duża wspólnota mieszkaniowa

[matinka28]

Witam
Jak doskonale wiecie, osoby mające największe mieszkania=największe udziały, płacą także największe pieniądze na fundusz eksploatacyjny i remontowy, niezależnie ile osób mieszka.
W naszej wspólnocie są 2 mieszkania z metrażem powyżej 100m2 (tak jak moje), w których mieszkają po 2 starsze osoby(emeryci). Dalsze 3 lokale 60-80m2 gdzie mieszkają po 3 osoby, pozostałe mieszkania 40-50m2 w których jest po 5 osób. Tak się składa, że osoby mające najmniejsze udziały mają największe pretensje do wszystkiego i to oni wymyślają coraz dziwniejsze "potrzeby",które tylko im pasują (cudzym kosztem chcą podwyższyć standart swoich lokali), zawłaszczając sobie nawet części wspólne. Wśród tego klanu jest dwóch członków zarządu -w planach 2012r ujęli remonty na150.000zł, podczas gdy budynek jest po kapitalnym remoncie. Powstało koło wzajemnej adoracji: "i tak was przegłosujemy".
W małych mieszkaniach mieszka po 3-4 dzieci, które brudzą, rozwalają, niszczą, a my mamy płacić i nie dyskutować.
Było malowanie ścian za 17.000zł, tynkowanie za 28.000zł, teraz żądają projektu centralnego ogrzewania za 20.000zl (którego my zdecydowanie nie chcemy)=za tylko te, powyższe remonty, ja muszę zapłacić 6.200zl, natomiast osoba z 4dzieci (które narobiły szkód) zapłaci tylko 2.500zł (różnica 3.700zł).
Także z energii elektrycznej (wspólnej) korzystają więcej (biegające ciągle po schodach dzieci), naprawy domofonów, sprzątania posesji... itp, napewno więcej kosztów generują lokatorzy z większą ilością osób.
Moje pytanie:1). czy jest możliwe aby zaliczki na fundusz eksploatacyjny i remontowy były naliczane od ilości osób (oczywiście przegłosowane uchwałą). Czy będzie to zgodne z prawem. Sądzę, że ukróciłoby zapędy właścicieli z małymi udziałami ale większą ilością osób, do takiego marnotrawienia pieniędzmi i nie liczenia się z innymi współwłaścicielami,
2). czy podejmowanie uchwał nadal mogłoby być od wielkości udziałów

udział a korzystanie

[koziorozka]

matinka28 napisał(a):
> Moje pytanie:1). czy jest możliwe aby zaliczki na fundusz eksploatacyjny i remo
> ntowy były naliczane od ilości osób (oczywiście przegłosowane uchwałą).

Nie, to nie jest możliwe, bo byłoby sprzeczne z ustawą.
We wspólnocie płacisz głównie za posiadanie a nie za korzystanie.
Ci z parteru mieliby nie płacić za windę, ci z pierwszego piętra mniej a ci z najwyższego najwięcej?

[andrzej.sawa]

Nadmierne zużycie można ocenić.

[matinka28]

andrzej.sawa napisał:

> Nadmierne zużycie można ocenić.
przepraszam, andrzeju, nie rozumiem Twojej odpowiedzi- rozwiń swą myśl, proszę.

Podpowiedzcie proszę, jakie mamy wyjście?? płakać i płacić??
Jak ustrzec się przed kliką pasożytów, która mało płaci, wymyśla wszystko co IM pasuje, bo są członkami zarządu????? co robić???

[posesja.az]

matinka28 napisał(a):
> co robić???


Głosować przeciw takim uchwałom i namawiać do tego innych. Protestować głośno na zebraniach. Apelować o poszanowanie wspólnego dobra, a w razie wyrządzenia szkód przez dzieci, żądać usunięcia szkód na koszt rodziców (art. 427 kc).

Jeżeli uchwała jest sprzeczna z prawem, zaskarżyć ją do sądu (pozew o uchylenie uchwały składa się do Sądu Okręgowego, opłata wynosi 200 zł).

O co chodzi z tym projektem centralnego ogrzewania? Jeżeli nie macie c.o., tylko ogrzewanie indywidualne, to uchwałą nie można zmusić właścicieli do zmiany systemu ogrzewania lokali. Lokale to odrębne nieruchomości, wspólnota nie zarządza lokalami, tylko nieruchomością wspólną.

[highrise]

posesja.az napisał:

(...)
>
> O co chodzi z tym projektem centralnego ogrzewania? Jeżeli nie macie c.o., tylk
> o ogrzewanie indywidualne, to uchwałą nie można zmusić właścicieli do zmiany sy
> stemu ogrzewania lokali. Lokale to odrębne nieruchomości, wspólnota nie zarządz
> a lokalami, tylko nieruchomością wspólną.

Indywidualne ogrzewanie lokali moim zdaniem nie można zaliczyć do systemu ogrzewania. Wynika z tego, że w takim zabytkowym budynku można zachować "systemowe" piece kaflowe w których można spalać wszystko, nawet śmieci.

[andrzej.sawa]

Np. graniczące z dewastacją przez dzieci.Niestety jest problem,bo musi to być w regulaminie no i trzeba udowodnić.Natomiast podstawowa zasada - płaci się udziałami.Nie ma prostszej metody,choć nie zawsze musi się podobać.

A przy okazji ciekawe czy możliwe jest ustanowienie jakiś opłat od osoby?No i za co?

[matinka28]

Dziękuję za Wasze głosy, smuci mnie fakt, że ustawodawca wymienia opłaty tylko wg udziałów (łudziłam się, że może będzie możliwość ukrócenia tych którzy wymyślają ciągle nowe potrzeby, wykorzystując innych, płacąc samemu grosze).... Szkoda :((( , bo nie widzę wyjścia z tej sytuacji.
Moja wspólnota składa się z 3 klatek schodowych, z jednej strony są mieszkania duże (takie jak moje), obok mieszkania ze średnimi metrażami, dalej małe,tzw"służbówki" (dawniej mieszkała służba). Właśnie osoby mieszkające w tych służbówkach, pragną aby wspólnota zapłaciła za projekt c.o, a potem podprowadziła piony instalacji c.o. od cieplika na ulicy, do drzwi ich mieszkań (sam projekt wyceniono na 20.000zł). Ja jestem zadowolona z elektrycznych wkładek w piecach, nie chce przeróbek w mieszkaniu (nie stać mnie na to). Właścicielom małych mieszkań, bardzo się takie rozwiązanie podoba, bo większość kosztów poniosą inni. Gdyby nie to, że na zebraniu, jeden właściciel, powiedział iż wyrazi zgodę pod warunkiem, że wspólnota... zwróci mu 20.000zł które właśnie wydał na swoje c.o, to na pewno już byłaby realizacja zachcianek. Pięć lokali ma indywidualne c.o, ale to mało istotne, ONI CHCĄ (w tym 2członków zarządu)!!!. Jeden z nich w IX/12, zakładał indywidualne c.o, wykorzystał dwa -z trzech kominów w tym pionie (na trzy dalsze kondygnacje, pozostał jeden otwór kominowy), a wkład kominowy z blachy kwasoodpornej prawdopodobnie zapłaci wspólnota(!). Robi się nieprzeciętne wałki wśród członków zarządu: drugi członek powymieniał sobie wszystkie rury gazowe w całym mieszkaniu jako usuwanie usterek (chyba dotychczasowe rury-to było sito! :)) Ja wymieniałam całą inst gazową i wod-kan za swoje pieniądze -cóż... nie jestem w zarządzie. Nie jesteśmy w stanie przegłosować "grupy wzajemnej adoracji", bo oni nawet "przekonają" Miasto aby ich poparło. Przygotowuję pozew do Sądu, ale obawiam się, że nie spełniając wymogów 6-tyg od uchwały, mogę narazić się tylko na większe szykany (pozostali niezadowoleni właściciele, zdecydowanie "nie chcą chodzić po sądach, oni wygarną im wszystko na zebraniu" -to są osoby 70-80lat. Nie dociera do nich, że "wygarnięcie" nie spowoduje zaprzestania okradania nas z pieniędzy przez pasożytów z zarządu).

[stary-4]

Wydaje mi się, że proponowane zamierzenie nie jest remontem istniejącego co a inwestycją.
Inwestycji nie można prowadzić z funduszu remontowego. Remont jest to przywrócenie do stanu już istniejącego. Poszukaj w wyrokach sądów, które co prawda są różne ale dają ogólny pogląd i argumenty podczas dyskusji. Przejrzyj portale wspólnota mieszkaniowa, zarzadca.com.pl, czy zarządca. Drukowane w internecie art z Rzeczpospolitej czy gazety prawnej. Termin 6-tygodniowy musi być dotrzymany. Sądy wnoszone sprawy odrzucają.

Inwestycje i remonty z FR

[haneczka_wm]

stary-4 napisał:
> Inwestycji nie można prowadzić z funduszu remontowego.

Można, o ile właściciele zadecydują o tym na drodze uchwały.

> Remont jest to przywrócenie do stanu już istniejącego.

Jeśli stan już istniejący wymaga remontu, to w tym przypadku remont nie ma już żadnego sensu...
Praktycznie jakikolwiek remont czy naprawa jest w jakimś zakresie inwestycją, ponieważ zmieniają się technologie i materiały, w związku z czym idealne przywrócenie do stanu poprzedniego jest tylko teoretyczne.

[matinka28]

Na bardzo ważne sprawy zwróciliście mi uwagę - dziękuję.
Może jeszcze ktoś coś fajnego podpowie, np jak bronić się przed bezwzględnymi pasożytami?

[highrise]

matinka28 napisał(a):

> Na bardzo ważne sprawy zwróciliście mi uwagę - dziękuję.
> Może jeszcze ktoś coś fajnego podpowie, np jak bronić się przed bezwzględnymi p
> asożytami?

Przypuszczam, że wykonanie projektu technicznego budowy instalacji c.o. nie powinno kosztować więcej niż 10 000,00 zł. Proszę porozmawiać z zarządem i sąsiadami o wysokich kosztach wykonania projektu ( 20 000,00). Jeżeli trzeba, to mogę wrzucić na swoją stronkę www takie ogłoszenie (bez zobowiązań), pod warunkiem, że zgodzi się na to zarząd wspólnoty. Prawdopodobnie wspólnota otrzyma kilka dobrych ofert i zapłaci dużo mniej za projekt. Pozdrawiam SJ



www.highrise.pl

Jak bronić się...?

[haneczka_wm]

matinka28 napisał(a):
> Może jeszcze ktoś coś fajnego podpowie, np jak bronić się przed bezwzględnymi p
> asożytami?

Z jednej strony sprawa wydaje się banalnie prosta - przede wszystkim trzeba się spotykać i ze sobą rozmawiać.
Z drugiej strony jest już nieco trudniej, bo... trzeba również chcieć się dogadać, a wcześniej jeszcze - obiektywnie przemyśleć sprawę/zagadnienie.
Na wszystko jednak potrzebny jest czas, więc nie warto liczyć na to, że wszystko da się załatwić za pięć dwunasta.

[stary-4]

Tak, jeśli własciciele podejmą taką uchwałę i nikt jej nie zaskarży do sądu. Są wyroki sądowe które uchylają takie uchwały. Np. uchylenie uchwały o budowie ogrodzenia czy też wyrok Sądu Apelacyjnego z Wrocławia, który stwierdza " Nie znajduje oparcia w przepisach ustawy o własności lokali nałożenie na właścicieli kosztów robót budowlanych innych niż remonty czy też nowych zadań inwestycyjnych". Wiadomo, że przy prowadzeniu remontów stosuje się nowe technologie aby przywrócić sprawność danego urządzenia czy nieruchomości. Ale to nie jest inwestycja. W przypadku opisanym w nieruchomości gdzie nie ma instalacji centralnego ogrzewania założenie jej nie jest remontem a inwetycją. W istniejącej nieruchomości pojawia się coś nowego. Jeśliby wymieniano np. rury stalowe na miedziane to byłby remont. "Remont są to czynności mające na celu przywrócenie sprawności, wartości użytkowej jakiegoś urządzenia, obiektowi budowlanemu itp." - Praktyczny Słownik Współczesnej Polszczyzny.

[asam11]

Uchwały przyjmować większością udziałow. Wybrać nowy zarząd bez włascicieli małych lokali. Wyboru można dokonać w każdej chwili dochowując wymogów formalnych.
Zarząd nie może określać zakresu remontów, nawet w części wspólnej a co dopiero w lokalach.
powodzenia

[matinka28]

Znów fajna podpowiedź :zarząd bez właścicieli małych lokali.
(to takie proste, ale w trakcie wyboru, nie myślało się o tym) dziękuję.
Zarząd na zebraniu proponował powiększyć kwotę na "usuwanie usterek gazowych" z 2.000zł do 10.000zł, tylko nie wspomnieli, że będą wymieniać wszystkie rury gazowe w mieszkaniu członka zarządu (czyżby zamiast rur było tam sito?). Być może w kwocie 10.000zł założyli wkład kominowy z "kwasówki" aby drugi członek zarz nie musiał płacić przy zakładaniu własnego ogrzewania gazowego=to są moje przypuszczenia). Ta wysoka kwota nikomu nie wydawała się podejrzana.....

[andrzej.sawa]

Sprawa nadaje się do prokuratury,jeżeli jest dobrze opisana.

[stary-4]

Czy wspólnota uchwałą przyjęła co jest częścią wspólną m.innymi w instalacji gazowej.
Jeżeli przed lub w lokalu znajduje się licznik gazu to częścią wspólną jest instalacja do licznika.
Za licznikiem jest to własność właściciela lokalu i on pokrywa wszelkie koszty naprawy. Jeśli jest jeden licznik gazu na budynek czy klatkę to instalacja stanowiąca część wspólną jest do zaworu odcinającego przed urządzeniem odbiorczym a więc cała instalacja gazowa. Wszystkie kominy czy to wentylacyjne czy odprowadzające spaliny są częścią wspólną. Natomiast dziwi mnie, że posiadając duże lokale a więc i udziały w nieruchomości wspólnej nie potraficie wybrać do zarządu ludzi którzy zadbaliby nie tylko o swoje prywatne sprawy.