Pytanie do P. Bebiak.

[Gość: Jerzy]

Witam, na wstępie koniecznie życzenia WSZYSTKIEGO NAJLEPSZEGO Z OKAZJI DNIA
KOBIET! I goździk :-)
Niestety niecodziennie mam możliwość przeczesania forum w poszukiwaniu
użytecznych dla mnie informacji a więc (co pewnie nieco irytujące, bo ileż
razy można pisać o tym samym) zwracam się z uprzejmą prośbą o odpowiedź na
kilka zapytań.
Zamierzam kupić u developera mieszkanko, nieco ponad 66 m.kw.
Generalnie wszystko wygląda całkiem przyzwoicie. Dostałem do wglądu kopię
umowy dotyczącą poprzedniej inwestycji (blok który w tym roku będzie oddany
do użytku na tym samym osiedlu), moja umowa przedwstępna nie będzie się
zapewne specjalnie różniła. Na forum nie zauważyłem niepokojących sygnałów
(developer to Kandro-2 z Piaseczna), budują terminowo, nawet nieco
wyprzedzają harmonogram.
O ile się znam (a raczej nie specjalnie :-), kopia umowy którą otrzymałem nie
jest zbyt skomplikowana, jest informacja o maksymalnych terminach rozpoczęcia
i zakończenia inwestycji, jest klauzula, że zostanie ona przekazana bez
zobowiązań czy roszczeń osób trzecich. Nie ma natomiast podanej wartości
mojego udziału w gruncie. Wiem, że na tym etapie może być to nieco trudne do
oszacowania dla developera, ale w związku z zastrzeżeniem, że jeśli zmieni
się stawka VAT (raczej na sprzedaż gruntu niż mieszkań bo obecne 7% jeszcze
ma być długo po zakończeniu inwestycji) nie wiem czy nie powinienem się
liczyć z większymi kosztami całości.
Kolejna sprawa to kwestie prawne. Wiem, że koszt notariusza, księgi, wpisów
wyniesie ok. 5000,-PLN. Developer ma własnego notariusza i podobno nie
zdziera. A jak może się mieć sprawa w przypadku współwłasności (dwie osoby
łącznie)?. Rozumiem, że nabywam wtedy udział a nie mieszkanie. W przypadku
inwestycji o cenie brutto 209 tys. PLN udziały wyniosą 75+25%.
Poza tym jakie mogą być koszty sporządzenia notarialnie umowy przedwstępnej?
Jaki ewentualnie miałby znaleźć się tam zapis, jeśli będę chciał wykorzystać
art. 9 Ust. o Własności Lokali? Czy zgłoszene do KW roszczenia to jakieś
specjalnie karkołomne koszty?
Wiem, pytania może zadawane po raz n-ty, ale angażując się w poważniejszą
inwestycję chciałbym skorzystać z pomocy fachowca.
A to i tak pewnie dopiero początek.
Z góry dziękuję za odpowiedź.
Jerzy.

[Gość: Jerzy]

Tak tylko coby było gdzieś na wierzchu.
Nie ponaglam, bo wiem, że czasu na pisanie odpowiedzi ma Pani bardzo mało.
Pozdrawiam.

[bebiak]

Witaj Jerzy, i tak naprawdę to cieszę się, że się podciągnąłeś (z wielką
delikatnością to zrobiłeś!), bo nawet przeczytałam Twój post w stosownej
dacie (życzenia również - a jakże, i dziękuję), ale mam obecnie strasznie
ograniczony dostęp do internetu (remont u mnie i mieszkanie u kogoś gościnnie)
stąd piszę kiedy tylko mogę (wiele nie mogę), a Twój post już gdzieś tam
umknął niestety:((( Ale dobrze, że się znalazłeś (ja przepraszam oczywiście).

Gość portalu: Jerzy napisał(a):

> O ile się znam (a raczej nie specjalnie :-), kopia umowy którą otrzymałem nie
> jest zbyt skomplikowana, jest informacja o maksymalnych terminach rozpoczęcia
> i zakończenia inwestycji, jest klauzula, że zostanie ona przekazana bez
> zobowiązań czy roszczeń osób trzecich.

A termin zawarcia umowy sprzedaży jest? To szalenie istotne jeśli mówimy o
formie aktu notarialnego (i choć dziś wskazanie terminu nie jest obowiązujące
to ja namawiam do zakreślenie konkretną datą - najpóźniej do - terminu zawarcia
umowy sprzedaży).

>Nie ma natomiast podanej wartości mojego udziału w gruncie. Wiem, że na tym
>etapie może być to nieco trudne do oszacowania dla developera, ale w związku z
>zastrzeżeniem, że jeśli zmieni się stawka VAT (raczej na sprzedaż gruntu niż
>mieszkań bo obecne 7% jeszcze ma być długo po zakończeniu inwestycji) nie wiem
>czy nie powinienem się liczyć z większymi kosztami całości.

Tak, to rzeczywiście na tym etapie trudne, a moim zdaniem można wskazać sposób
wyliczenia tej wartości gruntu. Zakładam, że powierzchnię działki w sensie
nieruchomości znasz, że nie będzie to dokonywany jakiś podział kiedyś tam,
udział twoj w tej działce wyznaczy Ci powierzchnia Twojego lokalu i
powierzchnia wszystkich innych lokali z pomieszczeniami przynależnymi, więc
może można to określić poprzez wskazanie nie konkretnej wartości ale sposobu
jej liczenia (nie wiem: wyjść z metra działki na przykład).
Nie do końca znam się na tym, ale spotkałam tu na forum poglądy, że jest szansa
przy rozbiciu już dziś całej ceny na lokal i udział w budynku oraz na udział w
gruncie - zmiana stawki VAT od gruntu może Cię nie dotyczyć (przy
zafakturowaniu wpłaty na poczet ceny za nabycie udziału w gruncie. Może więc
już dziś wyliczyć ten udział wg planów (takie zapewne już są) i przyjąć jakiś
przelicznik dla ustalenia ostatecznej wartości przy ewentualnej zmianie
wysokości tego udziału. Nie wiem oczywiście do końca czy to się uda ale myślę,
że skoro szanse istnieją to warto to ustalić w ten sposób.


> Kolejna sprawa to kwestie prawne. Wiem, że koszt notariusza, księgi, wpisów
> wyniesie ok. 5000,-PLN. Developer ma własnego notariusza i podobno nie
> zdziera. A jak może się mieć sprawa w przypadku współwłasności (dwie osoby
> łącznie)?. Rozumiem, że nabywam wtedy udział a nie mieszkanie.

Dobrze rozumiesz: nabywasz udział (określony ułamkiem) w mieszkaniu, które
stanie się nieruchomością (nie nieruchomość). Nabycie na współwłasność wiąże
się oprócz tego z tym, że notariusz ma prawo pobrać opłaty od ceny każdego z
udziałów a nie od całości (co globalnie podwyższa koszty)

>W przypadku inwestycji o cenie brutto 209 tys. PLN udziały wyniosą 75+25%.
> Poza tym jakie mogą być koszty sporządzenia notarialnie umowy przedwstępnej?

Przy umowie przedwstępnej jak udało mi się zauważać już od dość dawna (zresztą
czytałam coś w rodzaju poglądu Rady Izby Notarialnej w tej kwestii również)
notariusz ma prawo pobrać 2 x 100% taksy (oczywiście pomijam tu kwestie
negocjacji).
Gdyby tak było to przy tej wartości, którą wskazujesz taksa notarialna przy
umowie przedwstępnej wynosiłaby:
- 75%, cena 156.750,-zł: taksa 1.583,-zł + VAT 348,26,-zł
- 25%, cena 52.250,-zł: 1.022,-zł + VAT 224,84
Od razu tu napiszę, że bardziej skomplikowana jest kwestia taksy przy umowie
zobowiązującej w trybie art. 9. Jest taki przepis art. bodajże 7 rozp. w pr.
taksy not. i on jest dość kontrowersyjny w tym sensie, że spotkałam się z
poglądami iż taka umowa mieści się w tym przepisie (a jeśli tak to pobiera się
za nią połowę taksy) ale również spotkałam sie z takimi poglądami, że taka
umowa sie tu nie mieści i pobiera sie tak jak napisalam wyżej czyli 2 x 100% (a
nie 2 x 50%).
Jeśli chcesz znać moje zdanie uważam, że umowa zobowiązująca mieści się w tym
przepisie i winno się pobrać 2 x 50%, no ale ja nie jestem notariuszem i nie ja
tu decyduję - przedstawiłam Ci tylko moje zdanie.

> Jaki ewentualnie miałby znaleźć się tam zapis, jeśli będę chciał wykorzystać
> art. 9 Ust. o Własności Lokali?

Umowa zobowiązująca w trybie art. 9 a umowa przedwstępna to zupełnie inna
umowa - to nie kwestia zapisu jakiegoś konkretnego, a kwestia całej
konstrukcji. W przedwstępnej postanawiacie zawrzeć umowę przyrzeczoną (czyli
sprzedaży) na jakichś warunkach (jest to niejako zobowiązanie do zawarcia umowy
następnej), a w zobowiązującej w trybie art. 9 developer zobowiązuje się do
wybudowania budynku a nastepnie do ustanowienia odrębnej własności lokalu z
przeniesieniem jego własności na Twoją rzecz. Notariusz z pewnością będzie
wiedział jak umowę zobowiązującą w trybie art. 9 sporządzić aby była ona taka
właśnie umową.

>Czy zgłoszene do KW roszczenia to jakieś specjalnie karkołomne koszty?

Hm, jednoznacznie Ci nie potrafię odpowiedzieć: albo pobierane jest 30,-zł
(wpis stały) albo 1/10 wpisu stosunkowego (od wartości liczonego co nie jest
symboliczną już kwotą).
Jeśli uznać, że należałoby pobrać ten wpis stosunkowy za wpis roszczeń do
księgi (i to od udziałów) to przy Twoich stawkach opłata sądowa wynosiłaby:
943,80,-zł oraz 373,50,-zł (i potem połowę tych kwot za wykreślenie).
Gdyby notariusz zdecydował pobrać jednak 1/10 ale od całości to ta opłata
sądowa za wpis roszczeń wynosiłaby 1.205,-zł
Acha, i pamiętaj, że przy umowie zobowiązującej w trybie art. 9 wpis roszczeń
do księgi jest konieczny (wymóg ustawy), a przy przedwstępnej - nie (choć ja
akurat uważam, że lepiej i z tej umowy roszczzenia wpisać).

> Wiem, pytania może zadawane po raz n-ty, ale angażując się w poważniejszą
> inwestycję chciałbym skorzystać z pomocy fachowca.

Hm, dziękuję bardzo, ale do fachowca to mi chyba jeszcze daleko. Może wiem
trochę więcej niż przeciętny obywatel tego kraju, ale i tak mam świadomość, że
im więcej wiem tym wiem mniej, a napewno mam coraz więcej różnego typu
wątpliwości (czasem nie jest dobrze wiedzieć więcej).
Chyba wyczerpałam dziś katalog Twoich pytań, bo szłam sobie tak po kolei i
wydaje mi się, że niczego nie pominęłam. Mam również nadzieję, że napisałam to
jakoś w miarę zrozumiale (to mój wielka niepewność od zawsze).
Przepraszam Cię raz jeszcze, dziękuję za zaufanie, którym mnie obdarzyłeś i
pozdrawiam Cię cieplutko. B.