Gość: Marina Mokotów
IP: *.jelonki.robbo.pl
06.04.07, 17:10
Publication: Manager Magazin
Provider: Wydawnictwo Infor Manager
Date: March 1, 2007
Zanim się posypie...
Słychać już ostrzeżenia przed ewentualną korektą na rynku mieszkań. Czy
kredytobiorcy mogą się do tego przygotować? A jeśli tak, to w jaki sposób?
Gwałtownie spadają ceny mieszkań - o 10, 15, 20 procent... Banki, przerażone
zmniejszającą się wartością zabezpieczeń kredytów, naciskają na klientów,
żądając dodatkowych poręczeń albo podnosząc oprocentowanie. Malejąca wartość
lokali to mniejszy udział własny w kredycie - restrukturyzując zadłużenie,
kredytodawcy zmuszają więc do podpisywania nowych, znacznie mniej korzystnych
umów, wyżej oprocentowanych i obwarowanych surowszymi zabezpieczeniami.
Prawie nie udzielają nowych kredytów hipotecznych, ale jednocześnie tworzą
rezerwy celowe, co pogarsza ich wyniki. Rzeczoznawcy wyceniający
taniejące "M" mają pełne ręce roboty. Inwestorzy zagraniczni uciekają, a na
rynku pojawia się wysyp przejętych przez banki nieruchomości, co dodatkowo
rozkręca tę spiralę...
Finansowe science fiction? Nie. To jeden ze scenariuszy dla polskiego rynku
nieruchomości. Fakt, że czarny, ale czy istotnie nierealny? Spełni się czy
nie, warto wiedzieć przed czasem, co może czekać osoby kupujące mieszkania za
pożyczone pieniądze - choćby po to, by lepiej przygotować się na ewentualne
kłopoty. Przecież hipoteki nie obciąża się u nas na lat pięć, ale zazwyczaj -
dwadzieścia pięć. To, że ceny nieruchomości (głównie mieszkań w dużych
miastach) w Polsce rosły w minionym roku w tempie iście szaleńczym, nie
oznacza wcale, że tak będzie bez końca. Na razie kilkanaście tysięcy za metr
kwadratowy w stolicy przestało już szokować: jak podaje serwis
Tabelaofert.pl, w Śródmieściu styczniowa średnia (wliczając w to nowe
apartamenty) to około 14 tys. zł, co oznacza w skali całego roku wzrost mniej
więcej o 75 procent. Ale...
Oto Hiszpania, do której tak lubimy się porównywać. Podobnie jak w Polsce, po
wstąpieniu do Unii Europejskiej w 1986 r., ceny nieruchomości na Półwyspie
Iberyjskim zaczęły gwałtownie rosnąć. Później jednak - około roku 1991 -
równie nagle spadły. Wiele instytucji finansowych, zaangażowanych w rynek
nieruchomości, wpadło tam wówczas w tarapaty. Kryzys okazał się kosztowny dla
gospodarki Hiszpanii. Straty wyniosły 17 procent PKB.
Wszyscy uczestnicy rynku nieruchomości powinni zatem, także w Polsce,
kierować się rzymską zasadą: chcesz pokoju, szykuj się do wojny. Dotyczy to
szczególnie banków - to one bowiem finansują obie strony rynku: budowniczych
i użytkowników. Ostrzeżenie do nich wystosował już zresztą Generalny
Inspektorat Nadzoru Bankowego.
Jak podkreśla GINB, rynek nieruchomości w Polsce znajduje się ciągle w fazie
transformacji. Powoduje to, że poszczególne jego segmenty charakteryzują się
podwyższonym ryzykiem oraz nie jest on dostatecznie przewidywalny, co
utrudnia bankom bieżące monitorowanie wartości przyjmowanych zabezpieczeń i
ich aktualizację. Tymczasem należności
z tytułu kredytów hipotecznych stanowią już niemal 30 proc. całkowitej
wartości należności od sektora
niefinansowego.
- W razie ewentualnego wystąpienia kryzysu na rynku nieruchomości może to
mieć negatywny wpływ na banki, zwłaszcza przy dużym spadku wartości
zabezpieczeń - ostrzega GINB.
Co na to banki? To zależy. Z reguły, im są ostrożniej nastawione do
perspektyw tego rynku, tym bardziej starają się już teraz - na wszelki
wypadek - zabezpieczyć siebie i swoich klientów przed ewentualną korektą.
Tak jak Fortis Bank.
- Przewidujemy, że w perspektywie kilkunastu miesięcy może nastąpić pewna
korekta rynku i przygotowujemy się na taką możliwość - przyznaje Artur
Janczur z Departamentu Strategii Rynkowej Fortis Banku.
Dlatego bank wdraża Rekomendację S, wydaną przez Komisję Nadzoru Bankowego, a
dotyczącą "dobrych praktyk w zakresie ekspozycji kredytowych zabezpieczonych
hipotecznie".
- Pomagają nam w określeniu ryzyka związanego z wartościami nieruchomości
stanowiących zabezpieczenie kredytów - podkreśla Artur Janczur.
W praktyce oznacza to, że w przypadku rynkowej korekty klienci Fortis Banku
mogą się nie obawiać zmian umowy. Podobnie jak zadłużeni w Santander Consumer
Banku.
- Bank samodzielnie nie zmienia oprocentowania, zarówno gdy klient spłaca
kredyt szybciej, jak i wtedy, gdy spada wartość nieruchomości i wzrasta
udział kredytu do jej rynkowej wartości (zwiększa się LTV) [loan to value -
stosunek wartości kredytu do zabezpieczenia - przyp. P.Sz.] - zarzeka się
Magdalena Suchanek, rzecznik prasowy banku. - Nie przewidujemy wprowadzenia
obowiązku dodatkowych zabezpieczeń regularnie spłacanych kredytów.
Także według GE Money Banku, spadek wartości nieruchomości nie wpłynie na
warunki spłaty kredytu
- o ile tylko nie zmaleje zdolność kredytowa klienta.
I gdyby jeszcze listę tak podchodzących do sprawy banków można było ciągnąć w
nieskończoność... I poprzestać na przytoczeniu opinii Artura Janczura z
Fortis Banku, który uważa, że korekta ceny nieruchomości nie skłoni banków do
bardziej radykalnych działań. Niestety, nie wszyscy są podobnego zdania i
dają temu wyraz.
Bank Millennium, który przewiduje utrzymanie dobrej koniunktury, nie
pozostawia klientom złudzeń, co się stanie, gdy jednak nastąpi kryzys.
- Bank może zażądać ustanowienia dodatkowego prawnego zabezpieczenia kredytu
lub zlecić zbadanie stanu prawnego i technicznego oraz określenie wartości
rynkowej nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia - informuje
Agnieszka Nachyła, dyrektor Departamentu Marketingu i Rozwoju Bankowości
Hipotecznej banku.
A to oznacza wyższe koszty kredytu - mimo że jednorazowe - nie mówiąc o
konieczności znalezienia owego zabezpieczenia. Na pociechę bank informuje, że
w takim przypadku nie podniesie drastycznie wysokości rat.
Nordea Bank z kolei uwzględnia możliwość dodatkowego zabezpieczenia, w razie
spadku wartości dotychczasowego. Ale - co podkreślają przedstawiciele banku -
w sposób uzgodniony z klientem. W grę wchodzi m.in. możliwość ubezpieczenia
nadwyżki zaangażowania kredytowego, co - niestety - oznacza dodatkowe koszty.
Robert Rajczyk, menedżer z Departamentu Strategii i Rozwoju Produktów BZ WBK,
uważa kryzys na rynku nieruchomości, rozumiany jako gwałtowny spadek cen, za
teoretycznie możliwy, ale w praktyce - mało realny ("W mojej opinii, w
okresie najbliższych trzech, pięciu lat mało prawdopodobne jest wystąpienie
gwałtownego kilkudziesięcioprocentowego spadku cen nieruchomości
mieszkaniowych ze względu na ograniczoną podaż nowych mieszkań i domów oraz
wysoki popyt"). Owszem, Robert Rajczyk zauważa, że w razie jednoczesnego
pojawienia się trzech czynników (spadku cen nieruchomości, bardzo długiego
okresu kredytowania oraz kredytu udzielonego na 100 proc. wartości
inwestycji) istnieje ryzyko braku spłaty kredytu ze środków możliwych do
uzyskania ze sprzedaży takiego mieszkania, ale... bank na razie stara się
temu przeciwdziałać tradycyjnymi metodami. Bada np. zdolność kredytową
klienta i szacuje wartość nabywanej nieruchomości - by kredytować maksimum
100 proc. jej wartości. No i unika zbyt długiego okresu kredytowania. Ale to
nic nowego.
Zadziwiające, że żaden bank nie zdecydował się na najprostsze rozwiązanie,
które stosuje Dom Bank.
- Nasz bank już we wrześniu roku 2005 wprowadził polisę od Utraty Wartości
Nieruchomości, jako obligatoryjne zabezpieczenie kredytu, asekurując się w
ten sposób przed potencjalnym dynamicznym, a także głębokim spadkiem cen
nieruchomości, który może mieć miejsce w przyszłości - mówi Marek Świtlak,
menedżer ds. Ubezpieczeń Dom Banku.
I jest to chyba najlepsze rozwiązanie. W razie spadku cen nieruchomości
kłopot będzie miał ubezpieczyciel. Jednak, chociaż TU Europa oferuje ten
produkt od sierpnia 2005 r., zdecydował się na nie do tej pory tylko Dom
