Problem dewelopera ?

[lech66]

Konkretna historyjka jest mniej więcej taka: deweloper wybudował budynek na 100 mieszkań. Sprzedał (wstępne umowy) tylko 25. Teraz powinien podpisać umowy notarialne z tymi osobami i oddać budynek do użytkowania. Wtedy jednak będzie musiał ponosić koszty eksploatacyjne tych 75 niesprzedanych lokali, bo licznik ruszył. Będą to dla niego zabójcze koszty, zwłaszcza, że nie jest teraz okres do szybkiej sprzedaży, więc może to potrwać.
I w tej sytuacji, czy się lubi deweloperów czy nie, można zrozumieć jego ból i ewentualne konsekwencje jego kłopotów finansowych czy nawet plajty dla tych, którzy kupili mieszkania w jego budynku. Problem przechodzi więc w taki czy inny sposób również na przyszłych członków wspólnoty i nie sądzę, aby był jednostkowy. Nikt nie jest winny zaistniałej sytuacji, po prostu teraz są takie a nie inne realia rynkowe.

Czy są tu na tym forum jakieś mądre głowy, które widzą rozwiązanie sytuacji ? Co może skłonić dewelopera do oddania do użytku gotowego, ale w tylko w drobnej części sprzedanego budynku ? Czy ewentualny zarządca może potraktować jakoś ulgowo właściciela (mimo woli) 75% mieszkań ? Jak ? Niższa zaliczka raczej nie wchodzi w grę (UoWL), jakie więc inne ulgi można wobec niego zastosować ? Wyłączyć ze wspólnoty te niesprzedane lokale ? Na jakiej podstawie ? Poza tym jaka musiałaby być zaliczka dla tych 25 właścicieli, aby pokryć koszty funkcjonowania bardzo dużego budynku ?
Pat ?
Zapraszam do dyskusji tych, którzy mają coś w tym temacie do powiedzenia. Jeśli ktoś nie ma nic mądrego do powiedzenia – to bardzo proszę nie pisać nic.

[uowl]

Trudno zrozumieć.

Jeżeli developer sprzedał mieszkania, klient kupił to musi sprawę
zakończyć w fornmiwe aktu notarialnego. Łaski nie robi.
Jak to się dzieje, że nie robi tego? Wytłumacz mi.
Zresztą i tak nie jhest zwolniony od ponoszenia opłat utrzuymania
nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do posiadanego udziału.

Skoro developer sprzedał to już nie ma prawa pobierać czynszu.

Ponadto jeżeli ludzie już mieszkają to zgodnie z prawem budowlanym
budynek już musiał zostać oddany do użytku.

[lech66]

sprzedał tu oznacza, że ma wstępne umowy na tyle mieszkań, ma klientów na tyle
mieszkań. Formalnie oczywiście ich nie sprzedał.

> Zresztą i tak nie jest zwolniony od ponoszenia opłat utrzymania
> nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do posiadanego udziału.


obawiam się, że nie zrozumiałeś meritum problemu

[lech66]

Uowl, no ja właśnie nie chcę się wikłać w tego typu pojedynki słowne. Spójrz na
ostatnie zdanie mojego zagajenia; bez urazy, ale ten post nie jest adresowany
do Ciebie. Daj szansę tym, którzy rozumieją problem i widzą jego szerszy aspekt.

Panie Witoldzie, może parę słów na temat takich sytuacji ? Maćku, a Ty ? Nie ma
rozwiązania ?

[uowl]

Proszę na przyszłość zaznaczać do kogo adresowana jest dyskusja,
założyć własną listę dyskusyjną lub nie korzystać z forum
publicznego ogólniedostępnego. Można też skorzystać z usługi
prawnika.

"Nie zrozumiałeś zagadnienia" "sprzedał ale nie sprzedał" itp.

Prosze nie rościć sobie prawa do oceny w zakresie znajomości
zagadnienia przez inne osoby. Jest to z regóły cecha dyletantów,
gdyz osoby które znają odpowiedź nie zwracają się z zapytaniem.

Alwe jaj mam wrażenie iż z braku elementyarnej wiedzy oraz swojego
charakteru nie umiesz zrozumiec mojej odpowiedzi i w dodatku zbytnio
się irytujesz.

[lech66]

Uowl, bardzo, bardzo Cię przepraszam jeśli Cię uraziłem (a pewnie tak). Po
prostu z góry wiedziałem, że dyskusje na tym forum są jakie są, i stąd moja
irytacja, że tak powiem ex ante.

[uowl]

Chyba sam nie rozumiesz tego co piszesz.
Nie odpowiadałem tobie żadnymi bluzgami i mąceniem.
Jeżeli uważasz że, poziom forum jest za niski to nie musisz z niego
korzystać.

[czajnik5]

Kolego Lech66, podzielam pogląd uowl. W mojej opinii piszesz - delikatnie to
ujmując - conajmniej dziwnie. Jakbyś napisał to tylko po to, żeby szukać zaczepki.

Jeżeli potrzebujesz konkretnej porady konkretnego eksperta, podaję bezpośredni
kontakt:
www.kalinowski.waw.pl (zakładka "Kontakt")

Pozdrawiam.

[highrise]

lech66 napisał:

> Konkretna historyjka jest mniej więcej taka: deweloper wybudował
budynek na 100
> mieszkań. Sprzedał (wstępne umowy) tylko 25. (...)

Z tego co Pan napisał wynika, że są zawarte tylko umowy
przyrzeczenia sprzedaży lokali. Deweloper nie podpisał jeszcze
żadnej umowy przeniesienia prawa własności do lokalu.
Jeżeli tak jest, to niech skorzysta z art. 18 uowl i ustali na czas
określony umowny sposób zarządu nieruchomością wspólną. Poza tym, w
okresie bessy najlepszym dla developera i przyszłych właścicieli
lokali jest "cięcie" kosztów.

[lech66]

> przyrzeczenia sprzedaży lokali. Deweloper nie podpisał jeszcze
> żadnej umowy przeniesienia prawa własności do lokalu.
> Jeżeli tak jest, to niech skorzysta z art. 18 uowl i ustali na czas
> określony umowny sposób zarządu nieruchomością wspólną


Właśnie tak myślę. Wynajduję 4 grupy potencjalnych rozwiązań, ale to
zróżnicowanie stawek ( = zaliczek) chyba najlepsze (raczej: najmniej złe).
Chodzi mi tylko o to, czy w tym sposobie zarządu, który deweloper niejako
narzuci przyszłej wspólnocie może być zróżnicowanie stawek ze względu na to, że
pewne lokale w pełni funkcjonują, a inne to niezamieszkałe pustostany. I myślę,
że trzeba te ustalenia wpisać do aktów notarialnych. Zwłaszcza to, co odbiega od
UoWL.

Cięcie kosztów to u mnie rozwiązanie # 3, ale raczej to może być tylko
wspomagającym rozwiązaniem.

[uowl]

developer nie może narzucić sposobu zarządu tylko zobowiazany jest
(bodajze co najmniej rok) do zarządzania. Ale w opisywaniej sytuacji
nie ma wspólnoty więc nie może też skorzystać z UoWL.

Pustostan jest także własnością developera i nie może narzucić aby
inni płacili za koszty utrzymania. Np. w zimie musi też być
ogrzewany, przy remoncie dachu własciciel tak samo partycypuje w
kosztach itp.

[owner_wm]

highrise napisał:
> Deweloper nie podpisał jeszcze żadnej umowy przeniesienia prawa
> własności do lokalu.
> Jeżeli tak jest, to niech skorzysta z art. 18 uowl i ustali na
> czas określony umowny sposób zarządu nieruchomością wspólną.

Umowny sposób SPRAWOWANIA ZARZĄDU nie może zmienić przepisu art. 12.2 uwl o ponoszeniu kosztów utrzymania NW proporcjonalnie do udziałów, bo jest to przepis bezwzględnie obowiązujący. Jedyny wyjątek ustawa czyni wobec lokali użytkowych, którym uchwałą właścicieli można zwiększyć obciążenia, "jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali".


Zamierzony skutek można osiągnąć inaczej: "kombinując" z proporcjami udziałów na podstawie art. 3.6 uwl:
"W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele."

Po "zmniejszeniu udziałów" dewelopera jego zaliczki też będą odpowiednio mniejsze. Jednak potem trudno będzie właścicielom wykaraskać się z tej pułapki, na którą w przypływie miłosierdzia wobec dewelopera się zgodzą. Za jakiś czas sytuacja się poprawi, bo żaden kryzys nie trwa wiecznie, a właściciele zostaną z problemem nieproporcjonalnych zaliczek dewelopera (lub nowych właścicieli tych lokali po ich sprzedaży przez dewelopera). To prosta droga do wiecznej awantury we wspólnocie. Chcąc "zrobić dobrze" deweloperowi, właściciele stworzą sobie samym niezły pasztet.

[lech66]

> Umowny sposób SPRAWOWANIA ZARZĄDU nie może zmienić przepisu art. >2.2 uwl o
ponoszeniu kosztów utrzymania NW proporcjonalnie do >udziałów, bo jest >to
przepis bezwzględnie obowiązujący.


I to jest istota problemu. Co byśmy nie wymyślili będzie to niezgodne z UoWL i
jako takie nieważne z mocy prawa.
A problem jest rzeczywisty i powszechny. Nie jest to niczyja niegodziwość,
przekręt, czy coś w tym rodzaju. Szukamy rozwiązania dla sytuacji kryzysowej.
Zdaje się, że prawo nie daje sobie rady z taką sytuacją.(Palikocie: pomocy !)

Szukam furtki, jakiegoś pseudo-wyjścia uzasadniającego nie płacenie za te puste
lokale. (Ale nawet jeśli znajdę, to przerzucenie ciężarów kosztów całego budynku
na tę skromną część 25 lokali może być niemożliwe do udźwignięcia dla nich, co
komplikuje sytuację dodatkowo).
Jeśli to kogoś zainteresuje, to napiszę jakie wyjście znalazł w podobnej
sytuacji inny deweloper, ale na razie ani nie chcę nikogo tym sugerować, ani
korzystać z tego pomysłu, bo jest niezbyt elegancki.
Zobaczymy co przyniesie dyskusja. Zaczyna się rozwijać ciekawie.
Dzięki owner.

[lech66]

Owner, a może nie zmieniać stawek, udziałów itp. ale dać deweloperowi jakieś
vacatio legis, może pół roku na sprzedanie tych lokali i przez ten czas zwolnić
go z opłat ?

Tylko że znów wkracza tu UoWL, a nie mamy innej podstawy prawnej na takie
rozwiązanie. :(

[highrise]

owner_wm napisał:

Umowny sposób SPRAWOWANIA ZARZĄDU nie może zmienić przepisu art.
12.2 uwl o ponoszeniu kosztów utrzymania NW proporcjonalnie do
udziałów, bo jest to przepis bezwzględnie obowiązujący. Jedyny
wyjątek ustawa czyni wobec lokali użytkowych, którym uchwałą
właścicieli można zwiększyć obciążenia, "jeżeli uzasadnia to sposób
korzystania z tych lokali"...

Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 20 czerwca 1997 r. w sprawie sygn. akt
II CKN 226/97, opublikowanym w OSNC nr 1 z 1998 r., stwierdził, że
obowiązki właścicieli lokali ponoszenia w określonym stosunku
wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali nie oznacza
konieczności określenia skali tych obciążeń w jednakowej dla
wszystkich kwocie za 1 mkw. powierzchni lokalu. Dlatego w uchwale
można określić zaliczki w zróżnicowanej wysokości co do
poszczególnych kategorii zobowiązanych członków wspólnoty.
Słowo „kategoria” według słownika języka polskiego PWN
oznacza: „grupę ludzi, przedmiotów, zjawisk itp. wyróżnioną ze
względu na jakąś cechę wspólną”. Czy zatem zobowiązania finansowe
właściciela lokali mieszkalnych lub użytkowych, stanowiących
pustostany można zaliczyć do innej kategorii?.
Moim zdaniem można zaliczyć do tej innej kategorii.

[owner_wm]

highrise napisał:
> Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 20 czerwca 1997 r. w
> sprawie sygn. akt II CKN 226/97 (...)


Szkoda, że nie zacytowałeś dalszej części wyroku, zwłaszcza jego uzasadnienia.

W przywołanym wyroku Sąd Najwyższy powołał się na art.12.3 uwl, który daje
możliwość podniesienia zaliczek za lokale użytkowe. Fragmenty:

"W uzasadnieniu kasacji pozwana wywodziła, że uchwała nie narusza art. 13 pkt 1
w związku z art. 12 pkt 1 ustawy, gdyż powódka jest właścicielem LOKALI
UŻYTKOWYCH, których koszt utrzymania i zarządu różni się od kosztów utrzymania
innych wyodrębnionych lokali, co uzasadniało ustalenie wyższych, zróżnicowanych
zaliczek i co miało swoją podstawę w pkt 3 art. 12 ustawy. (...)

O potrzebie dokonywania odmiennej, aniżeli to uczynił Sąd Wojewódzki, wykładni
art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali świadczy wola ustawodawcy wyrażona w
art. 12 ust. 3 tejże ustawy. Ten ostatni przepis wyraźnie upoważnił zebranie
właścicieli lokali do ustalenia w uchwale, że właściciele lokali użytkowych będą
partycypować w pokrywaniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w większym
rozmiarze aniżeli to wynika z ich udziału w elementach wspólnych budynku.

Przepis ten umożliwia więc stosowne zwiększenie udziału właściciela lokalu
użytkowego w kosztach związanych z utrzymaniem przedmiotu współwłasności,
zważywszy, że koszty utrzymania tej właśnie kategorii lokali (np. koszty wywozu
odpadków lub zużycia wody) są z reguły wyraźnie większe.

Skoro więc zaliczki, o których mowa w art. 13 ustawy o własności lokali i
których dotyczy zaskarżona część uchwały, są sposobem pokrycia kosztów zarządu
nieruchomością wspólną, elementami których to kosztów są wydatki i ciężary
wymienione przykładowo w art. 14 tejże ustawy, to wynikająca z art. 12 ust. 3
cyt. ustawy możliwość zwiększenia obciążenia z tego tytułu w sytuacjach
określonych tym przepisem przesądza zarazem o możliwości odpowiedniego
zróżnicowania w uchwale wysokości zaliczki.

W konsekwencji tego, sam fakt zróżnicowania wysokości zaliczek w zaskarżonej
części uchwały nie może jeszcze świadczyć o tym, że uchwała jest w tej części
niezgodna z przepisami prawa. Odmienne stanowisko sądu drugiej instancji dowodzi
więc dokonania błędnej wykładni wskazanych w kasacji przepisów prawa materialnego.

Sąd Najwyższy NIE MIAŁ JEDNAK PODSTAW DO WYDANIA ORZECZENIA REFORMATORYJNEGO,
gdyż z pkt 3 zaskarżonej uchwały nr 2/96 nie wynika, czy jego treść dotyczy
właścicieli LOKALI UŻYTKOWYCH.

W uchwale tej mowa jest jedynie o właścicielach lokali wyodrębnionych i nie
wyodrębnionych, co oczywiście nie przesądza jeszcze o takim charakterze tych
lokali, o których jest mowa w art. 12 ust. 3 cyt. ustawy. Ponieważ ta ostatnia
okoliczność wymaga wyjaśnienia, a stanowiska stron zaprezentowane w tym
przedmiocie w kasacji i w odpowiedzi na kasację są rozbieżne, przeto Sąd
Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok w pkt 1 i 2 i w tym zakresie przekazał sprawę
sądowi odwoławczemu do ponownego rozpoznania, działając na podstawie art.
393(13) § 1 k.p.c.


Jak więc widać, zwiększone zaliczki dotyczyły lokali użytkowych, a nie
"pustostanów".

[lech66]

Owner, gratulowałem highrise'owi, w złym miejscu to umieściłem. A Twoje
zastrzeżenia są słuszne, że dotyczy to lokalów użytkowych, natomiast highrise to
interpretuje szerzej, mając jako argument szeroką definicję pojęcia "kategoria".
Może to nieco naciągane, ale zawsze coś jest.

[lech66]

Brawo, gratulacje ! Mamy furtkę !
Teraz jednakże zaczęła mnie gnębić myśl, że na nic te wszystkie tricki formalne,
aby mniej lub wcale nie płacić za pustostany (a myślałem jeszcze o ograniczeniu
wspólnoty do tych 25 lokali), skoro koszty funkcjonowania całego budynku są
jakie są, w bardzo dużej mierze są to koszty stałe. Jeśli pustostany byśmy
wyłączyli z płacenia zaliczek, to te 25 lokali musiałoby mieć 4-ro krotnie
wyższy „czynsz”, co jest rozwiązaniem niespecjalnym.
Czyli raczej pełne zniesienie opłat od pustostanów nie wchodzi w rachubę,
raczej tylko można spróbować je zmniejszyć. O ile - to już kwestia analizy
kosztów budynku i różnych wariantów zaliczki za zamieszkałe i nie zamieszkałe
lokale.

Bardzo dziękuję za to orzeczenie.


PS’ Czy to orzeczenie jest gdzieś do ściągnięcia z Internetu ?

[iziula1]

Jeśli deweloper splajtuje to z powodu kosztów budowy które miały byc
pokryte ze sprzedaży mieszkań a nie z powodu płacenia zaliczek na
poczet utrzymania nieruchomości wspólnej.
Każdy lokal nie sprzedany jest opomiarowany więc opłaty beda
dotyczyć tylko kosztów wspólnych z pominięciem zużycia wody czy C.O.
Moim zdaniem należy podpisywać umowy notarialne a deweloper niech
sam martwi się o sytuacje finansowa.

a propos orzeczeń SN

[lech66]

Może jeszcze jedna uwaga, pewnie dość oczywista. W Polsce prawo nie jest prawem
precedensowym (jak np. w Anglii), konkretne orzeczenia są obowiązujące wyłącznie
do rozpatrywanej przez sąd konkretnej i jednostkowej sytuacji.

Współkorzystanie z nieruchomości wspólnej

[highrise]

Inne rozwiązanie problemu

Pierwotny właściciel nie korzysta w pełni ze swoich praw z
nieruchomości wspólnej, a pozostali właściciele lokali korzystaja z
nieruchomości wspólnej w większym zakresie. W związku z tym na
podstawie zawartej umowy mogą płacić deweloperowi odpowiednie
wynagrodzenie.

Poza tym, deweloper może być zarządcą nieruchomości wspólnej
i pobierać ustalone wynagrodzenie.

Pozdrawiam

koszty !

[lech66]

Nawet jeśli znajdziemy jakieś wyjście formalne pozwalające na zróżnicowanie
stawek, czy nie płacenie za pustostany, to strona kosztowa zagadnienia rozkłada
nas na łopatki. Jeśli bowiem w tym budynku prawidłowo ustalona zaliczka (wszyscy
po tej samej stawce z metra) płaciliby ok. 500 zł (to W-wa, duże mieszkania,
wysoki standard, więc to raczej minimum po cięciu kosztów), to przerzucenie na
nich kosztów tych 75 lokali powodowałoby, że zaliczka musiałaby być w okolicach
2000 zł za lokal, a to już absurd. Chyba więc jednak nie ma wyjścia. A więc
problem w kosztach, a nie w prawie.
Ciekawe ile budynków w Polsce jest nieoddawanych do użytkowania w terminie
właśnie z tego powodu ?

[uowl]

Mam wrażenie, że bardzo pomocnym w udzieleniu odpowiedzi byłoby
udzielenie informacji z twojej strony dlaczego tak bardzo martwisz
się o interes developera a nie nabywców lokali.
W dyskusji poszukujesz głównie jakichś futtek i obejść, a przecież
Art. 58. § 1 k.c. mówi wprost jakie są skutki takiego postępowania
"Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście
ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny
skutek"

[lech66]

>Mam wrażenie, że bardzo pomocnym w udzieleniu odpowiedzi byłoby
>udzielenie informacji z twojej strony dlaczego tak bardzo martwisz
>się o interes developera a nie nabywców lokali.


Uowl, właśnie takich dyskusji chciałem uniknąć. Przyjmij, że:
a) Jestem tym deweloperem. W czym Ci takie stwierdzenie jest „bardzo pomocne” (oprócz dowodu na moją nikczemną naturę ?)
b) Jestem potencjalnym 26 chętnym na mieszkanie w tym budynku, ale znając sytuację ze skromnym zasiedleniem budynku i obawiając się komplikacji jakie z tego powodu mogą na mnie spaść – szukam rozwiązania sytuacji.
c) Widzę, że jest to problem (zarówno dla deweloperów, jak i dla kupujących mieszkania) powszechny i zastanawiam się nad tym, czy jest jakieś rozwiązanie .

Czy jakoś Ci pomogłem tymi odpowiedziami ? Nie sądzę, bo nie ma to znaczenia.


>W dyskusji poszukujesz głównie jakichś furtek i obejść, a przecież…..

Czyli po tak długiej dyskusji nadal tego nie rozumiesz…

[uowl]

To pisz od razu, że chodzi ci o to aby w okresie gdy ceny
nieruchomości nieco spadły i zminiejszył się popyt obciążyć innych
kosztami przeczekania po to abyś w odpowiednim momencie mógł
sprzedać z jak największym zyskiem. Z pewnością niewiele to ma
wspólnego z uczciwą zapłatą za wybudowane mieszkanie ale raczej
chodzi o odpowiednie ustawianie cen.

Oczywiście tym co poniosą koszty przeczekania pozostana duże
rachunki do spłacenia po to aby ktoś inny mógł pławić się w luksusie.

[czajnik5]

uowl napisała:

> Z pewnością niewiele to ma wspólnego
> z uczciwą zapłatą za wybudowane mieszkanie

Uowl, przyznaję, że to dość odważne sformułowanie. Proponuję dyskusję na ten
temat rozpocząć w innym, nowym wątku.

Zastanawiam się nad definicją uczciwej zapłaty za mieszkanie. Co w sytuacji, gdy
w cenie np. 10 000 zł/m2 rzeczywisty koszt wybudowania to 2 000 zł/m2. Czy to
jest uczciwa cena za wybudowanie mieszkania?

[uowl]

Czajnik Moja odpowiedź dotyczyła czego innego. Na podstawie
wyrwanych przez ciebie kilku słów nie mam zamiaru zakładać nowego
wątku.

Z drugiej strony, gdy zastanawiasz się nad naleźną ceną załóż nowy
wątek. Obecny tego nie dotyczy.

[czajnik5]

OK. Może wrzucę taki temat.
Pozdrawiam.