dom-spadek i spłata brata

[edi77]

Rodzice mojego narzyczonego maja dom (szeregowka). Jego ojciec chce przepisac
ten dom na niego na nastepujacych warunkach:
-moj narzyczony musi splacic brata w kwocie polowy wartosci domu (tj. ok
200000 zl
-nie musi zaplacic calej kwoty od razu, ma dac bratu teraz tyle ile ma na
koncie a reszte splacac w miare mozliwosci.
Wydaje nam sie, ze nie jest to takie calkiem proste ze strony prawnej, bo
przeciez jest jeszcze jego mama, ktora tez chyba ma prawo do jakies czesc
domu (jego rodzice budowali ten dom jak juz byli po slubie). Jak wyglada to
od strony prawa?
Z gory dziekuje za odpowiedz.

[bebiak]

Witaj Edi,
faktem jest, że jeśli ta nieruchomość jest wspólna (obojga rodziców) to ojciec
bez żony nie może nią rozporządzać i nic sam nie zrobi. Zatem jeśli sam
chciałby coś zrobić w rozumieniu przenieść już teraz własność, a mama nie
wyraża na to zgody to jest to po prostu niemożliwe. Załóżmy optymistycznie, że
oboje rodzice chcą takiego przeniesienia, bo tylko wtedy mają sens nasze dalsze
rozważania.
Muszę się Edi zastanowić jak to najsensowniej możnaby skonstruować, bo nie
wolno nam dokonać czegoś co kwalifikowałoby się jako umowa o spadek po osobach
żyjących (takich umów zawierać nie wolno), a jednocześnie chodzi o to, żeby
każdego z tych braci zabezpieczyć.
Chodzi mi po głowie taka konstrukcja:
rodzice przenoszą na Twego narzeczonego całą tę nieruchomość, ale w taki
sposób: połowę - w zamian za dożywocie (czyli za opiekę - darowizna
uwzględniając całokształt i uprawnienia późniejszych spadkobierców nie byłaby
wskazana), a połowę sprzedają z rozłożeniem płatności na raty (coś tam by
pokwitowali bo część by zapłacił już teraz a reszta w ratach szczegółowo
określonych w umowie, z waloryzacją np. do euro jesli to dłuższy czas plus
poddanie się egzekucji co do płatności tych rat). Od razu przy tej umowie Twój
narzeczony winien zawrzeć z rodzicami umowę (króciutka ale w formie aktu
notarialnego) o zrzeczeniu się dziedziczenia po nich. Od razu też rodzice winni
sporządzić testamenty na rzecz tamtego drugiego syna powołując go do całego
spadku. Niestety, tamten będzie płacił podatek od spadku, którym w tym momencie
będą pieniądze (zakładam, że poza tąż nieruchomością rodzice nic innego nie
mają a Ty mi to potwierdź koniecznie), albo od darowizny o ile rodzice te
pieniądze by mu podarowali. Natomiast jeśli zabrakłoby rodziców a cała ta
reszta ceny nie zostałaby jeszcze zapłacona przez Twojego narzeczonego to
byłaby to wierzytelność również wchodząca w skład spadku (Twój narzeczony
powinnien mieć pokwitowane to co w ramach poszczególnych rat będzie spłacał).
Od razu też uprzedzam, że tamten brat będzie słabo zabezpieczony bo rodzice
mogą zawsze odwołać swoje testamenty i powołać kogoś innego do spadku, i wtedy
ten brat nie dostanie niczego, ale tu decyduje wola rodziców i nie wolno im
tego zabronić.
I przy takiej konstrukcji narzeczony winien mieć świadomość, że z mocy tej
umowy o dożywocie (co do połówki) ma prawny obowiązek sprawowania opieki nad
rodzicami stąd może inaczej to rozliczyć i mniej niż połówkę sprzedać (i za
niższą cenę). Darowiznę tej połówki co do zasady bym odradzała, bo ona ulega
zaliczeniu na poczet masy spadkowej i wtedy gdyby tamten brat o to wystąpił
byłoby to krzywdzące dla Twego narzeczonego (w ogólnym rozrachunku krzywdzące).

Natomiast można jeszcze się zastanowić nad taką koncepcją, ale to musiałabyś
skonsultować najlepiej z jakimś adwokatem na ile Was to zabezpiecza:
sprzedaż połówki jak wyżej a co do tej drugiej połówki - darowizna na rzecz
Twego narzeczonego z zaznaczeniem przez rodziców, iż darowizna ta nie ulega
zaliczeniu na poczet masy spadkowej. Taka możliwość mi się tłucze po głowie,
ale nie zajmuję się tym na tyle szczegółowo, żeby w 100% wypowiedzieć się na
temat skutku takiego oświadczenia, stąd wskazuję Ci taką możliwość ale z prośbą
o kunsultację u adwokata od spraw spadkowych.
Taka konstrukcja przyszła mi Edi do głowy i nią się z Tobą dzielę mając
nadzieję, że w miarę jasno to przedstawiłam. Jak coś mniej skomplikowanego
wymyślę, to tu do Ciebie przybiegnę, ale póki co to tak to widzę.
Pozdrawiam Cię serdecznie. B.