"Wspólnota osiedlowa"

[zarzadca]

Przedstawiciele 57 właścicieli domów jednorodzinnych posadowionych na
odrębnych nieruchomościach gruntowych zwrócili się do mnie o udzielenie im
pomocy w zarządzie nieruchomością wspólną niezabudowaną. Właściciele domów
są również współwłaścicielami nieruchomości gruntowej niezabudowanej , na
której usytuowana jest droga wewnętrzna i teren zielony. Wszystkie
nieruchomości wyodrębnione (zabudowane domami jednorodzinnymi)
i „nieruchomość wspólna” stanowią zwartą całość, jako osiedle domów
jednorodzinnych. Moim zdaniem, współwłaściciele są zobowiązani na mocy
przepisu art. 200 Kodeksu cywilnego do współdziałania w zarządzie
nieruchomością wspólną i do ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z tą
nieruchomością położoną w osiedlu domów jednorodzinnych.
Współwłaściciele chcieliby wywiązać się z ustawowego obowiązku i dokonywać
wszystkich rozliczeń finansowych poprzez wspólny rachunek bankowy.
W tej sprawie, zwróciłem się do pracowników banków na terenie miasta
Warszawy, którzy nie wyrazili zgody na założenie wspólnego rachunku
oszczędnościowo rozliczeniowego dla 56 współwłaścicieli osób fizycznych i
jednej osoby prawnej. Proponowano założenie rachunku dla podmiotu
gospodarczego.
Przypuszczam, że wykonywanie czynności w ramach zarządu nieruchomością
wspólną nie jest działalnością gospodarczą zdefiniowaną w art. 2 ust.1 w
ustawie – Prawo działalności gospodarczej. Na podstawie wymienionej ustawowej
definicji, chyba nie można zaliczyć do prowadzenia działalności
gospodarczej - współdziałania współwłaścicieli w zarządzie nieruchomością
gruntową niezabudowaną. W ramach zarządu współwłaściciele są zobowiązani do
utrzymania w dobrym stanie dróg dojazdowych do swoich domów, zapewnienia
bezpieczeństwa użytkownikom drogi, utrzymania czystości, zapewnienia
oświetlenia wspólnego terenu, konserwacji i napraw urządzeń znajdujących
się na wspólnej nieruchomości gruntowej itp. Wykonywanie przez
współwłaścicieli ustawowego obowiązku - zarządu nieruchomością wspólną -
powinno przebiegać zgodnie z prawem. Przepisy Kodeksu cywilnego nie
określają ilości osób fizycznych mogących sprawować zarząd rzeczą wspólną i
ponoszących wydatki związane z tą rzeczą. Wobec tego, dążenie
współwłaścicieli do założenia wspólnego rachunku bankowego jest chyba
uzasadnione.
Problemów z zarządzaniem taką nieruchomością będzie wiele. Nie będę ich
wymieniał. Nie będę proponował Współwłaścicielom, jak to robią inni,
powołanie stowarzyszenia do zarządzania taką nieruchomością.
Czy można prosić o pogląd w tej sprawie.
Pozdrawiam

[mieszkanie.i.wspolnota]

zarzadca napisał:

> Przedstawiciele 57 właścicieli domów jednorodzinnych posadowionych na
> odrębnych nieruchomościach gruntowych zwrócili się do mnie o udzielenie im
> pomocy w zarządzie nieruchomością wspólną niezabudowaną. Właściciele domów
> są również współwłaścicielami nieruchomości gruntowej niezabudowanej , na
> której usytuowana jest droga wewnętrzna i teren zielony. Wszystkie
> nieruchomości wyodrębnione (zabudowane domami jednorodzinnymi)
> i „nieruchomość wspólna” stanowią zwartą całość, jako osiedle d
> omów
> jednorodzinnych. Moim zdaniem, współwłaściciele są zobowiązani na mocy
> przepisu art. 200 Kodeksu cywilnego do współdziałania w zarządzie
> nieruchomością wspólną i do ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z tą
> nieruchomością położoną w osiedlu domów jednorodzinnych.
> Współwłaściciele chcieliby wywiązać się z ustawowego obowiązku i dokonywać
> wszystkich rozliczeń finansowych poprzez wspólny rachunek bankowy.
> W tej sprawie, zwróciłem się do pracowników banków na terenie miasta
> Warszawy, którzy nie wyrazili zgody na założenie wspólnego rachunku
> oszczędnościowo rozliczeniowego dla 56 współwłaścicieli osób fizycznych i
> jednej osoby prawnej. Proponowano założenie rachunku dla podmiotu
> gospodarczego.
> Przypuszczam, że wykonywanie czynności w ramach zarządu nieruchomością
> wspólną nie jest działalnością gospodarczą zdefiniowaną w art. 2 ust.1 w
> ustawie – Prawo działalności gospodarczej. Na podstawie wymienionej ustaw
> owej
> definicji, chyba nie można zaliczyć do prowadzenia działalności
> gospodarczej - współdziałania współwłaścicieli w zarządzie nieruchomością
> gruntową niezabudowaną. W ramach zarządu współwłaściciele są zobowiązani do
> utrzymania w dobrym stanie dróg dojazdowych do swoich domów, zapewnienia
> bezpieczeństwa użytkownikom drogi, utrzymania czystości, zapewnienia
> oświetlenia wspólnego terenu, konserwacji i napraw urządzeń znajdujących
> się na wspólnej nieruchomości gruntowej itp. Wykonywanie przez
> współwłaścicieli ustawowego obowiązku - zarządu nieruchomością wspólną -
> powinno przebiegać zgodnie z prawem. Przepisy Kodeksu cywilnego nie
> określają ilości osób fizycznych mogących sprawować zarząd rzeczą wspólną i
> ponoszących wydatki związane z tą rzeczą. Wobec tego, dążenie
> współwłaścicieli do założenia wspólnego rachunku bankowego jest chyba
> uzasadnione.
> Problemów z zarządzaniem taką nieruchomością będzie wiele. Nie będę ich
> wymieniał. Nie będę proponował Współwłaścicielom, jak to robią inni,
> powołanie stowarzyszenia do zarządzania taką nieruchomością.
> Czy można prosić o pogląd w tej sprawie.
> Pozdrawiam

EKSPERT - W. Kalinowski:
To, że „inni” powołują w takiej sytuacji stowarzyszenie (a czasem spółkę),
nie jest przypadkowe. Prawdę mówiąc, nie ma tu lepszego rozwiązania. Wprawdzie
istotnie - jak pisze „Zarządca” - żadne przepisy ogólne nie zakazują tworzenia
wspólnych kont bankowych dla 57 czy nawet 200 odrębnych osób, ale banki -
przynajmniej te najbardziej znane - nie mają takiego produktu. Zwykle konta
wspólne można w tych bankach zakładać dla co najwyżej 2-3 osób.
Powołanie stowarzyszenia, którego celem będzie zarządzanie współwłasnością
(drogi, parkingi, zieleń, urządzenia wspólne, infrastruktura osiedla itd.),
jest - z prawnego punktu widzenia - łatwe, i nie pociąga za sobą, moim zdaniem,
żadnych szczególnych problemów. Takie stowarzyszenie może zatrudnić zarządcę i
zlecić mu - za umownym wynagrodzeniem - wykonywanie wszelkich czynności
związanych z utrzymaniem osiedla w należytym stanie, a także z uzasadnionym
inwestowaniem w osiedle. Stowarzyszenie, jako osoba prawna, bez trudu otworzy
sobie rachunek w każdym banku - a zarządca otrzyma pełnomocnictwo (ograniczone
lub nieograniczone) do dysponowania tym rachunkiem. Jeśli jest naprawdę
wykwalifikowanym zarządcą nieruchomości - a nie tylko posiadaczem licencji
zdobytej w trybie przyspieszonym - nie powinien mieć „problemów z
zarządzaniem”, o których mowa w pytaniu.
Przy okazji radziłbym wszystkim, którzy dopiero przystępują lub przymierzają
się do budowy domów w takich osiedlach, aby kupowali od developera nie odrębne
działki, ale udziały w nieruchomości obejmującej całe osiedle. Automatycznie, z
mocy prawa powstanie w takim osiedlu wspólnota mieszkaniowa. Zgodnie z ustawą o
własności lokali wspólnota powstaje nie „w budynku”, ale „w nieruchomości”
(Art. 6). Jeżeli budynków w obrębie nieruchomości jest więcej - wspólnotę
tworzą właściciele lokali we wszystkich tych budynkach. Jeżeli nieruchomość
jest zabudowana domami jednorodzinnymi - „odrębnymi lokalami” będą całe domy.
Wspólnota mieszkaniowa w ogóle nie będzie miała problemów, o których mowa w
pytaniu - bo choć nie ma ona osobowości prawnej, to jednak może „nabywać prawa
i zaciągać zobowiązania” - może zatem bez trudności otworzyć sobie rachunek
bankowy, gromadzić na nim środki na utrzymanie nieruchomości wspólnej, zawrzeć
umowę z administratorem i wypłacać mu wynagrodzenie.

W. Kalinowski


dr Witold Kalinowski - dziennikarz, doradca parlamentarny ws. gospodarki
mieszkaniowej, samorządu terytorialnego i uwłaszczenia. Założyciel (1995),
wiceprezes i konsultant Stowarzyszenia „Wspólnota Mieszkaniowa”. Autor wielu
publikacji książkowych i prasowych zawierających porady prawne i organizacyjne
dla wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych.
Kontakt: miesięcznik „Mieszkanie i Wspólnota” miwspolnota.republika.pl
tel. [phone], fax [phone] mail: [e-mail]

To jest tylko poglad...

[zarzadca]

Dziękuję za ciekawą wypowiedź.

W minioną środę została zawarta umowa o otwarcie rachunku bankowego dla
współwłaścicieli .

Nie twierdziłem, że stowarzyszenie lub inne podmioty nie mogą zarządzać
nieruchomościami. Pisząc, że „Nie będę proponował Współwłaścicielom, jak to
robią inni, powołanie stowarzyszenia do zarządzania taką nieruchomością”
miałem na uwadze wysokie koszty takiego zarządzania, wynikające z prowadzonej
przez stowarzyszenie działalności gospodarczej. Stowarzyszenie jest odrębnym
podmiotem świadczącym usługi – zarządzanie nieruchomościami i podmiot taki,
zgodnie z rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 15 listopada 2001r w sprawie
szczególnych zasad rachunkowości dla niektórych jednostek niebędących spółkami
handlowymi, nieprowadzących działalności gospodarczej (Dz.U. Nr 137, poz. 1539)
jest zobowiązany do sporządzania rocznego sprawozdania finansowego składającego
się z bilansu, rachunku wyników, informacji dodatkowej, czego nie muszą
dokonywać współwłaściciele lub występujący w ich imieniu zarządca.
Chyba nie muszę porównywać kosztów związanych z utrzymaniem całej administracji
stowarzyszenia łącznie z księgową i licencjonowanym zarządcą, zatrudnionym na
podstawie zawartej umowy o pracę. Poza tym, stowarzyszenie powinno osiągać
zysk z działalności gospodarczej i przeznaczać go na realizację celów
statutowych – społecznych. Przedstawiony sposób na zarządzanie jest pokrętny i
kosztowny. Trzeba szukać prostych i tanich rozwiązań i zgodnych z prawem.
Pozwoli Pan jednak, że zacytuję całe pierwsze zdanie z przepisu art. 6 ustawy
o własności lokali;
„Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości,
tworzy wspólnotę mieszkaniową”. To jest ustawa szczególna i chyba nie można jej
stosować w szerszym zakresie.
Na mocy przepisów tej ustawy powstaje tylko nieruchomość lokalowa.
Nieruchomość gruntową i budynkową określają inne przepisy.

Pisze Pan dalej:
„Przy okazji radziłbym wszystkim, którzy dopiero przystępują lub przymierzają
się do budowy domów w takich osiedlach, aby kupowali od developera nie odrębne
działki, ale udziały w nieruchomości obejmującej całe osiedle. Automatycznie, z
mocy prawa powstanie w takim osiedlu wspólnota mieszkaniowa”
W opisanej sytuacji mamy tylko współwłaścicieli gruntu, którzy ponieśli nakłady
na wybudowanie domów. Po wzniesieniu budynków staną się również
współwłaścicielami części składowych
(budynków) nieruchomości. Przedstawiona propozycja nie ma nic wspólnego z
powstaniem wspólnoty mieszkaniowej. Nie chciałbym mieszkać w domu
jednorodzinnym na takim osiedlu, gdzie wszyscy współwłaściciele działek
gruntowych nieruchomości byliby współwłaścicielami wzniesionego przez mnie domu
na tym gruncie.
Myślę, że na takim osiedlu mogłyby powstać wspólnoty mieszkaniowa i nawet 57,
jeżeli w każdym z domów zostałby wyodrębniony przynajmniej jeden lokal i
byłoby przynajmniej dwóch właścicieli wszystkich lokali i jeszcze pod jednym
warunkiem – domy zostałby wzniesione na odrębnych nieruchomościach
gruntowych.

Pozdrawiam

[mieszkanie.i.wspolnota]

"Zarzadca" napisał m.in.:
"To jest ustawa szczególna [ustawa o własności lokali] i chyba nie można jej
stosować w szerszym zakresie. Na mocy przepisów tej ustawy powstaje tylko
nieruchomość lokalowa. Nieruchomość gruntową i budynkową określają inne
przepisy. (...)
Nie chciałbym mieszkać w domu jednorodzinnym na takim osiedlu, gdzie wszyscy
współwłaściciele działek gruntowych nieruchomości byliby współwłaścicielami
wzniesionego przez mnie domu na tym gruncie.
Myślę, że na takim osiedlu mogłyby powstać wspólnoty mieszkaniowe i nawet
57, jeżeli w każdym z domów zostałby wyodrębniony przynajmniej jeden lokal i
byłoby przynajmniej dwóch właścicieli wszystkich lokali i jeszcze pod jednym
warunkiem – domy zostałby wzniesione na odrębnych nieruchomościach
gruntowych."

W. Kalinowski:
Ustawa o własności lokali ma znacznie szersze zastosowanie, niżby to
wynikało z samego jej tytułu. Jest to wyjęty ze starego Kodeksu cywilnego - i
rozbudowany - rozdział o współwłasności nieruchomości. Odnosi się więc do
każdej nieruchomości, w której wyodrębniono własność lokali (mieszkalne lub o
innym przeznaczeniu - art.2). A definicja "nieruchomości" - zawarta w Kodeksie
cywilnym - brzmi:
"Art. 46. § 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące
odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem
związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych
stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności."
Każda nieruchomość jest więc "gruntowa", bo jest to albo grunt
niezabudowany, albo budynek posadowiony na gruncie (lub część budynku, np.
lokal) i trwale z tym gruntem związany, nie tylko w sensie fizycznym, ale także
w sensie prawnym. Nie można przecież oddzielić własności budynku od własności
gruntu. Także lokal jest "nieruchomością gruntową" - bo każdemu właścicielowi
lokalu przysługuje z mocy prawa udział w gruncie - w takich granicach, jakie
zostały określone w księdze wieczystej.
I tu dochodzimy do sedna sprawy. Jeżeli w obrębie nieruchomości wzniesiono
kilka budynków, każdy właściciel lokalu w choćby jednym z tych budynków - jest
współwłaścicielem CAŁEGO gruntu należącego do tej nieruchomości według księgi
wieczystej. Ma obowiązek uczestniczyć w kosztach utrzymania całej
nieruchomości; ma też prawo uczestniczyć w zarządzaniu całą tą nieruchomością.
Wynika to z definicji udziału określonej w art.3 ust.5 ustawy o własności
lokali; wynika z niej również, że lokal wyodrębnia się z nieruchomości, a nie z
budynku; jeżeli w obrębie nieruchomości istnieją budynki jednorodzinne - to te
budynki są lokalami w rozumieniu prawa. ("W rozumieniu ustawy rak jest
rybą ..." - i nic Pan na to nie poradzi). Powstaje zatem sytuacja prawna typowa
dla wspólnoty mieszkaniowej; wspólnota taka może - i nawet powinna -
natychmiast rozpocząć działalność zgodną z ustawą o własności lokali.
Dlatego właśnie w poprzedniej wypowiedzi zachęcałem do wykupywania udziałów
(a nie działek) w gruntach osiedlowych, a tym samym do tworzenia niejako "na
pniu" osiedlowej wspólnoty mieszkaniowej. Wyraziłem się przy tym nieściśle,
dlatego natychmiast koryguję: chodzi tu nie o jakiś odrębny akt kupna-
sprzedaży, ale o przeniesienie własności lokalu wraz z udziałem we
współwłasności gruntu; umowa wstępna zawierałaby jedynie tzw. ekspektatywę
przeniesienia własności i współwłasności. Z chwilą realizacji tej ekspektatywy,
tzn. z chwilą podpisania pierwszego notarialnego aktu przeniesienia własności
lokalu - powstanie w osiedlu wspólnota mieszkaniowa.
Zachęcałem - i nadal zachęcam - do takiego rozwiązania, bo zarządzanie
nieruchomością w imieniu wspólnoty jest o wiele łatwiejsze, niż zarządzanie w
imieniu stowarzyszenia właścicieli. Zasady zarządzania w imieniu wspólnoty są
wyłożone wprost w ustawie, nie trzeba ich wymyślać od nowa, nie trzeba tworzyć
statutu i struktury stowarzyszenia, nie trzeba wreszcie wykonywać wielu
żmudnych czynności, o których Pan pisał, a do których zobowiązane jest
stowarzyszenie prowadzące działalność gospodarczą.
Wspólnoty obejmujące więcej niż jeden budynek nie są bynajmniej moim
wymysłem, nie stanowią też wyłącznie teoretycznej możliwości. Jest już w Polsce
wiele takich wielobudynkowych wspólnot; niektóre składają się z domów
wielorodzinnych, inne - z domków jednorodzinnych albo segmentów w zabudowie
szeregowej lub atrialnej. I wszystkie - przynajmniej te, z którymi miałem do
czynienia - radzą sobie z zarządzaniem wspólną nieruchomością dobrze, a w
każdym razie nie gorzej niż wspólnoty jednobudynkowe. Nie mają też żadnych
problemów z otwieraniem rachunków bankowych.
Można jeszcze, oczywiście, toczyć spór semantyczny o to, co właściwie znaczy
słowo "kilka" ("grunt zabudowany kilkoma budynkami") w zacytowanym przepisie
art.3 ust.5 ustawy o własności lokali. Jeżeli przyjąć potoczny polski sens tego
terminu, to wspólnota mieszkaniowa mogłaby powstać tylko w nieruchomości, w
której jest co najwyżej 10 budynków - bo już 11 to nie "kilka",
ale "kilkanaście". Praktyka kpi sobie jednak z tych semantycznych wątpliwości,
bo spotkałem już w Polsce regularne, funkcjonujące wspólnoty, obejmujące nawet
ponad sto budynków.
Nadto można dodać - ale to już tytułem ciekawostki - że w niektórych stanach
USA prawo dopuszcza tworzenie wspólnot mieszkaniowych obejmujących do 35
tysięcy budynków. Tak duże wspólnoty noszą nazwę "planned communities" - i
słusznie, bo chyba w 100 procentach przypadków powstają one jako rezultat
świadomego, planowego działania developera, który po zakończeniu budowy
przenosi na nabywców własność lokali (tzn. jednorodzinnych budynków) wraz z
udziałami w gruncie i urządzeniach całego osiedla, i oddaje im zarządzanie tą
nieruchomością wspólną.

W.Kalinowski

[zarzadca]

Dziękuję za bardzo ciekawy pogląd w tej sprawie.

Niestety Pani Ewa Bończak Kucharczyk w wydanej książce „Własność lokali
wspólnoty mieszkaniowe” nie omówiła takiego przypadku powstania wspólnoty
mieszkaniowej na osiedlu domów jednorodzinnych.
Pan Maciej Tertelis w książce „Zarządzanie finansami wspólnoty mieszkaniowej”
również nie porusza tej kwestii.
Pani prof. dr hab. Ewa Kucharska Stasiak w książce „Zarządzanie
nieruchomościami” również nie omawia opisanej sytuacji
Nie znalazłem informacji na ten temat w „Wademecum zarządcy nieruchomości” pod
redakcją Władysława J. Brzeskiego.
Autorzy książki Pani Agata Karnicka-Kawczyńska i Pan Jarosław Kawczyński w
książce „Współwłasność” (wydawnictwo Murator) na stronie 71 w pierwszym
zdaniu piszą, cytuję:
„... Odrębna własność może dotyczyć jedynie samodzielnych lokali. ...”
Wydana książka przez Zachodnie Centrum Organizacji „Wspólnota Mieszkaniowa”
pod Pana redakcją tez nie przedstawia wzorów dokumentów odnoszących się do
omawianego przykładu współwłasności.
Pani Ewa Bończak – Kucharczyk w książce Własność lokali wspólnoty
mieszkaniowe” na str. 96 przytacza tylko szczególny przypadek powstania
wspólnoty mieszkaniowej poza przepisami ustawy o własności, tj. po zakończeniu
likwidacji lub postępowania upadłościowego spółdzielni mieszkaniowej, jeżeli
członkowie zajmowanych mieszkań posiadają własnościowe prawo do lokalu
spółdzielczego.
Poza tym, w uzasadnieniu do uchwały Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia
28 lutego 1996r. III CZP 199/95 jest użyte stwierdzenie, cytuję:
„... Celem bowiem instytucji własności lokali jest wyodrębnienie poszczególnych
lokali a więc utworzenie odrębnych nieruchomości, których właściciele połączeni
są wspólnym prawem tylko w niezbędnym zakresie, wynikającym z konieczności o
charakterze techniczno-budowlanym...”
Powstanie wspólnoty mieszkaniowej na osiedlu gdzie domy jednorodzinne (Pana
zdaniem) mogą być lokalami, a częścią wspólną tych nieruchomości jest tylko
prawo współwłasności właścicieli domów (lokali) do gruntu, nie stanowi celu
określonego przez SN w podanym fragmencie uzasadnienia. Wynika z tego, że
częścią wspólną nieruchomości mogą być tylko te części budynku, które nigdy nie
mogą służyć do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali.
Opisywana sytuacja również nie spełnia tego warunku, gdyż każdy współwłaściciel
nieruchomości może wystąpić do sądu o zniesienie współwłasności, zgodnie z
art. 210 Kodeksu cywilnego.

Przedstawiciel Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast w rozmowie ze mną
potwierdził możliwość powstania wspólnoty mieszkaniowej na warunkach przez Pana
określonych. Dziękuję za ciekawą wypowiedź. Żałuję tylko, że wielu autorów
książek nie stara się przekazać pełnej wiedzy czytelnikom.
Pozdrawiam

[mieszkanie.i.wspolnota]

Dziękuję za dobre słowo (ostatni akapit wypowiedzi z 17.08, godz. 14.45).
Dziękuję również za wnikliwą polemikę, która pozwoliła mi sprecyzować poglądy w
tej kwestii.
Przyda się to przy kolejnej aktualizacji książki „Gospodarowanie we wspólnocie
mieszkaniowej”, której jestem współautorem i redaktorem, a która także, o ile
pamiętam, nie omawia kwestii wspólnot wielobudynkowych; nie dlatego wszakże, że
autorzy „nie starali się przekazać pełnej wiedzy czytelnikom”, ale dlatego, że
problem ten nie pojawił się wcześniej w kierowanych do nas pytaniach. A
jesteśmy - mam na myśli Stowarzyszenie „Wspólnota Mieszkaniowa” - grupą
ekspercką o dość szczególnych obyczajach: mówimy i piszemy nie o wszystkim, co
wiemy (albo co się nam wydaje, że wiemy), ale tylko o tym, o co nas pytają. Czy
takie postępowanie jest słuszne - niechaj ocenią nasi słuchacze i czytelnicy.
Pozdrawiam,
Witold Kalinowski

PS.
A tak przy okazji, czy mógłby się Pan choć trochę zdekonspirować,
przynajmniej na mój prywatny użytek (mail: [e-mail]). Zanim Pan
to uczyni, spróbuję zgadywać: czy Pańskie inicjały to nie: J.G. ?

[abcd17]

Witam!

zarzadca napisał:
[ciach]
> Przedstawiciele 57 właścicieli domów jednorodzinnych posadowionych na
> odrębnych nieruchomościach gruntowych zwrócili się do mnie o udzielenie im
> pomocy w zarządzie nieruchomością wspólną niezabudowaną. Właściciele domów
> są również współwłaścicielami nieruchomości gruntowej niezabudowanej , na
> której usytuowana jest droga wewnętrzna i teren zielony.
[ciach]
> Nie będę proponował Współwłaścicielom, jak to robią inni,
> powołanie stowarzyszenia do zarządzania taką nieruchomością.

Rejestracja stowarzyszenia nie jest jedynym sposobem dzialania. I rzeczywiscie,
w wybranych przypadkach moze stanowic "dzialo zbyt wielkiego kalibru".

Logiczne wydaje sie rowniez pozyskanie przez wlascicieli domkow wsparcia
profesjonalnego zarzadcy. Decyzja o tym, kto zajmowal sie bedzie utrzymaniem
wspolwlasnosci zdaje sie nie przekraczac zwyklego zarzadu (jesli mowimy o
utrzymaniu czystosci, konserwacji itp.), a wiec teoretycznie nie wymaga zgody
wszystkich wspolwlascicieli. Na powierzenie Panu ww. obowiazkow wystarczy wiec
zgoda wlascicieli dysponujacych w sumie minimum polowa udzialow we
wspolwlasnosci. Optymalnie bedzie, gdy zgody udziela podpisujac sie pod umowa
wszyscy wspolwlasciciele (dla unikniecia pozniejszych nieporozumien).

Konieczna jest umowa zlecenia ww. czynnosci precyzujaca przeplywy finansowe.
Zalozmy, ze wspolwlasciciele wplacac beda miesieczna (kwartalna, polroczna
itp.) zaliczke na Panski rachunek bankowy - dedykowany dla ww. wspolwlasnosci.
Pan - jako zleceniobiorca - jest wlascicielem rachunku, wiec bank nie powinien
kwestionowac zlecenia. Z ww. rachunku, zgodnie z umowa, oplaca Pan koszty
utrzymania wspolwlasnosci, wlaczajac Panskie wynagrodzenie. Umowa precyzuje
sposob zlozenia przez Pana "rachunku z zarzadu", a wiec sprawozdawczosc, np.
raz w roku.

Warto wspomniec, ze takie dzialanie, na zlecenie, w przypadku gdy nie jest Pan
jednym z wspolwlascicieli, bedzie stanowilo zarzadzanie nieruchomoscia w
rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomosciami. Musi Pan wtedy posiadac
licencje i ubezpieczenie OC.

Pozdr.
MT

Uzupelnienie

[mieszkanie.i.wspolnota]

W przypdku zespołu 57 właścicieli teoretycznie wszystko się zgadza, ale jak to
zrealizować w praktyce?

Proszę sobie wyobrazić, że umowę z bankiem, czy jakąkolwiek inną umowę, ma
podpisać 57 osób, które mają się stawić jednocześnie w określonym miejscu. Czy
jest to realne. (Czy umowa z bankiem została podpisana przez wszystkich?)

Ponadto, proszę zwrócić uwagę na art. 199 kodeksu cywilnego, którego początek
brzmi: „Do rozporządzenia rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które
przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich
współwłaścicieli.” Oznacza to, że veto, a nawet dłuższa nieobecność, jednego z
właścicieli w sprawach np. zakresu planowanych prac, czy wysokości składki na
ich sfinansowanie, uniemożliwi uzyskanie wymaganej zgody. W praktyce prowadzi
to do całkowitego paraliżu działań.

Chcąc uniknąć takiego paraliżu, wszystkie zespoły właścicieli starają się dla
zarządzania współwłasnością tego typu znaleźć formę pozwalającą na:
a) podejmowanie decyzji większością głosów, a nie na zasadzie 100-procentowej
zgodności;
b) wyłonienie jedno- lub kilkuosobowego reprezentanta współwłaścicieli mającego
prawo podpisywania dokumentów, zaciągania zobowiązań i operatywnego działania.
Przy braku przewidzianej np. w amerykańskim prawie formy „housing association”,
pozostaje do dyspozycji jedna z trzech form:
1. Spółdzielnia,
2. Stowarzyszenie,
3. Fundacja.

Najrzadziej wybieraną formą jest fundacja. Jej wadą jest to, że poza pierwszą
uzgodnioną wpłatą członków – założycieli, dalsze wpłaty są dobrowolne. Jeżeli
nieruchomość wspólna nie przynosi przychodów pozwalających na jej utrzymanie,
będą istniały zawsze trudności finansowe.

Forma spółdzielni jest preferowana przez Agencję Własności Rolnej Skarbu
Państwa na terenach post-pegeerowskich.

Najczęściej wybieraną formą jest rzeczywiście stowarzyszenie. I choć w samym
zarządzaniu nieruchomością nie ma ono przewagi nad formą spółdzielni, to
pozwala na łatwiejszą księgowość i sprawozdawczość finansową.

Niezależnie od wybranej formy prawnej, zespół właścicieli jako całość jest
podmiotem gospodarczym. Wchodzi on bowiem, choćby tylko jako zamawiający i
odbiorca usług, w stosunki gospodarcze z innymi podmiotami. I choć nie prowadzi
działalności gospodarczej w tym sensie o którym mówi wspomniana przez Pana
ustawa, to powinien mieć nadany numer REjestru jednostek GOspodarki Narodowej –
REGON oraz Numer Identyfikacji Podatkowej NIP.

Włodzimierz Witakowski

[zarzadca]

mieszkanie.i.wspolnota napisał:

>
> W przypdku zespołu 57 właścicieli teoretycznie wszystko się zgadza, ale jak
to
> zrealizować w praktyce?

W praktyce jest to mozliwe na podstawie udzielonego pełnomocnictwa.


> Proszę sobie wyobrazić, że umowę z bankiem, czy jakąkolwiek inną umowę, ma
> podpisać 57 osób, które mają się stawić jednocześnie w określonym miejscu.
Czy
> jest to realne. (Czy umowa z bankiem została podpisana przez wszystkich?)

Umowę z bankiem zawieram tylko w imieniu tych osób, które wyraziły taką wole.
Pozostali mogą wpłacac na rachunek dobrowolnie lub na kwit KP.

> Ponadto, proszę zwrócić uwagę na art. 199 kodeksu cywilnego, którego początek
> brzmi: „Do rozporządzenia rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które
> przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich
> współwłaścicieli.” Oznacza to, że veto, a nawet dłuższa nieobecność, jedn
> ego z
> właścicieli w sprawach np. zakresu planowanych prac, czy wysokości składki na
> ich sfinansowanie, uniemożliwi uzyskanie wymaganej zgody. W praktyce prowadzi
> to do całkowitego paraliżu działań.
Jeżeli osoba płaci zaliczkę na zarząd nieruchomością, to nie widzę problemu.


> Chcąc uniknąć takiego paraliżu, wszystkie zespoły właścicieli starają się dla
> zarządzania współwłasnością tego typu znaleźć formę pozwalającą na:
> a) podejmowanie decyzji większością głosów, a nie na zasadzie 100-procentowej
> zgodności;
> b) wyłonienie jedno- lub kilkuosobowego reprezentanta współwłaścicieli
mającego
>
> prawo podpisywania dokumentów, zaciągania zobowiązań i operatywnego działania.
> Przy braku przewidzianej np. w amerykańskim prawie formy „housing associa
> tion”,
> pozostaje do dyspozycji jedna z trzech form:
> 1. Spółdzielnia,
> 2. Stowarzyszenie,
> 3. Fundacja.
>
Moją propozycja jest podpisanie dobrej umowy o zarządzanie podpisanej przez
wszystkich współwłaścicieli, a później przyjęcie właściwego statutu.

> (...)


> > Niezależnie od wybranej formy prawnej, zespół właścicieli jako całość jest
> podmiotem gospodarczym. Wchodzi on bowiem, choćby tylko jako zamawiający i
> odbiorca usług, w stosunki gospodarcze z innymi podmiotami. I choć nie
prowadzi
>
> działalności gospodarczej w tym sensie o którym mówi wspomniana przez Pana
> ustawa, to powinien mieć nadany numer REjestru jednostek GOspodarki Narodowej
&
> #8211;
> REGON oraz Numer Identyfikacji Podatkowej NIP.
> (...)

Niestety, w Polsce jeszcze nie nadaje się Regonu Współwłaścicielom.

Zarzadca

[zarzadca]

Ja działam w imieniu i na rzecz współwłaścicieli.
Jeżeli Pana podmioty też tak zamierzają działać, to
jest ta sama droga postępowania. Samo wniesienie wpisowego,
i udziału nawet przez wszystkich współwłaścicieli nie wystarczy
aby osoba prawna mogła działac w imieniu i na rzecz współwłascicieli
w sprawach zarządzania ich nieruchomością. Potrzebne są równiez niezbędne
umowy, a w czynnościach przekraczajacych zwykły zarząd zgoda wszystkich
współwłascicieli na podjęcie tych czynnosci.
Zarzadca

[zarzadca]

Pani prof. dr hab Ewa Kucharska-Stasiak w książce „Zarządzanie
nieruchomościami, wydanej przez Instytut Nieruchomości VALOR
na str.248 stwierdza:

(...) w przypadku gdy dom mieszkalny stanowi współwłasność kilku osób,
dodatkowo zastosowanie będą miały przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu
postępowania cywilnego o współwłasności.
Zarządzanie takimi nieruchomościami jest stosunkowo proste. Na ogół sami
właściciele lub współwłaściciele albo jeden z nich, upoważniony przez
pozostałych, podejmują decyzje dotyczące zarządzania nieruchomością i dokonują
rozliczeń finansowych.
(Decyzje te może również podejmować osoba nie należąca do grona
współwłaścicieli jeśli posiada ich pełnomocnictwo). Nie muszą przy tym nikomu
spoza grona współwłaścicieli zdawać sprawozdań z prowadzonego zarządu, nie
prowadzą żadnej rachunkowości i nie przekazują żadnych informacji
statystycznych. Sami tworzą dla swojej nieruchomości plany na przyszłość, ale
też i wszelkie skutki działań i decyzji, jakie podjęli w stosunku do
nieruchomości, będą ich bezpośrednio dotyczyły (...) .

Myślę, że sprawa jest juz całkowicie jasna.
Pozdrawiam
Zarzadca

[abcd17]

zarzadca napisał:

> Pani prof. dr hab Ewa Kucharska-Stasiak w książce „Zarządzanie
> nieruchomościami, wydanej przez Instytut Nieruchomości VALOR
> na str.248 stwierdza:
>
> (...) w przypadku gdy dom mieszkalny stanowi współwłasność kilku osób,
> dodatkowo zastosowanie będą miały przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu
> postępowania cywilnego o współwłasności.
> Zarządzanie takimi nieruchomościami jest stosunkowo proste. Na ogół sami
> właściciele lub współwłaściciele albo jeden z nich, upoważniony przez
> pozostałych, podejmują decyzje dotyczące zarządzania nieruchomością i
dokonują rozliczeń finansowych.

Zarzadzanie wspolwlasnoscia bywa proste w gronie normalnych i zorientowanych w
prawie ludzi.
Ja bym raczej powiedzial, ze ww. stan jest trudny do spotkania w praktyce.
Czesto (bardzo czesto) zarzadzanie wspolwlasnoscia jest trudne do realizacji w
praktyce bo:
- wspolwlasciciele pozostaja skonfliktowani ze soba
- czesc wspolwlascicieli wyjechala i nie interesuje sie swoim majatkiem - do
czasu, gdy sie zainteresuje i wnika wtedy kto, co, za ile i dlaczego,
- KC narzuca 100% jednomyslnosc w decyzjach przekraczajacych zwykly zarzad co
przy rozdrobnieniu wspolwlasnosci zakrawa o absurd!

Pozdr.
MT

Prośba do Pana prof. Witolda Kalinowskiego

[zarzadca]

W miesięczniku "Mieszkanie i Wspólnota" Pan prof. Witol Kalinowski
zamieścił tylko obszerne fragmenty dyskusji z poruszanego przez mnie tematu.
Powstał w ten sposób "obraz w krzywym zwierciadle". Nie komentuje tego.
Pozostawiam to ocenie czytelników.
Pozdrawiam.
aloe

[zarzadca]

zarzadca napisał:

> W miesięczniku "Mieszkanie i Wspólnota" Pan prof. Witol Kalinowski
> zamieścił tylko obszerne fragmenty dyskusji z poruszanego przez mnie tematu.
> Powstał w ten sposób "obraz w krzywym zwierciadle". Nie komentuje tego.
> Pozostawiam to ocenie czytelników.
> Pozdrawiam.
> aloe

Zrezygnowałem juz z proszenia, stąd niewłaściwy tytuł.
Sprawę pozostawiam bez komentarza.

[mieszkanie.i.wspolnota]

zarzadca napisał:

> zarzadca napisał:
>
> > W miesięczniku "Mieszkanie i Wspólnota" Pan prof. Witol Kalinowski
> > zamieścił tylko obszerne fragmenty dyskusji z poruszanego przez mnie temat
> u.
> > Powstał w ten sposób "obraz w krzywym zwierciadle". Nie komentuje tego.
> > Pozostawiam to ocenie czytelników.
> > Pozdrawiam.
> > aloe
>
> Zrezygnowałem juz z proszenia, stąd niewłaściwy tytuł.
> Sprawę pozostawiam bez komentarza.

Szanowny Panie,
Sam Pan się skazał na anonimowość, trudno więc się dziwić, że redakcja
miesięcznika „Mieszkanie i Wspólnota” obeszła się z Panem jak z anonimem. Mój
udział w formowaniu tego „krzywego zwierciadła” był raczej skromny. Po prostu
wyciąłem z moich pierwszych wypowiedzi to, co było w nich błędne (jeszcze raz
dziękuję za zwrócenie mi uwagi na te błędy) - a z pańskich cały, zbędny moim
zdaniem, bagaż cytatów i odwołań do autorytetów. Nie dlatego, bym nie uznawał
tych autorytetów lub ich nie szanował. Rzecz w tym, że w sprawach, o których
debatujemy, autorytetów jest multum, a wszyscy są równi: Pan, ja, profesorowie
prawa a także kompletni idioci i nieuki. Wszystko to bierze się z braku tzw.
delegacji w ustawie o własności lokali. Nie wskazuje ona podmiotów uprawnionych
do interpretacji lub wykładni - poza sądami. Szkoda zatem czasu i papieru na
cytowanie wykładni ministra lub uczonego - skoro równie uprawniona jest
interpretacja prostaczka, jeśli tylko nie kłóci się z tekstem ustawy.
Podsumowując: w tym wątku Pan powiedział swoje, ja swoje. Za szczęśliwy zbieg
okoliczności należy uznać, że przynajmniej w niektórych sprawach nastąpiło
zbliżenie poglądów.
Z poważaniem
Witold Kalinowski
(superkontrprofesor rehabilitowany)

[abcd17]

mieszkanie.i.wspolnota napisał:

> Po prostu
> wyciąłem z moich pierwszych wypowiedzi to, co było w nich błędne (jeszcze raz
> dziękuję za zwrócenie mi uwagi na te błędy) - a z pańskich cały, zbędny moim
> zdaniem, bagaż cytatów i odwołań do autorytetów. Nie dlatego, bym nie uznawał
> tych autorytetów lub ich nie szanował.

Czy jest szansa umieszczenia artykulow, o ktorych rozmawiacie Panowie na
stronie internetowej Miesiecznika lub Stowarzyszenia? Byloby to fair dla tych
uczestnikow forum, ktorzy nie maja dostepu do miesiecznika. Mozna wiec wtedy
dac krotkim postem info, ze taki to artykul jest (tu odnosnik) i sprawa
zalatwiona!


Rzecz w tym, że w sprawach, o których
> debatujemy, autorytetów jest multum, a wszyscy są równi: Pan, ja,
profesorowie
> prawa a także kompletni idioci i nieuki. Wszystko to bierze się z braku tzw.
> delegacji w ustawie o własności lokali. Nie wskazuje ona podmiotów
uprawnionych
>
> do interpretacji lub wykładni - poza sądami. Szkoda zatem czasu i papieru na
> cytowanie wykładni ministra lub uczonego - skoro równie uprawniona jest
> interpretacja prostaczka, jeśli tylko nie kłóci się z tekstem ustawy.
> Podsumowując: w tym wątku Pan powiedział swoje, ja swoje. Za szczęśliwy zbieg
> okoliczności należy uznać, że przynajmniej w niektórych sprawach nastąpiło
> zbliżenie poglądów.

Cytaty jednak wzmacniaja autorytet i cytujacych i cytowanych.
W praktyce zarzadcy pomocne jest wyciagniecie, np. w trakcie burzliwego
zebrania wspolnoty, artykulu z wypowiedzia eksperta. Wtedy jest juz dwoch
(ekspert i zarzadca), majacych jedno i to samo zdanie, co zdarza sie u nas
nieczesto :-).

Pozdrawiam,

[mieszkanie.i.wspolnota]

abcd 17 napisał:
>
> Czy jest szansa umieszczenia artykulow, o ktorych rozmawiacie Panowie na
> stronie internetowej Miesiecznika lub Stowarzyszenia? Byloby to fair dla tych
> uczestnikow forum, ktorzy nie maja dostepu do miesiecznika. Mozna wiec wtedy
> dac krotkim postem info, ze taki to artykul jest (tu odnosnik) i sprawa
> zalatwiona!

Szansa jest duża i dla wszystkich taka sama. Wystarczy zadzwonić do
redaktora naczelnego miesięcznika "Mieszkanie i Wspólnota", p. Genowefy Baziuk-
Płaskiej (tel. [phone]) i zaproponować publikację tekstu. Honoraria
autorskie nie są wygórowane - ale chyba nie o to tutaj chodzi ?

Zachęcam do pisania w "MiW". Odradzam wszelako wysyłanie materiałów mailem, bo
redakcja otrzymuje ich dużo i może się zdarzyć, że nawet najciekawszy tekst
zostanie po prostu przeoczony.
W.Kalinowski
dr Witold Kalinowski - dziennikarz, tłumacz, doradca parlamentarny ws.
gospodarki mieszkaniowej, samorządu terytorialnego i uwłaszczenia. Założyciel
(1995), wiceprezes i konsultant Stowarzyszenia „Wspólnota Mieszkaniowa”. Autor
wielu publikacji książkowych i prasowych zawierających porady prawne i
organizacyjne dla wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych.
Kontakt: miesięcznik „Mieszkanie i Wspólnota” miwspolnota.republika.pl
tel. [phone], fax [phone] mail: [e-mail]

[abcd17]

mieszkanie.i.wspolnota napisał:

> abcd 17 napisał:
> > Czy jest szansa umieszczenia artykulow, o ktorych rozmawiacie Panowie na
> > stronie internetowej Miesiecznika lub Stowarzyszenia? Byloby

> Szansa jest duża i dla wszystkich taka sama. Wystarczy zadzwonić do
> redaktora naczelnego miesięcznika "Mieszkanie i Wspólnota", p. Genowefy
Baziuk-
> Płaskiej (tel. [phone]) i zaproponować publikację tekstu. Honoraria
> autorskie nie są wygórowane - ale chyba nie o to tutaj chodzi ?


To byla raczej ogolna sugestia.
Pozdrawiam,