zmiana zarządcy

[beastad]

Wspólnota wybrała zarząd, a zarząd podpisał umowę z zarządcą, któremu
zlecił "wykonywanie w sposób samodzielny czynności zwykłego zarządu
nieruchomością wsólną".
Czy do zmiany zarządcy, zarząd musi posiadać stosowną uchwałę właścicieli ,
(zakładając , że wynagrodzenie zarządcy nie ulegnie zmianie)?

[epartner]

Nie.

[ulot]

Witam.
Tyle już było odpowiedzi na tym forum na temat poruszony że warto poswięcić
trochę uwagi i czasu aby znaleść tą właściwą.Bo ta jest napewno niepełna i zła.

[epartner]

Ustawa o własności lokali nie zakazuje wybranemu zarządowi udzielania dalszych
pełnomocnictw. Zarząd może udzielić pełnomocnictw do wykonania konkretnych
czynności lub nawet czynności zwykłego zarządu.
Zawarcie umowy o zarządzanie w której zawarte są pełnomocnictwa do wykonania
czynności zwykłego zarządu dla zleceniobiorcy (zarządcy) jest czynnością
zwykłego zarządu i nie wymaga to uchwały wspólnoty.
Odrębny zagadnieniem jest jakie czynności przekraczają zwykły zarząd, a więc
wymagają uchwały wspólnoty. Sprawę te w pewnej mierze reguluje ustawa o
własności lokali, wymieniając niektóre z nich, z tym że nie jest to katalog
zamknięty i może on być rozszerzony uchwałą właścicieli lub może też wynikać z
charakteru konkretnej sprawy.
Generalnie czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd są czynności
rozporządzające.
W sprawach tych jest orzecznictwo, które podam później.

[mieszkanie.i.wspolnota]

epartner napisał:
> Ustawa o własności lokali nie zakazuje wybranemu zarządowi udzielania dalszych
> pełnomocnictw.

Ale wyklucza to Kodeks cywilny, konkretnie art.106:
"Pełnomocnik może ustanowić dla mocodawcy innych pełnomocników tylko wtedy, gdy
umocowanie takie wynika z treści pełnomocnictwa, z ustawy lub ze stosunku
prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa."

A właśnie do Kodeksu cywilnego odsyła ustawa o własności lokali w sprawach nie
uregulowanych w ustawie (uwl art.1 ust.2)

[epartner]

Podaję orzecznictwo o którym wspominałem
Uchwała SN z dnia 10 kwietnia 1991 r., III CZP 76/90 (OSNCP 10-12/91, poz 117)
Uchwała SN z dnia 25 marca 1994 r., III CZP 182/93 (OSNCP 7-8/94, poz. 146)

Dobra odpowiedź epartnera

[mieszkanie.i.wspolnota]

beastad napisała:
> Czy do zmiany zarządcy, zarząd musi posiadać stosowną uchwałę właścicieli?

epartner napisał:
> Nie

ulot napisał:
> Tyle już było odpowiedzi na tym forum na temat poruszony że warto poswięcić
trochę uwagi i czasu aby znaleść tą właściwą.Bo ta jest napewno niepełna i zła.

Odpowiedź ulota jest NA PEWNO niepełna, bo nie może być pełna odpowiedź
składająca się z trzech liter. Zarazem jest to jednak odpowiedź DOBRA.
Ustawa o własności lokali NIE wymaga, aby umowa z zarządcą i wypowiedzenie tej
umowy poprzedzone były uchwałą właścicieli. UWL wylicza (w art.22 ust.3) wiele
czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, ale nie ma wśród nich umowy
z zarządcą, ani wypowiedzenia takiej umowy. Takich czynności przekraczających
zwykły zarząd nie wymienia również Kodeks cywilny. A warto jeszcze raz
przypomnieć, że Kodeks cywilny jest jedyną ustawą, do której odsyła UWL w
sprawach nie uregulowanych w UWL (art.1 ust.2).
Tylko specjalna, odrębna uchwała właścicieli mogłaby obligować zarząd do
zmiany zarządcy, tzn. do wypowiedzenia dotychczasowej umowy i podpisania nowej,
z nową osobą fizyczną lub prawną - albo zablokować działania zarządu w tej
sprawie. Jeżeli takiej uchwały nie ma - zarząd może robić, co chce.
Choć oczywiście zawsze, dla tzw. spokoju społecznego, zalecamy (my, SWM i
MiW), aby przed ewentualną zmianą zarządcy-administratora zasięgnąć OPINII
właścicieli, a nawet najemców.

[mieszkanie.i.wspolnota]

Korekta.
Pierwsze zdanie mojego tekstu powinno brzmieć:
Odpowiedź epartnera jest NA PEWNO dobra ...
(a nie "odpowiedź ulota", jak napisałem; poprawnie było i jest w tytule)

[beastad]

Bardzo dziękuję za odpowiedź. Mam jednak jeszcze jedną wątpliwość ( zapewne nie
ostatnią, niestety).
A co w sytuacji , gdy istnieje uchwała właścicieli sprzed kilku lat, która
obliguje zarząd do podpisania umowy z tym a nie innym zarządcą? Czy w tym
przypadku zarząd może samodzielnie podjąć decyzję o zmianie zarządcy?

[mieszkanie.i.wspolnota]

beastad napisała:
> A co w sytuacji , gdy istnieje uchwała właścicieli sprzed kilku lat, która
> obliguje zarząd do podpisania umowy z tym a nie innym zarządcą? Czy w tym
> przypadku zarząd może samodzielnie podjąć decyzję o zmianie zarządcy?

NIE. Potrzebna jest nowa uchwała, anulująca treść poprzedniej i - najlepiej -
dająca zarządowi wolną rękę w tej sprawie.

[serafin666]

na moje oko - bzdury ; dlaczego bzdury ? ;
ponieważ wybrany zarząd ( personalnie X , Y , Z ... ) nie posiadł w momencie
wyboru żadnych uprawnień do scedowania swoich uprawnień na osobę trzecią ;
większość z Was nie rozumie istoty zwykłego zarządu - w wypadku oświadczenia
woli bezpośrednio przez właściciela jest to po prostu oświadczenie woli i
NIKOMU nie wolno przypisywać mu cech zwykłego bądź innego oświadczenia ; jeżeli
wybieram zarząd ( X,Y,Z ) - to on jest zarządem przede mną odpowiedzialnym ;
dam skrajny przykład : sejm i prezydent ustanawiają rząd - tenże rząd w swoim
zastępstwie robi zarządcą Polski np. KOWALSKIEGO ; proponuę kieliszek ( do
herbaty ) rumu i dojście do ROZUMU ; NIE JESTEŚCIE OBYWATELAMI

[ulot]

Witam.
Kalinowski tak namieszał, że trudno uwierzyć, iż jego intencją jest pomoc
osobie, która jako pierwsza poruszyła problem.
Bezspornym jest tak jak określa to „serafin „, że wybrany Zarząd odpowiada za
wszystko, co dzieje się w części wspólnej ( prawnie, finansowo itp.) Natomiast,
gdy chce przekazać swoje obowiązki wynikające z tak zwanego zarządu zwykłego
musi być podjęta w tej sprawie uchwała lub umowa podjęta i podpisana w
obecności notariusza. Zarząd staje się zbędnym elementem w łańcuchu zarządzania
częścią wspólną. Dotyczy to wspólnoty małej.
W dużej wspólnocie ( powyżej siedmiu lokali)jak wynika z zapisów UWL Zarząd
musi być wybrany i w jego składzie mogą być tylko osoby fizyczne (właściciele
lub inne osoby). Właściciele a nie Zarząd w sytuacji, gdy sposobu zarządu
częścią wspólną nie określono w umowie lub akcie notarialnym zobowiązani są w
sytuacji, gdy podejmą decyzję ( uchwałę) o wprowadzeniu do zarządzania
( szeroko rozumianego zarządu przez małe „z”) kolejnego elementu, jakim jest
zarządca podjąć w tej sprawie uchwałę lub umowę zaprotokołowaną przez
notariusza. Potrzeba taka wynika z tego, że następuje zmiana sposobu zarządu
częścią wspólną.. Wtedy dopiero Zarząd i zarządca mogą zarządzać.

[epartner]

Zarówno serafin666 jak również ulot są w błędzie. Należy rozgraniczyć pojęcia
zarządu i czynności zarządu. Zarząd jest organem wspólnoty i po podpisaniu
umowy w której upełnomocnia zarządcę do wykonywania czynności zarządu nie
przestaje być zarządem. Jego obowiązki w tym momencie ograniczają się (choć nie
muszą się ograniczać) do nadzoru i kontroli wykonywania obowiązków przez
zarządcę z możliwością cofnięcia pełnomocnictw w każdej chwili. Jednak przed
wspólnotą za wszelkie działania odpowiada zarząd. Odpowiedzialność zarządcy
wynika z zawartej umowy i przepisów regulujących działalność zawodową w tym
zakresie.
W tej konkretnej sprawie poruszonej przez beastad w pełni podzielam pogląd
P. Kalinowskiego o konieczności podjęcia uchwały przez właścicieli.

[beastad]

Ulot napisał:
Potrzeba taka wynika z tego, że następuje zmiana sposobu zarządu
> częścią wspólną. Wtedy dopiero Zarząd i zarządca mogą zarządzać.

W sprawie , którą poruszyłam nie następuje zmiana sposobu zarządu. Od lat
funkcjonuje Zarząd i zarządca. Zarządca ( administrator z licencją - jak ktoś
woli) wykonuje czynności zwykłego zarządu na mocy umowy i pełnomocnictw
podpisanych przez Zarząd, a sam Zarząd sprawuje nadzór.
Nie chodzi więc o zmianę sposobu zarządu, ale tylko i wyłącznie o zmianę
zarządcy , z którym kiedyś podpisano umowę.
Niestety nikt nie pamięta ( zapewne poza samym zarządcą), czy został on
wybrany przez zarząd, czy wskazany w uchwale właścicieli )))))).

Dziekuję za odpowiedzi i serdecznie pozdrawiam.Beata

[ulot]

Witam.
Udzieliłem takiej a nie innej odpowiedzi bo jak napisała pytająca sytuacja gdy
występują dwa elementy( Zarząd i zarządca ) w procesie zarządzania w jej
wspólnocie ma miejsce od wielu lat.
Mając kontakt z wieloma wspólnotami i Zarządami JESTEM PEWIEN ,że u pytającej
ma miejsce taka sama nieuregulowana sytuacja pod względem prawnym dotycząca
określenia sposobu zarządu częścią wspólną jak to ma miejsce w tysiącach
wspólnot mieszkaniowych w całym kraju.Szczególnie dotyczy to wspólnot
zarządzanych przez wojsko i dawne ABK.

[beastad]

JESTEM PEWIEN ,że u pytającej
> ma miejsce taka sama nieuregulowana sytuacja pod względem prawnym dotycząca
> określenia sposobu zarządu częścią wspólną jak to ma miejsce w tysiącach
> wspólnot mieszkaniowych w całym kraju.Szczególnie dotyczy to wspólnot
> zarządzanych przez wojsko i dawne ABK.


Mam nadzieję, że akurat w tym przypadku ta sytuacja nie ma miejsca, bo jeśli
tak to sprawa zmiany zarządcy nie będzie wcale taka prosta. Uchwała o zmianie
sposobu zarządu musi być zaprotokołowana przez notariusza, a jak ją podjąć
skoro na zebrania przychodzi tylko garstaka właścicieli? Przecież nie wyślemy
notariusza do nieobecnych , żeby dozbierał głosy (((((((.
Zostają jeszcze pełnomocnictwa.....

[beastad]

Ulot napisał:
"Mając kontakt z wieloma wspólnotami i Zarządami JESTEM PEWIEN ,że u pytającej
ma miejsce taka sama nieuregulowana sytuacja pod względem prawnym dotycząca
określenia sposobu zarządu częścią wspólną jak to ma miejsce w tysiącach
wspólnot mieszkaniowych w całym kraju."


W poruszonej przez mnie sprawie chyba jest dokładnie tak jak napisał Ulot. W
akcie notarialnym o ustanowienie odrebnej własności lokalu istnieje
zapis:Zarząd budynkiem sprawowany będzie wg zasad określonych w art.18-33 UWL.

[serafin666]

a może wystarczy krótko stwierdzić - kto umowę podpisał ten ma prawo ją
rozwiazać

[serafin666]

Kozińska Joanna Studia Prawnicze 2003/3/121 artykuł

Środki kontroli działalności zarządu lub zarządcy według ustawy o własności
lokali.
Żaden przepis ustawy o własności lokali nie stanowi, iż nieudzielenie absoluto-
rium zarządowi jest równoznaczne z jego odwołaniem. Oznacza to, iż decyzja co
do przyszłości zarządu lub zarządcy należy każdorazowo do właścicieli lokali.
Wyjątkowo mogą oni pozostawić dotychczasowy zarząd lub zarządcę, jeżeli uznają,
iż negatywna ocena dotyczy tylko niektórych działań, zaś zarząd lub zarządca
zobowiążą się do podjęcia kroków zmierzających do poprawy działalności w
przyszłości.
Tezy publikacji :
1. Jeżeli zawarta w formie aktu notarialnego umowa o powierzeniu zarządu
nieruchomością wspólną nie zawiera odmiennych postanowień, zastosowanie
znajdują przepisy Kodeksu cywilnego, w szczególności przepis art. 208, który
każdemu z właścicieli niesprawujących zarządu nieruchomością wspólną daje prawo
żądania w odpowiednich terminach rachunku z zarządu. Ten ogólny przepis należy
interpretować szeroko, przyjmując, iż nie chodzi tu tylko o przedstawienie
czystego bilansu, ale o złożenie sprawozdania zawierającego wyczerpujące
informacje i wyjaśnienia.
2. W przypadku powierzenia sprawowania zarządu niektórym właścicielom lokali
lub osobie trzeciej w umowie o zarządzanie nieruchomością wyłączone wydaje się
zastosowanie przepisu art. 201 zd. 2 k.c. Właściciel lokalu niesprawujący
zarządu nieruchomością wspólną nie może przecież żądać upoważnienia sądowego do
dokonania czynności, których dokonanie umownie zostało powierzone zarządcy.
Umowa o powierzeniu zarządu wyznaczonemu zarządcy wyłącza bowiem uprawnienia
właścicieli lokali do sprawowania zarządu według zasad ustawowych.
3. Jedyną prawidłową formą realizacji przez zarząd lub zarządcę obowiązku
określonego w art. 30 ust. 1 pkt 2 ustawy o własności lokali jest doręczenie
każdemu właścicielowi sprawozdania z działalności w rozsądnym terminie,
umożliwiającym zapoznanie się z nim przed corocznym zebraniem ogółu właścicieli
lokali, którego przedmiotem będzie ocena pracy zarządu lub zarządcy oraz
udzielenie absolutorium. Trudno bowiem, aby pozbawiony informacji właściciel
mógł stwierdzić, czy zarząd lub zarządca dobrze wykonuje swoje obowiązki.
Niezbędne będzie ponadto przedstawienie sprawozdania na dorocznym zebraniu
właścicieli i udzielenie wyjaśnień w tym zakresie oraz rozstrzygnięcie
ewentualnych wątpliwości.
4. Zatwierdzenie sprawozdania zarządu jest stwierdzeniem prawdziwości zawartych
w nim danych, nie mieści natomiast w sobie oceny działalności zarządu. Ocena ta
znajduje bowiem wyraz w uchwale absolutoryjnej. Dlatego zatwierdzenie
sprawozdania nie stoi na przeszkodzie podjęciu uchwały o nieudzieleniu
absolutorium.
5. Żaden przepis ustawy o własności lokali nie stanowi, iż nieudzielenie
absolutorium zarządowi jest równoznaczne z jego odwołaniem. Oznacza to, iż
decyzja co do przyszłości zarządu lub zarządcy należy każdorazowo do
właścicieli lokali. Wyjątkowo mogą oni pozostawić dotychczasowy zarząd lub
zarządcę, jeżeli uznają, iż negatywna ocena dotyczy tylko niektórych działań,
zaś zarząd lub zarządca zobowiążą się do podjęcia kroków zmierzających do
poprawy działalności w przyszłości.
6. Zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali wyłącznie właściciel, a nie
zarząd, może zaskarżyć do sądu taką uchwałę z powodu jej niezgodności z
przepisami prawa. Nie można wykluczyć takiej sytuacji, iż wszyscy właściciele
będą zgodni w sprawie odwołania zarządu i nikt nie zaskarży takiej uchwały w
sześciotygodniowym terminie przewidzianym w art. 25 ust. 1a ustawy o własności
lokali. W związku z tym, iż wskazany termin jest terminem zawitym, a
ustawodawca przyjął koncepcję nieważności względnej (wzruszalności) takiej
uchwały, uchwała ta ulegnie konwalidacji, nawet jeśli jest sprzeczna z prawem.
7. Ustanowienie zarządcy przymusowego następuje w postępowaniu nieprocesowym,
wynika to bowiem z samej istoty tego rodzaju działalności sądu.
8. Prawu kontroli przysługującemu właścicielowi lokalu odpowiada ciążący na
zarządzie lub zarządcy obowiązek umożliwienia mu wykonywania tego prawa, z
którym wiąże się roszczenie o udzielenie wyjaśnień czy roszczenie o
udostępnienie dokumentów bądź ksiąg wspólnoty. Ustawodawca nie przewidział
jednak w tym zakresie żadnych regulacji. W celu rozwiązania tego zagadnienia
można sięgnąć do modelowego uregulowania zawartego w przepisie art. 212 k.s.h.
dotyczącym wykonywania prawa kontroli w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością.
9. Z powództwem [w imieniu wspólnoty mieszkaniowej o naprawienie szkody
przeciwko członkom zarządu lub zarządcy] mogą wystąpić wszyscy właściciele
lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową. Mogą oni także upoważnić pełnomocnika
do występowania w ich imieniu przed sądem. Wreszcie powództwo takie może
wytoczyć w imieniu wspólnoty nowo wybrany zarząd lub nowy zarządca przeciwko
byłym członkom zarządu lub byłemu zarządcy.

[mieszkanie.i.wspolnota]

serafin666 napisałcytując:
> Kozińska Joanna Studia Prawnicze 2003/3/121

> Żaden przepis ustawy o własności lokali nie stanowi, iż nieudzielenie
> absolutorium zarządowi jest równoznaczne z jego odwołaniem.

Dziękuję.
Wprawdzie widać to gołym okiem,
ale niektórzy na tym forum potrzebują jeszcze Autorytetu,
który by potwierdził to, co oczywiste.
No więc mają - i właśnie za to dziękuję Serafinowi.

[serafin666]

dziękuę za podziękowanie ; przytaczając te różne wyroki i opinie prawne chcę
przyczynić się do podniesienia poziomu kwalifikacji wszystkich
zainteresowanych ; czasem mam dylemat - są wyroki i opinie , z którymi się nie
zgadzam ( np. dośc kluczowa kwestia ilości niezbędnych głosów "ZA" przy
istnieniu głosów "WSTRZYMUJĄCYCH SIĘ" ; np. też nie zgadzam się z poglądem Sądu
Najwyższego , iż istnieją czynności wykonywane osobiście przez właścicieli ,
które są czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd ; np. z pogladem o
konieczności składania oświadczeń podatkowych CIT - w sytuacji , gdy sąd
stwierdził , iż jakikolwiek pieniądze w dyspozycji wspólnoty są własnością jej
członków ) ; pozdrowienia

[ktob8080]

serafin666 napisał:

> dziękuę za podziękowanie

widzicie? nawet serafinowie przemawiają ludzkim głosem;

>przytaczając te różne wyroki i opinie prawne chcę
> przyczynić się do podniesienia poziomu kwalifikacji wszystkich
> zainteresowanych ; czasem mam dylemat - są wyroki i opinie , z którymi się
nie
> zgadzam

wyluzuj waść; tyle sprzeczności w naszym prawodawstwie; szkoda życia na
wmawianie innym, że akurat ten ze sprzecznych wyroków SN (czy nawet
apelacyjnego)jest bardziej "na prawie" ;

niezłą misje pełnisz; trochę empatii, ogłady, szacunku dla "głupich palantów",
i będą z ciebie ludzie!

pozdrowienia

do serafina

[ktob8080]

i jeszcze jedno; daj sobie spokój z tą megalomanią, przełknij raz a porządnie
gorzką pigułkę: to że jesteś nieomylny i wszystko widzący - to bzdury; więcej
pokory, bo nie zawsze musi być "po twojemu"; i tobie będzie wtedy łatwiej i
innym;
wytrwałości życzę - dużo jeszcze pracy przed tobą, zarówno nad świadomością
innych jak i swoją