US forum

[dozorca1]

Ostatnio na naszym forum pojawiły się wątki międzynarodowe. Nawiązując do
nich, poniżej przedstawiam Państwu tłumaczenie losowo wybranego wątku z
forum poświeconego nieruchomościom funkcjonującego na łamach gazety
„the Wall Street Journal”. (Przepraszam za mocno chropowate tłumaczenie.)
Dla porównania o czym inni dyskutują i w jaki sposób. Może to zainteresuje
naszych dyskutantów, może zainicjujemy w ten sposób jakąś ciekawą dyskusję
lub nabierzemy dystansu do naszych problemów. Możemy w ten sposób porównać
nasze problemy z ich problemami. Albo może przynajmniej zaspokoimy czyjąś
ciekawość o czym dyskutuje się – w obszarze nieruchomości - za granicą.

Rzecz dotyczy ostatnio notowanego gwałtownego wzrostu cen nieruchomości na
rynku amerykańskim, nazywanego „bańką mieszkaniową”.

/////////////////////////////////////////////////////////////////



Jak bańka mieszkaniowa wpływa na twoje plany kupna lub sprzedaży domu ?


1 bubble trouble - Dec 10, 2003

George: Uczciwie mówiąc, ten rynek [nieruchomości] jest strasznie zamieszany,
nieprzejrzysty. Kiedy widzę w moim regionie znaczące spowolnienie sprzedaży i
puste domy czekające na nabywcę długo, to sprzedawcy wydają się nadal
dostawać wysokie ceny, skoro stać ich na takie długie czekanie na klienta.
Ceny wywoławcze są obniżane z miejsca, po pierwszym telefonie klienta, ale
zbyt trudno mówić czy to jest stały spadek ceny, z roku na rok.
Widzę dwa najważniejsze czynniki odwracające wartość nieruchomości w moim
regionie: nadmierny wzrost podatków od nieruchomości, łącznie ze wzrostem
stóp wzrostu. Szkolne dzielnice nie dążą do ograniczania kosztów i wyborcy
angażują się w obligacje, które w końcu znacząco uderzają w ich podatki.
Wydaje się że rynek jest w transformacji, ale byliśmy w tym samym punkcie
przed pięciu laty, i jeśli ty myślisz, że to tylko chwilowe załamanie, to
jednak niekorzystne zmiany idą dalej. Nie wiem czy już opróżniliśmy zbiornik
paliwa, ale podejrzewam, że się zamyka.


Tenant From NYC - Dec 10, 2003

Nieruchomość jako inflacyjny żywopłot: nieruchomość jest dobrym żywopłotem
przeciw umiarkowanej inflacji. Jeśli inflacja jest umyślnie podsycana przez
polityków aby wykupić (pogrążyć) dłużników jak to się dzieje teraz w U.S., to
sytuacja może pogorszyć się, aż do obniżenia wartości waluty i hiperinflacji.
Problem z hiperinflacją jest taki, że cywilne kontrakty oparte na przetargach
zostaną bez zmian. Gorsze, że staje się niemożliwe znaleźć pracę, a co
dopiero dostać zastaw hipoteczny. Złoto i mieszkania są najlepszą inwestycją
przy takim scenariuszu. Mogę dodać jeszcze zagraniczne obywatelstwo do tej
listy.
..............................................................................
..................................................

2. JohnnyBos Dec 10, 2003

Boston Renter: Piszesz:
"Regulowane raty kredytu hipotecznego (ARM) są z księżyca rodem. Zostały
one ustalone we wczesnych latach '90. Dlaczego myślisz, że ARMy i bańka są ze
sobą powiązane ?"
Wiele osób mówiących o ARMach są to ludzie, którzy nie mogą oprzeć się
pożyczaniu poprzez kredyt hipoteczny ciągle w tej samej wysokości. Dla
przykładu, ARM może oferować przez pierwsze 5 lat stałą stopę w wys. 4%, a
przez pozostałe 25 lat zmienną stopę. Tradycyjny 30-letni kredyt hipoteczny ,
przez kontrast, może mieć ustaloną stalą roczną stopę w wys.6%. Obawiam się,
że wielu ludzi biorących ARMy nie chce zrezygnować z kupna nieruchomości
używając tradycyjnego kredytu hipotecznego o stałej stopie. To sugeruje, że
wielu z nich przelicza się. Oni spodziewają się że kiedy rok Nr 6 nadejdzie,
to oni będą w stanie refinansować kredyt i zamknąć go na niskiej stałej
stopie lub że stopa zmienna będzie niska. Lub być może mają nadzieję sprzedać
miejsce (plac) z zyskiem. Jednakże wiąże się to z ryzykiem.
Przejrzyj ten artykuł z BBC opisujący francuskie doświadczenie z ARM: French
Leave Flourishes on Fixed Rates Cytat z tego artykułu:
"Produkty o zmiennej stopie zostały najpierw wprowadzone w Francji w ‘80
latach. Ale późniejsza wysoka inflacja, która doprowadziła do wzrostu stóp
procentowych spowodowała większe refinansowanie u dłużników pożyczających w
oparciu o zmienną stopę."
Konkluzja jest taka, że martwię się o ludzi biorących ARMy i przeliczających
się kiedy ARM zaczyna dryfować (być płynny). Wtedy oni rzeczywiście mogliby
być w kłopocie.
..............................................................................
...........................................

3 Don - Dec 10, 2003
Mstalt: Monitoruję Westchester, N.Y., i południowo-zachodnie Connecticut od
niemal dwóch lat. Zobaczyłem więcej ciekawych rzeczy (całe południowo-
zachodnie Connecticut wydaje się być do sprzedaży) na rynku o dłuższej
perspektywie i jakie są redukcje cenowe.
Czy były jakieś gorące rzeczy? Tak i nie. Wielu sprzedawców nie wyłapuje
ważnych informacji. Chwalone podwójne nieruchomości w miejscach takich jak
Norwalk, Conn., pojawiają się na rynku ciągle za $400,000 i więcej. Mam dwie
oferty w cenie mniej więcej 15% poniżej cen wywoławczych, które – mimo tego -
nie miały rezultatu w postaci sprzedaży w ciągu 6 miesięcy i dalej jestem
ignorowany.
Mówię sprzedawcom, że wiem że oni handlują bonusami z Wall Street, które były
dobre tej zimy. To mogłoby pomóc niektórym nieruchomościom, ale faktem
pozostaje, że rejon metra Nowego Yorku jest dalej omijany przez ok. 100,000
wysoko-płatnych miejsc pracy, jak to ma miejsce od 11 września.
..............................................................................
...................................................

4 Happy - Dec 10, 2003

Siła rzeczywiście działającej inflacji. Dom za $200,000 będzie warty więcej
niż $1 milion w 2030 r. Wszystkie pozostałe przyczyny by kupić dom: Sticker
Shock: Life in 2030.

KD: Świetny post. Lubię przykłady na zmienną wartość pieniądza w czasie
przytaczane w artykułach dotyczących pieniędzy w CNN. Właściciel domu oprze
się nie tylko stratom z tytułu inflacji, ale korzyść będzie również z tego,
że spłaca dzisiejszą nisko oprocentowaną pożyczkę z jutrzejszych inflacyjnych
dolarów. Dom dzisiaj za $200,000 będzie warty
$1 milion w 2030 r. oparty na realnej stawce 6%. Czy dom za $400,000 będzie
warty –
$2 miliony ? O ile będzie nie za bardzo zniszczony. Potężna korzyść z
kupowania domu dzisiaj!
Z innej beczki: pracowałem przez kilka lat jako wolontariusz w centrum
seniorów w Encinitas, Calif. To było moje częściowe oddawanie społeczeństwu
tego, w zamian za tak dużo, które od niego dostałem. Wielu seniorów opowie ci
swoje historie życia na skinienie kapelusza

[dozorca1]

5 Jimmy Sausage - Dec 10, 2003
Happy: Powiedziałeś:
"Nie przekręcam prawdy, ale raczej patrzę na fakty, które są dla mnie ważne”

Tylko przez subiektywnie dobrane fakty, które są ważne dla ciebie, ty
przeinaczasz prawdę.
Ty również powiedziałeś:
"Ta redukcja w wartościach nieruchomości będzie występowała. Jednakże, to
jest opisywane jako miękkie lądowanie."

Nie nazwałbym redukcji w nieruchomościach miękkim lądowaniem. Do mnie miękkie
lądowanie oznacza stabilizację poziomu, a nie redukcję. Asekurujesz (chronisz)
swoje kredyty, Happy?
................................................................................
............................................

6 George Albert - Dec 10, 2003
Mkay: Proszę bez personalnych uwag o moim strachu, etc., ponieważ nie znasz
mojej sytuacji. Przedstawiałem punkt widzenia różniący się od twojego, więc
zgódźmy się lub nie zgódźmy, ale bez osobistych wycieczek.
................................................................................
............................................

7 ConfusedBuyer - Dec 10, 2003

KD: Chciałbym lepiej zrozumieć mechanikę inflacji w relacji do rynku
nieruchomości. Konwencjonalna mądrość sugeruje, że ta inflacja jest
przyjacielem właścicieli domów, skoro oni płacą wczorajszą cenę za dzisiejsze
(inflacyjne) dolary. Jednakże to zakłada, że ta inflacja przełoży się na
wyższe zarobki. Jednakże ta relacja pomiędzy inflacją a dochodami nie jest zbyt
jasna dla mnie.
Spadająca wartość dolara wpłynie na koszt tego, co importujemy. W rezultacie
ceny towarów wyrażone w dolarach (nasz pierwotny import) wzrosną. Ten wzrosty
przejdą na konsumenta, który będzie płacił wyższe ceny. Jednakże to
jest "strona podażowa” inflacji (od strony producenta). Sprzedawca sprzedający
importowaną rzecz w U.S. niekoniecznie podniesie cenę aby utrzymać
dotychczasową stopę swojego zysku w stosunku do wyższej ceny importowanego
towaru. W rzeczywistości jego zyski mogą zostać początkowo ściśnięte, jeśli on
nie jest w stanie przerzucić wyższych kosztów na konsumenta.

Z drugiej strony, jeśli większy popyt ze strony konsumentów stworzy presję na
istniejące moce produkcyjne to powstanie również inflacja „po stronie
konsumenta”. Tak się dzieje, ponieważ sprzedawcy mogą pozwolić sobie na wzrost
cen z powodu zbyt niskich dostaw towarów. W przeciwieństwie do strony podażowej
inflacji, to podniesie marże zysku sprzedawcy i pozwali im przekazać zyski
właścicielom firm/akcjonariuszom w postaci wyższych dochodów/dywidend.
Jednakże aktualnie, wskaźnik wykorzystania zasobów fabryk jest na poziomie
lat ‘70, a powinien być na poziomie lat’80 a więc przed tym, gdy powinniśmy
zaobserwować presję inflacyjną. Podobnie, ale w odniesieniu do zaledwie kilku
sektorów (jak opieka zdrowotna), występuje podwyższona podaż ze strony
dostawców usług (dzięki bezrobociu i ogólnym zasobom pracy), która trzyma w
ryzach poziom dostaw w sektorze usług.
Inflacja napędzana przez konsumenta powinna pomagać rynkowi nieruchomości skoro
podnosi ona dochody. Jednakże gdy inflacja „od strony producenta” pomoże
rynkowi to nie jest jasne dla mnie, skoro ona nie przekłada się automatycznie
na wyższe dochody.
Nie jestem dość stary aby zrozumieć co zdarzyło się w wczesnych latach '80
kiedy stopy zysku i inflacja były wyrażane w podwójnych cyfrach. Doceniłbym to
jeśli ty (lub ktokolwiek inny z lepszym zrozumieniem tych procesów), wyjaśniłby
jak spadająca wartość dolara może pomóc rynkowi nieruchomości dzięki inflacji.
................................................................................
................................................

8 Mkay Dec 10, 2003
Dave: nie zapominajmy, że nic nie powiedziałeś o wartości w miesiącach. Ty
krytykowałeś tylko byki (zwyżki na giełdzie). To jest łatwe

[dozorca1]

11 Dawid Dec 10, 2003

Lawyer Man: Napisałeś:
"Uważam, że ludzie powinni poświęcać nie więcej niż 20% do 22% ich dochodu
netto na cele mieszkaniowe."
Odbieram twoje posty jako świeże i przemyślane, Lawyer Man’ie. Muszę
powiedzieć, że o ile zgadzam się co do zasady przeznaczania 20% do 22% dochodu
netto na cele mieszkaniowe, to w rzeczywistości oznacza to, że prawie nie
będzie kupujących po raz pierwszy domu w większości północno –centralnej części
New Jersey o dochodach poniżej $150,000. To znaczy, o ile ktoś nie chce
mieszkać w kryminalnym regionie Paterson, bo ja nie chcę.

Żyję w domu w jednym z najbardziej atrakcyjnych miast na wiele mil wokoło i nie
widzę nic wartego choćby spojrzenia za mniej niż $290,000. Tak więc dla
kupującego dom po raz pierwszy mówimy o miesięcznej płatności w wysokości z
grubsza $2,000.
I skoro nie są to nowe domy, roczny koszt utrzymania będzie zjadał dużo tej
miłej podatkowej kalkulacji.
Sprawdzenie rzeczywistości: Bardzo niewiele par (małżeństw) w moim mieście
miała łączne dochody ponad $150,000. Ja na pewno nie. Również żaden z moich
przyjaciół.
Agent od nieruchomości szacuje średni dochód na rodzinę w moim mieście na
$51,000. Myślę, że to trochę zaniżone, ale bliskie prawdy jeśli dodasz do tego
dochody z emerytur etc. Typowa pracująca para w mojej okolicy być może zarabia
$6,000 miesięcznie przed podatkami. 20% do 22% dochodu netto ? Nie da rady.
Nie - dla kupujących po raz pierwszy lub nawet dla większości kupujących drugi
dom.
Więc jak oni kupili swoje domy? Naturalnie, oni kupili wtedy, gdy ceny były
bardziej zrównane z ich dochodami. Mnie się to nie udało, z różnych osobistych
przyczyn. Tak czy owak, spytaj kogokolwiek z moich przyjaciół czy mogliby kupić
swój pierwszy dom DZISIAJ: większość będzie się śmiała. I wielu z nich żyje w
tych pierwszych domach. Ich dochód jest wyższy

[dozorca1]

13 logic Dec 10, 2003

ConfusedBuyer: Powiedziałeś:
"Nie widzę natychmiastowego katalizatora dla znaczącego skorygowania. Fed nie
podniesie stóp znacząco aż wyborów."

Masz rację. Jednakże, nie będziesz musiał czekać na Fed’a. Miej oko otwarte na
rynek obligacji. Kiedy inwestorzy w końcu dostali to i zaczęli stosować
dumping, obserwuj ten rynek. Nawet jeśli Fed ustawia krótkoterminowe stopy na
0, zastaw hipoteczny mogłyby podwoić cyfry w ciągu kilku miesięcy. Wiem, to
brzmi trochę alarmistycznie, ale patrz wstecz tylko na rok i patrz jak złoto i
dolar stały.
Happy: Starsi ludzie są inteligentni. Oni tylko mówią tobie to, co chcesz
usłyszeć.
................................................................................
...............................................


14 bubble trouble
Dec 10, 2003

Dave: Tak, on jest komiczny, ale ta sama procedura zatrzymuje tę śmieszność
przez chwilę, i to staje się bolesne patrzeć na tę komiczną procedurę. Domyślam
się mój próg został osiągnięty. Jestem pewny, że ty dosięgniesz to samo w
pewnym momencie.
Czy poznałeś kiedykolwiek kogoś, kogo uznałeś za zabawnego i dalej próbowałeś
śmiać się z tak samo głupich żartów? Najpierw facet jest wesoły ale za chwilę
czujesz się przykro w stosunku do faceta, któremu wcale nie jest wesoło. On
przesuwa się z komizmu do złego żartu, jako persona non grata. Jestem pewny, że
ty oddzwonisz do tamtych ludzi z twoich szkolnych dni. To jest wesołe dla mnie.

................................................................................
...............................................