Fundusz remontowy

[slaweklistkiewicz]

Witam
Problem dotyczy ustalania wysokości wpłat na fundusz remontowy. Czy zna ktoś
metodę (algorytm) ustalania wysokości tych wpłat? Z tego co ja rozumiem,
fundusz ma pokrywać ewentualne usterki, w związku z tym, wydaje mi się, że
wysokość wpłat powinna rosnąć w czasie, z uwagi na starzenie się budynku,
czyli wzrost ryzyka usterek. Pytanie dotyczy niedużego, ok. 30 - to
mieszkaniowego budynku.
Będę wdzięczny za pomoc
Listek

[asam11]

slaweklistkiewicz napisał:

> Witam
> Problem dotyczy ustalania wysokości wpłat na fundusz remontowy. Czy zna ktoś
> metodę (algorytm) ustalania wysokości tych wpłat? Z tego co ja rozumiem,
> fundusz ma pokrywać ewentualne usterki,

Niezupełnie. Ewentualne usterki naprawia się w ramach bieżącej konserwacji
budynku. Remont, jego zakres rzeczowy i finansowy ustala się w drodze uchwały
wspólnoty. Przewidziana kwota, pomniejszona o początkowe saldo funduszu,
rozdzielana jest pomiędzy współwłaścicieli wg ich udziałów a następnie dzielona
przez tyle miesięcy przez ile ma być zbierana - i oto wysokość miesięcznej
zaliczki.


> wysokość wpłat powinna rosnąć w czasie, z uwagi na starzenie się budynku,
> czyli wzrost ryzyka usterek.

Przy rocznym planie remontów upływ czasu można pominąć.
Pozdr.

[slaweklistkiewicz]

W zasadzie chodzi mi o to, żeby nie czekać ze zbieraniem pieniędzy na
pojawienie się konieczności wykonania remontu, tylko zbierać systematycznie w
jakimś okresie wcześniejszym. Z małym remontem nie ma problemu (bo jest mały),
natomiast jeśli będzie konieczny duży, może się okazać, że np. mieszkańców nie
stać na taki jednorazowy (czy też może nawet rozłożony na rok) wydatek. Chodzi
też o unikanie sytuacji, w której trzeba będzie ubiegać się o kredyt, żeby taki
remont sfinansować. Myślę, że to jedt główna idea funduszu remontowego. Problem
tylko tkwi w określeniu składek na ten fundusz, tak, żeby zebrana kwota
wystarczyła na pokrycie takich dużych remontów, zakładając też, że nie ma
żadnych nadzwyczajnych zdarzeń i budynek "zużywa" się normalnie.

[abcd17]

Standardowe działanie podlega na ocenie stanu technicznego budynku przez
fachowca (np. rzeczoznawca). Bada się, która część nieruchomości wspólnej jest
zużyta i ile (procentowo). W wyniku otrzymuje się grafik czasowy przyszłych
remontów - winda da się eksploatować jeszcze 5 lat do niezbędnego remontu,
instalacja gazowa potrwa lat 10, dach trzeba bedzie wyremontować już w
przyszłym roku itp. Potem należy wycenić te potencjalne remonty. Mając więc
potrzeby finansowe umieszczone na osi czasu wylicza się zaliczkę na FR, którą
właściciele wnoszą np. co miesiąc. Uchwała o stworzeniu FR to kolejny krok,
wystarczy zwykła uchwała gdy właściciele są uświadomieni i zgodni. Gdy jest
wichrzyciel - najlepiej uchwałę przyjąć notarialnie, bo wichrzyciel doszuka
sie luk w prawie i nie będzie płacił na przyszłe remonty.

Mając dostęp do excela można w kalkulacji uwzględnić zmianę wartości pieniądza
w czasie. Jak remontów jest dużo i na już, zarządcy negocjują opóźnione
terminy płatności z firmami remontowymi, które zrobią remont dziś na na
pieniądze poczekają. Można również postarać się o kredyt w banku. Zwykły
komercyjny lub wspomagany przez miasto (jak miasto wspomaga jak np. sopot).
Można wykorzystać tanie kredyty z programu termomodernizacji. Można wreszcie
znaleźć inwestora w budynku który za adaptację strychu lub nadbudowę opłaci
część kosztów remontu. Można też i zmienić zarządcę na tańszego - jak obecny
jest drogi i lichy. To samo z innymi podwykonawcami. Technik jest sporo.

Pozdrawiam,

Pozdrawiam,

[slaweklistkiewicz]

Dzięki za koncepcję.
Pozdrawiam

[bzastawa]

Witam, mam pytanie w zwiazku z FR.
Mieszkam w kamienicy, w ktorej wyodrebniono 9 lokali (pelna wlasnosc), a reszta
ok.30-35 jest nadal wlasnoscia dzielnicy. Poniewaz do budynku ktos zglosil
roszczenia, dzielnica zablokowala dalszy wykup lokali oraz odstapila od
zbierania zaliczek na FR. Obecny stan trwa juz od ok.9ciu lat i budynek coraz
bardziej niszczeje.

W marcu br. bedzie zebranie i chcialbym zlozyc wniosek o ponowne wprowadzenie
funduszu. Obawiam sie jednak, ze dzielnica zablokuje ten wniosek. Pytanie:

Czy dzielnica moze zaskarzyc uchwale w sytuacji glosowania glosami (a nie
udzialami)? Czy taka uchwale nalezaloby podjac zwykla wiekszoscia glosow w
obecnosci notariusza?

Moze ktos spotkal sie juz z taka sytuacja? Prosze o porade

Pozdrowienia
bart

[asam11]

bzastawa napisał:

> Czy dzielnica moze zaskarzyc uchwale w sytuacji glosowania glosami (a nie
> udzialami)? Czy taka uchwale nalezaloby podjac zwykla wiekszoscia glosow w
> obecnosci notariusza?
>
>Tak, dzielnica może zaskarżyć każdą uchwałę (zażądać jej uchylenia) jeśli
uzna, że narusza jej interesy ale nie znaczy to, że sąd podzieli jej opinię.

Dla ważności takiej uchwały niepotrzebny jest notariusz ale potrzebna jest
bezwzględna (absolutna)większość właścicieli (nie zwykła większość).
Pozdr.

[bzastawa]

Dzieki za odpowiedz.

Czy to oznacza, ze wprowadzenie FR przekracza czynnosci zwyklego zarzadu? Tylko
wtedy konieczna bylaby zgoda wszystkich wlascicieli...
Czy warto procesowac sie z gmina/dzielnica w takiej sytuacji?
pozdrowienia
bart

[asam11]

bzastawa napisał:

> Czy to oznacza, ze wprowadzenie FR przekracza czynnosci zwyklego zarzadu?
Tak, ustalenie wysokości zaliczek na remonty przekracza zakres zwykłego zarządu
niewątpliwie.

Tylko
>
> wtedy konieczna bylaby zgoda wszystkich wlascicieli...

Zgoda wszystkich włąścicieli wymagana jest tylko w małych wspólnotach - do 7
lokali, w dużych wystarczy uchwała, za którą głosuje większość właścicieli.

> Czy warto procesowac sie z gmina/dzielnica w takiej sytuacji?

Jeśli gmina wniesie taki wniosek do sądu to warto, ale pewnie nie wniesie bo
przegra.
Pozdr.

[abcd17]

asam11 napisał:

> bzastawa napisał:
>
> > Czy dzielnica moze zaskarzyc uchwale w sytuacji glosowania glosami (a nie
> > udzialami)? Czy taka uchwale nalezaloby podjac zwykla wiekszoscia glosow w
>
> > obecnosci notariusza?
> >
> >Tak, dzielnica może zaskarżyć każdą uchwałę (zażądać jej uchylenia) jeśli
> uzna, że narusza jej interesy ale nie znaczy to, że sąd podzieli jej opinię.
>
> Dla ważności takiej uchwały niepotrzebny jest notariusz ale potrzebna jest
> bezwzględna (absolutna)większość właścicieli (nie zwykła większość).

Mam wątpliwości.
Właściciel lokalu jest zobowiązny pokrywać BIEŻĄCE (występujące w roku
obrotowym = kalendarzowym) koszty zarządu n.w. Sąd może stanąć na stanowisku,
że ustawa nie nakłada na właściciela lokalu obowiązku partycypacji w kosztach
przyszłych. Gmina która zaskarży uchwałę wspólnoty o stworzeniu FR której nie
zaprotokołował notariusz będzie miała szansę ją wygrać.
Poczekamy do precedensu - zobaczymy.
Osobiście wolę chuchać na zimne, szczególnie znając podejście gmin - nie
płacić tam gdzie tylko się da. A tutaj jest szansa. I wiele gmin z tego
korzysta. A że inn e płacą? To tylko ich dobra wola (i chwała im za to!).

Pozdrawiam,

[bzastawa]

Ok,
panie Macieju rozumiem, ze sugeruje Pan, ze bezpieczniej bedzie zaprosic na
zebranie notariusza, ktory zawiadczylby podjecie uchwaly o wprowadzeniu FR.
Czy taka forma podjecia decyzji Pana zdaniem spowoduje, ze ewentualny spor
sadowy z gimna ma szanse powodzenia?

Poniewaz mieszkancami sa glownie osoby starsze, dodatkowo zaczalem sie
zastanawiac, czy uda mi sie skombinowac bezwzgledna wiekszosc wsrod
mieszkancow...

pozdrowienia
bart

[abcd17]

UWL stanowi, że zaliczka dotyczy kosztów z roku kalendarzowego.
No i że należy je rozliczyć pod koniec roku/

To drugie można obejść w przypadku FR bo to "rozliczenie" będzie miało postać
uchwały o pozostawieniu nie wydatkowanych środków z FR na rachunku wspólnoty
na poczet kolejnego okresu - kolejnego roku.
Ale obawiam się, że nie uda się obejść pierwszego warunku. I gminy z tego
korzystają - finansują remonty, ale tylko te zrealizowane. Nie chcą płacić na
FR twierdząc, że to zamrożone pieniądze a one zarządzają pieniędzmi obracając
je na bieżąco.
Jest wyjście.
Zgodnie z art. 18 włloku można odejść od ustawowego obowiązku planowania
zaliczki na FR na podstawie wydatków z roku bieżącego (planujemy w okresie
wieloletnim) i odejść od obowiązku rozliczania srodków z FR po roku (środki
leżą sobie na lokatach czy w funduszu oinwestycyjnym aż do czasu gdy trzeba
beędzie zapłacić wykonawcy).
Z tego się gmina nie wykręci.

Szereg gmin płaci sumiennie na FR uchwalony zwykłą uchwałą, bo jeżeli FR jest
oparty na wieloletnim planie remontów - samej gminie łatwiej jest planować
obciążenie swojego budżetu. Inaczej gminy są zaskakiwane nagłymi wydatkami na
remointy, bo dach się zawalił czy pękła rura. Podobnie jak i inni własciciele
lokali.

Można oczywiście podeprzeć się, że uchwała o stworzeniu FR przyjęta bez
notariusza nie oprotestowana przez gminę w ciągu 6 tygodni nabiera mocy
prawnej i gmina się z niej nie wycofa. Ja jednak uważam, że uchwała sprzeczna
z prawem jest zawsze do oprotestowania (bo jest z mocy prawa nieważna), albo i
właściciele nie muszą się do niej stosować (i tak robi wiele gmin z FR -
uchwała uchwałą a gmina nie płaci i tyle).

Oczywiściechętnie przyjmę racje na podważenie mopjego poglądu. Chciałbym żeby
ktoś to zrobił, bo sam nie jestem zwolennikiem zapraszania notariuszy i
dodatkowych kosztów z tym związanych. Ale prawo mamy dziurawe i są tacy co
wykorzystują te dziury.

pozdrawiam,

[asam11]

abcd17 napisał:

> Mam wątpliwości.

Jest Pan gorącym orędownikiem wieloletnich funduszy remontowych. Nie mam nic
(no, prawie nic) przeciw nim ale tu przecież chodzi o w ogóle o uruchomienie
funduszu remontowego po 9 latach, choćby na jeden rok. Tego, przegłosowana
gmina nie ma szans wygrania.
Pozdr.

[bzastawa]

Wielkie dzieki za odpowiedzi :))
Rzeczywiscie chodzi o wprowadzenie FR po ok. 9ciolej fazie niebytu i co sie z
tym laczy znacznego "zapuszczenia" budynku. Jednak wlasnie dlatego spraw
nawarstwilo sie tak wiele, ze z pewnoscia bedzie trzeba srodki gromadzic dluzej
niz przez 1 rok. sadze podobnie jak p. Marek ze z przedluzeniem na kolejne
okresy nie bedzie takich problemow jak z przewalczeniem samego wprowadzenia FR.
Mam obawy, ze linia obrony gminy nie ulegnie zmianie - z obawy na prawdopodobna
koniecznosc oddania budynku b. wlascicielem, ograniczenie wydatkow
jakichkolwiek srodkow do minimum. Tylko ze przeciez taki stan moze jeszcze
trwac kolejne 10 lat, a do tego czasu dach itp. juz na pewno sie zawali...

W kazdym razie dzieki za opinie. Jak na razie jestem dosc podbudowany i
zmobilizowany do walki. Jak bedzie, zobaczymy

pozdrowienia

bart