Licznik mieszkań

[poszi]

Kiedyś prezentowałem wykresy przestawiające liczbę ofert na tabelaofert.pl.
Zrobiłem teraz z tego automatycznie odświeżaną stronę. Adres:
licznikmieszkan.atspace.com/
Codziennie nowy wynik jest dodawany automatycznie do wykresu, wiec można na
żywo śledzić zmiany. Zacząłem też zbierać dane dla innych województw niż
mazowieckie, ale zanim wyjdzie z tego sensowny wykres, trzeba poczekać aż się
zbierze tego przynajmniej kilka tygodni.

Aktualne dane przedstawiają wyłącznie oferty z rynku pierotnego (w przeszłości
tabelaofert.pl nie rozróżniała takich ofert, ale ofert wtórnych nigdy nie było
za wiele).

Dane sprzed listopada 2006 zbierałem nieregularnie tylko dla woj.
mazowieckiego, stąd wykres jest mniej szczegółowy dla tamtego okresu.

Tabelaofert.pl nie jest na pewno idealnym miernikiem podaży mieszkań, ale to
chyba najlepszy serwis jaki jest. Spora część gwałtownych spadków liczby ofert
to wygasanie ogłoszeń, które po kilku dniach znowu trawiają do oferty,
dlatego nie przywiązywałbym wagi do zmian w krótkim okresie.

W odróżnieniu od zeszłego roku, gdzie na tabeli widniało sporo nieaktualnych
ogłoszeń, teraz są aktualizowane częściej. Średnia ważona czasu od ostatniej
aktualizacji dla woj. mazowieckiego to obecnie 21 dni.

[Gość: thelima]

Fajne. Sam o tym myślałem - może by dodać ceny z ofert portali za dany dzień?

Artur

[poszi]

> Fajne. Sam o tym myślałem - może by dodać ceny z ofert portali za dany dzień?

Te ceny są kompletnie niemiarodajne, a poza tym regularnie różne serwisy
publikują takie zestawienia, natomiast liczby ogłoszeń nie.

[Gość: jarek]

czy masz moze tego typu licznik dla hiszpani?
czy od poczatku bomu niepodawal by on wzrostu wolnych ofert rynku pierwotnego ?
trudno zrozumiec ze tam sie tak duzo przez tak wiele lat budowalo a wolnych
ofert nieprzybywalo .a jesli przybywalo ofert to czemu ceny rosly ?

[Gość: pilon]

ceny nieruchomosci w Hiszpanii nie maja kompletnie powiazania z
cenami w Polsce, gdyz ok 10-40% w zaleznosci od regionu nalezy do
obcokrajowcow. Pracowalem troche w Europie i sam znam kilkanascie
osob, ktore maja tam mieszkanie, dom lub wille a nie sa kompletnie
zainteresowane Polska poza spekulacja.

[Gość: torpeda lux]

za zimno im.

[owix]

Gratulacje "Stary",
Edukujesz, edukujesz i proszę www.wprost.pl/ar/?O=106801...
Jak to czytam ten artykuł, to mam wrażenie że autorzy całkiem sporo
skorzystali z Twoich forumowych wypowiedzi.
pozdrówka

[poszi]

> Jak to czytam ten artykuł, to mam wrażenie że autorzy całkiem sporo
> skorzystali z Twoich forumowych wypowiedzi.

Bez przesady. O tym pisała prasa światowa. Nie mam monopolu na wiadomości :)

A co tam jest dalej w tym artykule (tylko nie zamieszczaj całości, najwyżej
cytaty)?

Artykuł..... (fragmenty)

[Gość: zibi]

Pierwsze sygnały otrzeźwienia po budowlanym rauszu zaczynają nadchodzić z
zagranicy. Na internetowych listach dyskusyjnych brytyjskich i irlandzkich
inwestorów można znaleźć opinie, że oferty z warszawskiego Wilanowa proponowane
są inwestorom w całej Europie dlatego, że deweloperzy nie mogą znaleźć klientów
w Polsce. Wyceny firm budowlanych na GPW sięgają stukrotności ich rocznych
zysków, podczas gdy dla spółek z innych branż wskaźnik ten przeciętnie wynosi
20 (rekordzistą jest Budimex, którego wycena jest 2042 razy wyższa niż roczne
zyski firmy). W Warszawie, gdzie ceny są najwyższe, od początku roku rynek
nieruchomości się zatrzymał...
Studium szaleństwa
Kiedy w grudniu 2006 r. giełdowa spółka 7bulls.com ogłosiła, że rozpocznie
działalność deweloperską, kurs jej akcji skoczył o 250 proc. Trzy miesiące
później ta sama spółka za 1,5 mln zł kupiła 100 proc. udziałów w firmie
deweloperskiej Triton Development, która wznosi kompleks mieszkaniowy na
warszawskiej Ochocie. Ponieważ wcześniej ogłosiła ona, że na tej inwestycji
zarobi aż 102 mln zł, wystawiła mieszkania na sprzedaż po 10 tys. zł za metr
kwadratowy, co było ceną prawie o połowę wyższą od średnich cen w tej
dzielnicy. Kilka dni później firma doradcza redNet Property Consulting
ogłosiła, że ceny mieszkań na warszawskiej Ochocie wzrosły w ciągu miesiąca o
44 proc. (z 6978 zł za 1 m? do 10 030 zł za 1 m?). Jak to możliwe? Wyliczono
średnią cenę na podstawie ofert deweloperów, czyli uwzględniono, ile
deweloperzy chcą otrzymać za swoje mieszkania, a nie to, ile faktycznie
dostają. Jeżeli więc Triton Development wprowadził do sprzedaży nową
inwestycję, a w okolicy nie było zbyt wielu innych ofert, podbiło to statystyki
w nieproporcjonalny sposób.
Innym sposobem na pompowanie cen mieszkań są opinie "ekspertów", którymi są
dosłownie wszyscy. Na początku 2007 r. powstała firma doradcza CEE Property
Group. Jej głównym założycielem jest niejaki Paweł Grząbka, którego wiedza na
temat rynku nieruchomości wzięła się stąd, że wcześniej był członkiem tzw.
klubu inwestora firmy redNet Property Group i na podstawie jej rekomendacji
kupił spekulacyjnie kilka mieszkań, na czym dobrze zarobił. Grząbka ogłosił w
marcu "Raport - perspektywy wzrostu cen nieruchomości w Polsce" (omawiały go
najważniejsze media w kraju), w którym zapowiedział, że za trzy lata średnia
cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie będzie wynosiła 12 tys. zł.
Wyliczył to, porównując średnią cenę metra kwadratowego mieszkania w Londynie
(według niego - 10 tys. funtów) ze średnimi zarobkami w tym mieście. Wyszło, że
londyńczyk za miesięczne zarobki możne kupić przeciętnie 0,35 m? mieszkania.
Skoro zaś w Warszawie za średnią pensję można kupić 0,48 m? mieszkania, to
ceny na polskim rynku mają jeszcze 40-procentowy potencjał wzrostu.
Tyle że średnia cena mieszkań w Londynie jest trzykrotnie niższa, niż podaje to
Grząbka (w maju 2006 r. wyniosła 3583 funty za 1 m?), a zatem za przeciętną
pensję można w Londynie kupić aż 0,81 m? mieszkania, czyli o 40 proc. więcej
niż w Warszawie. Wniosek jest odwrotny: ceny mieszkań w stolicy Polski mają 40-
procentowy potencjał spadku. Firma autora raportu zajmuje się pośrednictwem w
zakupach mieszkań na cele inwestycyjne, za co pobiera prowizję. Jeżeli nie
przekona klientów, że ceny mieszkań będą rosły, nic nie zarobi.
Od realiów rynku coraz częściej odrywają się także deweloperzy. W wypadku
najnowszej inwestycji na mało atrakcyjnej warszawskiej Pradze (przy ul.
Grochowskiej) spółka West Development planuje wystawić na licytację tzw. lofty -
z ceną wywoławczą 11 tys. zł za metr kwadratowy. Gdyby zostały kupione tylko
po cenie wywoławczej, oznaczałoby to, że praskie lofty będą droższe niż
mieszkania w Wiedniu......
Histerię nakręcają w dużej mierze zagraniczni, głównie hiszpańscy, deweloperzy,
dla których Polska jest często pierwszym zagranicznym rynkiem, na którym
rozwijają działalność. Uważają, że skoro w Hiszpanii hossa na rynku
nieruchomości trwała osiem lat z rzędu, a w Polsce dopiero trzeci rok, to mają
przed sobą co najmniej pięć lat szalonego wzrostu cen. Tyle że w Hiszpanii w
szczycie hossy w 2003 r. ceny wzrosły o 18,5 proc. Tymczasem w Polsce w 2006 r.
ten skok był większy niż 50 proc., co oznacza, że potencjał rynku wyczerpuje
się w dużo szybszym tempie. ....
Obecnie inwestorzy przenoszą się do Malezji, w której niedawno zniesiono
opodatkowanie od zysków od sprzedaży. Tam w centrum metr kwadratowy
wykończonego mieszkania (z telewizorem, sprzętem AGD, a nawet pościelą)
kosztuje około 4 tys. zł. To nieco ponad połowa tego, co należałoby zapłacić za
niewykończone mieszkanie na warszawskiej Białołęce....

[poszi]

Dzięki za cytaty (chociaż to brzmiało prawie jak całość).

>> owix wcześniej napisał:
>> Jak to czytam ten artykuł, to mam wrażenie że autorzy całkiem sporo
>> skorzystali z Twoich forumowych wypowiedzi.

Większość to dostępne fakty. O niektórych zresztą nie wiedziałem.

Co do krytyki "raportu" CEE Property Group, to trochę to faktycznie przypomina to:
forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=106&w=62049621&a=62050577
forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=106&w=62049621&a=62057399
Zrobili przy tym śmieszny błąd, który dowodzi, że ja bezpośrednio tego nie
pisałem :)

> Skoro zaś w Warszawie za średnią pensję można kupić 0,48 m? mieszkania, to
> (...)
> zatem za przeciętną
> pensję można w Londynie kupić aż 0,81 m? mieszkania, czyli o 40 proc. więcej

0,48/0,81=0,60, czyli istotnie w Warszawie można kupić 40% mniej. Ale
0,81/0,48=1,70, czyli w Londynie można kupić 70% więcej. Ot, takie to skutki
tego, że 1/(1-x) to nie to samo, co 1+x i procenty wzrostu nie są "równe"
procentom spadku.

> Innym sposobem na pompowanie cen mieszkań są opinie "ekspertów", którymi są
> dosłownie wszyscy. Na początku 2007 r. powstała firma doradcza CEE Property
> Group.

O tej historii nie wiedziałem i to jest przezabawne. Może nazwanie ich
pseudoanalitykami, to nawet był komplement :)

> "Raport - perspektywy wzrostu cen nieruchomości w Polsce" (omawiały go
> najważniejsze media w kraju),

To zaś mówi więcej na temat jakości mediów niż "analityków".

daj skalę od 0 na wykresach

[Gość: oki]

bo tak to trochę manipulacją zalatuje

[poszi]

> bo tak to trochę manipulacją zalatuje

Tak, jak jest teraz, jest bardziej czytelne.

Zrobiłem taką samą wersje zaczynająca sie od zera i tylko jest wiecej pustego tła:

licznikmieszkan.atspace.com/zero.html
Z tą "manipulacją", to trochę przesada. Skala jest podana. Jak ktoś nie potrafi
jej czytać, to cóż na to poradzić. Na każdym kroku będzie się dawał
"manipulować". W większość wykresów nie podaje się od najmniejszej wystepującej
wartości, bo lepiej widać zmiany. Gdyby śledzić liczbę mieszkańców Polski w
skali od zera, to byłaby to niemal płaska linia.

Liczba ogłoszeń nigdy nie spadnie do zera, więc nie ma sensu od zera się temu
przyglądać.

Korekta

[poszi]

Jest:

> W większość wykresów nie podaje się od najmniejszej wystepującej
> wartości, bo lepiej widać zmiany.

Miało być:

Skalę większość wykresów zaczyna się od najmniejszej wystepującej wartości, bo
wtedy lepiej widać zmiany.

[Gość: jarek]

z całym szacunkiem, sledzimy wzrost ilosci ofert ale moze to znaczyc ze tabela
ofert sie po prostu rozwija i nic wiecej ;)

[Gość: jarek]

z całym szacunkiem ale moze to znaczyc ze tabela ofert sie poprostu rozwija i
nic wiecej ;)

[poszi]

> z całym szacunkiem ale moze to znaczyc ze tabela ofert sie poprostu rozwija i
> nic wiecej ;)

Tabelaofert wyłapuje sporą część całego rynku, trudno o jeszcze wiekszy rozwój.
Poza tym to serwis, który istnieje długo, więc to nie jest jakis start-up.

Ale interpretację wykresów zostawiam czytelnikom.

[Gość: jarek]

jestem tego samego zdania ale chcialem uprzedzic krytyków :)heheh

[croquemitaine]

Poszi, od pewnego czasu czytam i bardzo sobie cenię Twoje posty. Robisz świetną
robotę, naprawdę wymaga to dużej wiedzy o nieruchomościach i procesach
ekonomicznych, oraz mnóstwa czasu, dobrej woli i chęci, żeby podzielić się nią z
ludźmi. Dziękuję.
Moje potrzeby mieszkaniowe są szczęśliwie zaspokojone, ale bańka
nieruchomościowa zainteresowała mnie na tyle, żeby zaglądać na forum Dom i
grzebać po internecie.
Byłam w październiku ubiegłego roku w Barcelonie i widziałam ogromną
manifestację uliczną pod hasłem: Nunca vas a tener una casa en la puta vida,
czyli: Nigdy w tym przej...nym życiu nie będziesz miał własnego mieszkania.
Ponieważ znam hiszpański, podczytuję forum www.burbuja.info/inmobiliaria/.
Ludzie tam piszący są naprawdę świetni. Starają się analizować wszelkie aspekty
bańki i ostrzegać młodych ludzi przed oddawaniem się w niewolę bankom poprzez
branie długoletnich kredytów hipotecznych. Teraz w Hiszpanii zrobiło się
naprawdę gorąco. Ludzi nie stać na spłatę kredytów, ponad dwa miliony mieszkań
stoi puste, wszędzie wywieszki Sprzedam, ale nic się nie sprzedaje nawet po
obniżce cen. Widmo krachu w nieruchomościach, który pociągnie za sobą ogólny
krach ekonomiczny wisi nad krajem. Burbujistas ("bańkowcy")twierdzą, że przez
całe lata władze ukrywały prawdę o bańce przed społeczeństwem, a to z kolei
cierpi na brak elementarnej wiedzy ekonomicznej i jest podatne na manipulację.
A hiszpańscy deweloperzy przenieśli się do Polski i wykupili tereny w
największych miastach za ogromne pieniądze...

[poszi]

> ludźmi. Dziękuję.

Bardzo mi miło.

> Byłam w październiku ubiegłego roku w Barcelonie i widziałam ogromną
> manifestację uliczną pod hasłem: Nunca vas a tener una casa en la puta vida,

Tak, o tych demonstracjach słyszałem. Mówiły o tym nawet pobieżnie polskie
media. Ten ruch tam jest żywy (www.viviendadigna.org/), aczkolwiek nie
wiem, jakie to ma przełożenie na szerszą część społeczeństwa.

> Teraz w Hiszpanii zrobiło się
> naprawdę gorąco.

Bardzo ciekaw jestem, jak to tam "czuć na ulicy". Takiego nastroju nie da się
odczuć czytają w fotelu artykuły.

> Ludzi nie stać na spłatę kredytów, ponad dwa miliony mieszkań

Tam im powoli, ale nieubłaganie na pętle na szyi zaciska rosnący EURIBOR.

> obniżce cen. Widmo krachu w nieruchomościach, który pociągnie za sobą ogólny
> krach ekonomiczny wisi nad krajem.

Bez wątpienia jest spore ryzyko. Hiszpania ma ogromną nierównowagę w handlu
zagranicznym (aczkolwiek szczęśliwie nadwyżke budżetową), mocno malejącą
konkurencyjność, a kilkanascie procent PKB to budownictwo. Załamanie się
budownictwa na pewno pociągnie za sobą spustoszenia w gospodarce. A kryzys w
gospodarce jeszcze bardziej pogłębi kryzys mieszkaniowy.

> Burbujistas ("bańkowcy")twierdzą, że przez
> całe lata władze ukrywały prawdę o bańce przed społeczeństwem, a to z kolei
> cierpi na brak elementarnej wiedzy ekonomicznej i jest podatne na manipulację.

Jeśli chodzi o rząd, to raczej skłonny jestem bardziej do pójścia za tezą "nie
ma takiej złej woli, której nie można by było uzasadnić niekompetencją"
(chociaż) były też skandale korupcyjne, np. w Marbelli). Na pewno taka bańka
była dla rządu wygodna. Przykład Gierka pokazuje, że nawet w najbardziej
niewydolnej gospodarce można wywołać boom zadłużajac się na potęgę. Zamiast
rządu jednak, zadłużającymi się byli obywatele. Osobną sprawa jest też to, że
bardzo trudno byłoby coś zrobić bez drastycznych posunięć. Ta bańka szaleje na
całym niemal świecie. W Hiszpanii jeszcze oliwy do ognia dolała wspólna waluta,
której stopy niższe od inflacji aż zachęcały do zadłużania się.

[Gość: jarek]

korzystając z twojej tu obecnosci :)pozwole sobie zadac pytanie :czy do francji
naplywają emigranci tak jak do hiszpani?czy jest duzy przyrost
naturalny ? roczniki wyżu demograficznego ? co powoduje róznice miedzy niemcami
a francją ????? czemu jesli we francji i np w hiszpani ceny tak długo pną sie
do góry to podaz szybko niewyrównała popytu ???

[poszi]

> korzystając z twojej tu obecnosci :)pozwole sobie zadac pytanie :czy do francji
>
> naplywają emigranci tak jak do hiszpani?

O Francji mam tylko pobieżne ogólnikowe informacje. Francuzi maja niechęć do
jezyków innych niż ich własny :) i trudno o coś w języku dla mnie zrozumiałym.

We Francji jest imigracja, ale nie tak (procentowo) wielka jak w Hiszpanii. Jest
tam jednak sporo większy przyrost naturalny (Francja ma jedną z najwyższych
dzietności w Europie), ale, o ile dobrze pamietam, w odróżnieniu od takiej
Irlandii, gdzie było też echo boomu, te fale demograficzne sa chyba nieco
równiejsze. Poza Paryżem, gdzie ceny są rzedu 5000 EUR/m2 (oraz turystycznymi
miejscami typu Alpy czy Lazurowe Wybrzeże) ceny we Francji są całkiem znośne
(chociaż wzrosły o ok 100% procent od połowy lat dziewięćdziesiatych, kiedy było
dno cyklu). Jednak i tak, Lyon czy Marsylia, całkiem sporej wielkości miasta,
mają ceny używanych mieszkań rzędu 2500 EUR/m2. W skrajnym wypadku, wyludniający
się departament Creuse ma średnie ceny ponizej 900 EUR/m2.
www.immoprix.com/
> co powoduje różnice miedzy niemcami
> a francją

Jest dla mnie ciągle pewna zagadką, dlaczego w Niemczech bańka nawet ni trochę
nie dała im znać o sobie (zresztą w zasadzie we wszystkich krajach
niemieckojęzycznych). Chyba z powodu niezbyt probańkowej psychologii i trudnego
dostępu do kredytu. Niemcy nigdy nie miały wielkich boomów (zob. wykres na
stronie 67 tej publikacji: www.bis.org/publ/qtrpdf/r_qt0403f.htm ).
Spośród wszystkich krajów europejskich tam cykle były najłagodniejsze zawsze.
Nawet ten boom pozjednoczeniowy nie był taki szalony. Banki tam są dość ostrożne
i konserwatywne (wymagają np. sporego wkładu własnego), a i sami Niemcy nie są
skłonni do spekulacji mieszkaniami. Poza tym tam dopiero od niedawna poprawiają
się nastroje społeczne, które były dość minorowe (mimo że Niemcy to pod wieloma
względami wielka potęga gospodarcza i poziom życia tam jest wysoki).

> czemu jesli we francji i np w hiszpani ceny tak długo pną sie
> do góry to podaz szybko niewyrównała popytu ???

We Francji nie wiem, ale w Hiszpanii podaż jest olbrzymia. Są miliony
pustostanów i drugie tyle domów letniskowych. Dopóki ceny rosły, chętnych do
spekulacji nie brakowało. Ale ta podaż da im w końcu znać o sobie. Puste
mieszkania są bardzo kosztowne w utrzymaniu i kiedy perspektywa wzrostu cen
będzie już tylko wspomnieniem, wielu będzie chciało się pozbyć tej kosztownej
"zabawki".

[zbooycerz]

nadchodzi nowy kataklizm?
gospodarka.gazeta.pl/gospodarka/1,33182,4147474.html
jaki moze byc % udzial kredytow CHF w Hiszpanii?
www.money.pl/u/chart.php?term=1y&index=Libor&c=797&date_from=2006-08-17&date_to=2007-11-17
u nas wszystko przedluza sie przez te rosnace place albo przynajmniej poprzez
oczekiwania na ich wzrost ale sprzedaz jako obrot siadla

jak widac wzrosty sie zatrzymaly
stooq.pl/c/?s=wig_budow&c=1y&t=l&a=lg&b
dopoki nie przebija kwietniowego szczytu nie mozna mowic o dalszych wzrostach
a jak przebija dolek z poczatku marca to przechodze do niedzwiedzi :)

stooq.pl/c/?s=wig_budow&c=3m&t=l&a=lg&b

[wegorkie2]

Trochę inaczej niż WIG Budownictwo wyglądają fundusze nieruchomości, za ostatnie
6 miesięcy:

Skarbiec Nieruchomości:
wykresy-walory.interia.pl/wykresy2.php?wlid=3115&okresy=120&typ=0&skala=0&size=1&srednia=1
BPH Nieruchomości:
wykresy-walory.interia.pl/wykresy2.php?wlid=3331&okresy=120&typ=0&skala=0&size=1&srednia=1
Arka Nieruchomości:
wykresy-walory.interia.pl/wykresy2.php?wlid=2958&okresy=120&typ=0&skala=0&size=1&srednia=1
Wyglądają tak jakby na giełdzie bańka właśnie pękła, co jest dla mnie pewnym
paradoksem, bo fundusze mają po prostu portfel budynków i powinny odzwierciedlać
ich cenę, natomiast WIG Budownictwo ma firmy budowlane które są niejako opcją na
ceny nieruchomości, zatem ich ruchy powinny być gwałtowniejsze. Konkretnie -
przy spadku cen nieruchomości fundusze powinny spaść tyle ile spadki cen, a WIG
Budownictwo dużo ostrzej, bo zysk czyli różnica między ceną produktu a kosztami
wytworzenia spada szybciej niż sama cena bezwzględna, zwłaszcza po wzroście
kosztów pracy i materiałów budowlanych.

Jest więc odwrotnie niż powinno być. Oznaka braku racjonalności?
Ciekawe to obserwacji z zewnątrz, nie zainwestowałem w nic związanego z
nieruchomościami więc bliżej nie badałem sprawy.

[Gość: thesopranos]

moze roznica pomiedzy funduszami nieruchomosci a WIG_BUD polega na troche innym
profilu dzialalnosci w ramach samego budownictwa. WIG_BUD to glownie GTC, PBG,
POLIMEXMS czyli budownictwo komercyjne, przemyslowe i montazowe. Te 3 spolki to
ponad 50% wartosci wskaznika WIG_BUD - pozostale 50% to ponad 20 innych spolek
www.gpw.pl/zrodla/gpw/spws/portfele/wig-bu_p.htm

Dom Dev czy Gant maja odpowiednio 4 i 2% udzialu w indeksie

Podczas gdy fundusze nieruchomosci maja glownie mieszkania - wiec moze stad
roznica w wycenach. www.skarbiec.pl/Portal?secId=4YW82YSPDHD10Y7H20K1B52P

Nie wiem w jaki sposob fundusze nieruchomosci dokonuja wyceny swoich jednostek i
z jaka regularnoscia?

Wydaje mi sie ze brak wiekszych spadkow na GANTACH, 7bullsach itp to skutek
glownie drobnego kapitalu spekulacyjnego.

[Gość: rentier]

fajny artykul w ostatnim wproscie - wreszcie ktor obnazyl mechanizmy dzialania
firm w stylu rednecik.
jazda sie zaczyna

[Gość: jarek]

mozesz tu puscic pelną wersje ?:)

[Gość: hmmm]

> fajny artykul w ostatnim wproscie - wreszcie ktor obnazyl mechanizmy dzialania
> firm w stylu rednecik.
> jazda sie zaczyna

Dokładnie wystarczy spojrzeć

inwestycje.rednetproperty.com/zrealizowane
teraz ktoś musi od nich odkupić :)

[Gość: Wieloryb]

Teraz naganiają na mieszkania w Kuala Lumpur. Cena za m2 tylko 4 tys. zł
(z garażem, stan pod klucz,pełne wyposażenie AGD, RTV, pościel).
Bedą drożeć bo w Singapurze odległym o 60 min lotu jest od 5 do 10 razy drożej, rośnie siła nabywcza społeczeństwa, duża migracja ludzi do miast itp itd...
I co inwestujemy :) ???

[Gość: Anka99]

Napisałeś serio, czy to żart ?

[Gość: jarek]

mam jedną uwage :)
gdyby oś Y zaczynala sie od zera wtedy zmiany wydawaly by sie mniej
dramatyczne :)

[Gość: jarek]

musze sie nauczyć czytać wszystkie wpisy przed moim :)

do posziego

[Gość: jarek]

widzialem ze w jednym ze swoich postów prognozujesz powrót cen do relacji z
roku 2004 m2/pensja.wydaje mi sie to logiczne .
a ile wtedy kosztował srednio m2 i ile wynosila srednia pensja(brutto czy
netto ?)
i kiedy to qrde nastąpi :)

Licznik transakcji sprzedaży?

[hektor01]

czy ktoś ma dostep do danych pokazujacych ilosciowo sprzedaż mieszkań? to by
fantastycznie uzupełniało analizę posziego. A jeszcze jakby ktos miał dostep do
cen tychże transakcji. Marzenie...

[Gość: jarek]

jak by cos takiego było poszi juz to by nam dał :)heheh

[wegorkie2]

Poszi, dobra robota.

Ale jeśli by Ci się chciało i by nie było to trudne, może spróbowałbyś zrobić
taki licznik dla www.mls.org.pl ? Jest to o wiele bardziej wiarygodny serwis niż
tabelaofert, ponieważ

1. Wszystkie ogłoszenia są aktualne
2. Jedno mieszkanie nie powtarza się wielokrotnie - jest zawsze jako jedno
ogłoszenie

Poza tym tam ceny są prawdziwe i możliwe że jest mniej cen "od czapy" - bo to są
mieszkania które agenci biorą na wyłączność, więc nie chce im się pewnie tracić
czasu na nie poważne oferty.

[poszi]

> Ale jeśli by Ci się chciało i by nie było to trudne, może spróbowałbyś zrobić
> taki licznik dla www.mls.org.pl ?

A chodzi Ci o liczbe ofert, czy o ceny? Jeśli chodzi o liczbę ofert, to MLS to
drobny fragment rynku, więc wykres będzie raczej pokazywał, jak MLS radzi sobie
na rynku, niż ile tak naprawde jest ogłoszeń. Ceny czasami podaje z opóźnieniem
na swojej stronie Lebiedź (nawet podaje transakcyjne, więc lepiej), a poza tym
to byłoby trudne. Nie ma tam żadnego zbiorczego wskaźnika i trzeba by było
przeskanować wszystkie ogłoszenia i samemu wyciągnąć średnią. To możliwe, ale
sporo zabawy, a wydaje mi się, że aż tak wiele informacji z tego wskaźnika
wyciągnąć by się nie dało.

> Jest to o wiele bardziej wiarygodny serwis ni
> ż
> tabelaofert, ponieważ
>
> 1. Wszystkie ogłoszenia są aktualne
> 2. Jedno mieszkanie nie powtarza się wielokrotnie - jest zawsze jako jedno
> ogłoszenie

Punkt 2 jest też prawdą na tabelaofert.pl, tam są ogłoszenia deweloperów (oraz
nieliczne z wynku wtórnego, których do sumy nie uwzgledniam) i one się na pewno
nie powtarzają. Oczywiscie powtórki są na potęgę w serwisach typu szybko.pl.

Nieaktualność na tabelaofert.pl też nie jest spora, raczej bardziej bym się
obawiał, czy deweloperzy uczciwie podają liczbę ogłoszeń. Z jednej strony mogą
chcieć podawać za mało (sugerując w ten sposób, że zaraz się skończą), z drugiej
mogą podawać już nieaktualne, wychodząc z założenia, że jeśli nie ma takiego,
jak klient chciał, to może weźmie inne, podobne.

> Poza tym tam ceny są prawdziwe i możliwe że jest mniej cen "od czapy" - bo to s
> ą
> mieszkania które agenci biorą na wyłączność, więc nie chce im się pewnie tracić
> czasu na nie poważne oferty.

Przejrzałem tę liste na MLS i trochę ogłoszeń "od czapy" by się tam znalazło
(chociaż kompletnych żartów to tam istotnie nie ma). Nie wiem, jak tamci agenci
działają. Być może, jeśli właściciel upiera się z ceną, to nie wkładają wysiłku
w promowanie takiego ogłoszenia, ale nie odmawiają. Być może też sugerują, że
powinni elastyczniej podchodzić do negocjacji.

Do Poszi

[Gość: thesopranos]

Poszi, udalo Ci sie moze wyslac ten raport z the economist? nic nie dostalem
wiec ponawiam prosbe :) [e-mail]

ps Masz moze jakies informacje nt. cen gruntow/dzialek w okolicach
poszczegolnych stolic - cos w stylu relacji cen mieszkan do dzialek domow? moze
jakis link? raport? bylbym baardzo wdzieczny...

pzdr

[poszi]

> Poszi, udalo Ci sie moze wyslac ten raport z the economist? nic nie dostalem

Przeoczyłem widocznie ten post, w którym podawałeś maila. Paczka wysłana. Nota
bene polecam prenumeratę The Economist. Prenumeratorzy mają dostęp do archiwum.
Ten tygodnik jest zdecydowanie tego warty.

> ps Masz moze jakies informacje nt. cen gruntow/dzialek w okolicach
> poszczegolnych stolic

Z tym to ciężko. Ceny działek zresztą bardzo zależą od lokalizacji (i od tego,
co mozna na nich zbudować) i trudno o sensowne średnie.

Można rzucić okiem na ogłosznia. Dla Niemiec tutaj jest całkiem dobre zestawienie:

www.immowelt.de/Immobilien/PreisStatistik/Suche.aspx?sel=map
Można sobie potem zobaczyć te ogłoszenia, które uczestniczyły w generacji średniej.

[Gość: thesopranos]

dzieki Poszi. Co do prenumeraty to chyba rzeczywiscie sobie uruchomie bo coraz
czesciej odbijam sie od archiwum...

Fakt, ze ciezko cos porownwac jezeli chodzi o dzialki... nie jest to
takie "proste" jak w przypadku mieszkan. Widac jednak jedna prawidlowosc:
ziemia jest relatywnie drozsza w relacjach do cen mieszkan - widac ze bogaci
ludzie raczej chca mieszkac w domkach niz w blokach (u nas to sie troche
odwrocilo chyba ze wzgledu na slaba infrastrukture i komunikacje). Niesamowite
jest jednak to ze takie wsie pod warszawa jak na bialolece czy jozefow
przegonily juz cenami nawet zachodnie landy a cena 400-500 pln za m2 dzialki
juz nikogo w warszawie nie dziwi...

pzdr

[Gość: Ekaunt]

Może to nie fair, ale aktualne nry Economista zawsze wisza na siecie na torrentach. Czasami jak jestem w pędzie zasysam, drukuje co ciekawsze kąski, a co mniejsze obczytuję na ekranie :)

A z niusów to ceny w Miasteczku Wilanów trzymają się mocno - średnia to jakieś 11 tys/m2. Nic ich nie rusza - nawet to że do 2020 100 tys. sie tam pojawi luda :)

Działki

[poszi]

> Widac jednak jedna prawidlowosc:
> ziemia jest relatywnie drozsza w relacjach do cen mieszkan - widac ze bogaci
> ludzie raczej chca mieszkac w domkach niz w blokach (u nas to sie troche
> odwrocilo chyba ze wzgledu na slaba infrastrukture i komunikacje).

Tak, to jest bardzo trafna obserwacja. W Warszawie to jest postawione na głowie
ze wzgledu na przerażająco złą komunikacje. Na Zachodzie dom kosztuje za 1 m2 na
ogół więcej niż mieszkanie (oczywiście w porównywalnym miejscu, domy się
częściej buduje w rzadziej zabudowanych okolicach). Segmenty to troche takie
domy dla nieco mniej zamożnych, ale domy wolnostojące są wyraźnie droższe od
mieszkań. Dlatego wydaje mi się, że w miarę poprawy infrastruktury domy będą
relatywnie w stosunku do mieszkań drożeć (oczywiście w przypadku porządnego
załamania stanieje jedno i drugie, ale domy pewnie mniej). W przypadku działek
to będzie też wiele zależało na jakim poziomie ustalą się koszty budowy, czy
poprawi się biurokracja (plany), czy będzie podatek katastralny i w jakiej
wysokości (im wyższy tym mniej będzie się opłacało przetrzymywać działki).
Wydaje mi się że najgorsze perspektywy mają działki bardzo drogie, bo dla nich
pojawi się konkurencja tych coraz lepiej skomunikowanych pierścieni wokół
miasta. Natomiast jaki to będzie ten "poziom równowagi cenowej" nie podejmuję
się zgadywać.

Porównanie z Niemcami jest o tyle trochę ryzykowne, że to jest sporo gęściej
zaludniony kraj. Na przeciwnym biegunie jest np. Finlandia, gdzie na podstawie
tego raportu (aczkolwiek trochę już nieaktualnego i obecnie ceny są na pewno
wyższe)
www.tkk.fi/Yksikot/Kiinteisto/julkaisut/verkkojulkaisut/julkaisuB107.pdf
działki kosztowały w 2002 roku 23-48 EUR/m2 średnio w dużych miastach, 8-19
EUR/m2 w mniejszych miastach i 3,5 EUR/m2 na wsi (o takie kwoty to chyba nawet
na najbardziej zapadłych wioskach w Polsce teraz cieżko).

Znalazłem nowsze dane, ale są po fińsku i głowy nie dam, czy ten wykres
przedstawia akurat ceny działek, a nie np. śledzi :)
www.stat.fi/til/kihi/2006/04/kihi_2006_04_2007-03-14_kuv_005.html
Jest to w rozdziale na temat domów, więc może to to. "Pääkaupunkiseutu" to
aglomeracja helsińska (ale język :) ). "Koko maa" to "cały kraj", a "Muu Suomi"
to "reszta kraju [poza Helsinkami]".

[Gość: thesopranos]

Z dzialkami jest jeden duuuzy problem poza planami zagospodarowania. Nikt nie
wie kto jest ich wlascicielem o nieuregulowanym stanie prawnym (np. wysiedlenia
niemcow, zydow itp). Jadac przez Wawer czy Jozefow i Wilanow az dziw bierze ze
na takich zadupiach m2 dzialki pod domek moze kosztowac np, 500 pln2 podczas gdy
w okolicy nie widac praktycznie zadnej drogi, innego domu - wszystko rolne, albo
gmina spi i nie potrafi sie zabrac za podzialy, infrastrukture itp. Jest mnostwo
gruntow ktorych wlascicielami sa agencja rynku rolnego itp. pkp, wojsko, upadle
post-komunistyczne przedsiebiorstwa, opuszczone fabryki nalezace do gmin i
miasta. Tego jest w opor. Gdyby to wszystko trafilo na rynek, jak w
cywilizowanym kraju to dzialka w tych miejscach powinna max 100 tys i wszyscy
chetni by sie zaspokoili i jeszcze by zostalo moim zdaniem - szczegolnie przy
zalozeniu podatku katastralnego i madrej polityki przetargow. Kiedys sobie
liczylem ile warszawa ma m2 dzialek i przy zalozeniu ze tylko 50% jest pod
budownictwo a reszta pod komunikacje i inne szpitale, sklepy, fabryki itp to
polowa warszawy moglaby mieszkac w domkach na dzialkach 1 tys m2 a przeciez
wiekszosci nigdy nie bedzie na to stac i tak...

to czysta abstrakcja biorac pod uwage brak kompetencji gmin i urzedow

Obwodnice i inwestycje w komunikacje w polaczeniu z planami ktore mam nadzieje
powstana w tym roku powinny cofnac spowoduja duze spadki cen dzialek -
szczegolnie jak ktos do obwodnicy bedzie mial np. 5 km albo i wiecej. Taki
zakorkowany wilanow czy bialoleka stana sie mniej atrakcyjne niz nieznane wsie
ktore zostana swietnie skomunikowane.

ps. w jozefowie dzialka 2 lata temu kosztowala 150 pln za m2 w zeszlym roku roku
gmina na przetargu podniosla ceny do 240 i zastanawiali sie czy znajda sie
chetni... wszystko poszlo wiec teraz w maju 2007 wystawili jedynie 4 dzialki
pilotazowo zeby zbadac popyt i nie zgadniesz ale cena m2 przekroczyla o 50% cene
wywolawcza ktora gmina ustalila na 330 pln - pracownicy gminu nie mogli uwierzyc
ze ktos w ogole podniesie te cene o podbijaniu nie wspomne - siedzieli z
otwartymi ustami i z niedowierzaniem patrzyli na siebie :) Jest jedno ale: jak
sie wystawia przez 5 miesiecy jedynie 4 czy 6 dzialek na sprzedaz to trudno sie
dziwic ze paru desperatow sie znajdzie. Paradoksalnie developerzy zainteresowani
tymi gruntami odpadli w polowie licytacji. Terez gmina wystawi okolo
kilkudziesieciu dzialek i cos mi sie wydaje ze az tak pieknie im nie pojdzie.

Obserwuje rowniez przetargi innym gmin i licytacje komornicze - i ceny tutaj
osiagane sa zdecydowanie nizsze od tych cen podawanych na forach czy
ogloszeniach. Jeszcze nie widzialem zeby ktos za dzialke oddalona o 20 km od
granic warszawy zaplacil wiecej niz 100 zlotych a wg. "expertow" jeszcze za
piasecznem trzeba placic 150 pln

dzieki za linki - zaraz drukuje i wale do empiku... po slownik polsko-finski :)

Kolejny artykuł

[Gość: Ekaunt]

Tym razem o Hiszpanii - zwróćcie uwagę na podobieństwa :)

www.naplesnews.com/news/2007/may/13/real_estate_siesta_spain

[Gość: thesopranos]

dobre :)

“It got to the point where people practically had to show up with the money in
their pockets and make a down payment immediately because otherwise somebody
else would buy the house the next day" - to przerabialismy juz w zeszlym roku

"Housing prices rose nearly 20 percent, for instance, in both 2003 and 2004."
u nas to bylo nawet i 50% - w 2004 4 tys rok pozniej 4tys+50% = 6 tys w 2005 i
kolejne 50% w 2006 na 9 tys...

"The Bank of Spain says Spanish homes are on average about 30 percent overpriced
and that crushing household debt — well over 100 percent of disposable income" -
to co powiedziec o Polsce? przy takim popycie zewnetrznym w hiszpani i ich
cenach w relacjach do pensji??? to w polsce 40% to niewiele...

Jedna rzecz mnie ciekawi - jezeli Hiszpanie wykupili mnostwo gruntow w warszawie
np. zajezdnia na inflanckiej i do tego maja wiele udzialow w gieldowych i nie
gieldowych spolkach budowlanych to ja to sie przeniesie na polske i warszawe?
Jezeli hiszpanskie spolki gieldowe maja problemy finansowe to czy beda sklonne
sprzedawac te przewartosciowane grunty w warszawie czy raczej wysla swoich ludzi
zeby teraz budowali w polsce??

[Gość: Ekaunt]

Póki będą mogli realizować zyski to i budować będą. Zależy czy znajdą chętnych na 10K zł/m2 - bo to teraz obiegowa cena w Warszawie :)
Biorąc jednak pod uwagę, że ceny ustabilizują się/spadną będą musieli zaakceptować mniejszą marżę, no chyba że tak przegięli z kosztem inwestycji, że będzie ciężko, ale nie sądzę.
Ja jestem ciekaw jak koniec histerii, a co za tym idzie spadek marży deweloperów wpłynie na tych, którzy w ostatnim czasie weszli na rynek, np.: 7bulls - czy nie wystraszą się, albo okaże się że założyli złą cenę i się przewrócą.
Wtedy może zacząć być ciekawie :)

[Gość: jarek]

ci co pobrali grube zaliczki sie juz raczej nieprzewrócą ,ci którzy dopiero je
bedą pobierac mniej zarobią .niektórzy nieostrozni optymisci mogą sie
przewrócic ale duzo tego niebędzie.

[Gość: thesopranos]

> na 10K zł/m2 - bo to teraz obiegowa cena w Warszawie :)

juz nie raz bylo tu kalkulowane ze koszt budowy m2 mieszkania (koszty
bezpośrednie i posrednie) nie przekracza 3 tys pln w dobrym standardzie. Za tyle
ludzie buduja domy pod klucz wiec developer majac "ekonomie skali" nie
przekracza tej kwoty z pewnoscia a biorac pod uwage jakosc materialow, samej
budowy oraz stan developerski to przy cenie 10 tys maja marze czesto i 200%.

> Biorąc jednak pod uwagę, że ceny ustabilizują się/spadną będą musieli zaakcepto
> wać mniejszą marżę, no chyba że tak przegięli z kosztem inwestycji, że będzie c

spokojnie zjada z cena jezeli beda chcieli - szczegolnie Ci wieksi developerzy.
Jest jednak problem z elastycznoscia cenowa popytu - innymi slowy jezeli
sprzedadza alb juz sprzedali nawet 50% mieszkan przy marzy 100% to pozostale 50%
bedzie moglo stac puste i moga sprzedawac 1 mieszkanie miesiecznie bo i tak
inwestycja pokryla z nawiazka koszty i sprzedaz kazdego dodatkowego mieszkania
przekracza koszt krancowy - jezeli nie wystrasza sie konkurencji to moga trzymac
cene nawet i kilka miesiecy i siedziec na pustostanach - tak samo spekulanci...
Innaczej beda postepowac mali developerzy dla ktorych plynnosc finansowa to byc
albo nie byc i zaczna sprzedawac - tak samo jak drobni spekulanci ktorzy tak
naprawde chcieli zarobic na sprzedazy cesji praw do lokalu jeszcze na etapie
budowy. Moim zdaniem zjazdy zaczna sie od samego dolu - od tych najmniejszych,
ale "duzi" jak zobacza co sie dzieje, moga zaczac wielkie promocje i sprzedawac
50 mieszkan w drodze "konkursu" i ostatnie mieszkanie moga oddac nawet 30%
taniej i wciaz beda do przodu....

> w wpłynie na tych, którzy w ostatnim czasie weszli na rynek, np.: 7bulls - czy

7bullsy, gant i mastersy itp to przeciez to samo co dot.com'y kilka lat temu -
ostatnio boryszew i karkosik cos przebakiwali ze moze wejda w developerke :)))
to sa balony ktorych czesto calosc aktywow to przewartosciowane grunty i dobre
checi... ale to inna historia ale jak rabnie to od nich pewnie sie zacznie...

[Gość: Ekaunt]

No zobaczymy. Biorąc pod uwagę plany deweloperów podaż rośnie bardzo szybko, banki zeszły z marży już jak mogły i teraz jedyne co mają do zaproponowania to wydłużanie okresu kredytowania (nawet nie czuję jak rymuję ;) Ludzie zadłużają się coraz bardziej - ostatnia oferta to 130% wartości mieszkania i na coraz dłużej.
Płace rosną, presja inflacyjna też, stopy w górę, Skrzypek nie odrózniający mln od mld, domy w USA rewelacyjnie, Hiszpania marnie, frank tanio znaczy się będzie rósł, Kwasniak odchodzi, Wolfowitz też itd. itp.
A na forum ci co kupili będą mówili, że zdrożej, ci co nie, że nie, a reszta pyskuje :)

[Gość: thesopranos]

we will see who is swimming naked once tide is out...

[Gość: Kasia]

Faktycznie, nawet tu na stronie gazety z dnia na dzien coraz więcej ogłoszeń.
To dobry znak. Mozna oglądać i negocjować, a nie decydowac się w 5 minut na
wydatek życia, bo to naprawde strasznie chore.

[Gość: Dyzio]

psy szczekaja, a karawana jedzie dalej...

Nowości w liczniku

[poszi]

Od dzisiaj licznik przedstawia już tylko oferty z rynku pierwotnego. Wbrew temu,
co pisałem w pierwszym poście tego wątku, poprzednia wersja zawierała też oferty
z rynku wtórnego. Różnica nie jest wielka, ale w ten sposób sytuacja jest
jaśniejsza, a i rosnąca zapewne liczba ofert z rynku wtórnego nie będzie
wpływała na ocenę rynku pierwotnego.

Ponadto mając dane dla woj. mazowieckiego i Warszawy, mogłem też łatwo zrobić
wykres dla woj. mazowieckiego z wyłączeniem Warszawy. Wykres ten jest bardzo
ciekawy (parę razy o tym wcześniej lekko wspominałem), że wg tego w miastach
podwarszawskich ciągle trwa boom i najprawdopodobniej rosnące ceny "wycisnęły"
popyt poza Warszawę, gdzie jeszcze ceny są w zasięgu możliwości nabywców.
Niestety nie można łatwo zrobić rozbicia na dzielnice Warszawy, ale moja
pobieżna obserwacja sugeruje, że w Warszawie też większośc ofert znika własnie w
tańszych dzielnicach.

Jest to (jeśli prawdziwy) bardzo mocny sygnał przegrzania rynku i osiągnięcia
bariery popytowej.

[Gość: grrr]

Podciągam, żeby łatwiej było znaleźć.
Teraz jednego dnia GW publikuje artykuł pt. mieszkania nie będą tańsze,
następnego pt. mieszkania nie będą droższe, jeszcze kolejnego pt. ceny nie
spadną, etc. da capo al fine, wierszówka leci, zamęt w głowach ludzi się
powiększa.

[Gość: jddt]

Nie tylko na Gazecie taki zamęt.

Zamęt coraz większy.

wp, interia,

a na onecie wczoraj było około 600 opini pod artykułem
"mimo-wszystko-będzie-rosło". Znalazło się tam parę ciekawych wątków,
że coś trudno sprzedać. Ciekawe.

[Gość: grrr]

Dzisiaj na onecie "ceny mieszkań będą już tylko spadać?"

[Gość: grrr]

Dzisiaj na onecie tytuł "mieszkania w Krakowie nie będą już drożeć", a w
treści, że i owszem zdrożeją.

[Gość: Dyzio]

Dziekujemy Ci, o Wielka Wyrocznio imieniem Onet, iz obdarzasz nas tajemna
wiedza o przyszlej wartosci naszych lepianek.

cos na temat zametu co do cen mieszkan....

[Gość: xxx]

10:28 30.05.2007 Nr 3346, kolumna 120
Rynek nieruchomości
Magia statystyk, czyli karuzela rynku mieszkaniowego
Łukasz Niewola



Drugi kwartał już niemal za nami. Jest to rok szczególny, gdyż następuje po
rekordowych wzrostach roku ubiegłego. Szczególnie prasa, ale też radio i
telewizja, pełne są komentarzy dotyczących

obecnej sytuacji




Od kilku lat nie ma tygodnia bez co najmniej kilku analiz czy wypowiedzi
ekspertów rynku nieruchomości. Sytuacja ta jest korzystna, ponieważ wpływa na
edukację społeczeństwa i wyrobienie sobie własnego zdania na temat rynku. Cóż
jednak ma począć odbiorca, który w ostatnim czasie atakowany jest sprzecznymi
informacjami? Nie ma jednej recepty.

Po pierwsze, przeanalizujmy wypowiedź uważnie. Zwróćmy uwagę na autora i to,
czy przypadkiem nie reprezentuje firmy, która zarabia np. na zakupach
inwestycyjnych. Po drugie, nie traktujmy takiej analizy jako jedynej słusznej
wykładni. Zdanie eksperta powinno nas sprowokować do zmierzenia się z jego
poglądem, do skonfrontowania naszej znajomości rynku z jego analizą. Tu
zdroworozsądkowa krytyka może spowodować zachwianie wiarygodności eksperta.
Zdarzają się wypowiedzi o wzrostach cen w danej dzielnicy rzędu 50 procent
miesięcznie. Osoba, która obserwuje rynek przez dłuższy czas wie, że takie
analizy mogą brać się z ograniczonej próby i tak naprawdę nie mówią nic o
stanie danego rynku.

Dobrze sprzedać

Stabilizacji rynku zdaje się nie zauważać część sprzedających. Cały czas żyją
w przeświadczeniu, że dynamika rynku nadal osiąga poziom roku ubiegłego. Jak
bowiem potraktować ofertę z warszawskiej dzielnicy Bemowo (54 mkw., w
wielkiej płycie, do remontu, lub jak to się modnie nazywa "do odświeżenia")
za 490 tys. zł, co daje nam ponad 9 tysięcy za metr? Lub kawalerka w bloku w
dzielnicy Bielany, "przy metrze" (po rozmowie okazuje się, że 4 przystanki
autobusem od stacji metra) za 10 200 za metr kwadratowy? Cóż mają zrobić ci,
którzy chcą w najbliższym czasie kupić mieszkanie i muszą zmierzyć się z
rozdmuchanymi nadziejami (na dobry interes) sprzedających? Strategie są dwie:
przeczekać lub negocjować. Negocjacje, które w zeszłym roku były bezskuteczne
lub kończyły się na jednoprocentowym upuście od ceny wyjściowej, obecnie mogą
nam dać nawet 15 procent zniżki. Jeden z moich znajomych od 1,5 miesiąca
obserwował trzypokojowe mieszkanie na Mokotowie (rama H). Pierwotnie
oferujący chciał 8 400 za metr (bez możliwości negocjacji ceny), co już wtedy
niektórym wydawało się dobrą ceną. Jego oczekiwania zweryfikował rynek. Kilka
dni temu mój znajomy podpisał umowę przedwstępną - 7 450 za metr. Kupujący są
w o tyle dobrej sytuacji, że zbliżają się wakacje, które tradycyjnie są
spokojniejsze niż pozostała część roku.

Wakacje powinny być spokojne

Czas urlopu, relaksu, wyjazdów. Jak wpływa na rynek nieruchomości? W zeszłym
roku trudno było mówić o "sezonie ogórkowym". Wzrost cen w okresie czerwiec-
sierpień wynosił ok. 4-5 proc. miesięcznie. Czy sytuacja ta powtórzy się w
tym roku? Śmiem wątpić.

Oczywiście, stabilizacja nie wyklucza wzrostów cen w nowych, prestiżowych
apartamentowcach, jednak również w tym segmencie spodziewam się prawdziwie
okazyjnych sprzedaży. W najbliższych miesiącach na rynku pojawi się wiele
mieszkań kupionych w korzystnych systemach płatności (na przykład tylko 15
procent przed odbiorem mieszkania) i sprzedawanych na zasadzie cesji. W kilku
projektach zbliża się termin wpłaty głównej części wartości mieszkania (80-90
procent), a większość inwestorów nie chce angażować tak dużego kapitału. Mimo
wakacyjnego lenistwa warto więc trzymać rękę na pulsie.





analityk home broker

[croquemitaine]

Proszę poczytać o miastach-widmach w Hiszpanii

www.bloomberg.com/apps/news?pid=20601109&sid=ar3L878k5YM4&refer=home

[mezzanine78]

bardzo ciekawy ten tekst o Hiszpanii... robią wrażenia liczby - średnio w
latach 1996-2005 było budowanych 430 tys. mieszkań (i domów) rocznie a w samym
2007 ma być wybudowanych aż 700 tys. mieszkań!!!

nie wiedziałem również że zaledwie 20% kredytów hipotecznych w UK i 12% w USA
jest udzielanych na zmienną stopę procentową, w przeciwieństwie do blisko grubo
ponad 90% w Hiszpanii i w Polsce... choć taka podaż jak w Hiszpanii nam nie
grozi to wzrost stóp moim zdaniem w perspektywie 2-4 lat doprowadzi jednak do
spadku cen mieszkań

chapeux bas dla posziego za jego licznik i zaangażowanie :)

[poszi]

> latach 1996-2005 było budowanych 430 tys. mieszkań (i domów) rocznie a w samym
> 2007 ma być wybudowanych aż 700 tys. mieszkań!!!

O tak, oni się tam zabudowali na amen (a 700 tys to i tak mniej niż w 2006 roku,
kiedy było 800 tys.). Bardzo podobnie jest w Irlandii w stosunku do liczby
mieszkańców.

> nie wiedziałem również że zaledwie 20% kredytów hipotecznych w UK i 12% w USA
> jest udzielanych na zmienną stopę procentową, w przeciwieństwie do blisko grubo

A to zależy jak liczyć. W UK faktycznie wiele kredytów jest o stałych stopach,
ale na okres zaledwie 1, 2, maksymalnie 5 lat. Na dłuższą metę to też są kredyty
o zmiennej stopie, a nawet zmiana stopy może być dużo większym szokiem dla
posiadaczy takich kredytów, bo jest w jednym kawałku, a nie często.

W USA tylko jeśli przyjąć jakieś bardzo wąskie kryteria, co to jest kredyt o
zmiennej stopie, to wynosiło 12%. Poza tym różna jest koncentracja obciążania.
Wiele kredytów o stałej stopie jest na dawno kupione, nisko-zadłużone
nieruchomości, podczas gdy bardzo dużo kredytów o zmiennej stopie udzielono w
ostatnich latach, w szczycie boomu.

Bardzo dobry raport Credit Suisse podawał, że w 2006 roku 76% kredytów "prime"
(to są kredyty do $417000 dla osób o dobrej sytuacji kredytowej,
sekurytyzowanych przez Fannie Mae i Freddie Mac) miało stałą stopę + 10% miało
zmienne stopy, ale pierwsze 5 lat było stałe. Prime to 45% rynku.
Dla rynku Jumbo (to dla osób o dobrej zdolności kredytowej, ale powyżej limitu
417000), który stanowił 12% rynku, kredyty o stałej stopie to było 57,5%, dla
Alt-A (to dla osób, które mają dobrą historie kredytową, ale kredyt jest na
częściowo wariackich zasadach, albo wysoki w stosunku do zarobków, albo bez
sprawdzania dochodów, itp.), który stanowił 20% rynku, produkty o stałej stopie
miały 32% (nota bene aż 26,4% miało nie tylko zmienne stopy, ale i ujemną
amortyzację, to znaczy część odsetek dopisywano do kredytu), wreszcie subprime
(to dla takich, co mieli nadszarpniętą reputację), stanowiący 20% wartości
kredytów udzielonych w 2006 roku, tylko 9% kredytów miało stałe stopy (brakujące
3% rynku to programy rządowe m.in. dla weteranów). Razem jak policzyć te wagi,
to 51% kredytów (poza programami rządowymi) udzielonych w 2006 roku miało stałe
stopy. To i tak sporo. Poza Stanami bardzo rzadko występują kredyty na stałą
stopę na cały okres kredytu.

> ponad 90% w Hiszpanii i w Polsce... choć taka podaż jak w Hiszpanii nam nie
> grozi to wzrost stóp moim zdaniem w perspektywie 2-4 lat doprowadzi jednak do
> spadku cen mieszkań

W Hiszpanii już się ten proces zaczął. To się zawsze na początku powoli rozwija,
ale w przyszłym roku już będzie ewidentne.

W Polsce faktycznie tylu mieszkań chyba nigdy (nigdy=najbliższe lata) się nie
będzie budować, ale też przy ujemnym saldzie migracji (a nie mocno dodatnim jak
w Hiszpanii) "zero" na tej skali jest inaczej w nieco innym miejscu (dla odmiany
jednak w Polsce jest mniejsze nasycenie mieszkaniami). W tym roku zapowiada się
w Polsce na największą liczbę rozpoczętych budów od 1989 roku i nie będzie już
łatwo rynkowi tego wchłonąć.

> chapeux bas dla posziego za jego licznik i zaangażowanie :)

Dziękuję. Musiałem zajrzeć do słownika, co to znaczy "chapeaux bas", czy to aby
na pewno pozytywne określenie ;)

Ludnosc Hiszpanii wzrosla o jakies 6 mln

[Gość: b]

en.wikipedia.org/wiki/Immigration_to_Spain
en.wikipedia.org/wiki/Demography_of_Spain

[Gość: lol]

Z drugiej storny i kraj wiekszy i budowa tansza o wszelkie kaloryfery, styropiany itd.

[Gość: do Posziego]

Poszi - czy pokusiłbyś się o małą prognozę warszawskiego rynku nieruchomości na
najbliższe 2 lata? Czy uważasz, że coraz częściej pojawiające się głosy, że
czeka nas korekta podobna do Hiszpańskiej - są uzasadnione? Dlaczego nagle
firmy doradcze takie jak Expander, Golden Egg, czy Open Finance zmieniły nagle
front i bąkają cośnieśmiało o możliwościach negocjacji cen i wątpliwej stopie
zwrotu z inwestycji w mieszkania przez najbliższy czas? Z góry dzięki

[mna]

A jaki waszym zdaniem będzie miał wplyw na cenę nowych oraz nowo budowanych
mieszkań popyt na materiły budowlane i pracowników wywołany inwestycjami przed
Euro2012? Przecież skala tych inwestycji ma być ogromna wiec i zapotrzebowanie
na mat bud i robocizne. Co prawda obecnie jak piszecie budowa 1mkw domu pod
klucz to ok 3tys wiec mieszkanie u developera wychodzi jeszcze taniej ale
ostatnio np cegła zdrozałą 300% robotnicy też mielui znazne podwyżki więc koszt
budowy w nowych inwestycjach raczej bedzie znacznie wyższy. A jeszcze jak te
koszty wzrosna i to znacznie. Czy mozę okazać sie że rzeczywiste koszty budowy
wyjdą wyższe iz cena sprzedaży? Czy też deveper podpisuje z dostawcami i
wykonawcą umowę na cała inwestcje po ustalonych cenach?

[Gość: jarek]

w niemczech koszty napewno niesą nizsze a ceny napewno sa nizsze.

[croquemitaine]

Coś ciekawego dzisiaj przeczytałam:
www.elmundo.es/mundodinero/2007/06/15/economia/1181901736.html
"Około 60% terenów budowlanych sprzedanych w Polsce w 2006 r. trafiło do rąk
firm hiszpańskich, według danych zebranych na najważniejszych targach
mieszkaniowych Europy Środkowej i Wschodniej - Central Europe Property &
Investment Fair.
Jak poinformowali organizatorzy, zainteresowanie polskim rynkiem zostało
wywołane jego potencjałem rozwoju w związku z migracją ze wsi, liczbą nowo
powstających rodzin i złym stanem wielu istniejących budynków, co sprawia, że
istnieje deficyt 1,5 milionów mieszkań. Ponadto istnieje wiele możliwości
inwestycji w związku z niedawnym wyznaczeniem Polski na siedzibę Euro 2012"

Obawiam się, że HISZPANIA EKSPORTUJE DO POLSKI BAŃKĘ MIESZKANIOWĄ!

[Gość: ghr]

hehe wcale mnie to nie dziwi swego czasu prosilem aby zwracac uwage kto
kupowal i po ile działki w dobrych dzielnicach - i wazniesjze po ile ! bo
wiekszosc polskihc develop pukala sie w glowe ze to sie nie kalkuluje - i metr
musial bys kosztowac 12.0000 aby sie deal
oplacal no i bedzie sie oplacal bo polscy devlop banki ziemi maja hhehe
puste z wyjatkami albo eheh kupili w garowlinie lub otowcku:) poszi
the sopranos jakis komentarz :)

[Gość: jarek]

a co to wogóle za zródło ? pewnie sie okaze ze 6,0 % albo ze 60% ale np w tylko
w warszawie bo gdzie indziej prawie nic .

[thesopranos]

to ciekawa informacja i nawet prawdopodobna. UE to globalna wioska i sporo
spółek giełdowych już od dawna ma hiszpańskich czy włoskich udziałowców, które
kupują w Polsce od dawna, tak samo jak prywatnych inwestorów czy fundusze
inwestycyjne.

Nie rozumiem tylko jakie to ma przełożenie na ceny mieszkań? co za różnica czy
działki kupują hiszpanie czy polacy? czy mieszkanie buduje spółka z kapitałem
zagranicznym czy polskim - dla klienta znaczenie ma cena, niezależnie od tego
czy działka została kupiona za złotówki, euro czy mongolskie tugriki?

> musial bys kosztowac 12.0000 aby sie deal

wcale nie musi...nawet jak dzialka kosztowala 5 tys za m2

[Gość: ghr]

jaka globalna wioska jakie akcje teh sopranos popatrz sobie na hiszapnska
armade ktora sie tu zjawila bezposrednio co najmniej 10 duzych w
hiszpanskich kategoriach jest tu bezposrendio bez jakis smiesznych przejec!

>wcale nie musi...nawet jak dzialka kosztowala 5 tys za m2

o rany przeczytaj sobie oporzedni moj post albo poroziwaj z przegranymi
przetargow gdzie spaniardy wziely dzialki po kosmicznych cenach

[Gość: jarek]

a nawet jesli to co z tego ?
zaplacili wiecej za ziemie to mniej zarobią albo wiecej stracą .
bańki to oni nie uratują .

[Gość: ghr]

a co knkurencyjne mieszkania to powstaan w starobrzezu wisly albo w
podziemiach fortow praskich?

jak bedziesz mial do wyboru markiza 7000 lub wawe 4000 kola drozej ciekawe
co wybierzesz hmhm

[Gość: jarek]

a co ty na serio myslisz ze oni wykupili całą ziemie w wawie ,ze sie wszyscy
zmówią bo wszyscy oni z hiszpańskiej ziemi i bedą trzymac cene:)?
przede wszystkim to pewnie ich usatysfakcjonuje nizszy zysk niz naszych
wyglodniałych biznesmanów .pozatym tak jak soprano powiedzial co za róznica kto
buduje .hiszpanie przyszli tu do nas bo u nich sie konczy bum i chcą przytulic
pare dudtków, moze nie az tyle co u siebie kiedys ale zawsze coś .mają kase
niech ryzykują .

[Gość: ghr]

>a co ty na serio myslisz ze oni wykupili całą ziemie w wawie ,ze sie wszyscy
zmówią bo wszyscy oni z hiszpańskiej ziemi i bedą trzymac cene:)]

hmhm masz wyzsze wyksztalcenie i nie jestes 15 latkiem ?zaloze ze tak
wiec jeszce ci to wytlumacze- jesli bedziesz stawał do licytacj lizaków majac
5 pln w kieszeni po drugiej stronie bedzie wujek el madridos posiadajacy
wielokrotnie wyzsze srodki, kiedy cena wyniesie 5,5 pln bedziesz musial wybiec
zplaczem i odreagowac bo po pierwsze nie masz tyle po drugie wedlug ciebei
ten lizak nie jest tyle wart.

tak wiec nie kupiles lizaka i idziesz na kolejna licytacje tym razem
wzmocniony o 2pln od babci a tam kto ?
wujek el madriods i zagadnij co sie z toba dzieje przy cenie 7,5 za lizaka
hmhm a przeciez nie jestes jedyenym wydymanym pozadajacym tego lizaka
po 10 takich spotakaniach z wujkiem el madridos wsciekly jedziesz na
prowincje i po cichu kupujesz sobie za 7,5 pln starego bajgla na prowincji

zrozumiales troche?

>przede wszystkim to pewnie ich usatysfakcjonuje nizszy zysk niz naszych

tak jak makaronow z pirelli eheh pewnie tylko u my jestesmy lasi na zyski
makarony spany i gorale zadwalaj sie marza 0,05% a reszte oddaja na charity


uklony

[Gość: jarek]

dosyc to śmieszne było :)
i co wujek zrobi z tymi (lizaczkami) ziemiami ?

[Gość: Ekaunt]

Prostyś chłopaku jak ten Twój lizak :)
Cena ziemi to jeden z wielu czynników przy budowie, także to czy kupili ten
grunt za tyle czy za tyle to jedna sprawa.
Poza tym jak ludzie nie mają kasy na drogie mieszkanie np. przy zajezdni na
Chełmskiej to kupują na Tarchominie tańsze. A jak nie będą kupowali tych
droższych to co zrobi taki developer? Pójdzie do Ciebie po opowiastkę o
lizakach? Nie, opuści cenę, bo lepiej zarobić mniej niż tracić na trzymaniu
mieszkania w nieskończoność.
Kiedyś w Krakowie koleś wynajmował mieszkanie attache jakiemuś tam za 8000 zł
(przy Rynku, 140m2), potem facet zrezygnował, a koleś ciągle wystawiał
mieszkanie za 8K. I tak minęły 3 lata. A potem wynajął za 2K.
Aluzju paniał?

[Gość: ghr]

jesli buraku :) ,wczytasz sie to zrozumiesz dlaczego przyklad byl prosty

a na tarchominie to drogi wacku tanie mieszkania sa to znaczy po ile?mowie o
tych dzialkach nabytych ostatnio , niestety maielm nikla przyajmnosc
obesrowowac taki proejkt na tarchominie l hehe developer wstrzymal sprzedaz
mailo byc po 5800 w pazdzoerniku 2006 od 2 tygodni juz goni wiesz po
ile 7000 :) iprsze nie rpoboj przekonwyac ze nie sprzeda moglbym cie
jeszce dobic nwomymi cenami w inncyh dzielnicach ale sie mnienie chce

[Gość: Ekaunt]

Buraki mnie potrafią się wczytywać, ale mimo to przykład dałeś i prosty i
nietrafiony :) Jak to mawia Szpakowski: "huknął jak z armaty i równie niecelnie".
Takich projektów gdzie developer robi ludzi w wuja jest o wiele więcej biedny
misiu jasiu proszę Ciebie. A gdybyś się wczytał to byś zrozumiał, że i Chełmska
i Tarchomin jest rzucony jako przykład, bo ile ten Tarchomin by nie kosztował to
będzie tańszy od Chełmskiej - przynajmniej powinien być. Jeśli zaś nie jest to
znaczy, że histeria jest tak wielka, że nie ma co się szarpać i kupować skoro
różnice są nikłe (uwaga, mówię o różnicy względnej - taki Tybet - kapewu?) :)

[Gość: ghr]

ty mi tu dwoch dzialkach co w gazetach byly ja tym ze 10 duzych dev hiszp
jest po duzych zakupach w Polsce widze ze nic nie kpw
pomysl o malenkim Tybecie a zaraz potem o Chinach i staraj sie nie posrac
jak zrozumiesz wacku

[Gość: Ekaunt]

Odpornyś na argumenty jako ta kaczka, po której woda spływa :)
Gwoli wyjaśnienia - Tybet względne wysokości ma małe, a bezwzględne wbrew
przeciwnie. I tym się różni od Chin na ten przykład.
A powiedz mi co z tego, że 10 hiszpańskich firm kupiło ziemię w Polsce? A wiesz
ile jest izraelskich, francuskich czy kanadyjskich lub wreszcie polskich?
Co to ma za znaczenie kto? Ważne co tam będzie robił (ile pum), jaki standard
etc. a co za tym idzie - jaka cena.
A jak będzie dużo mieszkanek to co się stanie z ceną? Powiesz mi ghroszku?
Będzie rosła? Według Ciebie pewnie tak. Nie wiem w sumie czemu tak sądzisz, ale
Twoja sprawa.
Ja wiem, że ci Hiszpanie których znam już kupili działki w Bułgarii i Rumunii.
Budują tu, co im nie przeszkadza inwestować gdzie indziej. Powiem Ci więcej,
jakbyś zerknął na raporty robione przez nich to byś nie uwierzył - zakładają
spadki cen. Leć do nich i im przetłumacz, że się mylą. Debile z Andaluzji...

[Gość: ghr]

Gwoli wyjaśnienia - Tybet względne wysokości ma małe, a bezwzględne wbrew
> przeciwnie. I tym się różni od Chin na ten przykład.
hmh a t y jestes ciemny skoro nie zorumiales dlaczego przywlaem chiny,
mailem inne roznice na wzlgecie niz npm

A powiedz mi co z tego, że 10 hiszpańskich firm kupiło ziemię w Polsce? A wiesz
> ile jest izraelskich, francuskich czy kanadyjskich lub wreszcie polskich?

to z tego ze oni maja w zwaczaju inaczej kalkulowac

> A jak będzie dużo mieszkanek to co się stanie z ceną? Powiesz mi ghroszku?
a skad wniosek ze bedzie duzo mieszkanek ? bobie?i co to znaczy ze duzo?
pamitasz starego bajgla?

Powiem Ci więcej,
> jakbyś zerknął na raporty robione przez nich to byś nie uwierzył - zakładają
> spadki cen. Leć do nich i im przetłumacz, że się mylą. Debile z Andaluzji...
hehe tos mi rewelacje wzenil naprawde

[Gość: Ekaunt]

Ja zrozumiałem, ale Ty cały czas grochem o ścianę.

Jak oni inaczej kalkulują? :) Na wspak czy co? Inaczej niż kto? Niż ci z
Izraela, Portugalii i Kanady?

A zresztą... Ty jesteś jak moja znajoma, która zupełnie nie zna się na piłce
nożnej, ale zawsze wieszczy, że dostaniemy w dupę. I na przykład ostatnio miała
rację - czy to znaczy, że lepiej się zna?

Także żyj swoją quasi ekonomią i zobaczymy na koniec roku.

[Gość: ghr]

jakbys mial jakioliwek pojecie o zalozeniach hiszpanow to nie musial bym
ci tlumaczyc ale i taka nie musze wybacz

nie zauwazyles u siebie dziwnej tendencji ze jak nie mozesz ad rem zawsze
uzpelniasz ad personam tak wiec soory winetou bez odbioru

[Gość: jarek]

to te twoje przykłady są jakies niezrozumiałe (daruj juz sobie uwage ze to ja
taki tepy jestem)

[Gość: Ekaunt]

Nie, zauważyłem natomiast Twoją tendencję "jestem najmundrzejszy, wyśta głaby".
No widać nie mam pojęcia o ich założeniach - ja tylko ich znam i dla nich pracuję.

[poszi]

> "Około 60% terenów budowlanych sprzedanych w Polsce w 2006 r. trafiło do rąk
> firm hiszpańskich, według danych zebranych na najważniejszych targach

To ciekawa informacja, ale brakuje w niej jakiegoś kwantyfikatora. Sprzedawanych
terenów budowlanych w Polsce jest tak wiele, że to w żadnym wypadku nie mogło
być 60% wszystkich. Sadząc po wynikach różnych aukcji, to mogło być np. 60%
ziemi z aukcji lub 60% działek pod duże projekty deweloperskie.

> Obawiam się, że HISZPANIA EKSPORTUJE DO POLSKI BAŃKĘ MIESZKANIOWĄ!

O tak, chociaż kupujący gotowe mieszkania mają większy wpływ na podbijanie cen
niż kupujący działki.

Aż ciśnie się za to od razu na usta wniosek, że skoro teraz eksportują bańkę, to
za niedługo będa eksportować krach. :)

[Gość: ghr]

> Aż ciśnie się za to od razu na usta wniosek, że skoro teraz eksportują bańkę, t
> o
> za niedługo będa eksportować krach. :)

ten z 2006 wieszczony przez ciebie :)? to ze kiedys bedzie to pewne ale
to kategria przepowiedni cyganki- kktora do faceta z walizka krzyczy panie
powrozyc-wybiera sie pan w daleka podroz

[Gość: mgmg]

ghr, jestes z KBIS/A3 może ????

nie dosc ze jestesmy z tej samej sieci to jeszcze te same argumenty . jeszcze
ktos pomysli nie bez powodu że Ty to ja i na odwrót;)

[Gość: ghr]

nie ja to ja bez obaw jestem pewien swojej tozsamosci L:)

Wehikuł czasu

[poszi]

Dane do licznika zacząłem zbierać (i to niekompletne) raptem rok temu. To już
jednak było w trakcie boomu i nie wiadomo, jaki poziom ofert był "normalny".
Tabelaofert.pl nie publikuje archiwalnych zestawień, ale przypamniałem sobie o
www.archive.org
Serwis ten, który kiedyś nazywał się "Wayback machine", czyli "wehikuł czasu",
jest doskonałym narzędziem pozwalającym zobaczyć, jak wyglądały strony WWW w
przeszłości. I można tam zajrzeć do archiwalnych stron tabelaofert.pl aż do
poczatków jej istania w roku 2001. Łezka się w oku kreci, jak zobaczy się ceny z
przeszłości, ale też interesująco wygląda ewolucja stylu tego serwisu. Aż dziw,
że na pomysł zajrzenia do archiwum wcześniej nie wpadłem. W każdym razie dane
zebrałem i umieściłem łącznie z aktualnymi tutaj:
licznikmieszkan.atspace.com/od2001.html
Dane są nieco mniej pewne niż obecne, bo serwis zmieniał sie wiele razy, czasem
podawano liczbę wszystkich ofert, czasem tylko dla poszczególnych województw.
Starałem się to możliwie rzetelnie półautomatycznie zebrać, ale może nie być to
tak bezbłędnie, jak obecnie, kiedy robi to beznamiętnie automat. Tym niemniej do
takich celów graficznych to na pewno jest wystarczające.

Jestem nawet nieco zaskoczony tym, że licznik ofert dla woj. mazowieckiego
całkiem dobrze pokazywał koniunkturę w przeszłości. Można zobaczyć zarówno
(mini)krach lat 2001/02, późniejsze podniesienie się rynku, miniboom z okazji
wejścia do Unii, poźniejsze przejściowe osłabienie "pounijne" na poczatku 2005
roku i wreszcie rozpędzenie się boomu pod koniec 2005 roku i kompletne
szaleństwo począwszy od II kw. 2006 roku (te ostatnie fazy mozna porównac np. z
wykresami tego raportu: lebiedz.pl/zobacz/trendy ). Oczywiście to nie
jest z pewnością wskaźnik doskonały, ale po przeanalizowaniu tych danych
archiwalnych wydaje mi się lepszy niż się wcześniej spodziewałem. Oczywiście jak
zawsze każdy powinien pamietać o "caveat emptor".

Jak widać liczba ofert dopiero teraz dla woj. mazowieckiego osiągnęła stan
"średni". Tym niemniej skala i tempo przyrostu są bez precedensu, chociaż wzrost
odbywa się z rekordowo niskiego poziomu. Jednak jeszcze zapewne sporo takich
ofert musi jeszcze przybyć, żeby deweloperzy zaczęli się na dobre niecierpliwić
i druga połowa roku będzie interesująca pod tym wzgledem.

Co prawda liczba ofert dla Polski jest rekordowa, ale wykres "Polska bez woj.
mazowieckiego" sugeruje, że pewna część przyrostu, to wzrost popularnosci
serwisu dla reszty kraju (chociaż do pewnego stopnia bierze się też to stąd, że
woj. mazowieckie powoli traci pozycję lidera na rynku budowlanym, patrz niżej).
Wielkie zmiany (jak rok 2003 czy zeszłoroczny boom) widać, ale poziom
"normalnego biegu jałowego" z biegiem czasu wyraźnie przesuwa się w górę. Wzrost
popularności jest kosekwencja teo, że o ile dla woj. mazowieckiego prawie
wszyscy deweloperzy się ogłaszają w serwisie tabelaofert.pl, to wydaje mi się,
że dla reszty Polski ta penetracja rynkowa jest trochę mniejsza (wg. danych GUSu
woj. mazowieckie stanowiło w 2004 roku 42% rozpoczętych budów (deweloperzy plus
spółdzielnie), 47% w 2005 i 32% w 2006 roku, podczas gdy liczba ogłoszeń z woj.
mazowieckiego na tabelaofert.pl dopiero niedawno spadła poniżej połowy
wszystkich). Tym niemniej spora część przyrostu w ostatnim czasie jest zapewne
jak najbardziej realna.

P.S Mija dokładnie miesiąc od debiutu "licznika" i zajrzało na niego od tamtej
pory 1147 różnych użytkowników (różnych w sensie różnych komputerów). Dodatkowo
531 wizyt złożyły osoby, które już wcześniej odwiedziły tę stronę. Liczba nowych
gości się zmniejsza, ale przybywa regularnych odwiedzajacych. Ponieważ
obserwacja licznika jest zapewne podobnie emocjonujaca jak oglądanie, jak trawa
rośnie :), tym bardziej cieszę się, że niektórzy uznają to za interesujące.

[thesopranos]

Świetna robota!

Dorysowanie przeszłości wiele pokazuje. Nawet jeżeli ten serwis ewaulował i
zmieniało się jego pokrycie rynku (ala segmentacja) to pokazuje, że zaraz
będziemy mieli rekordową podaż a skala i tempo wzrostu robią wrażenie,
szczególnie pomiędzy styczeń-czerwiec br. jeżeli to tempo będzie utrzymane to
bedziemy mieli tu jakies 20 tys mieszkań - przyrost 300% w ciagu roku i
rekordową jak na ten serwis liczbę ofert przyrost o 100%... a stopy rosną :)

[thesopranos]

jeszcze jedno... czy Twoje statystyki odwiedzin strony "licznika" zawierają
szczegóły "klikających" - ciekaw jestem ilu tam developerow czy funduszy
wchodzi :)

[Gość: jarek]

niewiem jak przegapiłem to uzupełnienie wczesniej.
naprawde swietna robota to uzupełnienie i komentarz do niego.

do Posziego

[Gość: Alex]

Nie wiem na ile orientujesz się w statystyce, ale myślałeś może o tym, żeby
spróbować obliczyć wskaźnik korelacji między zmianami cen mieszkań a zmianami
liczby ofert na rynku. W ten sposób można by dokładnie stwierdzić z jakim
opóźnieniem zmiany liczby ofert wpływają na ceny i zrobić prognozę. Co o tym
sądzisz?

[poszi]

> Nie wiem na ile orientujesz się w statystyce, ale myślałeś może o tym, żeby
> spróbować obliczyć wskaźnik korelacji między zmianami cen mieszkań a zmianami
> liczby ofert na rynku.

Niestety niełatwo o dane dotyczące cen mieszkań. Nawet jeśli pominiemy problemy
z ich miarodajnościa, zwyczajnie nie znam żadnych publicznych żródeł podających
takie dane w dłuższym okresie i z odpowiednio dużą częstotliwością. Przydałoby
się mieć chociaż jakieś spadki, czyli lata 2001/02 (w tym okresie jednak
tabelaofert.pl przestaje być wiarygodna, bo dopiero zaczynała działalność). Żeby
wyznaczyć opóźnienie lub wyprzedzenienie między seriami danych, potrzeba ich sporo.

Myślę poza tym, że lepsza korelacja byłaby między cenami a stosunkiem liczby
ofert do poziomu sprzedaży. Ta ostatnia wielkość pokazuje prawdziwą presję na
sprzedających. Można sobie wyobrazić sytuacje kiedy jest sporo ofert, ale też
spory obrót. W takim wypadku presji cenowej raczej by nie było. Do tego
potrzebna by była wielkość sprzedaży, a nikt takich danych, z tego, co wiem, nie
publikuje (GUS publikuje z ogromnym opóźnieniem liczbę transakcji, ale nie
wyróżnia rynku pierwotnego, do którego trzeba by było się porównywać).

Tym niemniej, jeśli chcesz poekperymentować, to wyślij mi maila na adres
gazetowy, a prześlę Ci dane liczbowe użyte do wykresów.

[Gość: jarek]

szkoda ze niezrobiles licznika mieszkan na rynku wtórnym .obserwuje ich ilosc
na jednej z wrocławskich stron i w ostatnie 2 tyg przybywało po ok 20% ofert w
tydzien, poczynając od ilosci ok400szt do 609szt na dzis.

[poszi]

> szkoda ze niezrobiles licznika mieszkan na rynku wtórnym .obserwuje ich ilosc
> na jednej z wrocławskich stron i w ostatnie 2 tyg przybywało po ok 20% ofert w
> tydzien, poczynając od ilosci ok400szt do 609szt na dzis.

Tu nie chodzi o to, żeby się podniecać wzrostami liczb ofert, tylko, żeby mieć
coś, co chociaż w jakimś stopniu odpowiada rzeczywistości. Liczby ofert z rynku
wtórnego na tych różnych portalach, to nie wiadomo, jaki mają zwiazek z
rzeczywistością, a nawet wiadomo, że mają luźny. W kraju w którym każde
ogłoszenie jest powielane co najmmniej 10 razy przez różne agencje, wzrost
liczby ofert o 10% może wywołać po prostu pojawienie się kolejnej agencji :). W
dodatku nawet pomijajac to, aby to miało sens, dany portal musi ogarniać prawie
cały rynek ogłoszeń, aby wzrost liczby ogłoszeń wiązał się z wzrostem na rynku,
a nie przyrostem udziału w rynku. O ile tabelaofert spełnia dość dobrze ten
warunek dla rynku pierwotnego (przynajmniej dla woj. mazowieckiego), to żaden z
portali ogłoszeń wtórnych tego warunku nie spełnia.

Pocieszę Cię jednak, że rynki pierwotny i wtórny są powiazane ze soba i jeśli
rośnie liczba na pierowtnym, to na wtórym zapewne tym bardziej. Nie
przygotowałem jeszcze wykresów dla pozostałych województw, ale dla prawie
wszystkich liczby ofert rosną (nie mam niestety tak kompletnych danych, jak dla
mazowieckiego). Dla dolnoślaskiego z 1243 (9 listopada) poprzez 1569 (10 maja)
do 2220 (dziś).

[Gość: jarek]

W kraju w którym każde
> ogłoszenie jest powielane co najmmniej 10 razy przez różne agencje, wzrost
> liczby ofert o 10% może wywołać po prostu pojawienie się kolejnej agencji :).

ogloszenia na tej stronie nie są powielone (mozna je usegregowac np po metrazu
i sie przekonac ze sie niepowtarzają

W
> dodatku nawet pomijajac to, aby to miało sens, dany portal musi ogarniać
prawie
> cały rynek ogłoszeń, aby wzrost liczby ogłoszeń wiązał się z wzrostem na
rynku,
> a nie przyrostem udziału w rynku

w dwa tygodnie 50% przyrost udziału w ogłoszeniach rynku wtórnego ?chyba
zartujesz ?(nieznam tez strony która we wrocku miala by wiecej ogłoszeń z tego
rynku a dodam tez ze ta strona niejest na rynku od wczoraj )

> Pocieszę Cię jednak, że rynki pierwotny i wtórny są powiazane ze soba i jeśli
> rośnie liczba na pierowtnym, to na wtórym zapewne tym bardziej.

niejestem załamany :)wiem ze rynki są powiązane .zauwazam po prostu ze ludzie w
ostatnie trzy(tydzien od decyzji do ogłoszenia na stronie? ) tygodnie stracili
wiare w dalszy wzrost cen .
na rynku wtórnym reakcja moze byc poprostu gwałtowniejsza niz na pierwotnym i
od razu widac punkt zwrotny rynku.
lawina ruszyła ?

[Gość: jarek]

byłbym zapomniał :)
www.nieruchomosci.com.pl/index.php?s=mieszkania_domy

[Gość: jarek]

). Dla dolnoślaskiego z 1243 (9 listopada) poprzez 1569 (10 maja)
do 2220 (dziś).

za te dane dziękuje :) widac ze ofert zaczeło szybko (ok40% w ok40dni)
przybywać całkiem niedawno ale wczesniej niz na rynku wtórnym wiec jednak
wykres rynku pierwotnego jest lepszy:)

[Gość: gosia]

A moze ludzie sprzedaja mieszkania teraz wlasnie bo nie przewiduja dalszego
wzrostu cen i chca zarobic na mieszkaniach kupionych po niskiej cenie? Czy to
znaczy ze banka peka?? A moze ludzie sprzedaja mieszkania zeby dolozyc i kupic
wieksze // nowsze bo przewiduja dalszy wzrost cen?

[Gość: thelima]

> A moze ludzie sprzedaja mieszkania zeby dolozyc i kupic
> wieksze // nowsze bo przewiduja dalszy wzrost cen?

Bardziej zabawnego wytłumaczenia nie słyszałem ;).

lima

[satorianus]

To jest licznik nowych mieszkań sprzedawanych przez developerów- jakbyś nie
wiedziała. A na wzrosty nikt już nie liczy.

[Gość: gosia]

A moze ludzie sprzedaja teraz mieszkania bo nie przewiduja dalszego
galopujacego wzrostu cen i chca po prostu teraz zarobic? Czy musi to oznaczac
ze banka peka?? A moze sprzedaja zeby zamienic na wieksze badz nowsze bo boja
sie ze ceny jeszcze wzrosna?

[Gość: jarek]

> A moze ludzie sprzedaja teraz mieszkania bo nie przewiduja dalszego
> galopujacego wzrostu cen i chca po prostu teraz zarobic? Czy musi to oznaczac
> ze banka peka?? A moze sprzedaja zeby zamienic na wieksze badz nowsze bo boja
> sie ze ceny jeszcze wzrosna?

przewrotne to :) tak raczej to oznacza że bańka pęknie :)moze i mają juz
umowy na wieksze lub nowsze i chcą opchnąć stare ,ale jak juz kupili to niema
go na rynku a przyrost wolnych lokali na pierwotnym jest tak duzy jak na
wtórnym a jak dopiero mają kupic to niemają najlepiej w głowie, licząc na
wzrost najpierw sie pozbywać starego a potem kupować nowe ,powinni zrobic
odwrotnie .

[Gość: jarek]

dziś znowu od poniedziałku na podanej przezemnie stronie
www.nieruchomosci.com.pl/index.php?s=mieszkania_domy
przybyło ponad 10% ofert z 609 do 674 :)

[chytra_lisica]

Podbijam wątek :-)

A przy okazji:
www.szybko.pl/nieruchomosci/ws_koniec_szybkich_transakcji

Podsumowanie czerwca i półrocza

[poszi]

Zrobiłem przegląd ogłoszeń w ostatnim miesiącu (i poprzednich) i mogę w
przybliżeniu rozbić saldo liczby ogłoszeń na "przychód" i "rozchód". Pierwotnie
planowałem umieścić takie rozważania na stronie w postaci wykresu, jednak nie
będe tego robić ze wzgledu na w dużej mierze spekulatywny charakter takiego
szacunku. Niestety, choć dobrze znane jest saldo, nie do końca można
rozstrzygnąć, ile dokładnie ogłoszeń przybyło, a ile ubyło. Czasami deweleperzy
jednocześnie dodają ogłoszenia z nowego etapu i usuwaja z poprzedniego. W takim
wypadku zobaczę tylko różnicę. Podobnie czasami ogłoszenia spadają z tabeli, by
po pewnym czasie wrócić bez zmian. Nie do końca jestem pewien, czy zawsze takie
sytuacje wyeliminowałem. Wreszcie nawet, gdyby w jakiś sposób dokładnie znać
ruch ogłoszeń, nie do końca odpowiada to rzeczywistości. Jest pewnym, że część
mieszkań zostaje sprzedanych zanim trafią na Tabelę Ofert. Dlatego tego podane
szacunki na pewno zaniżają zarówno napływ jak i odpływ mieszkań, bo część ruchu
jest w ogóle nie rejestrowana przez Tabelę. Z drugiej strony, powoli zaczynają
się pojawiać ruchy, które najwyraźniej wyglądają na rezygnacje z rezerwacji (a
może wręcz nieotrzymania kredytu). Na razie zauważyłem kilka takich sytuacji,
które objawiają się wzrostem liczby ogłoszeń o kilka sztuk (to za mało, żeby to
był nowy etap). Metodologia, którą stosuję poniżej zarejestruje takie zniknięcie
i pojawienie się ogłoszeń jako rozchód oraz przychód, mimo że prawdopodobnie nie
odpowiada to w rzeczywistości żadnej sprzedaży.

Dane otrzymałem nastepująco. Jeśli w danej inwestycji zwiększyła się liczba
ogłoszeń, różnica została policzona jako przychód. Rozchód otrzymałem jako
różnicę miedzy saldem (które można sciśle wyznaczyć na podstawie różnicy liczby
ogłoszeń), a przychodem.

Oto o dane dla woj. mazowieckiego (dla całego kraju nie zbieram tak
szczegółowych danych)

miesiąc stan saldo przychód rozchód współczynnik_sprzedaży
cze 5454 715 1269 -554 9.84
maj 4739 -59 603 -662 7.16
kwi 4798 -6 577 -583 8.23
mar 4804 668 1288 -620 7.75
lut 4136 330 960 -630 6.57
sty 3806 306 1059 -753 5.05

Wcześniejsze miesiące nie zostały skorygowane o ogłoszenia z rynku wtórnego,
jednak ten wpływ to maksymalnie kilka, kilkanaście ogłoszeń w ciagu miesiąca.
"Stan" oznacza liczbę ogłoszeń na koniec okresu, "saldo" to zmiana ogłoszeń
netto równa różnicy miedzy liczbą ogłoszeń pod koniec miesiąca a liczba ogłoszeń
pod koniec miesiąca poprzedniego. "Przychód" to ile ogłoszeń przybyło.
Prawdopodobnie tę wielkośc redNet zamieszał w zeszłorocznych raportach jako
"podaż". "Rozchód" to ile ogłoszeń ubyło, co redNet prawdopodobnie oznaczał jako
"popyt". Wreszcie "współczynnik sprzedaży" (chociaż nazwa jest trochę na wyrost,
bo powinien to byc raczej "współczynnik szybkości znikania ogłoszeń"), to iloraz
liczby ofert pod koniec miesiąca i rozchodu. Liczba ta oznacza, ile miesięcy
zajęłoby "wyczyszenie" obecnej liczby ofert przy obecnym poziomie znikania
ogłoszeń.

Byłbym nieco ostrożny w interpretowaniu tych danych (ze wzgledu na niepewność
tych szacunków), tym niemniej interesujące jest to, że odpływ ogłoszeń jest dużo
bardziej stabilny w porównaniu z przypływem. To w dużej mierze bierze się z
tego, że nowe inwestycje przybywają na ogół dużymi skokami, a mieszkania ubywają
drobnymi porcjami i w pewnych miesiącach kilka inwestycji może znacząco
przeważyć szalę. W II kw. łączne saldo jest mniejsze niż w I kw. (liczba
ogłoszeń netto przybywa wolniej), ale czerwiec był rekordowy. W II kw.
przybywało mniej ogłoszeń, ale też nieco mniej ubywało. Z względu na rosnąca
liczbę ogłoszeń oraz powolne zmniejszanie się rozchodu, rośnie "współczynnik
sprzedaży". Ta ostatnia wielkość, gdyby ją znać na podstawie prawdziwej sytuacji
na rynku (jak już napisałem powyżej, część sprzedaży odbywa się zapewne zanim
ogłoszenia trafiaja na Tabelę, a jednocześnie zapewne nie cała podaż jest przez
Tabelę zarejestrowana), byłaby najciekawszym i jednym z najważniejszych
barometrów rynku. Długi okres sprzedaży po pewnym czasie zmusza deweloperów albo
do zmniejszenia aktywności budowlanej, albo do rabatów. Niesprzedane mieszkanie
wiąże kapitał obrotowy, którego obsługa kosztuje, a nadmierne zamrożenie
kapitału grozi utratą płynności finansowej. Jestem przekonany, że ten prawdziwy
współczynnik również rośnie, ale ile on obecnie wynosi, trudno ocenić. Warto też
pamiętać o nierównomiernym rozkładzie popytu i podaży (co oczywiscie bierze sie
stądm ze juz ludzie ni kupują wszystkiego, jak leci). Są inwestycje, które
sprzedają się wciąż w znakomitym tempie (to na ogół takie, których cena jest
poniżej przeciętnej), a są takie, które przy obecnym tempie sprzedawałyby się
kilkanaście miesięcy, a nawet kilka lat (np. Melody Park ma ten wpółczynnik
równy ok. 46 miesiący, co na dłuższą metę oznacza spore kłopoty).

[Gość: jarek]

to prawda ze nieotrzymasz prawdziwego "współczynnika sprzedazy" ale dla
odpowiednio duzego rynku (np.cała polska) mozna pominąć wszystkie
niedoskonałości pomiaru i otrzymać "współczynnik sprzedazy z błędem" .
ewentualne zmiany tego współczynnika bedą nam mówiły niemal tyle samo o rynku
co "współczynnik sprzedazy ".czyli czy czas sprzedazy wydłuza sie czy skraca :)

Ta ostatnia wielkość, gdyby ją znać na podstawie prawdziwej sytuacj i
> na rynku (jak już napisałem powyżej, część sprzedaży odbywa się zapewne zanim
> ogłoszenia trafiaja na Tabelę, a jednocześnie zapewne nie cała podaż jest
przez Tabelę zarejestrowana), byłaby najciekawszym i jednym z najważniejszych
> barometrów rynku.

pamietam ze napisałeś kiedyś w sprawie tej wielkości że jeśli mieszkania
sprzedają sie średnio w połowie ilosci z inwestycji w ciągu 8 miesiecy to
zaczyna dochodzić do przecen w usa. czy dla wszystkich krajów które liczą ten
współczynnik tez to tak historycznie wygląda ? czy twardość :) devloperów jest
zalezna od ich nacji ?innymi słowy -jesli byśmy znali ten "współczynnik
sprzedazy " to na ile moglibyśmy go wykorzystać ?

[Gość: jarek]

mógłbys w zasadzie podawać w formie wykresu wszystkie te wielkości .przy stałej
metodzie róznice dobrze by chyba oddawały sytuacje na rynku w dłuzszej
peryspektywie ?

[thesopranos]

Trzeba jeszcze dodać ze rosnące stopy % uderzają równie mocno kupujących jak i
samego developera - jeżeli finansuje się kredytami to on również to odczuwa i
to coraz mocniej. Mieszkania które się nie sprzedają to zamrożona gotówka (jak
zapasy) która przy rosnących stopach % moze doprowadzic do upadlosci w bardzo
krotkim czasie, szczegolnie kiedy taka inwestycja jest w duzej mierze
finansowana majatkiem obrotowym ktory z kolei finansowany jest kredytami
krotkoterminowymi a bank widzac wskazniki plynnosci moze postraszyc
wypowiedzeniem umowy kredytowej... a ze developerzy maja na prawde ladne marze
to bez problemu moga schodzic z cenami...

Jest jednak druga strona medalu: jezeli developer sprzedal tylko 50% mieszkan w
danej inwestycji ale przy marzy rzedu 100-200% to moze czekac dlugo trzymajac
te pustostany bo i tak jest na tej inwestycji na ladnym plusie... kwestia tylko
jaki ma koszt kapitalu (WACC) i jaka ma polityke finansowa... Pamietam tylko ze
kilka lat temu (ok 2002-2003) podczas minikrachu (ceny mieszkan spadly nawet
20% w ciagu) to mnostwo developerow stracilo plynnosc i upadaly jeden po
drugim, szczegolnie tych malych - podobnie chyba bedzie i tym razem...

[Gość: Dyzio]

krzywa popytu powoli bedzie sie cofac, nie ma bata, zeby dalej roslo.
Przynajmniej do czasu konca podwyzek stop %; ale co mowic o koncu jak jestesmy
dopiero na poczatku cyklu.
A ostatnie podmioty, ktore wejda w ta branze, moga sie niezle przeliczyc.

[thesoprano]

> Jest jednak druga strona medalu: jezeli developer sprzedal tylko 50% mieszkan
w
>
> danej inwestycji ale przy marzy rzedu 100-200% to

a w innym wątku już zszedłeś do marży 50 %, to ile dziś 100, jutro 200 a przy
logicznych argumetnach 50 (a może mniej)?

[thesopranos]

> a w innym wątku już zszedłeś do marży 50 %, to ile dziś 100, jutro 200 a przy
> logicznych argumetnach 50 (a może mniej)?

Uściślam: marże są różne - np. jedni developerzy którzy budują na gruntach
kupowanych ostatnio, w szczycie banki, mają marże rzędu 50-100% a ci którzy
mają swoje banki ziemi od lat i kupowali je za kilkakrotnie mniejsze pieniadze
i budują właśnie tam to maja marże rzędu 100-200% albo może i więcej... są
pewnie i tacy co mają niewielkie, normalne marże np. 20-30%

[Gość: Ekaunt]

Patrząc na debiut LC Corp - kolejnego developera to jest średnio - emisyjna 6,50 zł, a teraz wyprzedż trwa i 5,59 jest obecnie.
No, ale jeszcze poczekajmy z miesiąc - kurs się ustabilizuje, ale póki co kokosów to tam chyba nie będzie.

[poszi]

> Patrząc na debiut LC Corp

Z ciekawości przejrzałem prospekt emisyjny. Ta firma to "dot-com". To, co
sprzedawała w ofercie publicznej to marzenia. Nie maja ani wielkiego
doświadczenia, ani nawet specjalnie atrakcyjnych gruntów. Oczywiście niektóre
dot comy potrafiły osiagnąć sukces (jak Amazon czy eBay), więc niewykluczone, że
dobry nos Czarneckiego go nie zawiedzie, ale większośc dot-comów poległa z
kretesem. Na razie to był doskonały biznes dla obecnych właścicieli LC Corp, bo
z emisji zwróciły im sie z naddatkiem poniesione nakłady na spółkę.
Wydaje mi się, że już Dom Developement to już lepszy barometr rynku.

P.S Powyższy post nie stanowi porady inwestycyjnej.

[Gość: Ekaunt]

DD w sumie jako jedyna spółka z WIG Dev stoi dobrze w porównaniu ze swoją ceną emisyjną. I JW i Echo jakos tak bez szału.
Poza tym dziś na GPW spadki - developerów także.

[thesopranos]

JWC tez niezle wyglada jako barometr....

stooq.com/q/?s=jwc&c=1m&t=l&a=lg&b=0

[thesoprano]

> Uściślam: marże są różne - np. jedni developerzy którzy budują na gruntach
> kupowanych ostatnio, w szczycie banki, mają marże rzędu 50-100% a ci którzy
> mają swoje banki ziemi od lat i kupowali je za kilkakrotnie mniejsze
pieniadze
> i budują właśnie tam to maja marże rzędu 100-200% albo może i więcej... są
> pewnie i tacy co mają niewielkie, normalne marże np. 20-30%

Czyli ich nie dotyka wzroc=st płac (najwięszy w budowlance właśnie) bo im
budują krasnoludki i nie chcą za to nic kasy, więc moga sobie pozwolić na marże
800 %, oczywiście reklamy (taniejące) są już za darmo, biura sprzedaży, w
dobrych punktach tanieją, - w jakim świece ty żyjesz bo w tym moim niemma
miejsca na takie zachowania i bzdety jaki wypisujesz.

[thesopranos]

> Czyli ich nie dotyka wzroc=st płac (najwięszy w budowlance właśnie) bo im
> budują krasnoludki i nie chcą za to nic kasy, więc moga sobie pozwolić na
> marże
> 800 %, oczywiście reklamy (taniejące) są już za darmo, biura sprzedaży, w
> dobrych punktach tanieją, - w jakim świece ty żyjesz bo w tym moim niemma
> miejsca na takie zachowania i bzdety jaki wypisujesz.

:))) jestem niemal pewny ze jestes morfinkotrollem

ale ci odpowiem: uwazasz ze murarz w polsce zarabia wiecej niz np. w austrii??
mi sie wydaje ze chyba nie - wiec dlaczego w austrii jest taniej?? ludzie
zarabiaja 2-3 wiecej niz w polsce a cena m2 jest mniejsza - jezeli komus buduja
krasnoludki to chyba wlasnie w austrii - chyba ze tam developerzy dokladaja do
interesu - jak myslisz???

[poszi]

Z raportów DD można wyczytać, jakie są średnie marże brutto (stosunek zysku
brutto ze sprzedaży do kosztów własnych sprzedaży)

Rok 2005 32%
I kw. 2006 38%
II kw. 2006 30%
III kw. 2006 47%
IV kw. 2006 55%
I kw. 2007 58%

Pamietać trzeba, że to jednak jest ze wzgledu na technike ksiegowania (przychody
i koszty liczone są w miare postepu inwestycji) spojrzenie wstecz i obecne
wyniki to w dużym stopniu efekt zeszłorocznej sprzedaży. Wydaje mi się, że marże
już teraz nie osiagają 200% nawet dla najbardziej rentownych inwestycji, a i
100% chyba też zaczyna być rzadkością. Nawet jeśli jakaś inwestycja jest bardzo
rentowna, to deweloperzy rozpoczynają kolejne czy pakują kapitał w działki. Do
tego dochodzą koszty stałe i myśle, że deweloper obecnie musi sprzedac ok. 3/4
mieszkań, żeby odetchnąć z ulgą, a i tak od razu nie uwalnia całego kapitału, bo
klienci płacą w miarę postepów budowy.

Wygląda jednak na to, że te inwestycje, w których zaangażowanie kapitałowe jest
małe (na tanich działkach) sprzedaja sie najlepiej, a te gdzie działki były
drogie, idą słabiej. Jestem bardzo ciekaw, jak pójdzie sprzedaż tym hiszpańskim
deweloperóm, którzy w zeszłym roku zapłacili krocie za niektóre działki.

P.S Najlepszy sposób na trolle, to ignorowanie. Ktoś, kto swoim nickiem podszywa
się pod kogoś innego z definicji jest trollem.

[druop22]

a przewidywany przez was upadek dużej liczy firm developerskich to dobrze czy
źle dla rynku nieruchomości?

[poszi]

> a przewidywany przez was upadek dużej liczy firm developerskich

Nie przewiduję upadku dużej liczby firm deweloperskich, najwyżej nie wykluczam
możliwości upadku części z nich. Najwyższego ryzyka są firmy młode, małe, mocno
podlewarowane i próbujące budować od razu "luksusowe apartamenty", w skócie te,
które przeinwestują. Wszystko oczywiście też zależeć będzie, jak potoczy się
rynek, na ile spadnie sprzedaż i na ile spadną ceny.

> to dobrze czy
> źle dla rynku nieruchomości?

Upadki to chyba nie są za dobre, prawda?

[Gość: wiel]

ciekawe kiedy przebujemy poziom 5000?

[poszi]

> ciekawe kiedy przebujemy poziom 5000?

Dzisiaj. Ostatnio to rośnie w tempie kilkustet miesiecznie, więc to była tylko
kwestia czasu.

[thesopranos]

> 100% chyba też zaczyna być rzadkością. Nawet jeśli jakaś inwestycja jest
> bardzo

wszystko zalezy od tego kiedy kupili grunty i czy buduja nowe bloki w ramach
istniejacych osiedli czy buduja "od nowa". Uwierz mi, ze niektorzy developerzy
budujac nowe bloki przy istniejacych osiedlach, na swoich gruntach majac
pozwolenia na budowe wciaz bez problemu realizuja zyski siegajace 100%. Faktem
natomiast jest ze ci wchodzacy w developerke ostatnio moga miec wieksze
problemy ze zrealizowaniem nawet marzy 50-60%

> tego dochodzą koszty stałe i myśle, że deweloper obecnie musi sprzedac ok. 3/4
> mieszkań, żeby odetchnąć z ulgą, a i tak od razu nie uwalnia całego kapitału,
> bo klienci płacą w miarę postepów budowy.

to dotyczy raczej malych "biednych" developerow - sporo jest ofert "duzych" na
zasadzie 10/90 wiec to raczej od tych wiekszych wyjdzie sygnal o obnizkach,
szczegolnie jak ludzie beda rezygnowac z rezerwacji... z drugiej strony "duzy
moze wiecej"...

> drogie, idą słabiej. Jestem bardzo ciekaw, jak pójdzie sprzedaż tym
hiszpańskim
> deweloperóm, którzy w zeszłym roku zapłacili krocie za niektóre działki.

tez o tym myslalem. Zastanawiam sie czy beda chcieli odsprzedac te grunty
korzystajac z dobrej koniunktury poprawiajac w ten sposob wskaznik ROE/ROA w
sytuacji gdy ich rynek nie wyglada najlepiej czy beda ryzykowac budowe/sprzedaz
mieszkan na naszym rynku?

> P.S Najlepszy sposób na trolle, to ignorowanie. Ktoś, kto swoim nickiem
> podszyw

wiem, chcialem tylko sprawdzic czy to czasem nie ten sam narkoman...

[poszi]

> mógłbys w zasadzie podawać w formie wykresu wszystkie te wielkości .przy stałej
>
> metodzie róznice dobrze by chyba oddawały sytuacje na rynku w dłuzszej
> peryspektywie ?

W zasadzie tak, ale wydaje mi sie, że te czynniki, które sprawiają, że to jest
niedokładne się zmieniają. Na pewno jeśli trudniej o sprzedaż, to zmniejsza się
liczba mieszkań sprzedanych zanim trafia na Tabelę (i vice versa). Dlatego te
liczby to niepewny szacunek.

[Gość: jarek]

no tak ,ale to chyba nadal niewiele by zmieniało . w kazdym razie zwróciłeś
słusznie uwage na dynamike tych procesów.

[Gość: ggmm]

Ciekawy watek - tzn ciekawe, ze wogole takie dosc skomplikowane narzedzie
chcialo sie komus stworzyc. Mysle ze po czesci wynika to z faktu, ze argumenty
za zalamaniem cen byly podawane na tym forum przez wiele osob i od bardzo
dawna - a jako ze nie bardzo to zalamanie widac - to przynajmniej mamy teraz
narzedzie w oparciu o ktore mozna pogdybac kiedy ono nastapi.

Osobiscie nie smialbym z tego licznika ofert wyciagac zadnych wnioskow co do
rynku mieszkan. Kiedy kurs jakiejs akcji strzela w gore na gieldzie, obroty
przewaznie tez sie znacznie zwiekszaja - tzn jest wiecej ofert sprzedazy (i
kupna). Normalna sprawa ze przy wyzszym poziomie cen wiecej inwestorow chce
juz realizowac zyski - tutaj jest to samo. Co bynajmniej nie oznacza ze akcje
sprzedawaliby rownie chetnie kiedy kurs spadnie o 10%. A popytu licznik
niestety nie pokazuje.. trzeba samemu przejsc sie do centrum rano i policzyc
PKSy PKP ROJBUSy WKD nieszczesnikow ktorzy dojezdzaja dzien w dzien i klna...

[poszi]

> Ciekawy watek

Czy to jakaś kolejna Twoja reinkarnacja, bo zdaje mi się, że już do tego wątku
zaglądałeś? Nie udawaj zaskoczenia.
forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=106&w=62834067&a=64263210
> tzn ciekawe, ze wogole takie dosc skomplikowane narzedzie
> chcialo sie komus stworzyc. Mysle ze po czesci wynika to z faktu, ze argumenty
> za zalamaniem cen byly podawane na tym forum przez wiele osob

"Komuś" się chciało, bo "wiele osób podawało"? Jakiś dziwny ten "ktoś"...

> Osobiscie nie smialbym z tego licznika ofert wyciagac zadnych wnioskow co do
> rynku mieszkan.

W wielu miejscach pisałem, że daleko idących wniosków i tylko z tego bym na
pewno nie wyciągał, chociażby z powodu tego, że to nie jest 100% pewny miernik
faktycznej podaży. Jak chcesz, nie musisz wyciagać żadnych wniosków, ale to nie
znaczy, że pewnej korelacji nie ma. Przykład amerykański pokazuje, że liczba
ofert (jednak tam jest to zmierzone bardziej oficjalnie, a nie "chałupniczo"),
to bardzo dobry barometr rynku:
bp3.blogger.com/_pMscxxELHEg/Rn_OATHBxOI/AAAAAAAAAnQ/LtjRUw7aA-Q/s1600-h/Existing+Home+Inventory+May07.jpg
Poza tym liczba ofert zaczęłą rosnąć zanim zaczęły spadać ceny, więc jest to
"wskaźnik wyprzedzający".

> Normalna sprawa ze przy wyzszym poziomie cen wiecej inwestorow chce
> juz realizowac zyski - tutaj jest to samo.

Pomijając sprawę, że gdyby wierzyli, że będzie rosnąć, to zysków by nie
realizowali, to nie wiem, czy zauważyłeś, że licznik pokazuje oferty z rynku
pierwotnego? Nie ma tam żadnych inwestorów. To wyłącznie oferty deweloperów. Oni
też "realizują zyski"?

> A popytu licznik
> niestety nie pokazuje..

Nie pokazuje. Ale wiem z osobnych wyliczeń opisanych tutaj:
forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=106&w=62834067&a=65192029
że sprzedaż prawdopodobnie lekko się osuwa, a prawie na pewno nie rośnie.
Gwoli aktualizacji, w od 1.07 do 17.07 w woj. mazowieckim ubyło 195 ogłoszeń,
przybyło 684, saldo +489. Zobaczymy, jak to się potoczy po wakacjach.

> Co bynajmniej nie oznacza ze akcje
> sprzedawaliby rownie chetnie kiedy kurs spadnie o 10%.

To co zrobia z mieszkaniami deweloperzy, jak się nie będą sprzedawać? Wynajmą?
Przerobią na hotele na Euro 2012? Zburzą? Sytuacja wzrostu liczby ofert nie może
trwać w nieskończoność, bo z każdym miesiącem jest większa konkurencja na rynku.
Możliwe są 2 scenariusze (oraz dowolna ich kombinacja). Albo deweloperzy zaczną
schodzić z marżami i obniżą ceny, albo zaczną ograniczać budowy. Wpływ
pierwszego jest oczywisty, to drugie wywoła presję cenową na rynku działek i na
rynku materiałów i usług budowlanych, sprawiając, że krzywa podaży i tak
przesunie się w lewo. Jak się nakupiło drogich działek, to odsetki od kredytu
potrafią dać w kość i manewr na przeczekanie im tym razem się nie uda. Do tego
jeszcze "inwestorzy" z nimi konkurują.

> trzeba samemu przejsc sie do centrum rano i policzyc
> PKSy PKP ROJBUSy WKD nieszczesnikow ktorzy dojezdzaja dzien w dzien i klna...

O, może opublikujesz wyniki tego sondażu? :) Jakaś tabela, albo ładny wykres.
"Dojeżdżający PKP, sztuk X, klnie A%, w tym niemiłosiernie B%.. Na rząd C%, na
komuchów D%, na Balcerowicza E%, na mieszkania F%, na wszystko co popadnie G%
(procentu sumują się do więcej niż 100%, bo większość klnie na wszystko, co
popadnie)." Przy okazji bedziesz miał "doskonały" wskaźnik koniunktury
mieszkaniowej, lepszy niż jakieś tam oferty. :) A jaki dobry koniunktury
politycznej...

Podsumowanie styczeń - maj 2008

[poszi]

miesiąc stan saldo przychód rozchód współczynnik_sprzedaży
maj 12665 566 1153 -587 21.5758
kwi 12099 888 1574 -686 17.637
mar 11211 354 811 -457 24.5317
lut 10857 148 969 -821 13.2241
sty 10709 99 1436 -1337 8.00972

Czerwiec do tej pory
stan saldo przychód rozchód
13342 677 971 -294

Nie wiem, jak bardzo to jest obecnie miarodajne, bo deweloperzy giełdowi
pokazują większe spadki sprzedaży niż to wynika z rozchodu powyżej. Albo
niegiełdowi lepiej sobie radzą, albo znikanie ogłoszeń nie odpowiada faktycznej
sprzedaży. Tym niemniej współczynnik sprzedaży na poziomie 20+ to już i tak sporo.

Dla porównania rok 2007

gru 10610 188 797 -609 17.422
lis 10422 1527 2105 -578 18.0311
paź 8895 813 2100 -1287 6.91142
wrz 8082 1349 1806 -457 17.6849
sie 6733 486 1094 -608 11.074
lip 6247 793 1081 -288 21.691
cze 5454 715 1269 -554 9.84
maj 4739 -59 603 -662 7.16
kwi 4798 -6 577 -583 8.23
mar 4804 668 1288 -620 7.75
lut 4136 330 960 -630 6.57
sty 3806 306 1059 -753 5.05

Opis oznaczeń w poście powyżej:
forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=106&w=62834067&a=65192029

[thesopranos]

Hi Poszi,

można pls update podsumowania i dane GUS bo chyba już są

pzdr

[poszi]

> można pls update podsumowania i dane GUS bo chyba już są

Zrobię przy okazji GUSu (postaram się nie zapomnieć), a dane GUS będą za kilka
dni. Prawdopodobnie w poniedziałek.

[thesopranos]

ok, super.

Myślałem, że wszystkie dane już są bo przeczytałem coś takiego:

dom.gazeta.pl/nieruchomosci/1,73497,5600846,GUS__Liczba_oddanych_mieszkan_wzrosla_w_lipcu_o_26.html

[poszi]

> Myślałem, że wszystkie dane już są bo przeczytałem coś takiego:

Nie, GUS podaje dane dotyczące oddanych mieszkań w połowie miesiąca, a
pozwolenia i dane dotyczące rozpoczętych budów 23-27 dnia miesiąca. Nie ma sensu
tego modyfikować w liczniku 2 razy, wiec robię wszystko razem, kiedy jest
komplet. Właśnie dzisiaj dane ogłoszono i wykresy zaktualizowałem. Postęp
"sprzedaży" podam pod koniec miesiąca, żeby było też w komplecie za sierpień.

[Gość: jarek]

widze że wbrew moim prognozom nadal wielu chce
budować ,nierozumiem ,przecież devloperzy na giełdzie obniżają
prognozy itd. słowem w branży "bryndza". a tu tyle pozwoleń na
budowe ???

[poszi]

> widze że wbrew moim prognozom nadal wielu chce
> budować

Deweloperzy minimalnie odpuszczają, ale indywidualni są jeszcze mocni. Ale i tak
to ciągle w granicach rekordów. W sumie jak się ma działki i się wszystko
przygotowało, to pozwolenie to pewnie drobiazg, a ważne 2 lata. Może oni ciągle
wierzą w to odbicie tuż za rogiem. Tym niemniej wydaje mi się, że choć pozwoleń
będzie i tak w tym roku sporo, zeszłego rekordu chyba nie pobiją, choć niewiele
zabraknie. Natomiast rozpoczęty budowy owszem rekord pobiją w tym roku, ale w
przyszłym będzie ich już mniej.

[Gość: jarek]

Może oni ciągle
> wierzą w to odbicie tuż za rogiem.

patrząc na te rozpoczęte budowy to można powiedzieć że ich wiara
jest głęboka ;)

Natomiast rozpoczęty budowy owszem rekord pobiją w tym roku, ale w
> przyszłym będzie ich już mniej.

gdyby pominąc kwestie wiary to to dziwnie długo hamuje .
może jednak gdy jest sie w posiadaniu ziemi to budowa jest jednak
lepszą w tej chwili strategią niż trzymanie czy sprzedaż tego
gruntu ?a może akt rozpoczęcia budowy niejest zbyt miarodajny ? może
wbijają łopate w glebe i spokojniutko szukają najtańszych
wykonawców ? w związku z czym proces budowy bedzie trwał dłużej ?

[jotde2]

coś poza mazowieckim ubyło ofert .zapomnieli wznowic ogłoszenia i pojechali na
wakacje ? :/

[poszi]

> coś poza mazowieckim ubyło ofert .zapomnieli wznowic ogłoszenia i pojechali na
> wakacje ? :/

Część tak (w woj. pomorskim zniknęło ok. 40% ofert i to raczej nie z powodu
sprzedaży, bo ogłoszenia, które wiszą ubywają powoli, ale zniknęło nagle bez
powodu kilka i to raczej efekt braku wznowienia), ale część wykupują (np. w
śląskim ubyło od początku miesiąca prawie 200 ofert i biorąc pod uwagę to, że te
ogłoszenia wiszą, tylko z mniejszą liczbą ofert, to raczej prawdziwa sprzedaż).
Poza mazowieckim jednak ogłoszeniodawcy są mniej aktywni i nie aktualizują tak
często. Czasem się zbierze kilka takich "zbiórek" z dłuższego czasu i stąd
spadek. Dopiero jeśli się to utrzyma dłużej, można mówić o zmianie trendu.

[jotde2]

poszi , coś niemozna wejsc na twoją stronke :(((
czyżby dywersja devloperów ;)heheheh

[odzyskaj.premie.kredytowa]

poszi napisał:

> Kiedyś prezentowałem wykresy przestawiające liczbę ofert na tabelaofert.pl.
> Zrobiłem teraz z tego automatycznie odświeżaną stronę. Adres:
> licznikmieszkan.atspace.com/
> Codziennie nowy wynik jest dodawany automatycznie do wykresu, wiec można na
> żywo śledzić zmiany. Zacząłem też zbierać dane dla innych województw niż
> mazowieckie, ale zanim wyjdzie z tego sensowny wykres, trzeba poczekać aż się
> zbierze tego przynajmniej kilka tygodni.
>
> Aktualne dane przedstawiają wyłącznie oferty z rynku pierotnego (w przeszłości
> tabelaofert.pl nie rozróżniała takich ofert, ale ofert wtórnych nigdy nie było
> za wiele).
>
> Dane sprzed listopada 2006 zbierałem nieregularnie tylko dla woj.
> mazowieckiego, stąd wykres jest mniej szczegółowy dla tamtego okresu.
>
> Tabelaofert.pl nie jest na pewno idealnym miernikiem podaży mieszkań, ale to
> chyba najlepszy serwis jaki jest. Spora część gwałtownych spadków liczby ofert
> to wygasanie ogłoszeń, które po kilku dniach znowu trawiają do oferty,
> dlatego nie przywiązywałbym wagi do zmian w krótkim okresie.
>
> W odróżnieniu od zeszłego roku, gdzie na tabeli widniało sporo nieaktualnych
> ogłoszeń, teraz są aktualizowane częściej. Średnia ważona czasu od ostatniej
> aktualizacji dla woj. mazowieckiego to obecnie 21 dni.











Kupujesz mieszkanie, dom działke w kredycie bankowym?
Ta oferta jest dla Ciebie. Nie przepłacaj. Wybierz swój bank , wynegocjuj
warunki i sprawdz ile jeszcze mozesz odzyskac z kosztów bankowych. Tel: 0694
705 175
info: [e-mail]