Prosze o pomoc

[domino33]

Duza wspolnota 18 mieszkan z ktorych dwa naleza do gminy a reszta jest
wykupiona.Wlasciciele doszli do wnisku, ze budynek nalezy ocieplic.Po
otrzymaniu kosztorysu zorientowali sie, ze posiadany fundusz remontowty
pokrylby tylko ocieplenie polowy budynku.Poddali uchwale pod glosowanie, w tej
sytuacji bylyby ocieplone mieszkania w jednym pionie (9 mieszkan) a drugi pion
zostalby nieocieplony. Problem polega na tym, ze drugi pion posiada 2 gminne
mieszkania , poniewaz gmina wstrzymala sie od glosu,uchwala zostala
przeglosowana wiekszoscia glosow 9 ; 7. Jak w takiej sytuacji mieszkancy
drugiego pionu moga powstrzymac tych ktorzy chca ocieplic swoje mieszkania
wykorzystujac caly fundusz remontowy?
Czy tylko pozostaje im droga sadowa, czy moze ktos z Panstwa podpowie inne
wyjscie z sytuacji?
Dziekuje bardzo za wszystkie wypowiedzi

[serafin666]

1. głosowaliście 1-1 - na jakiej podstawie ?
2. brzydko to wygląda, uchwała powinna ustalić utworzenie dodatkowego funduszu
i ocieplenie dla wszystkich
3. ta "7" może wystąpić do sądu o stwierdzenie nieistnienia uchwały, chociaż
moim zdaniem ona "przeszła" - ale jest krzywdząca dla tej "7"

Ryzykowna uchwała

[mieszkanie.i.wspolnota]

Zaskarżyć uchwałę (macie tylko 6 tygodni), z wnioskiem do sądu o wstrzymanie
wykonania do czasu rozstrzygnięcia sądowego. Nie pali się, wiosna idzie, można
poczekać.
W pozwie powołać się na art.25 ustawy o własności lokali, zwłaszcza na końcowy
fragment: "jeśli narusza ona [uchwała] zasady prawidłowego zarządzania
nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego [właściciela] interesy.
Interesy właścicieli z "drugiego pionu" (w tym gminy!!!) są naruszone, bo nie
ma żadnej gwarancji, że w przyszłości ci z "pierwszego pionu" poprą uchwałę o
ociepleniu reszty budynku.
Prawidłowa byłaby uchwała obejmująca ocieplenie całego budynku, a jeśli
wspólnoty nie stać na jej natychmiastowe wykonanie, to można w uchwale zapisać
kolejność prac, np. w tym roku "pion pierwszy", w następnym "pion drugi".
Nb. wykonanie całości na podstawie takiej uchwały może być tańsze, bo wykonawca
da na pewno większy rabat, jeśli będzie miał zagwarantowaną robotę także w
następnym roku.
ps.
Sądu można uniknąć, jeśli właściciele zgodzą się podjąć szybko nową,
rozsądniejszą i bezpieczniejszą uchwałę - która unieważni poprzednią.

[majkowa]

Uchwała nie istnieje (nie została podjęta).

Do podjęcia uchwały potrzebne jest 10 głosów "za" (przy głosowaniu 1 właściciel
= 1 głos). Liczba głosów = 9 jest absolutnie niewystarczająca.

[mieszkanie.i.wspolnota]

majkowa napisała:
> Uchwała nie istnieje (nie została podjęta).
> Do podjęcia uchwały potrzebne jest 10 głosów "za" (przy głosowaniu 1
właściciel
> = 1 głos). Liczba głosów = 9 jest absolutnie niewystarczająca.

Słusznie, przeoczyłem, przepraszam.

[grandy]

Popieram Majkową. Projekt decyzji (podejmowanej w formie uchwały) w sprawie ocieplenia połowy budynku nie uzyskał zgody wymaganej większości właścicieli lokali. To przedsięwzięcie nie może zostać zrealizowane.

[domino33]

Serdecznie dziekuje wszystkim za odpowiedzi, sa one niezmiernie pomocne.
Jesli chodzi o pytanie Serafina pkt. 1 to musze przyznac, ze nie wiem na jakiej
podstawie glosowali 1 glos jeden wlasciciel,( pytanie do Panstwa zadalam w
imieniu mojej mamy), wiem natomiast, ze gdyby glosowali wg udzialow bylaby
identyczna sytuacja, gmina nadal wstrzymuje sie od glosu i ta 7-ka nadal bylaby
mniejszoscia, ale po odpowiedzi Pana Witolda i Majkowej wiemy, ze ta uchwala nie
istnieje i nie zostala podjeta.
Jeszcze raz serdeczne dzieki

[dobud]

1. Aby głosować ilością lokali a nie udziałami najpierw trzeba podjąć uchwałę
o takim sposobie głosowania na ten temat. A 9 na pewno nie jest większe, tylko
równe 50%, a więc uchwała została niepodjęta.

2. Co do ważnosci uchwały, patrz np.:
"RZECZPOSPOLITA" dodatek PRAWO CO DNIA, 13.03.2006,
PRAWO MIESZKANIOWE

Wadliwa uchwała wspólnoty może stać się wiążąca


Uchwała wspólnoty mieszkaniowej podjęta z naruszeniem przepisów staje się
wiążąca, jeśli w ciągu sześciu tygodni nie zaskarżono jej do sądu. Potem może
być zdyskwalifikowana tylko z powodu bardzo drastycznych uchybień


Złamanie elementarnej zasady podejmowania uchwał większością głosów uzasadnia
unieważnienie uchwały wspólnoty mieszkańców nawet później niż po 6 tygodniach
(c) JAKUB OSTAŁOWSKI
Tak uznał Sąd Najwyższy w wyroku z 23 lutego 2006 r. - ważnym dla wszystkich
wspólnot mieszkaniowych w kraju.

Skutki uchybienia
Dotychczas nie było jasne, czy każde uchybienie przepisom przy podejmowaniu
uchwały powoduje jej nieważność i czy można ją podważyć po upływie
sześciotygodniowego terminu wyznaczonego w art. 25 ustawy z 1994 r. o własności
lokali.

Przepis ten pozwala każdemu właścicielowi lokalu zaskarżyć uchwałę do sądu z
powodu jej niezgodności z prawem lub z umową właścicieli albo jeśli narusza ona
zasady zarządu nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Taka sprawa może być wytoczona przeciwko wspólnocie w terminie sześciu tygodni
od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia
powiadomienia wytaczającego sprawę o treści uchwały podjętej w trybie
indywidualnego zbierania głosów.

Sprawę po upływie znacznie dłuższego czasu wszczęła spółka z o.o., która po
zakończeniu budowy przez dewelopera była - z założenia tymczasowym - zarządcą
nieruchomości i która jest jednocześnie członkiem wspólnoty jako właściciel
lokali znajdujących się w tej nieruchomości. Swe żądanie uzasadniała nie
wspomnianym art. 25 ustawy, ale ogólnym przepisem art. 189 kodeksu postępowania
cywilnego, który upoważnia stronę mającą w tym interes prawny do żądania
ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa.

Jedna nieważna, druga ważna
Spółka domagała się uchylenia dwu uchwał wspólnoty z 2002 r. o zmianie sposobu
zarządu oraz uznania za nieistniejące uchwał z 1999 r. o powołaniu pierwszego
zarządu i z 2001 r. o jego zmianie. Sąd II instancji ostatecznie odmówił
uznania za nieistniejącą uchwały z 1999 r. Nie zgodził się z twierdzeniem
spółki, że taki skutek pociąga za sobą uchybienie polegające wyłącznie na
podjęciu uchwały bez wymaganej wówczas formy aktu notarialnego (według obecnych
przepisów wystarczy zaprotokołowanie uchwały przez notariusza).

Uznał natomiast za nieistniejącą uchwałę z 2001 r. jako podjętą bez wymaganej
większości głosów. Właściciele obecni na zebraniu wspólnoty, którzy głosowali
za tą uchwałą, reprezentowali zaledwie 61 tys. spośród ponad 244 tys. udziałów
w niej.

Sąd nie dopatrzył się podstaw do podważenia uchwał z 2002 r.

Obie strony niezadowolone
Kasację od tego wyroku wniosły obie strony. Wspólnota twierdziła, że
niedopuszczalne jest stosowanie art. 189 kodeksu cywilnego do podważenia uchwał
wspólnoty, skoro kwestię ich zaskarżania unormowano odrębnie w art. 25 ustawy z
1994 r. Spółka będąca pierwszym zarządcą nie zgadzała się z rozstrzygnięciem
dotyczącym uchwały z 1999 r. o zmianie zarządcy. Przekonywała, że stosownie do
art. 58 kodeksu cywilnego czynność prawna podjęta bez zachowania formy aktu
notarialnego, gdy ustawa wymaga takiej formy, jest nieważna.

Prymat pewności obrotu
Sąd Najwyższy oddalił obie kasacje, akceptując tym samym wyrok sądu II
instancji. - W sprawie tej wystąpił trudny problem wadliwości oświadczeń woli
podmiotu mającego charakter korporacyjny, czyli wspólnoty mieszkaniowej - mówił
sędzia Antoni Górski. - Do oceny tej wadliwości nie mają zastosowania ogólne
przepisy kodeksu cywilnego, jeśli ustawa szczególna określa jej skutki inaczej.
Tak jest w tym wypadku.

Artykuł 25 ustawy z 1994 r. pozwala na zaskarżenie uchwały dotkniętej wadami w
ciągu sześciu tygodni. Jeśli w tym czasie uchwała nie zostanie zaskarżona,
staje się wiążąca. Przepis daje tu prymat pewności obrotu - tłumaczył sędzia.

Jednak art. 189 kodeksu cywilnego stwarza pewną furtkę na wypadek sytuacji
nadzwyczajnych. Zatem, zdaniem sądu, zastosowanie tego przepisu do podważenia
uchwał wspólnoty po upływie terminu do ich zaskarżenia przewidzianego w art. 25
jest możliwe. Jednak nie jest sytuacją nadzwyczajną niezachowanie formy
szczególnej (aktu notarialnego) przy podejmowaniu uchwały dotyczącej zmiany
zarządu. Ta wada powoduje nieważność względną uchwały, która ustaje, jeśli
żaden z właścicieli w ciągu sześciu tygodni jej nie zaskarżył.

Konstrukcja oparta na niebycie
Inaczej Sąd Najwyższy ocenił wadę polegającą na naruszeniu tak elementarnej
zasady, jak podejmowanie uchwał większością głosów. To jest właśnie - wynika z
wywodów sądu - nadzwyczajna sytuacja uzasadniająca zastosowanie art. 189 k.p.c.
Uchwała obarczona taką wadą nie istnieje. - Konstrukcja oparta na niebycie -
mówił sędzia Górski - musi runąć (sygn. I CK 336/06).
IZABELA LEWANDOWSKA

3. A może lepiej zrobić audyt energetyczny i skorzystać z kredytu
termomodernizacyjnego z 25 dotacja państwa? Na 20% udział własny już macie,
skoro macie ok. 50% środków.