Fundusz remontowy i sprzedaż mieszkania

[xxxll]

Składki na fundusz remontowy członkowie naszej wspólnoty mieszkaniowej
wpłacają na wyodrębnione konto bankowe. Jeden z właścicieli sprzedaje swoje
mieszkanie. Czy ma on prawo domagania się od wspólnoty zwrotu składki
wpłaconej na remont części wspólnej nieruchomości?


ciag dalszy:

www.rzeczpospolita.pl/dodatki/nieruchomosci_060306/nieruchomosci_a_23.html

[piotrek_wroc]

Temat ciekawy, więc dlaczego nikt nic nie pisze.

To może ja zacznę.
Ustawa zobowiązuje właściciela do pokrywania kosztów zarządu nieruchomością
wspólną, na które składają się m.in. remonty. Co do tego chyba wszyscy są
zgodni. Czasem remonty mogą być bardzo kosztowne, ale ustawodawcy to nie
interesuje (jesteś właścicielem musisz płacić). Dlatego, aby nie nadwerężać
budżetów rodzinnych, członkowie wspólnoty decydują się tworzyć specjalne konto,
na którm będą sobie oszczędzać pieniądze na poczet przyszłych remontów. W razie
jakiegoś remontu, budżet rodzinny danego właściciela na tym nie cierpi, gdyż on
już wcześniej "uciułał" sobie swój udział w tym remoncie. Jeśli nie "uciułał",
musi płacić jednorazowo całą kwotę wg swojego udziału. Proste: nie płaciłeś to
nie masz.
Podam przykład: pewien pan wykupił mieszkanie komunalne na własność w budynku,
w którym Wspólnota płaciła już jakiś czas składki na fundusz remontowy. Pech
gościa polegał na tym, że zaraz po tym jak stał się właścicielem Wspólnota
przeprowadziła remont. Wszyscy właścieciele mieli już wcześniej zaoszczędzone
pieniądze na swoich indywidualnych kontach funduszu remontowego, więc musieli
tylko dopłacić grosze (niektórzy nawet nic), a nasz nieszczęsny pan musiał
zapłacić całą kwotę, gdyż na JEGO koncie było 0 PLN. Poprzedni właściciel
(gmina) nie widziała powodów, dla których miałaby uczestniczyć w kosztach skoro
nie była już właścicielem (bo i na jakiej podstawie). W mojej wspólnocie we
Wrocławiu świeżo upieczony właściciel lokalu nie zapłaciłby nic (mimo, iż na
fundusz nie wpłacił ani złotówki), bo u nas jest jeden wspólny wór.
Dlatego też uważam, że każda wspólnota powinna (przynajmniej na papierze)
prowadzić indywidualne konta funduszu remontowego dla każdego właściciela. I
dlatego też sądzę, że sprzedający mieszkanie ma prawo odebrać swoje "uciułane"
środki z funduszu remontowego, które nie zostały wykorzystane. Są to przecież
JEGO pieniądze i nikt nie może go zmuszać do darowizny na rzecz przyszłego
właściciela. Ustawa mówi wyraźnie, że wszelkie koszty ponosi WŁAŚCICIEL.
Sprzedając mieszkanie przestaję być właścicielem (nie mam już praw we
wspólnocie ani też obowiązków), więc dlaczego remonty mają być nadal
finansowane z moich pieniędzy?
Opieram się na Ustawie o własności lokali, która obliguje włąściciela do
pokrywania wyłącznie kosztów poniesionych przez Wspólnotę oraz na Kodeksie
cywilnym: Art. 410, który mówi o obowiązku zwrotu świadczeń
nienależnych: "Świadczenie jest nienależne... jeżeli zamierzony cel świadczenia
nie został osiągnięty.."

[grandy]

Podejmuję temat z zastrzeżeniem, że szukamy przypadkowych przepisów prawa, na poparcie tezy założonej z góry (zostawmy na razie przepisy z boku), tylko analizujemy problem.

Istotą funduszu remontowego jest gromadzenie środków na finansowanie remontów budynku i jego urzadzeń. Nie mamy tu więc do czynienia z awariami - zdarzeniami nagłymi, ale z odtworzeniem zużytych częśći nieruchomości wspólnej i podkreślmy: zużywanych w długim okresie czasu.

Czy sprawiedliwym byłoby, aby właścicielom zbywającym lokal zwracać skumulowaną nadwyżkę funduszu remontowego - choć to w okresie ich korzystania z nieruchomości wspólnej doszło do zużycia (windy, dachu, hydroforu, pieca, instalacji elektrycznej itp), a kosztami tych remontów (w formie nadzwyczajnej dopłaty do funduszu remontowego w wysokości równej zwrotowi dokonanemu byłemu właścicielowi) obciążać nowego nabywcę mieszkania?

Gdyby tę metodę zastosować szerzej, to przy okazji przeprowadzki z miasta na wieś można byłoby zażądać zwrotu np. części wydatków na bilety tramwajowe zakupione w czasie zamieszkania w mieście, bowiem w cenie biletu uwzględnona jest przecież koniecznośc odbudowania taboru. Skoro jednak wyprowadzamy się na wieś i w życiu już tramwajem jeździć nie będziemy, to dotacja na furmankę należy się nam bez dwóch zdań:))

A jakie pole do nadużyć przy okazji. Tuż przed kosztownym remontem sprzedajemy mieszkanie wujkowi z Bangladeszu, po remoncie odkupujemy, całą transakcję opłacamy z uzyskanego zwrotu z funduszu remontowego, mieszkamy sobie nadal w wyremontowanym (za pieniądze sąsiadów) budynku, a wspólnota niech sobie ściga wujka w Bangladeszu.

Ten pomysł podoba mi się w ograniczonym zakresie - w zależności od roli w jakiej mógłbym się znaleźć. A to z pewnością jest relatywizm moralny.

Co do szukania podstaw prawnych dla takiego "rozwiązania", to zanim zagłębimy się w odległe artykuły kodeksu cywilnego, polecam lekturę i głęboki namysł nad treścią art. 5.

[grandy]

Przepraszam za pomyłkę. Pierwsze zdanie powinno brzmieć następująco:
"Podejmuję temat z zastrzeżeniem, że NIE szukamy przypadkowych przepisów prawa, na poparcie tezy założonej z góry (zostawmy na razie przepisy z boku), tylko analizujemy problem."

[piotrek_wroc]

Zacytuję Ciebie:
"Myślę, że niepotrzebnie sprowadzasz problem do absurdu." (wątek nr 5778)

Po głębokim namyśle nad treścią art. 5 KC:
" Nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-
gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego"

dochodzę do wniosku, że wycofanie swoich oszczędności nijak ma się do
naruszania zasad współżycia społecznego.

Jeszcze jeden Twój cytat:
"Absurdem byłoby, gdyby prawo chroniło fajtłapę " (wątek nr 5778)

[piotrek_wroc]

grandy napisał:
"A jakie pole do nadużyć przy okazji. Tuż przed kosztownym remontem sprzedajemy
mieszkanie wujkowi z Bangladeszu, po remoncie odkupujemy, całą transakcję
opłacamy z uzyskanego zwrotu z funduszu remontowego, mieszkamy sobie nadal w
wyremontowanym (za pieniądze sąsiadów) budynku, a wspólnota niech sobie ściga
wujka w Bangladeszu."

A ja spotkałem się z analogicznymi sytuacjami:
1. sprzedawanie samochodu przed przedlądem/remontem,
2. pozbywanie się ruder (uchronienie przed kosztami rozbiórki),
3. oddawanie rodziców do domów opieki (przepraszam za drastyczny przykład),
4. fikcyjne rozwody (dla zasiłków),
5. "rodziny zastępcze" u dziadków (dla kasy),
itp. itp.

Jak widzisz, grandy, te sprawy to istne grandy w Twoim poczuciu, ale niestety
zgodne z prawem.


Może ktoś napisze NA TEMAT zwrotu z funduszu remontowego przy sprzedaży
mieszkania.

[grandy]

> Jak widzisz, grandy, te sprawy to istne grandy w Twoim poczuciu, ale niestety
> zgodne z prawem.

Zbyt pochopnie oceniłeś moją dobroduszność. Pamiętaj, że to ja jestem autorem stwierdzenia, że prawo nie powinno chronić fajtłapy (przywróćmy jednak kontekst temu stwierdzeniu w wątku 5778: prawo nie powinno chronić fajtłapy ponad rozsądną miarę i tylko dlatego, że jest fajtłapą).

Na zwrot skumulowanej nadwyżki funduszu remontowego nie licz. Takie roszczenie nie ma podstawy prawnej, a z pewnością jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

[gstumpf]

W momencie wpłaty kwoty pienieznej na rachunek wspólnoty dysponentem tej kwoty
(i całego funduszu remontowego) staje sie wspólnota. Tylko ona poprzez uchwały
może dysponować tym funduszem. Dyspozycja żądania zwrotu wpłaconych zaliczek ze
strony zbywcy mieszkania jest zatem bezprawna (porównam ją z żądaniem zwrotu
składek zus przez osobe wyjeżdzająca na stałe za granicę)
Członek wspólnoty sprzedając mieszkanie wraz z udziałem w nieruchomości
wspólnej "sprzedaje" również swój udział w funduszu remontowym.
Oczywiście zgodzimy sie wszyscy że nabywca woli kupic mieszkanie we wspólnocie
gdzie zebrany już wkład na funduszu remontowym jest stosunkowo duży i (lub )
gdzie konieczne do poniesienia nakłady remontowe sa niskie.
Widzimy zatem że wysokość zebranego funduszu i wielkośc potrzeb remontowych
jest oczywistym argumentem za wyższa lub niższą ceną kupna/sprzedaży.
Ztem zbywca uzyskuje świadczenie w postaci wyższej ceny za sprzedwane
mieszkanie w zamian za wpłacone zaliczki na FR.
W sytuacji gdy nabywca dowiedziałby sie że musi uzupełnic wycofana część
funduszu remontowego, na pewno żądałby obniżenia ceny lub odstąpił od zakupu.
Tak ja to widze