ale oczywiście inni mogą i maja do tego pełne
prawo (w świetle obowiązujących, dość jasnych w tej kwestii przepisów ;))

[asam11]

pciucha napisała:

> dozorca1 napisała:
>
> > Zaliczka składa się z dwóch części:
> > a)zaliczka na poczet zarządzania nieruchomością wspólną (konserwacja,
> > sprzątanie itd.)
> > b)opłata za media (zw, cw, co, wywóz śmieci)
> >
> > I jeśli tak, to co zrobić z nadwyżką w części zaliczki (a) decyduje uchwał
> a
> > wspólnoty,
> Na jakiej podstawie? UWL? Nie można ponieważ ustawa nie daje zarządowi ani
> wspólnocie takiego prawa - wystarczy przeczytac rozdział o zarządzie. Uchwałą
> mozna ustalić wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu ale nie dysponować
> nadwyżkami - "Wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje tylko w sprawach
> dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem."
>
> natomiast nadwyżka w części (b) jest do bezwzględnego zwrotu
> > właścicielom posiadającym te nadwyżki.
> nie ulega wątpliwości.
>
> I tak też należy rozumieć cytowane
> > orzeczenie sądu oraz taka jest ostateczna konkluzja z powyższej dyskusji,
> czy
> > tak ?
>
> Nie zgadzam się z tą opinia. Ale oczywiście inni mogą i maja do tego pełne
> prawo (w świetle obowiązujących, dość jasnych w tej kwestii przepisów ;))

Nie jest niespodzianką, że zgadzam się z dozorcą1, ale zawrzyjmy kompromis: w
razie nadwyżki zaliczek na koszty zarządu i chęci przeniesienia ich na rok
następny, ci którzy uważają tak jak dozorca1 podejmą o tym uchwałę i dokonają
odpowiednich księgowań, ci, którzy uważają tak jak pciucha, oddadzą nadwyżki
właścicielom a potem uchwalą wpłacenie tych samych kwot na konto wspólnoty -
skutek finansowy bedzie ten sam, najwyżej trochę więcej zamieszania. Taki
kompromis pozwoli chyba zamknąć ten niespodziewanie poruszający wątek.

[dozorca1]

w
> razie nadwyżki zaliczek na koszty zarządu i chęci przeniesienia ich na rok
> następny, ci którzy uważają tak jak dozorca1 podejmą o tym uchwałę i
dokonają
> odpowiednich księgowań, ci, którzy uważają tak jak pciucha, oddadzą nadwyżki
> właścicielom a potem uchwalą wpłacenie tych samych kwot na konto wspólnoty -
> skutek finansowy bedzie ten sam, najwyżej trochę więcej zamieszania. Taki
> kompromis pozwoli chyba zamknąć ten niespodziewanie poruszający wątek.

Pomysł szatański, ale dobry. Skoro ktoś ma przeciwne zdanie....

[bogmi]

> Nie jest niespodzianką, że zgadzam się z dozorcą1, ale zawrzyjmy kompromis:
> w razie nadwyżki zaliczek na koszty zarządu i chęci przeniesienia ich na rok
> następny, ci którzy uważają tak jak dozorca1 podejmą o tym uchwałę i
dokonają
> odpowiednich księgowań, ci, którzy uważają tak jak pciucha, oddadzą nadwyżki
> właścicielom a potem uchwalą wpłacenie tych samych kwot na konto wspólnoty -

To ostatnie zdanie wyraźnie świadczy o niezrozumieniu problemu. Zapytam
jedynie po co mielibyśmy wpłacać tę kwotę na powrót na konto wspólnoty?
Przecież bieżące zaliczki na to konto są wpłacane?!
Niektórzy jak widać zamiast trzymać się faktów wymyślają własne teorie tylko
dla rozrywki.

Pozdrawiam, Bogmi

[asam11]

bogmi napisał:

> > w razie nadwyżki zaliczek na koszty zarządu i chęci przeniesienia ich na r
> ok
> > następny,



> To ostatnie zdanie wyraźnie świadczy o niezrozumieniu problemu. Zapytam
> jedynie po co mielibyśmy wpłacać tę kwotę na powrót na konto wspólnoty?
> Przecież bieżące zaliczki na to konto są wpłacane?!
>

Bogmi wyraźnie nie jest skory do zawierania nkompromisu.
Obecna dyskusja dotyczy wyłącznie sytuacji kiedy wspólnota (jej większość) ma
chęć przekazania nadwyżek na rok następny, choćby po to by zmniejszyć wysokość
(lub zupełnie je zlikwidować) składek bieżących. Stosuje się to dość często z
premedytacją ustalając zbieranie zaliczek na fundusz remontowy przez kilka lat
zanim zostaną one wydane. Po pierwszym roku występują one jako nadwyżki ale
zaliczka miesięczna może być dzzięki temu dużo niższa.
Pozdrawiam

[kaja99]

dozorca1 napisała:

> Szanowni Dyskutanci,
>
> Czy całą powyższą ciekawą dyskusję należy rozumieć tak:
>
> Zaliczka składa się z dwóch części:
> a)zaliczka na poczet zarządzania nieruchomością wspólną (konserwacja,
> sprzątanie itd.)
> b)opłata za media (zw, cw, co, wywóz śmieci)
>
> I jeśli tak, to co zrobić z nadwyżką w części zaliczki (a) decyduje uchwała
> wspólnoty, natomiast nadwyżka w części (b) jest do bezwzględnego zwrotu
> właścicielom posiadającym te nadwyżki. I tak też należy rozumieć cytowane
> orzeczenie sądu oraz taka jest ostateczna konkluzja z powyższej dyskusji, czy
> tak ?

Mniej więcej tak. Wydaje mi się, że gdyby osby przeciwne zapoznały się
szczegółowo z pozwem i uzasadnieniem sądu w całości, też doszłyby do tej
konkluzji.

> Na marginesie: po raz kolejny dyskutuje się sprawy elementarne.

[bewit]

Mnie Gmina zaskarżyła do sądu przeksięgowanie nadwyżek na kosztach zarządu na
fundusz remontowy.
Znam interpretację Sądu Apelacyjnego i uważam, że jest tam odniesienie do
zaliczek na media ( co uważam za słuszne, gdyż są to środki finansowe na
utrzymanie lokalu właściciela). Natomiast zaliczki na koszty zarządu należy
rozliczyć ( i przecież rozliczamy, co nie jest równoznaczne z oddaniem, jeśli
taka będzie wola większości)
Gmina wycofała się z pozwu na sprawie. Czy gdyby nie wolno było pozostawić na
mocy uchwały włascicieli nadwyżek na kosztach zarządu na fundusz remontowy, to
czy wycofała by się z pozwu??? Myślę, że to mówi samo za siebie.
Dodam również, że ta sytuacja miała miejsce w czerwcu br w Warszawie.
pozdrawiam.