zarzadca powierzony w akcie potarialnym

[5klient]

5 lat temu deweloper sprzedajac wlascicielom budynek wybral swojego brata na zarzadce/bez licencji/ w akcie notarialnym ale zaznaczyl na czas okreslony przez 3 lata tylko.Nikt sie nie dopatrzyl i dawali mu absolutorium a umowa wygasla dwa lata temu z nim.Robi przekrety ze glowa boli,rachunki co roku gigantycznie wzrastaja itp.
W ksiedze wieczystej tez jest zapis na czas scisle okreslony jego dzialalnosc,wiec
jak go sie pozbyc???

[lesher]

Zwołać zebranie właścicieli zmieniające sposób sprawowania zarządu z zarządu powierzonego (art. 18 ust. 1 uowl) na właścicielski, zgodnie z art. 18 ust. 2a uowl. Uchwała musi zostać zaprotokołowana przez notariusza!!.
Na tym samym zebraniu wybrać skład zarządu.

Alternatywnie - zebranie właścicieli może powierzyć sprawowanie zarządu innemu zarządcy (bez zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną).

[5klient]

Hai lesler, nie ma pewnosci czy notariusz potrzebny,bo zarzadzanie jego skonczylo sie 2 lata temu,a kazdy zapomnial co mial w akcie notarialnym zapisane""umowa na zarzadzanie od.....
do....roku 2012

[lesher]

Notariusz będzie potrzebny, bo inaczej nie zostanie dokonany przez sąd wpis do działu III księgi wieczystej "budynkowej" o zmianie sposobu zarządu NW.
To kiedy zarządzanie się skończyło nie ma znaczenia, istotne jest to że cały czas jest "stary" wpis w księdze wieczystej.

[highrise]

lesher napisał:

> Zwołać zebranie właścicieli zmieniające sposób sprawowania zarządu z zar
> ządu powierzonego (art. 18 ust. 1 uowl) na właścicielski, zgodnie z art. 18 ust
> . 2a uowl. Uchwała musi zostać zaprotokołowana przez notariusza!!.

Jeżeli jedyną zmianą sposobu zarządu był wybór zarządu na czas określony, to moim zdaniem ten sposób zarządu wygasł wraz z upływem terminu. W tej sytuacji wystarczy wybrać zarząd wspólnoty mieszkaniowej bez udziału notariusza.

[5klient]

highrise napisał:

> lesher napisał:
>
> > Zwołać zebranie właścicieli zmieniające sposób sprawowania zarządu
> z zar
> > ządu powierzonego (art. 18 ust. 1 uowl) na właścicielski, zgodnie z art.
> 18 ust
> > . 2a uowl. Uchwała musi zostać zaprotokołowana przez notariusza!!
> .
>
> Jeżeli jedyną zmianą sposobu zarządu był wybór zarządu na czas określony, to
> moim zdaniem ten sposób zarządu wygasł wraz z upływem terminu. W tej sytuacj
> i wystarczy wybrać zarząd wspólnoty mieszkaniowej bez udziału notariusza.
> Moje i kolegi sasiada jest takie jak piszesz rozumowanie,ale jak to ugryzc? Totalna ciemnota mieszkancow mnie przeraza a my dopiero "'raczkujemy"" w ustawie z 1994r.
[/b]
>

[mmoniczka00]

Witam,
pracuję w firmie zarządzającej która ma doświadczenie w prowadzeniu takich spraw. Ostatnio pomogliśmy wspólnocie która miała zarząd powierzony i same w związku z tym problemu. Jak się okazało po przejęciu jest brak pieniędzy na funduszu remontowym który był składany 3 lata,ponieważ zarządca brał z niego pieniądze na opłaty eksploatacyjne, gdyż koszty były wyższe niż wpływy. Do tego gigantyczne rachunki które teraz nie mają pokrycia.Zarządca robił co chciał. Mieszkańcy zbytnio nie interesowali się tym co i jak jest zarządzane ale teraz pomału ich ratujemy:) chętnie pomożemy, zadzwońcie powiemy Wam co i jak. Nasze dane: Prospector Sp. z o.o. ul. Balicka 35 Kraków tel.: [phone] lub 506 499 247 e-mail: [e-mail]
Pozdrawiam:)

[5klient]

sorry, ale nam nie po drodze czyli dziela nas odleglosci.......ale warto o tym wiedziec,a i przypuszczenia mamy podobne, tylko szkoda, ze tak pozno sie chcemy zabrac za ten temat..

[mmoniczka00]

to szkoda:) a tak swoją drogą, nie wiele osób o tym wie, ale zarząd powierzony nie może zawierać umów np na 3 lata czy 5, jest to nie zgodne z prawem. Ale właśnie wykorzystują niewiedzę ludzi i straszą że nie mogą ich odwołać wcześniej. Najlepiej pogadać z prawnikiem o tym

[j666]

A jakie prawo (ustawa, artykuł) tego zabrania?

-----
> jest to nie zgodne z prawem

[5klient]

j666 napisał:

> A jakie prawo (ustawa, artykuł) tego zabrania?
>
> -----
> > jest to nie zgodne z prawem
Do j 666 mozesz rozwinac szerzej i uzasadnic swoj wpis,dziekuje

[lesher]

Zdaje się, że mmoniczka00 miała na myśli zarząd powierzony przez dewelopera w akcie/aktach notarialnych ustanawiających odrębną własność lokali.

W takim przypadku rzeczywiście - nawet jeżeli taki zapis znajdzie się w umowie, to jako tzw. klauzula abuzywna nie wywoła skutków prawnych. Czyli mimo takiego zapisu zarząd (i zarządcę) będzie można zmienić w każdej chwili.

W Rejestrze Klauzul Niedozwolonych prowadzonym przez UOKIK znajduje się wiele wpisów uznających powierzenie zarządu na określony czas wyznaczonem przez dewelopera zarządcy z niedozwolone - UOKiK (i SOKiK!) mają w tym względzie raczej ustalony pogląc. Poniżej kilka przykładów:
WPIS NR 1480 20 maj 2008
Sygn. Akt XVII AmC 107/07 Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji iKonsumentów
Powód: Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji iKonsumentów
Pozwany: Activ Investment Sp. z o.o. wKrakowie
Orzeczenie :„ Kupujący wyraża zgodę na to, aby Zarząd nieruchomością wspólną m.in. Budynkiem, powierzony był do 31.12.2012 r. TBS Południe Spółka z o.o. z siedzibą w Krakowie albo innej osobie prawnej lub fizycznej,
wskazanej przez Activ Investment.”

WPIS NR 1389 05 gru 2006
Sygn. Akt XVII AmC 126/05 Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów
Powód: Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów
Pozwany: Przedsiębiorstwo Dewelopersko –Budowlane "Edbud" Sp. z o. o. w Warszawie
Orzeczenie: " Przez okres trzech lat od powstania Wspólnoty Mieszkaniowej, Edbud będzie sprawował odpłatnie funkcję Zarządcy i Administratora budynku we własnym zakresie lub zleci to osobie trzeciej. W tym okresie Nabywca ma obowiązek pokrywania wszelkich kosztów utrzymania lokalu i nieruchomości wspólnej, m.in.
kosztów zarządu, administracji, ogrzewania, wywozu śmieci, wody, ścieków, energii elektrycznej, ochrony budynku i innych koniecznych opłat eksploatacyjnych, do czasu przyjęcia planu gospodarczego w wysokości
średnich cen rynkowych dla Warszawy a następnie według planu gospodarczego z uwzględnieniem
wynagrodzenia za zarządzanie ustalonego w umowie przeniesienia własności."

Poniżej przykłady orzecznictwa z Rejestru Klauzul Niedozwolonych przez UOKIK:
WPIS NR 1480 20 maj 2008
Sygn. Akt XVII AmC 107/07 Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji iKonsumentów
Powód: Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji iKonsumentów
Pozwany: Activ Investment Sp. z o.o. wKrakowie
Orzeczenie :„ Kupujący wyraża zgodę na to, aby Zarząd nieruchomością wspólną m.in. Budynkiem, powierzony był do 31.12.2012 r. TBS Południe Spółka z o.o. z siedzibą w Krakowie albo innej osobie prawnej lub fizycznej,
wskazanej przez Activ Investment.”

WPIS NR 1389 05 gru 2006
Sygn. Akt XVII AmC 126/05 Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów
Powód: Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów
Pozwany: Przedsiębiorstwo Dewelopersko –Budowlane "Edbud" Sp. z o. o. w Warszawie
Orzeczenie: " Przez okres trzech lat od powstania Wspólnoty Mieszkaniowej, Edbud będzie sprawował odpłatnie funkcję Zarządcy i Administratora budynku we własnym zakresie lub zleci to osobie trzeciej. W tym okresie Nabywca ma obowiązek pokrywania wszelkich kosztów utrzymania lokalu i nieruchomości wspólnej, m.in.
kosztów zarządu, administracji, ogrzewania, wywozu śmieci, wody, ścieków, energii elektrycznej, ochrony budynku i innych koniecznych opłat eksploatacyjnych, do czasu przyjęcia planu gospodarczego w wysokości
średnich cen rynkowych dla Warszawy a następnie według planu gospodarczego z uwzględnieniem
wynagrodzenia za zarządzanie ustalonego w umowie przeniesienia własności."

[lesher]

Przepraszam - coś się nie do końca dobrze wkleiło w poprzednim poście:
Sygn. Akt XVII Amc 86/03 Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów
Powód: Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów
Pozwany: J.W. Construction Holding S.A. w Ząbkach
Orzeczenie: “Sprzedający zobowiązuje się prowadzić odpłatnie, na koszt mieszkańców i z ich upoważnienia,
administrację budynku przez 36 miesięcy od daty przekazania budynku do eksploatacji. Kupujący
podpisując niniejszą Umowę upoważnia Sprzedającego do powyższych czynności. Po upływie
tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez Właścicieli mieszkań w trybie wynikającym z
ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388)"

[5klient]

lesher napisał:

> Przepraszam - coś się nie do końca dobrze wkleiło w poprzednim poście:
> [i] Sygn. Akt XVII Amc 86/03 Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konku
> rencji i Konsumentów
> Powód: Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów
> Pozwany: J.W. Construction Holding S.A. w Ząbkach
> Orzeczenie: “Sprzedający zobowiązuje się prowadzić odpłatnie, na koszt mi
> eszkańców i z ich upoważnienia,
> administrację budynku przez 36 miesięcy od daty przekazania budynku do eksploat
> acji. Kupujący
> podpisując niniejszą Umowę upoważnia Sprzedającego do powyższych czynności. Po
> upływie
> tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez Właścicieli mieszkań
> w trybie wynikającym z
> ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388)"[/
> i]Witam Cie lesheer, Twoj przytoczony w poscie tekst potwierdza nasza opinie, ze w kazdej chwili po uplywie okresu zarzadzania mozemy wypowiedziec umowe temu zarzadcy,ale jak to zrobic?
-zebrac sie a to bedzie trudno bo 90 % wlascicieli nie maja pojecia o ustawie z 1994r. i podjac uchwale i napisac mu wypowiedzenie?
-jaka tresc nalezy sformuowac na papierze do niego?
-jaka tresc uchwaly nalezy podjac?/forma jej/
-czy musi byc ponad 50% glosow? aby uchwala byla wazna?
Przeciez ten czlowiek zarabia u nas w NW juz 2 lata bez formalnej umowy,bo tak wedle aktu notarialnego wygasla mu 2 lata temu i wlascieciele o tym fakcie "'zapomnieli""
Dzieki za ustosunkowanie sie do mojego postu!!!

[lesher]

> -zebrac sie a to bedzie trudno bo 90 % wlascicieli nie maja pojecia o ustawie
> z 1994r. i podjac uchwale i napisac mu wypowiedzenie?

1. Zebrać podpisy minimum 10% (licząc wg. udziałów w nieruchomości wspólnej) właścicieli pod wnioskiem o zwołanie zebrania właścicieli w celu podjęcia uchwał w sprawach:
1) zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną określoną w umowach o ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, sporządzonych w formie aktów notarialnych,
2) wyboru zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej.

2. Podjąć uchwałę zmieniającą sposób sprawowania zarządu "Z dniem xxx roku zmienia się sposób sprawowania zarządu nieruchomością wspólną w nieruchomości przy ulicy xxx w xxx, w ten sposób, że odwołuje się zarząd sprawowany przez xxx z siedzibą w xxx przy ul. xxx oraz uchwala się, że zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie przez właścicieli lokali lub osoby fizyczne spoza ich grona wybrane na zebraniu w trybie art. 20 ustawy o własności lokali."
(jeszcze trzeba dodać ust dotyczący daty wejścia w życie uchwały (z dniem podjęcia), oraz o tym że uchwała została zaprotokołowana przez notariusza).
Dobrze byłoby gdyby uchwała została podjęta na zebraniu (a nie w trybie łączonym - na zebraniu i w trybie indywidualnego zbierania głosów), niektórzy notariusze nie chcą "dołączać" do protokołu głosów zebranych w trybie indywidualnego zbierania głosów.
3. Wybrać nowy zarząd "osobowy"

> -jaka tresc nalezy sformuowac na papierze do niego?
Żądanie o którym pisałem powyżej w pkt 1 przesłać do zarządcy, aby zorganizował zebranie
> -jaka tresc uchwaly nalezy podjac?/forma jej/
j. w. - szczegóły można znaleźć w internecie - to prosta uchwała.
Można przy okazji opracować i uchwalić regulamin pracy zarządu.
> -czy musi byc ponad 50% glosow? aby uchwala byla wazna?
tak, bezwzględnie. W praktyce bezpieczniej ponad 50% - gdyby miały zostać zakwestionowane jakieś głosy.
Wszelkie pełnomocnictwa do głosowania nad taką uchwałą muszą zostać sporządzone przez notariusza.

> Przeciez ten czlowiek zarabia u nas w NW juz 2 lata bez formalnej umowy,bo tak
> wedle aktu notarialnego wygasla mu 2 lata temu i wlascieciele o tym fakcie "'za
> pomnieli""

Nie wygasła, do czasu kiedy nie został zmieniony sposób sprawowania zarządu pełni swoje obowiązki.

do lesher

[5klient]

Za pozsiwcenie czasu i obszerna inf. WIELKIE DZIEKI - jestes WIELKI! a Twoja wiedza i doswiadczenia niech sluza innym bo my to teraz wykorzystamy!
Pozdrawiam

[5klient]

ps. mam pytanko
czy mozemy poczekac do marca przy zebraniu rozliczenia rocznego nie dac mu absolutorium i tym samym rozpoczac procedure o jakiej piszesz w ostatnim poscie?

[j666]

Tzw. absolutorium we wspólnocie mieszkaniowej nie ma absolunie żadnego znaczenia.

[5klient]

dlaczego nie ma znaczenia? to po co jest ""danie zarzadcy absolutorium"" na zarzadzanie?
Jesli nie otrzyma absolutorium wiekszoscia glosow to jego urzedowanie sie konczy,
/ps.ja to tak rozumiem/.........

Jeśli nie otrzyma absolutorium

[haneczka_wm]

5klient napisał:
> Jesli nie otrzyma absolutorium wiekszoscia glosow to jego urzedowanie sie konczy
> /ps.ja to tak rozumiem/.........

Nie, nie kończy się.
Otrzymanie absolutorium lub nie - ma wartość ocenną, lecz nie działa z automatu.
Można nie otrzymać absolutorium i dalej urzędować, jak to określasz, bo nie została dodatkowo podjęta uchwała właścicieli formalnie odwołująca zarząd/zarządcę.
Można też otrzymać absolutorium i zostać uchwałą odwołanym przez właścicieli lokali.

[5klient]

haneczka_wm napisała:

> 5klient napisał:
> > Jesli nie otrzyma absolutorium wiekszoscia glosow to jego urzedowanie sie
> konczy
> > /ps.ja to tak rozumiem/.........
>
> Nie, nie kończy się.
> Otrzymanie absolutorium lub nie - ma wartość ocenną, lecz nie działa z automatu
> .
> Można nie otrzymać absolutorium i dalej urzędować, jak to określasz, bo nie zos
> tała dodatkowo podjęta uchwała właścicieli formalnie odwołująca zarząd/zarządcę
> .
> Można też otrzymać absolutorium i zostać uchwałą odwołanym przez właścicieli l
> okali.
Dziekuje za klarowna odpowiedz,smiem twierdzic ze jestes Haneczka oczytana,z doswiadczeniem Kobietka,a ustawe z 1994r,. masz w paluszku,to jest talent, ktorego nam na tak duza wspolnote dwie osoby dopiero sie ucza! hmmmmmmm

[highrise]

Właściwie to odbiegła Pani od tematu. A jaki jest Pani pogląd w przedstawionej sprawie?

[highrise]

mmoniczka00 napisał(a):

(...)
Prospector Sp. z o.o. ul. Balicka 35 Kraków tel.: [phone] lub 506 499 247 e-mail
> : [e-mail]
> Pozdrawiam:)

Strona internetowa jest dobrze zrobiona. Jednak nie zgadzam się z zapisem na Państwa stronie, cytuję: "Reprezentacja Wspólnoty przed sądami i organami egzekucyjnymi (po podjęciu dodatkowej uchwały określającej warunki reprezentacji)..."

Wspólnotę mieszkaniową na zewnątrz reprezentuje zarząd. Do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej przed sądem wystarczy pełnomocnictwo udzielone przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej.

[iza.podsedek]

Czy w końcu sie go pozbyliscie , jak ?

[5klient]

taaaaaaaaaaaaaaaaaaaakkkkkkkkkkkkkkk wreszcie

[xxxll]

5klient napisał:

> taaaaaaaaaaaaaaaaaaaakkkkkkkkkkkkkkk wreszcie

ale jak? zwierz się nam , jak to się stało ?

Umarł , rzucił pracę , wywieźliście go na taczkach , a może przyjaciele z za Kaukazu mu pomogli odejść...


społeczeństwo czeka ...

[j666]

To jest klauzula niedozwolona wg UOKiK.

-----
> 5 lat temu deweloper sprzedajac wlascicielom budynek wybral swojego brata na zarzadce w akcie notarialnym ale zaznaczyl na czas okreslony przez 3 lata tylko.

[j666]

Taka umowa jest w tym zakresie (zarządzanie bez licencji) nieważna, sprawdź orzecznictwo.

-----
> /bez licencji/

[5klient]

no masz racje i wlasnie dlatego pozbylismy sie kretacza co krecil przez 5 lat ""lody"" i generowal na swoj pozytek wysokie kosztyyyyyyyyyyyyyyyyyyyyyyyyyy

[xxxll]

5klient napisał:

> no masz racje i własnie dlatego pozbyliśmy się krętacza
> co kręcił przez 5 lat " "lody""


Krętacz nie kręci ...
krętacz omamia za parę srebrników ...