zarząd umowny zarząd ustawowy

[seew]

wiele jest nieporozumień na tle tego rozróżnienia. Ciekawe do analizy
problemy to miom zdaniem:
1. Jak daleko umowa o sposób zarządu (na podstawie art 18 uowl) może mieniać
zasady zarządu określone ustawą. czy zupełnie czy nie? Z ustawy można
wnioskować daleko idącą dowolność, ale jak daleko?
2. Statuty wspólnot jako powiedzmy- umowny sposób zarządu. Otóż uważam, że
gdy wspólnota uchwala swój statut zwykłą uchwałą, to możemy mówić o
uszczegółowieniu zarządu ustawowego. I tyle. Gdyby wspólnota uchwaliła
(umówiła) statut na podstawie art 18 (ust 1 lub 2a) to owszem możemy mówić o
umownych sposobach zarządu.
to oczywiście wiele ma z teoretyzowania, bo praktyka jest często bardzo
daleka od zapisów ustawy i często bardzo daleko od Ok. Ale to inny temat.
Teoretyczne określenie zasad już coć porządkuje.

[serafin666]

ad 1: to zależy wyłącznie od woli właścicieli ( i dlatego potrzebni są wszyscy
i do tego notariusz )

[tomkus56]

Witam,
Seww podjął demat dyskusyjny ( chociaż nie wiem dlaczego stał się on taki
drażliwy na forum)
Poruszane zagadnienie dotyczyło aspektu ;
" czy zmiana sposobu zarządu nieruchomościa - w małej wspólnocie-jest
czynnościa zwykłegp zarządu czy też czynnością przekraczającą zz.
(dot.zgodności z art18.2a - wprowadzony zmianą w 2000 r.)
Przesłałem szereg dokumenów na skrzynkę SEEWA i sądzę ,że przekazał ja
forumowiczom .
Temat wygasł.
GRANDY I SERAFIN - UWAŻAJĄ ,ŻE 100%
ja i SEWW ,że nie koniecznie.
W polemice jak zauważyłem brak odróżnienia czym jest samo określenie zmiany
zarządu nieruchomośćią - czy samo określenie można wogóle uznać za czynność z
zakresu zarządu ,czym jest rozporządzanie ,czym jest zarządzanie,czyn jest
administrowanie,czyn jest rozporządzanie.
Mowa o interpretacji tego zapisu,który znajduję różne odwołanie jeżeli mamy na
względzie tzw.mała wspólnotęi dużą.
Podtrzymuję zaś Towje stanowisko ,że nie ma sensu powoływanie
Zarządu "notarialnego ".Dużo może być komplikacji w zależności od
przeróżnych,nieprzewidzianych sytuacji jakie niesie życie.
Natomiast na moją wiedżę bez względu czy w małej czy dużej wspólnocie jet to
czynność z zakresu zwykłego zarządu i decyzję o zmianie Zarządu zawsze może
podjąc uchwałą większośc współwłaścicieli.Zarżąd może poruszać się w każdej
wspólnocie tylko w zakresie zz.Zaś decyzje e wtych sprawach podejmuje
większość .Jeżeli zaś większość krzywdzi mniejszość to w ochronie ich praw
stoją możliwości;zarócenia się do sądu( w każdym czasie) o powołanie zarzący
przymusowego,lub zgodnie z art.202 KC lub zwrócicsied o sądu o
rozstrzygnięcie . Kozińska Joanna


Rejent 2003/12/114
artykuł
Numer publikacji : 41981

Status prawny zarządu wspólnoty mieszkaniowej - zagadnienia wybrane.
7.

Uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie czynności może zapaść
również po złożeniu oświadczenia woli przez zarząd. [...]
Jeżeli zarząd dokona bez zgody właścicieli lokali jednostronnej czynności
prawnej, czynność taka będzie bezwzględnie nieważna.



Tezy publikacji :

1.

Uchwała właścicieli lokali [o powierzeniu zarządu, jeżeli nie została ona
zaprotokołowana przez notariusza] niewątpliwie jest czynnością prawną
wywołującą skutki cywilnoprawne w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego.
Wywołuje ona skutek zewnętrzny w postaci powierzenia (zlecenia) zarządzania
nieruchomością wspólną osobie fizycznej bądź prawnej. [...]
Zarówno wykładnia systemowa, jak i funkcjonalna przepisów ustawy o własności
lokali przemawiają za tym, że w tym zakresie do wskazanej uchwały nie znajduje
zastosowania art. 25 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym właściciel
lokalu może zaskarżyć do sądu uchwałę z powodu jej niezgodności z przepisami
prawa. Jeżeli nikt nie zaskarży takiej uchwały w sześciotygodniowym terminie
przewidzianym w art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali, to w związku z tym,
że wskazany termin jest terminem zawitym, a ustawodawca przyjął koncepcję
nieważności względnej (wzruszalności) takiej uchwały, uchwała ta ulegnie
konwalidacji, nawet jeśli jest sprzeczna z prawem.

2.

Zasady z rozdziału czwartego ustawy [o własności lokali] przestają obowiązywać,
jeżeli w umowie bądź w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza powierzono
zarząd osobie fizycznej bądź prawnej, dlatego też należy przyjąć, iż nawet
jeżeli w uchwale o powierzeniu zarządu nie zawarto postanowienia o odwołaniu
dotychczasowego zarządu, powołanego zgodnie z art. 20 ustawy, to zarząd ten
należy uznać za odwołany z chwilą podjęcia skutecznej uchwały o powierzeniu
zarządu osobie fizycznej bądź prawnej i od tego momentu zarząd ten nie jest
uprawniony do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej.

3.

Zawarcie [...] umowy o świadczenie usług [z oznaczonym zarządcą] jest
czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i dlatego, zgodnie z art. 22
ust. 2 ustawy o własności lokali, do jej zawarcia konieczna jest uchwała
wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi
pełnomocnictwa do jej dokonania. [...] Mimo zawarcia takiej umowy zarząd
pozostanie uprawniony do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej. Zarządcy, z
którym została zawarta taka umowa, może zostać udzielone pełnomocnictwo do
samodzielnej reprezentacji wspólnoty przy czynnościach zwykłego zarządu.

4.

Zarząd dużej wspólnoty mieszkaniowej należy traktować zdecydowanie jako organ
tej wspólnoty, którego uprawnienie do działania wynika wprost z przepisów
ustawy o własności lokali (art. 21 i art. 22), a nie z osobno wyrażonej woli
podmiotu reprezentowanego - mocodawcy. [...]
Zarząd składa samodzielnie oświadczenia woli za wspólnotę przy zawieraniu
podstawowych umów związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną, dotyczących
np. dostawy ciepła, wody, energii elektrycznej dla nieruchomości wspólnej,
bieżącej konserwacji i obsługi windy oraz innych urządzeń znajdujących się w
częściach budynku należących do nieruchomości wspólnej, utrzymywania porządku i
czystości, a także wywozu odpadów z nieruchomości wspólnej.

5.

Zgodnie z obowiązującym obecnie brzmieniem art. 20 ust. 1 zd. 2 ustawy [o
własności lokali], osoba prawna nie może skutecznie reprezentować wspólnoty
jako członek zarządu. [...]
W przypadku powołania osoby prawnej na członka zarządu należy zaakceptować
koncepcję nieważności bezwzględnej takiej uchwały.

6.

Osoba, która zawarła umowę, działając jako członek zarządu wspólnoty bez
umocowania lub przekraczając zakres umocowania, jest obowiązana do zwrotu tego,
co otrzymała od drugiej strony w wykonaniu umowy oraz do naprawienia szkody,
którą druga strona poniosła przez to, że zawarła umowę nie wiedząc o braku
umocowania. Umowa natomiast jest bezwzględnie nieważna i nie może zostać
skutecznie potwierdzona przez wspólnotę mieszkaniową. Nie wyklucza to jednakże
sytuacji, gdy mimo nieważności umowy nie dojdzie do odpowiedzialności osoby
występującej w charakterze członka zarządu. Może to nastąpić, gdy mimo
nieważności umowy dojdzie do jej wykonania i faktycznego potwierdzenia przez
zawarcie nowej umowy z udziałem członka zarządu wspólnoty, uprawnionego do
działania.

7.

Uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie czynności może zapaść
również po złożeniu oświadczenia woli przez zarząd. [...]
Jeżeli zarząd dokona bez zgody właścicieli lokali jednostronnej czynności
prawnej, czynność taka będzie bezwzględnie nieważna.

8.

Uchwała wyrażająca zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego
zarządu jest nie tylko przyzwoleniem dla zarządu na dokonanie określonej
czynności, ale nakłada również na zarząd obowiązek złożenia określonego
oświadczenia woli, przy czym nie ma to znaczenia w stosunkach zewnętrznych
wspólnoty. [...]
Zaniechanie dokonania takiej czynności przez zarząd po podjęciu stosownej
uchwały może spowodować odpowiedzialność zarządu wobec właścicieli lokali w
stosunkach wewnętrznych wspólnoty.

9.

Postanowienie sądu wyrażające zgodę na dokonanie określonej czynności prawnej
zastępuje uchwałę właścicieli lokali wyrażającą zgodę, jak również
pełnomocnictwo, które powinno być udzielone zarządowi do zawarcia umowy.

10.

Dla uchwały właścicieli lokali, udzielającej pełnomocnictwa [zarządowi do
zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu],
ustawodawca zastrzega wymóg zachowania „formy prawem przewidzianej”.
Zastosowanie znajdą [...] tu przepisy kodeksu cywilnego, regulujące formę
pełnomocnictwa (art. 98 zd. 2 oraz art. 99 § 1 k.c.). Wydaje się przy tym, że
wymaganiu formy aktu notarialnego stanie się zadość, gdy uchwałę udzielającą
zarządowi pełnomocnictwa zaprotokołował notariusz.
Niewątpliwie w przypadku zawarcia umowy przez zarząd, bez stosownej uchwały
udzielającej pełnomocnictwa (lub jeżeli nie została zachowana forma wymagana
dla tej uchwał

[grandy]

ad 1. Granicą powinien być rozsądek.

ad 2. Statut przyjęty w drodze umowy, trzeba zmieniać (a czasami trzeba) też w drodze umowy zaprotokołowanej przez notariusza. Nie warto ryzykować, że nigdy nie uda się go zmienić.

ad 1+2. We wspólnocie liczącej kilkudziesięciu właścicieli lokali nigdy nie uda się zebrać wszystkich w tym samym czasie i miejscu. O ile notariusze robią trudności z protokołowaniem uchwały przyjmowanej w trybie mieszanym (zebranie + indywidualne zbieranie głosów), to pewnie żaden nie zgodzi się na potwierdzenie umowy zawieranej w tym trybie.

[cento11]

Powiem tak ,dla spokoju sumienia mieszkańcy powinni wystrzegać się
przekazywania zarządu w sposób notarialny ,dlatego że już na tym forum podawano
przykłady że taki sposób czasami przysparza problemy różnej natury.Zarząd
wspólnoty wybrany w drodze uchwały przez właścicieli (uchwały nienotarialnej)
zawsze jest łatwiej zawiesić lub odwołać w czynnościach .Zebranie o jednakowym
czasie i dodatkowo u notariusza wymaganej większości stanowi już problem.A
jeżeli istnieje jak to u nas bywa (nie jest to regóła)sitwa to naprawdę mogą
być kłopoty z usunięciem kłopotliwego zarządu vel zarządcy.Im coś bardziej
proste ,tym łatwiej coś z tym zrobić .Ale to już wasza decyzja.

[cento11]

cento11 napisał:

> Powiem tak ,dla spokoju sumienia mieszkańcy powinni wystrzegać się
> przekazywania zarządu w sposób notarialny ,dlatego że już na tym forum
podawano
>
> przykłady że taki sposób czasami przysparza problemy różnej natury.Zarząd
> wspólnoty wybrany w drodze uchwały przez właścicieli (uchwały nienotarialnej)
> zawsze jest łatwiej zawiesić lub odwołać w czynnościach .Zebranie o
jednakowym
> czasie i dodatkowo u notariusza wymaganej większości stanowi już problem.A
> jeżeli istnieje jak to u nas bywa (nie jest to regóła)sitwa to naprawdę mogą
> być kłopoty z usunięciem kłopotliwego zarządu vel zarządcy.Im coś bardziej
> proste ,tym łatwiej coś z tym zrobić .Ale to już wasza decyzja.

Dodatkowo w statucie można określić dokładnie sposób w jaki można samodzielnie
zrezygnować z funkcji zarządu i sprawa jest czysta a nie kombinować lub
wymyślać co ja zrobię -nie chcę być w zarządzie a nikt nie chce mnie z tej
funkcji zwolnić

Pojęcie zarządu w ustawie o własności lokali .....

[babczyk]

Wyrok SN z 2004.01 14, I CK 108/03

Teza:
1. Analiza treści ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) prowadzi do wniosku, że pojęcie zarządu, którym posłużył się w niej ustawodawca, występuje w dwóch różnych znaczeniach, mianowicie w znaczeniu funkcjonalnym oraz w znaczeniu podmiotowym.

2. Przewidziany w art. 18 ust. 2a Ustawy o Własności Lokali, obowiązek zaprotokołowania uchwały przez notariusza dotyczy wyłącznie uchwały właścicieli lokali o zmianie ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Nie dotyczy natomiast uchwały o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, będącego organem wspólnoty mieszkaniowej. z uzasadnienia: Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Sąd Okręgowy nie dostrzegł różnicy między pojęciem zarządu w ujęciu art. 18 Ustawy o Własności Lokali i w ujęciu art. 20 Ustawy o Własności Lokali.
Analiza treści ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) prowadzi do wniosku, że pojęcie zarządu, którym posłużył się w niej ustawodawca, występuje w dwóch różnych znaczeniach, mianowicie w znaczeniu funkcjonalnym oraz w znaczeniu podmiotowym.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 Ustawy o Własności Lokali, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej, którą ustawodawca w innym miejscu nazywa zarządcą (np. art. 14 pkt 5, art. 24, art. 29, art. 30, art. 31, art. 32 czy art. 32a Ustawy o Własności Lokali).

W przepisie tym jest mowa o zarządzie w znaczeniu funkcjonalnym,bowiem chodzi w nim o zarządzanie nieruchomością wspólną, czyli podejmowanie czynności faktycznych i prawnych koniecznych dla utrzymania tej nieruchomości.

Zarządca jest przy tym osobą trzecią, a więc podmiotem odrębnym od samej wspólnoty.

Pojęcie zarządu w znaczeniu funkcjonalnym występuje w licznych innych przepisach ustawy, w tym w art. 13 ust. 1, art. 14, art. 15, art. 22, art. 27, art. 30 ust. 2 pkt 1 czy w art. 33 Ustawy o Własności Lokali.
Według art. 20 Ustawy o Własności Lokali, jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami nie wyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.

Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona (ust. 1); zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani (ust. 2).

Zarząd - jak wynika z art. 21 ust. 1 Ustawy o Własności Lokali - kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

W przytoczonych przepisach jest mowa o zarządzie w znaczeniu podmiotowym, bowiem chodzi w nich o organ wspólnoty mieszkaniowej, która - jak wynika z art. 6 zd. drugie Ustawy o Własności Lokali - może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.
Zarząd, który jest wybierany w trybie art. 20 ust. 1 Ustawy o Własności Lokali, nie jest podmiotem odrębnym od wspólnoty, lecz organem wchodzącym w skład jej struktury organizacyjnej, a działanie tego zarządu jest w istocie działaniem samej wspólnoty.

Pojęcie zarządu w znaczeniu podmiotowym występuje w licznych innych przepisach ustawy, w tym w art. 13 ust. 2, art. 22, art. 23 ust. 1, art. 24, art. 26, art. 28, art. 29, art. 30, art. 31, art. 32 czy w art. 32a Ustawy o Własności Lokali.

Przewidziany w art. 18 ust. 2a Ustawy o Własności Lokali obowiązek zaprotokołowania uchwały przez notariusza dotyczy wyłącznie uchwały właścicieli lokali o zmianie ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną.

Nie dotyczy natomiast uchwały o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, będącego organem wspólnoty mieszkaniowej.