gogologog
08.12.08, 00:05
Byla sobie taki wpis niecaly rok temu ...
Z moich obserwacji wynika, że ceny transakcyjne na rynku
nieruchomości są już obecnie niższe o 15-20% w porównaniu z tym co
było na początku 2007 roku.
Wrażenie stabilizacji pochodzi tylko z tego, że cały czas w
internecie i agencjach wiszą oferty sprzedaży po starych zawyżonych
cenach, które niestety wchodzą do tych wszystkich bzdurnych
średnich, o których trąbią media.
Tymczasem rynek (tj poziomy transakcyjne) jest już niżej, a będzie
jeszcze dużo, dużo taniej (30-50%).
Dlaczego ?
To proste - załapaliśmy się na końcówkę globalnej hossy na
nieruchomościach (trwała do 2006 roku), do tego ludzie podkręceni
przez media po prostu dostali amoku i kupowali co popadnie i po
każdej cenie, biorąc przy tym kolosalne kredyty. Znam młode osoby,
bez żadnych oszczędności, za to z marnymi zarobkami rzędu 6-8k na
rodzinę 2+1 czy 2+2, którzy brali po 500k kredytu !!.
Efekt – mieliśmy hossę w pigułce, w dwa lata ceny wzrosły u nas
tyle, ile na innych rynkach przez ponad 10lat. Przegoniliśmy przy
tym wiele atrakcyjniejszych miast (m.in. Praga, Budapeszt, Berlin,
Wiedeń, Bruksela!!), a w relacji do dochodów ceny nieruchomości w
Polsce są dramatycznie drogie.
Główne czynniki, które spowodują załamanie cen:
1. Podaż nieruchomości w Polsce rośnie w szybkim tempie
2. Trwa cykl podwyżek stóp procentowych, pod koniec roku
oprocentowanie kredytów w pln zbliży się do 8%, wysokość rat
kredytowych galopuje. Przykład:
kredyt 400k, na 30lat
rata przy stopie 4,5% wynosiła ok.2600zł
rata przy stopie 7,5% wynosi ok.3600zł
Wzrost wysokości raty o 1000zł czyli prawe 40% !!
Tego żaden wzrost wynagrodzeń nie zrekompensuje, tym bardziej,
że...patrz pkt 3.
3. Efekt wzrostu wynagrodzeń został całkowicie zniesiony przez
skokowy wzrost kosztów utrzymania (ceny żywności, prądu, gazu,
komunikacji, paliwa etc).
Oficjalna inflacja wprawdzie wynosi ‘tylko’ 4.3% (dane za styczeń)
ale to ma się nijak to wzrostu kosztów utrzymania, które w ciągu
ostatniego skoczyły o jakieś 20-30%.
Co ludzi obchodzi ile staniały plazmy, hotele czy żarcie w
knajpach. Tego nikt nie musi kupować, a zwłaszcza ludzie, którzy
wzięli kredyty ‘na styk’. Natomiast za czynsz, jedzenie, rachunki
licznikowe, komunikację każdy MUSI płacić i tu jest prawdziwy ból.
Opowiadanie, że wzrost wynagrodzeń o te 10-15% poprawił sytuację
budżetów domowych to bzdura, bo ten wzrost nie nadąża za podwyżkami
podstawowych towarów i usług !!
4. Polskie banki zaraz ograniczą dostępność kredytów, bo się
zorientują, jak mocno koniunktura siada
www.biec.org/?display=show_me_news&id=226
www.biec.org/?display=show_me_news&id=227
Gros kredytów hipotecznych została zaciągnięta w jednym cyklu
koniunkturalnym (ostatnie 2-3 lata), więc ryzyko dla banków jest
gigantyczne. W momencie pogorszenia sytuacji gospodarczej w Polsce,
a to już powoli się dzieje a przybierze na sile za parę kwartałów,
jakość portfela kredytowego banków błyskawicznie się pogorszy.
Zacznie się zakładanie rezerw i ograniczanie dostępności kredytów.
Przecież wystarczy, że banki wprowadzą wymóg wkładu własnego na
poziomie 10-20% (co jest logiczne w sytuacji spadających cen
nieruchomości) i popyt kompletnie się załamanie.
5. Spada liczba ludności w Polsce (a więc i rodzin) i w niektórych
dużych miastach np. Warszawa ma ujemny przyrost mieszkańców (saldo
przyrostu naturalnego + saldo migracji jest ujemne!!)
6. Na świecie idzie recesja, jest ryzyko depresji stulecia!!
7. Nominalny wzrost cen mieszkań w połączeniu z aprecjacją złotego,
doprowadził do wyzerowania zagranicznego popytu inwestycyjnego na
polskie nieruchomości.
1k euro to już tylko niecałe 3600zł, więc 6k za m2 mieszkania to ok
1700eur!! Tyle albo mniej kosztują mieszkania w wielu europejskich
stolicach (m.in. Praga, Budapeszt, Berlin, Wiedeń, Bruksela) w
przyzwoitych lokalizacjach .
6k pln to naprawdę góra pieniędzy za m2 mieszkania w bloku w
brzydkiej Warszawie z kiepską komunikacją i relatywnie niskimi
zarobkami.
Musicie, ludzie, uwierzyć, że są miasta na w Europie, gdzie jest
dużo taniej i ładniej i gdzie zarabia się znacznie więcej.
Tak więc 6k pln za m2 mieszkania w Warszawie to wciąż drogo i
będzie taniej. Rynek nie rychliwy, ale sprawiedliwy.
Proces przeceny nieruchomości w Polsce dopiero się rozkręca i nie
jest to korekta, tylko odwrócenie trendu... czekają nas wieloletnie
i głębokie spadki cen (bessa w pigułce, tym razem gorzkiej).
Niestety mechanizmy rynkowe są bezwzględne i ukarzą wszystkich
nieroztropnych.
Oczekuję stabilizacji cen nowych mieszkań w dobrej lokalizacji na
poziomie ok 1,5k euro, co oznacza mniej więcej takie docelowe
poziomy cenowe w pln:
mieszkania w wielkiej płycie – 4k za m2 (to i tak grubo ponad 1k
EUR, więc baaardzo dużo za taki syf)
mieszkania nowe standardowe – 4-5k za m2
dom z działką 1000m2 w odległości do 20km od centrum – 500k
działki do 20km od centrum ok 150zł za m2
Dla tych co uważają, że to niemożliwe załączam link do cen domów w
UK:
www.hbosplc.com/economy/latestregionalsummary.asp?region=london
I od razu wyjaśniam, że Greater London to miasto Londyn wraz z
najbliższymi przedmieściami (łącznie ok.8m ludzi), czyli taka
Warszawa plus okolice typu Piaseczno/Pruszków/Stare
Babice/Izabelin/etc. Poniżej link:
en.wikipedia.org/wiki/Greater_London
A więc w jednym z najdroższych i najbardziej prestiżowych miast
świata, w momencie szczytu hossy nieruchomościowej, średnia cena
domu wynosi obecnie ok. 300k GBP, czyli ok 1.4m pln !!
Tymczasem u nas, gdzie średnia płaca w stolicy jest 4-5 razy
mniejsza niż w Londynie, ceny domów osiągnęły zbliżone NOMINALNIE
poziomy jak w Londynie!!!
„Gratuluję” kupującym domy i działaczki w Polsce po londyńskich
cenach, daliście się kosmicznie wkręcić kupując kilkukrotnie
przewartościowane aktywa. Za rok-dwa wasze domy/działki nie będą
nawet warte połowy tego co zapłaciliście.
