Deweloperzy: Mieszkania podrożeją w grudniu

[mr_pesel]

Wishful thinking...

Deweloperzy: Mieszkania podrożeją w grudniu

[felippee]

Gadki deweloperów są wyjątkowo infantylne. Rynek leci w dół jak po
zjeżdżalni, nie wiadomo kto zbankrutuje a oni opowiadają o podwyżkach
w grudniu! Ktoś jeszcze kupuje takie bajki? Ja ide o zakład, że w
grudniu będzie jeszcze ze 30% taniej niż teraz...

[mr_pesel]

Deweloperzy wraz ze swoimi marżami odlecieli jakiś czas temu w kosmos. Czas
wrócic z orbity na ziemię i zacząć twardo po niej stąpać...

[dexter.morgan]

Kolejny tekst z cyklu "Kup pan artykuł"...

Moda na mieszkanie na wsi troche przemija więc

[znajomy_jennifer_lopez]

mieszkania w Toruniu pewnie będą dalej tanieć. Bydgoszczanie nie będą płacić po 4 czy 5 tys za m2 domu czy mieszkania w jakiejś podmiejskiej miejscowości ;-))

A poważnie to w 2009r mieszkania w Bydgoszczy i Toruniu stanieją średnio o 20-40% bo mała ale jednak podaż zderzy się z prawie zerowym popytem. Developerzy lepiej by zrobili jakby zaczęli oszczędzać na reklamie bo takie artykuły aktualnie niczego nie zmienią.

koniowi..

[wiechl]

5-10% to bedzie na pewno, ale dalszego spadku. Lekko licząc.

Biedny Budlex ryczy, a w zeszłym roku zarobił średnio 85,5 tys. zł na każdym meszkaniu (zysk netto, po opodatkowaniu!).

Czas na normalne ceny, bo 6-7k pln za metr zwyklego mieszkania w Toruniu to było najzwyklejsze przegięcie.

No to uśmiałem się

[libero72]

Pięknie, to nazywa się zaklinanie rzeczywistości... Spadną, spadną
te ceny.... Oczywiście można nie budować, nie kupować nowych terenów
przez 5 lat i spokojnie zwinąć firmę przy takim podejściu. Można nie
obniżać cen myśląc że nikt inny poza obecnymi nie przyjdzie i nie
zacznie budować na lokalnym rynku. Za niższe ceny. Powodzenia Panom
Prezesom życzę i dobrych humorów na konferencji za rok...

Oj biedny ten budlex

[jacalive]

Przecież musiał skończyć z "cenani z kosmosu". No bo cena 10.000 zł
za metr kadratowy to faktycznie była cena kosmiczną. Do tego straty
własciciela Budlexu czyli Erbudu na opcjach walutoych na giełdzie.
Natomiast juz bez sarkazmu - tez nie wierzę spadek cen tak jak i w
ich podwyżkę pod koniec roku .Jeżeli już to raczej deweloperzy bedą
podnosili standard wykończenia mieszkań.Trzeba tez patrzeć na
reakcję klientów. Jedni kupili mieszkanie np po 6 tys zł za metr
kw., a inni juz znacznie taniej takie samo mieszkanie w tym samym
budynku.Bardzo trudno byłoby deweloperowi to wyjaśnic. Nawet
uwzgledniajac prawa rynku mieszkanie to nie to samo co marchewka,
telewizor czy nawet samochód.Barierą dla wzrostu cen mieszkań może
byc tez polityka banków, które coraz wiekszym zakresie domagaja się
wkładu własnego od klientów oraz podnoszą poprzeczkę zdolności
kredytowej.

[wiechl]

Jacalive, ale poprawa standardu to przecież też obniżka, tyle, że zawoalowana.

6 tys. za gołe mury już po prostu nie przejdzie - czas na normalne marże i standardy w budowlance.
A jak jakiś developer przyzwyczaił się do luksusu (własnego, ofkors) i nie chce odpuścić, to już jego problem - niech sobie radzi, jak umie i niech nie stęka.

[jacalive]

Masz racje ,że podnoszenie standardu to praktycznie obnizka, ale ta
forma może objąć tych ,którzy wcześniej juz podpisali
umowy.Tymbardziej ,że ceny materiałów budowlanych spadły, spadła
cena paliwa.

biedne wszystkie developerskie łapsy

[kid_cassidy]

nie musisz wierzyć w spadek ceny. To nastapi i bez tej wiary.
reakcja klientów na nizsze ceny dla nowo podpisywanych umów?
wystarczy, że przeczekaja, az gro zawartych umów przerodzi się w
akty notarialne, kasa spłynie i nikt z wcześniejszych klientów nie
bedzie miał juz nic do gadania.

jesli budlex nakupował działek na zapas, do z wielkim
prawdopodobieństwem kupował działki przepłacone, w okresie gdy były
najdrozsze (optymistycznie wierzyli, że budy moga być tylko droższe,
juz na zawsze), teraz inny develop kupi tanszą działkę, w naturalny
sposób zaproponuje tanszy metr (tańsze materiały i koszty
podwykonawców) i budlex będzie musiał się i tak dopasować

wszystko ładnie kid, tylko...

[zweglony_pazur]

wszystko ładnie brzmi kid, tyle że w warunkach wolnego rynku, a wolny rynek to
fikcja w całej gospodarce, nie tylko w branży budowlanej. tzw. rynek
developerski jest podzielony na kilka zadowolonych z siebie firm. do tego
dochodzi uzależnienie od decyzji urzędniczych. gdyby były przygotowane plany
zagospodarowania przestrzennego plus zlikwidowana masa zezwoleń i innych
urzędniczych barier, to twoje założenia byłyby bardzo realne. niestety, paranoją
jest to, że w niby "gospodarce wolnorynkowej" to urzędnik w bardzo dużym stopniu
decyduje o tymże rynku.
skoro czytam kiedyś wypowiedź pracownika magistratu, że nie będą sprzedawać
szybko działek w byłym JARze aby nie doprowadzić do spadku cen gruntów w
mieście, to co mogę sobie pomyśleć???
oczywiście logicznie dla przeciętnego poddanego władzy byłoby, gdyby miasto jak
najszybciej przygotowało plany zagospodarowania, sprzedało ten ogrom
zaśmieconych, zarośniętych krzakami i obsranych przez psy terenów w mieście,
wymuszając odpowiednią architekturę i negocjując dodatkowe pieniądze na budowę
okolicznej infrastruktury typu ulice, tereny zielone itp. (skoro potrafią w
wypadku sprzedaży ziemi pod hipermarket to dlaczego nie mogą tego zrobić w
wypadku budownictwa mieszkaniowego). przecież to proste prawda? proste ale nie w
czasach panowania plastikowej d...kracji opartej na migających kolorowych
obrazkach w tv.
jeśli pojawi sie głęboka i przede wszystkim długa recesja (min. 2 lata) oraz
jeśli urzednicza bariera nie będzie blokować ewentualnych nowych firm
wchodzących na toruński rynek zasiedziały przez kilka person, to może zobaczymy
za dwa lata ceny 3500-4000 zł/mkw. na większy spadek nie liczę. zastzegam, że to
tylko przypuszczenie. tak na prawdę to nie mam pojęcia jakie będa ceny :)
proszę również pamiętać, że dochodzi rozsiewanie kolejnego mitu: wprowadzenie
waluty euro :))))) tak jak podziałano psychologicznie przed wejściem do UE, tak
teraz mamy kolejną opowieść działająca na psyche mas. zadziałało ostatnio, to
dlaczego nie miałoby zadziałać ponownie.
pożyjemy, zobaczymy
aha - tez uważam, że obecne ceny sa nierealne w stosunku do jakości
infrastruktury i warunków życia w tym kraju.

[hecer]

zgadzam się z tą opinią. To jedna z najistotniejszych cech naszego
rynku mieszkaniowego.

[kid_cassidy]

olej magistrat i ich bicie piany
w budżecie miasta na 2009 założyli sobie jakieś chore zyski ze
sprzedaży działek i nieruchomości- będą musieli sprzedawać co
popadnie by zrealizować zakładany zysk
pytanie czy ktoś to bedzie chciał od nich kupić? Może Budlex na
następne 10 lat? :)
W życie wchodzi ustawa od odrolnieniu ziemi w miastach- to
spowoduje, że pojawi się sporo działek na sprzedaz, działki stanieją.

Czy w ogole zdajesz sobie sprawę na temat mity, jakim jest droda
działka w koszcie metra? Koszt działki zwraca się po sprzedaniu
garaży za 3tysia, po sprzedaniu parteru i 1 piętra. Wyżej nie ma juz
kosztu działki, jest kasiorrrra

euro nie podziała psychologicznie, bo na kogo? na tych co nie kupią
i nie kupią? skończył się kryzys,zaczyna się recesja, przejedzia jak
walec- wolno i boleśnie. ludzie maja zakręcone koryto z kredytami,
traca pracę, zarabiaja mniej, trend spadkowy szybko się nie odwróci.
A wprowadzenie euro spowoduje, że polskim rynkiem walutowym i giełdą
nie będą pogrywałwy różne Merlin Lynche

Deweloperzy: Mieszkania podrożeją w grudniu

[kid_cassidy]

>>>zapotrzebowanie jest stabilne?
zapotrzebowanie teoretyczne czy rzeczywisty popyt?
bo zapotrzebowanie jest spore (ci, którzy by chcieli) a popyt
rzeczywisty leży (by chcieli, ale nie mogą, bo brak kasy, bo drogo,
bo bank nie pożyczy)

developerzy ostrzegają, że wzrośnie? hehehe a co mają ostrzegać, by
nie kupowac, bo wkrótce tak ich sciśnie, że będzie sporo taniej?

firma sprzedałą 401 mieszkań? a ile sprzedała w ostatnich 6
miesiacach? 20? 30? reszta to były umowy i rezerwacje zawierane w
szcycie pędu lemingów. ile z tych mieszkań sprzedała w Toruniu (bo
buduja tez w BGd)? dalej takia świetlana przyszłosć się roztacza?

ZYSK NETTO oznaczajacy, że na kazdej budzie zarobili 85 TYSIECY
CZYSTEJ KASY oznacza, że na kazdym mieszkaniu RĄBALI PONAD 2 RAZY
TYLE!!!!!!!!!! zwykła chciwość, brak racjonalnej kontroli nad
kosztami, rozpasane życie i wszelkie zachcianki/ samochody/ kolacje
biznesowa/ hotele i wczasy były wrzycane w koszty, które w przypadku
developerki są worem bez dna. Na koniec od zysku zapłacili jeszcze
podatek. Koszt wybudowania mieszkania ze WSZYSTKIMI KOSZTAMI
(łacznie z działka) lekko przekraczają 3000

www.stat.gov.pl/gus/45_4671_PLK_HTML.htm
(dane średnie dla Polski, zatem statystycznie nadmuchane przez
nieruchomości w stolicy i większych miastach, gdzie buduje się
najwięcej i najdrożej)

a tu w rozbiciu na poszczególne duze miasta:

opinieekonomiczne.blox.pl/2007/11/Cena-metra-kwadratowego-mieszkania-wg-gus.html

straszenie o wzroście, straszenie o wstrzymaniu nowych inwestycji
wywołuje tylko uśmieszek politowania,

[hecer]

te zyski to tak naprawdę tylko wierzchołek góry lodowej - jeśli
chodzi o marże.

Developerzy od tego zysku brutto płacą podatek - więc oni robili
różne cuda, na przykład budowali jakiś chodnik za kilkaset tysięcy,
itp. Wszystko aby podnieść koszty, obniżyć zysk.

Marże były gigantyczne - przestrzeń do obniżki jest naprawdę wielka.

Deweloperzy: Mieszkania podrożeją w grudniu

[kid_cassidy]

developerzy stają w szeregu do sądu z ogłaszaneim swojej upadłości.
Będzie tego coraz więcej

gospodarka.gazeta.pl/Gielda/1,85951,6209509,Deweloperzy_schodza_z_marza_z_40_do_10_proc_.html

kupujac kolejne dziury w ziemi nalezy sie zastanowić, jaki jest tego
sens? czy developer ma solidne podstawy? czy buduje za swoje (klient
wpłaca na rachunek do banku a bank przekazuje pieniadze developerowi
po zakończeniu budowy) za kredyt (dziś jest, jutro nie ma i dupa
zbita) czy może za kase klientów (taka piramidka finansowa, z kasy
jedych wybudujemu drugim i interes się kreći)?
CZy kupujemy coś, czego nie ma, za pieniądze, których nie mamy
(kredyt)?

Czy ktoś zgodziłby się (ta sama zasada, na innym przykładzie) kupić
dziś telewizor, średni- 30 calowy, za kwotę..niech bedzie 50
tysięcy, bo tak chce producent, ale dostanie ten telewizor dopiero
za 3 lata, po jego wyprodukowaniu? a płacić za to przez całe 3 lata
regularnie i jeszcze zwykle raty na niego zaciaga?

W Toruniu ceny nie rosły astronomicznie? A jak do cholery? Tak samo,
jak w reszcie kraju, Z miesiąca na miesiąc, w zastraszajacym tempie!
Kto ma wierzyć, że nie rosły astronomicznie? Pelikan?

KLto ma uwierzyć, że w połowie 2009, czyli za 5 miesięcy zabraknie
mieszkań? Idiota? Nikt nie kupuje, więc jak zabraknie? Wyparują?
Sami developerzy w nich zamieszkają?
Załosne straszenie, pobożne zyczenia.

Wg Dubiwika zabraknie mieszkań za pół roku, wg Burdacha juz brakuje
(choć nie sledzi torunskiego rynku to wie!!!)- co za niespójny
bełkot. MArbud jeszcze nie zaczął Sztuk budować, zredukował zakres
osiedla do pojedynczych bloczków (tylko to, na co ma umowy
przedwstępne) ale straszy, straszy, zaklina

Podpiszą 371 umów? A może tylko 300? A może 200? Zgadywanka?
Pewność, że wszyscy dostaną kredyty? Że nie zerwą umowy z
developerem? oleją straconą zaliczkę, bo i tak bedzie sie to
opłacało, bo kupia taniej

[hecer]

> Czy ktoś zgodziłby się (ta sama zasada, na innym przykładzie)
kupić
> dziś telewizor, średni- 30 calowy, za kwotę..niech bedzie 50
> tysięcy

ale co ceny elektroniki mają wspólnego z cenami nieruchomości?
Pierwsze amortyzują się najszybciej, drugie najdłużej. Dwie
skrajności to nie najlepsza analogia.

Wydawało mi się że ceny rosły jednak szybciej w dużych miastach -
ale szczerze mówiąc, nie wiem dlaczego tak mi się wydawało. W
Toruniu była silna blokada by nie zwiększać podaży gruntów (choć
było to bardzo proste - w porównaniu na przykład z Warszawą, gdzie
sytuacja prawna nieruchomości jest nieuregulowana; czy z innymi
dużymi miastami gdzie po prostu gruntów nie ma). U nas były - w
zamrażalniku.

Dzięki samorządowi.

[kid_cassidy]

przykład podany do zobrazowania zasady kupna mieszkania od
developera.
podstaw sobie w miejsce telewizora nocnik za 25K lub szafe za 32654
PLN
lemingi potrzebuja plastycznych przykładów, by zrozumieć co robią

W Toruniu efektem braku powierzchni do budowania był idiotyczny
wzrost cen rynku wtórnego - budy bywały drozsze, niż od developera,
bo w ogóle były...

Deweloperzy: Mieszkania podrożeją w grudniu

[hecer]

Moim zdaniem...(ale to są tylko domysły, obarczone dużym ryzykiem)...

...ceny nowych mieszkań się ustabilizują - a potem zaczną spadać.

Najszybciej powinny spadać ceny w dużych miastach, gdzie był
największy wzrost - tam można się spodziewać silnej przeceny moim
zdaniem. Dziś ceny są tam wyższe niż w Europie - nominalnie. Pod
względem siły nabywczej - są dwukrotnie wyższe...

Pęknięcie tamtej bańki pociągnie za sobą spadki w mniejszych, jak w
Toruniu.

Nawet jeśli bańka nie pęknie z hukiem - to przez najbliższe lata
będzie tam powolny trend spadkowy.

Z kolei długoterminowa prognoza dla małych miast, takich jak nasze
czy Bydgoszcz, to stabilizacja i spadek (relatywnie do dochodów).
Stąd ludzie będą zwiewać do dużych miast gdzie ceny mieszkań będą
bardziej atrakcyjne niż dziś, zarobki i szanse na karierę wyższe.

Na spadek cen duże znaczenie będzie miało budownictwo indywidualne
na przedmieściach - developerzy przestaną dyktować ceny i naliczać
kosmiczne marże (co robili przez ostatnie lata, zabijając rynek).
Domki jednorodzinne, tanie i dostępne grunty (z tym był wielki
problem w Toruniu co pozwoliło developerom szaleć z cenami...).

Obciążanie się ogromnymi kredytami na dekady by kupić mieszkanie i
opłacić zyski marbudów i budlexów to był absurd - i miejmy nadzieje
ze się nie powtórzy.

Wysokie ceny mogą utrzymać się w najlepszych lokalizacjach: głównie
na Bydgoskim.

-----------------------

W miastach powinniśmy większy nacisk kłaść na rozwój budownictwa
społecznego, czynszowego - jest to możliwe przez TBS; przy czym
korzystne byłoby moim zdaniem takie rozluźnienie przepisów które
umozliwiałoby wykup mieszkań w TBS - po dłuższym stażu i po cenie
rynkowej mieszkania, bez upustów (odliczając ewentualnie
partycypacje, ale nie opłacane czynsze). Jeśli chodzi o już
wybudowane mieszkania w TBS - to nie wiem czy wykup byłby mozliwy i
czy byłoby to "fair". Ale może.

Samorząd miał odpowiednie narzędzia by w Toruniu wpływać na ceny
mieszkań - i nie korzystał z tego. Tym narzędziem był TBS - ale u
nas TBS zajmował się tym:

www.nowosci.com.pl/look/nowosci/article.tpl?IdPublication=6&NrIssue=956&NrSection=1&NrArticle=119660&IdTag=38

(ciekawe kto kupił te mieszkanka na Rudaku i za ile).

Bzdurą jest twierdzenie że "nie było pieniędzy" - dochody gminy
rosły bardzo szybko! Tylko że w budżecie nie przeznaczono na TBS
większych środków - by pozwolić developerom dyktować ceny. Budżet na
budownictwo społeczne powinien rosnąć w szybkim tempie w okresie
takiego boomu cenowego - a nie rósł, w ogóle jest to jakaś mała
pozycja.

Gdyby Toruń chciał - budowałby w systemie TBS na większą skalę.

Dziś - TBS powinien być metodą na ożywienie sektora budowlanego.
Zgodnie z propozycjami zmian legislacyjnych ma być w większym
zakresie finansowany (chyba przez Bank Gosp Krajowego) - a więc
będzie miał dostęp do taniego kredytu.

Budując - ożywiamy sektor budowalny a wraz z nim całą gospodarkę.

Większe znaczenie będzie więc miało budownictwo indywidualne na
przedmiesciach oraz budownictwo społeczne - w wielu krajach ono jest
istotnym filarem rynku mieszkaniowego. Jest to niezwykle korzystne
dla ludzi - korzystałem z tego, polecam.

Ale aby się w to zaangażowac miasto powinno przeznaczać na
budownictwo społeczne znaczną część budżetu - tymczasem TBS to
raptem chyba 5-8 mln zł rocznie, mała pozycja.

Czemu budują developerzy z ogromnymi marżami? Czemu mamy ograniczoną
ilość gruntów (przez co łatwo podbijać ceny)? Czemu miasto sprzedaje
grunty i umywa ręce - zamiast dbać o urbanistyczny ład? Dla chcącego
nic trudnego.

...ale my wywalamy 11 mln na plan mostu, 55 mln na odszkodowania za
grunty na trasie mostowej, 1.3 miliarda na "nowy układ drogowy"
oparty na tunelach i estakadach...

Zamiast zatrzymywać młodych absolwentów UMK w mieście - dawać im
mieszkania, przedszkola - po to aby zaludnić te inkubatory
przedsiębiorczości a nie tylko je wybudowac.

Moim zdaniem miasto powinno też w ogóle wystepować częściej jako
developer - budować centra handlowe, na przykład przekształcić
ryneczek na Mickiewicza w bazar spożywczy - wynajmować przestrzeń
handlową, albo sprzedawać udziały w niej handlującym na bazarze...
Naprawdę, nie ma żadnych ustaw ograniczających działalność
inwestycyjną miasta w tych dziedzinach.

Skoro centrum handlowe moze wybudowac spólka z Irandii, z Izraela, z
Hiszpanii - a czasem jakieś inne dziwolągi za którymi nie wiadomo
kto stoi - a potem ta spółka dzierżawi przestrzeń komercyjną w
takiej Galerii Copernicus różnym firmom, butikom, media-markt-om,
etc... To czemu miasto nie może powołać spółki, wnieść do niej
aportem gruntu, wybudować ładne centrum handlowe - a potem je
sprzedać inwestorowi...albo wynajmować?

Może. I mielibyśmy ładniejsze miasto (konkursy architektoniczne,
zwartą koncepcję urbanistyczną miasta, etc).

Ale tego robić nie można - bo przyjaciele z róznych firm czuwają by
samorząd się tym nie zajął, nie odebrał zysków, pracy, zajęcia,
wpływów...

Co za problem by na miejscu ryneczku za Uniwersamem postawić centrum
handlowe dla produktów spożywczych? Wspólnie z handlującymi tam
marchewką przedsiębiorcami - albo samodzielnie, jako spółka
samorządowa. A potem dzierżawić teren i z czynszów opłacać raty
zaciągniętego na inwestycje kredytu?

ale lepiej budować drogi...wylewać asfalt...

[kid_cassidy]

troche racji masz, chioć nie jesteś znany mi z pisania domysłów, a
faktów
domki pod Toruniem mozna dziś kupić za równowartość około 90 metrów
w bloku....
Ludzie mają ambicję miec własne budy pod miastem, migrują, zwalniają
swoje budy w mieście, te podwyższają popyt, obnizaja realne ceny
transakcyjne...
Budy w europejskich miastach są tansze niż w Toruniu, paranoja
Europa jedzie na relacji, że metr budy (nie jakiejs developerskiej,
a wykończonej)odpowiada 1 pensji w miescie
i tam jakoś sie opłaca budować, z zyskiem
z twoją prognoza sie nie zgadzam- wszystko będzie przebiegało szybko
Banka pękła w połowie ubiegłego roku, teraz robi się coraz weselej,
pod koniec tego roku rzeź developów będzie trwa na dobre.
Developerska Noc Długich Nozy hehe

sprawdz w GUSie jaki udział w PKB ma budownictwo mieszkaniowe,
lichy, jakieś 2-3%
czy bedzie z nim dobrze, czy nie, nie będzie to miało większego
wpływu na kondycje polskiej gospodarki

o TBS też mam inne zdanie, ale to dyskusja na inny wątek
póki co TBS popier...i chce budowac budy za 5k za metr.
powodzenia, ale prezes TBS decydujacy się na cos takiego wpisuje się
w moje zdanie o TBS...

i prosze, nie rozwadniaj wrzutami o moście...

[hecer]

Za mało jest tych nowych mieszkań by to nazywać "rzezią" - one zejdą
z rynku.

"Rzeź" to będzie jak ceny na rynku wtórnym zaczną mocno spadać.

I one moim zdaniem nie zaczną szybko i mocno spadać - bo ludzie nie
będą sprzedawać ze stratami; nie kupowali jako spekulanci.

Budownictwo ma ogromny udział w PKB - dlatego, że rozkręca popyt w
innych sektorach - wyposażenie i wykończenie mieszkania to także
meble, kafelki, prysznice, lodówki, telewizory; a także drogi,
kanalizacja, itp, itd....... Najbardziej wrażliwa część popytu w
gospodarce zależy od koniunktury w budownictwie.

[kid_cassidy]

budownictwo tak, ale nie mieszkaniowe, jego rola jest ograniczona

Uważasz, że prysznice, meble, telewizory ludzie kupuja tylko
dlatego, ze nabyli nowe mieszkanie???? Nie robia remontów?
Ta konsumpcja trwa niezależnie

ceny na wtórnym w Toruniu juz poleciały o ok 15%, w ciagu zaledwie
pół roku!!!!!!!!
mówię tu o transakcjach a nie pobożnych życzeniach, które jako
oferty wisza w biurach nieruchomości a właścicielem arza po nocach o
tym zą są prawie milionerami...

Ludzie nie zaczną sprzedawać ze stratami? jakimi stratami? czy
kupowali je po 5k za metr? kupowali je po 2,5- 3k za metr. Nie ze
stratami a z mniejszym, realnym zyskiem
Ze stratami, by przetyrwać, to będa sprzedawac developy w Wawie
przycisnieci przez banki do spłaty kredytów

[hecer]

> Uważasz, że prysznice, meble, telewizory ludzie kupuja tylko
> dlatego, ze nabyli nowe mieszkanie???? Nie robia remontów?
> Ta konsumpcja trwa niezależnie

oj, z tym nie będę polemizował - w każdym podręczniku z ekonomii
jest wytłuszczana rola budownictwa jako sektora napędzającego
gospodarkę (zaraz przy mnożniku Keynesa:). Z drugiej strony w tych
podręcznikach jest mnóstwo bzdur, z tym się zgadzam:))

Po prostu jak ludzie się przeprowadzają to zwalniają mieszkania - i
robią remonty, kupują nowe meble, etc. Do nowych mieszkań trzeba
doprowadzić prąd, drogi, kanalizację, internet, bla bla bla... To
wszystko miejsca pracy. Oczywiście ważne jest przede wszystkim aby
dzieci sie rodziły - ale to osobna broszka.

> Ludzie nie zaczną sprzedawać ze stratami? jakimi stratami? czy
> kupowali je po 5k za metr?

Zgadza się - jeśli spekulowali to zaczną sprzedawać. Ale największy
popyt na mieszkania i największy wzrost cen, najwięcej transakcji
miało miejsce po cenach wyższych - w latach 2007-8.

...i wszyscy brali na kredyt. Więc jak ktoś z kredytem na 250 tys
sprzeda za 150 tys?

Ale powtarzam - chętnie bym widział głęboką przecenę. Jeśli spadły
ceny na rynku wtórnym o 15% to bardzo dobry znak. Powinny jeszcze
spaść.

Mam nadzieję że powrót emigrantów z krajów gdzie był boom
mieszkaniowy (Irlandia, Wielka Brytania - tam najwięcej budowlańców
wyjechało) doprowadzi do powstawania nowych firm i obniżki cen.

Mamy za mało konkurencji na tym rynku - a samorząd jej nie
stymuluje, ale wręcz ogranicza. Developerzy nie chcą obniżać cen -
mają zyski by przeczekać. Muszą dostać porządny impuls (kopa w
tyłek). To oni właśnie odpowiedzialni są za spowolnienie (im opłaca
się budowac mało i drogo - przeczekiwać, etc. Na dłuższą metę to nie
ma sensu - ale na razie są pod ochroną różnych barier).

Miasto faktycznie chce wyprzedać grunty - i teraz powiedz mi,
dlaczego? Z powodu mostu właśnie. Więc sorry, ale to jest w Toruniu
główny temat:)

[kid_cassidy]

ludzie, którzy kupowali do faktycznego zamieszkania, mieszkają, nie
wystawiaja swoich lokali w ogłoszeniach
Spekulant sprzeda, nawet i ponizej kosztów, bo skalkuluje, że lepiej
dzis wyrwac X kasy i zamknąć temat z mała stratą, niz kisic bude
klika miesiecy dłużej, płacić za nią czynsz i ogrzewania, a w
efekcie dostac i tak mniejsze pieniadze niz X.
Spekulanci to dobrze zorientowani ludzie, jesli oni spieprzają ze
swoimi lokalami to trend zniżkowy naprawdę szybko nadchodzi

Cała reszta na wtórnym sprzedaje mieszkania, które nabyli przed lat,
góra po 3 k za metr. Im po prostu zał dupe ściska i rozum odbiera,
że można było rok temu sprzedac uzywkę za 5,5k metr a dzis za 4,5
nie stanowi atrakcji. Oni nic nie tracą, oni nie rozumieją, że cos
juz nie powróci. Spokojnie, niektórzy juz zrozumieli. I zrozumeiją
wszyscy ci, którzy chca sprzedac, a nie udawac milionera w biurze
nieruchomości

[hecer]

> Spekulanci to dobrze zorientowani ludzie

prawda

> jesli oni spieprzają ze
> swoimi lokalami to trend zniżkowy naprawdę szybko nadchodzi

żaden spekulant nie kupował mieszkań bylejakich i drogich. Oni
zawsze kupowali okazje, mieli najlepsze dojścia do mieszkań. Może w
Warszawie było inaczej - kupowały fundusze - w Toruniu nie. W
Warszawie (nie w rembertowie) każdy grunt i każda nieruchomość do
dobra inwestycja (choć były i lepsze i gorsze momenty na kupno:)

Poza tym u nas spekulanci nie wyznaczali cen - tylko developerzy i
ludzie którzy stadnie wyprowadzali się do nowych mieszkań, mając
tani i taniejący kredyt, zachowując się stadnie, wierząc że ceny
będą rosnąć i warto się przeprowadzić.

[hecer]

a dziś też kupują. Okazje.

[steady_at_najx]

>Zgadza się - jeśli spekulowali to zaczną sprzedawać. Ale największy
popyt na mieszkania i największy wzrost cen, najwięcej transakcji
miało miejsce po cenach wyższych - w latach 2007-8.


Ci co kupili na gorce sa poprostu w "czarnej dupie" i nie ma
znaczenia co zrobia. Oni maja juz przerabane. Ciezko (bardzo nawet)
im bedzie sprzedac nawet za cene kupna. Trend wyznaczaja sprzedajacy
kupujacy duzo taniej (nawet jak zarobia niewiele beda uciekali z
rynku nieruchomosci zamiast tkwic w niepewnej sytuacji) oraz
sprzedajacy z rynku wtornego ktorzy kupili np przed 2005.

[hecer]

Ja bym był bardzo happy gdyby ceny mieszkań szybko spadły - im
szybciej spadną, tym szybciej wyjdziemy z recesji.

Obawiam się jednak że ceny utrzymają się na swym poziomie, spadek
cen będzie powolny - towarzyszyć temu będzie gwałtowny spadek
obrotów. I to właśnie oznacza recesję - spowolnienie już widać, ale
przerodzi się w recesję jeśli te niskie obroty się utrzymają lub
spadną.

Wydaje mi się że taki impuls podażowy mógłby mocno wpłynać na spadek
cen i skrócić spowolnienie (dlatego wymieniam TBS czy samorząd jako
developera). Im bardziej elastyczne ceny - tym szybciej następują
dostosowania i tym prędzej ożywia się popyt. Najgorsze co nam grozi
to długotrwały spadek obrotów i ilości transakcji.

[hecer]

część mieszkań developerzy będą wynajmować - i rozkładać w czasie
sprzedaż, podtrzymując ceny.

Oczywiście duży spadek cen też jest możliwy. Ale impuls nie
przyjdzie od developerów, tylko z rynku wtórnego - i dopiero wtedy
developerzy będą dostosowywali ceny.

[kid_cassidy]

brednia, kolejny mit powtarzany przez developów
by te mieszkania wykonczyc potrzebna jest ciezka forsa.
Poza tym co to za stopa zwrotu?
Chcesz sprzedac bude by miec kasę (potrzebujesz jej jak cholera!!!)
to ja sprzedajesz, czy dokładasz kasę, wykańczasz pod klucz,
wynajmujesz i czekasz 35-40 lat az sie zwróci z wynajmu?
W miedzyczasie wkładasz ze 4 razy ciężka kase by bude remontowac i
odnawiac, by ktos chciał z niej mieszkac.
Zastanów się, co będzie gdy masowo developerzy mieliby zaczac
wynajmować, to czego nie sprzedali?
Zalew chat pod wynajem, spadek cen wynajmu i w efekcie przeniesienie
stopy zwrotu o kilkanascie lat dłużej.
developer zyje ze sprzedazy, nie z wynajmu. Wynajem w formie o
której piszesz może dotyczyc pojedynczych bud, ale nie skali masowej

[hecer]

oczywiście, że przeciąganie sprzedaży i wynajem to koszty. Ale może
się to bardziej opłacać komuś kto chce utrzymać ceny na wysokim
poziomie, prawda?

Jaki zalew mieszkań pod wynajem? Ile tych mieszkań jest?:)

Chodzi o te mieszkania które już powstały i nie zostały sprzedane -
bo banki nie udzieliły ludziom kredytu. Schodząc z ceny szybko
developer przebije bańkę - a zależy mu na utrzymaniu cen, więc
będzie na razie dokładał (ma z czego).

To działanie jest głupie, masz rację. Ale moim zdaniem to zjawisko
występuje dziś powszechnie - np na Bartkiewiczówny. Tam podobno
większość jest wynajmowana (nie wiem czy przez developera czy przez
spekulantów, np agentów nieruchomości).

[hecer]

przeciąganie sprzedaży tego co wybudowano, opóźnianie budowy nowych
mieszkań - to wszystko działania wywołujące spowolnienie gospodarcze.

(z tym że akurat developer który miał rentowność 10-20% albo i
wyższą przez ostatnie pare lat może sobie pozwolić na to
by "przeczekać". A gospodarka chciałaby się rozwijać i popyt jest).

[steady_at_najx]

Przeciagac ? A splate kredytu tez moga przeciagac ? Czy nie bardzo ?
Nawet jesli w tej chwili sa na "zero" bo zarobili na sprzedanych
uwazasz ze beda czekali "latami" na to zeby dostac reszte ? A z
czego w tym czasie ta ich firma sie utrzyma ? Z tych inwestycji
ktore wstrzymali ? Przeciez to sie kupy nie trzyma.

[hecer]

> Przeciagac ? A splate kredytu tez moga przeciagac ?

tak. Stać ich.

>A z
> czego w tym czasie ta ich firma sie utrzyma ? Z tych inwestycji
> ktore wstrzymali ? Przeciez to sie kupy nie trzyma.

Im prędzej to zrozumieją, tym lepiej.

[steady_at_najx]

>> tak. Stać ich.


tak stac ich ? na co ich stac ? na przeciaganie splaty ? Chyba nie
zrozumiales retoryki pytania. A z czego ich stac ? Bo chyba nie
sadzisz ze zaplaca z pieniedzy ktore juz trafily na prywatne konta -
zostaly niejako przejedzone.

Deweloperzy to papierowe tygrysy co pokazuje kryzys - jak tylko
zaczelo sie troche gorzej juz sa upadlosci i jeki cierpienia. A
przeciez gorsze dopiero na horyzoncie.


> Im prędzej to zrozumieją, tym lepiej.


oni to rozumieja. Stad ten belkot w ich wypowiedziach.

[kid_cassidy]

>>>>Ale może się to bardziej opłacać komuś kto chce utrzymać ceny na
wysokim poziomie, prawda?

prawda, ale pytanie, czy ten developer ma kasę na przeczekanie?
Owszem, zyski były ogromne, ale rozpasanie równie wielkie. Sa
kredyty bankowe do spłacenia, bieżące koszty. Kto sie nie rozwija,
ten się cofa. Zauważ, że pieprzenie o wstrzymaniu inwestycji do
ekonomiczny samobój dla developa- cykl wybudowania mieszkania to sa
2 lata, pod warunkiem, że masz pozwolenia, projekty, papiery i
możesz budować od zaraz. Jak będziesz czekał i zaklinał wysokie
ceny, to przyjda inni i
pod twoim bokiem zbuduja tanio, tak jak to zaakcepuje rynek.
i To w tym wszystkim jest krzepiace- develop musio sprzedac, klient
nie musi kupic

[hecer]

jeśli kupowali dobre grunty i na nich na razie nic nie będą budować -
to będą skutecznie blokowali spadek cen.

Mieszkania które mają wybudowane mogą powoli sprzedawać - resztę
wynajmować i opłacać z czynszów kredyt. Chodzi o podtrzymanie cen.

Czy to się uda, to nie wiem. Dużo zależy od tego czy faktycznie
dopuszczona będzie konkurencja.

Nowa firma nie postawi ot tak: nie dostanie kredytu, zwłaszcza w
tych czasach. Renomowany developer ma szansę dostać - ale bardzo
spokojnie, by nie doprowadzać do obniżki cen.

Więc na razie developerzy wykorzystują swoją pozycję.

Na dłuższą metę podaż mieszkań trzeba stymulować - bo nadpodaż to
poważny kryzys dla gospodarki.

Ale tego należy się obawiać przy niższych cenach - obecne są
absurdalne i nieuzasadnione - developerzy mieli ogromne marże.

[steady_at_najx]

> jeśli kupowali dobre grunty i na nich na razie nic nie będą
budować -
> to będą skutecznie blokowali spadek cen.

a co ma do tego wartosc ich gruntow ? Jesli tych gruntow nie bedzie
chcial od nich nikt kupic ? Co to znaczy beda blokowac przez
niebudowanie ? Posiedli jakas tajna technologie tworzenia ktorej
nikt inny nie zna ? Czy moze inni zaczna budowac ktorym sie to
oplaci ?

Ogromny % ceny ziemi w cenie mieszkania to MIT. Przy zalozeniu bloku
z garazami i kilku kondygnacji cena ziemi to malutka czesc ceny m2


>> Czy to się uda, to nie wiem. Dużo zależy od tego czy faktycznie
> dopuszczona będzie konkurencja

Dopuszczona ? Co to znaczy dopuszczona ? A coz takiego trzeba zrobic
zeby zostac "dopuszczonym" do budowania ? Jakis certyfikat ?



> Nowa firma nie postawi ot tak: nie dostanie kredytu, zwłaszcza w
> tych czasach. Renomowany developer ma szansę dostać

Widzisz, pokazujesz ze nie rozumiesz. Bank nie ocenia ryzyka kredytu
na podstawie nazwy dewelopera ale na podstawie szansy zwrotu z
inwestycji. Co mu po renomowanym deweloperze skoro wie ze jego
mieszkania sa niesprzedane, wisi mu z kredytem i przesadza z
kosztami ?

Zyjesz dziwnymi mitami produkowanymi przez PR deweloperow a nie
myslisz logicznie wykorzystujac do tego celu przyklady innych
panstw ...

[hecer]

chyba jesteś pierwszą osobą która nie ocenia wiarygodności
kredytowej przez historię spłaty poprzednich pożyczek - a wyłącznie
na podstawie świstka papieru który się nazywa biznes-planem.

Po prostu wchodzisz z ulic, mówisz że masz pomysł i ktoś w banku od
razu zobaczy że masz dobry pomysł?

A dlaczego "ten pomysł jest dobry"?

W banku wniosek kredytowy oceniany jest na podstwie historii spłat
zaciągniętych kredytów, terminowości tych spłat. Osoba oceniająca
ten wniosek może być po prostu zachwycona twoim biznesplanem - ale
nie da ci kredytu "na gębę" bo natychmiast straci pracę. I nie
pomogą jej tłumaczenia że "to świetny biznesplan". Najtrudniej
dostać pierwszy kredyt.
-----------------------------------------------

owszem, można budować w Grębocinie i na Rudaku. Ale jaki to jest
substytut dla działek w dobrej lokalizacji? Żaden.

Domy w dobrej lokalizacji sprzeda się zawsze - z dobrą marżą, jeśli
grunty kupiło się w dobrej cenie.

[kid_cassidy]

hecer, po odrolnieniu ziemi w miastach działek bedzie multum
ich ceny spadną i nawet jak którys devel kupil działke tanio to moze
sie ona okazac droga
po co insteje firma developerksa? By siedziec, nie budowac, ponosic
koszty i czekac na wzrost cen, który nie ma zadnego uzasadnienia???
Na podstawie czego do cholery można snuć wnioski,że ceny pójda wyżej?
Jedna firma w Tor za chwilę zacznie swoja inwestycje, fajna,
atrakcyjna lokalizacja, na razie piszczą ceny o 10% niższe niz Bud i
Marb. Nie jest dla mnie zaskoczeniem, ze w miare budowania i prób
sprzedawania ta cena bedzie obniżana do realnego poziomu. Potrafia
jedni, potrafia drudzy. Torun nie jest skazany na Budlex i MArbud

[steady_at_najx]

>Jaki zalew mieszkań pod wynajem? Ile tych mieszkań jest?:)


ok 600 tysiecy w budowie ( no chyba ze nagle przerwa i zostawia
rozgrzebane budowy - w co watpie - utopili w tym albo kredyty albo
gotowke) liczac mieszkania i domy. Oraz kilkaset tysiecy od ludzi
ktorzy nie mogac sprzedac beda chcieli wynajac. Malo ?

[hecer]

zobaczymy... na razie próbują walczyć z rynkiem:)

(nigdy to jeszcze nikomu nie wyszło na dobre:)

na krótką metę bywa jednak bardzo skuteczne, zwłaszcza w tym kraju i
na prowincji przy dobrych układach.

[steady_at_najx]

Polecam :

forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=106&w=86886069&a=86886069

[hecer]

www.stopkorupcji.pl/pressroom/p56.html
informacja nieco stara - ale pokazuje "czym się zajmowano"

(pieprzenie że jak ktoś wpłacił 25% i dostał poza kolejnością to
wszystko jest w porządku to zwykły cynizm - każdy, kto stał w
kolejce i płacił 10% chciałby mieć możliwość zapłaty 25% i dostać
poza kolejką... ten przywilej miała jednak tylko wladza)

Deweloperzy: Mieszkania podrożeją w grudniu

[hecer]

dlatego najlepszym sposobem na recesję jest zignorowanie interesów
developerów - nawet jesli mają bankrutować. To nie zagraża
gospodarce. Tam były ekstra zyski przez wiele lat i rozsądny
developer nie powinien był tracić wtedy głowy a teraz walczyć o
utrzymanie fikcji.

Budownictwo społeczne łatwo rozruszać - samorządy mogą brać kredyt z
BGK. Popyt jest. Nie każdy chce mieć od razu mieszkanie na własność -
choć można pozwolić mu wykupić mieszkanie z TBS i przekształcić TBS
we wspólnotę w które część osób jest członkami TBS (rodzaj
spółdzielni) a część jest właścicielami. To zależy od sytuacji
finansowej człowieka, kondycji i koniunktury w sektorze bankowym,
etc.

Podaż ze strony TBS wymusiłaby konkurencję i normalne funkcjonowanie
wolnego rynku - czyli developerów, którzy nim władają.

A wzrost obrótów na rynku mieszkaniowym i niskie ceny pozwoliłyby
ożywić koniunkturę w innych sektorach.

W Toruniu mamy lepszy pomysł - wyprzedać majątek za grosze w okresie
największej dekoninunktury, bez stawiania żądnych warunków
inwestorom - i z tych pieniędzy zacząc (i nigdy nie skończyć)
budowę "nowego układu drogowego" opartego na konstrukcjach w
powietrzu i pod ziemią za 1.3 miliarda złotych (przy niepewnej
dotacji z UE na 550mln zł)

[kid_cassidy]

gorące TAk
kilka bankructw oczyście ten developerski nowotwór.
Konsekwencje działania developerów i banków długie lata będą ogonem
dla gospodarki (skredytowane lemingi we frankach, którym, rata
pożera ponad połowe niepewnego dochodu, których budy są wartę części
ceny, za która je kupowali- dzieśiatki tysięcy umoczonych lemingów).
Z trwogą przyglądam się planom np Pawlaka, który co rusz wyskakuje z
cudownym programem naprawczym, beącym ukrytą forma pomocy dla
developerów, faktycznie potrzymująca mieszkaniowy nowotwór i wysokie
ceny.
Wszelkie dopłaty rządowe do kredytów, propozycje pomocy w uciułaniu
wkładu własnego, zwolnienia podatkowe i inne bzdury nie pomoga w
niczym klientowi- one jedynie napedza kasę developerowi.
Zero pomocy dla łapsów, rynek oczyści sie sam.
Zresztą, banki juz wystawiły developerów z tego dmuchania kleineta.
Nachapały się szmalu, poczuły zagrożenie i przykreciły kurek z
kasiorrra. Developerzy zostali sami.

[hecer]

banki chętnie udzielałyby dalej kredytów - nie udzielają bo wyschło
im źródło taniego pieniądza zagranicą.

Banki uprawiają moral hazard - tak jak w Stanach. U nas powstało
kilka czy kilkanaście nowych banków. Dlaczego miałoby być inaczej?
Uratowało nas to, że te nieracjonalne kredyty nie zdążyły być
udzielane na tak masową skalę.

U nas banki zadłużały się we frankach i udzielały pożyczek we
frankach. Im więcej pożyczały zagranicą - tym więcej otwierały
długich pozycji na złotym.

Gdy była już bessa na giełdzie (od początku 2008 roku) a wig20 mocno
spadał, napisałem że inwestorzy wycofują się z przewartościowanych
aktywów finansowych i kupują surowce czy mieszkania. W Polsce w tym
czasie bardzo umacniała się złotówka - aż do sierpnia.

Gdy kosztowała 3.30 (maj czerwiec) napisałem gdzieś na blogu że to
już koniec umocnienia i przeceny na WIG20 - ale w lipcu złoty się
umocnił do 3.20 a WIG20 dalej spadał... Z akcjami się pomyliłem -
taka przecena do 1600 jest kompletnie zaskakująca i nieracjonalna
(chyba tylko przy założeniu że były już przewartościowane w 2002/3)

Spodziewałem się umocnienia złotego do 3.5 lub 3.60. Skala tego
osłabienia jest zaskakująca i równie niezrozumiała - aż 4.40...

Jest to zresztą najlepszy moment by sie zadłużyć w euro i kupować
akcje na wig20:) Tylko jest mały problem - trudno dostac jakikolwiek
kredyt:)

Spadek zlotego wynika po prostu z zamykania pozycji dlugich na
zlotym. Pamietam jak wlasnie wtedy (maj/czerwiec 08) pisalem, ze aby
zloty sie oslabil i zaczelo ozywienie na gieldzie, banki musza
przestac udzielac tyle kredytow mieszkaniowych, pozwalac lokowac w
mieszkania i robic tam babel, umacniac zlotego (sprawiajac ze cena
akcji w euro nie spada wystarczajaco szybko).

Dzis jest swietny moment na to aby:
- spadly ceny mieszkan
- wrocil popyt na mieszkania
- koniunktura zaczela wracac
- ceny na gieldzie szybko odbic do min. WIG20 na 2200.

Gdybym mial kasę (z kredytu:) to bym zrobil sobie hedge fund:
- krotko na mieszkaniach i walucie zagranicznej (euro)
- dlugo na polskich aktywach finansowych w polskiej walucie (zloty)

I do euro wchodzilbym po kursie 3.50-3.75 za 2 lata (tzn do węża -
ERM2, do euro za 3-4 lata, może na euro2012;)

...Pod warunkiem ze recesja bedzie krotka, ceny mieszkań szybko
pójdą w dół.

-------------------

ale to na szczęście tylko domysły i czyste spekulacje. Rolą
ekonomisty nie jest zgadywanie cen aktywów czy przewidywanie stóp
zwrotu - tylko identyfikowanie problemów i skutecznych metod
pozwalających je przezwyciężyć.

[kid_cassidy]

hecer, jest mała różnica, ty swoje prognozy pisałeś kilka miesięcy
temu, a steady juz 2 lata wstecz pisał, że bania z cenami chałup
zaczyna pękać i zmierza do rozpie...
ludzie w szczycie zakupowego szału stali tłumnie w kolejce do
developa i skomleli by podpisał z nimi umowe, potem pisali swój
cyrograf w banku na najbliższe 30 lat a on pod niewiarygodną presja
opinii publicznej, uparcie dzien po dniu, pisał, ze nastąpi to, co
mamy teraz w mieszkaniach i kredytach. prognozy spełniły się bez
pudła.
nikt mu nie wierzył, jechano po nim jak po burku, miał wiarygodność
człowieka, który głosił ze za 2 lata złapiemy kontakt z pozaziemską
cywilizacja i on moze to udowodnic- traktowano jak oszołoma
zczas pokazał kto ma racje

stedy, niestety Toruń jest troche specyficzny w temacie developerki
i nie do końca sytuacje makro i ogólnopolskie trendy mozna tu
adoptowac.
Brak powaznej konkurencji w miescie spłyci to, co dzieje się w Polsce

[hecer]

dobra, to jak ja będę głosił przez następne 10 lat że będzie
ożywienie, to też w końcu okażę się prorokiem:)

w końcu zmiana nastąpi. Zresztą nie chodzi mi wcale o trafność
prognoz, ale o to by zrozumieć mechanizm. Nie da się, nawet
rozumiejąc różne współzależności w przyrodzie, przewidzieć pogody na
jutro.

O tym że ceny akcji są przewartościowane też pisano, też mówiono. A
fundusze wciąż reklamowały się w telewizji:)

Tylko nie jest prawdą to że z tego że mieszkania były
przewartościowane 2 lata temu wynikało że "powinny spaść i kosztować
tyle a tyle".

2 lata temu opłacało się kupić mieszkanie i z wynajmu spłacać
malejące raty kredytu. To nie "ciemny głupi lud" tak robił tylko
rozsądni ludzie.

W ten sposób można było przenieść się "z budy" do nowego mieszkania -
kupić nowe na kredyt w 100%, z wynajmu spłacać raty, mieszkać w
swoim starym...etc. Zresztą różne rzeczy można było robić. I
robiono - a ceny się umacniały.

Jak tego ktoś nie widział - a patrzył sobie na jakieś wskaźniki i
porównywał z Niemcami, etc - to popełniał błąd.

[kid_cassidy]

jeśli napiszesz kiedy dokładnie będzie ozywienie, w jakiej skali
nastąpi, jakich dziedzin dotknie najbardziej a jakich nie, to
bedziesz prorokiem

Polska nie jest wyjatkowa i podlega takim samym mechanizmom i cyklom
koniunkturalnym jak reszta swiata

Zjawiska, które dzieje się obecnie w nieruchomościach też wystapiły
juz wcześniej na świecie:

dwagrosze.blogspot.com/2008/06/czy-ba-si-dugiego-kryzysu-w.html

mówić o czyms i pisac, można (vide giełda i fundusze), ale chodzi o
to, by wyciagać z tego wnioski PRZERD i MYŚLEC PRZED, a nie po

mylisz sie. z tego, że mieszkania kosztowały tyle i tyle 2 lata temu
(w odniesieniu do zarobków, do ilości budowanych mieszkań, do tempa
w jakim polacy zaciagali kredyty)WYNIKAŁO, że powinny spaść i
kosztować mniej. Kłaniają się wspominane wcześniej doswiadczenia na
innych rynkach i trochę rozejrzenia się dookoła

2 lata temu opłacało się kupić mieszkanie (czli podpisać akt), ale
na takie, na które umowę zawarłeś wcześniej, po wcześniejszych
cenach. W innym wupadku kupowałeś w szczycie.

Jeśli piszesz mi, że warto było wówczas na takie szczytowe
mieszkanie zaciagnąc kredyt na 100% wartości (wszyscy jechali w CHF,
które w 2007 kursem oscylowało wokół 2,4)to kompletnie nie
rozumiesz co piszesz. Dziś taka osoba, po 2 latach spłacania w
zasadzie nic nie spłaciła, bo spłacała głównie odsetki, jej
mieszkanie jest warte dużo mniej niż za nie zapłaciła, a wartość
kredytu, który ma na tę chwile do spłacenia jest o 1/5 wyższa.

[hecer]

trochę chaotycznie wyszło, ale chodzi o to że główną przyczyną
umacniania sie zlotego być strumień kredytów we frankach których
udzilały banki - same zadłużały się w tych frankach i jednocześnie
otwierały długie pozycje na zlotym. Teraz gwaltownie i szybko je
zamykaly (trudno zreszta powiedziec w jakiej czesci banki mialy te
pozycje, a w jakiej spekulanci z Londynu...).

Charakterystyczne dla kazdej waluty carry trades - u nas byl CHF, na
szczescie nie jen... powolne dlugotrwale umocnienie i szybki,
gwaltowny, duzy spadek. Wystarczy spojrzec na kursy par opartych na
jenie i franku (do dolara austr, ameryk, euro, zlotego...itd, itp...)

A to, ze wszystkie banki - caly sektor - ma pokuse do hazardu
moralnego jest oczywiste - w Polsce nie byloby inaczej... Banki
udzielaja kredytu bez opamietania dopoki maja pieniadze - walcza o
klienta, i coraz mniej im zalezy na wiarygodnosci tego klienta...
Gdy wpadna w klopoty - wpadna wszyscy razem - a wtedy panstwo musi
pomoc.

Dlatego dzis nie mozna sluchac ani bankow, ani developerow. Ani
nowej kampanii PiSu :))

Deweloperzy: Mieszkania podrożeją w grudniu

[rosfita]

Kupujta kupujta bo taniej już nie będzie.

Deweloperzy: Mieszkania podrożeją w grudniu

[b3ut]

syndyk podniesie ceny? Dziwne

[szlachcic]

Nie smiejmy sie z deweloperow
Przyzwyczaili sie lupania klientow i chca zachowac ten stan
Jedna firma przyznala pewnego dnia ze ceny nie beda juz z kosmosu
ale tak naprawde jeszcze sa i spadna. Juz spadly a kryzys jedynie
jest w poblizu. Co bedzie jak przyjdzie?
Oczywiscie nikt nie wierzy w to co mowia ze ceny wzrosna i
zastanawiam sie czemu ma to sluzyc?

[hecer]

gospodarka.gazeta.pl/gospodarka/1,33181,6213746,Eksperci__ceny_gruntow_inwestycyjnych_nizsze_nawet.html

ta wypowiedź o wzrostach o 5-10% w grudniu przypomina słowa
Greenspana kiedyś: "fundamenty amerykańskiej gospodarki są solidne".
Co bardziej dociekliwi zastanawiali się wtedy "po co on o tym
przypomina":)

[szlachcic]

W Nowosciach wypowiadali sie deweloperzy ze w lato zaczna ceny sie
podnosic
Chyba sie chlopaky nie dogadaly
Nie da sie tego ukryc, chca za wszelka cene jeszcze zrobic klientow
w balona

[kid_cassidy]

"ci" developerzy znow w osobie Dubowika- co gazeta to inny
scenariusz glosi
w ogole niezly bełkot- gdy było ok, to sprzedawali kilkanasie w
miesiacu, a jak wszystko siadlo na dupę, to zaczęli sprzedawać po 30
w miesięcu
im gorzej, tym lepiej, w budlexie jak u ruskich
jesli budlex ma 175 wolnych bud w metrazu do 75 m, to z większymi
metrazami ma ich ponad 200
jesli ma ich ponad 200 to kolejnym klamstwem jest, że wszyscy
budujacy w Tor, na teraz i na cały 2009 rok mają nieco ponad 400 bud
wolnych

Uzupełnienie informacji

[olgierd.dubowik]

Witam ,

Spore zainteresowanie tematem rynku mieszkań w Toruniu jakie
zauważyłem na forum skłoniło mnie do zaprezentowania szerzej
informacji które prezentowała nasza firma podczas konferencji, a
które z uwagi na pojemność tekstów gazet nie znalazły się w
przekazach.

Mam nadzieję, że same suche fakty i liczby pomogą czytelnikom
wyrobić sobie własne zdanie na temat tendencji z jakimi mamy do
czynienia obecnie.

Średnia sprzedaż nowych mieszkań w Toruniu w ostatnich 8 latach
- 1000 sztuk
Sprzedaż w latach kryzysu 2001-2003
- 600 sztuk
Sprzedaż w latach hossy
- 1200 sztuk

Ilość nowych mieszkań do zasiedlenia „od zaraz”
- 207 sztuk
Ilość mieszkań które zostaną oddane do użytkowania w 2009 roku
- 231 sztuk
Łączna ilość mieszkań do zasiedlenia w 2009 roku w Toruniu
- 438 sztuk

Liczba mieszkań do zasiedlenia od zaraz , per capita w Toruniu
- 1 mieszkanie na 1000 mieszkańców
Liczba mieszkań do zasiedlenia od zaraz , per capita w Warszawie
- 8 mieszkań na 1000 mieszkańców

Wzrost stóp procentowych NBP w latach 2007-2008
- z 5,75 % w styczniu 2007 do 6,50 % w grudniu 2008
Obecna stopa procentowa NBP
- 5,75 ( czyli tyle samo co w styczniu 2007 ! )

Wzrost średniej ceny metra kwadratowego mieszkania w Toruniu w
latach 2007-2008
- 20 %
Spadek średniej ceny metra kwadratowego mieszkania w Toruniu III
kwartale 2008
- 20%

Wzrost średniego wynagrodzenia w latach 2007 – 2008
- po 10 % rocznie
Przewidywany wzrost średniego wynagrodzenia w 2009 roku
- 5 %

Tyle suche liczby.
Być może jestem kompletnym ignorantem w branży budowy nowych
mieszkań, ale dla mnie sytuacja gdy:

Wynagrodzenia rosną, wolniej ale rosną
Oprocentowanie kredytów spada
Liczba zapasów gotowych mieszkań spada
Brak noworozpoczynanych budów
Liczna wolnych mieszkań jest niższa niż ich roczna sprzedaż nawet w
najgorszym 2001 roku

Prowadzi do jednego logicznego wniosku. Mianowicie:
po sprzedaży zapasów, co potrwa około 4-5 miesięcy, mieszkań
zabraknie. Wtedy ceny zaczną rosnąć w tempie wzrostu średnich
wynagrodzeń , plus, tempo spadku oprocentowania ( kolejna obniżka ,
po tej z 27 stycznia, o 0,75% zapowiedziana jest na luty ).

Z poważaniem

Olgierd Dubowik
Prezes Zarządu Budlex sp z o.o.

[hecer]

- ustawa o odrolnieniu ziemi.

- napływ budowlańców do Polski i obniżka kosztów robocizny,

- większa konkurencja i nowe firmy

- znaczny wzrost stopy bezrobocia w Toruniu i niższa zdolność
kredytowa

- między bajki można wsadzić 5% wzrost płac - w minionych latach
mieliśmy wzrost pkb 5-7%; teraz w najlepszym razie będzie 2%

- spadek cen materiałów budowlanych

> Liczna wolnych mieszkań jest niższa niż ich roczna sprzedaż nawet
> w
> najgorszym 2001 roku

ale jakie były ceny mieszkań w 2001 roku:)

jak obniżycie do tamtego poziomu i zgodzicie się na takie marże
jakie były podczas tamtego kryzysu - to sprzedaż będzie.

Szacunki opierają się na liczbie mieszkań jakie zostaną oddane w
Toruniu przez developerów. Ludzie będą mogli o wiele taniej
wybudować się na przedmieściach.

Szacunki te robione są z założeniem że można dostosować podaż do
popytu utrzymując ceny i marże na zakładanym - pożądanym - bardzo
wysokim poziomie.

W krótkim czasie - tak. W dłuższym - nie. Choć potrzeba do tego
więcej dobrej woli i zaangażowania ze strony urzędników i większej
konkurencji - ze strony np. budownictwa społecznego.

[olgierd.dubowik]

Witam ,

Ma Pan częściową rację, wszystkie czynniki jakie Pan wymienił
działać będą w kierunku obniżenia kosztów budowy i w konsekwencji
cen. Jest tylko jedno ale, zadziałają one w długim okresie.
Natomiast ja mówię o wzroście 5-10% w roku 2009 i to w stosunku do
cen z grudnia 2008 ( po gwałtownych spadkach ).

Ustawy o gruntach - nie ma
Budowlańców już dziś jest za dużo - jak będzie ich bardzo za dużo to
i tak nic nie zmieni
Bezrobocie dotyka tych ,którzy i tak by nie kupili mieszkania (
przykre ale prawdziwe ), nawet jak wzrośnie o 100% , czyli z 5-6
tysięcy do 12 tysięcy to i tak te dodatkowe 5-6 tysięcy nie było w
stanie kupić mieszkania , nawet za 1,5 tysiąca za metr.
Spadek cen materiałów miał już miejsce w II połowie 2008 roku ,
kolejne spadki nawet jak będą to już niewielkie.
Budownictwo społeczne ( TBS ) jest najdroższym budownictwem. Rata
kredytu i odsetki wliczane są w czynsz, ale na końcu ( jak narazie )
nie ma przeniesienia własności ( może kiedyś to zmienią ).
Koszty budowy na przedmieściu zawsze zmierzają do cen mieszkań (
choć z opóźnieniem ) - tutaj regulują to ceny działek. Wzrost
zakupów działek spowoduje gwałtowny wzrost ich cen ,aż do ich
ustabilizowania.
W 2001 roku nie było kredytów hipotecznych ( w ogóle !!!!! ) a
oprocentowanie wynosiło ponad 24% w skali roku. 100 procent zakupów
było zakupami z oszczędności. Nikt nie miał zdolności
kredytowej ,przy oprocentowaniu 24%. Dopiero spadek inflacji i w
konsekwencji stóp procentowych spowodował pojawienie się zdolności
kredytowej Polaków, stało się to w momencie spadku oprocentowania
poniżej 10% w skali roku.
Dzisiaj stopa procentowa referencyjna wynisi 4,25%. Jest tylko o
0,25% wyższa niż najniższa w histori III RP , czyli 4,00% ( w II
połowie 2007 roku ). Jeżeli NBP w lutym obniży stopy o 0,75% to ,
wyniesie ona 3,50 %. Będzie to najniższe oprocentowanie kredytów w
ostatnich 20 latach !!! Jeżeli ktoś pisze ,że w takim przypadku
zdolność kredytowa Polaków będzie się obniżać - to chyba się lekko
myli.

Życzę powodzenia i mniej zacietrzewienia
z poważaniem
Olgierd Dubowik

[kid_cassidy]

p. Dobowik, kłamie Pan pisząc, że ustawy o gruntach nie ma:

www.bankier.pl/wiadomosc/Prezydent-podpisal-ustawe-ws-odrolnienia-gruntow-1883419.html

kłamie Pan powtórnie, pisząc, że bezrobocie dotyka tylko tych,
którzy nie kupili mieszkania

kłamie Pan kolejny raz piszac, że większa ilość ekip budowlanych nic
nie zmieni- zmieni- ich usługi stana sie bardzo tanie,
niewiarygodnie tanie, oni beda musieli pracować, by zyć
a PAn chciałby pozerowac na tej taniej pracy, wynajmujac ich tanio,
trzymajac wysoka cene mieszkania i kłamiąc na forum o tym, że taniej
nie bedzie

kłamie Pan po raz czwarty pisząc, że spadki cen materiałów
budowlanych będa niewielkie. Sa nadal duże a będa większe, nawet nie
chce mi się tłumaczyć dlaczego, bo jest to tak oczywiste
tu też chetnie by Pan zażerował kupujac tanio i twierdząc, że sie
nie da tanio budowac, bo drogie materiały


bajki o cenie działki w cenie metra juz znamy. Ceny działki są
znane, kazdy może je odnieść do kilkudziesięciu miejsc parkingowych
w piwnicy sprzedanych po 30k, reszte podzielić przez metraz bydynku
i zdemaskowac ten kłamliwy argument

koszty budoway na przedmieściu zmierzają do cen mieszkań? dobre,
pewnie w Pańskiej firmie byłoby to mozliwe,

co z tego, że stopy % są niskie, skoro marże banków od kilku
miesięcy sa wysokie, ryzyko kursowe dobija słabych (ile kredytów
jest w CHF? 90%?) a w efekcie kredyty droższe niz w szczycie bańki,i
udzielane po spełnieniu twardych warunków- banki juz się nie bawią z
developerem w łapanie jeleni na 30 lat, banki was olały i udzielają
kredytów rozsadnie
rekomendacja T wkrótce dobije golasów chcacych dawać developerowi i
bankowi dorobek swego życia

nie sprzedał Pan wszystkiego w szczycie gdy spzrdawało się co
popadnie, bo nie było już na to klientów, a twiedzi Pan, ze spzrda
teraz, gdy nie ma kredytu, nie ma chetnych a klienci mają
swiadomość, ze należy czekać i patrzec jak sie wykrwawiacie

[olgierd.dubowik]

Dziwie mnie, że człowiek o tak szerokiej wiedzy w branży
deweloperskiej i tak wielkiej erudycji nie prowadzi największej
firmy deweloperskiej w Polsce.

słabe

[zweglony_pazur]

olgierd.dubowik napisał:

>
> Dziwie mnie, że człowiek o tak szerokiej wiedzy w branży
> deweloperskiej i tak wielkiej erudycji nie prowadzi największej
> firmy deweloperskiej w Polsce.

słaby przytyk w stosunku do oponenta.
czyżby obracał się Pan tylko w towarzystwie ludzi, z którymi można porozmawiać i
którzy maja wiedzę jedynie w tematyce swojego zawodu?
to musi być bardzo nudne.
11 przed południem, a Pan dalej bawi się w nerwowe polemiki z przypadkowymi
ludźmi, którzy nie prowadzą największych firm developerskich.
OK. nie będę pastwił się dalej. miłego dnia życzę.

[kid_cassidy]

wiedzieć jest rzeczą ludzką p. Dubowik...

mnie mogłoby zdziwić, że człowiek będący prezesem sporej firmy
budowlanej manipuluje liczbami, kłamiliwymi argumentami i osądami.
ale nie dziwi

czy prezes firmy powinien czuć rynek z daleka, traktowac go jako
obszar do symbiozy interesów, czy też traktowac, jak przeciwnika i
zagrożenie dla siebie?

[hecer]

w 2001/2 developerzy bankrutowali - rząd dowalil vat na materiały
budowlane zdaje się (bo unijne przepisy) stopy były 20%, kredytów
nikt nie brał, cała budowlanka leżała i kwiczała a marże były
minimalne. Ale kto przeżył tamte czasy - i kupił grunty - ten pare
lat poźniej miał gigantyczne marże i środki na dalsze zakupy. Podaż
była ograniczona bo tych co przetrwali było mało, a tych co mieli
rozpoczęte budowy jeszcze mniej.

różnica między 2001 a 2008 jest taka że teraz jest więcej
developerów, jest więcej gruntów, cały sektor trzyma się o wiele
lepiej. Ale ceny mieszkań są bardzo wysokie.

[hecer]

poza tym poziom stóp nie ma znaczenia gdy jest credit crunch - i
nikt sobie nie pożycza.

co z tego że stopy banku sa niskie - tak naprawdę liczy się spread
między transakcją O/S a stopą referencyjną WIBOR. Banki nie
pożyczają sobie na dłuższy termin - jak w tej sytuacji mają pozyskać
płynność? Niektórzy oferują już depozyty 8% - bo muszą, takie stawki
dyktują najsłabsi.

patrzenie tylko na stopy procentowe banku centralnego to niezbyt
dobry pomysł. To że RPP obniża stopy oznacza tylko tyle ze
gospodarka wchodzi w okres spowolnienia. Prognozowanie wzrostu cen w
tej sytuacji jest niezbyt sensowne. Wzrost płac na poziomie
5%? "rosną wolno ale rosną"? Chyba posłom.

Powinny spaść - im szybciej tym mniej będzie zwolnień i bezrobocia.
Wiele związków zawodowych szuka porozumień - ograniczenie produkcji,
godzin pracy i niższe płace - aby nie było zwolnień.

brzmi sensownie, prawda? Tak się postępuje w okresie kryzysu czy
spowolnienia. Prognozowanie wzrostów cen mieszkań - gdy lombardy
wypełniają się sprzętem kupionym "pod choinkę"

www.nowosci.com.pl/look/nowosci/article.tpl?IdLanguage=17&IdPublication=6&NrArticle=126628&NrIssue=1015&NrSection
=1&IdTag=38

"Kino domowe za pół ceny
Laptop na gwarancji za 600 zł? Kamera Sony za 500 zł? Tak, a nawet
utargujemy jeszcze niższą kwotę
Małgorzata Oberlan, Czwartek, 22 Stycznia 2009
W lombardach sprzęt zalega na półkach. - Ludzie nie mają pieniędzy
na wykup - mówią ekspedienci. Cierpiących na nagły brak gotówki
przybywa szczególnie tam, gdzie rośnie bezrobocie."


gazetaolsztynska.wm.pl/Nie-mam-na-rachunki--wiec-zastawie-telewizor,62170

"Mają półki pełne aparatów fotograficznych, telefonów komórkowych,
kolekcje laptopów i szuflady pełne biżuterii... Olsztyńskie lombardy
coraz szczelniej wypełniają się rzeczami ludzi, którym w oczy
zajrzał głód lub brakuje pieniędzy na opłacenie rachunków."

--------------

Dane które pan przedstawił o sprzedaży są ciekawe. Ale można z nich
wyciągnać bardzo różne wnioski - nie tylko takie że "ceny wzrosną w
IV kwartale".

Dlaczego nowe mieszkanie które wybudujecie będzie droższe w IV
kwartale? Bo będzie tylu chętnych a wy będziecie mieli tylko kilka
ofert? To zbytnie uproszczenie.

W ogóle nie rozumiem, dlaczego one mają wzrosnąć - co takiego stanie
się że te nowe mieszkania będą więcej warte czy droższe w budowie
niż mieszkania dziś? Co podnosi ich wartość?

Cala ta inflacja opiera się na założeniu że podaż można dowolnie
wyhamować - do jakiego momentu?

[olgierd.dubowik]

Witam ,

Mimo wszystko Panu odpowiem.
Ceny wzrosną - bo mogą.
Jeżeli dziś bywa trzech chętnych na jedno mieszkanie, a kupuje je
ten klient który pierwszy otrzymuje promesę kredytową, to znaczy ,że
ceny wzrosną bo zostaną podniesione. Cena równowagi występuje wtedy
gdy jest jeden chętny na jedno mieszkanie.
pozdrawiam

[hecer]

> Jeżeli dziś bywa trzech chętnych na jedno mieszkanie, a kupuje je
> ten klient który pierwszy otrzymuje promesę kredytową, to
znaczy ,że
> ceny wzrosną bo zostaną podniesione.

------------------------------
bo jest tylko jedno mieszkanie a nie trzy.

Jak przyjdzie jedna osoba to nie będzie żadnego mieszkania - i wtedy
żadne mieszkanie nie zostanie sprzedane ale ceny wzrosną chyba do
nieskończoności.

------------------------------------
przepraszam, jeśli pana razi mój ton.

Ceny wzrosną bo bardzo chcecie je podnieść ograniczając podaż.

W okresie spowolnienia gospodarczego, przy cenach które są już teraz
bardzo wysokie, przy bardzo wysokich marżach które uzyskujecie,
licząc jedynie na to, że rząd ułatwi dostęp do kredytów po to aby
ludzie mogli się zadłużac na jeszcze większe kwoty.

Miasto, aby się rozwijać, musi przyciągac mieszkańców. Brak tanich
mieszkań to jedna z wielu barier. Dlatego mam nadzieję że mieszkania
będzie się budowało osiągając godziwe zyski. Zmiana jest możliwa i
prosta - wystarczy wybudować nowe mieszkania na osiedlu JAR. Może je
postawić samorząd, spółdzielnia mieszkaniowa. I na tym na pewno nie
straci.

System w którym koniunktura na rynku mieszkaniowym podlega dużym
wahaniom jest szkodliwy również dla developerów - ryzyko bankructwa
to koszt ktory ma odzwierciedlenie w cenach które płacą odbiorcy
mieszkań.

Bardziej stabilny rynek można osiągnąc stymulując sektor
budownictwem społecznym. We wszystkich krajach europejskich pelni
ono istotną funkcję - także socjalną i społeczną. W Polsce - działa
na marginesie. Mam nadzieję że ten kryzys to zmieni.

Pomogałaby również poprawa w transportu publicznego - rozwój kolei
podmiejskiej, siatki połączeń, dotacje do transportu publicznego z
samorządu gminnego i wojewódzkiego, większe inwestycje. Wtedy w
pełni rozwinie skrzydła budownictwo indywidualne - kolejny ważny
segment.


-----------------------------
Sektor oparty tylko na developerach ma sporo wad - jak widać ceny
mają rosnąc nawet gdy wszyscy spodziewają deficytu - ludzie boją sie
o pracę, rząd spodziewa się większego deficytu budżetowego, niższych
niż zakładane wplywów podatkowych (także z PIT - a więc cięzko
będzie uzyskać zakładany wzrost płac chyba), gdy konsumpcja
gospodarstw domowych spada (wzrost pkb wyhamuje może aż do 2%) -
ceny mieszkań po prostu muszą rosnąc szybciej niż inflacja...

[hecer]

> Jeżeli dziś bywa trzech chętnych na jedno mieszkanie, a kupuje je
> ten klient który pierwszy otrzymuje promesę kredytową, to
> znaczy ,że
> ceny wzrosną bo zostaną podniesione.

gdyby ceny mieszkań były niższe bank udzieliłby kredytu nie 3 osobom
o najwyższej zdolności - ale 5 osobom. I więcej zarobił - bo
sprzedałby kredytów łącznie o większej wartości. Byłyby to też
kredyty bezpieczniejsze dla banku.

[kid_cassidy]

jeśli twierdzi Pan, ze ma 3 chetnych na mieszkanie, ale kredyt
dostaje jeden to znaczy, że ma Pan 1 chetnego na mieszkanie
Ci, którzy nie moga też sie liczą do budlexowskiej statystyki?
gdyby miał pan faktycznie 3 chetnych, to miałby Pan wszystko od
dawna sprzedane
tylko gdzie ci 3 chetni są? gdzie?

panie Dubowik, Pan sobie odpuści...

[zweglony_pazur]

... polemikę na forum i zamówi u pismaka kolejny artykulik o tym jak to będą
rosły ceny w Toruniu, a klienci ustawiają się w nocy w kolejkach i tworzą listy
społeczne, bo dowiedzieli się iż mieszkań zabraknie jak kiedyś kiełbasy w
sklepach. papier cierpliwy, wszystko zniesie, a i "obiektywny dziennikarz"
napisze wszystko zgodnie z życzeniem, co do przecinka.
do tych Pańskich statystyk proponowałbym podać ceny z lat 1998-2003, ale
uśrednione, łącznie z tymi po sporych upustach, które dawaliście próbując pozbyć
się nie sprzedanych mieszkań na Olsztyńskiej czy Krasińskiego. następnie proszę
zestawić to ze średnimi (ale medianą) zarobkami w mieście.
dopiero wtedy uzyska Pan informację na temat prawdopodobnego popytu.
sam fakt, iż podejmuje Pan osobiście walkę na publicznym forum aby przekonać do
swoich racji i zaklinać dalej rzeczywistość utwierdza mnie w przekonaniu, że w
branży budownictwa mieszkaniowego w Toruniu jest jeszcze gorzej niż myślałem.

[kid_cassidy]

pamięć wybiórcza, zapomniało się u żebraniu o klienta przed kilku
laty, gdy rynek tak docisnął, że podwykonawcom trzeba było gotowe
mieszkania oferowac, jako zapłatę za usługi, na które nie było kasy
w roku 2004 p. Dubowik równiez aktywnie pisał na forum w obronie
Budlexu, a był to czas, w którym podnosili się z ziemi po knock-
oucie rynkowym
dzis mamy kolejny pokaz takiej "obrony Cżęstochowy"

skoro jest tak pieknie na rynku, że mu sie klienci ustawiają w
kolejkę to niech tak pozostanie, ale w głowie prezesa Budlexu, w
końcu dobre samopoczucie tez jest w biznesie istotne,

-ale jeśli ktoś ma tak komfortową sytuację, to macha ręka na
odmienne zdanie innych i robi swoje, a nie próbuje ratowac się w
oczach opinii publicznej na forum
-jesli jest tak pieknie, to nikt nie wciska się z histeryczna
reklama na każdym kroku
-jesli jest tak pięknie, to sprzedawcy z działu handlowego po prostu
informuja o ofercie, a nie wyciskają z siebie pot, by zdobyc i
namówić klienta

racja

[olgierd.dubowik]

Witam ,
Dziękuję za zwrócenie uwagi. Zapomniałem ,że forum nie służy do
wymiany zdań, ale do wymiany inwektyw. Więc odpuszczam sobie.
pozdrawiam
Olgierd Dubowik

to tak samo jak...

[zweglony_pazur]

olgierd.dubowik napisał:

>
> Witam ,
> Dziękuję za zwrócenie uwagi. Zapomniałem ,że forum nie służy do
> wymiany zdań, ale do wymiany inwektyw. Więc odpuszczam sobie.
> pozdrawiam
> Olgierd Dubowik

to tak samo szanowny Panie jak artykuły w prasie, jak i info w mediach w ogóle,
służą podawaniu informacji a nie ukrytej reklamie i wprowadzaniu w błąd. takie
coś (wielokrotnie wyprodukowane "artykuły" o branży developerskiej w T., które
są w rzeczywistości żenująco ukrytą formą reklamy). również mogę nazwać inwektywami.
jest takie ciekawe zdanie: "czwarta władza w błąd wprowadza"

[hecer]

ale nie jest fair puszczać wiązki chowając się z anonimowym nikiem w
necie, komuś kto występuje z imienia i nazwiska.

Nic tego nie usprawiedliwa.

Co z tego że ci się wydaje że ktos manipuluje informacją? Napisz do
gazety, pojawi się w dziale listy. O ile napiszesz to innym
językiem - nawet podpisywać się nie musisz. Oburzenie można wyrazić
w inny sposób. Zresztą, o co się oburzać? Że ktoś dba o swój interes
a nie o twój?:) Kogo ty chcesz rozśmieszyć.

Zrobiło się niefajnie, więc ja też spadam.

[hecer]

aha, jeśli chodzi o nierzetelny artykuł:

- gdyby gazeta dała tytuł: "eksperci - mieszkania zdrożeją w 2009" -
a potem wymyślila sobie postać mgr inż Filemona Pajacewicza i
wetknęła mu w usta napisaną przez szefa Budlexu analizę - to miałbyś
rację.

Każdy kto czyta ten artykuł może sobie wyrobić zdanie - i na pewno
dojdzie do wniosku że opinia developera jest "biased" - obciążona.
Ale czy tzn że lepiej jej nie znać? Czy developer wie że mieszkania
spadną? Czy ktoś ma tę pewność? Chyba tylko ty. Wszystkie prognozy
oparte są o lepsze lub gorsze analizy i dane - czasem gorsza analiza
lepiej się sprawdza niż lepsza - łut szczęscia i tyle.

Więc kupcie sobie chupa chups i dajcie se luz.

[kid_cassidy]

i kto to pisze? człowiek, który pod pseudo hecer jedzie dobitnie po
politykach, urzędnikach, instytucjach i swoich oponentach w
dyskusjach

masz jakąs podwójna moralność? ty robisz, jest ok, a inny to nie ok?

skad taka zmiana frontu hecer? wczoraj tez się oburzałeś, a dziś juz
nie wiesz o co się oburzać?

[hecer]

prowadzę dyskusję w taki sposób, żeby właśnie uzyskać
komentarz ze strony urzędników i polityków na swoje zarzuty -
dlaczego budują bardzo drogi most, dlaczego manipulują informacją
mówiąc że tańszego się nie da zbduować, dlaczego inwestują wszystko
w drogi a nie w przedszkola, dlaczego pozwalają developerom burzyć
wartościowe obiekty, pozwalają by spaliły się kamienice, nie dbają o
ład architektoniczny, dopuszczają kicz w stylu parkingu podziemnego
przy CSW, olewają MZK - itd...długo by wymieniać listę tematów które
poruszyłem i które nie spotkały się z żadnym komentarzem.

Dlaczego? Bo lepiej ignorować te argumenty niż próbować z nimi
polemizować i przegrać. Lepiej przeczekać i uznać kogoś za "oszołoma
i awanturnika" - a najlepiej "sabotażystę który nie chce by w
Toruniu powstał drugi most".

--------------------------

Ale wy dwaj macie całkiem inny system - zamiast cieszyć się że
uzyskujecie komentarz i wasze argumenty mają szansę być nagłośnione,
puszczacie wiązkę która to wszystko kompromituje a adwersarzowi
pozwala powiedzieć "baj".

Ja akurat puszczam wiązkę dopiero po 10 poście na ten sam temat
jakiemuś gościowi od tramwaju na fordonie, który porządnie swoich
myśli i wątpliwości sforumułować nie potrafi. I obaj jesteśmy
anonimowi. Albo paniusi która na serio czy dla jaj pisze, że synek
lepiej jak jej dzieciak nauczy się grac w piłkę z wynajętym trenerem
niz na boisku z chłopakami

Mogę się nabijać z bałaganu MZK - ale jak pojawi się ktoś z MZK kto
skomentuje na łamach prasy "propozycje i argumenty jakie padły w
dyskusji pod artykułem..." - to po prostu będę się cieszył i starał
się przekonać do swoich racji - i wtedy zupełnie inaczej będę się
zachowywał - nie będę "krzyczał w tłumie na forum/wiecu" tylko
dyskutował.

a czasem próbuję coś napisać do gazety pod swoim nazwiskiem.

Mam różne wady, także jako dyskutant (bez sensu dominuję dyskusję).
Ale jednak piszę na temat i konkrety (np o invest-medic stworzyłem
całkiem ciekawą teoryjkę). Różne emocje mogą się przytrafić w
dyskusji, ale wy antagonizujecie atmosferę by zniechęcić kogoś kogo
warto zachęcić. "Bo macie rację".

[kid_cassidy]

mam się cieszyć, że pojawił się p. Dubowik z imienia i nawiska i
uprawia swój naganiacki PR? Jeśli pisze jako Dubowik to ma to dla
mnie taką samą rangę, jak jego pisanie pod pseudo prezes- wazne to,
co pisze. Może udzielac się tu anonimowo, tez chetnie z nim popiszę.

Co mi przyjdzie po zlekceważeniu zmanipulowanego komentarza? Jeszce
komus może zaszkodzić, bo uwierzą, ze faktycznie tak jest, jesli nie
zostanie to obnażone. A adwersarz gdy nie ma wiele do powiedzenia to
mówi "baj" niezależnie czy mu ktoś furtke do wyjścia otwzorzy czy nie

jasne hecer

[zweglony_pazur]

tylko widzisz panie hecer(nota bene "chowający się za anonimowym nickiem"), ja
nie aspiruję do bycia vipem, osobą publiczną, występującą na konferencjach
prasowych itd. itp. nie mam obowiązku i ochoty wymachiwać publicznie swoim
dowodem osobistym, paszportem, metryką czy tam czymkolwiek na co masz ochotę.
korzystam więc z takiej możliwości jaką jest net. jeszcze... na szczęście. wiem,
że Ty, jako gorący zwolennik zakazujący np. ludziom tworzenia ogrodzenia na ich
WŁASNEJ posesji (vide wątek o grodzonych osiedlach) najchętniej wprowadziłbyś
również jakieś nakazy, zakazy i obowiązki także w tej sferze, jaką jest net.

a o co się "oburzam"? dziwne.. jestem bardzo spokojny pisząc sobie w zaciszu. do
oburzania sie bardzo mi daleko, ale odpowiem: nie oburzam się, że "ktoś dba o
swój interes, a nie mój", bo po pierwsze nie oczekuję aby ktoś dbał o mój
interes. o swój interes dbam samodzielnie. piję do (bo to lepsze słowo) tzw.
"dziennikarzy". sądząc po Twoim "oburzeniu" :))))) strasznie trafiło w Ciebie
hasełko o czwartej władzy?
jesteśmy świadkami całych artykułów seriali oper mydlanych (co drugi dzień nowy
odcinek) nie tylko w T. ale w skali kraju i nie tylko branżę developerską mam na
myśli. tak, zarzucam dziennikarzom jak zresztą całym mediom manipulację. coś
takiego jak ciąg założenie-teza-wniosek jest im obcy. oni zaczynają od wniosku.
oczywiście obowiązkowy znak zapytania na końcu, żeby później nikt się nie czepiał.
ale to temat na inny wątek i nie na tym forum.
pzdr.

[hecer]

jeśli komuś można zarzucić uprawianie propagandy to właśnie tobie - kim jest
"zweglony_pazur" nikt nie wie, jest po prosty "zwyklym internauta piszacym z
zacisza domowego" - który jednak po prostu przekonany jest że ceny mieszkań
polecą na łeb na szyję.

Tak o sobie - "zwykły internauta piszący z zacisza domowego" - może powiedzieć
każdy; zarówno prezes spółdzielni mieszkaniowej pod artykułem opisującym
nadużycia finansowe w spółdzielni, radny - w artykule o "laptopach służbowych"
itd...

A kto wie, jaki ty masz interes w przewidywaniu spadku cen?

Ja nie wprowadzam żadnych nowych reguł do dyskusji w internecie - tylko stare
sprawdzone reguły obowiązujące też w realu.

A jeśli chodzi o osoby publiczne - to zachowujesz się jak osoba która w realu
rzucasz pomidorem w kogoś kto przemawia na trybunie czy w VIP'a jakiegoś który
idzie ulicą.

Najlepiej być "w anonimowym tłumie" - bo tam wszystko wolno, nie?

błędy, błędy panie hecer

[zweglony_pazur]

> jeśli komuś można zarzucić uprawianie propagandy to właśnie tobie - kim jest
> "zweglony_pazur" nikt nie wie, jest po prosty "zwyklym internauta piszacym z
> zacisza domowego"

ale co w związku z tym? o co Ci chodzi panie "nie anonimowy" hecer? proponujesz
jakieś nakazy i zakazy? ja nie muszę wiedzieć kim jest pan "nie anonimowy"
hecer. inni najwyraźniej tez nie, skoro nie bili piany.

> - który jednak po prostu przekonany jest że ceny mieszkań
> polecą na łeb na szyję.

błąd panie hecer. 29 stycznia o 11:00 pisałem:
jeśli pojawi sie głęboka i przede wszystkim długa recesja (min. 2 lata), to MOŻE
zobaczymy
za dwa lata ceny 3500-4000 zł/mkw. na większy spadek nie liczę. zastzegam, że to
tylko przypuszczenie. tak na prawdę to nie mam pojęcia jakie będą ceny :)

> Tak o sobie - "zwykły internauta piszący z zacisza domowego" - może powiedzieć
> każdy; zarówno prezes spółdzielni mieszkaniowej pod artykułem opisującym
> nadużycia finansowe w spółdzielni, radny - w artykule o "laptopach służbowych"
> itd...

nie piszę o nadużyciach finansowych. raczej o propagandowych a to nie to samo.

> A kto wie, jaki ty masz interes w przewidywaniu spadku cen?

jasne. jestem obrzydliwym spekulantem, który chce kupić setki mieszkań w Toruniu
po zaniżonych cenach, po to aby je później ogrodzić panie hecer, a pan na czele
nowej formacji lewicowej (której pan tak gorąco pragnął w jakim poście) będzie
rozkułaczał takich posiadaczy w imię budowania nowej "przestrzeni publicznej",
która co prawda jest prywatna ale nie jest prywatna, tylko publiczna tak?

> A jeśli chodzi o osoby publiczne - to zachowujesz się jak osoba która w realu
> rzucasz pomidorem w kogoś kto przemawia na trybunie czy w VIP'a jakiegoś który
> idzie ulicą.

a po co? lubię pomidory. dobry pomidor z bazylią czosnkiem i oliwą nie jest zły

> Najlepiej być "w anonimowym tłumie" - bo tam wszystko wolno, nie?

nie. w tłumie też obowiązują zasady ale co to ma do rzeczy panie "nie anonimowy"
hecer?

[hecer]

nie chce mi się kontynuowac tego offtopica... co chcecie udowodnić?
że przyjemnie się z wami gada?

Gadało się przyjemnie do czasu gdy nie pojechaliście po gościu który
się wam przedstawił i przyszedł porozmawiać, przedstawić swoje
argumenty. Powitaliście go pomidorami i zgniłymi jajami bo po prostu
stoicie w anonimowym tłumie i uważacie że wam wolno.

Taka postać "przeciętnego, szarego człowieka/ przypadkowego
internauty" jest konstrukcją zmyśloną. Nie ma takiej osoby. Ale wam
jest potrzebna by swoje subiektywne oceny przedstawiać jako
obiektywne analizy - oceny developera zawsze będą subiektywne, wasze
zaś zawsze będą "lepsze" bo nie macie "żadnego interesu".

Ja dyskutuję na argumenty - i takich konstrukcji nie potrzebuje. Nie
widzę innego sposobu na podważenie analiz developera który się tu
wypowiada niż przedstawienie kontrargumentów.

Wy zaś zaczeliście od: "o przyszedł! ten co zamawia sobie artykuły w
prasie". Żenada, panowie. Obciach.

[kid_cassidy]

pierdzielisz już bez składu, rozmywając, jak to masz w swoim stylu.

[kid_cassidy]

te blisko 500 mieszkan starczy na dłużej niz pół roku
skoro w okresie doskonałej koniunktury (połowa 2005-początek 2008)
sprzedany 1200 mieszkan, to na ile starczy 500 w czasie recesji?

Wynagrodzenia rosną, wolniej ale rosną
> Oprocentowanie kredytów spada
> Liczba zapasów gotowych mieszkań spada
> Brak noworozpoczynanych budów

wynagrzodzenia rosną jeszcze z rozpedu z 2008, o wzroście
wynagrodzenia prosze poinformować o połowie 2009, gdy recesja
zamieszka w Polsce- wtedy będzie ujemny

oprocentowanie kredytów spada, ale rosna marze banków i ich
wymagania, wzrasta ryzyko kursowe i kredyt staje sie droższy i
dostępny dla nikogo

brak rozpoczynanych budów- chce Pan przykład dużej torunskiej firmy,
która rozpoczyna budowę, w atrakcyjnej lokalizacji, w ceną wyjściowa
niższą od Budlexowskich i ponad 10%

notorycznie kłamie Pan podajac swoje przykłady i manipuluje danymi
czy można traktowac Pana wiarygodnie? kazdy oceni po swojemu

[veltliner]

olgierd.dubowik napisał:

> Wzrost średniej ceny metra kwadratowego mieszkania w Toruniu w
> latach 2007-2008
> - 20 %
> Spadek średniej ceny metra kwadratowego mieszkania w Toruniu III
> kwartale 2008
> - 20%
>
> Wzrost średniego wynagrodzenia w latach 2007 – 2008
> - po 10 % rocznie
> Przewidywany wzrost średniego wynagrodzenia w 2009 roku
> - 5 %
>
> Tyle suche liczby.
> Być może jestem kompletnym ignorantem w branży budowy nowych
> mieszkań...

Nie wiem, czy jesteś kompletnym ignorantem w swojej branży. Jednak dla
uzupełnienia obrazu mógłbyś podać trochę szersze dane:
- Wzrost średniej ceny metra kwadratowego mieszkania w Toruniu w latach
2003-2008, zamiast 2007-2008
- Wzrost średniego wynagrodzenia w latach 2003–2008, zamiast 2007-2008
- Stosunek średniej ceny 1 metra kwadratowego mieszkania w Toruniu do
przeciętnej pensji w Toruniu w latach 2003-2008.

Moim skromnym zdaniem dobranie niepełnych danych (w twoim przypadku zawężenie
podanych liczb tylko do lat 2007-2008), aby udowodnić z góry narzuconą tezę,
świadczy o kompletnej ignorancji.

[olgierd.dubowik]

Witam ,



Popyt na mieszkania kształtowany jest przez ilość gotówki jaka
wpływa na rynek i dostępność mieszkań.
Ilość gotówki kształtowana jest bezpośrednio przez warunki
kredytowe jakie kształtują banki i mają na nie wpływ następujące
czynniki:
- wynagrodzenia
- okres spłaty kredytu
- oprocentowanie
- poziom udziału własnego

Otrzymujemy uproszczony wzór

Cena = Ilość gotówki + dostępność mieszkań
Cena = ( wynagrodzenia + okres spłaty + oprocentowanie + poziom
udziału własnego ) + dostępność mieszkań

W tej sytuacji proste skorelowanie poziomu wynagrodzeń z ceną
niewiele nam mówi ( w sumie nie mówi nam nic ) jeżeli pomijamy inne
czynniki mające wpływ na ilość gotówki trafiającej na rynek.

W okresie 2003-2009 mamy do czynienia z całkowitą zmianą sytuacji.
Od sytuacji gdy kredytów hipotecznych praktycznie nie było wcale (
2003 ) do sytuacji bardzo konkurencyjnego rynku kredytów
hipotecznych ( 2008 ).

Zakres zmian czynników innych niż wynagrodzenia był bardzo
dynamiczny.

Oprocentowanie
z prawie 18 % w 2003 roku do 5,5 % w 2007 roku

Okres spłaty
z 20 lat w 2003 roku do nawet 50 lat w 2007 roku

Udział własny
z 30% w 2003 roku do 0 % w 2007 , a nawet do minus 30% gdy banki
zaczęły finansować nawet 130% wartości mieszkania

Dostępność mieszkań
duża w 2003 roku i do 2008 roku coraz mniejsza w 2009 roku

Dlatego obliczana przez banki zdolność kredytowa ludności rosła
dynamicznie , znacznie szybciej niż poziom wynagrodzeń ( inną
kwestią jest to czy taka polityka banków była właściwa , wg. mnie
nie była ) , po czym z uwagi na kryzys finansowy równie dynamicznie
spadła , a teraz musi się ustabilizować i pytanie jest tylko takie
na jakim poziomie ona się ustabilizuje.
Dlatego też twierdzę i zawsze twierdziłem ,że na poziom cen będą
miały wpływ właśnie te główne czynniki:

Wynagrodzenia
ja przewiduję wzrost o 5% , ale możemy dyskutować

Oprocentowanie
jest 4,25 ( stopa referencyjna ) i będzie spadać

Okres spłaty i poziom udziału własnego
będą takie jak w rekomendacji „T” KNF ( do odszukania w necie )

Dostępność mieszkań
będzie niska pod koniec 2009 roku

Korelowanie tylko jednego czynnika w modelu ceny jest błędem za
który stawiają niedostateczny na pierwszym kolokwium z ekonometrii,
ale dotyczy to tylko studentów tego szanownego kierunku .

Z poważaniem

Olgierd Dubowik

[wiechl]

Panie Prezesie,

aby obraz był pełen, proszę dodać jeszcze jedną zmienną:

skłonność do podejmowania ryzyka

W przypadku osób podpisujących prawie dożywocie (kredyt na 30 lat), zmienna ta ma ogromne znaczenie.
Oczywiście, nie da się jej precyzyjnie określić, ale po dość histerycznych zachowaniach na rynku (nie tylko budowlanym), podkręcanych nieustannie przez media, dużo wody w Wiśle będzie musiało upłynąć, zanim ludzie 'nabiorą odwagi' do inwestowania i podpisywania wieloletnich zobowiązań.

Każdy o zdrowych zmysłach, kto nie jest przypartu do muru, po prostu czeka. Bo nie wiadomo, jak za pół roku będzie wygladała inflacja, czy też kursy walutowe (a tym samym wielkość rat).
Jeżeli gospodarka się szybko ustabilizuje, być może będzie miał Pan rację. Jeśli natomiast czeka nas dłuższe spowolnienie (co jest zdecydowanie bardziej prawdopodobne), to będzie się Pan musiał pogodzić z rzeczywistością, którą najlepiej opisze slogan reklamowy jednej z toruńskich firm: "koniec z cenami z kosmosu!"

pozdrawiam
WL

[olgierd.dubowik]

Ma Pan absolutną rację jest to bardzo ważny , a nawet zasadniczy
czynnik. Nietety moje ograniczone kompetencje pozwalają mi
analizować jedgo wpływ jedynie na podstawie doświadczeń będących
moim udziałem, intuicji i obserwacji bieżących. Bieżące obserwacje
wypływają z analizy popytu ( ilości umów podpisywanych ) w ostatnim
dość krótkim okresie ( miesiąc , dwa ). I tu mogę się mylić.
pozdrawiam
O D

[hecer]

jedno pytanie - sprawdzał pan jak się panu korelują reszty z
regresorami? na pewno się korelują ze zmienną opisywaną.

Taki model, na serii 6 letniej serii z lat 2003-9, z taką pokaźną
ilością regresorów jaką chce pan tam wrzucić (ile?), nawet na danych
kwartalnych będzie lipą bo podobno w budownictwie jest wielka
sezonowość... oczyści pan z sezonowości i spadnie panu zmienność.

Panu się wydaje że jak zaszedł dużo dalej niż zwykła korelacja?
Owszem, troszeczkę.

Niestety, w tej analizie skazani jesteśmy na intuicję która będzie
opisywac całe otoczenie gospodarcze - skazani jesteśmy na błędy.

Może pan szacować wzrost cen mieszkań na poziomie 5% - przy
zmienności estymatora w przedziale (-30% do +30%)...

Niech pan pokaże ten model, a nie mówi jakie pan ma wyniki:)) Bo to
jest dopiero śmieszne.

[hecer]

zwykły prosty test na korelację reszt pan sobie zrobi.

poza tym, 6 letnia seria i pewnie 6 regresorów - wie pan jaką pan
zmienność estymatora otrzyma?:) przejście na kwartalne jest
ryzykowne.

w ogóle co to jest za model? Tam jest pewnie tyle pułapek że
modelowanie tych cen byłoby interesującym wyzwaniem teoretycznym.

RPP próbuje utrafić ze swoimi prognozami i projekcjami nie może
trafić - a ma dłuższą serię... Niestety, jak stopy są na poziomie
20% a potem spadają do 4% a w gospodarce dzieją się istotne
strukturalne zmiany - to założenia że ten wycinek który chwytamy w
modelu zachowuje się stabilnie, jest błędne.

Takie gadanie że coś tam panu wyszło na komputerze jest po prostu
niepoważne. Każdy student 2 roku ekonomii to panu powie - trzeba
jednak przetestować swój model. A pan już na podstawie tych wyników
chce robić prognozy.. Daleko poza jedynkę na kolokwium to chyba
wykracza.

Ale może się mylę... jestem w sumie ekspertem od wszystkiego więc
gdzieś muszę się mylić.;)

[hecer]

zabrakło "nie" w ostatnim zdaniu przedostatniego paragrafu,
po "chyba"

[olgierd.dubowik]

Witam ,

Nigdzie nie napisałem ,że zrobiłem taki model , że go sprawdzałem i
cokolwiek obliczam w sposób ścisły. Mam wystarczający poziom wiedzy
by wiedzieć ,że jestem za "cienki w uszach" na takie modelowanie.
Napisałem jedynie ,że zmiennych zależnych dla ceny jest znacznie
więcej niż jedna - wynagrodzenie. Moja prognoza dla naszego
niewielkiego rynku lokalnego , wzrost cen w okresie grudzień 2008 a
grudzień 2009 na poziomie 5 - 10 % nie wynika ze ścisłego
modelowania ,ale właśnie z intuicji popartej kilkoma trywialnymi
obliczniami i bieżącą obserwacją elastyczności cenowej popytu w
Budleksie , który co by nie mówić ma obecnie około 40% toruńskiego
rynku. To tylko tyle , dziennikarze pytają więc odpowiadam. Nikt nie
jest zobowiązany do zgadzania się ze mną, a dyskusja ( byle nie
schodząca do poziomu rynsztoka ) jest dla mnie osobiście cenna.
pozdrawiam
Olgierd Dubowik

[hecer]

nie znam specyfiki tego rynku - ale jeśli wybuduje się tylko 1/4
tego co się budowało rok temu - w lepszej lokalizacji i wyższym
standardzie - to pewnie średnia cena będzie wyższa. Ale to brzmi
zupełnie inaczej niż prognoza jaka zawarta jest w artykule.

Moja długoterminowa prognoza dla miast wielkości "torunia" jest
zdecydowanie: "sprzedaj". W takim aleksandrowie, chełmży, unisławiu
czy ciechocinku mieszkań jest mnóstwo - wkrótce pojawią sie tam
pustostany tak jak w niemczech wschodnich. Tak mi się jakoś wydaje.
Podobny los czeka w ciągu kilku/kilkunastu lat Toruń.

"Kupuj" zostawiam dla kilku dużych polskich metropolii.

Mamy bardzo kiepską demografię, żadnej imigracji.

Będziemy obserwować ucieczkę na wieś - bo wieś jest mocno w Europie
faworyzowana - a w Polsce szczególnie.

Ucieczkę do największych miast.

I rozwój przedmieść.

Toruń nie odczuwa ubytku - bo rynek pracy uzupełniają ludzie z
małych miasteczek - podczas gdy torunianie uciekają do dużych.
Jakość zasobów obniża się.

Jak wyschnie strumień napływający z małych miejscowości a nadal
będzie odpływ z Torunia - będziemy się wyludniać. I to nas czeka
prędzej niż później.

Tendencje negatywne dla Torunia to:
- napływ z małych miasteczek do Torunia przestanie równoważyć odpływ
z Torunia
- szybkie starzenie się mieszkańców Torunia
- odpływ na przedmieścia
- odpływ na wieś
- odpływ młodych do dużych miast

40% rynku to dużo, ale rynek będzie się kurczył, rozwijał w
tempie "odtworzenia zasobów mieszkaniowych". Pustostany na
Rubinkowie będą skutecznie hamowały wzrost cen.

To że "lokalnych bonzów stać" to też tendencja negatywna.

-----------------
Te wszystkie czynniki mają największe znaczenie dla miasta i
regionu - powinny być elementem strategii rozwoju, a po prostu
wymieniane są w różnych dokumentach bez konkretnych programów...

Samorządy muszą postawić na "mądry socjal" - po to aby być
konkurencyjne wobec innych gmin i zagranicy. Powinniśmy zatrzymywać
absolwentów UMK - dawać im wielkie ulgi, zlecać projekty z urzędu
miasta, w ramach funduszu, granty, stypendia, kontrakty - cokolwiek
by zostawali. Mieszkanie, żłobek i przedszkole to powinien być
standard.

To wyludnienie prowincji nie jest odległą perspektywą - za 3-4 lata
będzie odczuwalne, za 5-7 lat zacznie być o tym głośno i wtedy
odpalone zostaną spóźnione programy.

Budowanie "na odtworzenie zasobów mieszkaniowych" - przy
pustostanach w wielkiej płycie - nie będzie opłacalne. Największe
problemy mieszkaniowe w Polsce były wtedy gdy rodziło się dużo
dzieci - stąd brały się kolejki "po przydział". Teraz nas nie
przebywa - chcemy tylko ładniej mieszkać.

Rośnie jednak podaż starych mieszkań bo one się wbrew pozorom wolno
amortyzują - i ona będzie hamowała wzrost cen nowych.

[olgierd.dubowik]

Witam ,

Dokument jaki otrzymali dziennikarze miał 40 stron pisanych maczkiem
i niestety nie ja odpowiadam w jakim kontekście zaprezentowali go w
swoich artykułach. Stąd zresztą moje „erraty” tutaj.

Wyludnianie

Skoro w okresie odtwarzania zapasów zdolności produkcyjnych ( 2 – 3
lata ) w spółce deweloperskiej nie odczujemy efektów wyludnienia ,
to możemy je spokojnie pominąć w rozważaniach. Nie moją rolą jest
roztrząsanie tych problemów , ja muszę jedynie dostosować spółkę do
warunków jakie stworzą radni z prezydentem – i tyle.
Dlatego moje prognozy obejmują kilkanaście miesięcy a nie kilka lat.

Rynek wtórny

Jeżeli migracje mają efekt zerowy to znaczy ,że ruch na rynku
wtórnym jest wprost proporcjonalny do rynku pierwotnego – po prostu
ci którzy sprzedają mieszkanie na Rubinkowie muszą wprowadzić się do
nowego domu lub mieszkania. Przy zerowej migracji tyle samo mieszkań
zostanie sprzedanych na rynku wtórnym co zostanie wybudowanym na
rynku pierwotnym , minus ubytki ( rozbiórki ).

Pustostany

Oczywiście zaczną powstawać na Rubinkowie i ruch ten będzie się
nasilał w miarę procesów „slumsienia” tych budynków. Wspólnoty
mieszkaniowe jakie powstawać będą na tych osiedlach nie będą zdolne
do utrzymania substancji mieszkaniowej ( odtwarzania ) . Nikt nie
zmusi mieszkańców parterów ( do gdzieś 4 piętra ) na łożenie na
fundusz remontowy , na windy i dachy. Reszta z wyższych pieter
będzie się wyprowadzać do nowych mieszkań lub żyć w degradujących
się budynkach. Możliwości sprzedaży mieszkań w tego typu budynkach
będą się zmniejszać – ceny będą spadać , być może do zera w długim
okresie , coś jak w NRD.
Tym chętniej wszyscy których będzie stać na kupno nowych mieszkań ,
będą wyprowadzać się i próbować sprzedać stare mieszkanie na
Rubinkowie. W ten sposób przy zerowej migracji popyt na nowe
mieszkania wzrośnie. Niekoniecznie więc pustostany będą hamować
popyt , proszę pamiętać ,że w Polsce mieszkanie w dalszym ciągu nie
jest traktowane jako rzecz zaspokajająca potrzebę życiową , ale też
jako lokata kapitału , czasami dla kolejnych pokoleń, dlatego zakup
pustostanu ( nawet taniego ) przez część kupujących nie spełni tego
drugiego warunku, co najwyżej może być czasowo wynajmowany. Z
tym ,że jego właściciel gdzieś musi mieszkać ( nowy dom lub
mieszkanie )

Migracja na wieś

Ten element występuje już od dłuższego czasu i już od kilku lat
wpływa na popyt. Osobiście nie przewiduję gwałtownego zwiększenia
się tego popytu w stosunku do popytu na nowe mieszkania. Nie
wszystkie decyzje o wyprowadzce wynikają z różnicy w cenie. Dużo z
tych decyzji wynika z upodobań i chęci zmiany sposobu życia.
Już dziś w Toruniu obserwujemy tendencję odwrotną. Ludzie którzy
kilka lat temu wyprowadzali się na wieś , w momencie gdy dzieci
wyjechały ( na studia , do pracy ) i w momencie gdy zdrowie nie
pozwala na intensywny poziom obowiązków w życiu na wsi – wracają.
Skala zjawiska nie jest tak duża jak w wielkich aglomeracjach ,
gdzie żyć na wsi i pracować w mieście po prostu się nie da, ale
znacząco się zwiększa.

Z poważaniem

OD

[hecer]

pańskie analizy są obliczone na najbliższy okres - ale akurat na ten
okres przypada najwięcej niepewności dotyczącej koniunktury w
gospodarce oraz niepewności dotyczącej cen mieszkań.

Zamiast skupiać się na tym czego nie wiemy - czyli "jak nasza
gospodarka wejdzie w okres spowolnienia w najbliższym czasie" -
wydaje mi się że warto zastanowić się "co miało miejsce w minionych
latach" - i na ile to się może powtórzyć w przyszłości. Czy zjawiska
które miały miejsce w ostatnich 5 latach będą określały trend w
dłuższym terminie?

Moim zdaniem nie. Wymowa artykułu w gazecie jest jednak dość
oczywista - "ceny zaczną rosnąć od 4 kwartału". Tak jakby sytuacja
jaka miała miejsce w minionych 5 latach miała trwać dalej - po
krótkiej, rocznej przerwie.

Nie będę spekulował w jakiej mierze jest to wizja wypływająca z
interpretacji dziennikarzy a w jakiej konkluzja płynąca z 40 stron
pańskiego opracowania.

------------------
Wypłynął temat który jest bardzo ciekawy, który poruszył "wiechl" w
poście powyżej, czyli "mieszkania jako lokata kapitału".

Moim zdaniem w ciągu minionych 5 lat ludzie stali przed
wyborem: "kupuj bo będzie tylko drożej" - traktowali mieszkanie jako
lokatę kapitału, ale nie kupowali 5 mieszkań, tylko po prostu
zmieniali swoje stare na nowe "bo tak robią inni, bo to ostatni
moment, bo nowe jest na grodzonym osiedlu i ma wyższy standard".

Garstka spekulantów pojawiła się też i na naszym rynku - i oni
kupowali po kilka na kredyt spłacany z wynajmu oraz bardzo szybko
obracali mieszkaniami łatwo podbijając ceny towaru który był
deficytowy.

W przypadku nierównowagi jaka miała miejsce między popytem a podażą -
ceny zachowywały się więc bardzo dynamicznie.

Ale fundamentalnym czynnikiem była jednak "chęć zamiany starego na
nowsze póki to można zrobić tanio - i jeszcze na tym zarobić".

Mieszkania amortyzują się jednak wolno - pan twierdzi że stare bloki
przemienią się w slamsy - ale moim zdaniem to po prostu chwyt
marketingowy który stosujecie. Wartość tych mieszkań wcale nie
będzie się degradowała - tak szybko jak przypuszczacie.

Bezpieczeństwo będzie rosło. Infrastruktura na tych osiedlach
(sklepy, targowiska, uslugi) jest bardzo dobra. Komunikacja - dobra
i coraz lepsza. Po odmalowaniu, ociepleniu, remoncie - ich wartość
będzie nadal wysoka - relatywnie wyższa.

To dość odważne stwierdzenie - i nieco pod prąd oczekiwaniom rynku,
że "w wielkiej płycie będzie szybko tanieć". Owszem, może tak. Ale
to będzie krótki trend - o wiele silniej tanieć będzie to co
oddaliście niedawno do użytkowania, co ludzie kupili "jako lokatę
kapitału".

Na pewno nie mam takiej wiedzy z zakresu budownictwa by umieć ocenić
i porównać parametry budynków - ale sądzę że ta wielka płyta i to co
oddajecie do użytkowania ostatnio nie różni się aż tak bardzo.
Owszem, są ładne budynki developerów w Toruniu. Ale moim zdaniem
użytkownik mieszkania wkrótce zrozumie że to w wielkiej płycie po
remoncie jest równie dobre.

Liczy się oczywiście sąsiedztwo - na razie panuje selekcja i w
nowych domach mieszkają bogatsi ludzie i jest spokojniej. Ale po
jakimś czasie różnice będą się zacierać - na osiedlach z wielkiej
płyty będzie się poprawiało, te mieszkania zostaną docenione. A na
nowych grodzonych osiedlach - bez zmian i stopniowo zaczną tracić
swoją atrakcyjność.

I tak upadnie mit "kupowania jako lokaty".

Moim zdaniem znakomitym przykładem koncepcji urbanistycznej jest
Osiedle Na Skarpie wybudowane przez Miastoprojekt. Gdy powstało,
miało ścieżki do joggingu, stoły do gry w szachy, scieżki rowerowe,
amfiteatr, kluby osiedlowe, tor rowerowy do nauki zasad ruchu
drogowego, szkoły, pawilony handlowe...

Bloki powstały w dużych odległościach od siebie, a nie jeden na
drugim jak na Rubinkowie I i II. Całe osiedle zaś usytuowano w
lesie, pomiedzy drzewami - co jest moim zdaniem głównym estetycznym
walorem tego osiedla i wielkim przykładem do naśladowania. Nic tak
nie wpływa na estetykę osiedla jak przyroda za oknem i beton który
utopiony jest zieleni.

Dziś, po odmalowaniu bloków, Na Skarpie jest jednym z
najpiękniejszych torunskich blokowisk i bardzo atrakcyjną dzielnicą
mieszkaniową która traci min. dlatego że jest dość słabo
skomunikowane transportem publicznym z centrum i poziom
bezpieczeństwa tam jest marny.

Ale odzyska swoją wartość - tak jak odzyskiwały wartość mieszkania w
Nowej Hucie w Krakowie (choc pod Krakowem akurat wszystko się
sprzedawało).

Wasze osiedla moim zdaniem nigdy nie osiągną takich walorów za 10
lat - bo zostały slabo zaprojektowane, bloki stoją gęsto,
przestrzeni publicznej nie ma wcale, nie ma boisk, wszystko zostało
stłoczone i upchane. Nowym blokom nie służy też to, ze powstają bez
szerszej koncepcji urbanistycznej dla osiedla.

Wkrótce okaże się że to chwyt marketingowy a produkt nie jest warty
lokaty.

To co wybudowaliście jest czasem bardzo udane - ale czasem też
bardzo nieudane. Tylko że o tym się jeszcze nie mówi.

Pustostany w "slamsach" z wielkiej płyty będą więc jednak skutecznie
konkurować z produktami jakie powstaly po nich - ich podaż będzie
duża, ceny bardzo atrakcyjne.

A produkt oddany przez developerów okaże się mieć swoje wady - i
straci wyjątkowość, przestanie być oddzielnym "elitarnym" segmentem.
Wystarczy że tych grodzonych osiedli jeszcze trochę powstanie - i
życue za płotem tak spowszecdnieje że zupełnie przestanie być
wyjątkowe. Być za płotem można - jeśli się jest wybrańcem. Ale jak
każdy jest za swoim płotem, to przestaje podnosić wartość tych
pięknych enklaw zdefiniowanych przez płot i nazwę własną.


Budynki w najlepszych miejscach, na bardzo atrakcyjnych działkach
dobrze zaprojektowane, będą wam wciąż podbijały ceny. Ale ile takich
gruntów jest? Nie uda się sprzedawać wszystko na pniu jak dotychczas
pod hasłem "to dobra lokata i ostatnia szansa by zdążyć kupić". Tym
samym marże spadną.

[kid_cassidy]

Dlatego też twierdzę i zawsze twierdziłem ,że na poziom cen będą
> miały wpływ właśnie te główne czynniki:
> Wynagrodzenia
> ja przewiduję wzrost o 5% , ale możemy dyskutować


nawet jesli to założenie sie spełni, to oznacza, że wynagrodzenai
wzrosna (w duzym uogólnieniu) o poziom inflacji, czyli realnie nie
wzrosna

> Oprocentowanie
> jest 4,25 ( stopa referencyjna ) i będzie spadać

opropcentowanie spada, ale marże banków (i koszt pozostałych,
wymaganych bez bank form zapezpieczenia) sa kilkukrotnie wyższe niż
w ubiegłym roku, zatem koszt ktredytu nie maleje, wręcz rośnie
ponadto dochodzi wysokie ryzyko kursowe- ulubioną waluta
kredytobiorcy sa CHF


> Okres spłaty i poziom udziału własnego
> będą takie jak w rekomendacji „T” KNF ( do odszukania w necie )

mówiąc wprost rekomendacja T dodatkowo dorzuci kłody pod nogi
developerów (i klientów, ale im wyjdzie to akurat na dobre),
poziom udziału własnego, sposób naliczania zdolności kredytowej w
stosunku do dochodów (nikt już nie uwierzy ,ze 400 miesięcznie
wystarczy na zapewnienie minimalnego socjalu kredytobiorcy)
spowodują, ze niewielu przejdzie przez sito kredytowe
>
> Dostępność mieszkań
> będzie niska pod koniec 2009 roku

ok, co zatem mamy w tym równaniu?
po stronie czynników finansowych, we wszystkich 3 aspektach, mamy
niekorzystna dla developera sytuację i ostry dół po tej stronie
równania
czy zatem fakt mniejszej dostępności mieszkań będzie miał taką siłę,
by spowodować wzrost cen???

[olgierd.dubowik]

Jeżeli wzrost wynagrodzeń ( w dużym uogólnieniu ) wyniesie około
5% , czyli o poziom inflacji , a ja mówiłem na konferencji o
wzroście cen proporcjonalnym do wzrostu wynagrodzeń – to znaczy ,że
ceny wzrosną ( w dużym uogólnieniu ) o poziom inflacji , czyli
realnie nie wzrosną. Mówiłem o wzroście nominalnym na poziomie 5-10%.

Skoro piszę o aktualnej referencyjnej stopie procentowej na
poziomie 4,25 to chyba jasne ,że nie ma zagrożenia kursowego bo
mówię o PLN , w CHF stopa referencyjne wynosi 0,7 % !!!

Koszt kredytu spada i po prostu musisz mi wierzyć ( skanów umów
kredytowych wrzucał nie będę bo mi nie wolno ) .

Rekomendacja T wprowadza na bazie właśnie rekomendacji to co banki
wprowadziły już w listopadzie , a czasami nawet jest łagodniejsza .

Skoro z dostępnych na początku stycznia 98 mieszkań w Toruniu Budlex
sprzedał już 16 to znaczy ,że w połowie roku mieszkań nie będzie
jeżeli ktoś nie zacznie sprzedawać dodatkowych mieszkań.

[kid_cassidy]

ok, zatem ceny mieszkań, po sprzedazy zapasów, będa rosły w tempie
skorelowanym ze wzrostem wynagrodzeń, czyli mniej więcej) o poziom
inflacji, więc realnie nie będa osły
podkreślam optymistyczne założenie- wynagrodzenia maja wzrosnąć
a wiosną ma być cieplej....ale może spadnie jeszcze snieg i grad

jaki jest udział kredytów zaciaganych w złotych? margines.
jaka jest w tym momencie waga argumentu o niższym koszcie kredytu w
złotych, skoro dla dominującego na rynku, w CHF, wielkosć
współczynników w umowie (np aktualne marże 3%, zamiast
dotychczasowych 1%) i ryzyko walutowe powodują wzrost tego kosztu?
oprocentowanie dziś takie, jutro inne, jak w życiu, ale marże banku
w umówie pozostają niezmienne, przez cały czas i to waży na realnym
koszcie
skupianie się tylko na aktualnie spadających stopach jest
manipulacja, mówieniem połowicznym

zwracam uwagę, że na razie banki robia własne sito na zasadzie
dowolności a kryteria uznawania zdolności i wyznaczania zabezpieczeń
są kryteriami nakreślonym przez zarządy banków
jedne sa rygorystyczne, inne sa jeszcze liberalne
Rek T wprowadzi rygor dla wszystkich, zatem napływ pieniądza
zmniejszy sie

na początku stycznia Budlex miał 98 mieszkań, w styczniu sprzedało
się ich 16, faktycznie w takim tempie za 5 miesięcy nic nie zostanie
ale to kolejna manipulacja, tym razem polegajaca na przemilczeniu,
że przecież w 2009 oddacie jeszcze sporo nowych mieszkań
ile ich będzie? razem z ubiegłorocznymi około 250? rozumiem, że nie
wpuscicie ich na rynek, by sztucznie i siłowo trzymać wysoka cene?
Dyr handlowa Budlexu, w drugim torunskim dzeinniku opowiadała, że
miesięczna sprzedaż to ok 30 mieszkan, czyżby w styczniu zajrzało
spowolnienie tempa? pewnie taka mała sezonówka, nic wielkiego:)

dalej w równaniu na zwrost cen mieruchomości, po stronie czynników
finansowych sa dziury, które tuszuje się optymistycznym założeniem
wzrostu płac, argumentami o tańszym kredycie (ale nie w zyciowej
wersji), poboznym zyczeniem, ze banki jeszcze nie pokazały na co ich
stać w ograniczaniu kredytów i agitowaniem, ze za 5 miesięcy skończa
się nowe mieszkania

[hecer]

im dłużej będzie pan z uporem będzie twierdził że kredyt jest tańszy
bo spadły stopy, tym mniej osób kupi tę analizę o wzroście. Tę
informacje łatwo sprawdzić w banku.

Marże - tak jak pisał kid - wzrosły na kredycie we frankach do 4% -
wynosiły poniżej 1%. Na złotówkach - wzrosły do 3%, wynosiły ok 1.2-
1.5% chyba. Dziś odsetki wynoszą tyle samo albo więcej co przed
kryzysem. Bardzo podrożał w porównaniu do okresu przed kryzysem,
kredyt walutowy. Wynosi tyle co złotowy przed kryzysem. Zlotowy
kredyt jest mniej więcej bez zmian (obniżka stóp, wzrost marży).

Dostępność też jest bardziej ograniczona. Jedynie zlotowe dawane są
na 100% nieruchomości i dłuższy okres.

Chyba kiepsko idzie wam sprzedaż Winnicy.

Fajnie się czytało...

[libero72]

Z przyjemnością poczytałem wymianę zdań na forum. Łącznie z uzyciem
elementów ekonometri.. ;) Ale suma sumarum cały problem sprowadza
się do relacji możliwości nabywczych klientów kontra realna podaż.
Firmy developerskie działają na lokalnym rynku i poniekąd rozumiem
ich zachowanie - tak racjonalnie patrząc z drugiej strony to
działają dla zysku a nie duchu socjalistycznego "zaspokajania
potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa". I naturalną tendencją będzie
dożenie do utrzymania możliwie satysfakcjjonującego poziomu zysku (
można zarabiać 100% można i 10% - zależy jaki kto ma pomysł na
biznes ). Takze prosze nie dziwić się tendencji do utrzymywania
obecnych cen a nawet podwyższania...
Z drugiej strony szalejący popyt był de facto generowany jednym
czynnikiem - wlewającym się strumieniem pieniądza na rynek. Strumień
nie generowany przez wzrost zasobności nabywców ale poprzez nad
wyraz liberalną politykę banków - oferty typu 130% wartości
nieruchomości... Przecież to była kpina. Pomimo świadomości że
projekt inwetycyjny trwa 2-3 lata ceny rosły szalenie napędzane
rosnącą podażą pieniądza... Praktyczny przykład inflacji na rynku
okręslonych dóbr.

Teraz pozostaje wszystkim uczestnikom rynku nieruchomości poświczyć
zajęcia z elastyczności popytu...Plus poczekać kto dostosuje się do
reguł rynkowych. Prosze wybaczyć ale nadal twierdzę że firma
devleoperska która postanowi "nic" nie budować przez okres gdy rynek
nie akceptuje cen "nierynkowych" moze spokojnie już zwijać biznes.
Inni to zrobią zadawaljąc sie jiższymi marżami, takie są prawa
rynku...

[hecer]

moim zdaniem doświadczenia minionego okresu powinny skłaniać do większej
dyskusji nt. rynku mieszkaniowego.

- Na szczeblu samorządowym powinny powstawać analizy zasobów mieszkaniowych,
prognozy dotyczące popytu. Ten rynek powinien być stale monitorowany przez
fachowców - a to co mamy to zwykłe statystki. Bez analiz (korzystamy z 40
stronicowej analizy sporządzonej przez.... developera)

- plany zagospodarowania powinny być zdecydowanie bardziej przemyślane i
rozbudowane - tak aby wyłaniała się z nich jakaś spójna koncepcja urbanistyczna.
Dziś wygląd miasta dyktuje developer. Czasy bardziej zintegrowanych planów
odeszły w niepamięć niestety. Miasto sprzedaje grunt bo potrzebuje pieniędzy - a
czy tam powstanie stacja benzynowa, blaszak czy coś innego to ich nie obchodzi
(przykład to teren wokół PKS - makabra. Za tę inwestycję - w strefie buforowej
starówki (patrz mapka na stronie most.torun.pl) - nasz "piękny" powinien
wyjechać z miasta na taczkach)

- czemu samorząd nie jest developerem? Samorząd sprzedaje grunt i akceptuje plan
inwestycyjny - ale czemu nie sporządzi planu inwestycyjnego sam? Niech samorząd
robi też własny projekt, potem niech zleca go wykonawcy, a potem niech
sprzedaje/wynajmuje gotowe mieszkania lub powierzchnię handlową.

- samorząd na rynku mieszkaniowym - wyposażony w porządne analizy - może
stymulować rynek. Ale jakie to byłoby "nie na rękę" - taka przejrzystość...

- brak przejrzystych procedur i jasnych kryteriów współpracy między samorządem a
sektorem rynkowym sprawia że polegamy wyłącznie na wolnym rynku. Siły rynkowe
muszą być stymulowane, inaczej niszczą gospodarkę i nasze portfele

- możemy mieć skorumpowany samorząd którego odwołamy w wyborach, albo pełen
patologii system rynkowy za który będziemy płacić nie mając nawet świadomości
jak manipulowani jesteśmy przez firmy, pośredników, sektor finansowy, marketing.