do wątku 154

[landa]

Zakładamy, że developer sprzedał w budynku wszystkie lokale a pozostało nie
sprzedanych parę miejsc w hali garażowej.
Stanowisko w hali garażowej jest pomieszczeniem przynależnym, tak jak np.
piwnica, nie jest to odrębny lokal użytkowy.
Czy developer może sprzedać pozostałe stanowiska bez jednoczesnej sprzedaży
lokalu mieszkalnego, czy użytkowego?
Pozdrawiam i jednocześnie dziękuję MT za wcześniejsze odpowiedzi.

[asam11]

Kluczowe znaczenie ma czy hala garażu jest częścią wspólną nieruchomości, czy
należy do developera (wraz z udziałem w nieruchomości) i czy developer
sprzedaje ją częściami z prawem do gruntu, czy sprzedaje tylko prawo do
korzystania ze stanowiska.
Istotne jest czy stanowiskom garażowym odpowiada udział we własności gruntu.
To,że część garaży to pomieszczenia przynależne, nie przesądza sprawy.

[zarzadca]

asam11 napisał:

> Kluczowe znaczenie ma czy hala garażu jest częścią wspólną nieruchomości,
czy
> należy do developera (wraz z udziałem w nieruchomości) i czy developer
> sprzedaje ją częściami z prawem do gruntu, czy sprzedaje tylko prawo do
> korzystania ze stanowiska.
> Istotne jest czy stanowiskom garażowym odpowiada udział we własności gruntu.
> To,że część garaży to pomieszczenia przynależne, nie przesądza sprawy.

1. Garaż nie może należeć do części wspólnej nieruchomości.
2. Stanowiska garażowe nie mogą być pomieszczeniami przynależnymi.

aloe

[asam11]

zarzadca napisał:

> asam11 napisał:
>
> > Kluczowe znaczenie ma czy hala garażu jest częścią wspólną nieruchomości,
>
> czy
> > należy do developera (wraz z udziałem w nieruchomości) i czy developer
> > sprzedaje ją częściami z prawem do gruntu, czy sprzedaje tylko prawo do
> > korzystania ze stanowiska.
> > Istotne jest czy stanowiskom garażowym odpowiada udział we własności grunt
> u.
> > To,że część garaży to pomieszczenia przynależne, nie przesądza sprawy.
>
> 1. Garaż nie może należeć do części wspólnej nieruchomości.
> 2. Stanowiska garażowe nie mogą być pomieszczeniami przynależnymi.
>
> aloe

Why? Nawet wtedy kiedy wybuduje go na swojej działce wspólnota?

[zarzadca]

asam11 napisał:

> zarzadca napisał:
>
> > asam11 napisał:
> >
> > > Kluczowe znaczenie ma czy hala garażu jest częścią wspólną nieruchom
> ości,
> >
> > czy
> > > należy do developera (wraz z udziałem w nieruchomości) i czy develope
> r
> > > sprzedaje ją częściami z prawem do gruntu, czy sprzedaje tylko praw
> o do
> > > korzystania ze stanowiska.
> > > Istotne jest czy stanowiskom garażowym odpowiada udział we własności
> grunt
> > u.
> > > To,że część garaży to pomieszczenia przynależne, nie przesądza sprawy
> .
> >
> > 1. Garaż nie może należeć do części wspólnej nieruchomości.
> > 2. Stanowiska garażowe nie mogą być pomieszczeniami przynależnymi.
> >
> > aloe
>
> Why? Nawet wtedy kiedy wybuduje go na swojej działce wspólnota?


Miałem na uwadze garaż wielostanowiskowy w budynku wielolokalowym.
Podany przez Pana przykład, też chyba nie można zaliczyć do części wspólnej
nieruchomości.

aloe

[landa]

zarzadca napisał:

> asam11 napisał:
>
> > Kluczowe znaczenie ma czy hala garażu jest częścią wspólną nieruchomości,
>
> czy
> > należy do developera (wraz z udziałem w nieruchomości) i czy developer
> > sprzedaje ją częściami z prawem do gruntu, czy sprzedaje tylko prawo do
> > korzystania ze stanowiska.
> > Istotne jest czy stanowiskom garażowym odpowiada udział we własności grunt
> u.
> > To,że część garaży to pomieszczenia przynależne, nie przesądza sprawy.
>
> 1. Garaż nie może należeć do części wspólnej nieruchomości.
> 2. Stanowiska garażowe nie mogą być pomieszczeniami przynależnymi.
>
> aloe

Miejsca garażowe należą do developera, stanowiskom garażowym odpowiada udział w
gruncie.

Proszę o opinię

[abcd17]

landa napisała:

<Zakładamy, że developer sprzedał w budynku wszystkie lokale a pozostało nie
sprzedanych parę miejsc w hali garażowej.
Stanowisko w hali garażowej jest pomieszczeniem przynależnym, tak jak np.
piwnica, nie jest to odrębny lokal użytkowy.
Czy developer może sprzedać pozostałe stanowiska bez jednoczesnej sprzedaży
lokalu mieszkalnego, czy użytkowego?>

<Miejsca garażowe należą do developera, stanowiskom garażowym odpowiada udział
w gruncie.>

WW. jest oczywiste jesli zalozymy, ze powierzchnia przynalezna brana jest pod
uwage przy kalkulacji udzialow (wynika to wprost z uwl).

Ciekawa sytuacja.
Na starcie cala powierzchnia garazu powinna byc brana pod uwage przy liczeniu
udzialow do mianownika jako powierzchnia przynalezna, bo inaczej przy sprzedazy
kolejnych lokali wraz z kawalkiem garazu jako pom. przynalezne zmienialyby sie
udzialy wszystkich wczesniejszych nabywcow. To zdaje sie wynika wprost z art. 3
ust. 3 uwl.

Przyjmujac forme pomieszczenia przynaleznego do lokalu (a nie udzialu we
wspolwlasnosci lokalu garazowego) - deweloper powinien wiec podzielic miejsca
garazowe i przypisac je do wszystkich lokali tak, aby po sprzedazy ostatniego
lokalu rowniez wyprzedano miejsca garazowe. Problemu nie ma, gdy na starcie
przyjmuje sie inna konstrukcje - lokal garazowy uznaje sie za samodzielny,
wyodrebniony lokal i sprzedaje sie w nim udzialy odpowiadajace liczbie i
powierzchni stanowisk.

Co teraz z takim fantem? Nie wiem, rowniez prosze o opinie eksperta. Moze
nalezaloby wtedy, moca umowy (art. 3 ust. 7 uwl) skorygowac udzialy wszystkich
czlonkow wspolnoty uznajac pozostale miejsca garazowe za czesc wspolna
nieruchomosci i umozliwic wspolnocie ich wynajem (i czerpanie pozytkow). WW.
umowa zapewne moglaby przewidywac jakas rekompensate dla dewelopera (ze strony
wspolnoty), choc z drugiej strony deweloper moim zdaniem jest w patowej
sytuacji i niezaleznie od swojej woli musi ww. krok przeprowadzic by rozwiazac
zaistnialy (z jego winy - bledny sposob sprzedazy miejsc garazowych) problem.

Witku, wlacz sie prosze!!!

Pozdrawiam,

[abcd17]

zarzadca napisał:

> 1. Garaż nie może należeć do części wspólnej nieruchomości.

Prosze o podstawe prawna.
A parking naziemny moze?
A samodzielny lokal wygospodarowany przez wspolnote np. z pralni, suszarni czy
strychu (i wynajety by czerpac przez wspolnote pozytki) moze?
A piwnica moze?
To dlaczego podziemna powierzchnia garazowa nie moze?

> 2. Stanowiska garażowe nie mogą być pomieszczeniami przynależnymi.

Szkoda ze niewielu (zaden) notariusz nie ma dostepu do tego forum.
Wielokrotnie spotykalem sie z przypisaniem stanowiska parkingowego w garazu
podziemnym jako miejsce przynalezne do lokalu. Deweloperzy tak czynili by uciec
od podatku VAT (22%), ktory musieliby doliczyc, gdyby sprzedawali udzial we
wlasnosci lokalu garazowego.

Pozdrawiam,

[zarzadca]

abcd17 napisał:
(...)

> Szkoda ze niewielu (zaden) notariusz nie ma dostepu do tego forum.
> Wielokrotnie spotykalem sie z przypisaniem stanowiska parkingowego w garazu
> podziemnym jako miejsce przynalezne do lokalu. Deweloperzy tak czynili by
uciec
>
> od podatku VAT (22%), ktory musieliby doliczyc, gdyby sprzedawali udzial we
> wlasnosci lokalu garazowego.
>
> Pozdrawiam,
>
>
>

[abcd17]

zarzadca napisał:

> Miejsce parkingowe nie powinno byc traktowane jako pomieszczenie przynależne,
> gdyż nie jest wydzielone trwałymi ścianami.

Prosze o wskazanie definicji miejsca przynaleznego, na ktorej opiera sie Pan w
ww. twierdzeniu.

[janer]

abcd17 napisał:

> zarzadca napisał:
>
> > Miejsce parkingowe nie powinno byc traktowane jako pomieszczenie przynależ
> ne,
> > gdyż nie jest wydzielone trwałymi ścianami.
>
> Prosze o wskazanie definicji miejsca przynaleznego, na ktorej opiera sie Pan
w
> ww. twierdzeniu.
>
>

[abcd17]

janer napisał(a):
> Panie Macieju! Zarządca nie używa zwrotu "miejsce przynależne"
> lecz "pomieszczenie przynależne" - a definicja:
> USTAWA
> z dnia 24 czerwca 1994 r.
> o własności lokali.
> "Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby
> nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach
> nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w
> szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeni
> ami
> przynależnymi”.


Tak, wiem :-)
Zapytalem z rozmyslem.
Def. w uwl nie stanowi o zadnych scianach ograniczajacych pomieszczenie
przynalezne, na co powolal sie, moim zdaniem mylnie, zarzadca.
Analogia do prawa spoldzielczego jest oczywista.

Pozdrawiam,

[zarzadca]

>
>
> Tak, wiem :-)
> Zapytalem z rozmyslem.
> Def. w uwl nie stanowi o zadnych scianach ograniczajacych pomieszczenie
> przynalezne, na co powolal sie, moim zdaniem mylnie, zarzadca.
> Analogia do prawa spoldzielczego jest oczywista.
>
> Pozdrawiam,
>
>

[abcd17]

zarzadca napisał:

> Pańską wypowiedź pozostawiam bez komentarza.
> Po przeprowadzeniu dyskusji dot. wątku "Wspólnota osiedlowa"
> odeszła mi ochota na prowadzenie szerokiej wymiany poglądów.

Niezmiernie mi z tego powodu przykro.
Nie mniej, zaryzykuje i poprosze o wyjasnienie, na jakiej podstawie opiera Pan
swoje twierdzenie, ze miejsce parkingowe w garazu podziemnym nie moze byc
uznane jako pomieszczenie przynalezne do lokalu - pomimo powszechnej ww.
praktyki.

mt.

[zarzadca]

abcd17 napisał:

> zarzadca napisał:
>
> > Pańską wypowiedź pozostawiam bez komentarza.
> > Po przeprowadzeniu dyskusji dot. wątku "Wspólnota osiedlowa"
> > odeszła mi ochota na prowadzenie szerokiej wymiany poglądów.
>
> Niezmiernie mi z tego powodu przykro.
> Nie mniej, zaryzykuje i poprosze o wyjasnienie, na jakiej podstawie opiera
Pan
> swoje twierdzenie, ze miejsce parkingowe w garazu podziemnym nie moze byc
> uznane jako pomieszczenie przynalezne do lokalu - pomimo powszechnej ww.
> praktyki.
>
> mt.
>

[asam11]

zarzadca napisał:

>
> Przedstawiam Panu pytanie i odpowiedź Pani Ewy Bończak-Kucharczyk,
> przedstawioną na łamach „Rzeczpospolitej”, w ramach pełnionego dyż
> uru telefonicznego.
>
> „ Mamy kłopoty z ustaleniem udziałów w nieruchomości wspólnej. W nowym bl
> oku należącym do wspólnoty są podziemne stanowiska garażowe. Notariusz uważa,
że
> miejsce postojowe należy potraktować jako pomieszczenie przynależne, czy
> słusznie?
> Miejsce postojowe nie jest na ogół żadnym pomieszczeniem, nie może być więc
> potraktowane jako pomieszczenie przynależne do lokalu. Notariusz domagając
się
> uznania tego miejsca postojowego za pomieszczenie przynależne, jest w
błędzie.
> Garaż proponuję potraktować jako odrębny samodzielny lokal (jeżeli jest to
> technicznie możliwe). Taki lokal może być bowiem przedmiotem współwłasności.
> Wówczas właścicielom mieszkań można sprzedać udziały we współwłasności
garażu.
> Gdy chodzi o obliczenie udziału, to ustawa o własności lokali mówi, że udział
w nieruchomości wspólnej ma odpowiadać stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu
> wraz z pomieszczeniami przynależnymi do łącznej powierzchni użytkowej
> wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi. Garaż byłyby więc
> wliczany do ogólnej sumy powierzchni użytkowej.”
>
> Pozdrawiam
> aloe
>
Pani Bończak Kucharczyk mówi, że powierzchnia garażu wejdzie do ogólnej
powierzchni użytkowej. Zgoda. Jak jednak określić powierzchnię garażu
przynależną do lokalu jeśli cały garaż jest współwłasnością (niepodzieloną)a
przynależne mogą być tylko pomieszczenia a nie miejsca postojowe? Zachodzi
wewnętrzna sprzeczność: Do indywidualnego lokalu byłby przynależny wspólny
lokal - garaż a to wyklucza przynależność.

[janer]

[janer]

Chyba

[abcd17]

zarzadca napisał:

> Przedstawiam Panu pytanie i odpowiedź Pani Ewy Bończak-Kucharczyk,
> przedstawioną na łamach „Rzeczpospolitej”, w ramach pełnionego dyż
> uru
> Miejsce postojowe nie jest na ogół żadnym pomieszczeniem, nie może być więc
> potraktowane jako pomieszczenie przynależne do lokalu. Notariusz domagając
się
> uznania tego miejsca postojowego za pomieszczenie przynależne, jest w
błędzie.
> Garaż proponuję potraktować jako odrębny samodzielny lokal (jeżeli jest to
> technicznie możliwe).

Zgadzam sie z Pania Prezes. Rowniez uwazam, ze garaz nalezaloby potraktowac
jako lokal samodzielny i sprzedawac w nim udzialy odpowiadajace powierzchni
miejsca postojowego.
Nie mniej, z tresci zacytowanego pytania wynika okreslona przez notariuszy i
deweloperow praktyka.
Wypowiedz Pani Prezes nie daje rowniez odpowiedzi na nurtujace nas pytanie
("wyodrebnienia" pomieszczenia przynaleznego scianami). Zdaje sie ze prawo nie
stanowi o tym warunku.

[zarzadca]

abcd17 napisał:

(...)
> Wypowiedz Pani Prezes nie daje rowniez odpowiedzi na nurtujace nas pytanie
> ("wyodrebnienia" pomieszczenia przynaleznego scianami). Zdaje sie ze prawo
nie
> stanowi o tym warunku.
>
>

[landa]

Powyższa dyskusja niestety nie rozwiała moich wątpliwości. Proszę o odpowiedź
zgodnie z zapytaniem.
Serdecznie pozdrawiam

[asam11]

landa napisała:

> Powyższa dyskusja niestety nie rozwiała moich wątpliwości. Proszę o odpowiedź
> zgodnie z zapytaniem.
> Serdecznie pozdrawiam
Z wyjaśnień pytającej(cego) i dyskusji wynika, że deweloper dysponuje
pozostałymi miejscami garażowymi, którym odpowiada pewien udział we
współwłasności gruntu i nie są one związane z prawem do jakiegokolwiek lokalu.
Może zatem, jak każdy właściciel, sprzedać je.
Pozdrawiam

[abcd17]

asam11 napisał:

> Z wyjaśnień pytającej(cego) i dyskusji wynika, że deweloper dysponuje
> pozostałymi miejscami garażowymi, którym odpowiada pewien udział we
> współwłasności gruntu i nie są one związane z prawem do jakiegokolwiek
lokalu.
> Może zatem, jak każdy właściciel, sprzedać je.

Ja tez nie jestem do tego przekonany.
Pozdrawiam,

[janer]

Sądzę, że możliwe jest wykonanie rozliczenia udziałów w nieruchomości. Gdyby
developer nadal posiadał ułamkowy udział, to jego zbycie jest możliwe na
zasadach kodeksu cywilnego, bez zgody pozostalych współwłaścicieli bo nie
występuje współwłasność łączna.
Oczywiście to tylko moja hipoteza.
Pozdrawiam

[mieszkanie.i.wspolnota]

Problem hal garażowych będzie omówiony w moim artykule w najbliższym
(prawdopodobnie) numerze miesięcznika "Mieszkanie i Wspólnota"