ZARZĄD A ZARZĄDCA

[dpietka1]

Sytuacja w naszej nowo powstającej wspólnocie jest taka: prezes firmy
developerskiej jako pierwszy podpisał sam ze sobą akt notarialny - i został
pierwszym właścicielem. Powstała wspolnota. Zrobił on - sam ze sobą -
zebranie właścicieli. Wybrał siebie i pracownika swojej firmy jako dwuosobowy
Zarząd, ten Zarząd podpisał umowę o zarządzanie z pewną firmą. W tej umowie
praktycznie wszystkie ustawowe komptencje Zarządu przechodzą na tą firmę
(Zarządcę). Umowy tej przez rok nie można rozwiązac. I TERAZ MOJE PYTANIA:
1/ Czy może istnieć jednocześnie Zarząd i Zarządca? (chcemy po uzyskaniu 20%
zmienic Zarząd na "swój") 2/ Czy można jakos , legalnie, odebrać część
istotnych dla nas kompetencji Zarządcy i zwrócić je Zarządowi? 3/ Czy można ,
np. w Statucie (jeszcze go nie mamy), lub w specjalnej notarialnej uchwale-
zapisać na stałe podział kompetencji pomiędzy Zarządem, a Zarządcą (jeśli
taki zostanie powołany), oraz to ,że w naszej wspólnocie ZAWSZE głosuje się 1
właściciel = 1 głos , a także to,że głosy zbiera się TYLKO na zebraniu i że
wymagana wiekszość to wiekszość obecnych na zebraniu + ewentualnie ,że za
wystarczające powiadomienie o zebraniu uważa sie włożenie go do skrzynki na
listy, a jeśli ktoś wymaga inaczej, to musi to zgłosić Zarządowi.
Zdaje sobie sprawe, ze pytan i problemów poruszyłem wiele, ale jesteśmy na
etapie organizowania się wspólnoty i chcemy zrobić to raz, adobrze, żeby
uniknąć kłopotów w przyszłości. A nie możemy namierzyć we Wrocławiu ani
żadnego oddziału któregoś ze stowarzyszeń wspólnotowych, ani rzeczywiście
kompetentnego prawnika.

[dobud]

Nie wierzę ! W takim dużym miescie nie ma porzadnego prawnika????????? POczytaj
poprzednie posty na tym forum, to Ci sie dużo wyjaśni.

[babczyk]

A może dpietka1 ma rację. Popatrz na jej problem z jej punktu widzenia.

A prawnicy? Nie jeden na nich się przejechał i doszedł do drobnych albo pod
most.
Patrz w jakim kraju mieszkasz to może otworzą Ci sie oczy.

[dobud]

Praktycznie nie ma innej możliwości niż sad - kropla drąży skałę - może kiedyś
bedzie lepiej? A jak nie mozesz wytrzymać, to się przeprowadż np. do
Białorusi:):) Od razu docenisz Polska demokrację :):):). Wczoraj był jakiś film
amerykański na temat lokatora umilającego zycie sąsiadowi - właścicielowi - i
też mieli duuuuży problem :)

[seew]

jedna osoba nie może reprezentować obu stron umowy. taka umowa jest do
podważenia.
w umowie o zarządzanie wg art 18 uowl, generalnie można zapisać wszystko o czym
napisałeś ale uwaga! musi to być umowa- czyli podpisana przez wszystkich
właścicieli.
Uchwała - nawet zaprotokołowana prze notariusza- nie może zmieniać postanowień
ustawy o własnosci lokali, choć jeśli uda się Wam ją podjąć i nikt nie zaskarży
to bedzie wasz sukces (musi być jeszcze respektowana- bo właściciel może
powołać sie na 58 KC- że czynność nieważna i nie ma potrzeby zaskarżania).
Dlatego możecie podjąć próbę przeprowadzenia takiej uchwały by poznać reakcję
pierwotniaka (właściciela pierwotnego). Najlepiej jednak by podpisali to
wszyscy i wówczas nic tego nie zmieni.
Oczywiście może istnieć i zarzą i zarządca- to nawet porządane, choć oczywiście
nie zawsze.

[dpietka1]

Zapomnialem napisac, ze Zarząd powstal nie w/g art. 18, tylko 20. Stąd
powołanie Zarządcy nastąpiło w drodze umowy cywilnoprawnej między tą firmą , a
Zarządem, z upoważnienia "zebrania" (2 wlascicieli- developer i 1 mieszkaniec-
prezses develop.Reszta mieszakńców w tym momencie nie miała aktów
notarialnych!!). Nie było to powołanie Zarządcy w trybie art. 18!!!!
A uchwały Wspólnoty , wydaje mi sie, mogą zmieniać treść zapisów Ustawy w
części dot. zarządu nieruchomością wspólną- mówi o tym art. 18 ust. 3. No
chyba,że sie mylę- czekam na Wasze opinie!!

[seew]

masz rację, uchwały mogą zmieniać treść zapisów uowl dotyczące sposobu zarządu
jeśli była umowa o sposób zarządu wg art 18 na początku działania wspólnoty.
Chodziło mi o sytuację (skót myślowy) gdy nie było umowy wg art 18 ani uchwały
o której mowa wa art. 18 ust 2a (zmieniającej tą umowę) , wóczas jak stanowi
art 18 ust 3 stosuje się zasady ustawowe. I wóczas (tak sądzę) nie można
uchwałą zmieniać zasad ustawowych. Chyba, że zawrą umowę w formie aktu
notarialnego ("później" - jak mówi ustawa, czyli nie na początku a np. po kilku
latach) o sposoboie zarządu. Wówczas będą ją mogli zmieniać uchwałą.
Trochę to może zawiłe ale tak wynika z istoty umowy notarialnej o sposób
sprawowania zarządu. Jest ona niejako "aktem pierwotnym" wyłączającym
funkcjonowanie wspólnoty z zapisów ustawy.
analogiicznie jest z udziałami: jeśli nie określono ich dobrze na początku to
zmienić można to umową między właścicielami (art 3 ust 7)

[seew]

i jeszcze:
w Waszej sytuacji nie było umowy wg art 18 i dopiero należałoby ja zawrzeć. Ale
rzeczywiście lepiej dla Was, jeśli potraktujecie umowę między zarządem a
zarządcą jako umowę według art 18. Wówczas bowiem możecie ją zmienić uchwałą-
czyli większoscią, choćby jeden na jeden.

[dobud]

seew napisał:
> jedna osoba nie może reprezentować obu stron umowy. taka umowa jest do
> podważenia.
To nie prawda - będąc stroną i pełnomocnikiem drugie strony można zawrzeć umowę
niby "samym z sobą". To częste przypadki i pozawlają na to przepisy Kodeksu
cywilnego.

[dpietka1]

W takim razie poprosze o ocene naszego planu dzialania:
1. Mając 20% udziałow żądamy zwołania zebrania
2. Na zebraniu te 20% (udziałami licząc) żąda podejmowania uchwał na tym
zebraniu na zasadzie 1=1
3. W tym już trybie podejmujemy uchwałę o zmianie sposobu zarządu, powołując
sie na art. 18
4. W tej uchwale piszemy, że w naszej wspólnocie uchwały podejmuje się zawsze
1=1 , a także że Zarząd , wybierany w trybie art. 20, może powierzyć część lub
całość spraw ZWYKŁEGO zarządu(nie dotyczy spraw przekraczających zwykły zarząd
oraz składaniea oświadczeń woli w imieniu wspólnoty) nieruchomością osobie
prawnej lub fizycznej.I jeszcze to, że głosowanie odbywa sie tylko na
zebraniu , a uchwały zapadają większością głosów osób obecnych na zebraniu!!
5. Ta uchwała jest protokołowana przez notariusza.
6. Następnie dziękujemy panu prezesowi developera za pełnienie roli Zarządu i
wybieramy swój Zarząd, którego pierwszym zadaniem będzie renegocjacja umowy
cywilnoprawnej o zarządzanie z firmą najętą przez poprzedni Zarząd (odebranie
jej części uprawnień i kompetencji "władczych" wobec właścicieli).

Czy są tu jakieś błędy lub zagrożenia??

[serafin666]

BZDURA !!!
mozna wprowadzić inne niż w ustawie zasady zarzadzania tylko poprzez UMOWĘ
wszystkich właścicieli ; autor może narobić wspólnocie nielichych kłopotów -
nakłaniając ich do podjęcia takiej uchwały ; złóżcie sie po parę złotych na
prawnika - i dajcie mu pełnomocnictwo do reprezentowania Was na zebraniu (
łącznie z instrukcją co chcecie osiągnąć )

[dpietka1]

No nie wiem, jak w takim razie zrobic to, zeby zapewnic sobie zawsze glosowanie
1=1??
U nas jest taka sytuacja, ze w tej chwili mamy 20% udzialow, reszte ma
developer - i to chcemy wykorzystac używajac mechanizmu 1=1. A to dlatego, ze
docelowo, jak juz w koncu nasz (nie)kochany developer zawrze notarialne umowy
ze wszystkimi , to z racji posiadania garazy podziemnych (wyodrebnione
notarialnie jego lokale) i poparcia kilku mieszkancow (pracowników developera,
ktorzy kupili mieszkania na naszym osiedlu) będzie w stanie przeprowadzić każdą
swoją uchwałe. Bedzie miał formalnie mniej niż 50% (czyli nie bedziemy mogli
żądać 1=1) , ale nieznacznie mniej , więc poparcie właścicieli będących
pracownikami developera wystarczy mu zupełnie do rządzenia "naszą" wspólnotą po
wsze czasy - jeśli nie wykorzystamy teraz możliwości głosowania 1+1.
Czy z umową , o której mowa w art. 18 muszą się zgodzic wszyscy właściciele ( w
tym developer) ?
Aha- co do paru zlotych na prawnika - chyba żaden prawnik nie będzie
reprezentował kilkunastu osób jednocześnie za jedne pieniądze, każdy z nas
musiałby indywidualnie przysłać swojego, i mu zapłacić...

[seew]

no więc właśnie jest problem z tą umową. Poza tym nie można uchwałą zaklepać
głosowania na zawsze 1:1. Przed każdym głosowaniem uchwały mozecie żądać
takiego głosowania. Ale by to było na stałe potrzebna umowa.
Teraz odwołajcie zarząd. Niech zarzą przygotuje projekt umowy i zwoła zebranie
i zobaczycie. Wcześniej niech przedyskutuje z deweloperem- może podpisze.

Jeśli nie, to czeka waszą współnotą permanentna wojna. Możecie spróbować
fortelem jej uniknąć.

proponuję tylko przemyśleć sposób partyzancki:
Korzystając z sytuacji obecnej odwołajcie zarząd.
Potem uchwalcie "statut wspólnoty" , który określi sposób głosowania 1:1 na
zawsze (niech uchwałę- statut protokołuje notariusz). Taka uchwała -statut to
brzmi poważnie i może deweloper nie zaskarży do sądu. Jak zaskarży to sąd
powinien uchylić uchwałę, ale znając świadomość polskich sądów może nie uchyli.
Deweloperowi tłumaczcie, że uchwała- statut to według art 18 jest i może to
kupi. Jest to droga dla odważnych. Ale praktyka zna tak dziwaczne zapisy w
statutach wspólnot, które wbrew ustawie obowiązują, że może i wam się uda.

[dpietka1]

Faktycznie, chyba tędy jedyna droga. Wielkie dzięki!!!

[ola19801]

Witam.
W pełni popieram to co napisał Serafin.Z tego co piszesz jasno wynika że
dopiero się uczysz.A nauka kosztuje.W konsekwencji to ty możesz ponieść
największe koszty a i tak dalej bedziesz nie wszystko wiedziała.

[dobud]

Dużo mówi się o funkcjonarjuszch publicznych i ich odpowiedzialności od dnia
1.07.2005 r. za naruszenie finansów publicznych a mało o wspólnotach
mieszkaniowych,które ta ustawa również dotyczy. Środkami publicznymi we
wspólnocie mieszkaniowej są środki przeznacznowe przez gminę (miasto) na
utrzymanie nieruchomości wspólnej.
Otóż mało kto wie z właścicieli lokali przy podejmowaniu stosownych uchwał, że
wszystkie wspólnoty mieszkaniowe w których gmina (miasto) posiada ponad 50%
udział w nieruchomości wspónej mają ustawowy obowiązek stosować procedury
zamówieniowe np. przy wyborze zarządcy nieruchomości wspólnej czy też wykonawcy
robót budowlanych.Za naruszenie finansów publicznych należy uznać np. wybór
zarzadcy nieruchomości wspólnej lub wykonawcy z pominięciem procedur
zamówieniowych. Karę poniesie nie tylko gmina ale i nabywca lokalu zgodnie z
posiadanymi udziałami w nieruchomości wspólnej.Dlatego warto równięż i o tym
pamiętać mówiąc o tej ustawie.

[seew]

na temat tej interpretacji toczy się wciąż dyskusja. Ja się nie zgadzam z tym,
że wspólnoty z ponad 50% udziałem gminy muszą stosować ustawę o zamówieniach
publicznych.
49% udziałow i pieniędzy przekazanych według nich wspólnocie nie są w całym
rozliczeniu środkami publicznymi a 51 % już jest? Traktujmy współnotę jako
oosbny od właścicieli podmiot - wówczas nie będzie problemu.
Gdańsk np. każe stosować ustawę o zamówieniach publicznych a np. Wrocław nie.

[dobud]

To nie kwestia czy Ty siezgadasz, czy nie....Ci co nie stosują nie znają ustawy
Prawo zamówień publicznych, tylko poprzednia o zamówieniach
publicznych...urzednicy tak mają, że nie znają prawa:)

[dobud]

STANOWISKO PREZESA URZĘDU ZAMÓWIEŃ PUBLICZNYCH:
1. Rażąco niska cena

I. Zgodnie z treścią art. 89 ust. 1 pkt 4 ustawy - Prawo zamówień publicznych
(Dz. U. Nr 19, poz. 177) zamawiający odrzuca ofertę, jeżeli zawiera rażąco
niską cenę w stosunku do przedmiotu zamówienia.
Ustawa wprowadzając możliwość odrzucenia oferty przez zamawiającego z powodu
rażąco niskiej ceny nie precyzuje jednak tego pojęcia. Nie definiują go również
przepisy dyrektyw Unii Europejskiej będące u podstaw przedmiotowej regulacji.
Znaczenia tego wyrażenia nie wyjaśnia również orzecznictwo Europejskiego
Trybunału Sprawiedliwości.
Mając na względzie cel przedmiotowej regulacji wydaje się, iż za ofertę z
rażąco niską ceną można uznać ofertę z ceną niewiarygodną, nierealistyczną w
porównaniu do cen rynkowych podobnych zamówień. Oznacza to cenę znacząco
odbiegającą od cen przyjętych, wskazującą na fakt realizacji zamówienia poniżej
kosztów wytworzenia usługi, dostawy, roboty budowlanej. Przyczyną wyraźnie
niższej ceny od innych ofert może być albo świadome działanie wykonawcy albo
nierzetelność kalkulacji wykonawcy, co grozi nienależytym wykonaniem lub
niewykonaniem zamówienia w przyszłości.
II. Jak wynika z treści art. 89 ust. 1 pkt 4 ustawy punktem odniesienia dla
kwalifikacji ceny jako rażąco niskiej jest ustalona przez zamawiającego cena za
przedmiot zamówienia. Ceną ustaloną przez zamawiającego, która będzie stanowiła
punkt odniesienia do stwierdzenia, czy mamy do czynienia z rażąco niską ceną,
będzie wartość przedmiotu zamówienia ustalona przez zamawiającego powiększona o
podatek VAT. Przepis art. 89 ust. 1 pkt 4 wyraźnie bowiem wskazuje, iż chodzi o
odniesienie ceny do przedmiotu zamówienia. W chwili oceny ofert, jedynym
obiektywnym wyznacznikiem tego, czy cena może być uznana za rażąco niską jest
wartość zamówienia z podatkiem VAT.

Wydaje się, iż punktem odniesienia nie może być sama wartość zamówienia, a więc
wartość bez podatku VAT (art. 32 ust. 1), bowiem zgodnie z art. 2 pkt 1 w zw. z
art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o cenach, cena podawana przez wykonawców w swojej
ofercie musi uwzględniać stawkę podatku VAT.

Należy jednak wyraźnie podkreślić, iż wyznacznik ten nie jest jednak
wyznacznikiem bezwzględnie wiążącym i ostatecznym, ze względu choćby na
możliwość oszacowania przez zamawiającego wartości zamówienia z nienależytą
starannością (o czym jeszcze poniżej). Ponadto, wyznacznik ten powinien służyć
tylko i wyłącznie podjęciu decyzji o tym, czy cena może być rażąco niską i
uruchomienia procedury przewidzianej w art. 90 ustawy, a więc żądania
wyjaśnień. Nie może jednak decydować jeszcze o tym, że cena jest ceną rażąco
niską. W tym przypadku, odniesienie ceny do wartości zamówienia powiększonej o
VAT ma charakter jedynie pomocniczy i służyć powinien jedynie podjęciu decyzji
o tym, czy na zamawiającym ciąży obowiązek żądania wyjaśnień od wykonawcy.

Nieco odmiennie sytuacja przedstawia się w przypadku usług lub dostaw
powtarzających się okresowo lub zamówienia dzielonego na części. Wiążę się to z
odmiennym sposobem ustalania wartości szacunkowej przy tych zamówieniach. Przy
ustalaniu wartości zamówienia na usługi lub dostawy powtarzające się okresowo
zamawiający bierze pod uwagę łączną wartość zamówień okresowych jakich zamierza
udzielić w określonym czasie (art. 34 ust. 1) a w przypadku zamówienia
dzielonego na części łączną wartość zamówień dzielonego na części (art. 32 pkt
4). W wypadku kiedy zamawiający zamierza zorganizować kilka odrębnych
postępowań na określone usługi lub dostawy powtarzające się okresowo, punktem
odniesienia dla kwalifikacji ceny jako rażąco niskiej nie będzie ustalona przez
zamawiającego wartość zamówienia dla tych zamówień tzn. łączna wartość tych
zamówień, lecz wartość odzwierciedlająca zakres zamówienia będącego przedmiotem
odrębnego postępowania. Powyższe analogicznie należy odnieść również do
zamówień publicznych udzielanych w częściach, gdzie wartością zamówienia jest
łączna wartość poszczególnych części zamówienia, mimo iż każda część stanowi
przedmiot odrębnego postępowania.

W przypadku sytuacji, gdy cena oferty nie odbiega od wartości ustalonej przez
zamawiającego, ale różni się w sposób rażący od innych cen, zamawiający
powinien w pierwszej kolejności przeanalizować czy przyjęta przez niego wartość
zamówienia (powiększona o podatek VAT) była określona z należytą starannością.
Jeżeli okaże się, że tak określona wartość została ustalona z nienależytą
starannością zamawiający nie powinien jej brać pod uwagę jako punktu
odniesienia dla kwalifikacji ceny jako rażąco niskiej.

Wydaje się, iż w przypadku nienależytego oszacowania wartości zamówienia,
zamawiający na nowo powinien dokonać jej ustalenia. Zauważyć jednak należy, iż
modyfikacja ceny, a co się z tym wiąże modyfikacja wartości zamówienia służy
wyłącznie do ustalenia rażąco niskiej ceny. Wartość zamówienia ustalona przez
zamawiającego co do zasady nie ulegnie zmianie. Zgodnie bowiem z art. 35 ustawy
ustalenie wartości zamówienia dokonuje się przed dniem wszczęcia postępowania.
W sytuacji błędnego oszacowania wartość zamówienia skutkującego tym, iż
zamówienie prowadzone jest poniżej progów określonych w ustawie, zamawiający
winien natomiast rozważyć, czy nie zachodzi podstawa do unieważnienia
postępowania.

III. W celu ustalenia, czy oferta zawiera rażąco niską cenę w stosunku do
przedmiotu zamówienia, zamawiający obowiązany jest zwrócić się do wykonawcy o
szczegółowe wyjaśnienie powodów zaproponowania tak niskiej ceny. Jako sprzeczne
z ustawą należy uznać automatyczne uznawanie za rażąco niskie i odrzucenie
ofert bez możliwości wykazania, że ich oferta jest rzetelna. Zgodnie z
orzeczeniem Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości z dnia 22 czerwca 1989 r. w
sprawie C-103/88 (Constanzo) niedopuszczalne, jako sprzeczne z zasadą
wspierania rzeczywistej konkurencji w zamówieniach publicznych, jest
automatyczne, wyłącznie na podstawie arytmetycznego kryterium, uznawanie za
rażąco niskie i odrzucenie ofert o cenach poniżej pewnego poziomu (np. tańszych
o więcej niż 10% od średniej ceny wszystkich złożonych ofert albo poniżej
wartości szacunkowej ustalonej przez zamawiającego), bez podania oferentom
możliwości wykazania, że ich oferta jest rzetelna.

Zgodnie z art. 90 ust. 2 ustawy zamawiający, oceniając wyjaśnienia, bierze pod
uwagę takie obiektywne czynniki jak: oszczędność metody wykonania zamówienia,
wybrane rozwiązania techniczne, wyjątkowo sprzyjające warunki wykonywania
zamówienia dostępne dla wykonawcy, oryginalność projektu wykonawcy oraz wpływ
pomocy publicznej udzielonej na podstawie odrębnych przepisów. Lista tych
czynników będących podstawą oceny wyjaśnień nie jest listą wyczerpującą i
zamawiający powinien brać pod uwagę również inne obiektywne czynniki, jeżeli
zawarte są one w wyjaśnieniach przedłożonych przez wykonawców.

IV. Zamawiający odrzuca ofertę jeżeli dostawca nie złoży wyjaśnień w
wyznaczonym terminie albo jeżeli dokonana ocena wyjaśnień potwierdza, że oferta
zawiera rażąco niską cenę w stosunku do przedmiotu zamówienia (art. 90 ust. 3
ustawy). W takim wypadku zamawiający obowiązany jest - jeżeli wartość
zamówienia dla robót budowlanych przekracza wyrażoną w złotych równowartość
kwoty 5.000.000 euro, a dla dostaw i usług 130.000 euro - zawiadomić o tym
Prezesa Urzędu oraz Komisję Europejską. Warunkiem koniecznym takiego
zawiadomienia jest okoliczność prowadzenia postępowania, w którym jedynym
kryterium wyboru ofert jest cena. Zatem w sytuacji kiedy wybór
najkorzystniejszej oferty odbywa się również w oparciu o inne kryteria niż cena
(niezależnie od wartości zamówienia) zamawiający zwolniony jest z obowiązku
powiadomienia Prezesa Urzędu oraz Komisji Europejskiej o odrzuceniu ofert z
powodu rażąco niskiej ceny.


2. Wyłączenie ustawy przy zamówieniach n

[dobud]

CHOLERA :(......TO NIE MIAŁO BYĆ TO. JESZCZE RAZ:
I. Obowiązek stosowania przepisów ustawy Prawo zamówień publicznych przez
wspólnoty mieszkaniowe w nieruchomościach których udział samorządów przekracza
50% wywoływało i nadal wywołuje wątpliwości. Świadczy o tym m.in. stanowisko
Ministerstwa Finansów, które pierwotnie uznało za zasadny obowiązek stosowania
ustawy przez wspólnoty mieszkaniowe (opinia Departamentu Finansów Samorządu
Terytorialnego Ministerstwa Finansów z dnia 9 kwietnia 2002 r., znak: ST1-4800-
357/2002), a następnie zmieniło swe stanowisko w tym zakresie (opinia
Departamentu Finansów Gospodarki Narodowej Ministerstwa Finansów z dnia 12 maja
2003 r., znak: GN7/063-3a/53/03/912) wskazując, iż środki przekazane wspólnocie
mieszkaniowej nie stanowią środków publicznych w rozumieniu ustawy o finansach
publicznych. Prezes Urzędu, pismem z dnia 23 czerwca 2003 r. (znak: UZP/DPO-
MRZ/21525/03) zwrócił się do Ministra Finansów z prośbą o zajęcie
jednoznacznego stanowiska Ministra Finansów w przedmiotowej sprawie.
Ministerstwo Finansów w piśmie z dnia 16 lipca 2003 r. (znak:GN7/063-
3d/183/03/6701) podtrzymało swój pogląd o tym, iż środki przekazane wspólnocie
mieszkaniowej nie stanowią środków publicznych w rozumieniu ustawy o finansach
publicznych.

Rozpatrując zagadnienie obowiązku stosowania przepisów ustawy przez wspólnoty
mieszkaniowe, w których gmina posiada co najmniej 50% udziałów w nieruchomości
wspólnej, należy wziąć pod uwagę przepis art. 3 ust. 1 pkt 5 ustawy. Zgodnie z
tym przepisem, obowiązkiem stosowania ustawy Prawo zamówień publicznych objęte
zostały inne, niż określone w pkt 1 i 2 podmioty, jeżeli ponad 50 % wartości
udzielanego przez nie zamówienia jest finansowane ze środków publicznych lub
przez podmioty, o których mowa w pkt 1-3.

Z treści cyt. przepisu wynika, iż obowiązek stosowania ustawy uzależniony
został m.in. od udziału środków publicznych w finansowaniu zamówienia
publicznego. Przyjmując za słuszny, pogląd o tym, iż wspólnota mieszkaniowa
jest odrębnym od właścicieli lokali (w rozważanym przypadku, również gminy)
podmiotem stosunków cywilnoprawnych, należy jednak zwrócić uwagę, iż nie
wyklucza to istnienia sytuacji finansowania zamówienia ze środków publicznych.
Ze swej istoty, środki publiczne przekazywane beneficjentowi (wspólnocie
mieszkaniowej) tracą ten status, o ile podmiot je otrzymujący nie jest
zaliczany do sektora finansów publicznych. Tym samym, należy uznać zasadność
opinii Ministerstwa Finansów, które wskazuje, iż środki przekazane wspólnocie
mieszkaniowej jako podmiotowi nie zaliczanemu do jednostek sektora finansów
publicznych nie stanowią już środków publicznych. Opinia Ministerstwa Finansów
nie dotyczy jednak interpretacji art. 3 ust. 1 pkt 5 ustawy Prawo zamówień
publicznych (dawnego art. 4 ust. 2 ustawy o zamówieniach publicznych).

Przyjmując pogląd Ministerstwa Finansów za słuszny wskazać jednak należy, iż
nie przesądza on o braku obowiązku stosowania ustawy Prawo zamówień publicznych
przez wspólnoty mieszkaniowe w których jednym z właścicieli lokali są jednostki
samorządu terytorialnego, których udział w nieruchomości wspólnej wynosi ponad
50%. Przepis art. 3 ust. 1 pkt 5 ustawy nie uzależnia bowiem obowiązku
stosowania przepisów ustawy od "posiadania" czy też "wydatkowania" środków
publicznych, lecz od "finansowania" ze środków publicznych. Przyjmując za
słuszne rozumienie, iż podmiot z art. 3 ust. 1 pkt 5 zostaje zobowiązany do
stosowania ustawy tylko wówczas gdy "wydatkuje" środki publiczne,
doprowadzilibyśmy do sytuacji w której obowiązek stosowania ustawy Prawo
zamówień publicznych w oparciu o tę przesłankę mógłby dotyczyć tylko i
wyłącznie jednostek sektora finansów publicznych, a więc podmiotów expressis
verbis zobowiązanych do stosowania ustawy na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 1
ustawy. W ocenie Urzędu nie należy utożsamiać pojęcia "finansowania ze środków
publicznych" z "posiadaniem środków publicznych i ich wydatkowaniem". To
pierwsze pojęcie ma szersze znaczenie. Pojęcie "finansowania" oznacza
bowiem "dostarczanie środków pieniężnych na coś, pokrywanie kosztów jakiegoś
przedsięwzięcia, jakiejś działalności, udzielanie funduszów, opłacanie" . Tym
samym, fakt utraty statusu środków publicznych przekazywanych przez sektor
finansów publicznych nie rozstrzyga o braku istnienia okoliczności określonej
przepisem art. 3 ust. 1 pkt 5 ustawy, a więc finansowania zamówienia ze środków
publicznych.

Przez "finansowanie zamówienia" w rozumieniu art. 3 ust. 1 pkt 5 ustawy należy
rozumieć przekazywanie środków na funkcjonowanie danego podmiotu, czy też jego
wsparcie przy realizacji konkretnego przedsięwzięcia, działalności (a więc co
do zasady - subwencja, dotacja, darowizna). Generalnie chodzi zatem o umowy,
które nie mają charakteru wzajemnego. Z taką sytuacją będziemy mieli np. do
czynienia w przypadku pozyskiwania środków na podstawie umowy pożyczki, przez
którą dający pożyczkę zobowiązuje się przenieść na własność biorącego określoną
ilość pieniędzy albo rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku, a biorący
zobowiązuje się zwrócić tę samą ilość pieniędzy albo tę samą ilość rzeczy tego
samego gatunku i tej samej jakości (art. 720 § 1 k.c.). Nie ma przy tym
znaczenia fakt, iż środki te przechodzą na własność pożyczkobiorcy, tracąc przy
tym charakter środków publicznych.

Analogiczna sytuacja będzie przy przekazywaniu środków publicznych przez gminę
na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. W tym przypadku, gmina przekazywać będzie
środki wspólnocie mieszkaniowej na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Przy
przekazywaniu środków przez gminę, nie będziemy mieli natomiast do czynienia z
udzielaniem zamówienia publicznego, ze względu na to, iż przekazanie środków
nie następuje w zamian za konkretne świadczenie. Podsumowując, udzielane przez
wspólnotę mieszkaniową zamówienia będą finansowane z udziałem środków
publicznych, pomimo, iż środki wydatkowane przez wspólnotę takiego statusu już
nie będą posiadać.

Należy również zwrócić uwagę, iż zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 5 ustawy,
obowiązek stosowania ustawy zachodzi nie tylko w sytuacji finansowania
zamówienia ze środków publicznych, ale również w przypadku finansowania
zamówienia przez podmioty, o których mowa w pkt 1-3 art. 3 ustawy, a więc
również przez gminę, która jako jednostka sektora finansów publicznych
zaliczana jest do podmiotów wymienionych art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Niezależnie zatem od sporu dotyczącego statusu wydatkowanych środków,
bezspornym jest, iż zamówienia udzielane przez wspólnotę mieszkaniową
finansowane są również przez gminę jako współwłaściciela nieruchomości, co
przesądza o obowiązku stosowania ustawy przez wspólnoty mieszkaniowe w
nieruchomości których udział jednostki samorządu terytorialnego przekracza 50 %.

W opinii Urzędu Zamówień Publicznych, w przypadku, gdy wspólnota mieszkaniowa,
w której gmina posiada ponad 50 % udziałów w nieruchomości wspólnej udziela
zamówienia na usługę, dostawę lub robotę budowlaną, wspólnota ta zobowiązana
będzie do stosowania procedur ustawy Prawo zamówień publicznych na podstawie
art. 3 ust. 1 pkt 5 ustawy.

II. Stosownie do treści art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o
własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903) właściciele
lokali określają sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą
powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Zakres uprawnień i obowiązków
zarządcy wynika z przepisów ustawy, z przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o
zarządzanie nieruchomością (art. 185 ust. 3 ustawy o gospodarce
nieruchomościami).

W przypadku udzielania zamówienia na podstawie umowy o zarządzanie
nieruchomością wspólną przez zarządcę tej nieruchomości, który jednocześnie
jako jednostka sektora finansów publicznych wymieniony jest w art. 3 ust. 1 pkt
1

[rwujek]

Rozpatrując zagadnienie obowiązku stosowania przepisów ustawy przez wspólnoty
> mieszkaniowe, w których gmina posiada co najmniej 50% udziałów w
nieruchomości wspólnej, należy wziąć pod uwagę przepis art. 3 ust. 1 pkt 5
ustawy. Zgodnie z tym przepisem, obowiązkiem stosowania ustawy Prawo zamówień
publicznych objęte zostały inne, niż określone w pkt 1 i 2 podmioty, jeżeli
ponad 50 % wartości udzielanego przez nie zamówienia jest finansowane ze
środków publicznych lub przez podmioty, o których mowa w pkt 1-3.
>
Art. 3. 1. Ustawę stosuje się do udzielania zamówień publicznych, zwanych
dalej "zamówieniami", przez:
1) jednostki sektora finansów publicznych w rozumieniu przepisów o finansach
publicznych;
2) inne, niż określone w pkt 1, państwowe jednostki organizacyjne
nieposiadające osobowości prawnej;
3) inne, niż określone w pkt 1, osoby prawne, utworzone w szczególnym celu
zaspokajania potrzeb o charakterze powszechnym niemających charakteru
przemysłowego ani handlowego, jeżeli podmioty, o których mowa w
tym przepisie oraz w pkt 1 i 2, pojedynczo lub wspólnie, bezpośrednio lub
pośrednio przez inny podmiot:
a) finansują je w ponad 50 % lub
b) posiadają ponad połowę udziałów albo akcji, lub
c) sprawują nadzór nad organem zarządzającym, lub
d) mają prawo do powoływania ponad połowy składu organu nadzorczego lub
zarządzającego;
Na podstawie tych dwu rozbieżnych opinii można zadać sobie pytanie kto ma racje.
Ale moją uwage przykułzapis art.3 pkt.3 ust. a szczególnie ten fragment:
..."osoby prawne, utworzone w szczególnym celu zaspokajania potrzeb o
charakterze powszechnym niemających charakteru przemysłowego ani handlowego"...
I moja wątpliwość;
Jakież to szczególne cele o charakterze powszechnym zaspakaja wspólnota
mieszkaniowa?
Kto "utworzył" wspólnotę mieszkaniową dla realizacji tegoż szczególnego celu?
Nie mam pewności ale wydaje mi się iż bez odpowiedzi na te pytania nie można
mówić o zastosowaniu się do art.3 pkt5 na który powołuje się UZP.
pozdrawiam

[dobud]

Tylko w tym problem, że ewentualne skargi rozpatruje UZP, a skoro on ma takie a
nie inne zdanie, to kto wygra?