Zaliczka za GARAŻ

[artka1]

Wspólnota podjęła decyzję o ustaleniu wysokości zaliczki na poczet utrzymania
nieruchomości wspólnej za garaż i mieszkanie w tej samej wysokości. Przy czym
w przypadku garaży właściciele posiadają odrębny akt własności (notarialny),
bowiem stanowią one oddzielne, zamknięte pomieszczenie tzw. boks z
indywidulanym dostępem. Garaże znajdują się na poziomie O budynku
mieszkalnego i nie posiadają wspólnych mediów (np. CO). Energia elektryczna
jest rozliczana wg. indywidualnych liczników. Zatem zgodnie interpretacją UWL
nie są to pomieszczenia przynależne.
Jedyna różnica w wysokości zaliczki między mieszkaniem a garażem dotyczy
kwoty za wywóz śmieci. Zarząd zdecydował, uwolnić właścicieli garaży od opłat
za śmieci. Pozostałe komponenty zaliczki tj. energia elektr. z powierzchni
wspólnych, woda dla powierzchni wspólnych, sprzątanie i osnieżanie pow.
wspólnych, konserwacje i awarie, przeglądy, opłaty bankowe, wynagrodzenie
biura rach., ubezp. budynków, składają się na wysokość ogólnej kwoty
zaliczki. W przypadku funduszu remontowego takiego wyjątku już nie ma (tj.
mieszkanie = garaż). Tu rodzi się pytanie: dlaczego było możliwe odjęcie
śmieci od zaliczki, a np. za odśnieżanie już takiej możliwości nie było,
(kiedy w rzeczywistości nikt za nikogo śniegu nie zmiecie przed garażem,
natomiast za energię każdy płaci za bieżące zużycie itp.????) Czy jest tu
jakieś prawne uzasadnienie?????
Ponadto, czy faktycznie istnieje jakaś podstawa prawna mówiąca, iż
własciciele garaży (odrębna własność) muszą płacić takie same stawki jak za
mieszkanie (bo rzekomo udział w gruncie). Jednocześnie, chciałbym zaznaczyć,
iz uchwała wspólnoty w sprawie wysokości zaliczek na fundusz remont. i
utrzmania pow. wspólnych była uchwalona wg trybu 1 lokal mieszkalny = 1 głos.
Przy czym decyzja o podjęciu takiego rozwiązania bynajmniej nie została
podjęta w głosowaniu udziałami, lecz właśnie w sposób 1 mieszk.= 1 głos. W
ten sposób osoby nie posiadające lokalu mieszkalnego, a wyłacznie posiadający
garaże zostali bez prawa głosu (byli nieobecni więc nie było sprzeciwu).
Podobnie własciciele garaży z tytułu ich aktu własności nie mieli dodatkowego
głosu, i w ten sposób nie byli w stanie przegłosować właścicieli wyłacznie
mieszkań. Czy to logiczne, aby właściciel kawalerki i 2 garaży płacił więcej
za narzecz wspólnoty za nieogrzewane, surowe garaże niż za lokal mieszk.?????
Biorąc powyższe pod uwagę, mam kolejne pytanie, czy istnieje jakiś sposób
unieważnienia podjetej uchwały, bez uciekania się do zaskarżenia sądowego (wg
UWL 6 tygodni). Czy na podst. art. 31 pkt b na zebraniu zwołanym na wniosek
właścicieli posiadających 1/10 udziałów, ci sami właścieciele mają prawo
inicjatywy "ustawodawczej" tzn. zgłoszenia projektu uchwały, zmieniającej jej
dotychczasowe brzmienie????
Będę wdzięczny za rady i wyjaśnienia w tej sprawie!

[poesis]

Stan prawny (o ile dobrze Cię rozumiem) wygląda tak:
I. Z nieruchomości (np. budynek wielomieszkaniowy) zostały wyodrębnione lokale
mieszkalne i lokal użytkowy - garaż podziemny.
II. Wszystkie lokale posiadają odrębne księgi wieczyste, w których (dział I)
określony jest udział w nieruchomości wspólnej.
III. Jeżeli chodzi o koszty utrzymania nieruchomości wspólnej:
a. Na podstawie przepisów Kodeksu Cywilnego:
Art.207. [Przychody i wydatki] Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej
przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkosci udziałów; w takim samym
stosunku współwłaściciele ponosza wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.
b. Na podstawie Ustawy o Własności Lokali:
Art. 12 ust. 2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą
pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te
potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim
samym stosunku właściciele lokali ponosza wydatki i ciężary związane z
utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w
pożytkach i innych przychodach.
Art. 12 ust. 3. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego
tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z
tych lokali.
Co również ważne:
Art. 17 [Odpowiedzialność] Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej
odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w
części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Tyle mówi prawo.
Zwróć uwagę, że przepisy te nakładają na Ciebie obowiązek opłacania zaliczki w
poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną (w tym funduszu remontowego) w
stosunku do Twojego całkowitego udziału w nieruchomości wspólnej i dodatkowo
zaliczki w poczet kosztów utrzymania lokalu garażowego w stosunku do Twojego
udziału w lokalu garażowym.

Stanu prawnego nie można zmienić uchwałami.

Na pocieszenie dodam, że mając duży udział w nieruchomości wspólnej - masz dużo
do powiedzenia w innych sprawach, które nie są uregulowane przepisami prawa, i
mogą być ustalane w trybie uchwał wspólnoty.

[xxxll]

A jak płacisz podatki od posiadanych lokali (mieszkania , garazu) stosuja te
sama stawkę ?

Uchwały zawsze mozna zmienić podejmuja uchwałę o jej zminaie lecz treśc nie
może być sprzeczna z zapisami uwstawy owl (duże WM) lub k.c.(małe WM)

[artka1]

Właśnie chodzi o to, że stawki za garaż i mieszkanie są identyczne!!!??? Nikt
nie neguje, potrzeby opłacania zaliczki z faktu większego udziału we wspólnocie
(garaż),ale nie rozumiemy dlaczego stawki są w tej samej wysokości. Tym
bardziej, że nie jest to parking podziemny, ale indywidualne boksy garażowe z
zamkniętym dostępem dla pozostałych właścicieli.
Zarząd stoi na stanowisku, że wyrównane stawki wynikają z przepisów prawnych
(jakich????)

[xxxll]

PRAWO - to ustawa o własności lokali.

Art. 12.ustawy owl mówi:
1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej
zgodnie z jej przeznaczeniem.

2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków
związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają
właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku
właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem
nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych
przychodach.

3. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu
właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych
lokali.

W oparciu o ten zapis ustala się stawi służące do naliczeń miesięcznych
zaliczek na pokrycie biezących kosztów utrzymania nieruchomości. Chyba już
zrozumiesz.

Zgodnie z prawem nie oznacza sprawiedliwie!!!!!

[kamakm]

Prawidłowe określenie opłaty za garaż wynika z faktu, że garaż jako lokal ma
wpisany wspólczynnik udziału w nieruchomości wspólnej tzn. np. gdy wspólczynnik
wynosi 0,30 na garaż przypadają koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w
wysokości 30%. Co wchodzi w koszty utrzymania nieruchomości wspólnej jest
raczej znane. Do wyznaczenia opłaty za garaż powinno się uwzglednić dodatkowe
koszty związane z utrzymaniem tylko lokalu garażu np. konserwacja systemu
p.poż, wentylacji, bramy garażowej itp. Tak określone pełne koszty utrzymania
garażu dzieli się na ilość miejsc postojowych i odnosi do jednego miesiąca.
Ja określałem koszt przypadający na miejsce postojowe w zł/ miesiąc, a nie
rozpisywałem wszystkich składników tak jak dla lokali mieszkalnych.
Sprawa funduszu remontowego to indywidualna sprawa właścicieli, jak sobie
uchwalą, tak powinni płacić.

[okemot]

Mnie we wszystkich tego rodzaju regularnie powtarzających się tu pytaniach i
przydługawych wywodach dziwi jedna powtarzająca się nielogiczność.
"Skrzywdzony" właściciel garażu nie ma nic przeciwko aby płacić za np. energie
elektryczną części wspólnej, pomimo że dla mieszkania ma własny liczniki i
indywidualnie wnosi opłaty za zużycie energi dla mieszkania, ale jak udział
zostanie zwiększony o powierzchnie garażu gdzie rozwiązanie jest prawdopodobnie
identyczne, to pojawia się żal i zgrzytanie zębów.

[majkowa]

Garaż jest takim samym lokalem jak mieszkanie i powinien być traktowany
dokładnie tak samo w zakresie dotyczącym kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej pokrywane sa przez właścicieli zgodnie
z posiadanymi przez nich udziałami.
Zarząd nie ma prawa naruszać ustawy i zwalniać właścicieli garaży z kosztów
utrzymania czystości.

Śmieci nie powstają wyłącznie w lokalach, ale tworzone są na zewnątrz, na
chodnikach, podwórku, schodach, podjazdach do garaży. Te śmieci są wrzucane do
pojemnika i wywożone za pieniądze wspólnoty.
Nie ma logicznego uzasadnienia, ani podstaw prawnych aby właściciele garaży nie
płacili za ich wywóz.

Poza tym wszystko jest zgodne z prawem. Płacimy zgodnie z posiadanymi udziałami.
Głosujemy z siłą proporcjonalną do posiadanych udziałów. Tak mówi ustawa.

[horacy100]

Jak traktować garaż który jest tak wpisany do księgi wieczystej....lokal
składający się z x pokoi itd wraz z przynależnymi pomieszczeniami w postaci
stanowiska parkingowego nr.. o powierzchni 17 m2 oraz komórki o powierzchni 6,5
m2. Powierzchnia podziemnego garażu to 2850 m2,same stanowiska to ok 1400 m2
wyznaczone tylko liniami, w garażu znajdują się węzły co,zw. Czy przy takim
zapisie w garażu występuje część wspólna. Do wyliczenia udziału wzięto pow.
użytkową mieszkań i użytkową lokali usł. handlowych.
pozdrawiam horacy100

[serafin666]

ale przezornie nie podajesz danych ze swojego aktu : m2 mieszkania, zapisanego
udziału w nieruchomości wspólnej oraz sposobu wyliczenia tego udziału - a
dlaczego ?
a jaka istnieje trudność, by z owych 2850 m2 odliczyć powierzchnię z węzłami
co/zw i podjąć stosowna uchwałę o zasadach rozliczeń ?

[horacy100]

stanowiskaa garażowego nie posiadam,mieszkanie 43,48 m2 powierzchnia użytkowa
mieszkań 11250 m2 usługowe 452 m2 garaż jak wspomniałem 2850 m2 stanowiska
parkingowe to dokładnie 1820 m2 obliczony mój udział to iloraz 43,48/11250+452,
powierzchnia węzłów co,zw i pom. gospodarczego to ok 100m2, ma być
przeprowadzony remont garażu i są zdania podzielone kto ma za remont zapłacić,
wszyscy czy tylko wł. 132 stanowisk,płacą oni 25 zł/stan. z których nie jest
odprowadzana żadna kwota na FR.