Kilka refleksji o balkonie

[abcd17]

Temat balkonu po znanym wyroku (balkon to nie elewacja) pojawia się
regularnie i wzbudza kontrowersje. Pojawil sie rowniez w literaturze, gdzie
znany prawnik uznaje ze temat jednym wyrokiem jest zalatwiony i jezeli w
budynku jest balkon z ktorego korzysta tylko Kowalski to tylko Kowalski płaci
za remont balkonu.

Ja mam wciaz mieszane odczucia i wydaje mi sie ze ktos tu naciaga
rzeczywistosc. Bo jezeli przyjmiemy zalozenie, ze czesci zewnetrzne balkonu
(wlaczajac zdobienia itp.) to czesci skladowe lokalu ktore nie sa częścia
elewacji, to powinnismy zalozyc ze czesc elewacji przylegajaca bezposrednio
do lokalu rowniez powinna byc wylaczona z pojecia "elewacji" i remont tej
sciany powinien byc realizowany na koszt wylacznie tego wlasciciela, ktorego
lokalu jest czescia skladowa.

Jezeli wiec Kowalski ma placic za remont badz szkody powstale w wyniku
odpadajacego tynku z "jego" balkonu, to Nowak powinien zaplacic za remont i
szkody spowodowane odpadajacym tynkiem ze sciany zewnetrznej ograniczajacej
jego lokal.

Idac dalej tym tropem - wspolnota powinna partycypowac wylacznie w czesci
remontu klatki schodowej, bowiem sciany przytlegajace do poszczegolnych
lokali (stanowiace ich czesc skladowa) powinny znajdowac sie wylacznie w
gestii Kowalskich i Nowakow. To samo z dachem - dlaczego ma byc uznany za
czesc wspolna jezeli w kawalkach stanowi czesc skladowa (w budynku bez
powierzchni strychowych) poszczegolnych lokali znajdujacych sie na najwyzszej
kondygnacji.

Uwazam ze pierwotne ujecie sprawy balkonow bylo racjonalne i sensowne -
Kowalski placi za utrzymanie "wnetrza" balkonu, wspolnota za konstrukcje i
czesci "zewnetrzne" (elewacje). I tak mam nadzieje ze dzieje sie w wiekszosci
przypadkow, ktore sa sankcjonowane uchwalami wspolnot nie zaskarzonymi w
odpowiednim terminie przez oszolomow.

Pozdr.
mt

[kikibobo]

I tak się dzieje.
Zaliczając uchwałą balkony do części wspólnej przenieśliśmy obowiązek dbania o
balkony na wspólnotę, ale to nie znaczy, że na balkon Kowalskiego może przyjść
sobie Nowak idąc za słońcem.
ocieplając budynek zrobiliśmy remont balkonów wprowadzając na nich jeden kolor,
likwidując radosną tworczość mieszkańców.
A tak naprawdę to i tak zapłacił Kowalski, nie bezpośrednio remontującemu tylko
za pośrednictwem wspólnoty.

autor, autor !!!

[mieszkanie.i.wspolnota]

abcd17 (Maciej Tertelis) napisał:
> Temat balkonu po znanym wyroku (balkon to nie elewacja) pojawia się
> regularnie i wzbudza kontrowersje. Pojawil sie rowniez w literaturze, gdzie
> znany prawnik uznaje ze temat jednym wyrokiem jest zalatwiony i jezeli w
> budynku jest balkon z ktorego korzysta tylko Kowalski to tylko Kowalski płaci
> za remont balkonu.

Nie skąp nam informacji, Maćku.
Jak się pojawia publicznie i w druku taki baran, to trzeba go wymienić z
nazwiska i wszystkich tytułów, bo wiele szkód może wyrządzić.
Niech go lepiej ludzie omijają z daleka.

Aleksander Turlej

[abcd17]

mieszkanie.i.wspolnota napisał:

> Nie skąp nam informacji, Maćku.
> Jak się pojawia publicznie i w druku taki baran, to trzeba go wymienić z
> nazwiska i wszystkich tytułów, bo wiele szkód może wyrządzić.
> Niech go lepiej ludzie omijają z daleka.

Aleksander Turlej, Wspólnota Mieszkaniowa, poradnik wydany przez CH. Beck'a
(choć to moje wydawnictwo :).

Mec. Turlej propaguje w nim inne stanowisko, z którym się nie zgadzam. Na
stronie 194 ww. poradnika interpretuje zasadę "jeden właściciel - jeden głos"
jako "jeden właściciel - tyle głosów ile samodzielnych lokali posiada".
Podobnym trybem myślenia kieruje się niestety również wielu innych prawników
jak i sądy, odmawiając wspólnotom mieszkaniowym zasadności podejmowania decyzji
o rezygnacji z "komunalnych" zarządców.

Pozdr.
mt

[kikibobo]

To jeszcze jeden dowód na to, żeby nie czytać za dużo poradników, tylko 100
razy uowl.

[serafin666]

1. Kalinowski sie cieszy, bo sądzi, iż jego błędne poglądy "balkonowe" zostaną
przez kogoś usankcjonowane ( ale być może nie wie, że europejskie trybunały
do polskich wspólnot dostępu nie mają ); na takie zacietrzewienie można odpo-
wiedzieć łopatologicznie: w budynku 15 lokali, 4 ma balkony - i Kalinowski
chce obciążyć kosztami ich remontu właścicieli 15 lokali (Kopcińskiego 35A);
2. mec Turlej - jeżeli prawidłowo go przytaczacie - nie rozumie art. 23 ust.2a ;
3. niech abcd17 przytoczy prawomocny wyrok, w którym sąd posługuje się zasadą
ile lokali - tyle głosów ; to jest niemożliwe - ponieważ dawałoby właścicie-
lowi "komunalnemu" automatyczną przewagę już przed głosowaniem w każdej sytu-
acji ( ma większość % - głosowanie wygrywa ; ma więcej lokali niż pozostali -
głosowanie wygrywa ); może nie słyszeliście o wykładni autentycznej tego
przepisu - poszukajcie, ona jest w materiałach sejmowych

[kikibobo]

Dziękuję serafinie.
Jako zwolenniczka zaliczania tych nieszczęsnych balkonów do części wspólnej
błędnie przyjęłam, że wszystkie mieszkania w budynku posiadają balkony , nie
znałam budynków w których tylko nieliczne mieszkania je posiadają.
W takich budynkach oczywiście właściciele nigdy nie podjęliby uchwały
zaliczającej balkony do części wspólnej.
A`więc wszystko w rękach właścicieli ( przepraszam; głosach).

[serafin666]

ja sie zupełnie nie dziwię temu, że jeteś "zwolenniczką..." ; w takiej sytuacji
organizacja remontu i jego sfinansowanie są stosunkowo proste ; musimy jednako-
woż postępować racjonalnie - i uczyć tego społeczeństwo ( określiłem to trochę
górnolotnie - ale racjonalnie )

decyduje wspólnota

[mieszkanie.i.wspolnota]

serafin666 napisał:
> łopatologicznie: w budynku 15 lokali, 4 ma balkony - i Kalinowski
> chce obciążyć kosztami ich remontu właścicieli 15 lokali

[miro_mx]

Jeżeli balkony to część wspólna elewacji, to znaczy, że WM może decydować o
swojej współwłasności i na przykład: może nałożyć dzierżawę korzystającemu z
tego balkonu bo, to w końcu współwłasność wspólnoty. Np. wspólnota może podjąć
uchwałę, że: na tym balkonie będą bratki a na tym będą żołędzie! Na trzecim
reklama 2x2m bo, w końcu cześć wspólna ma przynosić dochody! A co z beczką
fasoli pana Kowalskiego, który na parterze nie ma balkonu a chciałby ją trzymać
na balkonie! A co z antenami na balkonie z praniem? Czy pytamy WM o zgodę?
Pozd.
Miro

[kikibobo]

Najważniejsze :Właściciele się na to zgodzili.
Przyjmując balkony za część wspólną mamy własnie prawo do zwrócenia uwagi na
anteny z praniem, kolorystykę i inne detale, które dotychczas upodobniały
balkony do bud jarmarcznych.

Panie Maćku, to nie takie proste

[kaja99]

Weźmy pod rozwagę następującą sytuację.
Developer buduje balkony i tarasy "do własnego wykończenia", nie wykonując ich
zgodnie z normami (co wychodzi po czasie). Część właścicieli chucha na zimne i
kładzie izolację i porządnie na wierzch - płytki. Część odstawia fuszerkę kładąc
na powierzchnię byle jak tylko płytki, które po roku miejscowo odpadają. Jeszcze
inni nic nie robią użytkując balkony i tarasy w stanie przekazanym.
Po kilku latach okazuje się, że większość balkonów wymaga remontu; prace są
niezbędne, bo kawałki tynku odpadają, następuje zalewanie, itp.

Jest wiele przesłanek przemawiających za wykonaniem remontu przez wspólnotę. Ale
co się dzieje, gdy takie remonty wrzucimy do kosztów nieruchomości wspólnej?
Ci co porządnie wykończyli balkony na swój koszt, będą musieli dopłacić do tych,
którzy nie położyli dodatkowej warstwy i finansować im izolację
przeciwwilgociową, a co więcej - partycypować w kosztch położenia płytek u tych,
którzy położyli je wcześniej partacko (bo skoro wspólnota je zniszczy przy
kładzeniu izolacji).Wychodzi na to, że po kieszeni dostaną ci najbardziej
solidni, którzy już wykosztowali się wcześniej na swój balkon. Absurd.

Jeżli komuś spadnie na głowę kawałek tynku, czy nastąpi zalanie (chociaż powodem
będzie nieszczelny taras czy balkon), to w pierwszej kolejności pretensje do
wspólnoty. Jeśli wspólnota widząc niebezpieczeństwo remontu dokona sama, a
kosztami obciąży właściciela, to pojawią się głosy "jakim prawem"?

Tak źle i tak niedobrze.
Stwierdzenie, że nie ma wyjścia byłoby przesadą, niemniej nie zawsze są to
sprawy proste i jednoznaczne. Ponadto dopóki nie ma wyraźnej uchwały o włączeniu
balkonu do części wspólnej, należy uznać, że każdy właściciel musi finansować
remonty sam.

[abcd17]

Witam :)

Oczywiście możemy znaleźć sytuacje ekstremalne. Ja jednak uśredniam swoje
podejście - w większości przypadków deweloper wykończył balkony a działania
właściciela lokalu sprowadzają się co najwyżej do zmian estetycznych (nowa
terakota itp.).

Pogląd prezentowany w wyroku bliski jest w moim mniemaniu innemu podejściu -
Kowalski nie partycypuje w remoncie dachu bo ma lokal na parterze a z dachu
korzysta Nowak, którego mieszkanie jest na najwyższej kondygnacji. To
nieporozumienie - jak z nim walczyć? Ano, tak samo jak z uznaniem balkonów za
część składową lokalu. Przecież w większości przypadków obecni właściciele nie
mieli wyboru dostając przydział lokalu. Dzisiaj jest inaczej, kupujesz
mieszkanie z balkonem - Twój świadomy wybór, i akceptacja kosztów jego
utrzymania.

Choć jak zrealizować podejście "wyrokowe" w praktyce? Weźmy kilkadziesiąt
balkonów na różnych wysokościach i weźmy kowalskich i nowaków, któzy remontują
swoje balkony niezależnie od siebie. Ciągły remont, huk, bród, "fachowcy" od
siedmiu boleści... Już widzę jak sytuacja z remontu na remont się zaognia,
ciśnienie rośnie a w końcu atmosfera wybucha. Proszę o podpowiedź jak połknąć
taką żabę.

Załóżmy że jestem właścicielem lokalu bez balkonu, w budynku gdzie są te dwa
nieszczęsne balkony a ich "właścicielami" osoby z niskimi dochodami, starsze i
wymagające opieki. Nie wezmą się za remont bo nie mają pieniędzy. Bez remontu
budynek wygląda obskurnie i wartość mojego lokalu spada na łeb na szyję.
Poogonię te staruszki? Zaciągnę do sądu? Pozwolę bawić się moim dzieciom pod
balkonem? Ja wolę odpuścić, uznać że stan balkonów wpływając na estetykę i
bezpieczeństwo nieruchomości wpływa również na wartość mojego lokalu. I jedynym
rozwiązaniem będzie złożenie się i wyremontowanie tych nieszczęsnych balkonów
razem z całą elewacją.

Pozdr.
mt

[serafin666]

należy dążyć do tego, by pewne decyzje podejmowane były jednomyślnie ; zacytuję
z protokołów z zebrań 3 różnych wspólnot :
W trybie consensus omnium : zebrani ustalili, iż wynikajace z uchwały z roku
2003 uprawnienia zarządu do podejmowania działań wobec dłużników są
wystarczające dla podejmowania skutecznych działań windykacyjnych ( w tym
działań procesowych ) – i pozostawili do uznania zarządu tryb i termin
podejmowania tych działań ; zebrani zaakceptowali rzeczowy i chronologiczny
zakres zaproponowanych przez zarząd ( opisany w załączniku do zaproszenia na
zebranie w dniu 24.01.2006 ) prac remontowych w roku 2006 oraz upoważnili
zarząd do montażu nowych drzwi wejściowych do klatek schodowych – w wypadku
pojawienia się stosownych możliwości finansowych .

W trybie consensum omnium ustalono ponadto : przeprowadzenie 5-letniej
okresowej kontroli instalacji elektrycznej , wymianę kaset domofonowych ,
dofinansowanie w wysokości 1.000 zł remontu chodniczka północnego (w wypadku
przeprowadzania tych prac przez delegaturę Łódź-Bałuty) , usunięcie zalewania
daszku nad wejściem do klatki schodowej WiN 58 , symboliczne ( rzędu 100
zlotych rocznie ) uczestnictwo w kosztach eksploatacji fontanny przed pocztą
Łódź-37 (w wypadku jej posadowienia przez ZWiK ), zmianę ( od II lub III
kwartału roku 2004 ) banku ( zamiast PKO B.P. Bank Pocztowy – UP Łódź-37 ) .

W trybie consensus omnium ustalono ponadto : przeprowadzenie 5-letniej
okresowej kontroli instalacji elektrycznej , dofinansowanie w wysokości 1.000
zł remontu północnego muru oporowego (w wypadku przeprowadzania tych prac
przez delegaturę Łódź-Bałuty) , montaż wewnętrznych i zewnętrznych drzwi
wejściowych , pokrycie 3/7 kosztów budowy pergoli śmietnikowej , zakup
rezerwowej pompy cyrkula- cyjnej , zmianę (od II lub III kwartału r. 2004)
banku (zamiast PKO B.P. Bank Pocztowy – UP Łódź-37) .

[babczyk]

Czy za remont balkonu płaci cała wspólnota czy tylko właściciel mieszkania.
Może być i tak, i tak, gdyż istnieją przesłanki dla uznania balkonów za część
nieruchomości wspólnej (za którą płacą wszyscy właściciele lokali) i aby uznać
je za indywidualną własność poszczególnych osób (za którą płacą pojedynczy
właściciele lokali).
Zależy to często od rodzaju i zakresu prac.
Gdy prace obejmują elementy istotne dla całego budynku (np. podpory
konstrukcyjne) albo elewację całego budynku, obciążają wszystkich właścicieli.

Gdy właściciel naprawia tylko swój balkon, to sam zapłaci za tę naprawę.

W sytuacjach wątpliwych sami właściciele lokali mogą podjąć uchwałę
rozstrzygającą, które koszty pokrywają w ułamkowych częściach wszyscy
właściciele lokali, a które obciążają poszczególnych właścicieli poszczególnych
lokali.

Pozdrawiam.

dodam tylko że...

[babczyk]

Problemy przynależności tarasów i balkonów został rozwiązany indywidualnie!! w
wyroku Sądu Najwyższego z 3 października 2002 r. (III RN 153/2001).

Zarówno balkon jak i taras jest częścią mieszkania (chyba, że akt notarialny
mówi inaczej.
Nie należy do części wspólnej i nie powinniśmy ponosić z tego tytułu żadnej
konsekwencji materialnych - za remont odpowiada właściciel lokalu.
Ponadto stosowna uchwała Wspólnoty może rozwiać wszelkie wątpliwości i zamknąć
temat.
Podkreślę, że wyrok Sądu Najwyższego dotyczył wyłącznie jednej sprawy, ale
wszystkie kolejne powołują się na pierwotny wyrok.

Decyzja, czy remontować balkon czy nie, zależy więc od samej wspólnoty.

[jurex1]

Tyle mowy o hipotetycznych balkonach.
Do mojego mieszkania sa przylepione dwa - prawdziwe, a wraz z nimi problem
finansowy.
Więcej tu:
forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=523&w=33047769
Uzyskalem już pomoc na tym forum, ale moze by tak jeszcze to poprześwietlać, bo
sprawa nie jest zakończona.

[miro_mx]

W dniu 3 października 2002 roku (sygn. akt III RN 153/01) WM otrzymały cios
wykładni dotyczącego Prawa Własności lub jak kto woli Sprawiedliwości stało się
zadość!
UWL art.2.4 czytamy: „Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe,
pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były
położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym
wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż,
zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”. Warto dodać, iż chyba zapominamy
się o innym art.3.2 gdzie powiedziano: ” Nieruchomość wspólną stanowi grunt
oraz części budynku i urządzenia, które NIE SŁUŻĄ wyłącznie do użytku
właścicieli lokali”. Dodam, że zgodnie z art. 47 kodeksu cywilnego „część
składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw
rzeczowych”. Ponadto „częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od
niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia
lub istotnej zmiany przedmiotu odłączenia”. Sąd Najwyższy uznał, że koszty
remontu balkonu, który służy do użytku jednego właściciela pokrywa Sam
właściciel. W tej sytuacji balkon jest częścią składową lokalu mieszkalnego
jako „rzecz” w rozumieniu ogólnego przepisu k.c gdzie nie może być od niej
odłączony bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub
istotnej zmiany przedmiotu. Wniosek: Sąd, nie naruszył prawa własności z czym
nie mogą pogodzić się niektórzy!!! Sądy zawsze kierują się Konstytucyjnym
Prawem Własności art. 64 § 1, 2 i 3.

Dopóki nie zmieni się Prawo to zawsze możemy sobie pogawędzić!
Pozd.
Miro