Dodaj do ulubionych

Demografia a rynek nieruchomości

IP: *.aster.pl 18.04.09, 22:40
I. Zmiany na rynku nieruchomości – z deficytu w nadwyżkę

Strukturalny niedobór mieszkań, obliczony przez GUS w trakcie spisu
powszechnego z 2002 roku, wynosił 1,7mln mieszkań. Pamiętajmy, że
deficyt ten dotyczył również niedoborów wśród zupełnych nizin
społecznych jak np rodzin alkoholików i innych patologicznych. W
przeważającej większości ci ludzie niestety nigdy nie będą w stanie
nabyć mieszkania nawet gdyby m.kw. kosztował 2tys zł (bo brak
środków własnych i/lub zero zdolności kredytowej). Można więc
śmiało założyć, że o ile zapotrzebowanie w 2002roku wynosiło ok
1,7mln mieszkań, to realny popyt wynosił istotnie mniej. Ile mniej?
Otóż szacuje się, że około 20% społeczeństwa w Polsce żyje w
warunkach tzw. biedy umiarkowanej, uprawniającej do korzystania z
pomocy społecznej.
www.przeciw-ubostwu.rpo.gov.pl/pliki/1179995085.pdf
Wiem, że zabrzmi to brutalnie, ale myślę, że tych ludzi, pomimo ich
bezdyskusyjnego zapotrzebowania na mieszkania, można
spokojnie ‘wypisać’ z realnego popytu. Ile więc zostaje tych,
którzy chcieliby i mogą? Trudno precyzyjnie wyliczyć, ale na pewno
jest to dużo mniej niż te 1,7mln

Uważam więc, że obecnie strukturalny niedobór mieszkań w Polsce
został zaspokojony.

Jak to się stało? Po prostu w ostatnich ośmiu latach zbudowało się
od cholery mieszkań:

1. W latach 2002-2008 oddano do użytku 900tys mieszkań

2. Obecnie w trakcie budowy jest około 650tys

3. Zatem: 900tys oddanych plus 650 tys w budowie daje razem około
1,5mln mieszkań na rynku, co oznacza, że podstawowe potrzeby
mieszkaniowe zostały z pewnością zaspokojone a być może właśnie
powstaje strukturalna NADWYŻKA mieszkań.
Pamiętajmy też, że Polska to nie słoneczna Hiszpania i żaden z
zagranicznych inwestorów nie kupuje tu mieszkań czy działek po to,
żeby tu się osiedlić. Bez żartów – to była czysta spekuła –
wjechali z kasą, podkręcili hossę a teraz czym prędzej muszą opylić
te mieszkania.

Powyższa analiza znajduje pełne potwierdzenie w badaniu
CBOS „Sytuacja mieszkaniowa gospodarstw domowych” przeprowadzonym w
2007roku. To bardzo ważne, że badanie jest świeże, bo deweloperzy i
inne kreatury naganiające na kupowanie kosmicznie
przewartościowanych nieruchomości wyciągają dane sprzed 10lat i
posługują się nimi jakby to były bieżące informacje.

Poniżej kilka cytatów oraz link do tego badania.

„Większość rodzin (59,5%) określa swoje warunki mieszkaniowe jako
dobre, w tym jedna szósta (16,4%) jako bardzo dobre, a ponad dwie
piąte (43,1%) jako raczej dobre. Co trzecia rodzina (33,3%) uznaje
swoje warunki mieszkaniowe za przeciętne, a tylko co dwudziesta
(5,3%) za raczej złe. Stosunkowo nieliczne (1,9%) oceniają je
bardzo źle.”
„Obecnie prawie wszystkie gospodarstwa domowe (94%) zajmują
samodzielne mieszkania, co świadczy o wysokim poziomie zaspokojenia
potrzeb mieszkaniowych. Warto zauważyć, że jeszcze osiem lat temu
ponad jedną czwartą gospodarstw domowych stanowiły takie, które
dzieliły mieszkanie bądź dom z osobami prowadzącymi odrębne
gospodarstwo domowe.”
www.cbos.pl/SPISKOM.POL/2008/K_039_08.PDF
Tak było już w 2007, zatem obecnie jest jeszcze lepiej bo w latach
2007-2008 oddano do użytku kolejne 300tys mieszkań.

Z góry uprzedzam – wszelkie analizy przygotowane przez podmioty
żerujące na rynku nieruchomości uważam za fałszywe i nierzetelne i
nie będę się do nich ustosunkowywać.


II. Kredytowe szaleństwo – z euforii w depresję

Szalony wzrost cen był spowodowany TYLKO i WYŁĄCZNIE tanim i zbyt
łatwo dostępnym kredytem.
Przez głupotę ‘jeleni’, brak wyobraźni bankowców, pazerność
deweloperów oraz obłudę pośredników i mediów napompowana została na
rynku nieruchomości i to w skali globalnej największa w dziejach
ludzkości bańka spekulacyjna. Nota bene - w Polsce udało się to
zrobić to w iście rekordowym tempie 2-3 lat. Trzeba tu powiedzieć,
że kretynizmu ekonomicznego w takiej skali nie odnotowało w
historii rynków nieruchomości żadnego cywilizowanego kraju.
Teraz jednak rynek się nasycił (co udowodniłem w pkt I), a do tego
Kryzys bezpowrotnie zamknął drzwi do kredytowego ‘eldorado’.
Skutkiem tego Kryzysu będzie bowiem NIEODWRACALNA zmiana modelu
funkcjonowania systemy bankowego i finansowego, bo jak pokazało
ostatnie 20 lat na świecie (w Polsce wystarczyły 3-4 lata) przy
zbyt łatwym i tanim kredycie ludzie popełniają dramatycznie
nieodpowiedzialne i po prostu głupie decyzje ekonomiczne.
Wmawiało się ludziom w Polsce, że stali się bogatsi, a prawda jest
taka, że w ostatnich latach to NIE ZAMOŻNOŚĆ SPOŁECZEŃSTWA ROSŁA,
ALE ZADŁUŻENIE w bankach. I to na co? Na coś, co wmówiono ludziom
jest warte fortunę a w rzeczywistości nie było warte nawet połowę
tego, co ludzie zapłacili. Stworzono jakiś 'matrix' z wirtualną
wyceną nieruchomości, za które ludzie zapłacili realne pieniądze.
Obserwuj wątek
    • Gość: spec Demografia a rynek nieruchomości - cd IP: *.aster.pl 18.04.09, 22:41
      III Demografia

      Mamy więc obecnie nadwyżkę mieszkań (być może juz strukturalną),
      potężny kryzys gospodarczy oraz skokowy i trwały spadek dostępności
      kredytów - to wszystko spowoduje ostre spadki cen w najbliższym
      czasie.
      Natomiast fatalna demografia, będzie przysłowiowym gwoździem do
      trumny dla rynku nieruchomości, który spowoduje, że potężna
      dekoniunktura na rynku nieruchomości będzie trwała co najmniej 10-
      15 lat.

      Fakty:

      1. Przyrost naturalny oscyluje blisko zera. Liczba ludności w
      Polsce spadała nieustannie przez 10 lat od 1997 do 2007roku!
      Poniżej cytat z informacji GUSu i link.

      „W latach 1997-2007 rejestrowano ubytek liczby ludności Polski,
      która zmniejszyła się wówczas o ponad 175 tys. osób. Bezpośrednią
      przyczyną był notowany w latach 1984-2003 spadek liczby urodzeń
      przy prawie nieistotnych zmianach w liczbie zgonów oraz ujemnym (w
      całym okresie powojennym) saldem migracji zagranicznych
      definitywnych (na pobyt stały).
      W 2008 r. tempo przyrostu ludności było dodatnie i wyniosło 0,05%;
      w 2007 r. - minus 0,03%, a największy ubytek ludności odnotowano w
      2006 r. – liczba ludności zmniejszyła się w ciągu roku o 32 tys.
      (tempo ubytku wyniosło minus 0,08%). „
      www.stat.gov.pl/gus/5840_3906_PLK_HTML.htm
      2. Około 1-2mln Polaków wyemigrowała, jakaś część na stałe

      3. Idzie potężny niż demograficzny. Roczniki '90 oraz ‘00 są
      przeciętnie o połowę mniej liczne niż te z lat '75-'85. Opracowana
      przez GUS prognoza ludności Polski na lata 2008 – 2035 mówi o
      szybkim spadku ludności. Data badania: lipiec 2008. Poniżej cytat i
      link:

      „Wyniki najnowszej długookresowej prognozy ludności Polski na lata
      2008-2035 wskazują, że w perspektywie najbliższych 28 lat, tzw.
      horyzontu prognozy, liczba ludności Polski będzie systematycznie
      zmniejszać się, przy czym tempo tego spadku będzie coraz wyższe
      wraz z upływem czasu (p. tabl.1.). Przewiduje się, że w 2010 roku
      ludność Polski osiągnie prawie 38092 tys. osób, w 2020 – ok. 37830
      tys., zaś w 2035 roku – ok. 35993 tys. - przy założeniu scenariusza
      prognozy określanego jako najbardziej realistyczny.”
      www.stat.gov.pl/gus/5840_4559_PLK_HTML.htm
      Ja wiem, że obecnie rodzi się więcej dzieci. Jest to oczywiste,
      ponieważ teraz rodzi wyż demograficzny z lat ’75-’85. Dla części
      tych kobiet powoli zbliża się ostatni dzwonek na macierzyństwo
      (wiek 35lat+) odkładane do tej pory na rozkręcanie kariery
      zawodowej, stąd też teraz wiele kobiet nadrabia zaległości.
      Tak więc rzeczywiście jest więcej dzieci w liczbach bezwzględnych,
      ale w relacji do liczby kobiet w wieku rozrodczym to nadal jest
      dramatycznie mało – większość ludzi posiada 1-2 dzieci, troje
      dzieci to obecnie prawdziwa rzadkość. Wskaźnik dzietności jest
      wręcz katastrofalny. Poniżej cytat z opracowania na podstawie
      danych GUS (wg stanu na koniec 2008rok !):

      „Pomimo rosnącej liczby urodzeń - w dalszym ciągu poziom
      reprodukcji nie gwarantuje prostej zastępowalności pokoleń, nadal
      utrzymuje się obserwowany od 1989 r. okres depresji urodzeniowej. W
      2007 r. współczynnik dzietności wynosił 1,31, co oznacza wzrost (o
      0,09 pkt) w stosunku do odnotowanego w 2003 r., w którym wskaźnik
      ten był najniższy od ponad 50 lat.”
      www.egospodarka.pl/tematy/wspolczynnik-dzietnosci
      Pamiętajmy też o jednym – gdy te dzieci (których niby teraz tak
      dużo się rodzi) będą dorastać i myśleć o własnym mieszkaniu, to w
      tym samym czasie umierać będzie powojenny wyż (tzw baby boomeres) a
      mieszkania mają to do siebie, że do grobu się ich nie zabiera.

      Przedsmak tego, co się będzie działo za parę lat na rynku
      nieruchomości w związku z nadejściem niżu demograficznego można już
      odczuć na wyższych uczelniach. Blady strach padł zwłaszcza na
      prywatne szkoły wyższe. Na studia idą już bowiem roczniki z
      początku lat ’90 i już widać, że uczelniom po prostu brakuje
      studentów! Teraz jeszcze te biznesy jakoś przędą, bo starsze
      roczniki zapewniają dopływ kasy, ale im dalej rocznikiem w lata ’90
      tym gorzej i za parę lat masa prywatnych wyższych uczelni
      zbankrutuje.

      W związku z niżem demograficznym pierwszy padnie rynek wynajmu
      mieszkań, bo niby kto będzie wynajmował te mieszkania, skoro
      najlepsza klientela (i jakże ulubiona przez naganiaczy-piewców
      opłacalności wynajmu) w postaci studentów będzie się szybko kurczyć
      z roku na rok.
      Żeby zrozumieć skalę zjawiska, podaję poniżej kilka danych o
      liczbie urodzin:
      rok 1980 – 701tys
      rok 1990 – 552 tys
      rok 1995 – 436 tys
      rok 2000 – 380 tys
      rok 2005 – 366 tys
      rok 2007 – 390tys

      IV. Podsumowanie

      Obstawiam, że otrzeźwienie i przyspieszenie procesu normalizacji
      cen przyjdą na nasz rynek nieruchomości już na jesieni 2009 lub na
      początku 2010, wtedy bowiem nastąpi kumulacja niekorzystnych
      zjawisk:

      1. Nasi nowi ‘landlordzi’ (świeżo przekwalifikowani z ‘ynwestorów’)
      połapią się jak głęboko zostali z ręką w nocniku, bo potencjalnych
      chętnych (głownie studentów) będzie w tym roku dużo mniej.
      Wkraczający na studia niż demograficzny i kryzys drastycznie
      przerzedzą liczbę chętnych do studiowania.

      2. Jednocześnie kryzys przestanie być już tylko wirtualny a będzie
      konkretnie odczuwalny w sferze realnej m.in. poprzez rosnące
      bezrobocie, obniżki wynagrodzeń, brak ofert pracy

      3. Utrzymująca się nadpodaż niesprzedanych mieszkań będzie już
      mocno uwierać deweloperom (bo płynność bieżąca, koszty
      finansowania, kowenanty w umowach kredytowych etc)

      4. „Ynwestory” dostaną swoje mieszkanka kupowane w systemie 10/90
      i... fakturki do zapłaty. A przecież to nie tak miało być – te
      mieszkania miały być już dawno opylone jeleniom, full kasy na
      koncie i wieczne wakacje zapewnione, a tu taka ‘siurpryza’. Ci
      goście też coś będą musieli zrobić z niechcianym towarem.

      5. No i oczywiście sytuacja na rynku kredytowym absolutnie się nie
      poprawi a niewykluczone, że jeszcze się pogorszy. Dlaczego?
      - Już koniec 1.półrocza może pogorszyć sytuację, ponieważ banki
      będą musiały się rozliczyć ze swoich niezabezpieczonych kredytów
      wobec audytorów/spółek matek/KNF. Potencjalny wzrost potrzeb
      kapitałowych = spadek akcji kredytowej.
      - Bankom będzie się kończyć finansowanie w chf, które brały na 2-3
      lata, a górka w udzielaniu tych kredytów przypadła na lato 2007,
      więc zapewne wiele banków stanie przed problemem zrolowania
      potężnych pozycji. Jak to zrobią, zwłaszcza te małe, najbardziej
      agresywne banki, na które prawie nikt już nie ma limitów – nie mam
      pojęcia. Jedno jest pewne – nowy funding w chf będzie bardzo drogi
      i rentowność portfeli kredytowych zjedzie na mocno ujemne poziomy.
      To spowoduje określone potrzeby kapitałowe i dalszy spadek akcji
      kredytowej zwłaszcza w nisko marżowym segmencie kredytów
      hipotecznych
      - Być może do jesieni NPL-e zaczną być już problemem, albo stanie
      się jasne, że będą problemem w nieodległej przyszłości. I znowu:
      wzrost rezerw = potrzeby kapitałowe = spadek akcji kredytowej

      6. W programie Rodzina na swoim (czyli inaczej polski subprime)
      skokowo spadną limity cenowe, bo do kalkulacji wejdą nowe koszty
      budowy, niższe od poprzednich o dobre kilkadziesiąt procent. Nota
      bene - ten chory program powinien zostać jak najszybciej
      wstrzymany, bo spowoduje więcej złego niż dobrego dla ludzi, którzy
      do niego przystępują i niczego nieświadomi pakują się w totalny
      kanał.

      Wszystkie w/w czynniki spowodują, że na przełomie 2009/2010 żarty i
      pieśń o szybkim odbiciu się definitywnie skończą i wtedy nastąpi
      potężne tąpn
      • Gość: spec Demografia a rynek nieruchomości - cd 2 IP: *.aster.pl 18.04.09, 22:46
        Wszystkie w/w czynniki spowodują, że na przełomie 2009/2010 żarty i
        pieśń o szybkim odbiciu się definitywnie skończą i wtedy nastąpi
        potężne tąpnięcie cenowe, a nie takie tam ‘popiardywanie’ o 15-20%
        jak teraz.
        Oczekuję następujących docelowych poziomów cenowych w Warszawie:
        mieszkania w wielkiej płycie: 3-4 k pln za m2 (to i tak około 1k
        EUR, więc baaardzo dużo za taki syf)
        mieszkania nowe standardowe: 4 - 5k pln za m2
        dom z działką ok. 1000m2 w odległości do 20km od centrum – 400-500k
        działki do 20km od centrum ok 80-200zł za m2

        • satorianus Re: Demografia a rynek nieruchomości - cd 2 19.04.09, 11:56
          "Oczekuję następujących docelowych poziomów cenowych w Warszawie:
          mieszkania w wielkiej płycie: 3-4 k pln za m2 (to i tak około 1k
          EUR, więc baaardzo dużo za taki syf)
          mieszkania nowe standardowe: 4 - 5k pln za m2
          dom z działką ok. 1000m2 w odległości do 20km od centrum – 400-500k
          działki do 20km od centrum ok 80-200zł za m2 "

          Wklejasz od półtora roku tę samą prognozę na następne pół roku. Nie ogarniają
          Cię czasem wątpliwości, gdy po raz kolejny okazuje się, że nie miałaś racji?
          Poza tym nie wiem czy zdajesz sobie z tego sprawę ale obstawiasz ceny realnie
          niższe o jakieś 20-30% od tych sprzed 2006r. Zakrawa to na lekką fantastykę.
          • Gość: spec Re: Demografia a rynek nieruchomości - cd 2 IP: *.aster.pl 20.04.09, 00:56
            Rynek nierychliwy ale sprawiedliwy i podąża już nieubłaganie we
            właściwym kierunku.
            Pamiętaj, że procesy cenowe na rynkach nie są liniowe. Ceny przez
            jakis czas moga się konsolidować albo powolutku ściekać po parę
            procent miesięcznie, ale potem nadchodzi moment, w ktorym któremuś
            z dużych graczy puszczają zawory albo pojawia się (lub
            intnsyfikuje) jakiś czynnik, co stanowi tę przysłowiową kroplę
            przepełniającą kielich i następuje skokowe dostosowanie cen.
        • Gość: . Re: Demografia a rynek nieruchomości - cd 2 IP: *.acn.waw.pl 19.04.09, 17:38
          Spec, generalnie zgadzam się z Tobą, tylko jednego nie bierzesz pod uwagę.
          Nieruchomości to nie akcje, gdzie dostosowanie jest szybkie.
          To co piszesz rozłoży się najprawdopodobniej na kilka (kilkanaście?) lat, nie sądzę żeby w 2010 były takie ceny mieszkań jak piszesz.

          Pamiętasz jak na forum na początku 2007 roku ludzie się naśmiewali z tych co przepowiadali spadki? Owszem mieli rację, ale przez ponad rok ceny jeszcze rosły, mimo tego że już pod koniec 2006 były piersze objawy bańki..

          Poza tym najprawdopodobniej jesteśmy tuż przed wybuchem inflacji i może się okazać, że w kategoriach realnych masz rację, ale nominalnie ceny mieszkań mocno wzrosną (tyle że znacznie poniżej inflacji).

          Ale fajny tekst walnąłeś tak wogóle!
      • arkaszka1 Re: Demografia a rynek nieruchomości - cd 19.04.09, 19:47
        Niezła analiza, generalnie z wnioskami ciężko się nie zgodzić.
        Co prawda od ilości nowowybudowanych mieszkań odjąć należy pewną
        ilość mieszkań które wypadły z jakiegoś powodu z zasobów, co nie
        zmnienia mocno obliczeń.
        Dodatkowo nie doceniamy naszej polskiej zasady zastaw się a postaw,
        pamiętam jak na początku lat 90-tych na każdej chatce była antena
        satelitarna, na prąd mogło nie być, na buty mogło nie być, a antena
        była. Konieczność posiadania własnego M jest tak zakodowana w
        psychice, że część jelonków gotowa jest nerki sprzedać aby mieć
        swoje wyśnione 42m2 na Tarchominie.
    • Gość: Aśka78 Re: Demografia a rynek nieruchomości IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 19.04.09, 09:36
      Myślę, że Twoja ocena sytuacji jest zbyt pesymistyczna. W Warszawie mnóstwo
      ludzi zarabia dużą kasę w korporacjach i normalne jest, że coś z tymi pieniędzmi
      muszą robić. Pierwsza rzecz, jaka robią, to podniesienie standardu mieszkania.
      Ja myślę, że będzie trwał raczej exodus z wielkiej płyty do nowszych budynków i
      z Białołęki, Pruszkowa czy innego Rembertowa i innych peryferii, bliżej w stronę
      centrum. Tak więc, moim zdaniem, ceny nowych lokali, oczywiście pod warunkiem,
      że ich jakośc będzie lepsza, niż obecnie budowana badziew do 5 KPLN za metr nie
      spadną w tym dwudziestoleciu...
      • Gość: FF Polske czeka los dawnego NRDowa,czyli stopniowe IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 19.04.09, 11:00
        wyludnianie sie kraju.
        Juz nawet GUS przyznaje ,ze z Polski wyjechalo 2,3 mln ludzi.
        "GUS oszacował, że poza granicami Polski przebywało ok. 2.270 tys.
        mieszkańców naszego kraju, w tym ponad 1.925 tys. w Europie.
        Zdecydowana większość czasowych emigrantów z Polski przebywa w
        krajach członkowskich UE. Liczba emigrantów z Polski w UE wzrosła z
        ok. 750 tys. w końcu 2004 r. do ok. 1.860 tys. w końcu 2007 r.,
        czyli prawie 2,5-krotnie."

      • Gość: spec Re: Demografia a rynek nieruchomości IP: *.aster.pl 19.04.09, 15:04
        >W Warszawie mnóstwo ludzi zarabia dużą kasę w korporacjach i
        >normalne jest, że coś z tymi pieniędzm i muszą robić.

        Jasne, mam za dużo kasy, więc podzielę się z nią deweloperem
        finansując jego kiludziesięcioprocetową marżę.
        Posłuchaj - osoby, które dużo zarabiają, nie dostają tej kasy za
        nic. Muszą się dobrze naharować na swoje wypasione pensje, znają
        więc wartość swoich pieniędzy i szanują je.
        Najbardziej w trąbę zostali zrobieni cieniaki, którzy nic nie mieli
        i finansowali się w 100% (i więcej) kredytem. A wiesz dlaczego tak
        łatwo tym jeleniom przychodziło kupowanie mieszkań po chorych
        cenach? Bo wydawali nie swoje pieniądze, tylko pożyczone. Jakby
        musieli najpierw uzbierać chociaż na wkład własny, to zrozumieliby
        ile trzeba pozapieprzać, żeby uskładać marne 100k i szanowaliby
        pieniądz. A tak banki nauczyły ludzi rozrzutności i marnotrastwa.
        Wykonaj proste ćwiczenie intelektualne i pomyśl, jaka byłaby
        obecnie wycena nieruchomości, gdyby nie było finansowania kredytem,
        ba , gdyby banki wymagały chociaż 20-30% wkładu własnego...

          • Gość: spec Re: Demografia a rynek nieruchomości IP: *.aster.pl 19.04.09, 20:00
            Po pierwsze...
            ...kiedy Ty wreszcie zrozumiesz, że to nie rata kredytu jest
            kluczowa, ale wycena aktywów, które nabywane są na lewar oraz
            poziom zadłużenia w jakie się pakujesz.
            Gdy zadłużenie wynosi 200k (50mkw * 4k) i z powodów losowych musisz
            je w całości lub dużej częsci spłacić masz jeszcze szansę to
            zrobić, bo choć 200k to sporo, to jednak pewnie w wielu przypadkach
            dałoby się jakoś zebrać w rodzinie i/lub uzupełnić kredytem
            konsumpcyjnym.
            Natomiast kredyt na 400-500k jest kompletnie poza możliwością
            spłaty w sytuacjach awarjnych. Przy takich kwotach zabawa w kredyt,
            zwłaszcza w obcej walucie, staje się naprawdę ostra. Obawiam się
            niestety, że mało kto zdawał sobie z tego sprawę, gdy wchodził w tę
            grę.


            Po drugie...
            ...program RnS jest szkodliwy i powinien zostać jak najszybciej
            wstrzymany. Pisałem o ty szerzej w wątku:
            forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=106&w=91568581&a=91568581
            Poza tym, jak się podliczy cały okres kredytowania, a nie tylko
            pierwsze 8 lat, które jest subsydiowane przez rząd, to okazuje się,
            że kredyt RnS jest po prostu droższy ze względu na wyższą marżę
            stosowaną przez banki.
            Przez 8 lat płacisz mniej, to fakt, ALE potem zostajesz na kolejne
            20lat ugotowany z dwukrotnie wyższą marżą.

            RnS to klasyczny przykład kredytu subprime z tzw teaser rate
            (oprocentowanie na przynętę). Wszyscy wiemy, czym to się skończyło
            w USA.
            Ale jak widać Polak i przed szkodą i po szkodzie głupi. Przecież
            jak za te 8 lat oprocentowanie wróci do rynkowego poziomu to połowa
            tych kredytobiorców z miejsca popadnie w tarapaty. I niech mi nikt
            nie mówi, że ludzie zdążą się przygotować na wrost raty, bo
            historia i doświadczenie innych krajów uczy i to własnie teraz, że
            tak nie jest. Niezależnie bowiem jaka będzie koniunktura w
            gospodarce to i tak urynkowienie raty spowoduje masowe problemy z
            obsługą kredytu.
            • satorianus Re: Demografia a rynek nieruchomości 20.04.09, 15:00
              > ...kiedy Ty wreszcie zrozumiesz, że to nie rata kredytu jest
              > kluczowa, ale wycena aktywów, które nabywane są na lewar oraz
              > poziom zadłużenia w jakie się pakujesz.

              Kiedy Ty zrozumiesz, że te wszystkie mądre rzeczy o których piszesz są
              NIEISTOTNE dla szarego Kowalskiego, którego interesuje wyłącznie to, ile zapłaci
              co miesiąc. A to niestety właśnie Kowalscy tworzą rynek

              > ...program RnS jest szkodliwy i powinien zostać jak najszybciej
              > wstrzymany. Pisałem o ty szerzej w wątku:

              Może i jest szkodliwy. Ale jest i nie zostanie wstrzymany. Raczej powinniśmy
              spodziewać się jego ekspansji.

              > że kredyt RnS jest po prostu droższy ze względu na wyższą marżę
              > stosowaną przez banki.

              Nie wiem jak teraz ale coś mi się wydaje, że do marży też się dopłata. Poza tym
              marża 1,5 jest niby taka wysoka?

              dom.gazeta.pl/nieruchomosci/1,73497,6495900,Kredyt_hipoteczny_na_0_27_procent__To_mozliwe_.html
              Fakt jest faktem. Za 1500zł/miesiąc można mieć mieszkanie za pół bańki! Tak
              niskich rat JESZCZE NIGDY NIE BYŁO. A jak ktoś jest bardziej roztropny to weźmie
              raty malejące i po tych 8latach będzie miał spłaconą większa część kapitału ->
              raty nie wzrosną tak drastycznie.
              • bd_007 Re: Demografia a rynek nieruchomości 21.04.09, 22:06
                > A jak ktoś jest bardziej roztropny to weźmie raty malejące
                > i po tych 8latach będzie miał spłaconą większa część kapitału

                Przy ratach malejących, spłacasz kapitał proporcjonalnie, czyli w kredycie na 30 lat po 8 latach spłacisz 8/30 czyli 27% nominalnego kapitału, a nie żadną większą część. Z ekonomicznego punktu widzenia w RnS najlepiej wziąć kredyt z ratą stałą (duży początkowy udział raty odsetkowej) na jak najdłuższy okres, a po 8 latach go refinansować.
    • walkaklas Re: Demografia a rynek nieruchomości 20.04.09, 10:33
      specu, to jest forum o mieszkaniówce w Warszawie.
      Nie ważne tu są ogólnopolskie dane - brak czy nie mieszkań.
      W rozważaniach nt. cen mieskzań w Wawie (i innych dużych miastach) istotne są dwa główne paramtery:
      dostępność kredytów
      różnica między migracją/imigracją do/z Warszawy w połączeniu z demografią w Wawie
      Może być tak, że w całej Polsce iloraz (ilość rodzin)/(ilość mieszkań) będzie malał a w dużych miastach będzie rósł
      • Gość: J Re: Demografia a rynek nieruchomości IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 20.04.09, 12:26
        Jak podał GUS, ostatnie lata w Polsce cechują się gwałtownym
        spadkiem płodności i dzietności kobiet.

        Obecnie współczynnik dzietności utrzymuje się na poziomie około 1,2
        dziecka na kobietę. W latach 1989-2005 współczynnik ten obniżył się
        dla Polski z poziomu 2,1 do1,2, w miastach z poziomu 1,8 do 1,1, a
        na wsi z 2,5 do 1,4. W tym samym okresie obserwuje się powolny, ale
        systematyczny wzrost przeciętnego wieku kobiet rodzących dzieci.

        W roku 2005 przeciętny wiek kobiet, które urodziły dziecko, wynosił
        27,7 lat, zaś kobiet, które rodziły pierwsze dziecko 25 lat.
        Polska znajduje się w grupie krajów o bardzo niskiej płodności (za
        granicę tę uważa się wartość współczynnika dzietności równą 1,3).
        Jest to stan i sytuacja, którą należy uznać za niekorzystną, wręcz
        krytyczną. Utrzymywanie się tak niskiego współczynnika dzietności
        przez dłuższy okres doprowadzi (i już doprowadza) do niekorzystnych
        zmian i deformacji w strukturze wieku ludności Polski, co znajduje i
        będzie znajdować przełożenie na relacje międzypokoleniowe.
        Według raportu Eurostatu Polska w 2005 roku znajduje się w grupie
        dziewięciu krajów z ubytkiem naturalnym i w grupie trzech krajów
        Unii z ubytkiem migracyjnym. Wartość współczynnika dzietności dla
        Polski na poziomie 1,24 plasuje Polskę na ostatnim 25. miejscu.

        Bardzo zbliżoną do Polski dzietność posiadają kraje: Republika Czech
        (1,28) , Słowacja (1,25), Słowenia (1,26).

        Najwyższą dzietność wśród krajów Unii w roku 2005 odnotowano we:
        Francji (1,94), Irlandii (1,88), Danii, Finlandii i Wielkiej
        Brytanii (1,8). Oznacza to, że w Polsce przeciętna dzietność jest
        niższa o około 0,3 dziecka na kobietę w porównaniu do poziomu 25
        krajów Unii (gdzie współczynnik wynosi 1,52) i niższa o około 0,7 w
        porównaniu do Francji. Z obrazu Polski na tle krajów Unii
        Europejskiej jednoznacznie wynikają wskazania do działań w zakresie
        polityki ludnościowej.
        biznes.interia.pl/news/polki-nie-chca-byc-matkami,901641
          • Gość: , Re: Demografia a rynek nieruchomości IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 20.04.09, 16:01
            Zaden baby boom tylko rodziny zakladaja roczniki wyzu
            demograficznego z konca lat 70- tych i poczatku -80 tych i stad
            nieco wyzsza liczba urodzen.Tylko w roku 1983 urodzilo sie w Polsce
            730 tys dzieci ,a na przyklad w ostatnich latach notowano ponizej
            400 tys urodzen.Dietnosc Polsce pozostala bez zmian.

            Poland
            Birth rate
            10.01 births/1,000 population (2007 est.)

            There were 389,000 births in 2007

            Death rate
            9.99 deaths/1,000 population (2007 est.)

            There were 372,000 deaths in 2007





            1.28 children born/woman (2009 est
            www.cia.gov/library/publications/the-world-factbook/geos/pl.html#People
            • Gość: , Zreszta spec podal dokladne statystyki IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 20.04.09, 16:05
              "Żeby zrozumieć skalę zjawiska, podaję poniżej kilka danych o
              liczbie urodzin:
              rok 1980 – 701tys
              rok 1990 – 552 tys
              rok 1995 – 436 tys
              rok 2000 – 380 tys
              rok 2005 – 366 tys
              rok 2007 – 390tys "


              Prawdziwy baby boom!!! Przez ostatnie 25 lat liczba urodzen caly
              czas spadala,ale od 2 lat rosnie i odrazu baby boom.

              W tym roku powinno przyjść na świat ponad 400 tys. dzieci, podczas
              gdy w ubiegłym urodziło się 374 tys. maluchów. To prawdziwy przełom,
              bo przez ostatnie kilka lat rodziło się tak mało dzieci, że w
              statystykach GUS przeważała liczba zgonów."
              "
              • Gość: , Re: Zreszta spec podal dokladne statystyki IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 20.04.09, 16:09
                Oczywiscie tysiace polskich dzieci urodzonych w Wielkiej Brytanii i
                innych krajach sa wliczane do tego polskiego "baby boomu"
                Tysiące polskich noworodków

                W 2003 roku, przed wstąpieniem Polski do Unii Europejskiej , na
                Wyspach urodziło się 1,392 polskich dzieci. Rok później liczba ta
                wzrosła do 1,830. W 2005 roku do 3,403 urodzeń. Rok 2006 przyniósł
                6620 urodzin polskich dzieci. Jeśli trend się utrzyma, to w 2008
                roku na Wyspach urodzi się 13 000 polskich dzieci.

                londyn.gazeta.pl/londyn/1,79739,5126046.html
              • satorianus Re: Zreszta spec podal dokladne statystyki 20.04.09, 16:14
                > Prawdziwy baby boom!!! Przez ostatnie 25 lat liczba urodzen caly
                > czas spadala,ale od 2 lat rosnie i odrazu baby boom.

                No widzisz? Sam sobie odpowiadasz :) Dzietność mamy na tak niskim poziomie, że
                jeszcze wiele może się zdarzyć w najbliższych latach.
                • Gość: , Re: Zreszta spec podal dokladne statystyki IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 20.04.09, 16:18
                  Dzietnosc na tak niskim poziomie oznacza tylko tyle,ze ludnosc
                  Polski przy zerowym saldzie migracji w ciagu kilkudziesieciu lat
                  moze spasc do 25 mln.A saldo migracji mamy zdecydowanie
                  ujemne.Zapytaj kolegow demografow-wskaznik dzietnosci ponizej 2,0-
                  2,1 dziecka na kobiete oznacza tylko tyle ,ze ludnosc w dluzszej
                  perspektywie bedzie sie zmniejszac i to w coraz szybszym tempie.


                  "Życie Warszawy" zaznacza, że liczba 17 tysięcy noworodków,
                  odzwzwierciedla dane polskiego konsulatu w Londynie. O tyle
                  paszportów wystąpili dla dzieci rodzice.

                  Gazeta podkreśla, że liczba dzieci urodzonych na Wyspach jest
                  większa niż w całej Warszawie. W 2006 roku w stołecznych szpitalach
                  przyszło na świat ok. 16 tys. dzieci - przypomina "Życie Warszawy"."

    • stoje_i_patrze Dla wszystkich naganiaczy 30.04.09, 10:37
      www.parkiet.com/artykul/7,805430_Starzejace_sie_spoleczenstwo_niesie_duzo_zagrozen_.html
      www.telegraph.co.uk/finance/economics/5245757/Europes-age-crisis-begins-to-bite.html

      Inwestowanie w nieruchomości u nas długotemrinowo jest NIEPOROZUMIENIEM
      • Gość: x Re: Dla wszystkich naganiaczy IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 30.04.09, 16:49
        "W 2008 r. ludność Polski powiększyła się prawie o 20 tys. osób, i
        to nawet biorąc pod uwagę tymczasowe wyjazdy do pracy za granicą. Na
        koniec roku było nas prawie 38,14 mln (pod względem liczby ludności
        Polska jest na 32. miejscu wśród krajów świata i na 6. w krajach
        UE)."

        Chyba nikt nie wierzy w te oficjalne dane GUSu ,ze z Polski emigruje
        20-30 tys osob rocznie.Na poczatku lat 90 tych wciskali te same
        kity ,a niemieckie dane pokazywaly ,ze wyemigrowalo z Polski do
        Niemiec kilkaset tysiecy ludzi ,glownie slaskich autochtonow.

          • Gość: kasza ciekawe dane IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 05.05.09, 14:01
            Tak. Za kilkadziesiąt lat jak ludność Polski spadnie do 25 milionów

            26 latkow jest 687421
            16-to 482886
            6-cio 348685

            Zapasc demograficzna na dużą skalę... I argument że W-wy nei dotknie
            jest bardzo
            cienki... jak wyludni sie prowincja to nie bedzie komu
            do stolicy przyjezdzac...

            forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=778&w=94665706&a=94713770
            www.stat.gov.pl/cgi_bin/demografia/xrap?woj=101&table=web_lsa&rok=2006&grw5=18&wiek=86
            • Gość: spec Re: ciekawe dane IP: *.aster.pl 05.05.09, 21:28
              To tylko potwierdza tezę, że fatalna demografia w Polsce (a także
              Europie Zach) przypieczętuje dekoniunkturę w nieruchomościach na
              następne dziesięciolecia.
              Zabraknie po prostu tzw first-time-buyers, a to oni są decydujący
              dla koniunktury w dłuższym terminie.
              Ergo - nieruchomości to obecnie jednak z najgorszych
              długoterminowych inwestycji.
                • Gość: vv Re: ciekawe dane IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 06.05.09, 13:28
                  Cala Europa Wsch sie wyludnia
                  en.wikipedia.org/wiki/Demographics_of_Ukraine
                  en.wikipedia.org/wiki/Demographics_of_Russia
                  en.wikipedia.org/wiki/Demographics_of_Hungary
                  en.wikipedia.org/wiki/Demographics_of_bulgaria
                  en.wikipedia.org/wiki/Demographics_of_lithuania
                  en.wikipedia.org/wiki/Demographics_of_Latvia
                  en.wikipedia.org/wiki/Demographics_of_estonia
                  en.wikipedia.org/wiki/Demographics_of_romania

Nie pamiętasz hasła

lub ?

 

Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się

Nakarm Pajacyka