pozew o zapałatę

[cherubinowska]

Tak się złożyło ze jesteśmy młodą wspólnotą i administrator
wprowadził nas w błąd.
Przez kilka lat funkcjonowania wspólnoty nie były podejmowane uchwały
ws kosztów zarządu/plan finansowy. Wszyscy płacili na podstawie
informacji nt. opłat (nie były to uchwały) podpisywane przez
przypadkowe dwie osoby z grona właścicieli (nie zarząd). Również na
tej podstawie były prowadzone księgi rachunkowe z obciążeniami i
uznaniami (czyli bez podstawy prawnej)
Czy w tej sytuacji można egzekwować dług w sądzie od jednego z
właścicieli- nie było uchwał tylko informacje nt. obciążeń.
proszę o odpowiedz

[netkater]

Podstawą wszelkich rozliczeń finansowych we wspólnocie jest
sprawozdanie roczne zarządu którego częścią jest sprawozdanie
finansowe. Właściciele nie mając zastrzeżeń podejmują uchwałę o
przyjęciu i zaakceptowaniu tych wyliczeń. UoWL określa również w
art. 29 ust. 1a że rokiem rozliczeniowym wspólnoty jest rok
kalendarzowy czyli 1.01 do 31. 12. i jest to przepis bezwzględnie
obowiązujący.
Natomiast żeby egzekwować dług musi być podana podstawa prawna
powstania takiego długu oraz dokładne wyliczenie wielkości długu.
Pomijam szereg innych dodatkowych czynników.

[cherubinowska]

Nie było podejmowanych żadnych uchwał, w tym również uchwał o przyjęciu
sprawozdania finansowego. Zresztą tez nie sporządzano sprawozdań
finansowych.
jak pisałam zapisy w księgach pozbawione są podstawy prawnej
wynikającej z uchwał.
Np. mimo zamontowanych liczników w lokalach nie wykonywano rozliczeń
mediów. Wszystko było uznaniowe i ryczałtowe

[netkater]

Czyli nie widzę prawnej możliwości wyegzekwowania długu.
W takiej sytuacji każdy dłużnik się wybroni.
Dobrze że tylko jeden dłużnik się uchował.
Jak naszybciej należy uporządkować sprawy finansowe bo będzie coraz
gorzej i drożej.

[bogdazal]

a tak na marginesie warto by było z imienia i nazwiska podać na forum takiego
administratora który nie zna swoich podstawowych obowiązków . To co zrobił to
skandal . Na marginesie to niestety Zarząd !!! , nie administrator odpowiada
przed właścicielami za rozliczenia finansowe
( i nie tylko ) Współczuję właścicielom którzy będą musieli z własnej kieszeni
pokryć zadłużenie

[cherubinowska]

Przyczyna takiego stanu rzeczy nie leży po stronie administratora lecz
wynika z zapracowania i łatwowierności właścicieli.
Administrator sprytnie wykorzystał sytuację. nic nie robił brał kasę i
ciągnął bałagan z miesiąca na miesiąc.
Działanie wspólnoty bez uchwał (podstawy prawnej) to jest skandal ale
niestety taka jest rzeczywistość.

[highrise]

cherubinowska napisała:

> Przyczyna takiego stanu rzeczy nie leży po stronie administratora
lecz
> wynika z zapracowania i łatwowierności właścicieli.
> Administrator sprytnie wykorzystał sytuację. nic nie robił brał
kasę i
> ciągnął bałagan z miesiąca na miesiąc.
> Działanie wspólnoty bez uchwał (podstawy prawnej) to jest skandal
ale
> niestety taka jest rzeczywistość.

Członkowie zarządów wspólnot mieszkaniowych najczęściej wybierają
administratorów do administrowania ich nieruchomościami według
prostego klucza - wysokość wynagrodzenia dla administratora,
wysokość wynagrodzenia dla zarządu wspólnoty. Zarządy wspólnot chyba
nie interesują się zakresem i jakością oferowanych usług przez firmy
administrujące. Wybierają taniego zleceniobiorcę, a po jakims czasie
właściciele lokali dowiadują się np. że przegrali prostą sprawę w
sądzie w postępowaniu upominawczym bo administracja nie potrafiła
napisać właściwych wezwań do zapłaty, a wynajęty przez wspólnotę
prawnik nie potrafił napisać dobrego pozwu.

Wracając jednak do sprawy. Wydaje mi się, że Pani sprawa nie jest
skomplikowana. Wspólnota mieszkaniowa poniosła określone koszty
zarządu nieruchomością wspólną i właściciel lokalu powinien dokonać
zapłaty za poniesione koszty proporcjonalnie do jego udziału w
nieruchomości. Posiadane przez wspólnotę dowody księgowe (faktury,
rachunki) oraz inne dowody (umowy o świadczenie usług) będą podstawą
do dochodzenia roszczenia o zapłatę wobec właściciela lokalu z
tytułu poniesionych kosztów zarządu nieruchomością wspólną -
podstawa prawna art. 15 ust 2, art. 17 Ustawy o własności lokali.
Przed skierowaniem sprawy do sądu proponuję wysłać do dłużnika
wezwanie do zapłaty z dokładnym wyszczególnieniem wszystkich kosztów
poniesionych przez wspólnotę i wysokości zobowiązania dłużnika z
tytułu pokrycia części tych kosztów, proporcjinalnie do wysokości
jego udziału w nieruchomości.

Pozdrawiam
SJ

[cherubinowska]

Przeczytałam z uwagą twoja wypowiedz.
Ale czy tak jest rzeczywiście.

Przecież ustalenie opłat i wydatki to jest czynność przekraczająca
zakres zwykłego zarządu i potrzebna jest zgoda właścicieli wyrażona w
treści stosownej uchwały.
Wydatki ponoszone poza uchwałami nie mają mocy prawnej. Przy braku
przyjętego sprawozdania finansowego w formie uchwały art.15 uwl jest
chyba nieskuteczny tak jak i art.17.
Poza tym w sytuacji braku uchwał wszelkie zapisy księgowe dokonywane
przez przypadkowe osoby- nie przez zarząd (obciążenia) są uznaniowe i
też pozbawione mocy prawnej.
Taka jest linia orzecznictwa- ale może się coś zmieniło - co ty o tym
sądzisz - czy jest wyjscie z takiej sytuacji

pozew o zapałatę

[owner_wm]

cherubinowska napisała:
> Wydatki ponoszone poza uchwałami nie mają mocy prawnej. Przy braku
> przyjętego sprawozdania finansowego w formie uchwały art.15 uwl
> jest chyba nieskuteczny tak jak i art.17.

Wydatki wspólnoty wynikają z zaciągniętych zobowiązań (zawartych umów), a nie z
uchwał. Uchwałę można podjąć, a wydatku nie ponieść. Jednak za dostarczoną wodę,
prąd, wywiezione śmieci, wyczyszczone kominy wspólnota musi zapłacić, czy były
uchwały, czy nie. Waszych dostawców nic nie obchodzą uchwały wspólnoty, lecz
podpisane umowy.

Wyobraź sobie sytuację, że nikt nie płaci zaliczek, bo nie ma uchwalonego planu
gospodarczego. Czy z tego powodu przedsiębiorstwo wodociągowe będzie dostarczało
Wam wodę bezpłatnie? Co konia obchodzi, że się wóz przewraca? Odetną Wam
dostawy, a potem wystąpią z pozwem o nakaz zapłaty do sądu. Komornik zajmie
konto wspólnoty, a jeśli będzie puste, wejdzie na majątek właścicieli lokali.
Tak działa w praktyce art. 17 uwl.

Highrise ma rację: należy wyliczyć rzeczywiste koszty, jakie poniosła wspólnota
i wyliczyć kwoty do zapłaty przez poszczególnych właścicieli, według ich
udziałów. Podstawą prawną jest art. 17 uwl.

Wyjście z sytuacji wskazał highrise: wezwanie do zapłaty (wraz z dokładnym
wyliczeniem) z terminem np. 7 dni, potem pozew o nakaz zapłaty do sądu. Jeśli
nie było uchwał, to nie odzyskacie należnych za ten okres zaliczek na przyszłe
remonty, ale udział właścicieli lokali w poniesionych faktycznie kosztach
wspólnota odzyska.
Wszelkie zapisy księgowe są wtórne wobec obowiązku wynikającego z ustawy. Jeśli
są umowy i faktury, to łatwo udowodnicie przed sądem poniesione koszty.

[cherubinowska]

Czy uważasz że taki zaprezentowany pogląd odnośnie odzyskania
poniesionych wydatków jest skuteczny na drodze sądowej.
Do tej pory orzecznictwo szło w innym kierunku :
a/ kwoty zaliczki wynikające z uchwał są podstawą żądania zapłaty.
Jeżeli nie było rozliczenia zaliczek na koniec roku kalendarzowego to
właściciel mógł wytoczyc powództwo -tzw. rachunek z zarządu.
Czy spotkałeś się że bez uchwał (podstawy prawnej) mozna właściciela
obciążyć kosztami.

[owner_wm]

cherubinowska napisała:
> Jeżeli nie było rozliczenia zaliczek na koniec roku kalendarzowego
> to właściciel mógł wytoczyc powództwo -tzw. rachunek z zarządu.


To niech właściciel wytacza takie powództwo - ma do tego prawo, żeby wezwać
zarząd do rozliczenia się z powierzonych obowiązków i pieniędzy. Ale to nie ma
nic wspólnego z tym, o co pytasz. Zarząd z kolei ma obowiązek dbać o prawidłową
gospodarkę, czyli między innymi o ściąganie należności wspólnoty.


> Czy spotkałeś się że bez uchwał (podstawy prawnej) mozna
> właściciela obciążyć kosztami.


Zafiksowałaś się na tych uchwałach.
To nie uchwała jest podstawą prawną, lecz ustawa (art. 17 uwl) oraz umowy
zawarte przez wspólnotę.

Macie zawarte umowy? Są tam terminy płatności? Płacicie za dostawy? Dostajecie
faktury? Jeśli tak, to przed każdym sądem wykażesz, że wspólnota zaciągnęła
zobowiązania, płaciła je na bieżąco i ma roszczenie wobec właścicieli. Wysokość
roszczenia wyliczasz dzieląc poniesione koszty przez udział każdego z właścicieli.

[cherubinowska]

ponawiam pytanie- czy tego rodzaju żądanie przed sądem jest skuteczne i
czy zapadły takie wyroki.
art.17 mówi o odpowiedzialnosci w granicach prawa tzn. w granicach kwot
wynikajacych z podjetych uchwał

[owner_wm]

cherubinowska napisała:
> ponawiam pytanie- czy tego rodzaju żądanie przed sądem jest
> skuteczne i czy zapadły takie wyroki.

Uważam, że tak.
Czy zapadły takie wyroki - nie wiem. W bardzo wielu sprawach nie zapadły wyroki.
Sprawdź to - złóżcie pozew. Co masz do stracenia? Najwyżej opłatę za złożenie
pozwu (30 zł? To zależy od wartości pozwu). Zyskać możesz dużo - nie tylko
zaległe opłaty właścicieli, ale i opinię skutecznego członka zarządu.

> art.17 mówi o odpowiedzialnosci w granicach prawa tzn. w granicach
> kwot wynikajacych z podjetych uchwał

Nieprawda:
Art. 17. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota
mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej
jego udziałowi w tej nieruchomości.

[cherubinowska]

o art.17 pisze na podstawie orzecznictwa i doktryny- może starej i nieaktualnej
ale tak się pisało. Może dzisiaj w 2009r jest inaczej - podaj przykłady

[owner_wm]

cherubinowska napisała:
> o art.17 pisze na podstawie orzecznictwa i doktryny- może starej i
> nieaktualnej ale tak się pisało. Może dzisiaj w 2009r jest inaczej
> - podaj przykłady


Nie wiem,o jakim orzecznictwie piszesz? O jakiej doktrynie?
Możesz coś zacytować?

Już pisałem, że nie znam wyroków w takich sprawach, więc nie podam Ci
przykładów. To Ty powołujesz się na orzecznictwo, ja opieram się na
jednoznacznym przepisie ustawy.

Czy jesteś członkiem zarządu lub zarządcą?
Zależy Ci na odzyskaniu pieniędzy dla wspólnoty?
O jaką kwotę chodzi?

-----
owner

[goscdw]

Po co ty dyskutujesz z tym niedouczonym pseudo prawnikiem Ownerem_wm uczniem "mec." Różyckiego,
który ferował wyroki śmieci na AK-owców wg własnych teorii.
Uczeń - Ownerem_wm - robi to samo - teoretyzuje w wirtualnym świecie postanowień sądowych.

[cherubinowska]

nie warto wypisywać głupot.
Za kłamstwa wypisywane na rodzinę cimoszewicza w ameryce zasądzono 5mln
usd. Ziobro tez dostał po kieszeni - ale znacznie łagodniej.
Mam nadzieję że w Polsce będą czasy że za kłamstwa wygłaszane nt innych
osób będą bardzo surowe kary finansowe - jak choćby ta w ameryce.
ale do rzeczy
Pojawił się ciekawy problem.
Czy odpowiedzialność z art.17 uwl jest bezwzględna, tzn. właściciele muszą
pokryc wszystkie koszty nw- nawet te podjęte poza ich wiedzą i zgodą, czy
jest tylko odpowiedzialność wynikająca z kwot zawartych w uchwałach i
planie finansowym.
prosze o odpowiedz

[haneczka_wm]

Ciekawi mnie, czy macie powołany zarząd właścicielski?

Wcześniej napisałaś:
"Tak się złożyło ze jesteśmy młodą wspólnotą i administrator
wprowadził nas w błąd."
Jeśli jest mowa o administratorze, to gdzie jest i co robił do tej
pory Wasz zarząd?

Jeśli jednak jest to zarządca, to zgodnie ze swoimi kwalifikacjami
powinien wiedzieć, że wydatki wspólnoty uchwalane są na podstawie
przyjętego przez nią rocznego planu gospodarczego i tylko w tym
zakresie wolno mu je realizować, wydając pieniądze wspólnoty.

Art.17 uowl odnosi się do konieczności poniesienia wydatków
związanych z rozliczeniem kosztów, w wyniku przekroczenia tych
planowanych wydatków, a uchwalonych wcześniej w planie
gospodarczym, w którym funcjonują jako zaliczki .

Odpowiedzialność z art.17 nie jest bezwzględna, gdyż prowadziłaby
do konieczności ponoszenia przez właścicieli wydatków zupełnie
przez nich nie akceptowanych (zgoda i pełnomocnictwo w formie
uchwały).

[cherubinowska]

W sądzie się okazało, że przez 7 lat nie było wybranego legalnie
zarządu wspólnoty (nie podjęta uchwała o wyborze zarządu) - horror
Twoje zdanie na temat art.17 zgodne jest z poglądem powszechnie
komentowanym.
Zastanawia mnie zdanie uczestnika tego forum o odpowiedzialności
nieograniczonej która wykracza poza kwoty wynikające z uchwał i planu
finansowego- czy jest to możliwe i czy w tym kierunku idzie
orzecznictwo

[owner_wm]

cherubinowska napisała:
> Twoje zdanie na temat art.17 zgodne jest z poglądem powszechnie
> komentowanym.
> Zastanawia mnie zdanie uczestnika tego forum o odpowiedzialności
> nieograniczonej która wykracza poza kwoty wynikające z uchwał i
> planu finansowego- czy jest to możliwe i czy w tym kierunku idzie
> orzecznictwo


Bardzo proszę nie przekręcać moich wypowiedzi.
Ja nic nie pisałem o "względnej" czy "bezwzględnej" odpowiedzialności wspólnoty.
Nie pisałem też o wydatkach "wykraczających poza kwoty wynikające z uchwał", bo
sama pisałaś, że nie macie żadnych uchwał.

Jeżeli są co roku przyjmowane uchwałą plany gospodarcze, to wszystkie (z
wyjątkiem katastrof i awarii) wydatki muszą mieć podstawę w postaci uchwały.

Ale omawiamy zupełnie nietypowy przypadek: nie było planów gospodarczych ani
zaliczek, ale były koszty. Nie raczyłaś nas poinformować o szczegółach, więc
muszę poczynić pewne założenia:

1) jeżeli były to koszty zarządu nieruchomością wspólną,
2) ich ponoszenie służyło utrzymaniu nieruchomości wspólnej w stanie
niepogorszonym oraz zwykłemu korzystaniu z NW i odrębnych lokali (dostawy mediów)
2) wynikały one z umów, zawartych przez osoby uprawnione

- to wspólnota musi je ponieść (zapłacić).

Z Twojego wywodu rozumiem, że masz następujące stanowisko:
Jeżeli nie było uchwał o planach gospodarczych i zaliczkach, to wspólnota (lub
pojedynczy właściciel) może nie płacić za wodę, ciepło, wywóz śmieci.

Jeżeli tak uważasz, to szybko szukaj sponsora, bo nie sądzę, żeby wierzyciele
wspólnoty podzielili Twoją opinię.


Twoje pierwotne pytanie brzmiało:
"Czy w tej sytuacji można egzekwować dług w sądzie od jednego z właścicieli- nie
było uchwał tylko informacje nt. obciążeń."

Odpowiedź brzmi: tak, można.
Każdemu ze współwłaścicieli można i należy wyliczyć jego część do zapłaty według
udziałów. Podstawą prawną do obciążania właścicieli lokali jest art. 17, zawarte
umowy i otrzymane faktury. Nie jest tak, że z powodu braku uchwały niektórzy
właściciele mogą się wykpić ze swojego udziału - chyba, że pozostali właściciele
zgodzą się zapłacić za nich.

Skoro nie ma żadnych uchwał w sprawie kosztów i zaliczek, to u Was wszystkie
koszty przekraczają "kwoty wynikające z uchwał", a więc art. 17 ma jak
najbardziej zastosowanie.

[haneczka_wm]

cherubinowska napisała:
> W sądzie się okazało, że przez 7 lat nie było wybranego legalnie
> zarządu wspólnoty (nie podjęta uchwała o wyborze zarządu)

W takim razie, w jaki sposób został wybrany przez Was administrator
i na jakiej podstawie został przez Was zatrudniony?

Ktoś musiał podpisać z nim umowę o administrowanie, a mógł to
zrobić jedynie zarząd, więc.....

cherubinowska napisała:
> Twoje zdanie na temat art.17 zgodne jest z poglądem powszechnie
> komentowanym.

Tak, ale niewątpliwie dotyczy ono sytuacji, w której wspólnota
decyduje o swoich wydatkach i uchwala plan gospodarczy na dany rok.

Właściciele mają również obowiązek dbać o swoją własność i
między innymi mówi o tym art.13.1 uwol:
Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu
, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie,
przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu
związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z
niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych
współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego
dobra.

W żaden sposób nie tłumaczy Was nieznajomość ustawy o własności
lokali, bo w interesie każdego właściciela powinno być zapoznanie
się z nią i zorientowanie w podstawach zasad funkcjonowania
wspólnoty.

7 lat to dosyć długo i nie jest to już na pewno "młoda" wspólnota,
to już nie jest wiek żłobkowy.
Na Waszą niekorzyść przemawia brak zaintersowania przez cały ten
okres czasu, chyba, że są jakieś inne szczegóły sprawy, o których
tutaj nie wiemy.

Chyba nie masz wątpliwości, że przez ten okres czasu powinniście
byli płacić rachunki dotyczące mediów oraz niezbędnych napraw i
konserwacji, aby budynak utrzymywać w stanie niepogorszonym.
Tutaj chyba nie ma o czym dyskutować, ale.... kluczem w tej
sprawie wydaje się sama osoba administratora i jego
działalność. Przecież z nieba Wam nie spadł....

Istotne w sprawie jest to, czy wszystkie rachunki, które były
wystwiane dla wspólnoty miały swoje uzasadnienie, czy nie były
zawyżone, czy były właściwie rozliczone itd. itp.....
A wreszcie sprawa baaaaardzo istotna, kto miał dostęp do Waszego
konta? Jeśli administrator to, kto go do tego upoważnił? Pytań jest
coraz więcej....

[uowl]

Oczywiście ze za zobowiazania podjęte poza umocowaniem wspólnoty
wspólnota nieodpowiada. Odpowiada strona zawierajaca umowę bez
umocowania.

[owner_wm]

uowl napisała:
> Oczywiście ze za zobowiazania podjęte poza umocowaniem wspólnoty
> wspólnota nieodpowiada. Odpowiada strona zawierajaca umowę bez
> umocowania.

Po pierwsze, nie było informacji o braku umocowania osoby (osób) zawierających
umowy w imieniu wspólnoty.

Po drugie, ważność umowy zawartej przez osobę bez umocowania zależy od tego, czy
wspólnota potwierdzi te umowy. Reguluje to Kodeks cywilny:

Art. 103. § 1. Jeżeli zawierający umowę jako pełnomocnik nie ma umocowania albo
przekroczy jego zakres, ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w
której imieniu umowa została zawarta.

§ 2. Druga strona może wyznaczyć osobie, w której imieniu umowa została zawarta,
odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna po bezskutecznym
upływie wyznaczonego terminu.

§ 3. W braku potwierdzenia ten, kto zawarł umowę w cudzym imieniu, obowiązany
jest do zwrotu tego, co otrzymał od drugiej strony w wykonaniu umowy, oraz do
naprawienia szkody, którą druga strona poniosła przez to, że zawarła umowę nie
wiedząc o braku umocowania lub o przekroczeniu jego zakresu.

-----
owner

[cherubinowska]

umowy zostały zawarte przez osoby nieuprawnione.Administrator
zatrudniony został nie przez zarząd - bo jego nie było. Nie było
żadnych rozliczeń dot. NW jak i własności indywidualnej (opomiarowane
media )
Brak sprawozdań finansowych i oczywiście skoro nie sporządzono to brak
akceptacji ze strony właścicieli.
Wszystko to trudne i nieprawidłowe ale tak było - koszty poniesione
astronomiczne że aż strach na tym forum o nich pisać.

[uowl]

> Administrator zatrudniony został nie przez zarząd

A jak się on właściwie pojawił we wspólnocie ???

[cherubinowska]

znajomy królika

[uowl]

To dlaczego znajomemu królika własciciele płacili pieniądze?

On jest nikim we wspólnocie, a własciciele wyśli na głupców. Takim
to jeszcze na miejscu Sądu dowaliłbym co nieco.