pytanie o przegląd pięcioletni

[papamaja1]

Jak mówi sama nazwa wydaje mi się, że przegląd pięcioletni powinno się zrobić
po pięciu latach od oddania budynku do użytku, jednak nasza administrator
twierdzi, że W CIĄGU pięciu lat ( czyli nawet po roku).Kto ma rację?
I jeszcze jedno pytanie, kto za niego płaci i kto go załatwia, administrator
czy zarząd?

Pozdrawiam
maja

[dobud]

cO 5 LAT WIĘC LOGIKA NAKAZUJE, ŻE PIERWSZY PO 5 LATACH OD ODBIORU KOŃCOWEGO.
Płacą właściciele w swoich udziałach. A kto organizuje, to kwestia umowy między
wspólnotą a administratorem.

[majkowa]

Radzę zrobić go jak najszybciej.
Wziąć niezależnego rzeczoznawcę, najlepiej z dużym doświadczeniem, aby poznać
prawdziwy stan budynku i wyłapać wszystkie błędy wykonawcy i istniejące oraz
potencjalne usterki.

Odbiór budynku od wykonawcy przeprowadzał developer, któremu nie zależy na
wyszukaniu wad, a często wręcz je ukrywa współpracując z wykonawcą.
Często developer - inwestor i wykonawca są powiązani niewidoczną siecią zależności.

Często również developer jest prezesem w spółce z o,o, która jest inwestorem i
jednocześnie jest znacznym udziałowcem spółki - wykonawcy.

Macie 3 lata rękojmi.

[miro_mx]

A skąd taki zabytek żeście znaleźli – administrator z licencją? I nie wie?
Jaki przegląd i kiedy? Nie mogłem tej lekcji opuścić.
Mała lektura:
O b o w i ą z k i
wynikające z przepisów Prawa budowlanego
Ustawa z dnia 7.07.1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. nr 89 poz. 414 z późn. zm.)
Każdy właściciel domu oprócz przywilejów wynikających z prawa własności ma
również wiele obowiązków. Są one określone przepisami cywilno-prawnymi i
administracyjnymi. Ich nieprzestrzeganie może być źródłem konfliktów i narazić
właściciela lub działającego w jego imieniu zarządcę - na odpowiedzialność
cywilną i karną.
Podstawowy obowiązek każdego zarządcy obiektu budowlanego to utrzymywanie go w
należytym stanie technicznym i estetycznym. Obiekt również powinien być
użytkowany zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska.
Dotyczy to obiektów przemysłowych i budynków wielorodzinnych mieszkalnych.
O każdy obiekt budowlany zazwyczaj dba zarządca obiektu, czyli osoba fizyczna
lub prawna, która na podstawie zawartej z właścicielem, wspólnotą mieszkaniową,
spółdzielnią lub osobą prywatną umowy, świadczy usługi w zakresie zarządu
obiektem i utrzymywania go w należytym stanie. Musi zatem systematycznie
kontrolować stan techniczny obiektu. Wymaga to najczęściej zlecenia tych prac
odpowiednim specjalistom, którzy na koszt właściciela dokonają okresowych
kontroli stanu technicznego obiektu.

Kontroli przynajmniej raz na rok należy poddać :
- instalację gazową i przewody kominowe (dymowe, spalinowe i wentylacyjne);
- instalację służącą ochronie środowiska, a więc przyłącza kanalizacyjne,
szamba i przydomowe oczyszczalnie ścieków oraz urządzenia do neutralizacji
emitowanych na zewnątrz zanieczyszczeń;
- elementy budynku, budowli i urządzeń narażonych na szkodliwe wpływy
atmosferyczne (dachy, rynny i rury spustowe, okna, ściany zewnętrzne,
instalacje wodociągowe).

Co najmniej raz na 5 lat należy sprawdzać stan sprawności technicznej i
wartości użytkowej całego obiektu budowlanego, a w szczególności :
- przegląd budowlany;
- instalację elektryczną i odgromową w zakresie sprawności połączeń, osprzętu,
zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz
uziemnień;
- estetykę obiektu oraz jego otoczenia.
Kontrole powinny być dokonywane przez osoby mające odpowiednie uprawnienia
budowlane w odpowiedniej specjalności ! :
- kontrolę stany technicznego instalacji elektrycznych i odgromowych oraz
gazowych powinny przeprowadzać osoby mające kwalifikacje wymagane przy
wykonywaniu dozoru lub usług w zakresie urządzeń energetycznych lub gazowyc;
- przewody dymowe oraz grawitacyjne przewody spalinowe i wentylacyjne może
sprawdzać osoba mająca kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim;
- kontrolę stanu całego budynku lub elementów takich jak dachy, ściany i
instalacje może przeprowadzać osoba mająca uprawnienia budowlane do
projektowania lub kierowania robotami budowlanymi w specjalności
architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej (nie musi być to
osoba z uprawnieniami rzeczoznawcy budowlanego ! ).
O wyszukanie odpowiednich specjalistów do wykonywania tych kontroli musi
troszczyć się sam właściciel lub zarządca, gdyż kontrole te nie są prowadzone z
urzędu. Stawki opłat za wykonane usługi są umowne. Należy zawsze domagać się
aby kontrolujący wykonał dokładny opis czynności kontrolnych, tak aby można
było udowodnić, iż należycie zostały wykonane ciążące na właścicielu
nieruchomości obowiązki.

Organem upoważnionym do kontroli przestrzegania przepisów obowiązujących w
budownictwie oraz stanu utrzymania obiektów budowlanych jest nadzór budowlany.
Organy nadzoru budowlanego przeprowadzają kontrolę z urzędu lub na wniosek.
Mają oni prawo wejść na teren obiektu oraz zażądać udostępnienia odpowiednich
dokumentów z przeprowadzonych kontroli a w szczególności okazania ?książki
obiektu budowlanego? w której odnotowywane są wszystkie zdarzenia dotyczące
eksploatacji obiektu.
Należy zdawać sobie sprawę, iż w przypadku zaniedbań, uchybień lub braku
?książki obiektu budowlanego?, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wydaje
decyzję nakazującą usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. W sprawach nie
cierpiących zwłoki może nawet nakazać właścicielowi opróżnienie budynku i na
jego koszt wykonać odpowiednie zabezpieczenia.
Podobne uprawnienia do przeprowadzenia kontroli mają również funkcjonariusze
straży pożarnej i inspektorzy sanitarni.
Właściciel lub zarządca skontrolowanego obiektu jest zobowiązany bezpośrednio
po przeprowadzonej kontroli usunąć zauważone nieprawidłowości i odnotować to w
?książce obiektu budowlanego?. Obowiązek dokonywania napraw wynikających z
zapisów i zaleceń rejestrowanych w książce obciąża również użytkownika części
lub całego obiektu jeżeli stwierdzone zostanie zagrożenia życia lub zdrowia
ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska, a w szczególności katastrofę
budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem lub
produktami jego spalania. Zagrożenie o którym tu mowa nie musi dotyczyć tylko
osoby na której ciąży obowiązek w zakresie napraw, lecz także innych
użytkowników tego obiektu, a nawet osób postronnych.

O d p o w i e d z i a l n o ś ć !
W prawie budowlanym przewidziano odpowiedzialność karną za nieprzestrzegania
niektórych przepisów, i tak :
- za zaniedbania w zakresie utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym i
użytkowanie go nie zgodnie z przepisami, osoba odpowiedzialna może być ukarana
karą aresztu lub ogra czenia wolności lub też grzywną do 5 tyś. złotych;
- podobnie może być ukarana za nie usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości lub
braków mogących spowodować niebezpieczeństwo;
- właścicielowi lub zarządcy grozi kara do 5 tyś. złotych jeżeli nie
przeprowadza okresowych kontroli stanu technicznego obiektu lub instalacji i w
należyty sposób nie odnotowywuje tych faktów w ?książce obiektu budowlanego?.
Organy nadzory budowlanego, straży pożarnej i inspekcji ochrony środowiska są
uprawnione do nakładania grzywien w drodze mandatu karnego a zatem nie muszą
kierować sprawy do kolegium.

[papamaja1]

Witam
Możę naświetle trochę sytuację, nasz budynek zastał oddany dwa lata temu, mimo
to wyglada jak dwudziestoletni a jego stan techniczny jest fatalny.Wali się
dosłownie wszystko i dlatego juz po raz drugi jesteśmy zmuszeni wzywać
rzeczoznawcę i robić ekpertyzę( jedyny sposób na naszego developera)Tym razem
nasza administrator zaproponowała aby podciągnąć to do przeglądu
pięcioletniego, dlatego zainteresowałam się czy za trzy lata nie będziemy i tak
musieli robić tego samego ( i płacić)?

Do miro_max
Wyglada na to, że nasza administrator to nie znowu taki zabytek ( zresztą nie
wygląda na niego:), ponieważ z cytowanego Prawa Budowlanego wynika , że ma
rację i przegląd pięcioletni można zrobić nawet po dwóch latach użytkowania
budynku
"Co najmniej raz na 5 lat należy sprawdzać stan sprawności technicznej i
wartości użytkowej całego obiektu budowlanego"
Pozdrawiam i dziękuję za wszystkie odpowiedzi
maja

[miro_mx]

Myślę sobie tak – Maju!
Jeśli masz już ten „zabytek” i sporządzał roczny przegląd NM to, podjąłbym
uchwałę o sprawdzenie stanu technicznego NW przez biegłego „sądowego” (z listy
w Sądzie) i wytoczyłbym powództwo developerowi!
Papa Gucio ;-)
Ps.
Długo nad tym myślał ten wasz „zabytek” a jak ma rację niech Ci postawi
kolację :-)

[dobud]

Biegłego z listy powołuje sąd w konkretnej sprawie.

Do orzeczeń na zlecenie prywatne nie ma on prawa posługiwać się tytułem
biegłego sądowego.

[miro_mx]

A kto tu mówił o tytule? Miałem na myśli powołać Pana Kowalskiego z tej listy –
oczywiście, że nie będzie używał tytułu – ale jeśli Sąd będzie rozważał tą
sprawę i będzie chciał powołać biegłego i dopatrzy się, że już wspólnota
postarała się o dobrego rzeczoznawcę – to plus na ich koncie! Sąd powoła
swojego i potraktuje to jaki „dwóch” biegłych – dodam, że swoich. Wyjaśniam –
WM powołała godnego zaufanie specjalistę do ekspertyzy z których również
korzysta Sąd. ;-)
Pozd.
Miro

[dobud]

miro_mx napisał:
– ale jeśli Sąd będzie rozważał tą sprawę i będzie chciał powołać biegłego i
dopatrzy się, że już wspólnota postarała się o dobrego rzeczoznawcę – to plus
na ich koncie! Sąd powoła swojego i potraktuje to jaki „dwóch” biegłych –
dodam, że swoich. Wyjaśniam – WM powołała godnego zaufanie specjalistę do
ekspertyzy z których również korzysta Sąd. ;-)

Ale pierdz..... Sąd nie jest związany opinią dostarczoną przez stronę - jest
ona traktowana jako zdanie własne strony. Poczytaj sobie Kpc.

[miro_mx]

Dobud – muchy bierze się na lep a Sądy, też na to się łapią, toż to tylko
człowiek – nieomylny? Czy bierze (pod uwagę), Czy nie to warto mu w tym pomóc!
To sztuka kamuflażu, oddziaływania na podświadomości – dodam też );-)
Pozd.
Miro

[asam11]

miro_mx napisał:

>
dba zarządca obiektu, czyli osoba fizyczna
> lub prawna,

Albo to jakieś nowum albo ściągawka bardzo stara.

[miro_mx]

Zacytowany fragment został zapisany na mój komp – 21.12.2002r opracowany przez
Pana Andrzeja Rozenkowskiego. Zapewne miał na myśli art.18.1 uwl. Nie będę
gdybał, co miał tu ma myśli pisząc:
„O każdy obiekt budowlany zazwyczaj dba zarządca obiektu, czyli osoba fizyczna
lub prawna, która na podstawie zawartej z właścicielem, wspólnotą mieszkaniową,
spółdzielnią lub osobą prywatną umowy, świadczy usługi w zakresie zarządu
obiektem i utrzymywania go w należytym stanie”.

Postaram się na drugi raz zacytować prawo budowlane art. 62.
Niemniej dziękuję.
Pa, Pa Pozd.
Miro

[miro_mx]

www.polski-zarzadca.pl/prawo/prawo.html
To tu napisał ten Pan!
Pozd.
Miro

[asam11]

miro_mx napisał:

> www.polski-zarzadca.pl/prawo/prawo.html
> To tu napisał ten Pan!

To staroć, której nie wypada przytaczać. Tam jeszcze straszą kolegiami, których
już dawno nie ma.
To, że osoby prawne mogą działać na rynku zarządzania nieruchomościami nie
oznacza, że stają się zarządcami. Zarządcą może być tylko osoba fizyczna.
Pozdr.

[serafin666]

my robimy taki przegląd sami - wypełniając taki oto druk :

PROTOKÓŁ PRZEGLĄDU BUDYNKU - PIĘCIOLETNI
ADRES I NR POSESJI
OKREŚLENIE BUDYNKU SPORZĄDZAJĄCY
DATA PRZEGLĄDU
ELEMENT BUDYNKU ILOŚĆ OPIS STANU TECHNICZNEGO UWAGI
ZARZĄD WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ
TUTAJ 30 rozmaitych pozycji

dołączono dokumentację fotograficzną TAK / NIE ( niepotrzebne
skreślić )

[dobud]

To robisz bezprawnie (choć to samo zarzucasz np. Min. Fin. w sprawie deklaracji
CIT), bo przegląd - zgodnie z Prawem budowlanym - muszą dokonać osoby z
odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi i innymi !!!

[serafin666]

tyś niewolnik jest - nie pan ; ja - właściciel - bezprawnie oceniam stan swojej
własności? to wierutna bzdura

[serafin666]

a niech tam - masz prezencik !

{\b 1999.09.24 wyrok NSA IV SA 1530/97 LEX nr 47837
w Warszawie

1. W art. 3 pkt 8 Prawa budowlanego określono pojęcie remontu, wyraźnie je
odgraniczając od "bieżącej konserwacji", która nie wymaga pozwolenia na budowę
ani zgłoszenia, o którym mowa w art. 30 ust. 1 Prawa budowlanego. Nie określono
jednak w tym przepisach, co należy rozumieć pod pojęciem "bieżącej
konserwacji", inaczej mówiąc nie wiadomo, kiedy kończy się "bieżąca
konserwacja", a zaczyna "remont". Z etymologicznego punktu widzenia różnica
znaczeniowa tych wyrażeń winna chyba wynikać z zakresu i częstotliwości
wykonywanych robót budowlanych. Bieżącą konserwacją są chyba roboty budowlane
wykonywane na bieżąco w węższym zakresie niż roboty budowlane określone
remontem.}
2. Nie każde roboty budowlane polegające na odnawianiu, malowaniu ścian
zewnętrznych obiektu budowlanego będą miały wpływ na zmianę wyglądu obiektu w
odniesieniu do otaczającej zabudowy i w związku z tym będą wymagały uzyskania
pozwolenia na budowę. Kwalifikacja przyjęta w tym przepisie jest kwestią
ocenną, wynikającą z konkretnych warunków, opartą na doznaniach wzrokowych i
wrażliwości estetycznej osób oceniających.
Ocena ta nie jest więc oparta na kryteriach prawnych ani innych wzorcach
obiektywnie istniejących bądź sprawdzalnych z tego względu, ocena taka wymaga
uzasadnienia opartego na wiarygodnym materiale faktograficznym (protokoły z
wizji lokalnej z oględzin, fotografie, ryciny, szkice).
3. Wszelkie ograniczenia obywateli, nakładane decyzją (postanowieniem), mogą
wynikać wyłącznie z przepisów prawa (art. 6 kpa).
4. Nie było intencją ustawodawcy tak szerokie rozumienie przepisu art. 29 ust.
2 pkt 1 Prawa budowlanego, zgodnie z którym każde roboty remontowe wpływające
na zmianę wyglądu obiektu w odniesieniu do otaczającej zabudowy będą wymagały
pozwolenia na budowę, skoro zgodnie z art. 61 Prawa budowlanego obowiązkiem
właściciela lub zarządcy jest utrzymanie obiektu w należytym stanie technicznym
i estetycznym.
Z analizy tych przepisów wynika, że nie może być mowy o zmianie wyglądu obiektu
w odniesieniu do otaczającej zabudowy, jeżeli zakres prac remontowych mieści
się w granicach ustawowych obowiązków wynikających z przepisu art. 61 Prawa
budowlanego. Dopiero po przekroczeniu tych granic, jeśli mogłoby to spowodować
pogorszenie estetyki obiektu bądź wręcz oszpecenie otoczenia (art. 66 pkt 2),
można mówić o zmianie wyglądu obiektu budowlanego w odniesieniu do otaczającej
zabudowy z konsekwencjami wynikającymi z przepisu art. 29 ust. 2 pkt 1 Prawa
budowlanego.
5. Przepis art. 61 Prawa budowlanego wyznacza granice ustawowe dla właściciela
lub zarządcy obiektu budowlanego, w ramach których może użytkować obiekt bez
wymogu uzyskiwania nowych decyzji administracyjnych (pozwolenia na budowę -
art. 29 ust. 2 pkt 1 lub pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania obiektu
budowlanego - art. 71), gdyż ten stan został usankcjonowany posiadaną decyzją -
pozwolenia na budowę lub decyzją - pozwolenia na użytkowanie.

Do Serafin666 - przegląd pięcioletni

[andrzej_bdg1]

Wyrok jest O.K. Ale jego przytoczenie w tej własnie sprawie świadczy o Twoim
braku wiedzy w zakresie prawa budowlanego. Pamietaj, że prawo budowlane, to nie
tylko ustawa wiodąca, ale ustawy współtowarzyszące i rozporzadzenia pochodne.
Ty możesz robić, jak uważasz, ale uważaj co radzisz innym. szczególnie wtedy,
gdy nie masz racji. Proponowane przez Ciebie zachowania to nie tylko narażanie
mieszkańców na ewentualne niebezpieczeństwo, ale także karalne naruszanie
prawa budowlanego. Pozdrawiam

[serafin666]

ja nikomu nie doradzam w zakresie art. 61 i 62 prawa budowlanego - opisuję
tylko, co ja robię ; co do braku wiedzy - nie bądź śmieszny

[dobud]

To przestań doradzać na tematy, na których się nie znasz i nie ośmieszaj się
tym, że robisz coś niezgodnie z prawem i.......logiką.
Od dawna się zastanowiam jakiej jesteś profesji ?
Bo udajesz, że znasz się na wszystkim i wszystko robisz najlepiej i zgodnie z
prawem, rozumianym oczywiście swoiście przez Ciebie.........