Invest 2000 SA

[Gość: gosc]

Prosze o informacje na temat firmy Invest 2000 SA i jej aktualnej inwestycji
przy ulicy Harfowej. Ostatnia ich inwestycja to budynki mieszkalne w Starym
Aninie przy ulicy Chorzowskiej 49,51/53

[Gość: Kaia]

ja sie interesowalam inwestycja na Harfowej. Znajdz wczesniejsze watki, jeden
jest zdaje sie z przed miesiaca. Stanelo na tym ze Invet 200 ma zaciagniety
kredyt na 98 tys euro wiec zrezygnowalam ostatecznie. A Ty czego sie
dowiedziales?

[Gość: JankoMuzykant]

Mala poprawka co do wysokosci kredytu. Nie 98 tys. euro, ale 980 tys. euro. :-)
Taka kwota wisi na hipotece dzialki, na ktorej stoi budynek. W takiej sytuacji
podpisujac umowe z developerem macie nastepujace wyjscia:
- bank na wniosek developera po podpisaniu z wami umowy przedwstepnej a przed
wplaceniem pierwszej raty wystawia oswiadczenie o tym, ze po zaplaceniu calosci
zwolni wasze mieszkanie z calosci hipoteki. Wzor wniosku do zobaczenia u
developera a pewnie i w banku. Kilka tygodni temu w Gazecie Nieruchomosci byl
bardzo ksztalacacy artukul na ten temat.
- mozecie w porozumieniu z developerem i bankiem zdeponowac pieniadze na
rachunku powierniczym. macie wtedy gwarancje, ze Sprzedajacy nie poleca na
Wyspy Bahama za wasze pieniadze.
- Invest 2000 wzial kredyt w IX o. PKO BP (Marszalkowska rog Nowogrodzkiej).
Jesli wezmiecie kredyt mieszkaniowy w tym oddziale, to wasze mieszkanie
zostanie z definicji wylaczone spod hipoteki ogolnej i obciazone hipoteka tylko
waszego kredytu.
Co do samej budowy, to powinna zakonczyc sie z koncem maja bez wiekszej obsuwy
czasowej. Wg Pani Prezes odbiory techniczne i wykanczanie niektorych mieszkan
mozna robic juz teraz. Sam developer jak developer - trzeba byc wscibskim,
zadawac konkretne pytania i domagac sie konkretnych odpowiedzi. Developer
powininien dac wam kontakt do stosownego urzednika w dziale kredytow, celem
poznania opinii banku o developerze.
Co do okolicy, to jest to kwestia gustu, jak wreszcie na Harfowej pojawi sie
asfalt (podobno dzielnica ma to zrobic w tym roku, a jaka jest prawda tego nie
wiem) bedzie lepiej, trasa N-S wg mnie nie ma sensu sie przejmowac. Nawet jesli
bedzie za X lat, to budynek dzieli od niej jakies 200-500 m wypelnionych
domkami jednorodzinnymi. Polecam wizje lokalna.
Koniec koncow podjelismy z zona to ryzyko i umowe podpisalismy.
Howgh!
Pozdrawiam.
Janko Muzykant

[Gość: bb]

Janko, a co w sytuacji gdy w momencie podpisywania um. przedwstępnej (akt
notar.) deweloper nie miał jeszcze zaciągnietego kredytu i w związku z tym w
podpisywanych papierach nie ma o tym nigdzie mowy. A kaska cały czas jest
wpłacana do kieszeni dewelopera. Jak w takiej sytuacji mozna sie zabezpieczyć?

[Gość: JankoMuzykant]

Gość portalu: bb napisał(a):

> Janko, a co w sytuacji gdy w momencie podpisywania um. przedwstępnej (akt
> notar.) deweloper nie miał jeszcze zaciągnietego kredytu i w związku z tym w
> podpisywanych papierach nie ma o tym nigdzie mowy. A kaska cały czas jest
> wpłacana do kieszeni dewelopera. Jak w takiej sytuacji mozna sie zabezpieczyć?

1. Jezeli na nieruchomosci wisi w ksiedze wieczystej hipoteka w wysokosci
prawie 1mln euro, to raczej niewielkie szanse, ze jakis bank udzieli drugiego
kredytu.
2. W umowie przedwstepnej zawarlem paragrafy mowiace, ze Sprzedajacy od momentu
podpisania umowy nie zaciagnie kredytu pod zastaw, nie sprzeda ponownie, nie
podejmie zobowizan zbycia, itp... dobr, ktore Kupujacy kupuje. Poniewaz do
konca budowy zostal miesiac, to Invest 2000 nie powinien starac sie juz o
kolejny kredyt na zakonczenie inwestycji, wiec bez problemu na te warunki
przystali.

Pozdrawiam
Janko Muzykant

[Gość: bb]

Janko, Chyba mnie nie zrozumiałeś. Chodzi mi o to czy firma może wykołowac
klienta jezeli jego kaska nie jest deponowana na zadnym rach. powierniczym
zastrzezonym tylko dla jego lokalu. Tylko ogólnie na koncie dewelopera. A po
drugie klient nie ma żadnego oświadczenia, ze po wpłacie całości czy
częsciowych wpłartach jego lokum będzie zwolniane z hipoteki. Dtrugi kredyt
wziety przez dewelopera nawet mi nie przyszedł do głowy!!!!!

[Gość: JankoMuzykant]

Gość portalu: bb napisał(a):

> Janko, Chyba mnie nie zrozumiałeś. Chodzi mi o to czy firma może wykołowac
> klienta jezeli jego kaska nie jest deponowana na zadnym rach. powierniczym
> zastrzezonym tylko dla jego lokalu. Tylko ogólnie na koncie dewelopera. A po
> drugie klient nie ma żadnego oświadczenia, ze po wpłacie całości czy
> częsciowych wpłartach jego lokum będzie zwolniane z hipoteki. Dtrugi kredyt
> wziety przez dewelopera nawet mi nie przyszedł do głowy!!!!!

Hej bb,
mimo wszystko uwazam, ze Cie jednak zrozumialem. :-)
Oczywiscie, wykiwac klienta mozna zawsze. Klient moze pozwac firme do sadu,
procesowac sie x lat, stracic kase na prawnikow, dowiezc w koncu swoich racji a
mieszkania i tak nie miec.
No ale nie badzmy takimi pesymistami. Jest kilka roznych sposobow, na jakie
mozna sie zabezpieczyc. Oto one:
1. Tak jak pisalem z poprzednim poscie nalezy zawrzec w umowie przedwstepnej
paragrafy o niezaciagnieciu nowych zobowiazan, niesprzedaniu lokalu jeszcze
raz, etc... Dodatkowo dodalem punkt, ze w momencie przeniesienia wlasnosci
(tzn. podpisanie aktu notarialnego) mieszkanie bedzie wolne od wszelkich
zobowiazan, kredytow, etc... (czyli z wydzielona i czysta hipoteka)

2. Oczywisie do tego czasu rachunek powierniczy wydaje sie byc bardzo rozsadna
decyzja. Nawet sam Invest 2000 proponowal mi i zonie takie rozwiazanie. Trzeba
tylko zorientowac sie, jakie koszty to za soba pociaga (prowizja banku,
oprocentowanie srodkow, koszty rozpatrzenia wniosku...) Bank, ktory obsluguje
developera chetnie na to przysta, bo kasa lezy u niego i pracuje.

3. Co do oswiadczenia o wylaczeniu spod hipoteki - MAM TAKIE OSWIADCZENIE. W
umowie zawarlem paragraf, ze developer takie oswiadczenie dostarczy przed
wplaceniem przeze mnie pierwszej raty. Sprawa z takim papierem ma sie tak:
umowe przedwstepna podpisuje sie w trzech egzemplarzach - trzeci egzemplarz
wedruje do banku. Developer majac podpisana umowe wystepuje w wnioskiem do
banku o wydanie stosownej decyzji. PKO BP pobiera sobie 50zl oplaty za taka
decyzje. Po 2-3 dniach bank oswiadcza na pismie, ze jezeli Panstwo X wplaca
calosc srodkow finansowych wynikajacych z umowy przedwstepnej i developer
splaci kredyt, to bank zgadza sie na wylaczenie mieszkania Panstwa X spod
hipoteki, na ktorej wisi kredyt. Wylaczenie spod hipoteki nastapi w chwili
splacenia przez developera kredytu w czesci odpowiadajacej lokalowi Panstwa X,
nie pozniej niz do dnia podpisania aktu notarialnego przeniesienia wlasnosci.
Tak to mniej wiecej brzmi. Jak komus bardzo zalezy, to mam w papierach wzor
takiego oswiadczenia.

4. Inny pomysl na wylaczenie spod hipoteki. Mozesz sobie wziac kredyt
hipoteczny w tym samym oddziale, w ktorym developer ma swoj kredyt inwestorski.
Wtedy bank wylaczy z definicji Twoje mieszkanie spod hipoteki developera i
obciazy je tylko Twoim kredytem. Wtedy nawet jak bank bedzie licytowal majatek
developera, aby odzyskac dlug, to Twojego mieszkania nie ruszy. Propozycja
godna rozwazenia, jesli i tak musisz wziac kredyt. Jesli nie, to troche droga
opcja - kredyt hipoteczny to minimum 30 000 PLN i przy takiej kwocie koszta
stale sa duze: ubezpieczenie na zycie, ubezpieczenie kredytu, prowizja banku...

5. Co jeszcze mozna zrobic? Wpisac sie do ksiegi wieczystej dzialki. Konkretnie
do dzialu III - Roszczenia (albo jakos tak). W tym celu umowe przedwstepna
trzeba podpisac koniecznie w formie aktu notarialnego. Z taka umowa skladasz
wniosek o wpisanie Twojego roszczenia do KW. Co prawda wierzytelnosci z dzialu
IV (tzn. kredyty pod zastaw) maja pierszenstwo przy egzekucji, ale ze swoim
roszczeniem jestes zaraz po. Koszt wpisania do KW moze byc jednak troche duzy.
Ta opcje polecalbym osobom, ktore kupuja mieszkanie na wczesnym etapie
inwestycji ("dziura w ziemi") - zawsze to powazne zabezpieczenie na wypadek
plajty.

6. Inne ciekawe zapisy w umowie z developerem: "Sprzedajacy jest zobowiazany
przeznaczyc przekazane przez Kupujacego srodki wylacznie na cele zwiazane z
realizacja przedmiotowej inwestycji i na splate kredytu zaciagnietego pod
zastaw ww dzialki". W ten sposob jestes na wygranej pozycji, jesli z Twoich
pieniedzy konczona bedzie inna budowa, albo rozpoczynana nowa.

No dobra, to tylko w tej chwili przychodzi mi do glowy. Jesli jest cos, czego
nie przewidzialem to napisz - postaram sie wymyslec jakas recepte.
Pozdrawiam.
J. Muzykant

[Gość: bb]

No właśnie o to mi chodziło. Tylko ze Ty w 5 punktach piszesz co zrobić w
momencie podpisywania umowy przedwstępnej. A inaczej gdy ktos ja juz podpisał,
nie zabezpieczając sie tak jak mówisz i wziął kredyt w innym banku.
A czy przy akcie kupna-sprzedaży i przeniesieniu własności dewel. moze sprzedać
lokal obciążony hipoteka?
ad-3 Jak udowodnic ze dewel. spłacił częśc kredytu odpowiadająca akurat twojemu
lokalowi. Kto o tym decyduje: bank czy dewel.? Czy jest to rozkładane
proporcjonalnie do powierzchni?
pzdr, bb

[Gość: JankoMuzykant]

Gość portalu: bb napisał(a):

> A czy przy akcie kupna-sprzedaży i przeniesieniu własności dewel. moze
> sprzedać lokal obciążony hipoteka?
Moze, jezeli mu na to naiwnie pozwolisz. Dopilnuj, aby w akcie notarialnym
znalazlo sie stwierdzenie, ze "Sprzedajacy oswiadcza, ze przedmiotowy lokal
(albo inne dobro) wolne jest od zobowiazan, kredytow..." - notariusz bedzie
wiedzial, jak to ubrac w slowa. Uzgodnij to oczywiscie z developerem i
notariuszem na pewien czas PRZED aktem - unikniesz wtedy nerwoej atmosfery w
biurze notarialnym. :-) Notariusz ma wtedy obowiazek sprawdzic na podstawie
wpisow do KW, ze oswiadczenie developera zgodne jest ze stanem faktycznym.
Dobry i rzetelny notariusz powinien to zrobic.
Tak przy okazji, to moj kolega kupil jakis czas temu z drugiej reki mieszkanie
spoldzielcze obciazone hipoteka. Sprzedajacy oswiadczyl, ze hipoteka jest
czysta, notariusz sie pod tym podpisal. Na szczescie udalo sie to wyprostowac,
glownie dzieki temu, ze najbardziej spekal notariusz, ktoremu grozily powazne
kary za takie niedopelnienie obowiazkow, do odebrania licencji (czy jak to sie
nazywa) wlacznie.

> ad-3 Jak udowodnic ze dewel. spłacił częśc kredytu odpowiadająca akurat
> twojemu lokalowi. Kto o tym decyduje: bank czy dewel.? Czy jest to
> rozkładane proporcjonalnie do powierzchni?
Tego nie wiem, ale zakladam ze oparte to jest na zdrowym rozsadku. Tzn. budynek
ma X m2 powierzchni do sprzedania (lokale, garaze...). Na nieruchomosci wisi Y
dukatow kredytu. Czyli metr lokalu obciazony jest Y/X dukatami kredytu. Czyli
jesli developer zwroci bankowi N * Y/X , to spod hipoteki zwolni sie N m2
lokali. Jesli N jest co najmniej tak duze jak twoje mieszkania i nikt inny nie
podpisal jeszcze aktu od ostatniej wplaty do banku, to sprawa jest rozwiazana.
To sa oczywiscie moje przypuszczenia, ale gdybym byl bankiem, to bym tak
dzialal.

A co do moich poprzednich rad - istotnie, jezeli ktos juz podpisal umowe i nie
zawarl zadnego tzw. "dupochronu" to musi liczyc na uczciwosc developera,
ewentualnie renegocjowac umowe (na samym koncu umowy jest pewnie zapis, ze
wszelkie zmiany umowy musza miec forme pisemna i wymagaja podpisu obu stron).
Mozesz tez zarzadac, aby umowa zostala potwierdzona notarialnie. Wtedy Ty i
developer udajecie sie do notariusza i podpisujecie jeszcze raz to samo w jego
obecnosci. Jesli developer nie chce tego zrobic (i to na twoj koszt), to cos tu
smierdzi.
Polecam watek o umowach przedwstepnych, ktory wlasnie sie przewija na samym
szczycie forum - ktos tam wyjasnij cala rzecz bardzo przystepnie.
Pozdrawiam.
J. Muzykant

[Gość: bb]

Janko, dzięks za info.
pzdr bb