PILNE PYTANIE DO P. BEBIAK-dot. kupna mieszkania.

[trosia]

Witam!
Po przeczytaniu wcześniejszych zapytań wiem, że się powtórzę, ale mam
kompletny chaos w głowie, bo wszyscy znajomi próbują pomóc, ale każdy mówi co
innego... Ale od początku:
Kupuję mieszkanie od developera. Zawarłam z nim już umowę rezerwacyjną i
wpłaciłam z tego tytułu 2000 zł. Developer otrzymał już prawomocne pozwolenie
na budowę i do 31 stycznia 2005 muszę podpisać umowę przedwstępną.
Zakończenie budowy planowane jest na połowę 2006r. Wiem, że umowę
przedwstępną mogę podpisać w dwóch wariantach: "zwykłą" albo w formie aktu
notarialnego u Notariusza z którym współpracuje developer. Chciałabym się
dowiedzieć ile mnie to będzie kosztowało i dokładnie za co teraz będę musiała
zapłacić (słyszałam, że podobno teraz wpłaca się ok. 50% opłaty, a po
zawarciu umowy sprzedaży kolejne 50% - czy to prawda?). Mieszkanie kosztuje
180000 brutto. Część kwoty za mieszkanie (ok. 90%) będzie kredytowana z
Banku. Jak wygląda kupno mieszkania "krok po kroku"? Co jeszcze powinnam
wiedzieć, podpisać lub czego nie podpisywać i za co zapłacić???
Dziękuję za odpowiedź i pozdrawiam w ten Nowy Rok - Justyna

[bebiak]

Witaj Justyno,

trosia napisała:

> Kupuję mieszkanie od developera. Zawarłam z nim już umowę rezerwacyjną i
> wpłaciłam z tego tytułu 2000 zł. Developer otrzymał już prawomocne pozwolenie
> na budowę i do 31 stycznia 2005 muszę podpisać umowę przedwstępną.
> Zakończenie budowy planowane jest na połowę 2006r. Wiem, że umowę
> przedwstępną mogę podpisać w dwóch wariantach: "zwykłą" albo w formie aktu
> notarialnego u Notariusza z którym współpracuje developer. Chciałabym się
> dowiedzieć ile mnie to będzie kosztowało i dokładnie za co teraz będę musiała
> zapłacić (słyszałam, że podobno teraz wpłaca się ok. 50% opłaty, a po
> zawarciu umowy sprzedaży kolejne 50% - czy to prawda?). Mieszkanie kosztuje
> 180000 brutto.

Masz co do zasady przy developerze trzy możliwości:
1. umowę pisemna przedwstępną;
2. umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego;
3. umowę zobowiązujacą w trybie art. 9 ustawy o własnosci lokali (forma aktu
oczywiście).

One wszystkie różnią się skutkami:

ad. 1 - ma wyłącznie skutek odszkodowawczy i nei daje Ci żadnych roszczeń ani
do nieruchomości a nie do przymuszenia developera do zawarcia kiedykowiek umowy
sprzedaży. Ona oczywiście nie kosztuje Cię nic w sensie opłat.

ad. 2 - ma ten skutek, że w przypadku uchylenia się developera od zawarcia
umowy sprzedaży Ty możesz wnieść do sądu o wykonanie tej umowy (króko pisząc;
sąd zastępuje sprzedające),
ale:
wg mnie kiedy developer nie wybuduje lokalu to i sąd nie przeniesie na Ciebie
własności bo nie ma przedmiotu. Dla zawarcia tej umowy nie są wymagane żadne
warunki, a wniosek o wpis roszczeń do księgi wieczystej może być zawarty ale
nie musi (strony decydują).
Ta umowa jako przedwstępna co do zasady podraża Ci koszty całego nabycia o
taksę notarialną, bo notariusz ma prawo pobrać przy niej 100% + VAT i potem,
przy umowie sprzedaży, również 100% + VAT. Oczywiście wiem, że w praktyce
zdarzają sie różne wyniki negocjacji z notariuszami a i praktyka bywa różna -
napisałam o zasadach.

ad. 3 - dla jej zawarcia wymagane jest spełnienie pewnych warunków:
- developer musi być właścicielem/wieczystym użytkownikiem gruntu;
- developer otrzymał pozwolenie na budowę;
- roszczenia z tej umowy zostały wpisane do księgi wieczystej.
Skutek tej umowy jest taki, ze jeśli developer zaprzestanie budowy to Ty możesz
wnieść o wykonawcę zastępczego, który na koszt developera dokończy budowę.
Ta umowa jest wg mnie dość sensowna, szczególnie jeśli harmonogram płatności
ustali się tak, że płacisz developerowi nie w związku z nadejściem konkretnej
daty tylko w zależności od postępów w budowie.
Oplaty: tu kwestia dość niejasna wg mnie.
Uważam (ale ja nie jestem notariuszem), że taka umowa mieści się w tym
przepisie rozp. w spr. taksy notarialnej, który mówi o tym, że za nią płacimy
50% a potem, przy przeniesieniu własności, drugie 50% (to art. 6). Wiem jednak,
że praktyka tutaj jest rozbieżna i doprawdy nie umiem Cię o niczym zapewnić -
spotkałam się z poglądami, że w tym przepisie (art. 6) nie o takich
zobowiązujących ustawodawca myślał i stąd kwestia wygląda jak wygląda: po
prostu musisz zapytać danego notariusza.

PEŁNA TAKSA od kwoty 180.000,-zł i developerze wynosi 1.610,-zł + VAT 22% tj.
354,20,-zł.
Do kosztów dojdą wypisy: przy umowie tej pierwszej umowie ok. 160,-zł (zależy
jak długa umowa - płatne 7,32,-zł od strony).

>Część kwoty za mieszkanie (ok. 90%) będzie kredytowana z Banku.

Kredyt dla kosztów umowy sprzedaży nie ma żadnego znaczenia - to tak od razu
tutaj.

>Jak wygląda kupno mieszkania "krok po kroku"?

Wyobrażam sobie, że kiedy lokal zostanie wybudowany i odebrany a Ty zapłacisz
cenę, developer zbiera wszelkie wymagane dokumety (sporo i sporo czasu to
zajmuje), składa je do notariusza a ten przygotowuje umowę sprzedaży. Dopiero
podpisujac tę umowę - nabywasz lokal.
W umowie zostanie zawarty wniosek do sądu o założenie księgi dla Twego lokalu,
od tego wniosku notariusz pobierze opłatę sądową (od wartości) i w ciągu 3 dni
złoży wypis aktu w sądzie (to obowiązek notariusza).
Przy Twojej wartości 180.000,-zł ta opłata sądowa za wpis własnosci do ksiegi
wynosi 2.120,-zł.

Do kosztów umowy sprzedaży dojdzie jeszcze:
- oplata sądowa za druk nowej ksiegi: 40,-zł
- wniosek do sądu: 2200,-zl + VAT 22% tj. 44,-zl
- wypisy: ok. 350,-zł
Wszystkie opłaty wnosisz u notariusza przy zawieraniu umowy sprzedaży.

Ty, za czas jakiś ale dopiero PO nabyciu będziesz w ślad za tym wnioskiem o
założenie księgi składała wniosek o wpis hipoteki do ksiegi zabezpieczającej
spłatę kredytu (i dla tej czynności kredyt ma znaczenie). Od tej czynności
równiez będą opłaty - te uzależnione od rodzaju hipotek i ich wysokości (nie
kredytu!) oraz celu na jaki został kredyt udzielony.


>Co jeszcze powinnam wiedzieć, podpisać lub czego nie podpisywać i za co
>zapłacić???

Tego Ci nie umiem Justyno powiedzieć - wiele rzeczy jest groźnych, wiele
koniecznych, wiele obojętnych, wiele niegroźnych. Ktoś (zakładam: obeznany i
biegły w temacie) musiałby w całości przeczytać i zanalizować projekt Twojej
umowy, żeby Ci o tym wszystkim powiedzieć.


Wierząc, że wszystko dla Ciebie w miarę zrozumiałe pozdrawiam Cie serdecznie.
B.
Wszystkiego dobrego i powodzenia (to zawsze takie stresujące i wierz mi, że o
tym wiem, choć nie budowałam z developerem).

[trosia]

Dziękuję bardzo za wyczerpującą informację! Mam jeszcze pytanie: czy notariusz
lub developer może odmówić podpisania umowy zobowiązującej w trybie art. 9?
Pojutrze się do nich wybieram :)
Pozdrawiam - Justyna

[bebiak]

Notariusz to nie jeśli są spełnione warunki, o których wspomniałam, natomiast
spotkałam się z przypadkiem, że developer nie chciał takiej umowy zawrzeć i
wtedy jest problem. Notariusz naciskać nie może - on napisze to co strony
uzgodnią byle było to w granicach prawa, natomiast jeśli strony się nie mogą
porozumieć a żadna nie ustąpi to raczej do umowy w ogóle nie dojdzie -
zrozumiałe.
Bądź póki co dobrej mysli.
Dziękuję za dziękuję i pozdrawiam Cię serdecznie. B.

[trosia]

Witam ponownie!
Właśnie wróciłam od Notariusza. Dowiedziałam się, że za podpisanie umowy
przedwstępnej zapłacę 50% taksy i wraz z dwoma wypisami wyniesie to ok. 1150 zł
(dokładna wartość mieszkania: 180 327,54zł). I to jest proste. Problem pojawia
się przy wpisie roszczeń do KW - podobno będzie mnie to kosztowało ok. 1600 zł
i kolejne 800 zł po zakupie mieszkania żeby ten wpis wykreślić. Czy to prawda?
Jak się to oblicza?? I co mi wogóle ten wpis daje? Czy nie wystarczy, że
developer zobowiązuje się w umowie do:
-wybudowania budynku zgodnie z pozwoleniem na budowę
-ustanowienia odrębnej własności i założenia KW dla lokalu mieszkalnego
-do wydania kupującemu lokalu
-do zawarcia umowy sprzedaży tego lokalu.
Zaznaczę, że wpłacam całą kwotę "z góry" - może wydaje się to niezbyt mądre
skoro dopiero kopią dziurę w ziemi, ale w zamian za "pełną wpłatę" dają
gwarancję ceny netto (a to przecież 1,5 roku i wszystko może zdrożeć)i
bonifikatę.
Jeszcze raz proszę o pomoc! Pozdrawiam - Justyna

[bebiak]

Witaj Trosiu,

trosia napisała:

> Witam ponownie!
> Właśnie wróciłam od Notariusza. Dowiedziałam się, że za podpisanie umowy
> przedwstępnej zapłacę 50% taksy i wraz z dwoma wypisami wyniesie to ok. 1150
>zł (dokładna wartość mieszkania: 180 327,54zł). I to jest proste. Problem
>pojawia się przy wpisie roszczeń do KW - podobno będzie mnie to kosztowało
>ok. 1600 zł i kolejne 800 zł po zakupie mieszkania żeby ten wpis wykreślić.
>Czy to prawda?

Wg mnie przy Twojej kwocie jest to za ten wpis 1.061,70,-zł.
Sprawdźmy to a liczymy tak:
od nadwyżki powyżej 100.000,-zł jest 5% co u Ciebie daje nam:
80.327,54,-zł x 5% = 4.016,37,-zł. Do tej kwoty dodajemy 6.600,-zł co łącznie
daje nam 10.616,37,-zł, i za wpis praw osobistych i roszczeń osobistych z tego
płacimy 1/10 część czyli u Ciebie 1.061,37,-zł.
Zgadza sie matematycznie? Wg mnei tak. I potem, przy wykresleniu - połowa tego
co za wpis.
Trosiu, przed chwileczką w wątku nr 1332 (autor: Piotr - byłaś tam bo Cię
widziałam) wyjaśniałam rozbieżną praktykę w ramach tych opłat za wpis takich
roszczeń. Przeczytaj sobie skąd w ogóle rozbieżność wynika.
Nie wiem natomiast skąd u Ciebie wzięła się taka równa kwota 1.600,-zł za ten
wpis - mnie wychodzi tak jak napisałam.

> Jak się to oblicza??

Napisałam to juz wyżej - tak mi jakoś wyszło i jest wyżej:-))

>I co mi wogóle ten wpis daje? Czy nie wystarczy, że
> developer zobowiązuje się w umowie do:
> -wybudowania budynku zgodnie z pozwoleniem na budowę
> -ustanowienia odrębnej własności i założenia KW dla lokalu mieszkalnego
> -do wydania kupującemu lokalu
> -do zawarcia umowy sprzedaży tego lokalu.
> Zaznaczę, że wpłacam całą kwotę "z góry" - może wydaje się to niezbyt mądre
> skoro dopiero kopią dziurę w ziemi, ale w zamian za "pełną wpłatę" dają
> gwarancję ceny netto (a to przecież 1,5 roku i wszystko może zdrożeć)i
> bonifikatę.

Trosiu, przy umowie zobowiązującej w trybie art. 9 to w ogóle moim zdaniem nie
masz wyboru, bo ustawa mówi, że te roszczenia muszą być wpisane do księgi. Przy
umowie przedwstępnej wybór leży po Twojej stronie, ale przy zobowiązującej w
tym szczególnym trybie - wg mnie nie masz wyboru. Wpisane do księgi roszczenia
wg mnie wzmacniają Twoje prawo (nikt nie może się zasłonić tym, że nie wiedział
o zawarciu z Tobą takiej czy owej umowy i o prawach z niej wynikających).
Zajrzałam sobie teraz do komentarza do Ustawy o księgach wieczystych, do tego
artykułu, ktory dotyczy wpisu praw i roszczeń:
"Wspomniane rozciągnięcie skuteczności ujawnionych w księdze wieczystej praw
osobistych i roszczeń dotyczy praw i roszczeń nabytych przez czynność prawną po
ich ujawnieniu. Wpis roszczenia o przeniesienia własności nieruchomości lub
użytkowania wieczystego nie wyłącza rozporządzania tymi prawami. Oznacza tylko,
że np. w razie przeniesienia prawa własności nieruchomości niezgodnie z wpisem
roszczcenia uprawniony może dochodzić swojego zabezpieczonego w ten sposób
prawa bezpośrednio przeciwko nabywcy".
Stanisław Rudnicki "Komentarz do ustawy o ksiegach wieczystych i hipotece",
Wyd. Prawnicze, Warszawa, 2000.

Trosiu, ja wiem, że są to (opłata sądowa) zawsze jakieś pieniądze - to
zrozumiałe, że nie chcielibyśmy ich zbędnie wydawać. Ale moim zdaniem trzeba na
to popatrzeć jeszcze inaczej. Ty i tak jesteś w gorszej sytuacji bo popatrz co
u Ciebie mamy: pieniądze, duże pieniądze wychodzą już dziś z Twojego majątku
(no bo wpłacasz je developerowi) ale do własności mieszkania jak wiesz droga
jeszcze bardzo daleka. Tej nierównowagi w tym momencie nie zmienisz, ale moim
zdaniem jeśli cokolwiek daje nam możliwość zwiększenia naszego prawa to powinno
się to wykorzystać.
Przemyśl to sobie na spokojnie i wyjaśnij jeszcze raz tę opłatę sądową, bo taka
różnica, która nam tu wychodzi to też jednak jakieś pieniądze.
Może doliczono Ci do tego opłatę za wniosek do sądu: 200,-zł + VAT 44,-zł?
Hm, ale to przecież nie jest opłata sądowa.
Pozdrawiam Cię serdecznie. B.

[trosia]

Dziękuję, dziękuję, dziękuję! Chyba Panią ozłocę!!!
Faktycznie chyba się ten notariusz pomylił, albo mnie się coś pokręciło z tą
opłatą za wpis roszczeń :)
Męczy mnie jeszcze jedna kwestia dotycząca wpisu do KW właściciela.-Wiem, że
będzie mnie to kosztowało 2123,27 ale mieszkanie kupuję razem z mężem (oboje
będziemy właścicielami i oboje jesteśmy kredytobiorcami)i teraz moje pytanie:
czy to jest opłata od osoby czy bez względu na ilość właścicieli?

[trosia]

I jeszcze mam jedną (mam nadzieję, ze ostatnią) sprawę: rozmawiałam dzisiaj z
panią z Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Okręgowego w Krakowie (mój sąd) w
srawie wpisu roszczeń i rozbieżności w opłatach. Pani powiedziała, że to sędzia
sprawdza dpkumenty dostarczone przez notariusza i on wylicza opłaty. W związku
z tym mogę zapłacić 30 zł za wpis stały, a jeżeli sędzia uzna, że powinnam
zapłacić 1/10 to dostanę pismo o dopłatę i nie będzie to wymagało żadnych
dodatkowych kosztów (np. kar). Bebiaczku, co o tym myślisz? Warto zaryzykować?
I czy ta pani wogóle ma rację? Czy nie będzie się to wiązało z podpisaniem
kolejnej umowy u notariusza?
Czekam na odpowiedź i pozdrawiam - Justyna