Wspólnota mieszkaniowa

[skafanderek]

Ponieważ temat wraca co pewien czas może warto zająć się nim bliżej.
Jeżeli chodzi o często postulowaną sprawę zakładania wspólnoty to nie trzba
jej zakładać... ona już istnieje :))) W myśl prawa wszyscy właściciele
mieszkań autmatycznie i obowiązkowo tworzą wspólnotę (nie można się z niej
wypisać czy zrezygnować). Przy czym dotyczy to osób, które mają akty
notarialne bo samo posiadanie klucza jeszcze nie oznacza pełnoprawnego
posiadania mieszkania.

Osobną sprawą jest oczywiście rejestracja wspólnoty, wybór zarządu itd.
oczywiście można to zrobić samodzielnie, ale... cóż trzeba być bardzo
ostrożnym bo np. jeżeli przyjmie się, że każdy właściciel lokalu ma 1 głos, a
np. Bemowo Park Sp. z o.o. ma wiele lokali (lokalem może być też garaż i inne
pomieszczenia - nie tylko mieszkania) to może się okazać, że ma absolutną
większość i niewiele z takiej wspólnoty wyjdzie.

Dlatego raczej warto rejestrować wspólnotę i ustalać zasady jej działania
(statut) przy pomocy osób znających się na tym.

Osobną kwestią jest to, że w tej chwili możliwość zakładania wspólnoty ma
tylko część mieszkańców (w sumie mniej niż połowa), jeżeli zarejstrują
wspólnotę, a reszta "dołączy" do niej później to może być to powodem wielu
konflikótw. Ewentualnie wyjściem może być rejestracja wspólnoty, która jednak
w początkowym okresie nie będzie podejmowała żadnych wiążących decyzji, a
zacznie działać dopiero gdy wszyscy mieszkańcy będą mieli możliwość czynnego
w niej udziału. Inna sprawa, że procesy rejestracyjne i tak na pewno trochę
trwają na razie nikt tak bardzo do czynnego zakładania wspólnoty się nie
kwapii, więc i tak pewnie sprawa trochę się przeciągnie.

Pewnie warto w tej sprawie zorganizować spotkanie mieszkańców. Może warto aby
na razie - sondażowo - wpisali się w tym wątku Ci, którzy są zainteresowani
tworzeniem wspólnoty mieszkaniowej.

A przy okazji kilka przydatnych linków:

www.rzeczpospolita.pl/prawo/doc/Wspolnota/spis_tresci.html
www.infor.pl/dane/index.html?serwis_isp=inforradzi&tresc=wspolnoty_new&right=1
www.cofund.org.pl/khf/pub03.htm
www.wm.info.pl/
Aha jeżeli zdecydujemy sie na powierzenie zarządu nieruchomością jakiejś
firmie to można też liczyc na jej pomoc przy zakładaniu wspólnoty, chociaż
niebezpieczeństwem jest by nie przygotowała jej za bardzo "pod siebie"

[michalfront]

słuszna i potrzebna inicjatyw - sprawnie działająca wspólnota (nie narzucająca
zbyt wiele obostrzeń mieszkańcom, a jednocześnie ściśle kontrolująca firmę
zarzadzającą) potrafi naprawdę uprościć i uporządkować życie na osiedlu.

jeteśmy jak najbardziej "za" - oferujemy wszelką pomoc (chętnie przyjrzymy się
projektowi ewentualnej umowy z kandydatem na firmę zarządzającą lub pomożemy ją
przygotować)

[sbrzuc]

A tak w kwestii formalnej - nie jest tak, że do wspólnoty mogą przystąpić
WŁAŚCICIELE? nie wiem ile trwa zawiązywanie i rejestrowanie wspólnoty, ale jeśli
nie jest to długi proces, może by się wstrzymać do stycznia/lutego, kiedy
kolejne 3 bloki będą podpisywać akty?

[michalfront]

tak, to chyba niezłe wyjście - wszyscy mieszkańcy będą mogli podjąć decyzję
dotyczące osiedla ..

można też spróbować zapisać w statucie, że każdy właściel lokalu na osiedlu ma
1 głos, bez względu na ilość posiadanych lokali (pewnie tylko B-P ma więcej niż
jeden lokal, więc w mieszkańców to nie uderzy)

[rogowski25]

jesteśmy ZA i służymy pomocą w każdej kwestii

spotkanie w weekend lub w tygodniu po 17.00 np. w garażach pod A4

[skafanderek]

Wolałbym w tygodniu, bo pracuję - mi np. odpowiadałaby środa. Aha nie wiem czy
garaż to najlepsze mieszkanie na spotkanie... możemy zaprosić do siebie Tylko
pewnie by trzeba też dać jakieś ogłoszenia na budynkach, bonie wszyscy czytają
forum

[skafanderek]

No ale to nie jest zbyt precyzyjny zapis, bo z niego może wynikać, że
właściciel dwu lokali (lub więcej) ma odpowiednio większą liczbę głosów... i to
dawałoby uprzywilejowaną pozycję dla Bemowo Park. Raczej więc zapis, że na
każdy lokal przypada jeden głos, ale jednocześnie właściciel kilku lokali nie
może mieć więcej niż jednego głosu - oczywiście tylko zapisane w prawniczym
żargonie, trzeba by zresztą sięgnąc po wzory takich statutów i je
przeanalizować.

[fioletor]

michalfront napisał:

> można też spróbować zapisać w statucie, że każdy właściel lokalu na osiedlu
> ma 1 głos

Zgadzam się, ale pod warunkiem, że wszystkie wspólne opłaty mieszkańców (np.
opłaty abonamentowe, ogrzewanie i sprzątanie części wspólnych, różnego rodzaju
serwisy i konserwacje) będą też liczone w identyczny sposób nie wg metrażu tak
jak to jest teraz

[skafanderek]

1. Co do wspólnych opłat, że większość powinna być liczona wg lokalu to się
absolutnie zgadzam, chociaż z pewnymi zastrzeżeniami bo czy w mieszkaniu
mieszka 1 czy 5 osób to tak samo trzeba pielęgnować ogórd, sprzątać itd. i tu
oczywiście zgoda, ale są też takie opłaty jak np. śmiecie i tu już jest różnica
i powinno to zależeć od liczby mieszkańców danego lokalu. Po prostu część
(większość) opłat powinno być rozłożonych równomiernie na lokale a niektóre na
mieszkańców.

2. Natomiast co do drugiej części to nie bardzo widzę związek między liczbą
udziałów a liczbą metrów mieszkania. Przecież i tak nie można przyznać, ze np.
za każde 10 m2 przypada jeden głos bo to byłby absurd (i znów monopolizuje
pozycję Bemowo Park). Myślę więc, że te sprawy powinno się ustalać oddzielnie.
Jeżeli będziemy postępować w sposób "zgodzę się na to, jeżeli wy mi ustąpicie w
tym" to nie powstanie żaden kompromisowy statut tylko wypadkowa koncertu życzeń
i na pewno nie będzie on dobry.

[fioletor]

> Natomiast co do drugiej części to nie bardzo widzę związek między liczbą
> udziałów a liczbą metrów mieszkania.

A ja widzę, np. ci co mają większe mieszkania płacą proporcjoalnie więcej za
użytkowanie wieczyste (jak i wiele innych opłat). Chyba, że to się zmieni to
nie będzie już związku.

> i powinno to zależeć od liczby mieszkańców danego lokalu...

No to jakich kryteriów należy używać do ustalenia liczby mieszkańców w lokalu???

> Jeżeli będziemy postępować w sposób "zgodzę się na to, jeżeli wy mi ustąpicie
> w tym" to nie powstanie żaden kompromisowy statut...

A jeśli ci co maja większe mieszkania będą płacić większe "wspólne" opłaty od
tych co maja mniejsze, a waga ich głosu we wspólnocie będzie taka sama, to też
nie będzie to żaden kompromis.

Dlatego jeśli już ma być "po równo" w głosach to i we WSZYSTKICH opłatach
(oczywiście z wyjątkiem opłat za zużycie wg liczników w poszczególych
mieszkaniach).

[skafanderek]

> A ja widzę, np. ci co mają większe mieszkania płacą proporcjoalnie więcej za
> użytkowanie wieczyste (jak i wiele innych opłat). Chyba, że to się zmieni to
> nie będzie już związku.

Ale po pierwsze w ten sposób mamy monopoliste czyli Bemowo Park, który na pewno
ma najwięcej metrów (np. garaże) po drugie nie uważam aby zasada kto więcej
płaci ten ma większe prawa (a w konsekwencji jest lepszym mieszkańcem) była
słuszna z punktu widzenia tworzenia wspólnoty. Ale to nawet nie tylko o to
chodzi. Jeżeli chcemy stworzyć dobry statut to nie działajmy w sposób zgodzę
się na to, jeżeli mi dacie coś tam... Jeżeli większość zdecyduje, że opłaty są
za metr to się temu podporządkuje, a jeżeli od liczby mieszkan to również -
niezależnie od tego czy coś wytarguję za moje ustępstwo.

> No to jakich kryteriów należy używać do ustalenia liczby mieszkańców w
lokalu??

W poprzednim miejscu gdzie mieszkałem po prostu się zgłaszało liczbę
mieszkańców można też zastanowić się nad innym rozwiązaniem nie upieram się,
ale nadal wydaje mi się, że jeżeli w danym lokalu mieszka 6 osób a w innym 1 to
liczba np. śmieci przez nich produkowanych będzie zdecydowanie różna i to
powinno mieć odbicie w wysokości opłat. Chociaż oczywiście może to być
dodatkowe niepotrzebne komplikowanie. Ja w każdym razie zgłaszam taką
propozycję pod rozwagę.

[fioletor]

> Ale po pierwsze w ten sposób mamy monopoliste czyli Bemowo Park, który
> na pewno ma najwięcej metrów

tzn. że nie mamy tworzyć dobrej wspólnoty na przyszłość, tylko wspólnotę pod
aktualną sytuację (tylko po to aby komuś zrobić na złość) która i tak się
niedługo zmieni ???
Co za krótkowzroczność.

> nie uważam aby zasada kto więcej płaci ten ma większe prawa (...) była
> słuszna z punktu widzenia tworzenia wspólnoty

dyskusja na ten temat nie ma sensu bo i tak będzie tak, że ilość głosów we
wspólnocie będzie proporcjonalna do metrażu (na odstępstwo od tej prawnej
zasady musieliby się zgodzić wszyscy członkowie wspólnoty, wystarczy że jeden
się nie zgodzi np. Bemowo Sp. z o.o. i będzie z metrażu)

> W poprzednim miejscu gdzie mieszkałem po prostu się zgłaszało liczbę
> mieszkańców

czy to oznacza, że jeśli ktoś zgłosi zero mieszkańców to nie płaci ???
bo jeśli tak, to ja zgłaszam zero.

[skafanderek]

> czy to oznacza, że jeśli ktoś zgłosi zero mieszkańców to nie płaci ???
> bo jeśli tak, to ja zgłaszam zero.

Mam nadzieję, że nie mówisz serio tylko chcesz pokazać niebezpieczeństwo jakie
niesie za sobą zgłaszanie liczby osób,bo jeżeli naprawdę masz takie podejście
to chyba nie mamy o czym dyskutować. Zresztą, żeby uciąć tą w tym momencie już
dość jałową dyskusję odsyłam do ciekawego wątku na grupach dyskusyjnych:

groups.google.pl/group/pl.misc.budowanie/browse_thread/thread/65f09fa1c7fcfbc8/868889553b72aec3?lnk=st&q=wsp%C3%B3lnota+mieszkaniowa+g%C5%
82osy&rnum=1#868889553b72aec3


> tzn. że nie mamy tworzyć dobrej wspólnoty na przyszłość, tylko wspólnotę pod
> aktualną sytuację (tylko po to aby komuś zrobić na złość) która i tak się
> niedługo zmieni ???

Niekoniecznie się zmieni, przecież część lokali np. garaży może pozostać nadal
w gestii spółki Bemowo. A tworzenie kogoś z rangą monopolisty jest
niebezpieczne i wcale nie musi mieć ponad 50%, bo zazwyczaj na zebranaich nie
ma 100% obecności (a jest zdecydowanie mniejsza). Zresztą może ostatecznei
Bemowo nie miałoby takiej możliwości, ale ja się tego obawiam. I bynajmniej NIE
CHODZI TUTAJ O ROBIENIE NA ZŁOŚĆ, ale o to aby jeden podmiot nie mógł narzucać
reszcie swojego zdania.

[fioletor]

Odnośnie monopolistów to proszę jeszcze raz uwaznie przeczytać mój wpis:
"Re: Wspólnota mieszkaniowa - errata"
W momencie kiedy Bemowo Sp. z o.o. będzie miało 49,99% udziałów, nie ma prawnej
możliwości, aby głosowania odbywały się na zasadzie "jeden właściciel jeden
głos", no chyba, że zostanie zmieniona ustawa o wspólnotach mieszkaniowych i
lamentowania o monopolistach nic tutaj nie zmienią - zejdźmy w końcu na ziemię
i rozmawiajmy o realiach

[skafanderek]

Myślę, że ta dyskusja jednak nie ma sensu i prowadzi bardziej do udowdnienia
swoich racji niż czegokolwiek innego.

Aby już więcej nie przynudzać uważam, że właśnie dlatego należy skontaktować
się z osobami, które mają na tym polu doświadczenie i wiedzą jak konstruować
tekie umowy inaczej popadniemy w równie bezsensowną i do niczego nie prowadzącą
dyspute jak powyższa - zdaje się, że michalfront oferował pomoc w tej kwestii -
bardzo jestem ciekaw Twoich ewentualnych propozycji.


PS. A swoją drogą czy przymiemy taką czy inną metodę naliczania głosów to daje
to (z punktu widzenia właściciela lokalu) tak małą różnicę, że nie widzę sensu,
aby o to się spierać. Oczywiście poza sytuacją, w której jeden z członków może
mieć zdecydowanie dominująca pozycję (a do tego wystarczy pewnie ze 25% głosów,
wziąwszy pod uwagę, że zazwyczaj tylko część mieszkańców angażuje się w życie
wspolnotu), bo wówczas przestajemy mieć do czynienia ze wspólnotą.

[fioletor]

Sprostowanie: zasada "jeden właściciel jeden głos" może obowiązywać jedynie
wtedy, gdy jeden właściciel ma większość we wspólnocie i zasada ta może być
wprowadzana jedynie na konkretne głosowania (nigdy jako zasada ogólna) na
wniosek mieszkańców mających 20% udziałów. Zatem w momencie kiedy Bemowo Sp. z
o.o. (nie mylić z Bemowo-Park, gdyż jest to tylko nazwa osiedla, a nazwa
osiedla nie może mieć żadnych udziałów ;-), będzie miała <50% udziałów nie
będzie prawnej możliwości stosowania zasady jeden właściciel jeden głos.

[piotrn1]

Witam
w zeszlym tygodniu wyslalismy pismo do Bemowa z prosba o zorganizowanie
spotkania. Duza czesc z nas sie pod nim podpisala i teraz chyba musimy Bemowo
troche ponekac naszymi telefonami zeby pisemko nie pozostalo calkiem bez echa.
Chyba wszyscy odczuwamy potrzebe wysluchania dlaczego wszystko na naszym osiedlu
jest zorganizowne tak a nie inaczej i chyba wszyscy mamy mase uwag, ktore chcemy
przedyskutowac. Jak na razie my na tym forum piszemy swoje a developer robi
swoje i mam wrazenie ze jakby na zlosc nam. Przeciez kilka dni po tym jak
zglaszalismy tu propozycje stworzenia malego parkingu pod plotem od stony ulicy
przyjechal plog i zaoral wszystko.
Pozdrawiam piotrek

jeszcze jeden link

[skafanderek]

www.axion-nieruchomosci.pl/ustawy.htm

mała uwaga do opłat

[michalfront]

w kwestii rozłożenia opłat na fakturach mam takie spostrzeżenia:

możliwe jest wnoszenie opłat wg. "liczników" "osób", "metrażu", "lokalu"
uważam, że nie ma sensu ustalać jednej zasady, wg. której opłaty byłyby
naliczane. Są rzeczy, które ewidentnie powinny być liczone wg. "osób", a są
takie które wg. "lokalu", znowu inne wg. "metrażu"

stosunkowo najprościej jest z opłatami "licznikowymi" - każdy płaci ile mu
wystkuało. problem pojawia się gdy zaczniemy rozliczać opłaty za ogrzewanie czy
oświetlenie części wspólnych - z jednej strony można przyjąć że płacimy za
częsci wspólne proporcjonalnie do posiadanego "metrażu", z drugiej strony można
podnosić, że osoba mająca mieszanie 40 m tak samo korzysta z chodnika, placu
zabaw, korytarza itp. jak osoba posiadająca 80 m więc czmu ma płacić 2 x mniej
za to samo...

jeśli chodzi o opłaty naliczane od "osób" w lokalu to wg. mnie na pewno tak
powinny być rozliczane opłaty za: windę i wywóz śmieci (wiadomo że jeśli w
mieszkaniu, choćby 80 m, mieszka jedna osoba, to mniej "zużywa" windę i
mniej "produkuje" śmieci od 4 osób mieszkających na 40 m)...

opłaty naliczane od "lokalu" to na pewno ochrona (nie ważne ile osób mieszka,
chronione jest osiedle i poszczególne mieszkania tak samo), utrzymanie zieleni
(inne rozliczanie byłby chyba bez sensu) oraz wszelkie "konserwacje"...

i jeszcze jedno - bloki A4-A6 i B1-B2 (dawna numeracja) są już zasiedlone (i
były częsciowo zasiedlone już w lato) a faktury z opłatami za częsci wspólne są
dalej liczone dla 66 lokali - a powinny być chyba przynajmniej dla 132?

pozdrowienia dla wszystkich, a po świętach trzeba by zabrać się do roboty z tą
wspólnotą :)

[sbrzuc]

> i jeszcze jedno - bloki A4-A6 i B1-B2 (dawna numeracja) są już zasiedlone (i
> były częsciowo zasiedlone już w lato) a faktury z opłatami za częsci wspólne są
>
> dalej liczone dla 66 lokali - a powinny być chyba przynajmniej dla 132?
>

Ja tylko do tego - z tego co pamiętam, na mojej fakturze na wrzesień była brana
już większa liczba mieszkań (chyba ponad 100) ale głowy bym nie dał.

[michalfront]

skoro tak, to ok, ale ja to w ogóle nie pamiętam żebym dostawał już coś za
wrzesień (ale może nie doczytałem)...

[sbrzuc]

W sumie to była nasza pierwsza i jak dotąd jedyna faktura... Jeszcze nie
rozgryzłem skomplikowanego systemu rozsyłania przesyłek przez naszego
Zarządce.... :))

[fioletor]

Opłaty, które zostały wymienione do wyliczania od osoby wydają się być słuszne,
tylko na jakiej podstawie ma być ustalana liczba osób w poszczególnych
lokalach ???
- wg deklaracji właściciela - jak ktoś zgłosi zero osób to co wtedy - nie płaci?
- wg zameldowania - jeśli w danym lokalu nikt nie zostanie zameldowany (albo
mieszkańcy wymeldują się do mamusi), a bedzie mieszkała cała rodzina ?

A może są inne sposoby ustalania liczby mieszkańców danego lokalu?

[piotrn1]

Mysle ze najlepsza metoda to zwykla sasiedzka uczciwosc. Mysle ze nikt nie
bedzie deklarowal innej liczmy mieszkancow niz faktyczna. Chyba musimy sobie tez
troche zaufac. Mysle ze to sa na tyle niskie oplaty zeby ktos ulegl pokusie
zanizania liczby osob, tym bardziej ze to latwo zauwazyc.
pozdrawiam

[sbrzuc]

Dokładnie.
Nie da się ustalić dobrze liczby mieszkańców - ani zameldowanie ani deklaracje
nie załatwią sprawy. Wydaje się, że pozostaje albo rozbijanie na liczbę mieszkań
albo na powierzchnię. Nie chcę się włączać w dyskusję, czy za części wspólne
powinno się płacic po równo, czy w zależności od powierzchni itp., ale na 99%
nie ma sensu do żadnego z wyliczeń stosować liczby mieszkańców.
Pozdrawiam!

[michalfront]

jak dla mnie jeśłi rozliczać wywóz śmieci (i ew/ windę) to tylko w/w ilości
mieszkańców - inne liczenie nie ma większego sensu, ewidentnie ilość
produkowanych śmieci, a co za tym idzie częstotliwość wywozu kontenerów, a co
za tym idzie opłata zależy od ilości mieszkających osób...

myślę że propozycja "piotrn1" jest najrozsądniejsza - po prostu deklaracje i
tyle - akurat w tej kwestii wykazanie się wzajemnym sasiedzkim zaufaniem jest
jak najbardziej wskazane :) a jak ktoś oszuka i zaniży - trudno, nikt nie
będzie przecież nikogo prawnie ścigał czy donosił, będzie po prostu WSTYD i
tyle...

[sbrzuc]

Z chęcią zatem zaufam - ja deklaruje, że na razie nas jest dwoje :)))

[magda_bemowwo_park]

W spółdzielniach mieszkaniowych jest obowiązek zgłaszania liczby osób
zameldowanych, czy przypadkiem nie ma tego również we wspólnotach?

Windy to chyba nie ma jak rozliczać wg ilości mieszkańców, bo nie ma przecież
osobnego licznika prądu (chyba), więc jak liczyć zużycie. Poza tym to
natychmiast zaczną sie protesty, że więcej uzywają ci, którzy mają garaże,
więcej mieszkańcy 3 piętra niż 1 czy parteru itd.... myślę, że choćby właśnie z
tego powodu nie warto w ten sposób rozliczać wind.

[michalfront]

co do wind, to faktycznie rozliczanie wg. ilości osób może rodzić problemy
(dlatego napisałem ewentualnie) - u mnie w poprzednim mieszkaniu była jednakowa
opłata od lokalu, a osoby z parteru 50%...

co do meldunku to obecnie jest to już tylko relikt z przeszłości - oczywiście
obowiązek meldunkowy nadal obowiązuje, ale z jego praktyczną realizacją jest
różnie - niektórzy mają po kilka mieszkań (a meldunek można mieć jeden),
niektórzy mieszkania wynajmują (i nie chcą meldować najemców) itp.

obecnie meldunek nie ma takiego znaczenia jak niegdyś i są plany jego
całkowitej likwidacji, a właściwie zastąpienia czymś w rodzaju "miejsca stałego
pobytu" - niby to samo ale nie to samo...

p.s. - my się zameldowaliśmy :)