notarialne potwierdzenie użytkowania ogródka

[wilena]

Mam wątpliwości co do pewnego zapisu w umowie przedwstępnej. Może ktoś mi
pomoże? Chcę kupić od developera mieszkanie z "ogródkiem". Do tej pory
myślałam, że będę miała ten kawałek gruntu na własność.Z umowy wynika
jednak że cały grunt, stanie się potem własnością wszytskich w odpowiednich
udziałach, ale właściciele wyrażają zgodę na geodezyjne wydzielenie tych
ogródków i potwierdzenie przez notariusza że tylko włąsciciel mieszkania może
go użytkować. Co będzie w przypadku, gdy ktoś podpisze umowę bez tego zapisu
i powie że on na żadne wydzielenia zgody nie wyraził? miał ktoś jakieś
doświadczenia w podobnych przypadkach? Jak ten zapis rozwiązać?

[bebiak]

Witaj Wileno,

wilena napisała:

> Mam wątpliwości co do pewnego zapisu w umowie przedwstępnej. Może ktoś mi
> pomoże? Chcę kupić od developera mieszkanie z "ogródkiem". Do tej pory
> myślałam, że będę miała ten kawałek gruntu na własność.

Żebyś mogła taki "ogródek" nabyć na własność musiałby nastąpić podział
geodezyjny całej działki, w wyniku którego powstałaby nowa nieruchomość
oznaczona jako konkretna działka o konkretnej powierzchni i w konkretnych
granicach. Bez takiego podziału nabycie przez Ciebie tego co
nazywamy "ogródkiem" nie jest możliwe (a myślę, że z takim podziałem jak
napisałam również problem).

>Z umowy wynika jednak że cały grunt, stanie się potem własnością
>wszytskich w odpowiednich udziałach, (...)

Tak, jeśli taki "ogródek" nie zostanie jako samodzielna działka wydzielony do
księgi wieczystej (a to możliwe tylko w przypadku geodezyjnego podziału, o
którym wyżej) - to stanie się jak cały grunt współwłasnością wszystkich tych,
którzy nabędą mieszkania w tym budynku.

>ale właściciele wyrażają zgodę na geodezyjne wydzielenie tych ogródków i
>potwierdzenie przez notariusza że tylko włąsciciel mieszkania może
> go użytkować.

Geodezyjne wydzielenie? E, chyba nie - gdyby dało się geodezyjnie wydzielić to
mogłabyś kupić taką działkę jako osobną nieruchomość.
Myślę, że bardziej chodzi tutaj o wydzielenie takich części gruntów
zwanych "ogródkami" do wyłącznego korzystania przez właścicieli poszczególnych
lokali.

>Co będzie w przypadku, gdy ktoś podpisze umowę bez tego zapisu
> i powie że on na żadne wydzielenia zgody nie wyraził? miał ktoś jakieś
> doświadczenia w podobnych przypadkach? Jak ten zapis rozwiązać?

Sprawą developera wywiązanie się z wszelkich postanowień zawartych w umowach, w
tym dotyczących i tego co podnosisz. To developer powinien wiedząc jakie ma
zobowiązania w stosunku do pewnych osób przy sprzedaży każdego z lokali
zabezpieczyć się tak, aby zobowiązania te mógł wykonać. Może to zrobić poprzez
otrzymanie od każdego z nabywców lokali (od razu w umowie sprzedaży oczywiście)
pełnomocnictwa [albo zgody] do zawierania umów określająch sposób korzystania z
nieruchomości wspólnej w taki a taki sposób (bo to o to tutaj chodzi - quoad
usum). Takie pełnomocnictwo jeśli ma być jakimś zabezpieczeniem dla developera
winno być nieodwołane a konieczność wykonania umów inwestycyjnych może być
uzasadnieniem dla nieodwołalności (choć ten stosunek prawny uzasadniający
nieodwołalność indywidualnie musi ocenić dany notariusz).
Oczywiście wg mnie o późniejszej (tj. w umowie sprzedaży) konieczności
udzielania takiego pełnomocnictwa powinna być wzmianka juz w umowach
przedwstępnych i o to również developer winien zadbać.
Wierząc, że w miarę jasne to dla Ciebie - pozdrawiam serdecznie. B.

[wilena]

dziękuję za wyczerpującą wypowiedź. Zastanawia mnie jeszcze taka sytuacja,
kiedy developer nie dopilnuje jednak " swojego interesu" i podpisze umowy o
różnej treści, za 20 lat nie będzie istniał i znajdzie się jakiś oszołom, który
będzie utrudniał mi i reszcie "ogórdkowiczów" życie. i co wtedy? czy mam szansę
teraz zabezpieczyć się przed taką sytuacja?