SPRAWA ZAWIŁA ALE PILNA.PROSZĘ O POMOC PANIĄBEBIAK

[martha26]

RYS SYTUACJI:5 lat temu mój obecny partner wraz z byłą żoną kupil mieszkanie
na kredyt,przy czym ona mieszkała i mieszka w swoim mieszkaniu a nowe mialo
byc dla niego.Zaraz potem wzieli rozwód, ale tak wczesniej uzgodnili.Kredyt
splaca on-bo taka byla miedzy nimi umowa:on mial wyprowadzic sie z domu od
niej pod warunkiem,ze ona wezmie z nim mieszkanie na kredyt(chodziło o
wspólne,większe dochody do banku,zeby mogli udzielic kredytu).Zaufała mu.Zle
na tym nie wyszla,nic ja to nie kosztowało,pozbyla sie niewygodnego męża.Ale
nie o tym chce pisać.
Oczywiscie nowe mieszkanie było dla mnie (ja wtedy nie pracowałam,wiec nie
moglam z nim wziasc tego kredytu i dlatego potrzebna byla ona) i dla
niego.Przez 5 lat splacamy regularnie raty.(kredyt jest w sumie na 20 lat)Do
chwili obecnej nie zalozylismy Ksiegi Wieczystej, bo nie bylo na to kasy i
sprawe odwlekalismy az w koncu bank dobral sie mu do skóry i chce natychmiast
wpis do KW pod grozba wypowiedzenie kredytu.I teraz tak,nie chcemy zakladac
KW gdzie bedzie wpisana jego byla zona z nim,jak to wynika z aktu
notarialnego.Chcemy zmienic kredytobiorcę-ją na mnie, tak zeby kredyt byl na
mnie i mojego partnera.Ona sie na to zgadza i chce zlatwic wszystko
polubownie.On zlozył taki wniosek w banku,ze chce zmienic
wspolkredytobiorce.Bank to najprawdopodobnie rozpatrzy pozytywnie,gdyz ja mam
wieksze dochody od niej i teraz nie wiemy jak dzialac dalej?Czy prawo
wspolwłasnosci do mieszkania przenies z niej na nią u notariusza?Czy np
zalatwic to sprawa o podzial majatku w sadzie?Generlanie chodzi mi o jak
najmniejsze koszty.
Z tego co sie dowiedzialam,to w sadzie to kosztuje 8% wartosci majatku.To
jesli to mieszkanie jest warte 204 000 pln to znaczy ze 16 tys mamy zaplacic?
To chybajakas pomylka.A u notariusza?Chyba podatek 2%?
Proszę Panią o fachowa poradę jak najlepiej to zaltwic i czegoo sie
wystrzegac w tej całej zagmatwanej sytuacji.Dziekuję z góry.

[m25]

Jeżeli bank domaga się założenia ksiegi wieczystej jak najszybciej to lepiej
zrobic podział majątku dorobkowego u notariusza bo będzie szybciej. W sądzie
musielibyście zapłacić wpis - liczony od wartości mieszkania, a później jeszcze
za wpis do KW. W sądze to będzie bardzo długo trwało.

[martha26]

A nie wiesz ile kosztuje ten podzial majatku dorobkowego u notariusza, tak
mniej wiecej?Albo w jaki sposób jest liczona oplata?
Z resztą nie wiem czy jest to dobre wyjscie,bo i tak potem musi zostac spisany
Akt Notarialny, ze ja zostaje wraz z nim wlascicielem mieszkania i wtedy z
takim aktem dopiero do sądu, tak zeby w KW byl wpis wlasnosci nasz a nie tylko
jego...
Wiec moze wyjscie, ze ona zrzeka sie swojej wlasnosci na mnie, u notariusza?
Moze tak bedzie taniej.
Czuje,ze to wszystko bedzie nas sporo kosztowało...

[bebiak]

Witaj Martho,
wszystko tu będzie kosztowne, bo i dla niej i dla niego jesteś osobą obcą.
Niemniej wydaje mi się, że zawsze u notariusza będzie taniej aniżeli w sądzie,
przy czym w sądzie można dokonać tylko podziału majątkowego dorobkowego poprzez
przyznanie jemu całego lokalu, a przecież nie o taki skutek Wam chodzi.
Jeśli założyć, że tym byście się zadowolili (podział) to u notariusza przy
kwocie 204.000,-zl koszt (maksymalny) to 1.730,-zł + VAT 22% tj. 380,60,-zł +
wypisy. Jeśli oni nie są w sporze to doprawdy nie widzę powodu zmierzania do
sądu.
Gdybyś Ty nie brała w tym udziału to ja bym to widziała tylko poprzez podział
majątku dorobkowego (u notariusza) gdzie mamy dwa składniki:
- jako aktywa: lokal;
- jako pasywa - dług wobec banku (dług to też składnik majątku dorobkowego!);
i oba te składniki przyznajemy jemu.
Oczywiście taksa byłaby wyższa od tej, którą napisałam wyżej, bo przecież
jeszcze wartość długu.
Po takiej umowie on ma i lokal i kredyt do spłacania - ona jest wolna.
Brak mi natomiast takiej sensownej koncepcji co zrobić z Tobą jeśli chciałabyś
w tym uczestniczyć, bo jak rozumiem problem Twój sprowadza się do takiej rzeczy:
- faktycznie kredyt spłaca Twój partner co w oznacza pewnie, że środki na to
idą i z Twoich dochodów (nieoficjalnie pewnie ale tak jest) i w sumie efekt
jest taki, że wydajesz kasę na spłatę kredytu (tzn. pomagasz go spłacać) a tak
naprawde nic z tego nie masz (bo nie masz). Czy do tego sprowadza się Twój
problem?
Ona jest osobą obcą dla Ciebie stąd jeśli miałaby Ci darować ten swój udział to
podatek gigantyczny bo sięgający 20% rynkowej wartości. Można by rozpatrzeć
sprzedaż przez nią na Twoją rzecz jej udziału (za jego zgodą) - wtedy podatek
od umowy sprzedaży co prawda 2% ale:
- jeśli do nabycia przez nich nie minęło 5 lat (a nie liczy się roku, w którym
nastąpiło nabycie) to po jej stronie 10% podatku dochodowego;
- czy Ty masz takie dochody, które pozwalają Ci nabyć ten udział za 102.000 ,-
zł (pamiętaj o uprawnieniach urzędu skarbowego).
Każda z tych czynności jest kosztowna jak widzisz.
Nie wiem jakie macie plany z partnerem ale gdybyście zamierzali zalegalizować
Wasz związek to można rozpatrywać taką sytuację: ten podział jak wyżej z była
zona a następnie on (już jako mąż) darowuje Ci 1/2 część (po ślubie jesteście w
I-szej grupie i jeśli nie masz swojego mieszkania to taka darowizna bez
podatku), ale:
- zależy to od Waszych planów, bo może wcale nie chcecie legalizować związku
(Wasze prawo);
- zależy od tego ile macie czasu (a jak piszesz bank już się denerwuje);
- jeśli partner w wyniku podziału otrzyma ten lokal to wcale nie musi chcieć
dokonać na Twoją rzecz darowizny (choćby po ślubie) - jego własność i jego
prawo do decydowania.

Martho, napisz jak Ty to wszystko rozumiesz i jak to widzisz.
Pozdrawiam Cię serdecznie. B.

[martha26]

Kochana Bebiak,
Przede wszystkim bardzo dziękuję za wyczerpującą odpowiedź i poradę.
Mam takie watpliwosci co do tego, co przeczytałam:
1.Jak juz wspominałam,złożyliśmy wniosek do banku o zmianę
kredytobiorycy.Zamiast niej mam być ja. Także bede współkredytobiorcą kredytu
razem z nim. On nie moze miec sam tego kredytu, bo jest za cienki finansowo, na
pewno bank nie zgodzi sie zeby z dwóch kredytobiorców zrobil się jeden.Nie
pytalam o to banku, ale jestem wiecej niz pewna,ze musi byc drugi
współkredytobiorca.Tak więc, opcja poprze podział majatku dorobkowego tak,ze on
ma lokal i kredyt odpada. Bo załóżmy nawet, ze jak załatwią (on i ona)u
notariusza, ze on bedzie w calosci współwlascicielem, to nie chce takiej
sytuacji,że ja ma kredyt z nim a nie mam mieszkania,bo on je ma.Chora sytuacja
ale mysle ze mozliwa, a ja tak nie chce,bo mimo ze kocham go nad zycie, to tak
naprawdę ludzie sie zmieniają i robia sobie strasznie przykre rzeczy i dlatego
ufam tylko sobie.Smutne, ale prawdziwe.
2.Masz rację,ze faktycznie splacamy kredyt razem i ja takze mam w tym wkład, a
niemały bo ok 800zl miesięcznie(rata ok 1600zł), a dodatkowo kredyt jest w Euro
wiec w ogóle zyjemy w niepewnosci, czy w danym miesiacu rata przekroczy
poprzednia czy nie...mniejsza z tym.Mój problem sprowadza sie do tego, że
chcialabym byc wspolwlascicielem mieszkania, które splacam i chce byc wpisana
do KW która załozymy.
3.Kwestia odsprzedania jej udziału mi.Chyba ta opcja wydaje się
najsensowniejsza z wszystkich?Jesteśmy gotowi zaplacić 4080zł(wezmę kolejny
kredyt) ale niepokoi mnie te 10% podatku dochodwego po jej stronie (bo
mieszkanie nabyli w styczniu 2000r, a wiec 5 lat nie mineło), gdyż ona nie
moze ponieść żadnych kosztów,taka była umowa.Wstapiła do kredytu, robiac mu
przysługe i ryzykując sporo i teraz chce z niego wyjsc bez szwanku.
A jaka jest opłata u notariusza przy odsprzedrzy jej udzialu mnie, oprócz
podatku od umowy sprzedazy 2%?Wiesz może?Noi ile ona faktycznie miałaby poniesc
kosztów?
Co do mouch dochodów to jest 2500 netto, wiec jesli bank mi przyzna
wspolkredytobranie to chyba moge nabyc udział,tak czy nie?Czy ja czegos tu nie
rozumiem?
4.Mam już swoje mieszkanie, w którym mieszkają rodzice.Po prostu oni kupując
nowe mieszkanie dla siebie, wzieli je na mnie, wiec opcja kiedy mąż darowuje mi
1/2 po slubie, bez podatku-tez odpada.
5.Chcemy zalegalizowac związek, ale na to potrzeba czasu i pieniedzy....w
zasadzie te ostatnie są tu najistotniejsze,więc jak teraz zadluzymy sie jeszcze
na notariusza a za chwile na KW (2700zł-załozenie KW oraz 900zł)-wpis banku, to
o slubie mozemy jeszcze pomarzyć....
6.Za chwilę bank pewnie odpowie na nasz wniosek o zmianę kredytobiorcy
pozytywnie i co dalej?Ide do banku,gdzie ona sie zrzeka kredytu na mnie, ja
staje się współkredytobuiorcą.I potem co?Tak na dobrą sprawę, po tej akcj
przejecia kredytu jej sie moze odechciec oddania polowy mieszkania?Moze tak byc?
Absurdalne ale chyba mozliwe?Jak sie wowczas zabezpieczyc?Czy isc na podpisanie
kredytu do banku razem z notariuszem?Sporzadzic jakas umowe wczesniejsza?
Jesuuuu chyba mnie to przerasta....
Proszę odpisw mairę szybko.Bede ogromnie wdzięczna.Wiem, ze takich jak ja-
pilnych spraw -masz całe mnóstwo ale moze Ci sie uda jakos znależc chwilkę i mi
cos sensownego doradzić.
Pozdrawiam Serdecznie.Marta.

[martha26]

Droga Bebiak,
Wpadł mi do głowy pomysł, wczoraj wieczorem, ale nie wiem czy jest możliwy do
zrealizowania? Opcja odsprzedaży jej udziału mi. Piszesz, ze trzeba bedzie
zpłacić 2% podatku od "wartosci umowy sprzedaży"?A jeśli ona odsprzeda mi swoja
połowę nie za 102 tys zł a za np. 1000zł? Jeśli ona na to pójdzie (a wiem,że
pójdzie)to czy nie ma prawa sprzedac mi swojej połowy za tyle ile chce?I czy
wtedy trzeba by było zapłacić jedynie 2% od tych 1000zł (bo na tyle opiewa
wartość umowy sprzedży)? Czy taki manewr jest do wykonania legalnie? A jesli
tak, to czy nie dochrzani sie skarbowy do mnie albo do niej?Proszę odpisz, bo
normalnie spac w nocy nie mogłam zastanawiając się czy to jest wykonalne...
Czekam z nadzieją..
Pozdrawiam serdecznie.Marta

[martha26]

Kochana Bebiak, proszę odpowiedz...

[bebiak]

Witaj Martho,
słowo odnośnie Twego ostatniego pomysłu: myślę, że awykonalne i raczej byłoby
trudno taka umowę sporządzić i zaraz Ci powiem czym to argumentuję.
Owszem, dla podatku od czynności cywilnoprawnych (który pobiera się od rynkowej
wartości przedmiotu) można próbować rozgraniczyć cenę i wartość, czyli wartość
102.000 (i od tego opłaty) a cena 1.000,-zł. Natomiast myślę, że byłby kłopot z
taka konstrukcją z innych przyczyn: dla mnie to prosta droga do tzw. prania
brudnych pieniędzy chociażby. To moja opinia i wiele osób może się z nią nie
zgadzać.
Sama sprzedaż jako taka przez nią Tobie udziału przystaje mi się podobać, bo
popatrz w jaką sytuację wchodzisz w rozumieniu swoich pieniędzy - musisz mieć
102.000 na zapłacenie jej ceny no bo jeśli sprzedaż to zapłata ceny (jako
element umowy sprzedaży), a nadto musisz spłacać kredyt. Ja wiem, że ona tych
pieniędzy by od Ciebie nie wzięła ale prawnie to musiałaby wziąć.
Przyszedł mi tutaj do głowy taki pomysł, ale czy on jest wykonalny nie wiem -
musiałabyś skonsultować to z jakimś adwokatem (ja tu jestem zbyt cienka). Myślę
tu o takiej konstrukcji, że ona Ci sprzedaje swój udział a Ty płacisz jej cenę
w ten sposób, że przejmujesz za nią dług jaki ona ma w stosunku do banku z
tytułu tego kredytu (oczywiście zgoda banku na przejęcie długu). Winno być wg
mnie wówczas pismo banku określające wysokość jej zadłużenia a jeśli będzie
różnica to tę różnicę pokwituje Ci gotówką.
Martho, rzucam Ci pomysł, który koniecznie musisz skonsultować z adwokatem (tak
myślę, że najlepiej z adwokatem) - nie wiem czy to jest możliwe ale tak nie
wchodząc w temat głęboko nie widzę specjalnych przeszkód. Taka konstrukcja
byłaby dla Ciebie chyba dobra. Jej co prawda moim zdaniem nie uchroni to przed
10% podatkiem dochodowym (bo jakby nie patrzeć - sprzedaje), ale rozwiązuje Ci
inne problemy.
Wysyłam Ci to szybciutko a Ty szybko to skonsultuj bo może tędy właśnie droga?
Pozdrawiam Cię serdecznie. B.

[martha26]

Dziękuję Bebiak za odpowiedź.

Pomysł jest chyba OK z tym odsprzedaniem przez nia mi jej połowy, tak ze ja
płacę jej cenę przejmując dług. Tak jak juz pisałam, wniosek jest już złożony w
banku , o przejęcie długu przez mnie.Bank sie jeszcze wtej kwestii nie
wypowiedział....Ja po prostu myslałam, że to jest normalne i
jakby "automatyczne"ze skoro przejmuje kredyt jej to i połowę mieszkania
również,poprzez wlsanie odsprzedaż?
Nic to, dziś idę do notariusza w tej sprawie się poradzić.Mam nadzieję, że da
sie to jakoś załatwić.
Pozdrawiam serdecznie i jeszcze raz dziekuję.Marta.