Sprzedaż w lipcu.

[Gość: interlokutor]

Czy ktoś z Was ma może dane o lipcowej sprzedaży devów? Zwykle dwa, trzy
tygodnie przed publikacją w sieci pojawiają te wyniki pojawiają się w prasie
tradycyjnej. Ktoś coś widział może?

[Gość: oleg]

sfałszowane dane które zamierzasz zaraz podać w żałosny sposób się
maskując, tzn z innego nicka ale o dziwo z tej samej domeny, możesz
wsadzić sobie tam gdzie nie dochodzi słońce..

won, naganiaczu

:o)

[Gość: mufia]

Oleg, to ja sie zdecyduje na to spotkanie, sorry, wczoraj mialem zly humor, ale
do weekendu mi przejdzie

caluski!

ps. a post b. fajny napisales, to won, naganiaczu robi wrazenie!

[Gość: interlokutor]

Mylisz mnie z kimś innym. Naprawdę, neozdradę ma w Polsce więcej niż jedna
osoba. A danych nie znam, acz ciekaw jestem...

[yeelonek]

> W lipcu deweloperzy zaczęli budowę 1986 mieszkań, czyli aż o dwie trzecie mniej niż przed rokiem - podał we wtorek GUS

już niedługo zabraknie mieszkań a ceny poszybują do 15 tyś za meter.
Deweloperzy sprzedali wszystkie mieszkania z lipca 2008 czyli
1986 * 3 = 5958 !

[rumun_navigator]

I ja jestem ciekawy... Te dane bardzo dużo nam powiedzą. Jeśli rzeczywiście mimo
wakacji jest niezła sprzedaż to ze spadkami można się pożegnać. Jak jest?

[Gość: oko]

no i znowu komediant
a niby to czemy nawet utrzymanie poziomu sprzedazy ma gwarantowac powstrzymanie
spadkow?
sprzedaz z q2 bynajmnie tego nie zagwarantowala i byla osiaganieta glownie
wlasnie obnizkami cen deweloperskich
a poziom sprzedazy q2 nadal dla wiekszosci duzych dewow jest nierentowny
nie widze tu zadnych logicznych argumentow przemawiajacych za twoim bzdurnym
twierdzeniem
no chyba ze znowu twoj ulubiony argument, bo ja tak chce

[rumun_navigator]

> a poziom sprzedazy q2 nadal dla wiekszosci duzych dewow jest nierentowny

Ok, ale jeśli w lato rzeczywiście mamy ten sam poziom co wiosną, to oznacza, że
q3 będzie lepszy niż q2 i być może tylko minimalnie gorszy niż q3 z 2008r, kiedy
to jeszcze kredyty na 130% LTV rozdawano na lewo i prawo.

Ale nie ma co gdybać. Trzeba dorwać jakieś twarde dane!

[Gość: oko]

po pierwsze skad ci wychodzi ze q3 ma byc lepszy niz q2, znowu bo ty tak chcesz?
po drugie nawet jesli twoj scenariusz sie sprawdzi to zapominasz ze w q3 2008
sprzedawali po 8k PLN i wiecej a teraz sprzedaja za 7k PLN i mniej, wolumen moze
i ten sam ale przychod zasadniczo inny, a biorac pod uwage ze sprzedaz q3 2008
tez nie byla szczegolnie zyskowna to bedzie to oznaczalo ponad rok dzialalnsoci
bez zysku
watpie by kolejny kwartal bez zyskow spowodowal zahamowanie spadkow

a pamietaj ze sprzedaz aktualna udaje sie im utrzymac wlasnie dzieki temu ze
obnizaja ceny, gdyby tego nie robili mieliby sprzedaz na poziomie grudzien 2008

danych nie bedzie, bo miesiecznych nikt nie pubikuje, sa kwartalne od bodaj
reasa, jedyny art ktory trafilem to wypowiedz ktoregos z prezesow duzych dewow i
mowil o nieznacznym spadku, co to oznacza w twardych danych nie wiem, ale przy
ich nowomowie rownie dobrze to moze byc 5% mniej jak i 20%

[rumun_navigator]

> po pierwsze skad ci wychodzi ze q3 ma byc lepszy niz q2, znowu bo ty tak chcesz?

Nie chce, obawiam się. Jeśli tradycyjnie nieruchawy okres lipiec-sierpień będzie
taki sam jak szczytowy maj-czerwiec, to jaki będzie (również szczytowy)
wrzesień-październik?

Co do reszty to zgoda- w 2008r sprzedaż nie dawała devom powodów do zbytniej
satysfakcji. Ale do rwania włosów z głowy i obniżek innych niż "balkon gratis"
też raczej nikt aż do jesieni się nie posuwał...
A Obniżki? Są, ale zauważ, że rozsądnie wyceniony segment popularny wyprzedaje
się w tempie budzącym niepokój. Z tabeliofert miesięcznie znika około 400 ofert
mieszkań poniżej 60m2. Bez dopływu "świeżej krwi" oznacza to wyprzedanie do zera
zapasów tych mieszkań w 7-8 miesięcy.

[Gość: oko]

no i dokladnie zrobiles to o czym myslalem ze zrobisz, czyli dla q2 zalozysz zachowanie odmienne od zwyklego trendu, a dla q3 spowrotem do tego trendu wrocisz
to albo rybka albo akwarium
albo popyt przelamie stereotypowe zachowanie dla lata, ale wtedy nalezy konsekwentnie oczekiwac zmiany przebiegu trendu rowniez w q3, w jaki sposob to mozna dyskutowac, ale na podstawie argumentow a nie trendu ktory juz jest nieaplikowalny, albo popyt zachowa sie zgodnie z trendem i wtedy istotnie mozna ekstrapolowac q3 na podstawie danych histerycznych

ja sklaniam sie do opcji jeden, ale ze wzgledu na to ze aktualnie w moje opini mamy do czynienia ze zbyt duza dynamika zmiany cen, ktora w tej chwili zaburza zwykly efekt sezonowosci, ktory wystepowal przy stalych cenach, ale takie widzenie oznacza ze sprzedaz jest tak dlugo jak dlugo ceny ida w dol uruchamiajac kolejne coraz nizsze poziomy popytu, o tym jak dlugo to potrwa zadecyduje liczebnosc grupy popytowej na danym poziomie cen (wg przy dzisiejszych na wyczerpaniu) i chec dewow do dalszych obnizek

w 2008 roku deweloperzy konsekwentnie odmawiali przyjecia do wiadomosci ze boom sie skonczyl, nadal twierdzili ze to chwilowe zatrzymanie i zaraz winda ruszy ponownie w gore, wiec brali na przeczekanie, jak to sie skonczylo wiemy wszyscy, tak wiec wnioskowanie o stanie rynku na podstawie decyzji dewow to nienajlepszy pomysl
dwa, swieza krew doplywa i to w calkiem przyjemnych cenach, ostatnio cytowana na forum inwestycja do oddania na koniec 2010 weszla w cenach 6k PLN, jak dla mnie jak na dzis oferta swietna
w ostatnich danych za q2 mowiono o sprzedazy ponizej 2000 mieszkan i jednoczesnie wprowadzenie do oferty 600 nowych, efektywnie sprzedaz ok 1,4k mieszkan miesiecznie, a na rynku pierwotnym na koniec czerwca bylo ok 12 tys mieszkan, starczy jeszcze na dlugo
poza tym jest jeszcze ogromny rynek wtorny, mocno jeszcze zakorzeniony w swiecie smokow i ksiezniczek ale i on wreszcie otrzezwieje

i wreszcie kluczowa sprawa zapominasz ze na rynku warszawskim mamy ogromna nadpodaz mieszkan 100m i wiecej, z nimi cos wreszcie trzeba zrobic, w ukonczonych inwestycjach trudno juz je przerobic trzeba bedzie sprzeac

[Gość: czesiu]

rumun fantasto,
aby były wzrosty (faktycznych cen sprzedaży, nie ofertowych) to potrzebny jest
poziom zakupów (czyli i finansowania z roku 2007) chociaż i nawet on może być za
mały - funkcje wzrostu czy spadku cen nigdy nie są liniowe a z pewnością
zachowują się asymptotycznie

[rumun_navigator]

> potrzebny jest poziom zakupów (czyli i finansowania z roku 2007)
No i to jest najczęstsze skojarzenie. Niekoniecznie prawdziwe. Nikt jakoś nie
dopusza myśli, że może sprzedaż w 2007r to było przegięcie w górę, a rynek jest
w stanie spokojnie funkcjonować przy stanach z 2008r? Było nie było, mimo
forumowych zaklęć devy w tym strasznym ponoć dla nich 2008r. sprzedali 12tys
mieszkań w Warszawie. Teraz pytanie konkursowe. Ile nowych mieszkań zostało
wprowadzonych do sprzedaży w ciągu ostatniego roku? 2 czy 3 tysiące?

[bd_007]

> dopusza myśli, że może sprzedaż w 2007r to było przegięcie w górę,
> a rynek jest w stanie spokojnie funkcjonować przy stanach z 2008r?

To jest bardzo celne spostrzeżenie - przed rokiem 2007 deweloperzy
sprzedawali dużo mniej, a jakoś żyli i byli całkiem rentowni. Fakt,
że w 2007 roku wyśrubowali ceny do poziomu zdolności kredytowej nie
oznacza, że przy spadku popytu muszą je radykalnie obniżyć. To nie
działa tak, (choć wielu chyba w taką mechanikę wierzy) że 40% spadek
popytu => 40% spadek cen.

[steady_at_najx]

Ten spadek popytu (np w porownianiu z gorka) to chyba delikatnie
niedoszacowales.

[Gość: oko]

przed rokiem 2006 (bo tu sie datuje poczatek banki) deweloperzy bynajmniej nie
zyli tak bardzo rentownie, historycznie ten biznes, jak i cala budowlanka w
polsce mial raczej pelzajace marze dla przykladu jwc za 2005 mial 11mln zysku
netto ale rentownosc netto to bylo 2,6%
tyle ze zapominacie ze od tego czasu troche im sie biznacjum zaleglo w firmie i
raczej watpie zeby chcieli wrocic do skod jako aut sluzbowych i plytek z opoczna
w biurze po tym jak zasmakowali mercy i hiszpanskich gresow, tak wiec nawet
powrot do przychodzow z okresu sprzed banki nie oznacza powrotu do rentownosci z
tego okresu bo koszty mimo wszystko im mocno sie rozrosly
to raz
dwa odnosnie popytu masz racje, co do zasady ale nie koniecznie w tym przypadku
bo jesli wezmiesz pod uwage ze spadek popytu nie wynika z mniejszego wolumenu
tylko ze zmniejszenia faktycznej mocy nabywczej, to jak najbardziej jest mozliwe
pewnego rodzaju przelozenie liniowe popyt cena
w sumie przeciez dokladnie tak to zadzialalo przy wzroscie cen, gdzie wzrost byl
w prostej pochodna wzrostu zdolnosci kredytowej, ludzie wczesniej przy pensji x
mogli kupic metr za 4k PLN a przy dmuchanych kredytach, przy tej samej pensji
juz za 7k i sila rzeczy ceny za tym podazyly
teraz widzimy ruch w przeciwnym kierunku zdolnosc spadla z 7k na 5k PLN i po
prostu kowalski za wiecej nie kupi
ok w krotkim okresie moze kupic mniej metrow za wyzsza cene ale w dlugim to sie
wg mnie nie obroni, bo rodzina na 20 metrach nie zamieszka

poza tym, najciekawsze w tej calej naszej dyskusji jest to, ze caly czas odrywa
sie cene produktu od jego kosztu wytworzenia
mieszkania to nie jest elektronika, auta czy leki, tu nie ma duzych kosztow R&D
ktore trzeba amortyzowac, w dlugim okresie cena produktu wiec powinna byc
uzalezniona od koszty wytworzenia, a ile te wynosza chyba wszyscy wiemy, ten kij
oczywiscie ma dwa konce i limituje tez obnizki ale jak juz mowilem ja sie nie
spodziewam tego zeby mieszkania sprzedawano ponizej aktualnego (bo o tych z
banki produkowanych przez szczocha za 7k metr nie mowie) kosztu wytworzenia

[Gość: oko]

jak podajesz sama liczbe 12 tys to brzmi fajnie, ale jeszcze jakby podac te dane
kwartalnie to obraz juz wyglada inaczej
bo z tego co pamietam (cytuje z pamieci wiec moge pokrecic) to q4 to bylo
ponizej tysiaca (960sztuk bodaj) a q3 cos ok 1,6-1,8k mieszkan
daje to sprzedaz ponad 9 tys sztuk na pierwsze polrocze
oczywistym wiec jest, ze druga polowa 2008 i to pomimo maks cen byla juz
nierentowana, dodatkowo pokazuje jak sprzedaz dzisiejsza 2k miesiecznie ma sie
do tej bankowej 4,5k (srednia, bo wynikow z tego okresu kompletnie nie kojarze)
tak wiec to ze 2008 jeszcze sie jakos zamknal dewom to byl wynik sprzedazy z
pierwszej polowy roku a nie wyniku rocznego

odnosnie pytania konkursowego jedyne dane jakie kojarze to q2 2009 i 600
mieszkan wprowadzonych do oferty, pozostalych okresow nie przypominam sobie by
publikowane te dane

[bd_007]

> oczywistym wiec jest, ze druga polowa 2008 i to pomimo maks cen
> byla juz nierentowana,

Firmy deweloperskie miały całkiem dobre wyniki w 2008, jakim cudem
osiągęły je przy półrocznej "nierentownej sprzedaży". Co to w ogóle
za twór "nierentowna sprzedaż"?

> nierentowana, dodatkowo pokazuje jak sprzedaz dzisiejsza 2k
> miesiecznie ma sie do tej bankowej 4,5k (srednia, bo wynikow z

A jak się ma do tej z 2005, gdy deweloperzy też sobie radzili?
Biorąc za punktu odniesienia 2007 naprawdę daleko nie zajdziesz.

Deweloper to nie huta czy stocznia - to relatywnie mała firma
inwestycyjna, która może w kilka miesięcy zmienić skalę
działalności. Dla niego nie jest dużym problemem, że mieszkania
sprzedają się dwa razy wolniej, o ile się sprzedają. Ile deweloper
traci jak sprzedaż mieszkania opóźni się o rok - kilka procent jego
wartości (koszt pieniądza w czasie). Przy wysokich marżach śpieszyć
się nie musi.

Sun Tzu nie byłby dumny z KZS - niedocenianie przeciwnika to bardzo
bolesny błąd na wojnie :-))

[steady_at_najx]

Deweloper to nie huta czy stocznia - to relatywnie mała firma
inwestycyjna, która może w kilka miesięcy zmienić skalę
działalności

z tymze dziala to w druga strone rowniez, jesli nie jest to wielki
zlozony zaklad, to nic nie stoi na przeszkodzie zeby nie zaczeli
robic tego inni, taniej i efektywniej. W tej chwili istnieje troche
niechec do wchodzenia w ta branze (zwlaszcza na tle tego co dzialo
sie z deweloperka na swiecie) ale mysle ze to tylko kwestia czasu i
checi inwestowania w rozsadne budowanie.

[Gość: oko]

ano takim cudem ze zasady ksiegowosci obowiazuje w tym okresie pozwalaly
deweloperom (czyli zasadniczo firmom handlowym) na stosowanie zasad rozliczania
sprzedazy wg zasady dla producentow budowlanych czyli tzw POC (czy jak kto woli
po polskiemu poziomu ukonczenia)
w skrocie wygladalo to tak
y-laczne koszty do poniesienia przewidywane na budowe budynku
x-laczne przychody przewidywane do osiagniecia ze sprzedazy budynku
z-% realizacji lacznych kosztow do danej chwili
q-% sprzedanych lokali (powierzchniowo)
przychod = z (czyli procent realizacji budynku od strony kosztowej) razy q
(czyli procent w jakim budynek jest sprzedany) razy x

jesli miales duza przedsprzedaz, a w bance tak bylo w wiekszosci przypadko, to
przychod wpadal ci w proporcji do procentu realizacji, a w 2008 realizowano
budowy z lat 2006-2008 wiec sporo tego bylo

powiem wiecej, mogles nie miec sprzedazy, ale kumatego ksiegowego, ktory
wyestymowal sobie bardzo duze przychody z budynku (np 10k PLN za metr pomimo ze
taka cene nie sprzedawalo sie im nic od 4 miesiecy) i zawyzajac ta kwote zawyzal
aktualny przychod, albo w druga strone zanizal laczny koszt wiec % realizacji
kosztow mial wysoki

tak czy siak od stycznia im to zabronili i teraz przychod jest wtedy kiedy jest
akt, sprzedaz mieszkania, cala wartosc trafia do przychodu

tak wiec jak widzisz, zalamanie sprzedazy w drugiej polowie 2008 mialo
oczywiscie wplyw na wynik, ale bylo to mocno zaciemnione sztuczkami technicznymi

a co to jest nierentowna sprzedaz, to taka sprzedaz przy ktorej marza uzyskiwana
na sprzedazy mieszkania (liczona w stosunku do technicznego kosztu wytworzenia)
nie pozwala na pokrycie kosztow sprzedazy, adminu i kosztow finansowych, mowiac
krotko przy danym wolumenie sprzedazy i cenie twoja firma efektywnie traci
poniewaz dzis dziala to na zasadzie aktu, to tego nie widac tak od razu, ale
mozna to policzyc, jesli z nowopodpisanych umow jestes w stanie uzyskac marze na
sprzedazy np 10 mln a twoje koszty sprzedazy adminu i finansowe za ten okres
wynosza 12 mln to masz nierentowna sprzedaz
i dokladnie z tym mamy do czynienia teraz, koszty ktore aktualnie ponosza
deweloprzy przewyzszaja przyszle marze ktore uzyskuja dewy z dzis podpisanych umow


znowu 2005 rok jest troche kiepskim odniesieniem bo struktura kosztow stalych
ulegla znacznemu rozrostowi u wiekszosci deweloperow
gdyby istotnie bylo tak ze chlopaki potrafia sie elastycznie dostosowac do
wielkosci rynku to potrafiliby tez przewidziec zalamanie tego rynku
jednego i drugiego nie potrafili zrobic, co w pierwszym przypadku mozna
zweryfikowac patrzac na raporty kwartalne i poziom kosztow stalych jakie caly
czas maja
jesli bedziesz cierpliwy to pod koniec miesiaca wypada raporting za q2 i tak jak
zrobilem to po q1 tak i teraz bede probowal zrobic male cwiczenie finansowe i
ekstrapolowac rentownosc na podstawie danych kwartalnych

w swoich rozwazaniach zapomniales jeszcze o jednym
cash flow
najbardziej spektakularne bankructwa w kapitalizmie nie biora sie z
nierentownsci tylko z czasowej blokady plynnosci ktora kladze spolke przynoszaca
pokazne zyski

poza tym owszem dew moze poczekac rok, pod warunkiem ze ma gwarancje ze za rok
sprzeda drozej
a ja uwazam ze za rok, sprzeda taniej niz dzis


sun tzu nie bylby dumny z deweloperow bo nie ucza sie na bledach historii
a historia uczy nas, ze w przypadku pekajacych baniek zwyciezca zawsze jest ten,
ktory na samym poczatku kryzysu pozbywa sie towaru za wszelka cene byleby tylko
uzyskac plynnosc
z nowopozyskanych srodkow produkuje juz po nowych, nizszych kosztach
wytworzenia, produkt ktory cenowo kosi konkurencje i efektywnie oznacza jej
smierci i praktycznie caly rynek dla tego odwaznego

i dokladnie tym samym wzorem podaza dzis nasz rynek, ten kto pierwszy
zaproponuje nowy masowy produkt po nowej cenie wytworzenie wygra rynek


ps tak wiem, polowa czytajacych zasnela w polowie:-)

[rumun_navigator]

Postaraj się pisać bardziej zwięźle i odpowiadać na pytania w paru zdaniach.
dd007 odpisał Ci prosto i rzeczowo. A Ty jak zwykle - jak ktoś Cię ustrzeli
cenną uwagą to piszesz elaborat na dwa ekrany, czyli zwyczajnie "zagadujesz"
problem.

[Gość: oko]

ojej dziecko smsow nie radzi sobie z czytaniem tekstow dluzszych niz 160 znakow
jak mi przykro, ale jesli sobie z tym nie radzisz to poszukaj sobie innego
miejsca anizej forum dyskusyjne, bo tu z zasady sie dyskutuje a nie twituje

[bd_007]

> mozna to policzyc, jesli z nowopodpisanych umow jestes w stanie
> uzyskac marze na sprzedazy np 10 mln a twoje koszty sprzedazy
> adminu i finansowe za ten okres wynosza 12 mln to masz nierentowna > sprzedaz

Zawsze byłem przekonany, że marże liczy się względem wszystkich kosztów, ale widać coś mi umknęło i mamy nowe zasady księgowości :-)

> w swoich rozwazaniach zapomniales jeszcze o jednym
> cash flow

Krótki problem z cash flow może zabić instytucję używającą dźwigni finansowej jak np. duży bank, ale nie zwykłą firmę.

Skoro nasi deweloperzy są tak głupimi samobójcami dlaczego nie widać tego w wycenie giełdowej ich akcji. Nawet takie Orco, chronione przed wierzycielami, ma obecnie kurs trzykrotnie wyższy od tego z dołka notowań. Czyste wariactwo...

[steady_at_najx]

Widze, ze zaczales stosowac typowo wielgowska metode opisu.

"Sprzedaz odbila sie i jest wieksza o 30%" ( nie wazne ze zamiast 9
sztuk sprzedano 12 - procent jest procent)

"Kurs akcji wyzszy 3 krotnie niz w dolku" ( nie wazne ze spadek 30%
w ciagu roku i wartosc duzo w dupie niz przy emisji)

PS : porownaj sobie Ask/Bid dla tej firmy, zobaczysz jakie nastroje
maja jej inwestorzy i jak optymistycznie patrza :)

[Gość: oko]

> Zawsze byłem przekonany, że marże liczy się względem wszystkich kosztów, ale wi
> dać coś mi umknęło i mamy nowe zasady księgowości :-)

tak umknelo ci przynajmniej kilka wersji marzy: na sprzedazy brutto (o tej pisalem), na sprzedazy (czyli na wszystkich kosztach bezposredniooperacyjnych), oprecyjna, na dzialalnosci gospodarczej, brutto, netto
ksiegowosc ma dokladnie te same zasady, tylko trzeba je znac, a ty najwyrazniej ich nie znasz, a tego typu tekstami sie kompromitujesz jako powazny partner do dyskusji, nie mowiac juz o merytorycznosci tego typu czepiania sie

> Krótki problem z cash flow może zabić instytucję używającą dźwigni finansowej j
> ak np. duży bank, ale nie zwykłą firmę.

bzdura, firmy uzywajace lewara sa bardziej narazone na problem cf ale bynajmniej nie oznacza to ze te ktore nie finansuja sie zewnetrznie sa pozbawione tego problemu - wystarczy tak jak jedna polska firma zrobic system motywacyjny dla sprzedawcow gdzie premia jest od sprzedazy a nie od zaplaconej sprzedazy i nawet nie majac kredytu polecisz na ryj - przyklad empiryczny z konca lat 90-tych ze sciany wschodniej zakonczony spektakularnym bakructem pomimo duzej zyskownosci firmy

pomijam fakt iz twoj argument w odniesieniu do naszych polskich deweloper jest totalnie nietrafiony, bo ci akurat lewaruja sie jak dzicy i sami nawet w mediach przyznaja sie ze ich aktualna trudna sytuacja to wylacznie cf (byl nawet na gazecie art po bodaj 1 kwartale 2009 gdzie dewy z duma oswiadczyly ze sprzedaz osiagnela poziom ktory pozwala im na biezaco splaca zobowiazania - no prawdziwy sukces)


> Skoro nasi deweloperzy są tak głupimi samobójcami dlaczego nie widać tego w wyc
> enie giełdowej ich akcji. Nawet takie Orco, chronione przed wierzycielami, ma o
> becnie kurs trzykrotnie wyższy od tego z dołka notowań. Czyste wariactwo...

nie serio? odkryles ze zachowania gieldy sa nieracjonalne a gracze dzialaja czesto bez sensu, naprawde?
powiem ci wiecej, slynna polska firma pseudowydobywcza w swoim pierwszym sprawozdaniu finansowym po wejsciu na gielde dostala zastrzezenie na wycenie swoich dzialek roponosnych (czyli efektywnie jedynego majatku tej firmy) poniewaz istnialy (i jak pokazaly kolejne bezowocne lata poszukiwan, sluszne) uzasadnione watpliwosci co do racjonalnosci wyceny majątku trwalego
jaka byla reakcja rynku po publikacji opinii bieglego z zastrzezeniem mowiacym zasadniczo o tym ze spolka jest wydmucha - kop w gore
zeby nie bylo ze to tylko nasi, przyklad z us, firma z top 100 amerykanskiego publikuje raport o podpisania umowy na wykonawstwo ktore da koncernowi ok 1mld dolarow przychodow w ciagu 3 lat, reakcja rynku spadek
jesli uwazasz ze gielda opiera sie na racjonalnosci, wiedzy, fachowosci graczy oraz rzeczowje analizie raportow to wybacz ale to jest wlasnie wariactwo


ale ale, kolega tak lubi byc krytyczny wobec scenariuszy spadkowych publikowanych na forum, to ja bym prosil zeby sam przedstawil swoja interpretacje rzeczywistosci i jego widzenie najblizszej przyszlosci
moze sie czegos ciekawego dowiemy

[bd_007]

> ale ale, kolega tak lubi byc krytyczny wobec scenariuszy
> spadkowych publikowany ch na forum, to ja bym prosil zeby sam
> przedstawil swoja interpretacje rzeczywi

Problem z tymi scenariuszami spadkowymi jest ich totalna
jednostronność. Widzą np. problem z kredytami hipotecznymi dla ludu,
a nie widzą żadnego problemu z kredytowaniem deweloperów, a przecież
restrykcje kredytowe uderzyły tak samo w ludność, jak i
przedsiębiorców.

Obserwujemy ciekawe dane - 16 tys. kredytów hopotecznych w lipcu,
wzrost płac wyższy niż przedwidywali analitycy, najwyższy od 15 lat
przyrost naturalny - to są fakty. Ale nie należy ich przeniać, tak
jak nie należy przeceniać danych pesymistycznych.

Przyznajesz, że giełda jest nieracjonalna i śmiejesz się z jelonków,
co kupują, a nie wynajmują. A może polski rynek RE jest równie
nieracjonalny i stąd takie ceny - bo ludzie wolą mieszkać na swoim
niemal za każdą cenę - bierzesz taki scenariusz pod uwagę?

Teraz prognozy - otóż ja uczciwie stwierdzam, że nie wiem jak
będzie, ale nie wykluczam żadnego scenariusza, nawet wzrostowego.
Bardzo wiele zależy od dostępności kredytów i kursu walut, a te
czynniki są trudne do przewidzenia.

Dlaczego przyszłość jest bardzo niejasna. Kryzys został bowiem
sprytnie zamieciony pod dywan, łącznie z bilionem toksycznych
aktywów w europejskich bankach - jeśli uda się te zobowiązania
rozłożyć w czasie (a chyba taki jest plan), to będziemy mieli pewnie
z 15 lat nieco wolniejszego wzrostu, ale żadnych spektakularnych
ruchów i oficjalne "odwołanie kryzysu". Jak nie, to w 2010 będzie
europejski plan Paulsona i może zdarzyć się wszystko, też duże
spadki w RE.

Ale to jak będzie nie zależy od polskich deweloperów, polskich
rodzin, polskich banków a już na pewno forumowiczów :-)

[rumun_navigator]

Ale czy te 16tys to nie jest aby echem wniosków złożonych w maju i w czerwcu?
Weź pod uwagę, że czas oczekiwania na decyzję się wydłużył. A tak w ogóle to ile
było tych kredytów w lipcu 2008r.?

> Dlaczego przyszłość jest bardzo niejasna. Kryzys został bowiem
> sprytnie zamieciony pod dywan[...]

Jasne. Może być literka przekrzywiona literką V, może być literka W, może być
też tak zwana pułapka na byki:
www.irvinehousingblog.com/wp-content/uploads/2007/03/bubblesandmanias.jpg

A który to model i czy jego poszczególne etapy będą trwać po 10 miesięcy czy też
po 10 lat nie powie Ci niestety nikt... Tylko na tym forum wszyscy są pewni swego.



@steady:
Wzrost liczby urodzin chyba jednak przekracza prognozy, które uwzględniały to o
czym piszesz, czyli echo wyżu.

[Gość: oko]

odnosnie tych 16 tysi kredytow to ja prosze pamietac ze to sa kredyty hipoteczne
a wiec tez na domy, jak wiemy z danych o pozwoleniach na budowe to ten segment
specjalnego kryzysu nie przechodzi, czemu przy dzisiejszych cenach wykonawstwa
trudno sie dziwic
idac dalej tym tokiem rozumowania moze sie okazac, ze choc w skali globalnej
spadek popytu liczonego wielkoscia kredytu hipotecznego nie jest tak duzy, to
dla samej deweloperki to moga byc juz jednak duze liczby bo udzial domow
znaczaco urosl w lacznej liczbie

jeszcze jedna wazna sprawa, pytanie brzmi czy o spadkach i wzrostach rozmiawiamy
w perspektywie wawy czy calego kraju
bo jesli wziac pod uwage taka lodz czy GOP z cenami z przedzialu 3,5-4k PLN to
tam istotnie nie bardzo ma co juz taniec
na przeciwnym koncu masz wawe i krak gdzie ceny nadal sa kosmiczne
ja zasadnioczo produkuje sie tu, na forum warszawy i moje komentarze dotycza
naszego warszawskiego rynku

co do generalnych obaw sie zgadzam
natomiast klucz do roznicy w pogladach widze w temacie kredytowanie
ja uwazam ze polski rynek generowany jest przez kredyt, jak slusznie zawuwazyles
po obu stronach i kupujacych i sprzedajacych

odnosnie tych drugich, z glosow ktore dochodza z bankow pilka jest krotka,
przedstawiasz projekt z kosztem calkowitym 5k PLN na metr i problemow z kasa nie
ma (oczywiscie bank limituje cene sprzedazy na przedzial 6-7k PLN) no a na to
poki co duzi jeszcze nie chca sie godzic bo to uderza w ich stare projekty
(najlepszy tego przyklad to marvipol ktory wprowadzil do oferty inwestycje
ktorej oficjanie na ich stronie brak, czemu? bo cena sprzedazy nizsza niz w tych
ktore ma do opchniecia ze starego portfela)
tak czy siak jak widzisz nawet po tej stronie jest presja do zmniejszania cen,
oczywiscie nie bez konca ale caly czas jeszcze ponizej aktualnego poziomu rynku
teoretycznie dewy moga sie tez obrazic na rynek, ale wtedy drastycznie poleca w
wawie ceny pietruszki, czemu chyba nie musze tlumaczyc

teraz strona kliencka, ktora jak dla mnie decyduje zasadniczo o cenach w dlugim
okresie
jakie sa nasze zarobki kazdy widzi, wskaznika cena metra=srednia mozna sie
czepiac, sam wskaznik moze sie odchylac wlasnie ze wzgledu na czynniki o ktorych
piszesz (polak musi miec wlasnosc, generalna sytuacja ekonomiczna,
napodaz/niedobor mieszkan, nize/wyze demograficzne) ale to wszystko musi sie
miescic w jakims sensownym zakresie, tak wiem ostatnie 3 lata kompletnie temu
przecza, ale to jest punkt izolowany, historyczna pomylka ktora nie wplywa na
zasadnicze trendy i sposoby zachowania rynku w dlugim okresie

po prostu nie wierze ze w dlugim okresie przy sredniej dla wawy 4,5k PLN brutto
mozna bedzie utrzymac ceny wyzsze niz 5,5k PLN, nie dlatego ze kowalski nie
kupi, tylko dlatego ze banki tego nie wytrzymaja
dlatego jesli ktos pisze zeby czekac na ceny z 2005 to ja w to nie wierze, ale
jesli ktos mi mowi ze 6k PLN na bialolece to okazja, to w to tez nie uwierze

po prostu nie rozumiem dlaczego niektorzy z uporem maniaka probuja przeniesc
zachowania rynku z czasow banki do czasow normalnych gdzie po prostu nie maja
one zastosowania

[Gość: czesiu]

Mylisz pojęcia drogi rumunie, rynek będzie funkcjonował przy różnym poziomie
sprzedaży i małym i dużym, jednak aby ceny rosły w górę potrzebny jest duży
nadmiar pobytu nad podażą (jak to miało miejsce w 2005-2007r.).
Popyt oczywiście skorelowany jest z ceną mieszkań ograniczoną zdolnością
nabywaczą, która to jest regulowana zdolnością kredytową a ta do absurdalnych
poziomów z lat przytoczonych nie będzie już naciągana.
Od dwóch lat trwa walka developerska o wyprzedanie zasobów po wysokich cenach,
bo tak muszą. Z jednej strony banki kredytujące nie pozwalajką na zbytnie
obniżki cen, z drugiej strony co z tymi których ubrano na górce a jeszcze
całości za mieszkania nie wpłacili.
Dopiero po zakończeniu tego cyklu możemy liczyć na odważniejsze posunięcia
cenowe w dół, kiedy to wejdą nowe oferty, po cenach zaakceptowanych przez
kredytujące banki.

[rumun_navigator]

> aby ceny rosły w górę

Widziałeś kiedyś ceny rosnące do dołu? :) To, że Macierzyński strzela takie gafy
nie znaczy, że musicie po nim powtarzać.

> potrzebny jest duży nadmiar pobytu nad podażą (jak to miało miejsce w
2005-2007r.).

Zgadzam się. Natomiast zrównoważenie popytu i podaży będzie skutkowało brakiem
ruchów cen zarówno w górę, jak i w dół. I obawiam się, że do tego punku
niebezpiecznie szybko się zbliżamy. Amen.

[Gość: czesiu]

reczowa dyskusja, chwytanie się złych zwrotów językowych, drogi rumunie.
Może weźmy się za ortografię, interpunkcję itd :-)
Zrównoważenie popytu i podaży może mieć charakter lokalnych równowag (w
zależności jak po kolei ubywają nabywcy z danym portfelem) z ogólnym trendem w
dół, co zdaje się widać na niektórych wykresach baniek spekulacyjnych.
Jeśli chodzi o osiągnięcie stałej równowagi (dłuższej niż parę miesięcy) nie
obawiaj nie prędko ona nastąpi

kredyty wracają....

[bd_007]

Coś strasznego:

wyborcza.pl/1,75248,6944256,Kredyty_wracaja__ale_nietanie.html

W lipcu udzielono tyle kredytów co w czerwcy - 16 tys. (niecałe 40%
mniej niż w szczycie bańki i o połowę więcej niż na początku roku),
a bankowcy w większości spodziewają się dalszego wzrostu liczby
udzielonych kredytów. I to wszystko przy tych straszliwych marżach i
wysokich wymogach :-)

Z innych ciekawostek to z danych GUS wynika, że przyrost naturalny w
tym roku będzie dodatni i najwyższy od 15 lat. Gdzie te banki
odsyłające ludzi bez wkładu 40% z kwitkiem i wymierająca jak muchy
populacja Warszawy...

[steady_at_najx]

>Z innych ciekawostek to z danych GUS wynika, że przyrost naturalny
w
tym roku będzie dodatni i najwyższy od 15 lat

Serio ? I to sie przelozy na stabilizacje / wzrost cen w
najblizszych latach ?

Co w tym dziwnego skoro ten przyrost to echo wyzu demograficznego
lat 80 tych ? To co jest ciekawsze to fakt, ze mimo tego ze impuls
lat 80 byl wielki to teraz odbija sie slabiutki echem w postaci
ledwie co dodatniego przyrostu.
Nie ma co obtrabiac przyrostow demograficznych. Jak ratki za
mieszkanie w najblizszych lata odbija sie na mlodych
gniewnych "bedzie roslo" i zniecheca ich do kolejnych dzieci plus
zacznie wchodzic na rynek zycia ekipa ze spadajacego przyrostu lat
80/90 to moze okazac sie ze krzywa dramatycznie leci na pysk.

[bd_007]

> Nie ma co obtrabiac przyrostow demograficznych.

Nikt nie odtrąbia. Ale tez faktem jest, że w demografii jest pewny
tylko jeden czynnik - wydłużanie się trwania życia. Dzietność już
taka przewidywalna nie jest.

Po drugie, rodzenie się takiej liczby dzieci może zachęcać do
poszukiwania np. większego lokum, nieprawdaż?

A jak skomentujesz liczbę kredytów. Zdaje się, że niedawno
twierdziłeś, że spadek jest dużo wyższy niż 40%?

[Gość: oko]

a to wieksze lokum przy dzisiejszej zdolnosci i umoczeniu w kwadrat po 10k PLN
za metr to kupia za co, ladny usmiech?

[rumun_navigator]

Bezkrytycznie zakładasz, że wszyscy klienci są gołodupacami, którzy jeśli mają
mieszkanie to od razu na kredyt. I to brany koniecznie w 2007r. Większość
posiadaczy kupiła przed hossą za 2,3, max 4k/metr i jeśli nawet dzisiaj
sprzedadzą nie za 10, a za 9 to umoczeniem bym tego nie nazwał. Druga liczna
grupa po prostu dziedziczy mieszkania po dziadkach. Sprzedają je, wynajmują,
sami mieszkają... Trzecia grupa po prostu ma pieniądze- tu znowu w grę wchodzą
spadki, dopłaty do hektara, etc. To, że w przeszłości większość ludzi kupowała
na 100% LVT nie oznacza, że wszyscy musieli się do robić - wielu kilentom po
prostu to się opłacało. Podobnie dzisiaj opłaca się brać 100% w RnS nawet
kosztem wyższej marży, a wolne środki pakować na lokaty.

[Gość: oko]

to wy sie wreszcie wezcie zdecydujcie bo co chwila kto inny ma byc standardowym
klientem w wawie
wpierw to ludnosc naplywowa z polski, potem mlodzi gniewni, teraz spadkobiercy
po babci i rolnicy a takze wlasciciele z poczatku lat 2000 i na koniec wielcy
inwestorzy

jasne, w sumie polska to kraj miodem i mlekiem plynacy, banki daja lokaty na 1%
bo tyle tych nadwyzek pieniedzy jest na rynku, a pomoc spoleczna sie tnie z nudow

steady powiedzial ci to raz, ja powtorze
a potem sie obudziles

ps. z ta sprzedaza za 9k PLN to wyjatkowo piekne marzenie

[rumun_navigator]

> to wy sie wreszcie wezcie zdecydujcie bo co chwila kto inny ma byc
standardowym klientem w wawie
Standardy się zmieniają. :-)

> jasne, w sumie polska to kraj miodem i mlekiem plynacy
Polska nie. Warszawie bliżej.

> ps. z ta sprzedaza za 9k PLN to wyjatkowo piekne marzenie
Zależy co, zależy gdzie. Ja w otoczeniu moich znajomych widzę takie transakcje.
Na Kabatach, w Śródmieściu, Mokotowie wciąż można za fajne mieszkanie wciąż
można tyle wziąć. Zresztą popatrz:
www.oferty.net/statystyki/cenytransakcyjne.php?miesiac=08&rok=2009&sort=cena_m2&asc=0

[Gość: oko]

co 2 dni, w odniesieniu do tego co ma stanowic rdzen masy mocy nabywczej, raczej
watpie

to co powiesz o brukseli, berlinie, wiedniu i kilku innych miastach
europejskich, gdzie miodu nie brakuje a ceny potrafia sie trzymac w ryzach

2 z 23 to raczej wyjatek niz regula, nie budowalbym wiec na niej hipotezy tak jak ty

[rumun_navigator]

> to co powiesz o brukseli, berlinie, wiedniu i kilku innych miastach
> europejskich, gdzie miodu nie brakuje a ceny potrafia sie trzymac w ryzach

To, że z Berlina(zwłaszcza wschodniego) ucieka kto może, bo nie ma roboty i robi
się murzynowo, w Wiedniu od 80lat(!) prowadzi się spójną i konsekwentną politykę
mieszkaniową. A w Polsce dostępność mieszkań jest jaka jest i dopóki nie
nabudujemy tyle co oni w latach 1980-2000 to o ich poziomach cenowych możemy
sobie tylko pomarzyć. Z drugiej strony mogłbym wyciągnąć ceny z UK, Irlandii,
Rosji. Tylko czemu to ma służyć? Każdy z tych krajów ma swoją specyfikę i inne
wskaźniki dostępności mieszkań.

[Gość: oko]

a nie nabudowalismy calkiem sporo w skoroszach, bialolekach, wilanowie przez
ostatnie lata?

zdecydujcie sie w koncu czy ma byc drogo bo ma byc drogo, czy ma byc drogo bo
ludzie w tym kraju musza kupowac, czy ma byc drogo bo dostepnosc mieszkan jest niska

poza tym caly czas nie uslyszalem, czemu to niby cos czego wybudownie kosztuje
maks 4k PLN ma byc sprzedawane za dwa razy tyle
co takiego magicznego jest w mieszkaniach?

[rumun_navigator]

> co takiego magicznego jest w mieszkaniach?
Zapytaj się tych, którzy kupują. Może to zbiorowa psychoza.

a nie nabudowalismy calkiem sporo w skoroszach, bialolekach, wilanowie przez
ostatnie lata?

A ile to sporo? Pryszcz przy tym co budowało się w Dublinie lub Madrycie w
czasach hossy. Jak już pisałem- przy obecnym tempie sprzedaży rynek wyprezda się
najdalej w rok. Na pocieszenie dodam, że to wcale nie musi oznaczać wzrostów.

[Gość: oko]

emil? emilek z of? no przynaj sie
nawet jesli to ciekawie ewoluja te twoje poglady
jeszcze wczoraj bynajmniej nie bylo ze nie musza
i nie kszan ze sie wyprzeda najdalej w rok bo to grozba rownie realna co wlosy
na rekach od masturbacji

[rumun_navigator]

> i nie kszan ze sie wyprzeda najdalej
W przypadku mieszkań < 60m2 pokazałem Ci to na liczbach, więc tutaj nie ma
miejsca na widzimisizmy.

[Gość: oko]

na jakich liczbach, danych z portalu i twojej zgadywance ile sie sprzedaje???
kpisz czy o droge pytasz?

poza tym powtarzam, nie kazdy szuka schowka na szczotki, a ceny duzych mieszkan
beda ciagnely za soba ceny mieszkan malych bo takie sa prawa rynku

[rumun_navigator]

To czemu schowki na szczotki wyprzedają się najszybciej? I czy na tym Twoim
Banderii zadziałały prawa rynku i ceny dużych pociągnęły za sobą ceny małych?

[Gość: oko]

czemu przy dzisiejszych cenach wyprzedaja sie schowki, hmmm to trudne pytanie,
mysle ze przedszkolak na nie potrafi odpowiedziec, dam i tobie szanse

i czemu duze nie pociagnely malych na baderii, hmm kolejne trudne pytanie ale z
tym sobie nie poradzisz wiec nie bede cie meczyl
rynek mieszkan to nie rynek z pietruszka, procesy dostosowawcze na nim trwaja
lata nie miesiace

stad tez strasznie mnie smieszy wasza wiara ze trend ktory rozpoczal sie w
grudniu 2008 moze sie od tak zatrzymac w q3 2009, bo wy tak chcecie

a jesli ciagle nie kumasz to przesledz sobie wzrost popytu w 2006 i reakcje cen
na niego dopiero tak naprawde w 2007 i znowu zalamanie popytu w 2008 a pomimo
tego dalszy wzrost cen przez ten rok 2008

[rumun_navigator]

Procesy dostosowawcze na nim trwaja lata nie miesiace.

A ile potrwa dostosowanie na Banderii? Podpowiem - może potrwać więcej czasu niż
zajmie wyprzedanie wszystkich małych mieszkań.


> stad tez strasznie mnie smieszy wasza wiara ze trend ktory rozpoczal sie
wgrudniu 2008 moze sie od tak zatrzymac w q3 2009, bo wy tak chcecie

A innych może śmieszyć twoja ślepa wiara w to, że się ich nie da zatrzymać. Ten
cały prymitywny determinizm i przekonanie, że procesy ekonomiczne są w 100%
powtarzalne i przewidywalne jak zabawki z klocków DUPLO.

[Gość: oko]

procesy ekonomiczne z natury nie sa powtarzalne, ale trendy dlugookresowe
wsparte o moc nabywcza i stosunek cena/koszt wytworzenia juz tak, chociaz
rozumiem ze poniewaz w tym przypadku ty nie zezwalasz na tego typu sytuacje to
obnizki zatrzymuja sie juz dzis i basta
idz sie orzezwij bo juz bredzisz tak ze szkoda klawiatury

[rumun_navigator]

Tymczasem już od Keynesa wiadomo, że cykle koniunkturalne mogą być
"wypłaszczane" przez wspomaganie strony popytowej. A jeśli niskie stopy,
pompowanie miliardów pieniędzy w banki i dopłaty do kredytów nie są takim
właśnie wspomaganiem to przepraszam... Może ostatnie pół roku przesiedziałeś w
jakieś jaskini, ale wieszczenie depresji stulecia nie jest już ostatnio w modzie.

[steady_at_najx]

> Po drugie, rodzenie się takiej liczby dzieci może zachęcać do
> poszukiwania np. większego lokum, nieprawdaż?

Do poszukiwania pewnie tak, do zakupu raczej nie. Radze popytac sie
znajomych posiadajacych dzieci ile kosztuje dwojka dzieci. Wtedy
przestaniesz byc fantasta.


> A jak skomentujesz liczbę kredytów. Zdaje się, że niedawno
> twierdziłeś, że spadek jest dużo wyższy niż 40%?

Mozesz mnie zacytowac ? Bo widze ze satorianizm zaczynasz uprawiac ?

[Gość: oko]

ledwo dodatni przyrost naturalny przy wjesciu w okres rozrodczy drugiej
najbardziej licznej grupy wyzowej
no po prostu zaraz sie poplacze - ze smiechu

odnosnie kredytow to nie wiem o co znowu sie czepiasz, mamy coraz wyrazniejsze
obnizki na rynku, naturalne ze ci ktorzy sie wstrzymywali teraz kupuja, tyle ze
nadal dla wawy to poziomie 50% sprzedazy ze szczytu tylko ze za cene 70% ze
szczytu, normalnie suuuuukces
i tak owszem przy strasznych marzach bo innego wyjscia nie maja, jak rozumiem ty
sie spodziewales ze jak w sensownych lokalizacjach w wawie pojawi sie mieszkania
ponizej 6k PLN to beda stac? sprzedaja sie ale jak nawet widac po tych danych
bynajmniej ludzie sie o nie nie zabijaja, rynek powoli zaczyna sie stabilizowac

i na litosc przestan pitolic o wkladzie, mysmy sie nasmiewali z ludzi ktorzy
szli do banku i bez wkladu wlasnego pani w okienku im liczyla ze dostana
8krotnosc rocznego wynagrodzenia a oni na tej podstawie twierdzili ze
kredytowanie jest nadal, jak jest to tez widac po tym arcie
temat wkladu zas sam wyciagnales wraz z artem z rzepy i przynalem ci ze jestem
zaskoczony poziomem wkladu wlasnego

[bd_007]

> nadal dla wawy to poziomie 50% sprzedazy ze szczytu tylko ze za
> cene 70%

Żyjesz w jakimś wirtualnym świecie. Inwestycje chodzą po cenach 70%
transakcyjnych ze szczytu? To średnia jest? Znaczy może jakieś
chodzą teraz po 50% ceny ze szczytu.

> ponizej 6k PLN to beda stac? sprzedaja sie ale jak nawet widac po
> tych danych bynajmniej ludzie sie o nie nie zabijaja,

Chętnie dowiem się gdzie w Warszawie sprzedają się w sensownych
lokalizacjach mieszkania po 6K o które ludzie się nie zabijają.
Rozumiem, że chodzi o cenę typową, nie jedno 100 m2 na parterze, a
reszta po 8,5K.

Tylko nie pisz o jednostkowym przypadku resztówek Banderii (którą
zresztą sam wrzucałem na forum). Te mieszkania nie były warte nawet
tych 5K i stanowiły gorszą ofertę niż 7K w innych inwestycjach.

> i na litosc przestan pitolic o wkladzie, mysmy sie nasmiewali z
> ludzi ktorzy szli do banku i bez wkladu wlasnego pani w okienku im

W artykule są już jaskółki o ofertach na 105%. Wkład to dość
skomplikowana sprawa. Co do artykułu o wkładach, mówiłem o tym
znajomemu, a on na to, że na dokończenie domu ma kredyt hipoteczny
na 100K z LTV 10% (wkład 90%). Jego kredyt i dwa typowe mieszkanka
na 100% dają średnio 40% wkladu - ot taka magia liczb.

[steady_at_najx]

>W artykule są już jaskółki o ofertach na 105%

Ja bym podchodzil bardzo ostroznie do rewelacji wyborczej.

[Gość: oko]

po 50% watpie, ale jesli w szczycie chodzily mieszkania po 9-10k PLN w
wiekszosci warszawskich lokacji a dzis chodza po 6-7k PLN to ile to jest

co by daleko nie szukac, niedawno ktos wrzucil na nasze forum attisa we
wlochach, na ktoryms z portali wisi to w cenach 5,8-6,2k PLN

te 105% to oferta allianz banku, oferta z gatunku kup pan cegle

[rumun_navigator]

> co by daleko nie szukac, niedawno ktos wrzucil na nasze forum attisa we
wlochach, na ktoryms z portali wisi to w cenach 5,8-6,2k PLN

Ach... Co nie zmienia faktu, że w osławionym "szczycie bańki" kilkaset metrów
dalej co najmniej dwóch devów sprzedawało mieszkania dokładnie w tych samych
cenach. Moi znajomi w styczniu 2008r kupili 60m2 w Ebejocie za nieco ponad
350tys. Teraz napier%$#ją się z sąsiadów, którzy kupili podobne (ciut gorsze, bo
wiadomo - resztki) obok nich i chwalą się wszem i wobec, że udało im się
znegocjować cenę do poziomu limitu RnS. :) Jeśli ty tę sytuację nazywasz
znaczącymi obniżkami to przepraszam... :)

A że byli psychopaci, którzy krzyczeli po 10k/metr i więcej na Ursusie lub we
Włochach? Ciągle są. Co z tego?

[Gość: oko]

nie ma to jak wziac jednostkowy przypadek, nie wiem nawet czy aplikowalny bo
ebejot to chyba juz skorosze, (ale nie znam tamtych okolic wiec chyba) i
ekstrapolowac na jego podstawie na cala probe (jesli wogole to co piszesz to
prawda, bo w twoim przypadku mam spore watpliwosci)

tam masz caly blok od parteru do 3 pietro, wszystkie mieszkania, pelen przeglad
metrazy w cenia od 5,8-6,2
wiec owszem nazywam to obnizka

odnosnie tych za 10k PLN owszem sa, znajduja sie nawet fantasci ktorzy chca 15k
PLN za metr, fajnie sie oglada ogloszenia wiszace od maja 2007, sprzedajacy
zrobil interes zycia, wiec nic z tego, oprocz tego ze w bance w latach 2007-2008
nie przypominam sobie calego bloku wystawionego za 6k PLN, znam natomiast
przynajmniej 3 inwestycje wprowadzone do oferty w polowie maja 2007 z cenami 10k
PLN i wyzej do dzis wiszace w ofercie i powisza sobie jeszcze

ps. ide wystawic kota za pol melona na allegro, bedzie gigantyczny wzrost cen
kotow, a co nie wolno mi

[rumun_navigator]

> nie ma to jak wziac jednostkowy przypadek,
Sam zacząłeś. To epatowanie Attisem i Banderii to niby co było? A co do Włoch i
Ursusa to w tym samym czasie za tyle samo sprzedawały się mieszkania w SUPO,
Marvipolu i w Red chyba też. Czyli w połowie dotępnych wówczas inwestycji w tym
rejonie. I również małe mieszkania o rozkładach, których już dzisiaj nie
uświadczysz. To tyle w kwestii reprezentatywności. Nie wierzysz to poszukaj na
forum lub zapytaj.

> wiec owszem nazywam to obnizka
Więc wybacz, ale ja nie mogę tak tego nazwać. Poza tym na mieszkanie w tym
Attisie dziś nie dostaniesz już kredytu, a wtedy owszem.

[Gość: oko]

no wybacz
jesli nie czujesz roznicy pomiedzy jeden lokal w bloku a caly blok to nie mamy o
czym rozmawiac

czy ktos moze potwierdzic ze w 2007 i 2008 SUPO sprzedawalo za ca 6k PLN bo nie
sledze tych rejonow wiec trudno autoratywnie stwierdzic na ile to prawda?

ktory marvipol to niby w bance chodzi za 6k PLN?

[bd_007]

> po 50% watpie, ale jesli w szczycie chodzily mieszkania po 9-10k
> PLN w wiekszosci warszawskich lokacji a dzis chodza po 6-7k PLN to

Nie chodzi mi o blablanie, że cośtam zapewne kiedyś chodziło po
tyle, a cośtam innego dziś ponoć chodzi po tyle. Proszę o informacje
na temat inwestycji z cenami średnimi normalnych metraży po 6-7K - w
średnich dzielniach jak Bielany, Bemowo czy Ursynów, nie musi być
Mokotów czy Saska Kępa. Chyba nie powinno byc problemu ze wskazaniem
kilkunastu takich inwestycji - wszak taka masa mieszkań dostępnych w
sprzedaży.

[rumun_navigator]

Za odpowiedź może Ci posłużyć liczba postów w przypiętym wątku o promocjach.

[Gość: oko]

ursynow zapomnij, tu jest jedna nowa inwestycja, to sie bedzie dlugo trzymac
przy takim braku konkurencji

bielan i bemowa bez bicia przyznaje nie znam

ale zeby dlugo nie szukac
cytowany juz attis, kawalek dalej SUPO, tak namietnie promowany na naszym forum
nowy twor marvipolu, na wilanowie przy cenie 6-7 to chyba co drugie sie lapie,
jak dla mnie troche juz tego jest

z tymi kilkunastoma to chyba zes sobie jaja robil, w calej wawie jest w tej
chwili realizowanych kilkadziesiat, z czego nowych lub wzglednie nowych jest
pewnie kilka

odbijmy wiec pilke w druga strone, pokaz mi kilka nowowprowadzonych do sprzedazy
inwestycji z przedzialu 7+

[rumun_navigator]

> odbijmy wiec pilke w druga strone, pokaz mi kilka nowowprowadzonych

Ha! To zagranie poniżej pasa. Ciężko wybiera się kilka z... kiku :)

[Gość: oko]

skoro nie taniej to co za problem podac kilka przykladow na potwierdzenie tezy,
jakos z tymi tanszymi mi sie udalo

[rumun_navigator]

> jakos z tymi tanszymi mi sie udalo

I z droższymi też nie. Dowolna nowa inwestycja wprowadzona do sprzedaży na
Mokotowie na Ochocie i w Śródmieściu ma ceny wyższe niż zakładane przez Ciebie
7,5k. Ops, sorry... Pewnie jak dorze poszperasz to znajdziesz jakieś 100-metrow
na planie trójkąta w którym największym pomieszczeniem jest "komunikacja" za
6800/metr. Ale czego to dowodzi? Nieczego. Normalne mieszkania w tych
inwestycjach to nadal od 8500tys/metr wzwyż.

[bd_007]

> skoro nie taniej to co za problem podac kilka przykladow na
> potwierdzenie tezy, jakos z tymi tanszymi mi sie udalo

Szczerze mówiąc, to ja nie bardzo widzę te nowe tanie, poza jakimś Ursusem czy Włochami. Co tam ruszyło w tym roku: na Ochocie Vermeera 9K+ (drożej niż np. budowany w bańce Arlet). Na Mokotowie niby mityczna Cavaletti, ale obok Hipodrom już 7K+. Na Wilanowie na 2010 jest Scandinavian House (cena od 8,6K) i Atmosfera na 2011 - w reklamie niby od 5800, faktycznie jak dzwoniłem to 4-pokojowe nie na parterze po... 8K (he, he). Jedziemy dalej, na Bielanach na IV.2010 - Podleśna 8,9K-12,2K, na Bemowie są dwie inwestycje na 2011 - Kaskada 6,5-7,9K i Radiowa 7,5-7,9K. Jak na dziury w ziemi z terminem za dwa laty to ceny wielce atrakcyjne...

[rumun_navigator]

To już 3:0 dla Ciebie... Teraz oko ma do wyboru:

1. Napisać elaborat w którym odniesie się do wszystkiego, tylko nie do tego, że
jakoś jednak udało Ci się znaleźć całkiem sporo inwestycji > 7.5k/metr

2. Wyzwać od naganiaczy lub głupków

3. Spróbować zamilczeć temat, czyli najzwyczajniej nic nie robić

Którą opcję wybierze oko? Na razie trójeczka, ale myślę, że już w trzewiach oka
nabrzmiewa monolog :)

[steady_at_najx]

Rumun znasz takie pojecie jak sofizmat rozszerzenia ?

pl.wikipedia.org/wiki/Sofizmat_rozszerzenia
Radze sie zapoznac bo Twoje 3:0 i 3 unkty wyboru to taki ladny
sofizmat wlasnie.

[rumun_navigator]

A czy wiesz, że to, że niemal każdemu adwersarzowi z którym dyskutujesz dłużej
niż przez kilkanaście postów zarzucasz używanie sofizmatu rozszerzenia jest...
sofizmatem rozszerzenia? :-)

Pozdrawiam.

[Gość: oko]

nie kazdemu, ty jestes 2 ktory na to zasluzyl za caloksztalt

[steady_at_najx]

1) nie dyskutowalem z Toba tylko robil to oko.

2) nie kazdemu ale kazdemu kto to robi (zreszta w swojej odpowiedzi
w tej chwili robisz to ponownie), wiec odnies sie prosze do tego co
napisalem a nie stosuj dziecinne odpowiedzi.

[rumun_navigator]

A jak odróżnisz sofizmat rozszerzenia od ironii nasz Ty wiki-logiku?

[steady_at_najx]

Rzecz w tym ze Ty go stosujesz udajac ironie.

Taki kolejny dziecinny wybieg - jak zlapia jak zakopuje zabawke
kolegi to udam ze to "zart mial byc".

[rumun_navigator]

Przyrównanie mojego zachowania do zakopywania zabawki też podpada pod SR :)
Twoja odpowiedź na ten post też pewnie będzie podpadać. I moja reakcja też. I
to, że teraz piszę, że to wszystko razem będzie podpadać również podpada. Nie ma
od tego ucieczki.

Ciekawe to wszystko, ale na dyskusję na temat retoryki, paradoksów, emotywizmów,
intersubiektywizmów i innych takich to chyba nie jest właściwe miejsce.

[steady_at_najx]

Nie ma to jak w przypadku braku argumentow zaczac ja stosowac w
kazdej odpowiedzi. Dodatkowo wszystko obracac w zart i glupote a i
moze jeszcze rzucic jakies pojecia z dziedzin pokrewnych (zeby bylo
ze sie znam ale nie dyskutuje bo "to nie to miejsce" - to jest
wlasnie atakowanie przesadzonych i wypaczonych argumentow)

Ciekawe tylko czy robisz to celowo (bo argumentow brakuje
rzeczywiscie) czy "tak juz masz".

>> Przyrównanie mojego zachowania do zakopywania zabawki też
podpada pod SR :)

to akurat nie podpada - poczytaj definicje, tylko pls, tym razem
postaraj sie ja zrozumiec.

PS : masz cos wspolnego z satorianusem ?

[rumun_navigator]

Hmmm.... A Ty z okiem? :) Nie mam, ale gość pisze czasem z sensem. Podobnie jak
ja i bd007 ma chyba krytyczny stosunek do rzeczywistości wszelakiej. W
przeciwieństwie do niego jednak na językowe i logiczne nie zamierzam tutaj
rozmawiać, bo choć mam wiedzę na ten temat to uważam to za rozbijanie g. na
pianę. No i naprawdę, NTG.

[Gość: oko]

no to tylko jeszcze info ile z tego sprzedali bo ja zaraz ide kota za pol
miliona na allegro wystawic

[Gość: sceptyk]

> co by daleko nie szukac, niedawno ktos wrzucil na nasze forum attisa we
> wlochach, na ktoryms z portali wisi to w cenach 5,8-6,2k PLN

Mieszkanie obok linii wysokiego napięcia. Normalne mieszkania we Włochach wciąż
sprzedają się za 7k/metr. Ostatnio bardzo usilnie poszukiwałem mieszkania
właśnie we Włochach lub na Skoroszach za mniej niż 7k/metr. I jeśli chodzi o
mieszkania łapiące sie do RnS niepozbawione przy tym poważnych wad to... nie da
się. Mówicie, że ceny spadły o 15%. Czy to znaczy, że rok temu Ursus sprzedawał
się po 8500/metr? Coś mi się wierzyć nie chce.

[rumun_navigator]

co by daleko nie szukac, niedawno ktos wrzucil na nasze forum attisa
we wlochach, na ktoryms z portali wisi to w cenach 5,8-6,2k PLN

Minął rok. Czy ktoś przebił ofertę Attsa w dół?

Znowu się kompromitujesz

[Gość: dd]

Próbując przeciwstawiać jednego deva raportowi nbp, z którego jasno wynika, że
minimalna cena transakcyjna spadła od szczytu o jakieś 1.5-2k pln.