Zniesienie licencji zarządcy nieruchomości...

[lesher]

Dzisiaj Gowin ogłosił plany likwidacji licencji zarządcy nieruchomości:


Zawód: Zarządca nieruchomości

Wymagania po zmianach: Likwidacja licencji oraz zniesienie wymogów wykształcenia, studiów podyplomowych i praktyki zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami. Jedynymi wymogami wpisu do rejestru pozostanie pełna zdolność do czynności prawnych i niekaralność za ściśle określony katalog przestępstw. Likwidowana jest odpowiedzialność zawodowa zarządców, inna niż sądowa. Utrzymany zostaje obowiązek zamieszczenia przez zarządcę w umowie oświadczenia o posiadaniu aktualnego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem działalności.

Teoretycznie, jako klient, a nie zarządca, powinienem być z tego zadowolony. Ale niestety wcale się nie cieszę.

Zniknie odpowiedzialność zawodowa, która przy dysfunkcjonalności polskiego sądownictwo była jakimś tam (ułomnym, bo ułomnym, ale jednak) batem na nieudolnych/nieuczciwych zarządców. Teraz taki delikwent będzie mógł sobie bimbać, bo wie że zanim jego ofiary wywalczą odszkodowanie to on jeszcze zdąży na iluś "jeleniach" się posilić. A jak już przyjdzie co do czego to okaże się, że jest bezrobotny, bezdomny, itp. i nie ma z czego kasy ściągnąć (za to jego dzieci to krezusi).
Czy rynek zweryfikuje patałachów? Pewnie i tak, ale nie od razu, a koszt tej weryfikacji moim zdaniem będzie duży.

Ochrona wynikająca z polisy OC też jest w dużej mierze iluzoryczna, ponieważ ubezpieczenie OC działa na zasadzie winy, a nie ryzyka (jak ubezpieczenia majątkowe). Oznacza to, że ubezpieczyciel wypłaci odszkodowanie, jedynie jeżeli szkoda spowodowana przez zarządcę jest przez niego zawiniona. A winę trzeba udowodnić. Już obecnie ubezpieczyciele stosują taktykę (mam na myśli wypłaty odszkodowań poza sektorem "nieruchomościowym", szczególnie w polisach komunikacyjnych) niewypłacania odszkodowań, nawet wiedząc że z prawnego punktu widzenia nie mają racji. Kalkulują jednak, że tylko niewielka część uprawnionych będzie miała środki (koszty sądowe, koszty biegłych, itp.), czas i determinację na dochodzenie należnej wypłaty przed sądem.

Na pewno znacznie zwiększy to ryzyko, odpowiedzialność i wymagania w stosunku do nas, czyli członków zarządów wspólnot. Ciężar ryzyka związanego z zarządzaniem nieruchomością zdecydowanie przesunie się właśnie na zarządy.
Pytanie tylko, czy są one na to kompetencyjnie przygotowane...

[balanger4]

"...Na pewno znacznie zwiększy to ryzyko, odpowiedzialność i wymagania w stosunku do nas, czyli członków zarządów wspólnot. Ciężar ryzyka związanego z zarządzaniem nieruchomością zdecydowanie przesunie się właśnie na zarządy..."
Taki wniosek jest całkowicie nieuprawniony.
Jaką niby odpowiedzialność ponosi dotychczas, zarządca licencjonowany którego zarząd wspólnoty zatrudnił jako np. administratora, konserwatora ewentualnie księgowego?
Przecież i tak żadnej odpowiedzialności - nawet zawodowej - nie ponosi do tej pory,
bo za wszystko odpowiada i tak zarząd, więc co niby takiego się zmieni?
Nie zdarzył się w ponad 18-letniej historii przypadek ukarania zarządcy licencjonowanego, zatrudnionego w charakterze administratora.
Nie słyszałem też aby taki administrator poniósł jakąkolwiek odpowiedzialność z tytułu polisy OC.
Jakie ryzyko, jakie wymagania zwiększą się wobec członków zarządu - tu się nic nie zmienia, tam gdzie jest zarząd tenże zarząd reprezentuje wspólnotę i odpowiada za jej prawidłowe funkcjonowanie?

[verus_zarzadzanie]

A może warto dowiedzieć się coś więcej na ten temat, np.nadzór budowlany nie będzie się czepiał zarządu, a licencjonowanego zarządcy. Wielu licencjonowanych "patałachów" już poniosło kary łącznie z sądowym zakazem wykonywania zawodu. W pierwszej kolejności kary były nakładane przez komisję odpowiedzialności zawodowej. Upomnienia, nagany, zawieszenia licencji itp. Wbrew pozorom, takie działania dyscyplinują zarządców do rzetelnej pracy, a widmo utraty licencji jest wyjątkowo mocnym bodźcem. W każdym zawodzie jak i w każdym środowisku znajdziemy "czarne owce" ale jedno powiem: nie wsiądę do taksówki,którą prowadzi amator. Jestem kobietą i bezpiecznie się czuję z licencjonowanym taksówkarzem :) To takie porównanie na koniec.

[balanger4]

Powtórzę jeszcze raz - żaden zarządca licencjonowany zatrudniony jako administrator nie został ukarany przez KOZ Ministerstwa.
Warunkiem rozpatrywania w ogóle sprawy o ukaranie jest umowa o zarządzanie zawarta zgodnie z szykanami UoGN. W sytuacji istnienia zarządu wspólnoty (a o tym jest wątek) zarządca licencjonowany zatrudniony jest jako pomocnik zarządu (administrator) i nie ponosi żadnej odpowiedzialności bo on nawet czynności zwykłego zarządu nie może sam wykonywać ani o niczym nie może decydować - od tego jest zarząd wspólnoty.
Jaką karę ma nałożyć PINB - że przegląd jakiś nie zrobiony? Za to odpowiada właściciel budynku (wspólnota) albo zarządca budynku (spółdzielnia) ale nie administrator choćby miał dziesięć licencji.

[lesher]

> Powtórzę jeszcze raz - żaden zarządca licencjonowany zatrudniony jako administr
> ator nie został ukarany przez KOZ Ministerstwa.

A to ?:

www.zarzadca.pl/zarzadzanie-nieruchomosciami/74-licencja-zarzadcy/851-orzecznictwo-komisji-odpowiedzialnosci-zawodowej?start=2
Skargę na działania zarządcy nieruchomości złożył nowowybrany zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Zarządca nieruchomości w sprawie opisanej przez skarżącego zarządzał nieruchomością na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej z zarządem wspólnoty mieszkaniowej. W umowie tej został wskazany jako osoba odpowiedzialna zawodowo za jej wykonanie.

(...)

Komisja pokreśliła, że zebrany w sprawie materiał dowodowy wskazuje, ze zarządca nieruchomości wbrew ustawowym obowiązkom (art. 186 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami), zarządzając nieruchomością wspólną, nie dołożył należytej staranności między innymi w zakresie prowadzenia rachunkowości oraz nie kierował się zasadą ochrony interesu osób, na rzecz których wykonywał czynności zarządzania.

W związku z powyższym, Komisja wnioskowała o zastosowanie w stosunku do zarządcy nieruchomości kary dyscyplinarnej określonej w art. 188 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. zawieszenia licencji zawodowej na okres 6 miesięcy.

[lesher]

> Jaką niby odpowiedzialność ponosi dotychczas, zarządca licencjonowany którego z
> arząd wspólnoty zatrudnił jako np. administratora, konserwatora ewentualnie ksi
> ęgowego?

Ano taką jaka wynika z zakresu umowy (czynności, których wykonywanie zarząd wspólnoty powierzył zarządcy).
U mnie jest tego całkiem sporo.

> Nie zdarzył się w ponad 18-letniej historii przypadek ukarania zarządcy licencj
> onowanego, zatrudnionego w charakterze administratora.
Interesujące... nie wiedziałem przyznam się szczerze.

> Jakie ryzyko, jakie wymagania zwiększą się wobec członków zarządu - tu się nic
> nie zmienia, tam gdzie jest zarząd tenże zarząd reprezentuje wspólnotę i od
> powiada za jej prawidłowe funkcjonowanie?
Niezupełnie. Zarząd (wspólnoty) powierza (zleca) zarządcy wykonywanie szeregu czynności. I za prawidłowe wykonywanie tych czynności zarządca jednak odpowiada.
Zwróć uwagę, że (w odróżnieniu np. od spółki kapitałowej) członkowie zarządu nie są profesjonalistami, a zarządca i owszem.

[haneczka_wm]

lesher napisał:
> Dzisiaj Gowin ogłosił plany likwidacji licencji zarządcy nieruchomości:

Ta informacja dla wspólnot to żadna gratka - jak nie były chronine tak i nadal nie będą. Jedynie ich własna czujność mogła i nadal będzie mogła je zabezpieczać przed konsekwencjami nierzetelnych współpracowników najętych do zarządzania.

lesher napisał:
> Zniknie odpowiedzialność zawodowa, która przy dysfunkcjonalności polskiego sądo
> wnictwo była jakimś tam (ułomnym, bo ułomnym, ale jednak) batem na nieudolnych/
> nieuczciwych zarządców.

Ewentualna odpowiedzialność zawodowa była fikcyjna. Moim zdaniem raczej miała jedynie zaślepiać i uspokajać wspólnoty.
Tak naprawdę nigdy nie stworzono żadnego, sprawnego organu kontrolującego jakość pracy zarządców/administratorów i na bieżąco weryfikującego ich nieuczciwość w postępowaniu i zaniedbania, a dopiero takie działanie w interesie wspólnot miałoby sens i zabezpieczało ich interesy.

[tomekjot]

Będą chronieni na zasadach ogólnych chociażby z kodeksu karnego:
Rozdział XXXVI Przestępstwa przeciwko obrotowi gospodarczemu
oraz na podstawie zapisów umownych i z kodeksu cywilnego.



inwestycjenaemeryture.blogspot.com/

serwiskonsumenta.blogspot.com/

[balanger4]

Tyś się wczoraj urodzil Tomek czy żarty sobie robisz?
Z kodeksu karnego? Chyba, że zamorduje właściciela albo właściciel administratora - a i to niepewne czy do przestępstwa doszło.

[tomekjot]

Hm. .jeśli ktoś prowadzi czyjeś sprawy na podstawie zlecenia to chyba odpowiada za siebie i za swoją pracę.

swoją droga to właściciele odpowiadają za całokształt wspólnoty, sami wybrali zarząd czy zarządce i udzieli mu pełnomocnictwa.

Hm, chyba to brak pewności...?

[haneczka_wm]

tomekjot napisał:
> Hm. .jeśli ktoś prowadzi czyjeś sprawy na podstawie zlecenia to chyba odpowiada
> za siebie i za swoją pracę.

To, że napisałeś chyba oznacza, że sam do końca nie jesteś przekonanay o tej odpowiedzialności licencjonowanych zarządców za siebie i swoją pracę.
Zanim się taki jeden właściciel z drugim zorientuje, co w trawie piszczy ( o ile się w ogóle zorientuje) to pies na ogonie poniesie jego prawa i pieniądze.

tomekjot napisał:
> swoją droga to właściciele odpowiadają za całokształt wspólnoty, sami wybrali z
> arząd czy zarządce i udzieli mu pełnomocnictwa.

A co z licencjonowanymi orałami, sokołami i bażantami...? Hulaj dusza - piekła nie ma?
Czyli, można też z Twojego podsumowania wyciągnąć wniosek, iż wspólnoty to takie dla nich bezstresowe Eldorado i to właśnie im (zarządcom/administratorom) stworzono takie, a nie inne możliwości, by dało się wydoić, ile się da bez odpowiedzialności.
Skoro ustawa o własności lokali to taka spec-ustawa, dlaczego nie ma specjalnych zabezpieczeń dla ochrony cudzego majątku, cudzych pieniędzy przy powierzaniu tych dóbr przez ufnych, a często nieświadomych właścicieli w cudze ręce - tylko i wyłącznie na podstawie glejtu (czytaj: licencji na zarządzanie)?

[lesher]

> Hm. .jeśli ktoś prowadzi czyjeś sprawy na podstawie zlecenia to chyba odpowiada
> za siebie i za swoją pracę.

Czysto teoretycznie. Jeżeli wyegzekwowanie tej odpowiedzialności trwa tyle ile w polskim sądownictwie, to ta odpowiedzialność jest iluzoryczna.
Co Ci z nawet korzystnego wyroku po 10 latach, jak do tego czasu wspólnota np. pogrąży się w długach, albo budynek ulegnie degradacji??

> swoją droga to właściciele odpowiadają za całokształt wspólnoty, sami wybrali z
> arząd czy zarządce i udzieli mu pełnomocnictwa.

No właśnie nie zgadzam się. Po to wybieram profesjonalistę, żeby nie musieć uczyć się tego co on ma dla mnie zrobić. A taka wiedza jest konieczna, jeżeli mam faktycznie kontrolować jego działania.
Licencje powinny umożliwiać (oczywiście, to nigdy nie będzie cudowne panaceum) aby zamiast zdobywać tą wiedzę klient mógł opierać się na zaufaniu do tej licencji (tzn. mógł założyć, że skoro dana osoba taką licencję posiada, to ma kwalifikacje do wykonywania określonych czynności, i nie ma potrzeby ich samodzielnego sprawdzania, szczególnie że często jest to trudne lub wręcz niemożliwe).
W innym przypadku, zamiast specjalizować się w "swojej" działce, każdy będzie musiał być omnibusem i znać się na wszystkim, od zarządzania nieruchomościami zaczynając, przez zdrowiei prawo idąc, a na rynkach finansowych kończąc.

[j666]

M.in. fikcją są tzw. praktyki (półroczne), gdyż w 99% przypadków były to kolejne wykłady dla siedzących (lub nie siedzących) w ławce, za oczywiście sutą kasę dla organizatorów i wykładowców. Próby organizowania sobie indywidualnych praktyk (gdzie praktykant nie płaci) były torpedowane przez federacje.

[serafin666]

to była bzdura od początku ! Już w roku 2005 ministerstwo tak do mnie napisało :

"Departament Mieszkalnictwa BM-1/053- K/642 /05

PAN
BOHDAN WŁASENKO

Odpowiadając na przekazane pocztą elektroniczną pytanie „czy wspólnota mieszkaniowa może ustanowić zarządcę (w trybie art. 18 ustawy o własności lokali) osobę fizyczną nie posiadającą tzw. licencji” Departament Mieszkalnictwa przedstawia następującą opinię.
Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
Zatem powierzenie zarządu nieruchomością wspólną w trybie art. 18 ust. 1 osobie fizycznej nie wymaga od tej osoby posiadania licencji zarządcy nieruchomości.

Naczelnik wydziału BM-1
Józef Bajor"

[andrzej.sawa]

A czy Szanowny nie znasz głupich adwokatów?Czy to,że są licencjonowani daje im patent na nieomylność i uczciwość?

[lesher]

Oczywiście, że znam.
Pytanie, czy jeżeli nie byłoby licencji, to sytuacja byłaby lepsza, czy też gorsza?

Ja widziałem (i widzę) niejako "z bliska" jakie skutki miał brak licencjonowania tzw. doradców finansowych (nie mylić z doradcami inwestycyjnymi), ile ludzi majątek przez nic potraciło (a i umoczeni w kredyty frankowe to też w dużej mierze ich robota).

[verus_zarzadzanie]

W pełni z Tobą zgadzam. Przejdę do innego przykładu, mniej kosztownego, ale jednak pieniądz jest pieniądzem i szanujemy go wszyscy. Chciałabym bym mieć fliziarza profesjonalistę, który się zna na swoim fachu i uzupełnia swoją wiedzę o aktualne technologie. Tylu się ich na rynku rozmnożyło, a jak przyjdzie co do czego, to płytki pion i poziom tracą ;) Minister Gowin dużo mówi o weryfikacji specjalistów przez rynek. Czy w takim razie ten „magiczny” rynek zweryfikował deweloperów ? Afera za aferą na „wolnym” rynku !

Chciałabym...

[haneczka_wm]

verus_zarzadzanie napisała:
> Chciałabym bym mieć fliziarza profesjonalistę, który się zna na swoim fachu i
> uzupełnia swoją wiedzę o aktualne technologie. Tylu się ich na rynku rozmnożyło, a
> jak przyjdzie co do czego, to płytki pion i poziom tracą ;)

Ja też chciałabym mieć profesjonalistę administratora - licencjonowanego zarządcę, który zna się na swoim fachu i uzupełnia swoją wiedzę. Tylu ich się na rynku rozmnożyło, a jak przyjdzie co do czego, to płytki i poziom traci - odstawiając kolejną manianę w mojej wspólnocie.

[verus_zarzadzanie]

Świetnie…. Bardzo podoba mi się Twoje podejście. Nie wiem z której części Polski piszesz, nie jest to dla mnie w tej chwili istotne. Jeżeli masz problem ze swoim administratorem to mogę Ci pomóc. Właścicielom nieruchomości, których nieruchomościami zarządzam - doradzam bezpłatnie, mogę to również zrobić dla Ciebie i zasygnalizować jak zmotywować administratora. W przypadku wyboru nowego, mogę również doradzić jak sporządzić umowę i jak ją egzekwować.

[andrzej.sawa]

Ostatni kryzys bankowy zrobili fachowcy.

[verus_zarzadzanie]

Witam serdecznie
Z mojej praktyki i nie tyko mojej wiem, że zarządzanie nieruchomościami nie jest takie proste,jak tutaj niektórzy Państwo piszecie. Nie wystarczy tylko znajomość ustawy o własności lokali ale od Zarządców wymaga się znajomości około 90 ustaw, aktualnego orzecznictwa oraz profesjonalnego zastosowania. Gdyby właściciele byli w stanie gospodarować swoją własnością bezproblemowo, to kodeks cywilny nie zawierałby uregulowań dotyczących zarządców sądowych, a pamiętajmy, że już w kodeksie powstałym w okresie międzywojennym takie przepisy były uchwalone. Wystarczy sprawdzić statystyki sądowe, a zobaczymy, że coraz częściej zarządcy sądowi są powoływani do pełnienia takich obowiązków.
Zarządca często jest często mediatorem w sporach pomiędzy właścicielami a deweloperami. Tak jak deweloperzy potrafią chronić swoje interesy tak właściciele wykazują swoją bezradność. Proszę sprawdzić inne fora internetowe i policzyć problemy z deweloperami. Tutaj znajomość uregulowań prawnych i kruczków stosowanych przez deweloperów jest niezbędna. Ile Państwo znacie spraw w których deweloperzy „wystrychnęli właścicieli na dudka” ? Zdarza się, że właściciele nieruchomości w dobrej wierze, chcą rozpocząć jakieś działania, proponują rozwiązanie, a okazuje się ono nie zgodne z prawem. Ile razy Wspólnoty na zebraniach chcą obniżyć zaliczki kosztem okresowych - obowiązkowych ! - przeglądów ? Patrząc na to w jakim kierunku idzie zarządzanie jestem prawie pewna, że po likwidacji licencji, to nie zawody ale rynek nieruchomości ulegnie deregulacji. Nikt jeszcze nie powiedział co się stanie jak wejdą firmy hiszpańskie, portugalskie, a my Polacy – jak zwykle – będziemy u nich wyrobnikami. Bo przecież wg naszej polskiej mentalności zagraniczne firmy będą lepsze … Czy właśnie tego chce Pan Minister ? Czy my tego też chcemy ? Sądy będą zasypane sprawami nieruchomości i wspólnot.
W każdym zawodzie jak i w każdym środowisku znajdziemy "czarne owce". Osobiście byłabym nawet za pewnego rodzaju zaostrzeniami np. okresowe obowiązkowe egzaminy potwierdzające kwalifikacje, jak u elektryków. W końcu właściciele powierzając zarządzanie zarządcy powierzają mu swoją część majątku i bezpieczeństwo funkcjonowania nieruchomości. Podam inny przykład. Czy pójdziecie Państwo w góry z kwalifikowanym przewodnikiem, czy z nauczycielem, który nie znał się na pogodzie i doprowadził do śmierci uczniów ? Pamiętacie Państwo tą tragedię ?

Czarne owce

[haneczka_wm]

verus_zarzadzanie napisała:
> W każdym zawodzie jak i w każdym środowisku znajdziemy "czarne owce".

To wybijcie te czarne owce we własnym interesie i dla dobra wspólnot, skoro się o nie tak troszczycie. Bo jak na razie, to tylko widzę walkę o łapanie jak największej ilości wspólnot dla osiągnięcia oczekiwanego zysku.
I wtedy dopiero wodźcie nas na pokuszenie rajską wycieczką w góry z boskim licencjonowanym przewodnikiem.

[verus_zarzadzanie]

Owe "czarne owce" to zasługa to w dużej mierze zasługa właścicieli, którzy wybierają cenę, a nie profesjonalizm. Jeżeli jedynym kryterium wyboru firmy jest 0,2 zł wynagrodzenia, to usługa będzie do proporcjonalna do ceny. To również zasługa poprzednich ekip rządzących poprzez rozdawnictwo licencji bez egzaminów. Sama z chęcią wypuściłabym wilki na te owce, bo psują reputację mojej działalności i nie dbają o powierzony majątek. Nic więcej nie napiszę o przewodnikach gdyż jestem matką, której bezpieczeństwo dziecka jest najważniejsze :)

[monikar26]

Otwiera się zawody, do których dostęp jest dość łatwy - jak chociażby zarządca nieruchomości. Dobry zarządca powinien mieć odpowiednie wykształcenie i doświadczenie, żeby mógł prawidłowo zarządzać nieruchomością (także na zlecenie, gdzie jest zarząd wspólnoty). Jeżeli ktoś jest pracowity, to jest w stanie zdobyć uprawnienia zarządcy nieruchomości.
Zawody, do których w teh chwili bardzo trudno się dostać (np. notariusz) pozostają całkowicie zamknięte i nikt nie próbuje ułatwić dostępu do tego zawodu. A notariusz często ma wiedzę dużo uboższą niż zarządca czy pośrednik w obrocie nieruchomościami niestety (a zarabia wielokrotnie więcej). Ale takich zawodów nikt nie ruszy :-(.