Jak oddac nieruchomosc? darowizna?? sprzedaz??

[b.ostrowski]

Witam.

Razem z zona chcemy oddac corce i jej mezowi dom z dzialka.
Wartosc domu to ok 200tys - 110m2. Czy przed cala operacja
wartosc nieruchomosci trzeba w jakis specjalny sposob wycenic?
W jaki sposob przeniesc wlasnosc aby poniesc mozliwie niskie koszty?
Na kim bedzie ciazyl obowiazek oplat w US lub i notariusza?
Czy moze miec jakies znaczenie to, ze dom jest w trakcie budowy
- trwaja prace wykonczeniowe?

Pozdrawiam,
Benedykt

[b.ostrowski]

Przepraszam, jeszcze jedno pytanie.
Czy przy darowiznie lub odsprzedazy na rzecz corki i jej meza,
nasz syn zachowuje jakies prawo spadkowe a jesli tak to
ile ono wynosi?

Pozdrawiam,
Benedykt

[bebiak]

Witaj Benedykcie,
żebym mogła w całości wypowiedzieć się w interesujących Cię kwestiach prośba o
napisanie mi następujących, bardzo istotnych dla mnie, rzeczy:
- wskazałeś wartość na 200.000,-zł. Czy to wartość całej nieruchomości? Jeśli
tak to czy możesz napisać ile w tej kwocie wartości domu a ile działki? To
bardzo istotne;
- czy w ciągu ostatnich pięciu lat Ty bądź żona coś córce lub zięciowi
podarowaliście?
- czy córka z zięciem mają swoje mieszkanie/dom?
- i jeszcze data urodzenia Twoja albo żony (tego z Was, kto młodszy).
Napisz mi koniecznie to o co proszę, a ja tu oczywiście do Ciebie wrócę.
Pozdrowionka. B.

[b.ostrowski]

bardzo dziekuje za odzew.

bebiak napisała:


> - wskazałeś wartość na 200.000,-zł. Czy to wartość całej nieruchomości? Jeśli
> tak to czy możesz napisać ile w tej kwocie wartości domu a ile działki?

wlasciwie to strzelam. oceniam dom 200.000 + 200.000 dzialka.
razem 400tys
nie mam pojecia jak to cenic. kiedys za sam grunt placilem
80.000 ale od tego czasu ceny ziemi znacznie sie zmienily


To
> bardzo istotne;
> - czy w ciągu ostatnich pięciu lat Ty bądź żona coś córce lub zięciowi
> podarowaliście?

nie

> - czy córka z zięciem mają swoje mieszkanie/dom?

mieszkaja w 35m2 w bloku.
mieszkanie jest wlasoscia ziecia.

> - i jeszcze data urodzenia Twoja albo żony (tego z Was, kto młodszy).

1951

Pozdrawiam,
Benedykt

[b.ostrowski]

bebiaku drogi nie odpowiadasz :( :)

ale z tego co wywnioskowalem z innych Twoich odpowiedzi
wynika, ze w moim wypadku taniej bedzie podarowaca dom
tylko corce lub sporządzić umowe o dozywocie dla corki
z zieciem (tu poza innymi oplatami dojdzie 2% wartosci) ?

Tylko czy wtedy (umowa o dozywocie) corka z zieciem
dostana kredyt na wykonczenie tego domu?

pozdrawiam,
Benedykt

[bebiak]

Witaj Benedykcie, w zasadzie to zostawiłam Cię na jutro (nie jestem w stanie
odpisać na wszystkie posty w trybie pilnym), ale czasem są sprawy pilne (albo
mniej cierpliwi forumowicze hi hi hi) stąd jeśli napisałeś o tak:

) bebiaku drogi nie odpowiadasz :( :)

no to po wyjściu z wanny jeszcze postanowiłam coś do Ciebie skrobnąć:)
W zasadzie to dobrze - włosy mi wyschną :)
Zadałeś mi sporo pytań i podniosłeś sporo kwestii stąd postaram się jakoś po
kolei to wszystko poukładać.

)Czy przed cala operacja wartosc nieruchomosci trzeba w jakis specjalny sposob
)wycenic?

W jakiś specjalny nie, ale wskazana przez Was wartość musi być wartością
rynkową nieruchomości. Nie jest obowiązkowe sporządzanie jakiejś opinii przez
biegłego, ale nad wartością trzeba się rozsądnie zastanowić (popytać w
agencjach, może ktoś z zaprzyjaźnionych sąsiadów sprzedawał) pamiętając, że US
ma prawo weryfikacji tej wartości. Oczywiscie nie musze dodawać, że wiele
rzeczy ma wpływ na te wartosć (kształt działki, stan techniczny budynku, dostęp
do dróg asfaltowych, sprawa mediów, uciążliwości w sąsiedztwie, itp - to
wszystko ma znaczenie)

)Na kim bedzie ciazyl obowiazek oplat w US lub i notariusza?

Odpowiedzialność ciąży na stronach umowy solidarnie, a kto koszty poniesie - to
decyzja stron. Wszystkie opłaty związane z umowami wnosicie u notariusza przy
zawieraniu umowy i notariusz rozsyła gdzie trzeba (natomiast kiedy ewentualnie
potem US wszczyna postępowanie w sprawie ustalenia wartości to informuje o tym
obie strony jako odpowiedzialne solidarnie).

)Czy moze miec jakies znaczenie to, ze dom jest w trakcie budowy
)- trwaja prace wykonczeniowe?

Dla darowizny tak, a to dlatego, że żeby skorzystać z tej ulgi od darowizny
budynku (wrócę do tego w szczegółach dalej) to trzeba w budynku zamieszkać -
prace wykończeniowe niekoniecznie muszą to uniemożliwiać (musisz popatrzeć na
ten konkretny budynek i to ocenić).

Teraz rozważymy sprawy finansowe przy różnych umowach (omawiając związane z
nimi kwestie przez Ciebie podnoszone).

Zacznijmy od umowy o dożywocie.
Pewnie wiesz skoro czytasz to forum, że to umowa w wyniku której przenosicie na
rzecz córki i zięcia nieruchomość (oni się stają właścicielami) a w zamian za
to mają obowiązki w stosunku do Was: zapewnienie miejsca zamieszkania, pomoc w
przypadku choroby w tym również finansowa (na ich poziomie), sprawowanie opieki
(nie musi być osobiście) itd.
Wskazałeś mi wartość całości na 400.000,-zł i to opłaty do takiej umowy:
- taksa notarialna: 2.710,-zł + VAT 22% tj. 596,20,-zł
- wniosek do sądu: 200,-zł + VAT 22% tj. 44,-zl
- podatek od czynności cywilnoprawnych 2% tj. 8.000,-zł
- opłata sądowa za wpis dzieci do ksiegi: 4.320,-zł
- opłata sądowa od wpisu Waszych uprawnień do księgi (trzeba!): 1.360,-zł
(tę opłatę liczy się od wieku młodszego z uprawnionych czyli od wieku żony)
- wypisy: ok. 180,-zł.

I tu dwie rzeczy tytułem wyjaśnienia:
- przy tego typu umowie po Waszym najdłuższym życiu syn Wasz nie ma prawa do
zachowku;
- ustanowienie prawa dozywocia na Waszą rzecz jest obciazeniem tej
nieruchomości i z pewnością nie każdy bank udzieli kredytu wiedząc, że
zabezpieczeniem będzie ta właśnie (obciążona) nieruchomość. Przeszkód prawnych
dla ustanowienia hipoteki na takiej nieruchomości oczywisśie nie ma, ale banki
często nie chcą takiego zabezpieczenia.

Od razu tutaj napiszę, że bardzo zbliżone koszty są od umowy sprzedaży (w
zasadzie odpada tylko ta sądowa za wpis Waszych uprawnień do księgi
wieczystej). Zwracam Ci przy umowie sprzedaży uwagę na takie kwestie:
- jak pewnie wiesz US ma prawo zapytać dzieci czy mają tego rzędu dochody,
które uzasadniają nabycie nieruchomości za 400.000,-zł;
- przy takiej umowie syn Wasz również nie ma prawa do zachowku;
- problemu z bankiem oczywiście nie ma (nie jest nieruchomość obciążona);
- patrząc szeroko na sprawę kosztów trzeba popatrzeć pod kątem Waszego
ewentualnego podatku dochodowego, który się płaci w wysokosci 10% (a to u Was
aż 40.000,-zl) o ile sprzedaje się nieruchomość, od nabycia której nie minęło 5
lat (nie liczy się roku, w którym się nabyło).
Ja nie bardzo znam się na podatku dochodowym ale wiem, że były tutaj swojego
czasu dyskusje osób biegłych w podatkach w związku za zbywaniem nieruchomości,
gdzie co prawda od nabycia działki 5 lat minęło ale od wzniesienia budynku -
nie. Nie jestem pewna, ale wydaje mi się, że sprawa w takim przypadku nie jest
taka oczywista - ja Ci tutaj nie pomogę, bo sie na tym nie bardzo znam,
niemniej gdybyś miał rozpatrywać umowę sprzedaży to ten problem musisz
koniecznie wyjaśnić u jakiegoś podatkowca (wszak budynek Twój nowy zupełnie).

Troszkę inaczej sprawa zobowiązań wobec US wygląda w przypadku o ile sprzedaje
się nieruchomość, którą nabyło się w drodze spadku albo darowizny - i jeśli u
Was tak jest a jesteś zainteresowany umową sprzedaży to koniecznie mi o tym
napisz! (wyjaśnię Ci nieco tę kwestię).

I umowa darowizny.
Przyjmijmy, że dom nadaje się do zamieszkania a córka spełnia wszelkie warunki
do skorzystania z ulgi (znasz te warunki?). Powierzchnia budynku jest taka, że
cały można odliczyć (o ile jest to powierzchnia użytkowa).
Podatek byłby tylko do działki. Przy wartości 200.000,-zł oraz tym, że żadne z
Was córce nic nie podarowało w ciągu ostatnich 5-ciu lat, podatek ten wynosiłby
11.417,40,-zł.
Taksa notarialna, VAT, opłata sądowa za wpis córki do księgi, wypisy - sa takie
same jak podałam przy umowie o dożywocie.
Przy umowie darowizny:
- nie ma problemu banku (nie ma obciążenia);
- nie ma problemu wykazywania przez córkę jakichkolwiek dochodów;
- może być (podkreślam: może, ale nie musi) być po Waszym najdłuższym życiu
problem z zachowkiem dla syna, bo darowizna ulega zaliczeniu na pcozet masy
spadkowej, a zachowek to połowa tego co by się dostało w spadku (syn docelowo
dostałby 1/2 (zakładam, że tylko te dwójkę macie) więc zachowek to 1/4
wartości.
Oczywiście można to jakoś uregulwoać:
- poprzez wydziedziczenie syna, o ile są ku temu powody (bez wskazania powodów
wydziedziczenie jest bezkuteczne);
- zawarcie z nim umowy zrzeczenia się po Was dziedziczenia (ale i Wy i on
musicie być świadomi, że jeśli cokolwiek pozostawicie po Waszym najdłuższym
życiu to on niczego nie otrzyma w spadku).
Podatek od darowizny można nieco zmniejszyć poprzez ustanowienie przez córkę na
Waszą rzecz w ramach Waszego polecenia w tej umowie służebności mieszkania w
budynku czy korzystania z działki. Żona jest osobą młodą stąd sporo by odeszło
wartości (jako darowizny obciążliwej) ale wówczas znowu pojawi nam się problem
banku, bo służebność jest obciążeniem wpisywanym do księgi (na dodatek 2 x
droższym niż prawo dożywocia). To nie jest najlepszy pomysł z tą służebnością
przy darowiźnie (wspominam tylko o tym), bo uwzględniając wszelkie plusy i
minusy już lepsze dożywocie przecież.

Mam wrażenie, że nie pominęłam żadnego z Twoich pytań (podglądałam), mam
również nadzieję, że napisałam to wszystko jakoś w miarę jasno. Przeanalizuj
sobie to wszystko a gdyby coś nie było jasne to koniecznie się upomnij.

Jeszcze mi przyszła jedna myśl do głowy: a co zięć zamierza robić z tamtym
mieszkaniem? Jakie to jest: spółdzielcze, hipoteczne? Może by tak jeszcze
rozpatrzeć zamianę pomiędzy Wami, ale ponieważ pewnie byście nie chcieli, żeby
tylko zięć był właścicielem tej Waszej obecnej nieruchomości stąd zanim zamiana
to najpierw rozszerzenie wspólności ustawowej przez zięcia z Waszą córką (tak,
żeby tamto mieszkanie znalazło się w ich majątku wspólnym) i potem zamiana. W
jaki sposób i kiedy zięć nabył tamto mieszkanie? Czy to w ogóle możliwe
(patrząc ze strony zięcia)? Trzeba by może i tutaj zanalizować koszty, bo
problemu banku by nie było, problemu syna by nie było, problemy posiadania
pieniędzy przez córkę i zięcia by nie było. Na

[bebiak]

No to ta ostatnia kwestia tutaj w całości:

Jeszcze mi przyszła jedna myśl do głowy: a co zięć zamierza robić z tamtym
mieszkaniem? Jakie to jest: spółdzielcze, hipoteczne? Może by tak jeszcze
rozpatrzeć zamianę pomiędzy Wami, ale ponieważ pewnie byście nie chcieli, żeby
tylko zięć był właścicielem tej Waszej obecnej nieruchomości stąd zanim zamiana
to najpierw rozszerzenie wspólności ustawowej przez zięcia z Waszą córką (tak,
żeby tamto mieszkanie znalazło się w ich majątku wspólnym) i potem zamiana. W
jaki sposób i kiedy zięć nabył tamto mieszkanie? Czy to w ogóle możliwe
(patrząc ze strony zięcia)? Trzeba by może i tutaj zanalizować koszty, bo
problemu banku by nie było, problemu syna by nie było, problemy posiadania
pieniędzy przez córkę i zięcia by nie było. Napisz mi troszkę szerzej o tym
mieszkaniu i co o tym myslisz, a jeśli co do zasady warte rozpatrzenia to
zastanowię się jak to by wyglądało finansowo.
Pozdrawiam Cię serdecznie.
Idę już spać - dobranoc:)))
B.

zamiana

[b.ostrowski]

bebiak jestes WIELKA - nie mam pojecia jak znajdujesz
sily na pisanie tego wszystkiego!!! dzieki

Mieszkanie ziecia jest spoldzielcze wlasnosciowe
bez ksiegi wieczystej. Wartosc 150 tys. Dostal
je od matki (poszli do spodzielni i przepisali na
ziecia).

Czy w takim wypadku jest mozliwa ta zamiana
po wczesniejszym rozszerzeniu wlasnosci na corke?
Czy to bedzie finanoswo oplacalne w porownaniu
z darowizna czy tez umowa o dozywocie?

Pozdrawiam,
Benedykt

[bebiak]

Witaj Benedykcie:)

b.ostrowski napisał:

> bebiak jestes WIELKA - nie mam pojecia jak znajdujesz
> sily na pisanie tego wszystkiego!!!


Aaaa, tego to nawet sama nie wiem!

> Mieszkanie ziecia jest spoldzielcze wlasnosciowe
> bez ksiegi wieczystej. Wartosc 150 tys. Dostal
> je od matki (poszli do spodzielni i przepisali na
> ziecia).

Tu nie rozumiem - nie mogli w spółdzielni dokonać darowizny prawa (forma aktu
notarialnego). Jeśli to była darowizna - sama nie wiem.
Musze podrążyć ten temat a Ty musisz zięcia przydusić: czy jemu napewno służy
spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu? Jeśli tak to czy napewno nabył
je z darowizny? Jeśli tak to kiedy to było i czy przyjmując taką darowiznę
płacił od niej podatek czy też skorzystał ze zwolnienia (które było pod pewnymi
warunkami stąd muszę to wiedzieć)? A jeśli coś robili w spółdzielni to czy
przypadkiem nie było to tak (a były kiedyś takie praktyki), że matka scedowała
na niego lokatorskie prawo a on sobie je potem wykupił? Jakiego stanu cywilnego
był kiedy nabył WŁASNOŚCIOWE prawo do tego lokalu? To wszystko dla mnie
istotne i zapewniam Cię, że nie pytam z niezdrowej ciekawości:))

> Czy w takim wypadku jest mozliwa ta zamiana
> po wczesniejszym rozszerzeniu wlasnosci na corke?
> Czy to bedzie finanoswo oplacalne w porownaniu
> z darowizna czy tez umowa o dozywocie?

No właśnie tego jeszcze nie wiem - muszę się do tego przymierzyć, ale zanim się
przymierzę, to muszę mieć wszystkie niezbędne informacje (część już podesłałeś -
dzięki, i proszę o jeszcze).

Dziękuję Ci za dziękuję i zakładam, że tamten post jest zrozumiały dla Ciebie.
Pozdrawiam Cię serdecznie. B.

[b.ostrowski]

>
> A jeśli coś robili w spółdzielni to czy
> przypadkiem nie było to tak (a były kiedyś takie praktyki), że matka scedowała
> na niego lokatorskie prawo a on sobie je potem wykupił? Jakiego stanu cywilnego
> był kiedy nabył WŁASNOŚCIOWE prawo do tego lokalu? To wszystko dla mnie
> istotne i zapewniam Cię, że nie pytam z niezdrowej ciekawości:))


Twierdzi, że było tak. Jako jeszcze kawaler udali się z mama do spółdzielini
i "załatwili" jednocześnie wykup mieszkania na własnościowe
i "przepisanie". Nie było żadnego aktu notarialnego. Opłacili
jakiś brakujący wkład? i od tego momentu wszelkie rachunki
przychodzą na zięcia. To było 4 lata temu.

Wygląda to chyba jakoś podobnie jak to opisane przez Ciebie
scedowanie. Czy to ewentualne scedowanie w jakiś sposób komplikuje
sprawe?

------------

Baebiaku drogi, odpisz juz teraz w chwili naprawde wolnej.
Wszystko wskazuje na to, ze sprawe zamiany rozpatrujemy
juz tylko teoretycznie.

Pozdrawiam,
Benedykt

[bebiak]

Witaj Benedykcie,
podumałam trochę nad tą zamianą oraz nad rozszerzeniem i przestawię Ci (w tym
również finansowo) tę koncepcję, ale z prośbą, żebyś [gdybyście się na to
decydowali] skonsultował to z jakimś prawnikiem (albo nawet od razu z
notariuszem). Mnie się wydaje, że to wszystko prawnie poprawne i nawet wychodzi
mi korzystnie finansowo. Jednocześnie wypunktuję Ci gdzieś pod koniec te
kwestie, na które winniście zwrócić uwagę.
Wyglądałoby to tak:
1. Zięć Twój ze swoją żoną zawiera umowę rozszerzenia wspólności ustawowej na
przedmioty nabyte z darowizny (załóżmy, że to była darowizna przy tym
spółdzielczym mieszkaniu).
Ponieważ nie ma tu księgi wieczystej stąd - moim zdaniem - nie muszą wskazywać
notariuszowi, co to są za przedmioty.
Jeśli taka koncepcja by przeszła to umowa małżeńska majątkowa kosztuje 400,-zł
+ VAT 22% tj. 88,-zł + opłata skarbowa 38,-zł + wypisy ok. 50,-zł.
Gdyby zaś notarisuz uważał, że trzeba wskazać co to za przedmioty a dzień
dzisiejszy to wtedy trzeba wskazać to spółdzielcze mieszkanko o wartości
150.000,-zł, co może być potraktowane jako przedmiot takiej umowy a taksa od
150.000,-zł wynosi maksimum 1.460,-zł + 22% VAT tj. 321,20,-zł.
Wskutek takiej umowy mieszkanko znalazłoby się w majątku wspólnym córki Twojej
i zięcia.
2. I teraz zamiana: córka z zięciem przenoszą na Was spółdzielcze prawo a Wy na
nich własność nieruchomości o wartości 400.000,-zł.
Wynalazłam w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych taki przepis, który
mówi o tym, że zwalnia się od tego podatku umowy zamiany (m.in) budynków
mieszkalnych oraz spółdzielczych praw do lokali jeśli stronami są osoby
zaliczane do I-szej grupy podatkowej (w skrócie).
To jest art. 9 pkt. 5 Ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Wy wszyscy do tej właśnie grupy należycie.
Tak mówi przepis - a ja się zastanawiam czy dotyczy to także działki czy tylko
budynku. Ale nawet jeśli tylko budynku to i tak wartość nam maleje i to
znacznie, bo działkę określiłeś mi chyba na 200.000,-zł i w tym najgorszym
przypadku od tego byłby podatek 2% czyli 4.000,-zł (przy umowie o dożywocie
wynosi 2% od wartości całości czyli 8.000,-zł).
Opłata sądowa za wpis do księgi oraz taksa notarialna liczone będą oczywiście
od 400.000,-zł (takie jak już Ci liczyłam).

Na co koniecznie musicie przy tej koncepcji zwrócić uwagę (to mi przyszło do
głowy i to od razu donoszę):
- czy w tej darowiźnie [jeśli to w ogóle była darowizna - nadal nie jestem
przekonana: dla darowizny spółdzielczego prawa forma aktu notarialnego, której
u Was nie było, stąd bardziej prawdopodobna jakaś wewnątrz spółdzielni cesja
wkładu mieszkaniowego i od razu przekształcenie we własnościowe na zięcia ale
to moje domysły tylko!] zięcia nie było żadnych ograniczeń czasowych co do
rozporządzania tym lokalem przez zięcia (a mogły takie być pod groźbą utraty
ulgi);
- czy dla takiej zamiany i skorzystania z dobrodziejstwa art. 9 pkt. 5
zwalniającego zamianę budynku od PCC konieczne jest wykończenie budynku
(oddanie budynku do użytkowania) - może tak być.
O korzyściach zamiany w rozumieniu innych kwestii napisałam poprzednio.

Benedykcie drogi, taka koncepcja mi zaświtała i ją Ci przekazuję z prośbą o
konsultację (bo finansowo i nie tylko zresztą finansowo wydaje się być nader
korzystna dla Was).
Wierząc, że w miarę jasno to wszystko napisałam - pozdrowionka nieustające Ci
wysyłam. B.