do Bebiaka prośba wielka......................

[Gość: marek]

o kilka objasnien w zwiazku z opłatami przy odbiorze kluczy do mieszkania.
Jakie to są opłaty ? Wartośc mieszkania to około 300 tys. Z tego co słyszałem
najpoważniejszą jest opłata notarialna./ za sporzadzenie umowy
ostatecznej /. Będe płacił 50 proc., bo taka cześc juz zapłaciłem przy
umowie wstepnej. Nie wiem dlaczego notariusz za swoje czynnosci żada tu
maksymalnych stawek. Przecież ten sam notariusz sporzadza sztampowe, jesli
nie jednakowe w tresci umowy dla całego osiedla. Jak sie przed takim
wyciaganiem pieniedzy skutecznie bronic? Inne opłaty zwiazane sa z wpisem
do tzw. hipoteki. Chce w tym brać udział ten notariusz ale oczywiscie nie za
darmo. Jak to załatwiac samemu? Jnna sprawa czy zabiegac usilnie o ten wpis
zwłaszcza ze kredytu nie bralem i chyba nie bede. Inne opłaty to podobno
2 procentowy podatek od przeniesienia wlasnosci gruntu. Czy to wszystko?
Jeszcze jedna kwestia, jesli nie nadużywam Twojej cierpliwości. Chodzi o
forme protokolu przekazania lokalu. Co powinien zawierac? Czy przyjmować
klucze mimo uwag do jakosci wykończenia lokalu, czy tez uzaleznić ich odbiór
od usuniecia tych wad? Bardzo prosze o możliwe precyzyjne objasnienia. PZDR.

[Gość: Bebiak]

Gość portalu: marek napisał(a):

> o kilka objasnien w zwiazku z opłatami przy odbiorze kluczy do mieszkania.
> Jakie to są opłaty ? Wartośc mieszkania to około 300 tys. Z tego co słyszałem
> najpoważniejszą jest opłata notarialna./ za sporzadzenie umowy
> ostatecznej /. Będe płacił 50 proc., bo taka cześc juz zapłaciłem przy
> umowie wstepnej.

Opłaty będziesz wnosił przy zawieraniu umowy sprzedaży (wszystkie, które
wymienię wnosisz u notariusza, bo to on te opłaty pobiera i rozsyła gdzie
trzeba). Przy cenie 300.000,-zł zapłacisz:
- taksę notarialną: 2.300,-zł [ale jeśli - jak piszesz - połowę masz do
zapłacenia to 1.150,-zł]
- podatek VAT 22% od taksy not: 506,-zl [lub-jeśli od połówki taksy- 253,-zł];
- opłata za wniosek do sądu (stała): 150,-zł + VAT 22% tj. 33,-zł
- opłata sądowa za wpis prawa własności: 3.320,-zł
- opłata sądowa za nową księgę wieczystą: 40,-zł
- podatek od czynności cywilnoprawnych: 2% od wartości ułamka w gruncie;
- wypisy: jedna strona 7,32,-zł z VAT-em, ale musisz się przygotować na ok. 350-
400,-zł (te akty są dość długie, bo muszą zawierać szereg kwestii, których nie
ma przy wtórnym obrocie, a nadto wypisy są wysyłane przez notariusza do
stosownych urzędów ale Ty za te wypisy płacisz).
Jak widzisz nie taksa a opłata sądowa jeste najwyższą pozycją.

> Nie wiem dlaczego notariusz za swoje czynnosci żada tu maksymalnych stawek.
Przecież ten sam notariusz sporzadza sztampowe, jesli
> nie jednakowe w tresci umowy dla całego osiedla. Jak sie przed takim
> wyciaganiem pieniedzy skutecznie bronic?

Tutaj nie umiem Ci nic sensownego napisać: jak wiesz dyskusje w tym temacie
trwają od lat, a notariusze w miarę skutecznie bronią się przed zarzutami.
Jedyna dla Ciebie możliwość to osobiście ponegocjować z notariuszem - często
coś obniża przy developerach. A wielu developerów przez zawarciem pierwszej
umowy z danego budynku wprost ustala z notariuszem ulgi dla całego budynku (np.
obniżkę taksy o jakiś procent - ale to już indywidualne uzgodnienia).

> Inne opłaty zwiazane sa z wpisem do tzw. hipoteki. Chce w tym brać udział ten
>notariusz ale oczywiscie nie za darmo. Jak to załatwiac samemu? Jnna sprawa
>czy zabiegac usilnie o ten wpis zwłaszcza ze kredytu nie bralem i chyba nie
>bede.

Tutaj Marku przyznam, że nie do końca rozumiem, co masz na myśli. Wpis hipoteki
ma miejsce tylko i wyłącznie wtedy, kiedy jest zabezpieczana spłata kredytu. Ty
piszesz, że kredytu nie brałeś. Domyślam się, że w tej sytuacji pewnie Ci
chodzi o wpis prawa własności do księgi wieczystej, czy tak? Jeśli tak to
opłatę sądową za ten wpis podałam wyżej. Dodam tylko, że notariusz nie ma
wyboru i musi pobrać od Ciebie tę opłatę (kiedyś płaciło się ją na wezwanie
sądu jakiś czas później - teraz pobierają ją notariusze i odprowadzają do
sądu). To nie powoduje żadnych dodatkowych kosztów czyli dodatkowych opłat dla
notariusza (chyba, że myślisz o opłacie za wniosek - tej 150,-zł + VAT - bo ta
opłata jest rzeczywiście niejako dodatkowa za wniosek zawarty w akcie, który to
wniosek być w akcie zawarty musi a jest czynnością dodatkową). Nie możesz tego
załatwiać sam - to musi być zamieszczone w umowie sprzedaży.

>Inne opłaty to podobno 2 procentowy podatek od przeniesienia wlasnosci gruntu.
Czy to wszystko?

Tak, to wszystko - tzn. wszystko to co napisałam Ci na początku. Acha, nie znam
stanu prawnego tej nieruchomości i może się zdarzyć tak, że dojdzie Ci jeszcze
opłaat sądowa 30,-zł za np. wpis korzystania z miejsca postojowego (ale może
będzie pomieszczeniem przynależnym i wtedy bez tej opłaty - tutaj nie umiem Ci
powiedzieć, bo to zależy jaką wizję w sensie prawnym tego budynku miał w
założeniu developer). A może masz garaż, który jest samodzielnym lokalem
użytkowym i wtedy jeszcze coś tam dojdzie. Z tzw. "garażami" bywa bardzo różnie
i nie chcę wprowadzać Cię tu w błąd (a może w o góle nie masz garażu i nie ma
tego tematu?).

> Jeszcze jedna kwestia, jesli nie nadużywam Twojej cierpliwości.

...nie nadużywasz:-)) Jestem jak dotąd cierpliwa

>Chodzi o forme protokolu przekazania lokalu. Co powinien zawierac? Czy
>przyjmować klucze mimo uwag do jakosci wykończenia lokalu, czy tez uzaleznić
>ich odbiór od usuniecia tych wad? Bardzo prosze o możliwe precyzyjne
>objasnienia.

Marku, tutaj nie wiele Ci mogę pomóc, bo tym się akurat nie zajmuje, ale wiele
kwestii związanych z odbiorem lokali pojawiało się na forum. Możesz co do
odbioru również otworzyć nowy wątek (to bym doradzała) i napewno wiele osób
się odezwie. Ja mogę Ci napisać co bym zrobiła na Twoim miejscu (ale piszę to
bardziej z życiowego punktu widzenia a nie prawnego): próbowałabym podpisać
coś w rodzaju wstępnego protokółu, w którym wyszczególniłabym swoje zarzuty i
wyznaczyła termin do usunięcia tych czy innych wad, a po usunięciu - ostateczny
protokół. Musisz mieć na uwadze również to, że kwestie warunków związanych z
odbiorem lokalu powinny być (tak myślę) uregulowane już na etapie umowy o
roboty budowlane, którą zapewne swojego czasu zawarłeś z developerem. Chodzi mi
tutaj o postanowienia już na etapie umowy przedwstępnej czy zobowiązującej co
do procedury odbioru. Jeśli takie postanowienia były - to musisz już postępować
w/g tego co wtedy wynegocjowałeś. Jeśli nic na ten temat nie było wcześniej -
to bym tak zrobiła jak napisałam wyżej.
Czy dla Ciebie wszystko zrozumiałe z tego co napisałam (jak zwykle nie umiem
się ocenić). Jeśli coś nie tak - to napisz. I rozważ ten nowy wątek o odbiorze -
mnóstwo ludzi jak widać z forum buduje z developerami i mają większą praktykę w
tym zakresie niż ja. Pozdrawiam Cię serdecznie:-)))B.

miejsce postojowe?

[Gość: chelli]

Pociągając wątek:) Do tego mieszkania za niespełna 300.000 kupuję miejsce
postojowe w garażu za nastepne 30.000 (obłożone już 22% VAT). Ze względu na ten
VAT domyślam się, że miejsce postojowe jest przedmiotem odrębnego obrotu i
wymaga odrebnej umowy? Jeśli tak - wg jakich stawek? czy dobrze zrozumiałam, że
ytzw. pomieszczenie gospodarcze przynależne do lokalu i miejsce postojowe zewn.
nie wymagają oddzielnych umów i stanowią jedynie częśc zapisu właściwej umowy?
I ostatnie pytanie - stawka za wynagrodzenie Notariusza - jak została obliczona
(próg + %?-jaki?)?
Oczywiście będę niezwykle wdzięczna za pomoc.
Aha i jeszcze jedno - czy taka umowa może zawierać w sobie jakieś kruczki
(przez analogię do tzw. umowy przedwstępnej z developerem), czy developer,
choćby jako zarządzający osiedlem jeszcze przez jakiś czas, może zostawić
sobie, albo polecanym przez siebie firmom (np. administrującej) jakieś
korzystne dla niej (a niekoniecznie dla nas) furtki? Zapewne notariusz musi
zadbać o równość stron, ale u nas jakoś zawsze jest tak, że są równi i
równiejsi :), nie patrząc nawet na dzisiejsze obrady Sejmu:) dziękuję i
pozdrawiam

[Gość: Bebiak]

Cześć Chelli:)))

Gość portalu: chelli napisał(a):

> Pociągając wątek:) Do tego mieszkania za niespełna 300.000 kupuję miejsce
> postojowe w garażu za nastepne 30.000 (obłożone już 22% VAT). Ze względu na
>ten VAT domyślam się, że miejsce postojowe jest przedmiotem odrębnego obrotu i
> wymaga odrebnej umowy? Jeśli tak - wg jakich stawek? czy dobrze zrozumiałam,
>że tzw. pomieszczenie gospodarcze przynależne do lokalu i miejsce postojowe
>zewn. nie wymagają oddzielnych umów i stanowią jedynie częśc zapisu właściwej
>umowy?

Z miejscem postojowym najczęściej jest tak:
1. Jest to niewyodrębniona hala w podziemiu zawierająca szereg miejsc
postojowych, i choć developer najczęściej mówi przy zawieraniu umów pisemnych,
że kupisz miejsce postojowe, to potem okazuje się, że wcale go nie kupujesz
(choć płacisz) tylko kupując lokal (kupując - myślę o zawieraniu umowy
sprzedaży) ustalane jest, że dostajesz do wyłącznego korzystania takie miejce
nr X. Wpisuje sie do prawo do Działu III księgi budynkowej jako określenie
sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej. Bo prawnie wówczas jest tak, że
te miejsca znajdują się w tej części, której współwłaścicielami są wszyscy
właściciele wyodrębnionych lokali, którzy ustalają sposób korzystania z
nieruchomości wspólnej tak czy owak. Oczywiście takim "miejscem postojowym" w
żaden sposób nie można dysponować samodzielnie. Ono jest przyznane do
krozystania każdoczesnemu właścicielowi lokalu numer Y i tylko kiedy zbywasz
lokal zbywasz związane niejako z tym lokalem prawo do korzystnia z miejsca
postojowego numer X. W tym przypadku "cena" tego miejsca postojowego wliczona
jest do ceny lokalu (ta "cena" jest niejako pokryciem przez Ciebie kosztów
urządzenia takiego miejsca);
2. Może być też tak, że ta hala stanowi samodzielny lokal użytkowy - garaż i na
potwierdzenie tego develoepr uzyska stosowne zaświadczenie (właśnie o
samodzielności). Przyjmijmy, że hala zawiera 30 miejsc postojowych - wówczas
developer sprzedaje komu chce 1/30 część takiego lokalu (współwłasność) i
współwłaściciele ustalają sposób korzystania z tej nieruchomości wspólnej (bo
ten samodzielny lokal - garaż będzie stanowił odrębną nieruchomość), w ten
sposób, że Pani Kowalska będzie korzystała na zasadach wyłączności z miejsca
postojowego numer X. Jeśli ja to w miarę jasno piszę i jeśli Ty dobrze
rozumiesz to co ja piszę, to już widzisz, że i w tym przypadku miejsce
postojowe nie stanowi Twojej własności - Ty jesteś właścicielką udziału w całym
(dla uproszczenia) garażu i korzystasz na zasadach wyłączności z miejsca
postojowego X. W tym przypadku miejsce takie nie jest w żaden sposób związane z
lokalem a Ty zawierając umowę kupujesz za swoje 30.000,-zł udział w tej
nieruchomości stanowiącej garaż. Możesz tym udziałem (wraz z prawem do
korzystania z konkretnego miejsca postojowego) dowolnie dysponować (zostawiając
sobie lokal możesz ten udział sprzedać komuś nawet z sąsiedniego budynku). W
tym przypadku oczywiście cena nie wchodzi do ceny lokalu - jest to osobna
transakcja (dla taksy notarialnej - jeśli w jednym akcie - nie ma znaczenia,
dlatego, że ceny przy transakcji pomiędzy tymi samymi osobami sie sumują; tak
wynika z rozporządzenia w sprawie taksy not).
3. Możliwa jest jeszcze trzecia koncepcja, ale nie bardzo chcę zabierać w jej
sprawie głos, bo dla mnie trochę wątpliwa prawnie, ale widziałam coś takiego.
Chodzi mi tu o miejsce postojowe na statusie pomieszczenia przynależnego do
lokalu (podobnie jak wszelkie komórki, schowki czy piwnice). Moje wątpliwości
(prawnie) sprowadzają się do tego jak uznać za pomieszczenie coś co
pomieszczeniem ewidentnie nie jest wiem, że spora rozbieżność panuej wśród
prawników odnośnie tej koncepcji. Gdyby jednak przyjąć, że jest to możliwe i
prawnie poprawne to wówczas takie miejsce postojowe stanowi jakby część
mieszkania (podobnie jak schowek czy piwnica) i jego powierzchnia ma wpływ na
wysokość ułamka w nieruchomości wspólnej. Dysponować nim można wówczas
oczywiście tylko łącznie z lokalem. te Twoje 30.000,-zł wchodzi do ceny za
lokal (choć ja nie widzę przeszkód - jesli strona sobie życzy - aby na jej
życzenie wpisać do umowy, że na tę łączną cenę składają sie: cena lokalu w
kwocie.., cena komórki w kwocie .. i cena miejsca postojowego w kwocie ...
Generalnie jak obserwuję developerów to widzę, że przed zawarciem umowy
sprzedaży pierwszego lokalu decydują o statusie takiego miejsca postojowego i
zbierają stosowne dokumenty. Muszą zresztą zadecydować na tym etapie, bo cały
budynek w rozumieniu jego powierzchni a tym samym ułamków w nieruchomości
wspólnej rozliczony być musi przed pierwszą umową i juz tu developer musi
wskazać czy powierzchnia garażu będzie liczona do mianownika ułamka czy nie
(jeśli garaż miałby być na takim statusie jak w pkt. 1 - to jego powierzchnai
nei ma znaczenia), ale już ma znaczenie w sytuacji jak w pkt. 2 i 3. Po
zawarciu pierwszej umowy sprzedaży - nie ma możliwości zmienić statusu
prawnego takiego garażu, bo spowodowałoby to zmianę tego pierwszego aktu co do
wysokości ułamka.
Ależ sie rozpisałam! Mam tylko nadzieję, że w miarę jasno to napisałam co
chciałam przekazać.

> I ostatnie pytanie - stawka za wynagrodzenie Notariusza - jak została
obliczona (próg + %?-jaki?)?

To był przedział cenowy powyżej 60.000,-zł, a tu liczy się całą taksę tak:
1.100,-zł + 0,5% od nadwyżki powyżej 60.000,-zł. Czy pytasz ot tak czy dlatego
może, że się tam pomyliłam (cóż, jestem tylko człowieczkiem z kalkulatorem).
Jak wyślę ten post to spojrzę tam i jeszcze raz policzę (a już się boję, bo
staram się, naprawdę staram się bardzo nie wprowadzać nikogo w błąd - nawet
nieświadomie).

> Oczywiście będę niezwykle wdzięczna za pomoc.

Jeśli choć trochę pomogłam i coś wyjaśniłam (nie "gmatwając" bardzo) - to
cieszę się z tej wdzięczności:-)))

> Aha i jeszcze jedno - czy taka umowa może zawierać w sobie jakieś kruczki
> (przez analogię do tzw. umowy przedwstępnej z developerem), czy developer,
> choćby jako zarządzający osiedlem jeszcze przez jakiś czas, może zostawić
> sobie, albo polecanym przez siebie firmom (np. administrującej) jakieś
> korzystne dla niej (a niekoniecznie dla nas) furtki? Zapewne notariusz musi
> zadbać o równość stron, ale u nas jakoś zawsze jest tak, że są równi i
> równiejsi :), nie patrząc nawet na dzisiejsze obrady Sejmu:)

Generalnie w umowach sprzedaży (pisze o aktach notarialnych) developer musi się
wypowiedzieć co będzie z zarządem. I najczęściej jest tak, że zarząd sprawuje
przez czas jakiś albo developer albo jakaś wskazana przez niego firma, a zarząd
ten sprawowany jest na warunkach określonych zupełnie odrębną umową (której nie
przedkłada się u notariusza do umowy sprzedaży). Bardzo często taka umowa
(bądź np. regulamin) sporządzana jest po wyodrębnieniu wszystkich lokali, przez
Wspólnotę, która powstanie, ale również wcześniej i kolejnego nabywcę ta umowa
już wiąże. Nie widziałam nigdy takiej umowy czy regulaminu, więc doprawdy
trudno mi się tutaj tak stanowczo wypowiedzieć co do tych ewentualnych
kruczków, ale wiem, że ja (jako nabywca lokalu) napewno taką umowę chciałabym
obejrzeć.

>dziękuję i pozdrawiam

A proszę bardzo:))) Napisałam co wiedziałam. I pozdrowionka również. B.

[Gość: chelli]

Jak zwykle jestem pod wrażeniem:) nawet nie samej wiedzy, co wyczerpującego
podejścia do pytania. Mimo, że wydaje mi się, że wszystko ogarnęłam (dzięki
odpowiedniemu przygotowaniu na studiach, jak mniemam;), mam jednak pytania
dotyczące dokładnie taryf w poszczególnych przypadkach, jeśli pozwolisz:
>
> Z miejscem postojowym najczęściej jest tak:
> 1. Jest to niewyodrębniona hala w podziemiu zawierająca szereg miejsc
> postojowych, i choć developer najczęściej mówi przy zawieraniu umów
pisemnych,
> że kupisz miejsce postojowe, to potem okazuje się, że wcale go nie kupujesz
> (choć płacisz) tylko kupując lokal (kupując - myślę o zawieraniu umowy
> sprzedaży) ustalane jest, że dostajesz do wyłącznego korzystania takie miejce
> nr X. Wpisuje sie do prawo do Działu III księgi budynkowej jako określenie
> sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej. Bo prawnie wówczas jest tak, że
> te miejsca znajdują się w tej części, której współwłaścicielami są wszyscy
> właściciele wyodrębnionych lokali, którzy ustalają sposób korzystania z
> nieruchomości wspólnej tak czy owak. Oczywiście takim "miejscem postojowym" w
> żaden sposób nie można dysponować samodzielnie. Ono jest przyznane do
> krozystania każdoczesnemu właścicielowi lokalu numer Y i tylko kiedy zbywasz
> lokal zbywasz związane niejako z tym lokalem prawo do korzystnia z miejsca
> postojowego numer X. W tym przypadku "cena" tego miejsca postojowego wliczona
> jest do ceny lokalu (ta "cena" jest niejako pokryciem przez Ciebie kosztów
> urządzenia takiego miejsca);

czyli w tym przypadku wszelkie koszty są liczone od 330000pln?

> 2. Może być też tak, że ta hala stanowi samodzielny lokal użytkowy - garaż i
na
> potwierdzenie tego develoepr uzyska stosowne zaświadczenie (właśnie o
> samodzielności). Przyjmijmy, że hala zawiera 30 miejsc postojowych - wówczas
> developer sprzedaje komu chce 1/30 część takiego lokalu (współwłasność) i
> współwłaściciele ustalają sposób korzystania z tej nieruchomości wspólnej (bo
> ten samodzielny lokal - garaż będzie stanowił odrębną nieruchomość), w ten
> sposób, że Pani Kowalska będzie korzystała na zasadach wyłączności z miejsca
> postojowego numer X. Jeśli ja to w miarę jasno piszę i jeśli Ty dobrze
> rozumiesz to co ja piszę, to już widzisz, że i w tym przypadku miejsce
> postojowe nie stanowi Twojej własności - Ty jesteś właścicielką udziału w
całym
>
> (dla uproszczenia) garażu i korzystasz na zasadach wyłączności z miejsca
> postojowego X. W tym przypadku miejsce takie nie jest w żaden sposób związane
z
>
> lokalem a Ty zawierając umowę kupujesz za swoje 30.000,-zł udział w tej
> nieruchomości stanowiącej garaż. Możesz tym udziałem (wraz z prawem do
> korzystania z konkretnego miejsca postojowego) dowolnie dysponować
(zostawiając
>
> sobie lokal możesz ten udział sprzedać komuś nawet z sąsiedniego budynku). W
> tym przypadku oczywiście cena nie wchodzi do ceny lokalu - jest to osobna
> transakcja (dla taksy notarialnej - jeśli w jednym akcie - nie ma znaczenia,
> dlatego, że ceny przy transakcji pomiędzy tymi samymi osobami sie sumują; tak
> wynika z rozporządzenia w sprawie taksy not).

i tutaj nie rozumiem-może to być oddzielna transakcja a mimo to zawarta w
jednym akcie? jeżeli ceny się sumują - to taksa jednak wzrośnie, bo liczona
jest procentowo? Czy masz na myśli, że nie ma znaczenia czy zawrę 2 oddzielne
akty czy jeden wspólny? help!

> 3. Możliwa jest jeszcze trzecia koncepcja, ale nie bardzo chcę zabierać w jej
> sprawie głos, bo dla mnie trochę wątpliwa prawnie, ale widziałam coś
takiego.
> Chodzi mi tu o miejsce postojowe na statusie pomieszczenia przynależnego do
> lokalu (podobnie jak wszelkie komórki, schowki czy piwnice). Moje wątpliwości
> (prawnie) sprowadzają się do tego jak uznać za pomieszczenie coś co
> pomieszczeniem ewidentnie nie jest wiem, że spora rozbieżność panuej wśród
> prawników odnośnie tej koncepcji. Gdyby jednak przyjąć, że jest to możliwe i
> prawnie poprawne to wówczas takie miejsce postojowe stanowi jakby część
> mieszkania (podobnie jak schowek czy piwnica) i jego powierzchnia ma wpływ na
> wysokość ułamka w nieruchomości wspólnej. Dysponować nim można wówczas
> oczywiście tylko łącznie z lokalem. te Twoje 30.000,-zł wchodzi do ceny za
> lokal (choć ja nie widzę przeszkód - jesli strona sobie życzy - aby na jej
> życzenie wpisać do umowy, że na tę łączną cenę składają sie: cena lokalu w
> kwocie.., cena komórki w kwocie .. i cena miejsca postojowego w kwocie ...
> Generalnie jak obserwuję developerów to widzę, że przed zawarciem umowy
> sprzedaży pierwszego lokalu decydują o statusie takiego miejsca postojowego i
> zbierają stosowne dokumenty. Muszą zresztą zadecydować na tym etapie, bo cały
> budynek w rozumieniu jego powierzchni a tym samym ułamków w nieruchomości
> wspólnej rozliczony być musi przed pierwszą umową i juz tu developer musi
> wskazać czy powierzchnia garażu będzie liczona do mianownika ułamka czy nie
> (jeśli garaż miałby być na takim statusie jak w pkt. 1 - to jego powierzchnai
> nei ma znaczenia), ale już ma znaczenie w sytuacji jak w pkt. 2 i 3. Po
> zawarciu pierwszej umowy sprzedaży - nie ma możliwości zmienić statusu
> prawnego takiego garażu, bo spowodowałoby to zmianę tego pierwszego aktu co
do
> wysokości ułamka.
> Ależ sie rozpisałam! Mam tylko nadzieję, że w miarę jasno to napisałam co
> chciałam przekazać.

Czyli znowu taksa wzrosłaby tylko o tę .5 % od kwoty 30000? A co z
pomieszczeniem gosp.=5000 pln?
>
> To był przedział cenowy powyżej 60.000,-zł, a tu liczy się całą taksę tak:
> 1.100,-zł + 0,5% od nadwyżki powyżej 60.000,-zł. Czy pytasz ot tak czy
dlatego
> może, że się tam pomyliłam (cóż, jestem tylko człowieczkiem z kalkulatorem).
> Jak wyślę ten post to spojrzę tam i jeszcze raz policzę (a już się boję, bo
> staram się, naprawdę staram się bardzo nie wprowadzać nikogo w błąd - nawet
> nieświadomie).
>
Nie było to pytanie z tych podchwytliwych:) Chciałam uzupełnić swoją wiedzę...

> Jeśli choć trochę pomogłam i coś wyjaśniłam (nie "gmatwając" bardzo) - to
> cieszę się z tej wdzięczności:-)))
>
>
> Generalnie w umowach sprzedaży (pisze o aktach notarialnych) developer musi
się
>
> wypowiedzieć co będzie z zarządem. I najczęściej jest tak, że zarząd sprawuje
> przez czas jakiś albo developer albo jakaś wskazana przez niego firma, a
zarząd
>
> ten sprawowany jest na warunkach określonych zupełnie odrębną umową (której
nie
>
> przedkłada się u notariusza do umowy sprzedaży). Bardzo często taka umowa
> (bądź np. regulamin) sporządzana jest po wyodrębnieniu wszystkich lokali,
przez
>
> Wspólnotę, która powstanie, ale również wcześniej i kolejnego nabywcę ta
umowa
> już wiąże. Nie widziałam nigdy takiej umowy czy regulaminu, więc doprawdy
> trudno mi się tutaj tak stanowczo wypowiedzieć co do tych ewentualnych
> kruczków, ale wiem, że ja (jako nabywca lokalu) napewno taką umowę chciałabym
> obejrzeć.

Hmm, zarząd naturalnie, do końca 2005 roku, już wybrano firmę zarządzającą.
Zstanawiam się, jakie gwarancje mógł tam wpisać developer....


>
> A proszę bardzo:))) Napisałam co wiedziałam. I pozdrowionka również. B.

Jeszcze raz wyrażam swoją wdzięczność i podziw dla zaangażowania. Ja też się
angażowałam, ale teraz mąż na mnie krzyczy:) i dzieciaki płaczą - takie ich
prawo wieku niemowlęco-wczesnodziecięcego:)

[Gość: Bebiak]

Gość portalu: chelli napisał(a):

> 1. Jest to niewyodrębniona hala w podziemiu zawierająca szereg miejsc
> postojowych (....)
> czyli w tym przypadku wszelkie koszty są liczone od 330000pln?

Tak, od 330.000,-zł

> 2. Może być też tak, że ta hala stanowi samodzielny lokal użytkowy - garaż
(.....)
> W tym przypadku oczywiście cena nie wchodzi do ceny lokalu - jest to osobna
> transakcja (dla taksy notarialnej - jeśli w jednym akcie - nie ma
>znaczenia, dlatego, że ceny przy transakcji pomiędzy tymi samymi osobami sie
>sumują; tak wynika z rozporządzenia w sprawie taksy not).

> i tutaj nie rozumiem-może to być oddzielna transakcja a mimo to zawarta w
> jednym akcie? jeżeli ceny się sumują - to taksa jednak wzrośnie, bo liczona
> jest procentowo? Czy masz na myśli, że nie ma znaczenia czy zawrę 2 oddzielne
> akty czy jeden wspólny? help!

Ma znaczenie w sensie opłat notarialnych czy w dwóch aktach czy w jednym -
napisałam to w swoim poście tylko może jakoś zrozumiale (ja napisałam co widać
wyżej: dla taksy notarialnej - jeśli w jednym akcie - nie ma znaczenia,
dlatego, że ceny przy transakcji pomiędzy tymi samymi osobami sie sumują).
Tu chodziło mi o to, że jest różnica w taksie notarialnej pomiędzy taką
sytuacją: zawierasz jedną umowę osobnym aktem za 300.000,-zł, a potem drugą za
30.000,-zł drugim aktem, a sytuacją, gdy zawierasz dwie umowy (lokal za 300.000
+ miejsce za 30.000) ale w jednym akcie, bo wtedy wartości pomiędzy tymi samymi
osobami się sumują.
Taksa notarialna od 330.000,-zł to nie to samo co taksa od 300.000,-zł a potem
od 30.000,-zł. O wykazanie tej różnicy mi chodziło.
Dla pokazania:
Taksa od 330.000,-zł = 2.450,-zł + VAT
Taksa od 300.000,-zł = 2.300,-zł + VAT
Taksa od 30.000,-zł = 800,-zł + VAT.
Widzisz tę różnicę?
Wyobraźmy sobie taką sytuację: lokal garażowy (tak nazwę dla uproszczenia) już
stanowi odrębną nieruchomość (bo developer sobie wymyślił, że będzie jednym
aktem sprzedawał ludkom lokal meiszkalny wraz z udziałem w garażu i wczesniej
lokal garażowy wyodrębnił). W takie sytaucji nie ma przeszkód prawnych aby w
Twój akt obejmował nabycie przez Ciebie lokalu mieszkalnego oraz udziału w w
lokalu garażowym. Rozumiesz to? I tu wartości dla taksy notarialnej Ci się
sumują czyli taksę tę płacisz od łącznej ceny 330.00,-zł.
Ale gdy lokal garażowy jest niewyodrębniony to nie będzie to prawnie
możliwe. Są developerzy, którzy robią to w taki sposób: najpierw sprzedają
(sprzedają w rozumieniu aktu) same lokale mieszkalne, a potem na końcu gromadzą
wszystkich i wszystkim sprzedają udziały w garażu ustanawiając ze wszystkimi
odrębną własność takiego garażu. Piszę oczywiście o takiej konstrukcji, kiedy
ta hala garażowa ma stanowić odrębną nieruchomość, bo kiedy miejsce ma być do
korzystania czy ma być pomieszczeniem przynależnym - to tego problemu w ogóle
nie ma (jak się domyślasz).
Z tymi garażami stanowiącymi odrębną nieruchomość jest mały problem w sensie
prawnym, a żeby go pokazać napiszę Ci taki przykład. Przyjmujemy, że hala
garażowa ma być odrębną nieruchomością, czyli Ty masz nabyć w niej ułamek
oraz, że jesteś pierwszą osobą, która nabywa lokal w tym budynku. Gdyby
developer sprzedał Ci lokal mieszkalny oraz ułamek w lokalu-garażu,
ustanawiając z Tobą odrębną własność tych lokali to blokuje się w sensie garażu
na co najmniej kilka miesięcy, bo ustawodawca wymyślił, że odrębna własność
powstaje w chwili wpisu do księgi iweczystej. Czyli efekt tego byłby taki, że
póki sąd nie założy księgi dla garażu póty developer nie sprzeda nikomu więcej
ułamka w tym garażu, bo do czasu założenia księgi tego garażu nie ma. Rozumiesz
to? Z uwagi na ten przepis robi się to tak:
- albo wcześniej, dużo wczesniej develoepr wyodrębnia dla siebie samodzielny
garaż i jak sąd założy księgę może sprzedawać raz z mieszkaniami udzialy w
garażu;
- albo zbiera wszystkich chętnych do jednego aktu gdzie sprzedaje ułamki w
garażu ustanawiając ze wszystkimi nabywcami jego odrębną własność.

> > 3. Możliwa jest jeszcze trzecia koncepcja (....)

> Czyli znowu taksa wzrosłaby tylko o tę .5 % od kwoty 30000? A co z
> pomieszczeniem gosp.=5000 pln?

Przy koncepcji nr 3 wszystko wchodzi do ceny lokalu mieszkalnego (czyli i
schowek - schowek zawsze zresztą - i miejsce postojowe), bo to są wówczas
składniki niejako lokalu typu: lokal składa się z jednego pokoju, kuchni,
łazienki, hallu, schowka nr X i miejsca postojowego, a cena tego lokalu to
330.000,-zł.
Przy koncepcji nr 1: lokal składa sie z jednego pokoju, kuchni, łazienki,
hallu, schowka nr X a cena tego lokalu wynosi 330.000,-zł, przy czym właściciel
tego lokalu ma prawo korzystać na zasadach wyłączności zm iejsca postojowego nr
X.
Przy koncepcji nr 2: lokal składa się z jednego pokoju, kuchni, łazienki,
hallu, schowka nr X a cena tego lokalu wynosi 300.000,-zł.
Niezależnie od tego jesteś współwłaścicielem osobnej nieruchomości stanowiącej
garaż w udziale ...,a cena tego udziału to 30.000,-zł i jako współwłaściciel
tej nieruchomości masz prawo korzystać na zasadach wyłączności z miejsca
postojowego Y.

> Jeszcze raz wyrażam swoją wdzięczność i podziw dla zaangażowania. Ja też się
> angażowałam, ale teraz mąż na mnie krzyczy:) i dzieciaki płaczą - takie ich
> prawo wieku niemowlęco-wczesnodziecięcego:)

Mój mąż na mnie póki co nie krzyczy, dziecko dorosłe też już nie płacze, ale
mamy ustalone godziny co do korzystania z komputera. Mój czas w tygodniu to do
23-ciej i mam problem, kiedy wracam do domu np. o 22-giej. Co ja mogę napisać
przez godzinę? Czasem jeden post tyle czasu opracowuję, bo przecież muszę się
zastanowić i obrać jakąś koncepcję. Ale narazie jakoś daję sobie radę. Czy
teraz wszystko w miarę jasne dla Ciebie? Jak nie to napisz, a ja postaram sie
wyjasnic aż do skutku (chcialabym, zeby było jasne, choć czasem tak trudno coś
w mierę jasno napisać, a jeszcze trudniej się ocenić, ale staram sie bardzo).
Pozdrowionka serdeczne i dzięki za dzięki:-))) B.

[Gość: chelli]

Piszę już prawie w drodze do notariusza (znowu gdzieś zgubiłam kilka dni), więc
za chwilę okaże się, czy wszystko zrozumiałam:) Jeszcze raz bardzo dziękuję za
wielką pomoc, dzisiaj nie tylko kupimy - w sensie prawnym-mieszkanie, ale też
świętujemy pierwsze imieniny synka-podwójne święto; świątecznie pozdrawiam!

[Gość: Bebiak]

Wszystkiego najlepszego w związku ze ŚWIĘTEM, a ja dziękuję za dziękuję:-))) B.