Bebiak - prośba o informację :-)

[Gość: Pawel]

Proszę Cię o informację czyw przypadku upadłości developera umowa
przedwstępna w formie aktu notarialnego z wpisem roszczeń o ustanowienie
odrębnej własności lokalu daje mi jakąś gwarancję otrzymania lokalu lub
zwrotu wpłaconych pieniędzy. Czy można jakoś zabezpieczyć swoje wpłaty na
wypadek ewentualnej upadłości developera.

[Gość: Bebiak]

Cześć, wg mnie w 100% żadna umowa Cię nie zabezpiecza, jeśli wpłacasz
pieniądze do developera i twardo będę bronić tego poglądu bez względu na
zdanie innych. Zawierając poszczególne jakby rodzaje umów możesz tylko
zwiększać swoje bezpieczeństwo co do odzyskania czegokolwiek (tj. podwyższać
swoje miejsce na liście przyszłych wierzycieli) ale niebezpieczeństwa
całkowicie nie wyeliminujesz. To moje stanowisko w sytuacji kiedy dokonujesz
wpłat bezpośrednio do developera w trakcie budowy. Natomiast niezłym pomysłem
(ale nie wiem jak to działa w praktyce - chyba jeszcze nie działa) jest
zawarcie umowy zobowiązującej czy nawet przedwstępnej (w formie aktu
notarialnego) i wpłacanie pieniędzy na rachunek powierniczy. Dość głośno się o
tym mówi, nie wiem jak developerzy się na to zapatrują, ale wyobrażam sobie,
że to właśnie nieźle chroni Twoje pieniądze. Kiedy wpłacasz do developera (czy
na jego rachunek) to tak jak Ci napisałam wyżej: jak masz zawartą umowę
pisemną to jesteś gdzieś tam nisko, jak przedwstępną w formie aktu to wyżej a
jeśli jeszcze z wpisem roszczeń do księgi - to jeszcze wyżej, co nie oznacza,
że to Cię chroni w 100%. Wierząc, że mój tok rozumowania jest dla Ciebie
zrozumiały - pozdrawiam Cię serdecznie. B.

[Gość: Hania]

Jedno pytanie - kogo wyprzedzam na liście wierzycieli w przypadku upadku
developera mając wpis roszczenia do KW (Um. Przedwstępna)? Czy
przeskakuję "tylko" osoby, które mają zwykłą Um. Przedwstępną i Um. Przedwst. w
formie aktu notarialnego bez wpisu do KW? Co z osobami mającymi podpisane inne
rodzaje Umowy oraz osobami prawnymi i instytucjami państwowymi? Z góry dziękuję
za odpowiedź.

[Gość: Bebiak]

Cześć Haniu, nie jestem jakimś specjalistą od prawa upadłościowego ale wg mnie
wygląda to tak, że te osoby, których roszczenia są wpisane do księgi mogą być
zaspokojone z kwot uzyskanych ze sprzedaży tego obciążonego przedmiotu, czyli
nie są na tej jakby wielkiej liście wierzycieli (i planie podziału) ujęte,
tylko dla nich sporządza się oddzielny plan podziału kwot uzyskanych ze
sprzedaży tego konkretnego przedmiotu. Nie wiem oczywiście jak to funkcjonuje
w praktyce (np. sprawa interpretacji pojęcia: "prawa i roszczenia osobiste",
bo o nich właśnie mówi prawo upadłościowe), ale ja tak interpretuję przepisy
prawa upadłościowego w tym temacie. Widzisz tę różnicę? Pozdrawiam Cię bardzo
serdecznie. B.

[Gość: Hania]

Cześć Bebiak, bardzo dziękuję za zajęcie się moim problemem. Tym samym mam też
szansę i przyjemność przyłączenia się do grona już "nie cichych" wielbicieli
Ciebie i tego co robisz.
Rozumiem, że są dwie listy: 1) wielka lista wierzycieli, 2) lista osób z wpisem
do księgi. Wątpliwości mam tylko co do tego z czego zaspokajane są roszczenia
wierzycieli z listy nr 1 skoro wierzyciele listy nr 2 są zaspokajani z kwot
uzyskanych ze sprzedaży obciążonego przedmiotu. A może najpierw z tych kwot
zaspokajani są Ci z listy 1 a dopiero z pozostałości (?) Ci z listy 2?
I jeszcze dwa pytania:
-czy wniosek o wpis roszczenia musi zawierać jakieś konkretne zwroty aby
ustrzec się płacenia zbędnych kwot w sądzie(vide hipoteka/zapis w Umowie o
przeznaczeniu kredytu)?
-wiem, że w zależności od trafu za wniosek o wpis zapłacę 30 zł lub 1/10 wpisu
stosunkowego; ponoć na mnie też będzie spoczywać obowiązek złożenia wniosku o
usunięcie wpisu po podpisaniu aktu notarialnego sprzedaży mieszkania; czy tak i
ile kosztuje wniosek o usunięcie wpisu z KW?
Raz jeszcze serdeczne dzięki za pomoc.
Pozdrawiam gorąco.

[Gość: Bebiak]

Cześć Haniu, witam Cię serdecznie. Ja (jako nie-specjalista od prawa
upadłościowego) widzę to tak, że jest jakiś jeden duży plan podziału a
dodatkowo jest osobny plan podziału tych, którzy mają prawa do nieruchomości i
będą zaspokajani z sumy uzyskanej z jej sprzedaży. Z czego będą zaskopajani ci
inni? Nie wiem: z innego majątku, z tego co pozostanie po zaspokojeniu tych -
pewnie tak. Dla mnie problemem jest ustalenie tak w 100% (ale ja tego nie
ustalę), czy te prawa i roszczenia osobiste, o których wspomina ten (nie
pamiętam numeru ale chyba 345 - tak jakoś) artykuł z prawa upadłościowego to te
prawa, które wynikają z umowy przedwstępnej czy zobowiązującej. Wg mnie są to
takie właśnie prawa (bo niby jakie inne) ale czy nie okaże sie w praktyce, że
ustawodawca miał na myśli innego rodzaju prawa (typu : tylko hipoteka) tego nie
wiem.

> I jeszcze dwa pytania:
> -czy wniosek o wpis roszczenia musi zawierać jakieś konkretne zwroty aby
> ustrzec się płacenia zbędnych kwot w sądzie(vide hipoteka/zapis w Umowie o
> przeznaczeniu kredytu)?

Haniu, poruszyłaś tu dwie sprawy i nie do końca wiem, o którą Ci chodzi.
Hipoteka to jest jedno, a wpis praw i roszczeń w umowy przedwstępnej czy
zobowiązującej to jest drugie (jedno z drugim nie ma nic wspólnego).
Rozważmy zatem obie te sprawy:
1. HIPOTEKA - będziesz ją ustanawiała po nabyciu już tego mieszkania
(absolutnie nie wcześniej), a będzie ona wpisywana do Działu IV księgi na rzecz
banku jako zabezpieczenie spłaty udzielonego Ci kredytu. I tu jest od niedawna
problem (w kwestii opłat właśnie). Jeśli budujesz z developerem mieszkanie a
bank w oświadczeniu do ustanowienia hipoteki (bedziesz musiała potem takie
wziąć z banku) napisze Ci, że jest to kredyt udzielony na budownictwo
mieszkaniowe to tak naprawdę zgodnie z brzmieniem szczególnego rozporządzenia
powinnaś być zwolnione od opłaty sądowej (przy założeniu - to dodatkowy
warunek - że nieruchomość będzie tylko Twoją własnością i tylko Tobie zostanie
udzielony kredyt). Niestety, od jakiegoś czasu pojawiła sie jakaś nowa
interpretacja pojęcia "budownictwo mieszkaniowe" (ponoć budowa z developerem
mieszkania to nie cele budownictwa mieszkaniowego) i niektóre wydziały sądu
mimo takiego przeznaczenia kredytu chcą pobrać opłatę sądową tak jak przy
kredycie na nabycie lokalu. Z pewnością czytałaś tutaj o tym na forum (jest
kilka takich wątków związanych z tym problemem). Jak to sie skończy nie wiem, a
póki co ci, którym sąd tego nie uznaje chodzą jak błędne owce i składają
zażalenia na postanowienia (wiem, że niektórym udaje się być nadal zwolnionym).
Jak by nie było podstawą wszelkiej walki tutaj jest aby w tym oświadczeniu
banku było wyraźnie napisane, że to kredyt na budownictwo meiszkaniowe (jeśli
bank wpisze, że na nabycie lokalu - to szans dla zwolnienia nie ma żadnych).
Tyle hipoteka, która jeśli bierzesz kredyt kiedyś tam Cię spotka (ale dopiero
po zawarciu umowy sprzedaży, bo wcześniej nie jesteś właścicielem tego lokalu -
choćbyś całość pieniędzy wpłaciła - i nie masz czego obciążać).
2. WPIS PRAW I ROSZCZEŃ
Te roszczenia wpisujesz do księgi wieczystej już teraz, przy zawieraniu w
formie aktu notarialnego umowy przedwstępnej sprzedaży albo umowy
zobowiązującej w trybie art. 9 ustawy o własności lokali. Wpisuje się je do
Działu III księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości developera.
To są te prawa i roszczenia, które - wg mnie jako nie-specjalisty od prawa
upadłościowego - moga mieć znaczenie dla późniejszego postępowania w przypadku
np. upadłości. Nie tylko zresztą w takim przypadku: one informują wszystkich o
Twoich prawach do tej nieruchomości a Ty w przypadku gdyby "COŚ" masz prawo
żądać uznania za bezskuteczną czynność, która Twoje prawa naruszyła a miała
miejsce po wpisaniu Twoich roszczeń. Po to właśnie wpisuje się roszczenia do
księgi wieczystej.

> -wiem, że w zależności od trafu za wniosek o wpis zapłacę 30 zł lub 1/10
>wpisu stosunkowego; ponoć na mnie też będzie spoczywać obowiązek złożenia
>wniosku o usunięcie wpisu po podpisaniu aktu notarialnego sprzedaży
>mieszkania; czy tak i ile kosztuje wniosek o usunięcie wpisu z KW?

Dobrze wiesz, że w ramach opłaty sądowej za wpis roszczeń praktyka jest
niejednolita (właśnie tak jak napisałaś). Wniosek o wykreślenie roszczeń składa
się w umowie sprzedaży (bo w tym momencie one są bezprzedmiotowe już) a opłata
za wykreślenie to połowa tego co za wpis.

Haniu, czy wszystko w miarę dla Ciebie zrozumiałe? Wierzę, że tak, dziękuję Ci
serdecznie za dziękuję i pozdrawiam cieplutko. B.

Do Bebiaka od Hani

[Gość: Hania]

Wszystko jasne. Serdeczne dzięki za szczegółowe wyjaśnienia i poświęcony czas.
Pozdrawiam serdecznie. Hania