Gość: Binio Bill
IP: 217.149.242.*
18.02.08, 10:59
Gigantyczny wzrost podaży doprowadził do pierwszych spadków cen,
które pogłębią się w kolejnych miesiącach. - W ciągu dwóch lat mogą
one sięgnąć jednej szóstej wartości mieszkań - uważa dr Krzysztof
Piech, szef Podyplomowych Studiów Administracji i Polityki
Gospodarczej Szkoły Głównej Handlowej. Uwzględniając wynikający z
inflacji (około 9 proc. w tym okresie) spadek wartości pieniądza, na
początku 2010 r. mieszkania będą realnie o jedną czwartą tańsze niż
obecnie. To oznacza, że odkładając o dwa lata zakup mieszkania o
wartości 400 tys. zł, zaoszczędzimy 100 tys. zł.
Zaklinanie rzeczywistości Brak trzech milionów mieszkań, rosnące
ceny ziemi i materiałów budowlanych, wyższe pensje - posługując się
tymi argumentami, tzw. eksperci jeszcze kilka miesięcy temu
tłumaczyli, że ceny mieszkań będą rosnąć przynajmniej do 2012 r.
Problem w tym, że dochody tychże ekspertów (są to przedstawiciele
banków, firm pośrednictwa kredytowego, spółek zarabiających na
inwestycyjnych zakupach mieszkań albo deweloperów) są uzależnione od
tego, ile mieszkań zostanie sprzedanych. Aby klienci kupowali
mieszkania, muszą wierzyć, że wartość nieruchomości będzie rosła.
O cenach mieszkań decydują dwie rzeczy: popyt i podaż. Gwałtowny
wzrost cen w 2006 r. i częściowo w 2007 r. nie nastąpił dlatego, że
deweloperzy zaczęli ponosić wyższe koszty, ale dlatego, że banki w
krótkim okresie obniżyły wymagania dotyczące wkładu własnego oraz
wysokość oprocentowania kredytów. Kilkadziesiąt tysięcy osób,
wcześniej zbyt biednych, by kupić mieszkanie, nagle uzyskało
zdolność kredytową. Doprowadziło to do kilkakrotnego wzrostu popytu
na mieszkania, co przy zbliżonej podaży musiało doprowadzić do
wzrostu cen. Coraz większe zyski deweloperów uruchomiły kolejny
mechanizm rynkowy: na polskim rynku rozpoczęły działalność nowe
firmy budowlane, zachęcone wysokimi marżami. To doprowadziło do
obecnej sytuacji, w której jest więcej mieszkań niż chętnych.
Dlaczego jeszcze nie widać spadku cen? Bo deweloperzy robią
wszystko, aby ukryć fakt, że obniżyli ceny, gdyż niekorzystnie
odbiłoby się to na sprzedaży (ludzie zaczęliby czekać na kolejne
spadki). Na przykład Dom Development sprzedał w październiku 2007 r.
pakiet mieszkań (tych najpopularniejszych - dwupokojowych) w
inwestycji o nazwie Olimpia na warszawskim Ursynowie za
pośrednictwem firmy RedNet po cenie o 12 proc. niższej od
oficjalnej, podawanej w cenniku (klienci zaoszczędzili prawie 60
tys. zł na mieszkaniu). W coraz większej liczbie ogłoszeń
deweloperów pojawia się informacja, że cena jest do negocjacji, co w
większości wypadków oznacza co najmniej 10-procentową obniżkę.
Oczywiście, w statystykach dotyczących cen będzie uwzględniona
oficjalna stawka, bez obniżki.
Kłopoty deweloperów Coraz trudniejszą sytuację polskich deweloperów
dostrzegli inwestorzy giełdowi. Cena akcji największego polskiego
dewelopera, firmy J. W. Construction, spadła od debiutu w czerwcu
2007 r. o połowę. Tak rynek zareagował na podane w raporcie wyniki
sprzedaży za trzeci kwartał 2007 r. (ostatni obecnie dostępny) -
firma znalazła o połowę mniej nabywców mieszkań niż rok wcześniej.
Właściciel J. W. Construction Józef Wojciechowski zaklinał się, że
to tylko „wypadek przy pracy“, który nie przełoży się na spadek cen.
O tym, że robił dobrą minę do złej gry, świadczy fakt, iż niedługo
po tej wypowiedzi jego firma obniżyła (w inwestycji na warszawskim
Bemowie) wysokość wpłaty koniecznej do zarezerwowania mieszkania z
10 proc. do 5 proc. jego wartości. A to nic innego niż obniżka ceny
(5 proc. wartości mieszkania pozostaje w kieszeni nabywcy i od czasu
rezerwacji mieszkania do momentu uiszczenia zapłaty może pracować na
jego korzyść, zamiast kredytować dewelopera).
Aby oszacować, na jakie spadki cen możemy jeszcze liczyć, warto się
przyjrzeć, jak wcześniej kształtowały się ceny mieszkań w Polsce.
Dobrym wskaźnikiem pozwalającym sprawdzić, co się dzieje na rynku,
jest liczba metrów kwadratowych mieszkania, którą można kupić za
średnią pensję. Od 1989 r. wskaźnik ten wahał się w Polsce od 0,8 m2
do 1,2 m2 (w 2005 r. w największych polskich miastach średnia pensja
wystarczała na zakup 0,8 m2 mieszkania). Jeżeli wahania były
większe, to wcześniej czy później cena wracała do tego przedziału.
Tymczasem obecnie za przeciętną pensję w największych polskich
miastach można kupić zaledwie 0,3-0,4 m2 mieszkania. To pozwala
przypuszczać, że spadki cen mieszkań mogą sięgnąć nawet 50 proc.
Ameryka na Ursynowie. Nie spieszmy się z zakupem mieszkania.
Pamiętajmy o popularnej amerykańskiej zasadzie: to nie nabywca musi
kupić, ale sprzedawca musi sprzedać. A sprzedać deweloperom będzie
coraz trudniej. W ciągu pierwszych dziesięciu miesięcy 2007 r.
liczba wydanych pozwoleń na budowę wzrosła o połowę i o tyle już
niedługo zwiększy się i tak już rekordowa liczba ofert na rynku.
O skali przewartościowania polskiego rynku nieruchomości świadczy
to, że średnia cena domu sprzedanego w 2007 r. w USA (czyli w
szczycie największej bańki spekulacyjnej w historii tego kraju) to
220 tys. USD, czyli 550 tys. zł. To niewiele więcej, niż kosztuje
dwupokojowe mieszkanie na warszawskim Ursynowie.
