GARAŻ- CZĘŚCI WSPÓLNE

[java9]

Sytuacja wygląda tak :
W budynku o powierzchni 15 000,70 m2
są dwa lokale użytkowe garaże:

Jeden lokal użytkowy garaż nazwę go „a” ,
ma powierzchnię 1 500,20 m2

Drugi lokal użytkowy garaż „b”
ma powierzchnię 2 500,30 m2

Oba garaże są samodzielne i mają swoje księgi wieczyste.
Garaż „a” stanowi udział 15002/ 150007
Garaż „b” stanowi udział 25003/150007 części
we współwłasności nieruchomości wspólnej.

Garaż „a” ma 66 miejsc postojowych
Garaż „b” ma 99 miejsc postojowych.

Kupiłam udział w garażu „b” w związku z tym,
jestem właścicielem udziału
wynoszącego 10/990 części w lokalu garażu „b”,
z którego własnością związany jest udział
w nieruchomości wspólnej wynoszący 25003/150007.

Na jednym z poziomów garażu chcemy dokonać zmian
( właściciele będą musieli za to zapłacić),
które będą wymagały zgody współwłaścicieli tego garażu.

1. Które czynności przekraczają zakres czynności zarządu zwykłego
w przypadku zarządzania rzeczą wspólną (garażem) – od tego zależy
czy musimy być w decyzji jednomyślni czy decydująca będzie wola
większości właścicieli tego garażu.

PRZY OKAZJI ZRODZIŁO SIĘ PYTANIE :
2. Które części parkingu podziemnego są częścią wspólną
dla wspólnoty, a które części parkingu są częściami wspólnymi
współwłaścicieli parkingu ( od tego zależy czy w głosowaniu
musi brać udział cała wspólnota czy tylko
właściciele udziału w garażu).

[niedociekliwy]

Jednomyślność ma zastosowanie w małych wspolnotach/do siedmiu włascicieli/.
Jeżeli te garaże mają swoje ksiegi tzn,ze dotyczy to wspolwlascicieli w nich
zapisanych.Jestescie,podejrzewam,wspolnotą garazową/niefortunnie brzmi
sorki/.Jako jej członkowie sami w tej kwesti decydujecie.

[hiacynta100]

Nie oczekuj jenoznacznej odpowiedzi, bo sprawa jest teoretycznei prosta, zaś
bardzo skomplikowana gdy dochodzimy do szczegółów.
Wasz garaż ma taką samą sytuacje prawną jak mieszkanie, które jest
współwlasnościa kilku osób (przykładowo rodzina nabyła prawo do lokalu w
częściach ułamkowych w trybie spadkobrania).
Do tego co "wewnatrz" garażu maja zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego art.
195 i dalsze o wspólwłasności.
Czyli do czynności przekraczjących zarząd zwykły zgoda wszystkich właścicieli
garażu, a zarzadu zwyklego zgoda większości (liczona wg udziałów). K.C. nie
określa jakie czynności są zarządem zwykłym, a jaki go przekraczają. W
orzecznictwie sądowym przyjmuje sie że zarzadem zwykłym sa czynności dotyczace
normalnego korzystania z rzeczy, bez zmiany sposobu korzystania z rzeczy. I
tu jest zawsze problem.
Np. moim zdaniem jeśli odświezasz pasy oznaczajace miejsca parkingowe, bo
fabra wyblakła to zarząd zwykły, ale jak chcesz juz przenąć pasy i zmienić
wielkośc miejsc parkingowych, albo sposób dojazdu to przekroczenie zarządu
zwykłego.
Ale w garażu też są części wspólne nieruchomosci, które służą całej
nieruchomości np. instalację ppoż. słupy konstrukcyjne utrzymujące strop itp.
więc w zależności od tego czego dotyczą zmiany będzie potrzeba zgoda
właścicieli garażu wszystkich lub wieksości albo uchwała całej wspólnoty.

[java9]

w tej sytuacji chodzi o zakup i montaż urządzenia,
które pozwoli otwierać bramę wjazdową do garażu za pomocą pilota.

[dobud]

Czyli - przez analogię - jak drzwi do mieszkania, a więc głosują tylko
wspołwłasciciele nieruchomości garażowej.

[java9]

to akurat wiem, tylko czy taki zakup przekracza czynności zwykłego zarządu ?

[dobud]

Podejrzewam, że to kilka tysięcy złotych.
Współwłaściciele garażu też powinni mieć jakiś plan gospodarczy, wg którego
wydają środki.
W kwestii formalnej: nie ma w prawie oficjalnej definicji zwykłego zarządu -
jest tylko orzecznictwo i doktryna.

[java9]

> W kwestii formalnej: nie ma w prawie oficjalnej definicji zwykłego
zarządu - > jest tylko orzecznictwo i doktryna.

Też wiem, że nie ma definicji i że każdy przypadek rozpatrywany
jest indywidualnie.
Przeszukałam internet pod kątem współwłasności ułamkowej
i nie mogę znaleźć orzecznictwa w podobnych kwestiach.
Znalazłam też inf, że zarząd zwykły polega na bieżącej eksploatacji,
konserwacji i naprawach.
Z tego mogę sobie wnioskować (ryzykowne ;) ), że jeśli już mamy
jakieś urządzenia,które służą do otwierania bramy i nie są zepsute,
nie wymagają naprawy,czy wymiany z powodu wadliwości a chcemy mieć
bramę na piloty dla własnej wygody,to już jest to wydatek przekraczający
bieżącą eksploatację, czyli przekracza zarząd zwykły.
Jeśli przekracza zarząd zwykły to musimy być jednomyślni w głosowaniu.

No bo jak można narażać kogoś na dodatkowe koszty zakupu pilota
tylko dlatego, że inni mają "kaprys" wymienić doptychczasowe sprawne
urządzenia - tak może sobie to tłumaczyć współwłaściciel, który nie chce
dodatkowych kosztów ponosić i wystąpi do sądu.

Dlatego moje gdybania,sa nic nie warte w sytuacji,
gdy nie mogę tego jakoś "podeprzeć ".
Czy ktoś ma jakiś link, gdzie mogłabym sobie poszukać takiego orzecznictwa ?

[dobud]

Nie pamietam, czy pisałaś ilu jest tych garazowiczow, ale skad Ci przyszło do
głowy, że musi być jednomyślność? Poczytaj przepisy o współwłasnosci z kodeksu
cywilnego.

[java9]

no właśnie przeczytałam i dowiedziałam się, że jeśli czynności przekraczają
zarząd zwykły to jest wymagana zgoda wszystkich współwłaścicieli...

[hiacynta100]

Raczej nie licz na orzecznictwo ;-(
Zgodziłabym się z twoim tokiem myślenia, że zamontowanie pilotów to nie jest
zarząd zwykły, ale uprawniony byłby też pogląd,że obecnie bramy na pilota to
normalność i dostosowanie bramy do normalnego średniego standardu należy do
zarządu zwykłego.
tu trzeba zastonowić się ile cała operacja kosztuje, bo jeśli to poważny
wydatek to trudno twierdzić, że czynnośc zarządu zwykłego. (pilot kosztuje
około 100 zł, ile samo urządzenie i ile na łepka?)
tylko nie pytaj ile wynosi poważny wydatek ;-)

[java9]

No i to jest chore...
czy 80 złotych to dużo czy mało ?
Każdy powie inaczej,prawda ?
Z tego co się mniej więcej orientuję jest to ok 8000 złotych.

W tej chwili nie mamy bramy na korbkę :) jest ustrojstwo,
do którego trzeba przyłożyć kartę,czyli wychylić łapę
z kartą przez okno samochodu i brama podjeżdża do góry.
Pilot to wygoda - bo nie trzeba wychylać łapy,dodatkowo
likwidacja słupków, które trochę niektórym utrudniają wyjazd
z parkingu ( bo zamiast wyjechać na raz muszą łamac się na dwa,
dodam, że garaż został wybudowny przez developera i zatwierdzony
przy odbiorze do użytkowania,w tej sytuacji raczej trudno będzie
argumentowac,że likwidacja słupków jest koniecznością).

No ale ktoś powie, że jemu to nie przeszkadza i że tak jak jest,
jest dobrze - dlaczego ma zapłacić 80 złotych ?

Czy jako współwłaściciele mamy prawo przymusić go do poniesienia
takiego kosztu,gdy w tym konkretnym przypadku nie trzeba kosztu
ponosić.Zakup nie jest spowodowany awarią, nie jest to konieczność,
bez której używanie bramy jest niemożliwe, zakup nie służy bieżącej
eksploatacji.

Tak drążę temat, bo nawet jeśli wszyscy właściciele udziałów zgodzą się
na zakup pilotów,to i tak w dalszym ciągu nie wiemy czy w najbliższej
przyszłości temat nie powróci.Dalej nie wiem co można uznać za czynność
zarządu zwykłego i czynnośc przekraczającą zarząd zwykły - zastanawiam się
tylko jak inne wspólnoty radzą sobie z tym problemem....
jak znam życie nikt nie interesuje się i nie wnika,dlatego tak cicho w tym
temacie.

[dobud]

Podejmijcie najpierw uchwałę, co wchodzi w zakres zwykłego zarządu garazem. Czy
np. ten konkretny problem wchodzi, czy nie.
Bo inaczej to osiwiejesz i ołysiejesz od tego ciagłego myślenia :-)

[java9]

uchwała właścicieli nie może stać w sprzeczności z prawem.
Mimo uchwały, współwłaściciel,który poczuje się "przymuszony"
do poniesienia niesłusznego w jego mniemaniu kosztu ma prawo
założyć sprawę w sądzie.

[java9]

no i jeszcze o częściach wspólnych - co należy
do części wspólnych budynku ( czyli całej wspólnoty)
a co do części wspólnych współwłaścicieli garażu.
na poziomach garażowych są piwnice ( części przynależne do lokali).

[dobud]

Do części wspólnych budynku należą na pewno stropy, ściany zewnętrzne i ściany
nośne budynku, jakieś filary, na którym opiera się budynek, może belki
stropowe, jeśli to konstrukcja szkieletowa.......

[java9]

a bramy garażowe należą do części wspólnych budynku ( wspólnoty mieszkaniowej),
czy do części wspólnych współwłaścicieli lokalu użytkowego garażu ?

[majkowa]

A drzwi do twojego mieszkania należą do ciebie czy do części wspólnej?

[java9]

Też byłam tego zdania ( że jest to częśc wspólna dla właścicieli garażu),
dopóki kiedyś nie zadałam tego pytania na jakimś wspólnotowym forum i
dowiedziałam się, że to są części wspólne całego budynku ( wspólnoty).

Czy zatem należałoby wydzielić fundusz remontowy dla części wspólnych
wspólnoty i fundusz remontowy dla właścicieli garażu i prowadzić dla obu
oddzielne konta bankowe ?
Dla garażu mamy fundusz rezerwowy-czy musi mieć odrębne konto bankowe ?

=======
Do garażu wchodzimy przez klatkę, są tam drzwi, z których korzystają
właściciele garażu i właściciele piwnic ( pomieszczenie przynalezne
do mieszkania),którzy niekoniecznie posiadają udział w garażu.
Te drzwi są wspólne dla wspólnoty czy dla właścicieli udziału w garażu
(nie wszyscy członkowie wspólnoty posiadają piwnice na tym poziomie
parkingowym)?
Czy montaż urządzeń kontroli dostępu (czytniki kart) na drzwiach łączących
klatki schodowe z garażem będzie kosztem wspólnoty czy kosztem właścicieli
udziału w garażu ?

Java, nagroda dla mnie!

[wprost5]

Proponuje java zmienić trochę filozofię podejścia - troche na tym się znam i
według mnie da się tak zrobić, aby zachować dotychczasowy system otwierania
bramy do garazu przez przyłożenie karty i jednocześnie można dorzucić układ do
otwierania pilotem. Oczywiscie w takim rozwiązaniu koszty pokryja tylko ci,
którzy chcą modernizacji - nawet będzie to logiczne, bo jak ktos chce bajery,
to nich za to płaci!

Tak więc java zamiast tracić czas na wertowanie inernetu za precedensami lub
zglebianie kodeksu cywilnego, pomyśl o nagrodzie dla mnie - nawet jakiejś
skromnej, wręcz symbolicznej. W każdym razie ten pomysł jest do zrealizowania -
niech zainteresowani juz szukaja wykonawcy, ale trzeba będzie mądrze zawrzeć
uwowę, bo jak znam rzemieślinków, będa szukali zapewne dziury w całym i trzeba
ich będzie dobrze pilnować.

[java9]

temat wart zainteresowania... :))

[dobud]

Jak macie takie wątpliwości, to ustalcie to w regulaminie (statucie) wspólnoty.

Biedna ta Twoja druga połówka: zamiast w Walentynki zajmować się nim, to znów
masz problemy :-(. Na codzień też jesteś taka "marudna" ? :-)

[java9]

A Ty jak rozumiem,zakończyłeś już rytuał walentynkowy pt.
"kochanie z okazji walentynek poproszę dziś obiadek pod nos
i te papucie mi załóż na powyginane haluksami platfusy ...koniecznie te z
serduszkami" - jest wieczór....po 20 a Ty na forum ? :)

[xxxll]

Odpowiadam na wpis:
java9

Czy chodzi ci o miejsca postojowe w garażu wielostanowiskowym, czy o zespół
garaży jednostanowiskowych w podziemiu bundynku? dokładne określenienie
powoduje stosowna sytuacje prawną.

[dobud]

Przeczytaj Jej pierwszy wpis to będzisz wiedział.
Jest to garaż stanowiacy odrębna nieruchomosć lokalową, której jest 90
współwłascicieli mających stanowiska postojowe w nim.

[java9]

Jest to garaż wielostanowiskowy - nie ma miejsc wyodrębnionych trwale ścianami.
Miejsca podzielone są liniami.

[wprost5]

Java, widzę, że dla Ciebie ważniejszą sprawą jest rozstrząsanie, co jest a co
nie jest cżęścią wspólną w twoim garazu itp. a nie zmodernizowanię napędu bramy
wjazdowej! Tak to będziesz prowadziła dyskusję na ten temat jeszcze rok czasu
bez konkretnego rezultatu!

[java9]

widzisz, temat powraca jak echo co jakiś czas...teraz brama potem
inne sprawy i tak czy siak trzeba będzie zastanowić się za co płacić
powinni tylko współwłaściciele garażu a za co cała wspólnota.

poza pilotem jest jeszcze kwestia zlikwidowania słupków,
na których te czytniki są pomontowane - gdyby nie te słupki zapewne
nie powstałby temat pilotów.

[wprost5]

Ale po jaką cholerę likwidować te słupki - przeciez w nich sa czytniki kart
zbliżeniowych i mój pomysł polega na tym ,żeby do obecnego systemu dołozyć
piloty - kto będzie chciał otwierać pilotem to będzie musiał partycypować w
kosztach.

A pijani niech nie wjeżdżają do garażu, bo uszkodzą parkujące w nim samochody,
jeśli się obawiają, że nie zmieszczą się między słupkami!

[java9]

oj,nie znasz ich rozmieszczenia to nie wiesz,
ale ciężko podjechać pod górę przez te słupki,
bo trzeba łamać się na dwa albo i czasem na trzy,
aby wyjechać z garażu - nie wszystkim ale wielu to przeszkadza.