promesse d'achat

[mofaq]

pomozcie:)
bo w weekend nikt nie pracuje, infolinia prawna w BXL jest zajeta 24 godz na dobe.
czy promesse d'achat musi byc zaakceptowana w formie pisemnej przez
wlasciciela? czy ustna jest wystarczajaca?
moze ktos ma dostep do kodeksu jakiegos belgijskiego gdzie to jest po prostu
napisane?
bo moze to jest takie zwyczajowe prawo, jak z tym 10% zaliczki, kazdy tak robi
ale wcale nie musi
bede bardzo zobowiazana za podpowiedz

Compromis de vente = vente

[Gość: www.notaire.be]

www.notaire.be

Le compromis de vente

ATTENTION : Le compromis de vente vaut vente!

L'expression "compromis provisoire" de vente pour désigner le premier document
signé entre le vendeur et l'acquéreur est inexacte. En réalité, dès que les
parties ont signé ce document, la vente est définitive. Personne ne peut changer
d'avis! Il faut donc le rédiger avec le plus grand soin.

Attention: une offre unilatérale contresignée par l'autre partie pour accord
vaut également vente!

Le code civil précise que la vente est définitive entre les parties dès que le
bien vendu est déterminé et dès que le prix est fixé, même si ce bien n'a pas
été délivré ou si le prix n'a pas été payé (Article 1583). Dès que les parties
signent un engagement réciproque, chacun est définitivement engagé. Le vendeur
ne pourra plus vendre à quelqu'un d'autre qui lui offrirait un prix plus élevé,
et l'acquéreur ne peut plus se désister. Les documents intitulés "convention
provisoire", signés par les deux parties, ou "promesse de vente", signés par le
vendeur, et acceptés par l'acquéreur sont en réalité des compromis définitifs,
contrairement à l'option, qui est un engagement unilatéral. L'acte notarié sera
destiné à assurer la sécurité juridique totale de l'opération, à donner toutes
les garanties au nouveau propriétaire et à rendre la vente "opposable" aux
tiers, c'est-à-dire, à la faire connaître à tous, par exemple aux
administrations, aux banques, aux bureaux des hypothèques, ...

Contenu obligatoire du compromis de vente

Pour éviter toute discussion ultérieure, le compromis devra donc être rédigé
avec le plus grand soin et la plus grande clarté. Il devrait toujours comprendre
les rubriques suivantes:

- Les parties:

Les premières indications sont relatives aux parties qui s'engagent:


Il faut vérifier l'identité et la capacité du vendeur: le vendeur est-il bien le
seul propriétaire? tous les vendeurs sont-ils majeurs? le vendeur n'est-il pas
en état de faillite?


Il faut aussi déterminer qui sera l'acquéreur. Il est en effet possible d'acheter:

*

pour soi, seul, ou en indivision avec d'autres personnes
*

pour le compte d'une autre personne, en se portant fort, ou en prévoyant
une déclaration de command.
*

pour le compte d'un enfant mineur.
*

pour le compte d'une société en formation

- Le bien:

Le vendeur et l'acquéreur doivent se mettre d'accord sur le bien, et s'éclairer
complètement. Le compromis devrait toujours:


Décrire correctement le bien vendu: la prairie voisine fait-elle partie de la
vente? Quelle est la cave qui est vendue avec l'appartement? Le garage qui se
trouve au fond du jardin, mais qui a son propre accès, est-il vendu avec la
maison? Pour éviter tout problème, il vaudrait mieux reprendre la description
exacte reprise dans le titre de propriété du vendeur.


Reprendre l'état et la superficie du bien vendu: l'acheteur doit avoir été
complètement informé et avoir eu l'occasion de visiter le bien en détail. Il
doit pouvoir vérifier si la superficie reprise dans le compromis concorde avec
la réalité ou s'il n'y a pas de vices dans l'immeuble.


Reprendre les servitudes: s'il existe des servitudes (droit de passage,
servitudes de vues, ou d'écoulement des eaux,...); le compromis doit les
reprendre avec précision.


Préciser les modalités d'occupation du bien: si le bien est loué, le compromis
reprendra les conditions précises d'occupation pour permettre à l'acquéreur de
connaître ses droits et obligations à l'égard du locataire. Si le vendeur occupe
le bien, il indiquera dans le compromis la date à laquelle il s'engagera à le
mettre à la disposition de l'acquéreur.

- Le prix:


Il convient de déterminer avec précision le prix et son mode de paiement:
montant de l'acompte ou de la garantie, destination de cete somme, paiement
comptant ou différé du solde, ...

Autres mentions à prévoir dans le compromis

Au moment de la signature du compromis, il faudrait également pouvoir vérifier
plusieurs autres points, dont par exemple:


la prise en charge des contributions: le précompte immobilier et les autres
taxes seront réclamées par l'administration à celui qui est propriétaire au
premier janvier de l'année. Il faudra prévoir à partir de quelle date
l'acquéreur les supportera.


la destination urbanistique du bien, et, pour la région flamande, la
confirmation de ce que le bien n'est pas pollué, par la production d'une
attestation de sol


pour les habitations neuves, la vente peut parfois se réaliser sous le régime de
la TVA au lieu du droit d'enregistrement. Il faut le prévoir dans le compromis.

Le compromis de vente précisera l'époque du transfert de propriété et celle du
transfert de jouissance du bien vendu.

Pour les appartements, il faudra également prévoir que l'acquéreur devra
respecter l'acte de base et le règlement de copropriété, ainsi que les décisions
prises par l'assemblée des copropriétaires. Si une assemblée doit se réunir
entre la signature du compromis et l'acte, il est habituellement prévu que le
vendeur invite l'acquéreur à y assister à sa place, puisque c'est lui qui sera
lié par les décisions qui seront prises. Il faudra également régler le sort des
fonds de réserve et de roulement et la date à laquelle l'acquéreur participera
aux charges communes de l'immeuble.

Le compromis reprendra également certaines données relatives à la date de l'acte
notarié, et contiendra la désignation des notaires chargés de la passation de
cet acte.

Si les parties ne veulent pas s'engager définitivement, elles peuvent demander
l'insertion d'une condition suspensive: cela signifie que la vente ne sera
définitive que si cette condition se réalise: par exemple l'accord d'un
copropriétaire- vendeur absent au moment de la signature du compromis,
l'autorisation du juge de paix pour un bien appartenant à un mineur, l'octroi
d'un prêt hypothécaire suffisant à l'acquéreur. Si la condition ne se réalise
pas, la vente sera censée ne jamais avoir existé.

Le compromis pourra enfin prévoir différentes sanctions si une des parties ne
respecte pas ses engagements, comme par exemple le paiement d'un intérêt de
retard, ou la possibilité de demander la résolution de la vente.

Plutôt que d'agir dans la précipitation en rédigeant un mauvais compromis,
il vaut mieux réfléchir en s'entourant déjà dès ce moment des conseils du
notaire, et s'engager en connaissance de cause.
Vente de gré à gré ou vente publique?

La vente d'un terrain ou d'une construction existante peut se réaliser de gré à
gré ou publiquement. Dans le cas d'une vente de gré à gré, les acquéreurs et
vendeurs s'entendent sur le prix de vente et la détermination du bien vendu. Ils
signeront ensemble un compromis de vente: dès ce moment, la vente est
définitive. Ce compromis sera suivi d'un acte notarié qui ne pourra être signé
que lorsque le notaire aura accompli un nombre important de recherches. C'est à
ce moment que le solde du prix devra être payé. Quand l'immeuble fait l'objet
d'une vente publique, le notaire vendeur établit un cahier des charges,
reprenant toutes les conditions de la vente, qui aura lieu aux enchères, lors de
la séance d'adjudication.

[Gość: Kod civil art 1583]

Code civil - article 1583

www.droitbelge.be

www.droitbelge.be/fiches_detail.asp?idcat=9&id=17
www.droitbelge.be/index.asp
Compromis de vente vaut vente


1. Principe

"Compromis de vente vaut vente" : vous avez certainement déjà entendu cette
expression à plusieurs reprises ; elle signifie que le contrat de vente est
parfait dès la signature du compromis.

En fait, la vente est même parfaite, précise le Code civil (Art. 1583), dès que
vendeur et acquéreur échangent leur accord sur les seuls éléments que sont la
chose (l’immeuble) et le prix, cet accord fût-il simplement verbal !

L’offre d’acquisition est donc un acte juridique capital, dès lors qu’il suffit
en principe qu’elle soit acceptée par votre vendeur pour que la vente se forme
de manière parfaite.
Elle doit donc être formulée et émise avec la plus grande prudence.

D’autant que son acceptation donne par ailleurs lieu, définitivement en
principe, à la perception des droits d’enregistrement (« compromis de vente vaut
vente (suite)).


2. L’acceptation de votre offre vous engage définitivement, de même que le vendeur

La vente étant parfaite par la simple acceptation de votre offre d’achat, il ne
vous sera plus possible ensuite de renoncer à vos engagements, sous peine de
voir votre vendeur demander en justice soit votre condamnation à passer l’acte
de vente, soit la résolution de celle-ci et votre condamnation au paiement de
dommages et intérêts (voir « « Que faire si votre vendeur vous fait faux bond ? »).

Après l’acceptation de l’offre, il ne vous sera pas davantage possible de poser
d’autres conditions à l’exécution de votre engagement (par exemple, vous
souhaitez passer l’acte notarié dans les plus brefs délais, alors qu’en règle un
délai de quatre mois est prévu pour ce faire), à moins que le vendeur ne les
accepte.


3. L’acceptation de votre offre fixe définitivement vos droits et obligations,
le cas échéant par référence aux règles du Code civil pour ce qui n’aurait pas
été prévu

Par ailleurs, les dispositions du Code civil sont en principe d’application pour
régler le sort juridique de tout ce qui n’aurait été prévu ni dans l’offre, ni
dans ses conditions d’acceptation par le vendeur.

Sauf accord de votre vendeur – qu’il n’est évidemment nullement obligé de vous
donner –, il ne pourra donc plus ensuite être dérogé à ces règles « de droit
commun », ni dans l’acte sous seing privé (compromis de vente), ni dans l’acte
notarié.

Or, l’application du droit commun de la vente peur se révéler particulièrement
défavorable, voire catastrophique, pour vous.


Prenons deux exemples :


i. Condition suspensive d’octroi d’un prêt

Dans la grande majorité des cas, les actes de vente prévoient une condition
suspensive en faveur de l’acquéreur lui permettant de ne pas être considéré
comme tenu d’acheter s’il n’obtient pas son prêt dans un délai déterminé (voir
"L’achat sous condition suspensive" ).

Contrairement à une idée encore fort répandue, cette condition n’est pas « de
droit », automatique.

Il n’est pas davantage exact qu’il est toujours possible de l’insérer dans le
compromis.

Par conséquent, si l’offre que vous remettez au propriétaire vendeur ne précise
pas que vous devez encore obtenir un crédit hypothécaire, vous serez
définitivement engagé, même si le crédit ne vous est finalement pas octroyé !

Il n’en ira autrement que si votre vendeur accepte, au compromis, de vous
accorder le bénéfice de cette condition suspensive ; répétons-le cependant, il
n’y est nullement obligé.

L’émission d’une offre non réfléchie peut donc être extrêmement lourde de
conséquences pour vous.


ii. Sanctions

Dans la plupart des compromis de vente, une indemnité forfaitaire est prévue en
faveur de la partie qui subit la défaillance (rétractation par exemple) de son
co-contractant.

Cette indemnité est généralement fixée à 10 ou 15% du prix de vente.

Si cette clause ne figure pas dans l’offre ni dans les conditions de son
acceptation, cette indemnité forfaitaire ne sera pas d’application.

Par conséquent, si votre vendeur venait ensuite à ne pas respecter ses
engagements contractuels, par exemple en refusant de passer les actes et/ou en
vendant son bien à un tiers plus offrant, et si vous deviez alors opter pour la
demande en résolution de la vente avec dommages et intérêts (voir « Que faire si
votre vendeur vous fait faux bond ? »), vous devrez inévitablement recourir au
droit commun et établir, dans votre demande de réparation, non seulement la
réalité mais également l’importance de votre préjudice.

Cette double preuve ne sera pas toujours aisée à rapporter. En outre, le
préjudice que vous pourrez, le cas échéant, établir, sera généralement inférieur
à l’indemnité forfaitaire habituellement prévue.

En pareil cas, vous serez donc à nouveau victime d’une émission précipitée de
l’offre.


4. Conclusion

La rédaction d’une offre d’acquisition immobilière est un acte qui doit être
accompli avec la plus grande prudence, idéalement avec l’aide du juriste
professionnel qu’est le notaire ou l’avocat.

Laurent Collon
Avocat au barreau de Bruxelles - Xirius.
Spécialiste agréé en droit immobilier

[mofaq]

dziekuje
jedno znalazlam sama, drugie bylo nowe:)