darowizna - czy się śpieszyć

[ika11]

Witam, mam następujący problem: mój dziadek wyraził chęć przekazania mi domu
w drodze aktu darowizny, nie precyzując jednak, kiedy to nastąpi. Dom składa
się z czterech mieszkań zajmowanych obecnie przez lokatorów z tzw.kwaterunku,
z czynszami regulowanymi. Powierzchnia domu wynosi ok.500 m2 + działka 500
m2. Jego wartość szacuję na około 600 tyś. wraz z działką. Słyszałam, że
dopóki obowiązują czynsze regulowane, podatek od darowizny nie jest naliczany
od powierzchni zajmowanych przez lokatorów " z nakazu", natomiast w momencie
uwolnienia czynszów,(czyli prawdopodobnie już niedługo) będzie naliczany od
całej powierzchni. Mam więc dylemat - czy dyskretnie przyspieszać załatwienie
sprawy, aby zdążyć przed uwolnieniem czynszów, czy spokojnie czekać. Mam
nadzieję, że moje wątpliwości zostaną tutaj rozwiane. Mam następujące
pytania:1.ile + - wyniosłyby opłaty notarialne i podatkowe, gdyby umowę
darowizny spisać jak najszybciej tj.przed wejściem w życie nowych czynszów ,
2.na jakie opłaty byłabym narażona, gdyby umowę darowizny spisać już po
uwolnieniu czynszów (obawiam się, że ogromne). Niestety jestem już
właścicielką niedużego mieszkania, więc zwolnienie z podatku za 110 m2 nie
wchodzi w grę. Pozdrawiam serdecznie i proszę o odpowiedz.

[ika11]

Chciałam jeszcze doprecyzować, że w piwnicy budynku znajduje się niewielki
(40m2)zakład usługowo-handlowy wynajmowany osobie obcej. Serdecznie pozdrawiam.

[ika11]

P.Bebiak! Czy mogę liczyć na fachową poradę? Nie ukrywam, że właśnie na Twojej
interpretacji opisanej na początku sprawy szczególnie mi zależy. Serdecznie
pozdrawiam i z góry dziękuję.

[bebiak]

Cześć Iko,
oczywiście nie wiem co będzie, ale póki co jest w ustawie taki przepis
dotyczący tych najemców z dawnych tzwn. "nakazów". Jak on dokładnie brzmi - nie
pamiętam (zajrzę jutro w biurze do ustawy i wypowiem sie w tym temacie). Nie
zajmuję się najmami w ogóle ale jak się domyślam to ewentualnie uwolnienie
czynszów, o którym wspominasz skutkowałoby normalnym wynajmem na wolnym rynku,
czy tak? Jeśli dobrze myślę, to wtedy moim zdaniem nie miałby zastosowania ten
przepis instniejący dziś w ustawie (ale ja jego brzemienie muszę sprawdzić).
Wartość nieruchomości jest ogromna a podatek w I-szej grupie (dziadek -
wnuczka) sięga do 7% wartości, czyli dużo. Zastanowię się nad tym podatkiem w
warunkach obecnych ale napisz mi koniecznie jaką część z tych 600.000,-zł
zajmują Ci dawni najemcy (bo to będzie można ewentualnie odliczyć). Zawsze
możecie zrezygnować z umowy darowizny i zawrzeć umowę o dożywocie. Tu podatek
wynosi 2% ale nie ma żadnych ulg ani odliczeń. Zakładam, że te lokale nie są
wyodrębnione, zatem przedmiotem naszej umowy byłaby działka z domem
mieszkalnym - czy tak? W ramach umowy o dożywocie dziadek przeniósłby na Ciebie
jej własność a Ty w zamian za to zobowiązałabyś się zapewnić dziadkowi miejsce
zamieszkania, pomoc w przypadku choroby, sprawowanie opieki i takie właśnie.
Może warto taką umowę rozpatrzeć?
Taksa notarialna i opłata sądowa są takie same dla obu tych umów i przy
600.000,-zł wynoszą:
- taksa: 3.710,-zl + VAT 22% tj. 816,20,-zł
- wniosek do sądu: 200,-zł + VAT 22% tj. 44,-zł
- opłata sądowa za wpis Ciebie do księgi: 6.320,-zł
- wypisy: ok. 200,-zł.
I pozostaje nam kwestia podatku: przy umowie o dożywocie (tj. za tę tzw.
opiekę) 2% czyli 12.000,-zł, przy darowiźnie... nie wiemy narazie. Gdyby się
okazało, że nie kwalifikujecie się do tej ulgi związanej z lokatorami to
darowizna będzie bardzo kosztowna (podobnie jak i spadek - na to Cię uczulam,
bo ustawa jedna i ta sama), bo prawie 7% od tej wartości to wiesz ile to jest.
Napisz mi koniecznie jaką tę wartość zajmują lokatorzy, a nadto kiedy urodził
się dziadek (to ma dla mnie związek z opłatą sądową od wpisu uprawnień dziadka
do księgi jeśli rozwazać umowę o dożywocie - prawa dziadka muszą być wpisane do
księgi a od tego jest opłata), i jeszcze czy w ciągu ostatnich 5-ciu lat
dziadek coś Ci podarował (to ma z kolei związek z kwotą wolną w przypadku
darowizny - nie jest ona przy tych wartościach jakaś astronomicznie duża ale
jest i można ją zastosować). Jutro spojrzę do tego przepisu, o którym dobrze
wiesz a ja go dokładnie nie pamiętam.
Wierząc, że w miarę to jasne jak dotąd - pozdrawiam Cię serdecznie. B.
Acha, wynajęcie tego lokalu użytkowego na zasadach wolnego rynku nie ma jak
pewnie wiesz znaczenia dla przepisu dot. lokatorów z twz. "nakazów".

[ika11]

Witam, serdecznie dziękuję za odpowiedż i śpiesze z dodatkowymi wyjaśnieniami:

1.łączna powierzchnia mieszkań zajmowanych przez lokatorow z t.zw.nakazów
wynosi 390 m2, reszta to piwnice, strych i klatka schodowa (w tym 40 m2
wynajmowanych na zasadach wolnorynkowych na działalność handlową.
Tutaj mam jeszcze pytanie dodatkowe: czy ew.zwolnienie od podatku o którym
mówimy dotyczyłoby tylko powierzchni mieszkań, a za pozostałą powierzchnię
musiałabym płacić?

2.żaden z lokali nie jest wyodrębniony,

3.przedmiotem umowy byłby dom, łącznie z działką,

4.w 2000 roku otrzymałam od dziadka darowiznę o wartości 6000,00 PLN

5.dziadek urodził się w pażdzierniku 1912 r.

Mam jeszcze wątpliwości, czy dobrze podałam wartość domu. Wyszacowałam go przez
analogię do cen domów oferowanych do sprzedaży, ale nie uwzględniłam tego, że
to "staruszek" i wymaga solidnego remontu (instalacje, elewacje, dach). Czy
urzędy skarbowe szacując wartość darowizny biorą to pod uwagę?
Tak czy inaczej miarodajne dla mnie będą Twoje informacje oparte na podanych
wartościach, a wszelkie ewentualne zmniejszenie opłat będzie miłą niespodzianką.

Bardzo dziękuję za Twoje życzliwe zainteresowanie moim problemem i proszę o
jeszcze............ Serdecznie pozdrawiam, ika

[bebiak]

Witaj Iko,
znając dziadka wiek od razu dodaję opłatę sądową za wpis uprawnień dziadka do
księgi (z umowy o dożywocie - tamten post), która przy dziadka wieku nie jest
wysoka i wynosi 178,-zł.

ika11 napisała:

> 1.łączna powierzchnia mieszkań zajmowanych przez lokatorow z t.zw.nakazów
> wynosi 390 m2, reszta to piwnice, strych i klatka schodowa (w tym 40 m2
> wynajmowanych na zasadach wolnorynkowych na działalność handlową.
> Tutaj mam jeszcze pytanie dodatkowe: czy ew.zwolnienie od podatku o którym
> mówimy dotyczyłoby tylko powierzchni mieszkań, a za pozostałą powierzchnię
> musiałabym płacić?

Ustawa mówi bodajże "w części zajętej przez lokatorów" i wg mnie dotyczy to
pewnie tylko mieszkań (ew. piwnicy, ale chyba winny być wymienione w tym
przydziale czy jak to się tam nazywa). Czyli od wszystkich innych części
winnaś zapłacić podatek. Nie wiem jak to podzielić wartościowo - jeśli całość
warta 600.000,-zł to może odliczyć na to co zajmują jakieś 450.000,-zł a reszta
zostaje? Sama nie wiem czy dobrze, bo trzeba tu uwzględnić jeszcze działkę
przecież. Iko, czy realne to jest aby tak to przeszło tzn. taki podział w
sensie wartości? Przyjmijmy na chwilę obecną, że tak (ale zastanów się nad tym
dobrze). Przy takiej wartości (150.000,-zł) i uwzględnieniu faktu, że już była
ta darowizna - podatek od tej darowizny wynosiłby 9.229,-zł.
Już zupełnie dla Twej orientacji napiszę (żebyś zobaczyła na ile wzrasta
podatek od darowizny), iż gdyby przyjąć, że to co wolne z działką ma wartość
200.000,-zł to podatek od darowizny wynosiłby 13.129,-zł.
Pamiętaj tu o tym, że przy darowiźnie jesteście już w 7% przedziale w podatku
stąd jeśli US by wartość podwyższył to już od każdej złotówki 7%.
Gdyby US chciał podwyższać wartość przy umowie o dożywocie (a Wy nie
obronilibyście swojej wartości) to od różnicy dopłacacie 2%.

> Mam jeszcze wątpliwości, czy dobrze podałam wartość domu. Wyszacowałam go
>przez analogię do cen domów oferowanych do sprzedaży, ale nie uwzględniłam
>tego, że to "staruszek" i wymaga solidnego remontu (instalacje, elewacje,
>dach). Czy urzędy skarbowe szacując wartość darowizny biorą to pod uwagę?

Oczywiście, że stan techniczny domu ma znaczenie i powinnaś wziąć to koniecznie
pod uwagę.

Iko, napisz czy to w miarę jasne, koniecznie zastanów sie nad tym podziałem
wartości, który przyjęłam (bo może to co przyjęłam jest zupełnie bez sensu -
nie znam przecież wartości w Twoim terenie), jeśli będzie różnica to mi o tym
donieś - policzę raz jeszcze (to żaden problem).
Pozdrawiam Cię serdecznie. B.

[ika11]

Witam, dziękuję Ci za informacje, które uświadomiły mi,że darowizna może być
rzeczywiście bardzo kosztowna dla obdarowanego. Tymbardziej, że nie znamy
dokładnie kryteriów, jakimi kieruje się urząd skarbowy przy wycenie obiektu
darowizny (a nuż wyceni wyżej niż my bo lokalizacja i miasto dość atrakcyjne).
Myślę że w tej sytuacji bezpieczniejsza ( a mam nadzieję że również tańsza)
będzie zasugerowana przec Ciebie umowa o dożywocie. Dziękuję za pomoc i życzę
dalszej cierpliwości w wyjaśnianiu meandrów naszego prawa. Serdecznie i
słonecznie pozdrawiam ;-) I.