"ruch" w nieruchomościach

[Gość: dauros]

no i proszę, wystarczy otworzyć GW

as-bau: promocja, ostatnie mieszkania
activ: jesienna promocja, super cena
dach bud: gotowe mieszkania, gotowe lokale
milart: 4500zł/m2 netto
spectrum: gotowe mieszkania (ogłoszenie na pół strony)
itp.

Kto powie, choć w przyblizeniu ile jest rozpoczętych nowych
inwestycji (na etapie wykopu, na etapie pozwolenia, na etapie
kupionych terenów których zakup musi się zwrócić)?
Znam jedno biuro architektów, które robi dla Wrocławia projekty dla
inwestycji na łączną liczbę ~2000 mieszkań. Tylko jedno biuro, na
etpaie projekotwym (nie wiem ile mają w realizacji). A ile jest
innych biur, które robi kolejne projeky? ha

[steady_at_najx]

rynek pierwotny (oczywiscie tylko jego czesc ktore zamieszczane sa na tabelaofert)

licznikmieszkan.atspace.com/

[Gość: Dawid]

Gdzieś tutaj wczesniej toczyliśmy dyskusję o średnim koszcie budowy
jednego m2 mieszkania we Wroclawiu, zapewniam że mają jeszcze z
czego schodzić ;-)

[steady_at_najx]

Gość portalu: Dawid napisał(a):

> Gdzieś tutaj wczesniej toczyliśmy dyskusję o średnim koszcie budowy
> jednego m2 mieszkania we Wroclawiu, zapewniam że mają jeszcze z
> czego schodzić ;-)


wiesz schodzic nie musza, najwyzej sami sie tam wprowadza :)

[Gość: gość]

w końcu widzę rozsądne głosy dotyczące nieruchomości, deweloperom
odbiło z tymi cenami, zresztą sami kupujący zachęcali ich ciągle
akceptując wyższe poziomy, żaden segment biznesu nie lubi
gwałtownych wzrostów i spadków, teraz niech jeszcze paru upadnie,
oczywiście nikomu nie życzę straty pieniędzy, ale już mieliśmy
takich deweloperów we Wrocławiu, jeśli popyt siądzie, w zasadzie już
siadł, to odpuszczą z ceną, tak działa rynek, zwrócie uwagę, że
wielu deweloperów zaciąga kredyty na budowę całego domu (oferty typu
10% a reszta po skończeniu), na zakup gruntu itd. jak nie odpuszą to
banki będą miały sporo mieszkań do sprzedania,

od stycznia trudniej o kredyt...

[Gość: pepe]

Deweloperka nie będzie najprawdopodobniej schodzić z cen, poniżej
obecnych promocji i upustów do stycznia. Od stycznia 2008 5
najwięszych banków rozważa podwyższenie marży i zaostrzenie zasad
przyznawania kredytów. Jeżeli postšpia tak najwięsze banki, to reszta
banków zrobi podobny ruch (niestety). Tak więc korzystajšc z popłochu
czę?ci nabywców, deweloperzy do końca roku znajdš prawdopodobnie
sporš liczbę chętnych na mieszkania po dzisiejszych cenach.

[Gość: fezuj]

Jesli bedzie trudniej o kredyt, to spadnie liczba chetnych do kupna mieszkania.
Wiec spadnie popyt a co za tym idzie - ceny.
Dodajmy, ze to latwa dostepnosc kredytow nakrecila koniunkture w budownictwie
mieszkaniowym i wywindowala ceny.

[Gość: observer]

Nareszcie wszyscy zobaczyli, że ceny były i nadal są wzięte z sufitu
i już nie wszystko i nie u wszystkich kupują na pniu...
I to otrzeźwienie jest konieczne - nie sztuka wziąć kredyt; kiedyś
trzeba go przecież spłacić.
Ceny muszą być realne - wtedy rynek działa normalnie; w przeciwnym
wypadku w "biznes" wchodzą kombinatorzy, którzy nie mają pojęcia o
deweloperce i żerują na naiwności ludzi.
Jeśli banki zaostrzą warunku udzielania kredytów - mniej ludzi je po
prostu dostanie; wynikiem będzie spadek popytu; do musi w miarę
szybko spowodować spadek cen. Ale spoko - deweloperzy i tak będą na
budowach zarabiać - tyle, że nie będą to zarobki spekulacyjne tylko
zgodne z realiamu. Wszyscy na tym skorzystamy - wystarczy trochę
rozwagi i spokoju przy podejmowaniu decyzji. A jeszcze 2 miechy temu
deweloperzy nie chcieli słyszeć o jakiejkolwiek obniżce cen...

[Gość: ala]

niektorzy juz zrozumieli, np. SM Maslice, Wrobud dalej nie umie
sprzedac swoich mieszkan, tak samo Profit Development na Zielonej
Pergoli, beda musieli sie zdecydowac na obnizki, bo inaczej sami
beda tam mieszkac

[Gość: mis]

cena wybudowania m2 to ok. 3500 w zwyklym standardzie, ale trzeba doliczyć
jeszcze cenę gruntu, a te też skoczyły do absurdalnych kwot. Jeśli deweloper ma
dużą bazę gruntów kupowanych dawno, to może zejśc z ceny, ale obecnie kupowane
grunty, ich cena przeliczona na m2 mieszkania to 1,5-2 tyś, a nawet ponad, wiec
jak się zsumuje to mamy 5-5,5 tyś, a to tylko zwrot kosztów, nikt nie będzie za
darmo budował, tysiąc złotych to minimalna marża, czyli ok. 20% Ja nie wierzę,
że ceny znacznie zjadą. Może to będzie kilkaset PLN max.

[fido1979]

Gość portalu: mis napisał(a):

> cena wybudowania m2 to ok. 3500 w zwyklym standardzie
Raczej mniej, tzn. około 2700 netto we Wrocku bierze generalny, bez
kosztów samego developera, a te są naprawdę trudne do oszacowania
przez laika (do takich w tym zakresie się zaliczam).

ale trzeba doliczyć
> jeszcze cenę gruntu, a te też skoczyły do absurdalnych kwot. Jeśli
deweloper ma
> dużą bazę gruntów kupowanych dawno, to może zejśc z ceny, ale
obecnie kupowane
> grunty, ich cena przeliczona na m2 mieszkania to 1,5-2 tyś, a
nawet ponad, wiec
No niestety nie tak to wygląda. Najdroższym sumarycznie gruntem w
Polsce jest pas od Poltegoru do Hotelu Wrocław. Ostatecznie za metr
wyszło jakieś 8200. Jeśli powstanie tam budynek o 8. kondygnacjach,
to mamy 1 tys. kosztu gruntu na mkw budynku. Podziemne garaże,
parter i 6 pieter w górę wystarczy. Owszem, trzeba się liczyć z tym,
że budynek nie będzie na każdym metrze, bo będą chodniki itd., ale
mogą też być 3 piętra w dół garaży i 10 w górę, co mniej więcej i
tak w tym przypadku da nam 1000 do mkw. Pytanie: gdzie są takie
grunty pod zwykłe budynki? Tutaj ewidentnie rolę grała lokalizacja i
rozłożystość terenu.

> jak się zsumuje to mamy 5-5,5 tyś, a to tylko zwrot kosztów, nikt
nie będzie za
> darmo budował, tysiąc złotych to minimalna marża, czyli ok. 20% Ja
nie wierzę,
> że ceny znacznie zjadą. Może to będzie kilkaset PLN max.
Gdyby tak było, to w Oleśnicy nie budowano by za 4500, a w
Strzelinie poniżej 4 tys. Gant przy gorlickiej nie sprzedawałby za 4
tys. mieszkania o powierzchni 117 mkw. To są akurat z relatywnie
niewielką marżą inwestycje, ale są poniżej 5-5,5 tys. Zresztą ta
cena myślę, że będzie w przyszłości dominować w popularnych
inwestycjach i metrażach, dając jednak nienajgorszą marżę.

Mnie dziwią prognozy niektórych, że będzie za 3 tys. i tych, co
piszą, że będzie za 10 tys. Ceny owszem będą skorygowane, ale na
cuda w niezłych lokalizacjach to bym nie liczył. Mogą polecieć takie
inwestycje jak na Psim Polu Dachbud, Wrocławski Dom, Triada czy
Gant, podobnie Salwirak lub właśnie Maślice i inne "obrzeżne". Te
lepsze lokalizacje obejmie korekta, ale nie na miarę niektórych
nierealnych (moim zdaniem) prognoz.

[Gość: rozbawiony]

jak znasz generalnych którzy wybudują cokolwiek za 2700netto to to
podpisuj z nimi kontrakty na każda ilość. Na dzień dzisiejszy to
cena nierealna, kolega który podawał 3500 wiedział co pisał.
Wyliczenia ceny działki na metr mieszkalny też są do dupy, do budowy
garaży na dzień dzisiejszy deweloperzy dokładają. 5500 to absolutny
próg opłaclności we wrocławiu.

[Gość: cs]

Nie doczytałeś do końca co napisał poprzednik, albo nie zrozumiałeś. Nerwy? ;)

do "rozbawiony"

[fido1979]

Gość portalu: rozbawiony napisał(a):

> jak znasz generalnych którzy wybudują cokolwiek za 2700netto to to
> podpisuj z nimi kontrakty na każda ilość. Na dzień dzisiejszy to
> cena nierealna, kolega który podawał 3500 wiedział co pisał.

Ok, niech będzie, że racji nie mam. Postaraj mi się to jakoś
wyjaśnić, a nie tylko skomentować w sposób: "nie, bo nie". Wiem, że
nie ma aż tak wielkiej różnicy, poza gruntem, w wybudowaniu metra we
Wrocławiu a w Oleśnicy. Mówcie co chcecie, ale wiem to od "źródła".
Owszem, nie podam Ci cen z dziś, ale mogę Ci podać kontrakty z 2006,
które obowiązują do dziś bez aneksów. Oto przykłady:
21.08.2006 spółka zależna WROBIS S.A. zawarła z Wrobis - Developer
Sp. z o.o. umowę na budowę, w charakterze Generalnego Wykonawcy, 14 -
kondygnacyjnego budynku mieszkalnego przy ul. Strzegomskiej we
Wrocławiu. W nowym obiekcie o kubaturze 40 tys. m3 będzie 216
mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej 9,4 tys. m2 oraz 126 miejsc
parkingowych w trzypoziomowym garażu. Wartość kontraktu netto
wynosi: 24,0 mln PLN. Termin zakończenia realizacji: 31 marca 2008.

Inny:
16.08.2006 spółka zależna WROBIS S.A. zawarła z Archicom RI Sp. z
o.o. umowę na budowę, w charakterze Generalnego Wykonawcy, Osiedla
Zielona Wyspa przy ul. Strońskiej / Pilawskiej we Wrocławiu.
Inwestycja obejmuje budowę czterech budynków (A, B, C i E) o łącznej
powierzchni użytkowej mieszkań wynoszącej 14 tys. m2, wraz garażami
podziemnymi, infrastrukturą techniczną i stacją transformatorową.
Kubatura budowanych obiektów to 37,6 tys. m3. Wartość kontraktu
netto wynosi: 37,5 mln PLN. Termin zakończenia realizacji: 15 maja
2008.

Jeśli podzielisz sobie to na mkw, to masz koszt rzędu wspomnianego
przeze mnie. Co do innych informacji, to proszę Cię o jakieś dane
dotyczące kosztów developera bez generalnego.

> Wyliczenia ceny działki na metr mieszkalny też są do dupy, do
budowy
> garaży na dzień dzisiejszy deweloperzy dokładają.
udowodnij mi proszę tę kwestię jakimś przykładem, lub choćby
wyliczeniem. Konkrety, a nie stwierdzenia z nikąd.

5500 to absolutny
> próg opłaclności we wrocławiu.
A Gant przy Opolskiej zszedł w promocji do 5600 i miejsce postojowe
dawał gratis. Filantropia?

poprawka

[fido1979]

fido1979 napisał:

> 5500 to absolutny
> > próg opłaclności we wrocławiu.
> A Gant przy Opolskiej zszedł w promocji do 5600 i miejsce
postojowe
> dawał gratis. Filantropia?

Sorki, chodziło mi o Gant przy Gorlickiej na dużym metrażu za nieco
ponad 4 tys. Natomiast 5 tys., to cena którą ja uważam jako
dominującą w przyszłości, choć wiem, że można by było zejść niżej,
ale..., to inna kwestia.

dobrze napisane

[Gość: burke]

dobrze napisane fido!
budynki będące w trakcie realizacji, albo już nawet ukończone ("gotowe
mieszkania") były zakontrakotwane z wykonawcami na ceny sprzed 1-2 lat!
i były to ceny grubo poniżej 3k/m2 (1,8-2,5k zależy jaki typ budynku)

wszelkie popiskiwania, że nie ma z czego spuszczac są żenujące...

[Gość: uch]

jak to bez aneksów? przecież niektóre materiały poszły 100% w górę w 2007.
Skąd wiesz że bez aneksów?

[fido1979]

Gość portalu: uch napisał(a):

> jak to bez aneksów? przecież niektóre materiały poszły 100% w górę
w 2007.
> Skąd wiesz że bez aneksów?

O aneksach nigdzie nie było słychać. Natomiast sytuację należy
oceniać nie z perspektywy naszej-szaraczków, a dużej firmy. Taka
firma kontraktuje sobie wszelkie materiały budowlane i bierze w
cenach "niedetalicznych". Każdemu to się opłaca.